Förändring av upplåtelseformer 2015–2019

Avsnittet inleds med grafer för vardera upplåtelseforms andel av fastighetsbeståndet i Uppsala kommun respektive Uppsala centralort, det vill säga den geografiska avgränsning som används i denna studie. Detta avsnitt följs av en karta som beskriver fördelningen av upplåtelsekategorierna i början på undersökningsperioden, år 2015. Efter det följer fyra kartor som beskriver förändringen av upplåtelsekategorier i undersökningsperiodens slut samt tre kartor som beskriver förändringen av vardera upplåtelseform under tidsperioden.

4.4.1 Vardera upplåtelseforms andel av fastighetsbeståndet

Figur 1. Vardera upplåtelseforms andel av det totala fastighetsbeståndet i Uppsala kommun för åren 2015–2019. Källa: (SCB, 2020b)

38,8% 38,6% 39,2% 39,3% 39,8%

35,8% 36,1% 36,1% 36,5% 36,5%

25,3% 25,2% 24,7% 24,0% 23,6%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

30,0%

35,0%

40,0%

45,0%

2015 2016 2017 2018 2019

Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt

21

I Figur 1 visas vardera upplåtelseforms andel av Uppsala kommun som helhet för åren 2015–

2019. I Figur 2 visas samma statistik för Uppsala centralort. Andelen bostads- och hyresrätter är större i Uppsala centralort. Något som kan förklaras av mindre andel äganderätter i de tätbebyggda områdena. En trend för ökad andel bostadsrätter och minskad andel äganderätter finns både på kommunal nivå och inom Uppsala centralort. I Uppsala kommun som helhet utgör hyreslägenheter år 2015 36 procent, för att öka till 37 procent år 2018. För Uppsala centralort har nivån legat relativt stabilt runt 40 procent för tidsperioden. Värt att notera är att statistiken inte skiljer på studentlägenheter och hyreslägenheter, vilket förhindrar analys av hur beståndet förändrats för de båda kategorierna.

Figur 2. Vardera upplåtelseforms andel av det totala fastighetsbeståndet i Uppsala centralort DeSO för åren 2015–2019. Källa: (SCB, 2020b)

44,4% 44,2% 44,7% 44,7% 45,2%

39,9% 40,2% 40,1% 40,5% 40,4%

15,7% 15,6% 15,1% 14,7% 14,4%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

30,0%

35,0%

40,0%

45,0%

50,0%

2015 2016 2017 2018 2019

Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt

22

4.4.2 Fördelning av upplåtelsekategorier år 2015

Figur 3. Karta över upplåtelseblandning för Uppsala centralort år 2015. Fördelat på DeSO (SCB 2020b). Navigeringspunkter är skapade från GSD-Fastighetskartan Hydrografi © Lantmäteriet (2019), GSD-Ortnamn © Lantmäteriet (2018), GSD-Vägkartan 1:100 000 © Lantmäteriet (2016).

23

I Figur 3 har andelen av vardera upplåtelseform kategoriserats för att synliggöra blandning av upplåtelseformer i DeSO för Uppsala centralort för år 2015. Baserat på kartan kan Uppsala centralort sägas bestå av både blandade och homogena områden. År 2015 (Figur 3) återfanns homogena hyresrättsområden, där hyresrätter utgör 80 procent eller mer, i områden runt Gottsunda, Eriksberg, Flogsta, Luthagen, Kvarngärdet, Gränby och Salabacke. Av dessa områden är flera primärt studentområden, exempelvis kan Flogsta, Kvarngärdet och de homogena hyresområdena i Luthagen nämnas. Värt att notera är att Kvarngärdet runt Djäkne- och Väktargatan blandas ut tillräckligt av andra upplåtelseformer för att övergå till att vara ’Delvis blandat, främst HR’. Detta kan antas bero på att det finns flera bostadsrätter i det DeSO:t jämfört med exempelvis området i Kvarngärdets norra delar.

Merparten av de homogena områdena i Uppsala centralort utgörs av bostadsrättsområden.

De återfinns främst i Uppsalas centrala och nordliga delar, ett undantag är DeSO:t sydost om Gottsunda. Homogena områden med äganderätter finns främst i Uppsalas kringliggande område, samt runt Kåbo, Norby, Valsätra, Sunnersta och Nåntuna. Denna bild återspeglar det som visades i Figur 1 respektive Figur 2 där bostadsrätter är den dominerande upplåtelseformen, både på kommunal nivå och inom Uppsala centralort. Det speglar även att äganderätter minskar på stadsnivå jämfört med kommunnivå. Vidare finns det även ett flertal områden som är delvis blandade men någon upplåtelseform understiger 10 procent. I centrala delar kan detta i flera fall antas bero på avsaknad av äganderätter. Så är fallet i exempelvis områden som är delvis blandade, domineras av bostadsrätter, men hyresrätter utgör 37 procent eller mer.

Blandning tenderar att uppnås i främst större DeSO. Detta är något som är naturligt då större geografisk yta ökar sannolikheten att flera olika upplåtelseformer ska få rum samt att andelen äganderätter ska överstiga 10 procent. I flera av de områdena som är blandade är andelen hyresrätter mindre än 37 procent, framförallt i stadens västra delar. 37 procent hyresrätter samt upplåtelseblandning uppnås i fyra DeSO. Stora homogena områden återfinns främst i form av bostadsrättsområden bland annat i Uppsalas nordöstra delar samt söder om Boländerna. Även homogena hyresrättsområden som är mindre till ytan, där angränsande DeSO består av samma upplåtelseform, återfinns bland annat i Gottsunda, Eriksberg, Gränby.

Liknande mönster finns för små homogena bostadsrättsområden i centrum och nordliga stadsdelar.

24

4.4.3 Förändring av upplåtelseformer år 2019

Figur 4. Karta över upplåtelseblandning för Uppsala centralort år 2019. Fördelat på DeSO (SCB 2020b). Navigeringspunkter är skapade från GSD-Fastighetskartan Hydrografi © Lantmäteriet (2019), GSD-Ortnamn © Lantmäteriet (2018), GSD-Vägkartan 1:100 000 © Lantmäteriet (2016).

25

Figur 5. Karta över förändring av hyresrätter i procentenheter under perioden 2015–2019 för Uppsala centralort, på varje DeSO återfinns förändringen i absoluta tal. Fördelat på DeSO (SCB 2020b).

Navigeringspunkter är skapade från Fastighetskartan Hydrografi © Lantmäteriet (2019), GSD-Ortnamn © Lantmäteriet (2018), GSD-Vägkartan 1:100 000 © Lantmäteriet (2016).

26

Figur 6. Karta över förändring av bostadsrätter i procentenheter under perioden 2015–2019 för Uppsala centralort, på varje DeSO återfinns förändringen i absoluta tal. Fördelat på DeSO (SCB 2020b). Navigeringspunkter är skapade från GSD-Fastighetskartan Hydrografi © Lantmäteriet (2019), GSD-Ortnamn © Lantmäteriet (2018), GSD-Vägkartan 1:100 000 © Lantmäteriet (2016).

27

Figur 7. Karta över förändring av äganderätter i procentenheter under perioden 2015–2019 för Uppsala centralort, på varje DeSO återfinns förändringen i absoluta tal. Fördelat på DeSO (SCB 2020b). Navigeringspunkter är skapade från GSD-Fastighetskartan Hydrografi © Lantmäteriet (2019), GSD-Ortnamn © Lantmäteriet (2018), GSD-Vägkartan 1:100 000 © Lantmäteriet (2016).

28

Via kartorna ovan synliggörs en del av den nyproduktion som nämnts av Uppsala kommun (2016a) i deras ’Riktlinjer för bostadsförsörjning för 2016–2019’. Nyproduktionen kan i vissa fall antas vara orsaken till förändrade kategorier. I statistiken från SCB (2020b) som fanns tillgänglig för denna studie går det inte att urskilja nyproduktion, ombildning eller rivning av lägenheter. Men i områden som endast haft en ökning av antal lägenheter kan nyproduktion antas vara den bakomliggande orsaken, även om ombildnings- och rivningsprocesser kan ha skett under samma period och påverkat resultatet.

I Uppsala kommun (2016a, s. 4–6) nämns hur kraftigt bostadsbyggande kommer ske på Kapellgärdet, som är en del av stadsdelen Kvarngärdet. Mellan 2015 (Figur 3) och 2019 (Figur 4) omvandlats Kvarngärdets västra del, mot järnvägen, från ett delvis blandat område, med främst bostadsrätter, till ett homogent bostadsrättsområde. Detta återspeglas av Figur 6 där området får en tillkomst av 153 nya bostadsrätter. Här resulterade nyproduktion till en homogenisering av DeSO:t. I vissa DeSO:n runtom Kvarngärdet har en nyproduktion av både hyres- och bostadsrätter skett, men inte lett till en förändring i upplåtelseblandning enligt kategoriseringen i Figur 3 och 4. I Kvarngärdets nordostliga del återfinns Gränbys stora DeSO.

Där ökade blandningen under perioden från homogent hyresrättsområde till delvis blandat, merparten hyresrätter. Förändringen kan förklaras med en tillkomst av 343 bostadsrätter i ett tidigare hyresrättsdominerat område. I Gränbys nordvästra delar skedde en ökning med 291 hyresrätter respektive 80 bostadsrätter, varpå det fortsatt var ett homogent hyresrättsområde år 2019 (Figur 4).

Salabacke är ytterligare ett område som lyfts som tillväxtområde av Uppsala kommun (2016a, s. 4–6). Östra Salabacke har haft en ökad blandning, då det gick från att vara ett homogent hyresområde (Figur 3) till delvis blandat, med främst hyresrätter (Figur 4). Detta trots att antalet hyresrätter som byggdes i området var 392 (Figur 5) och därigenom högre än antalet bostadsrätter som var 303 (Figur 6).

Uppsala kommun (2016a) presenterar fyra andra områden där nybyggnation kommer ske i form av Kungsängen, Luthagen, Librobäck samt Kåbo. För det första resulterade nybyggnation i Kåbo inte i en förändrad upplåtelsekategori år 2019 (Figur 4) jämfört med 2015 (Figur 3).

DeSO:t hade fortsatt blandade upplåtelseformer, med mer än 37 procent hyresrätter. I området tillkom 390 hyresrätter och 277 bostadsrätter. Inte heller i DeSO:t för Rosendal, som är en del av Kåbo, resulterade nybyggnationen i förändrad upplåtelsekategori. Trots att det byggdes 730 bostadsrätter (Figur 6) och endast 31 hyresrätter (Figur 5) respektive 2 äganderätter (Figur 6) så är området fortsatt blandat år 2019 (Figur 4). För det andra resulterade ett stort antal nybyggda lägenheter i Kungsängen, vid Boländerna söder om järnvägen på kartan, inte i någon förändrad upplåtelsekategori. I det nordvästra DeSO:t byggdes mer än dubbelt så mycket bostadsrätter som hyresrätter. Området består fortsatt av merparten bostadsrätter och hyresrätternas andel understiger 37 procent. Det sydöstra området av Kungsgärdet/Boländerna såg även det en högre antal nya bostadsrätter än hyresrätter och är fortsatt ett homogent bostadsrättsområde år 2019 (Figur 4). För det tredje skedde ingen förändring i Luthagens upplåtelseblandning enligt kategoriseringen i Figur 3 och 4. I DeSO:n runt Luthagen skedde det vissa ökningar av bostadsrätter och hyresrätter både ökade och minskade. En del av

29

ökningen av bostadsrätter och minskningen av hyresrätter kan antas skett till följd av ombildning. Det sista området där bostadsbyggande kommer ske som lyfts av Uppsala kommun (2016a, s. 4–6) är Librobäck. Området mellan Librobäck och Gröndal var år 2015 (Figur 3) ett delvis blandat område, med främst bostadsrätter och 37 procent hyresrätter eller mer. År 2019 hade andelen hyresrätter minskat till under 37 procent. Förklaringen till detta är en ökning av bostadsrätter (Figur 6) och en minskning hyresrätter (Figur 5). Bostadsrätternas ökning är större än minskningen av hyresrätter, därför kan det antas att nyproduktion i kombination med ombildning har bidragit till hyresrätternas minskade andel.

Ombildning kan också antas vara en förändringsfaktor för upplåtelsekategorierna i områden som inte pekats ut av Uppsala kommun (2016a, s. 4–6) som områden där bostadsbyggande kommer ske. I allmänhet går det via Figur 5 och 6 konstatera att hyresrätter minskar i fler områden och med mer än bostadsrätter i Uppsala centralort. Även om det i många fall rör sig om en liten minskning i absoluta tal så blir det en stor minskning uttryckt i procentenheter om det från början finns få hyreslägenheter i området. Ett exempel där ombildning kan antas skett under perioden går att se i Centrum, norr om Fyrisån. Där minskade antalet hyresrätter med 54 (Figur 5) under perioden 2015–2019, samtidigt ökade antalet bostadsrätter med 55 (Figur 6). Detta kan vara förklaringen till att området gick från att ha varit ett delvis blandat område med främst bostadsrätter år 2015 (Figur 3) till ett homogent bostadsrättsområde år 2019 (Figur 4). Även i Rickombergas sydostliga delar förändrades upplåtelsekategorin år 2019 (Figur 4) till följd av vad som kan antas varit ombildningar av hyresrätter. En minskning med 37 hyresrätter (Figur 5) och en ökning med 35 bostadsrätter (Figur 6) skedde under perioden, vilket resulterade i att antalet hyresrätter inte längre var 37 procent eller mer år 2019 (Figur 4). Vad som kan antas vara ombildningar leder inte alltid till förändrad upplåtelsekategori. Ett exempel på det går att se i Salabacke, söder om Gränby, som har haft en minskning med 31 hyresrätter (Figur 5) och en ökning med lika många bostadsrätter (Figur 6) under perioden. Detta resulterade inte i att området blev mer blandat enligt kategoriseringen i Figur 3 och 4, utan det fortsatte vara ett homogent hyresrättsområde.

Även andra faktorer än ombildning har lett till ändrad upplåtelsekategori under perioden 2015–2019 (Figur 3 & 4). Förändringen i DeSO:t söder om Nybys från delvis blandat, merparten hyresrätter, till homogent hyresområde går att förklara med en ökning av 88 hyresrätter (Figur 5). Norr om Nyby skedde motsatt förändring, från homogent bostadsrättsområde till delvis blandat, med främst bostadsrätter. Det kan förklaras med en ökning av hyresrätter på 252 (Figur 5), för bostadsrätter var ökningen 102 (Figur 6), vilket resulterat i en ökad upplåtelseblandning år 2019 (Figur 4). Även i DeSO:t för Stenhagens västra delar ledde en ökning med 180 hyresrätter (Figur 5) till en förändrad upplåtelsekategori. Då det gick från att ha varit ett blandat området år 2015 (Figur 3) till ett blandat område med 37 procent hyresrätter eller mer år 2019 (Figur 4).

Förändringar skedde även för äganderätter under perioden 2015–2019 något som går att se i Figur 7. Äganderätter utgör en mindre andel av det totala beståndet i många av de centrala områdena, vilket synliggörs av att en minskning av enstaka äganderätter i absoluta tal utgör en stor minskning i procentenheter. I vissa fall ledde förändringar i antalet äganderätter till

30

förändrad upplåtelsekategori år 2019 (Figur 4). Exempelvis i området mellan Luthagens sydostliga delar, Ekeby och Eriksberg resulterade en minskning med en äganderätt (Figur 7) i att området gick från blandat, med 37 procent hyresrätter eller mer, år 2015 (Figur 3) till delvis blandat, med främst hyresrätter år 2019 (Figur 4). Detta synliggör hur små förändringar av upplåtelseformer kan få stora förändringar till följd av upplåtelsekategoriseringen även om följderna i bostadsområdet kan antas varit försumbar.

Även i Stenhagens nordvästra delar förändrades upplåtelsekategorin delvis till följd av förändringar i andelen äganderätter. Under perioden 2015–2019 tillkom 20 äganderätter (Figur 7), detta i kombination med en minskning med 17 hyresrätter (Figur 5) ledde till att området gick från blandat år 2015 (Figur 3) till delvis blandat, med främst äganderätter år 2019 (Figur 4). Sunnersta mot Fyrisån såg en motsatt förändring då det gick från att ha varit ett homogent äganderättsområde år 2015 (Figur 3) till att vara delvis blandat, med främst äganderätter år 2019 (Figur 4). En ökning med 15 hyresrätter (Figur 5) kan sägas vara förklaringen till förändringen.

De 15 hyresrätterna motsvarade en ökning med mer än 100 procentenheter, noterbart är att i området väster om detta resulterade en lika stor ökning i procentenheter och större ökning i absoluta tal inte i förändrad upplåtelsekategori.

Ett tidigare homogent äganderättsområde (Figur 3) som sett en stor förändring under tidsperioden var DeSO:t norr om Uppsala år 2019 (Figur 4) hade det omvandlats till ett blandat område. Förklaringen till detta går att se i figurerna 5–7, det skedde en ökning med 121 hyresrätter, 74 bostadsrätter och 15 äganderätter. Antalet hyres- och bostadsrätter kan antas varit låg år 2015 då ökningen uttryckt i procentenheter var mer än 100 procent. För äganderätter resulterade ökningen i endast 0–20 procentenheter.