Empiri Stockholm

11.1. Lockpriser

Cecilia Alm²¹ skriver att medarbetarna på hennes kontor slutade med lockpriser 1/8 2011, men när de använde sig av lockpriser använde sig alla mäklare i Stockholm av det och då var kunderna som gick på visningar insatta i systemet. Fördelen med lockpriser var att mäklaren fick kontakt med mer besökare då visningarna hade mer spekulanter, nackdelen var att de gånger som en budgivning inte nådde ända fram och köparen inte fick köpa resulterade i besvikna kunder. När mäklarna i Stockholm använde sig av lockpriser skriver Cecilia att närmare 90 % av hennes försäljningsobjekt hade felaktiga priser, men i dagsläget är lockpriser i stort sett utraderade i Stockholm. När lockpriser förekom var det inte omöjligt att skillnader mellan utgångspris och slutpris kunde hamna runt 2 000 000kr.

Anonym 2²² tycker att lockpriser fungerade bra i marknadsläget när alla använde sig av samma modell, då traditionell prissättning inte fungerade. Den största fördelen var att det gav ett snabbare förlopp. Anonym 1 svarade på frågan om han använt sig av felaktigt utgångspris ”ja självklart, marknadsläget krävde det då de större byråarna kategoriskt använde lockpriser men i dagsläget så har Stockholm ändrat affärsmodell så lockpriser existerar inte.” Den största skillnaden mellan utgångspris och slutpris som anonym 2 har sett är ca 1 000 000 kr.

Anonym 3²³ tycker inte att lockpriser har varit bra för marknaden, därav branschöverenskommelsen om accepterat pris i Stockholms innerstad. Någon fördel med lockpris finns inte men en nackdel var att köparna hade svårt att sammanställa prisnivåerna. När lockpriser användes kunde det förkomma skillnader mellan utgångspris och slutpris på några hundra tusen men i dagsläget finns inte riktigt sådana skillnader i allmänhet.

Mathias Ringberger²⁴ tycker att användandet av lockpris som utgångspris istället för ett bedömt värde inte är fel. Marknaden sätter slutpriset oavsett var startpriset börjar och jämför det med auktionshus. Skulle alla parter förstå situationen ser jag inget fel på att använda ett lägre utgångspris. Sett till marknadssituationen för 2 år sedan använde nästan alla aktörer i Stockholm sig av lägre utgångspriser då kunde slutpriset stiga 1 000 000 över

21 Cecilia Alm Svensk Fastighetsförmedling Stockholm, 20 April 2012.

22 Anonym 2 Stockholm, 23 April 2012.

23 Anonym 3 Stockholm, 2 Maj 2012.

24 Mathias Ringberger Alexander White Mäkleri Stockholm, 3 Maj 2012.

32 utgångspriset på vissa objekt. Men idag arbetar alla aktörer med accepterat pris och det har gjort att skillnaden mellan utgångspris och slutpris har minskat.

Anonym 4²⁵ tycker att lockpris gör det enklare för marknaden att sätta rätt pris. Lockpris är ett dåligt uttryck, med de lagar och regler som finns i Sverige bör försäljningen vara av typen budgivning för att sätta slutpriset, precis som på en auktion. Fördelar med lockpris för mäklaren är att det blir enklare budgivning och fler besökare på visningarna. Några direkta nackdelar för mäklaren finns inte. Fördelar för säljaren är snabbare försäljning, högsta marknadspris samt fler delaktiga i budgivningen. Den enda nackdelen för säljaren är att budgivningen kan stanna på en låg nivå. Sett till köparen är fördelarna att fler budgivare skapar en trygghet inför köpet. Nackdelen är att köparen inte vet vad säljaren vill sälja för. Anonym 4 medger att han har satt felaktiga utgångspris som kan ses som lockpris men påpekar att detta var några år sen då alla i Stockholm använda sig av det. Idag ser Anonym 4 inga lockpriser på marknaden men för två år sedan var det vanligt.

Anonym 5²⁶ skriver att lockpris som prissättningsstrategi kan vara nödvändig i de fall då ett objekt är svårsålt. Fördelen med användandet av lockpris är att det oftast går snabbare, detta kan ses som en fördel för både mäklaren och säljaren. För köparen innebär det mest nackdel då de kan känna en väldig stress under budgivningsprocessen. För några år sedan var det vanligt med lockpriser i Stockholm men då såg marknaden annorlunda ut, i dagsläget används accepterat pris. Accepterat pris har mäklarna i Stockholmsinnerstad använts sig av från våren 2011. Anonym 5 medger att han har satt lockpriser men det var några år sedan och han vet ingen som har blivit varnad för lockpris.

11.2. Accepterat pris

Cecilia Alm²⁷ beskriver accepterat pris som ”Accepterat pris är precis som de låter, ett accepterat pris från säljaren. Det ska också ligga i linje med mäklarens värdering så att det varken är för högt eller lågt”. Nackdelen med accepterat pris är att det är svårvärderat och att det inte finns facit på marknaden. Sedan accepterat pris infördes blev det färre spekulanter på visningarna men oftast rätt spekulanter det gör att bud fortfarande förekommer. Till följd av accepterat pris har inte

25 Anonym 4 Stockholm, 8 Maj 2012.

26 Anonym 5 Stockholm, 9 Maj 2012.

27 Cecilia Alm Svensk Fastighetsförmedling Stockholm, 20 April 2012.

33 slutpriset ändras utan det är andra faktorer som avgör det t.ex. läge, ekonomi, räntor, media etc.

Anonym 2²⁸ skriver att accepterat pris har gett en positivare syn på prissättningen i Stockholm och i dagsläget finns inga direkta nackdelar. Sedan accepterat pris infördes har det blivit något mindre folk på visningarna men dessa har varit ”bättre” kunder samt har budgivning blivit lugnare men det har inte förändrat slutpriset. Accepterat pris är nog de som mäklare kommer använda sig av i framtiden också

Anonym 3²⁹ beskriver accepterat pris ”Priset ligger inom ramen för mäklarnas värdering och en nivå som säljaren accepterar att sälja för”. Fördelarna med accepterade priser är att det blir enklare för köparna att välja vilka lägenheter som ligger inom deras kalkyl samt att marknaden blir direkt informerad om vilken prisnivå som gäller för objektet. Nackdelar är att vissa objekt tar längre tid att sälja samt att priset kan avvika lite från vad marknaden vid försäljningstillfället är redo att betala och då tar det lite längre tid. Sedan accepterat pris infördes har det blivit färre spekulanter på visningarna men det betyder inte sämre avslutsstatisktik, de som kommer är ofta mer seriösa med sina besök än tidigare.

I frågan om accepterat pris har hjälpt marknaden till det positiva svarar Mathias Ringberger³⁰ ”Att aktörerna i innerstan använder accepterat pris idag är en branschöverenskommelse är ett resultat mellan ett antal mäklare verksamma innanför tullarna. Denna överenskommelse har tillkommit pga. nämndens (Fastighetsmäklarnämnden) hårdare och utökade kontroller”. Mathias beskriver också accepterat pris som ”Den prisnivå säljaren stänger en affär om inga bud över denna nivå inkommer”. Fördelar för köparna är att de har lättare att bedöma ett förväntat marknadsvärde. Några direkta nackdelar för köparna finns inte. Fördelar för säljare är att de har möjligt att tacka nej om bud under acceptnivå inkommer.

Nackdel är att det i vissa fall med höga acceptpriser kommer lite spekulanter till visningarna. Det har märkts av sedan accepterat pris infördes. Enbart fördelar för oss som mäklare är att slippa argumentera för ett visst marknadsvärde vid låga utgångspriser. Mathias Ringberger tror även att mäklarna i framtiden kommer använda sig av accepterat pris och har märkt att de flesta första bud brukar läggas under acceptnivån för att sedan gå över den.

28 Anonym 2 Stockholm, 23 April 2012.

29 Anonym 3 Stockholm, 2 Maj 2012.

30 Mathias Ringberger Alexander White Mäkleri Stockholm, 3 Maj 2012.

34 Anonym 4³¹ tycker att Fastighetsmäklarnämnden har lyckats med införandet av accepterat pris då nästan alla jobbar med den metoden i dagsläget. Dock har det gjort jobbet betydligt svårare. ”Istället för att det är marknaden som sätter priset i en budgivning så är det säljarna som alltid vill ha så mycket som möjligt betalt som skall sätta priset vilket blir felsatt även det”. Sedan accepterat pris infördes har processen blivit längre och det har blivit färre spekulanter på visningarna samt har priserna gått ner något men det är svårt att säga om det beror på accepterat pris. Denna metod kommer nog att finnas kvar om de stora kedjorna använder sig av den men vi har haft flera säljare som efterfrågar det gamla sättet med tanke på att det i regel är en smidigare process. Anonym 4 beskriver accepterat pris som ”En form av prisnivå som säljaren säger till marknaden att han är villig att sälja för. Dock måste han inte sälja för det och kan när som helst ändra pris”.

Mäklarens nackdel med denna metod är att den träffar mindre personer, får i regel alltid bud under utgångspris samt mycket trögrörligare marknad. För köparen är fördelen att det blir ett tydligare pris och nackdelen att även denna metod är ”felprissättningar” eftersom de i regel sätts högt med prutmån vilket gör att de inte vet hur mycket de skall pruta.

Anonym 5³² tycker att införandet av accepterat pris har gjort marknaden lättare att förstå för köparna och de har fått en mer positiv syn på mäklarna.

En nackdel för mäklaren är att en försäljning ofta drar ut på tiden eftersom accepterat pris är ofta satt för högt från början samt att spekulanter på visningarna har minskat. Sedan accepterat pris infördes har Anonym 5 märkt att ”häftiga” budgivningar förekommer ytterst sällan samt att prutning av utgångspriset är betydligt vanligare. Eftersom accepterat pris både uppskattas av säljare och köpare kommer marknaden med all sannolikhet att fortsätta med den metoden.

11.3. Budgivning/Prissättning

Cecilia Alm³³ tycker att accepterat pris fungerar bra och det finns ingen anledning till att byta ut den nu. ”Det är en diskussion med kund, kollegor, erfarenhet, Internet samt värderingstjänster” säger Cecilia när hon skall förklarar hur hon

33 Cecilia Alm Svensk Fastighetsförmedling Stockholm, 20 April 2012.

34 Anonym 2 Stockholm, 23 April 2012.

35 korrigeras normalt vid den efterföljande budgivningen. Ofta går priset upp något över acceptpriset.”. Den prissättningsmetod som har gett bäst utfall är acceptpris eller en som ligger i den värdeintervallen som det går att göra avslut på. För att få fram rätt utgångspris är det vanligast att använda sig av områdesvärderingsmodellen. Men jag räknar alltid med en liten prisjustering inom acceptabel nivå. För stora avvikelser är inte bra naturligtvis.

Anonym 3³⁵ tror att en sluten budgivning skulle kunna vara ett alternativ till den metod vi använder idag. Men att svensken är oftast försiktig och vill gärna se en reaktion från någon annan för att själv våga tro på sin egen känsla för värdet. Skillnaden i budgivningsprocessen är att nu förekommer det budgivningar som börjar både under och över utgångspris till skillnad från när det var lockpriser, då började alltid buden över utgångspriset. Sett till att kvadratmeterpriserna är högre i dagsläget kan det vara ett resultat att accepterat pris funkar väldigt bra som prissättningsmetod. För att komma fram till rätt utgångspris diskuteras det med säljaren och som regel skall helst slutpriset bli som utgångspriset.

Mathias Ringberger³⁶ tycker att accepterat pris har fungerat. ”Vi lägger ett utgångspris som speglar ett bedömt marknadsvärde. I vissa fall lägger vi även ett något högre utgångspris än bedömt värde, då för att skapa ett utrymme för prutmån”. Någon direkt skillnad mellan prissättningsmetoderna finns inte. För att få fram ett utgångspris görs bedömningar från tidigare försäljningar av motsvarande objekt samt en erfarenhetsmässig bedömning. När utgångspriset är satt brukar jag beräkna att slutpriset skall hamna i likhet med detta pris.

”I och med att mäklarbyråerna nu använder accepterade priser så är det ju budgivning av den holländska som förekommer. Idag säger säljarna till marknaden vad det vill sälja för.

En köpare känner psykologiskt att om säljaren är nöjd är detta inte ett bra pris och sänker budet. Det är mycket vanligt att första budet ligger mer än 10-20% under utgångsbudet och sedan går uppåt mot utgångspriset”. Detta svarar Anonym 4³⁷ i frågan om någon annan auktionsform skulle balansera upp marknaden bättre än den vi använder oss av nu. Men den traditionella budgivningen tycker han har fungerat bäst.

För att komma fram till utgångspriset brukar Anonym 4 rådgöra med säljaren och säkerställa att de ligger på samma nivå som likande objekt i närområdet.

Om utgångspriset blir satt som anonym 4 vill beräknar han att slutpriset brukar sluta på ca 5 % lägre.

35 Anonym 3 Stockholm, 2 Maj 2012.

36 Mathias Ringberger Alexander White Mäkleri Stockholm, 3 Maj 2012.

37 Anonym 4 Stockholm, 8 Maj 2012.

36 Sedan accepterat pris infördes har Anonym 5³⁸ märkt att budgivningen har gått från den vanliga auktionsformen (engelska) till en mer holländsk auktionsform och det används då alltid en öppen budgivning. När utgångspriset skall sättas beräknar Anonym 5 att slutpriset kommer hamna i samma nivå.

38 Anonym 5 Stockholm, 9 Maj 2012.

37