39355_FAB06_SV 07-03-05 14.00 Sida 42
Förvaltningsberättelse | 43
Kassaflöde och finansiell ställning
Eget kapital uppgick till 12 177 Mkr (10 727) och soliditeten till 41 procent (41).
Avkastning på eget kapital uppgick till 20 procent (24).
Resultatet gav ett likviditetstillskott om 646 Mkr (2 038). Rörelsekapitalet minskade med 3 197 Mkr, främst till följd av erhållna likvider från tidigare sålda fastigheter. Fastig-hetsförsäljningarna översteg investeringar och förvärv, inklusive köp av aktier i Fastighets AB Tornet, med 1 513 Mkr (8 339). Sammantaget gav rörelsen därmed en likviditetsök-ning om 5 356 Mkr (6 984). Betald kontantutdellikviditetsök-ning uppgick till 754 Mkr (624). Koncer-nens likvida medel uppgick, efter skuldminskning, till 164 Mkr (71).
De räntebärande skulderna (exklusive undervärde i derivatportföljen om 21 Mkr) uppgick till 14 978 Mkr (12 302) med en medelränta om 3,72 procent (3,65) exklusive lånelöften och 3,85 procent inklusive kostnader för lånelöften. Av de totala skulderna utgjordes 49 Mkr av konvertibelt förlagslån och 4 575 Mkr av utestående certifikat. I den totala lånevolymen per 31 december ingick lånebelopp för pågående projekt med 397 Mkr vars räntor om 6 Mkr aktiverats. Lånens genomsnittliga räntebindningstid inklusive effekter av nyttjade derivatinstrument uppgick den 31 december till 10 måna-der (19). Av den totala mängden lån med rörlig ränta, 13 978 Mkr, var 5 790 Mkr för-längda med hjälp av ränteswappar med löptider om 1 till 5,5 år. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 4,2 år (6,9).
Se även sid 59 avseende finansiella instrument och finansiell riskhantering.
Förvärv och försäljningar
Investeringarna under 2006 uppgick till 17,0 Mdr (3,7), varav förvärv av fastigheter 16,1 Mdr (2,9) och investeringar i befintliga fastigheter och projekt 0,9 Mdr (0,8).
124 fastigheter förvärvades för 16,1 Mdr och 173 fastigheter avyttrades för 12,4 Mdr.
Året inleddes med förvärvet av Fastighets AB Tornet, totalt 104 fastigheter, som redan vid halvårsskiftet var integrerat i Fabege efter avyttring av fastigheterna utanför de prioriterade marknaderna. Totalt såldes 92 av Tornets fastigheter för 6,9 Mdr. De kvarvarande fastigheterna förstärkte Fabeges fastighetsportfölj i Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad.
Året avslutades med en annan större fastighetsaffär; försäljningen av 45 fastigheter i Kista och Täby till Klövern AB för 4,0 Mdr. Som en dellikvid erhölls 46,2 miljoner aktier i Klövern.
Fastighetsaffärerna under året medförde ytterligare koncentration av koncernens fas-tighetsbestånd till ett mindre antal centralt belägna marknader i Stockholmsregionen.
Investeringar i befintliga fastigheter och pågående projekt
Totalt 934 Mkr (830) investerades i befintliga fastigheter och projekt och avsåg ny-, till-och ombyggnader. De största investeringarna avsåg Glädjen 12 (Stadshagen/ Kungs-holmen) samt Sicklaön 145:17 och 145:19 (Järla Sjö).
39355_FAB06_SV 07-03-05 14.00 Sida 43
Moderbolaget
Omsättningen under året uppgick till 147 Mkr (124) och resultatet före bokslutsdispo-sitioner och skatt till 1 955 Mkr (2 791). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till 3 856 Mkr (1). Bolagets likvida medel uppgick den 31 december till 93 Mkr (59).
Återköp av egna aktier
Under året återköptes 5 435 400 aktier (5 700). Per den 31 december 2006 äger Fabe-ge 5 441 100 egna aktier, vilket motsvarar 5,4 procent av antalet registrerade aktier.
Återköpen har skett till en snittkurs om 129,66 kr per aktie.
Känslighetsanalys
Känslighetsanalysen baseras på Fabeges fastighetsbestånd och balansräkning per 2006-12-31. Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens resultat efter finansi-ella poster på helårsbasis efter fullt genomslag av var och en av parametrarna. Ränte-bärande skulder (räntebindning) och hyreskontrakt löper över flera år vilket innebär att förändringar inte får fullt genomslag under ett enskilt år.
Känslighetanalys
Mkr Förändring Mkr
Hyresnivå, kommersiella lokaler 1% 19
Hyresnivå, bostäder 1% 1
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 1%-enhet 23
Fastighetskostnader 1% 8
Räntekostnader 20071) 1%-enhet 62
Räntekostnader, längre perspektiv 1%-enhet 150
1) Effekten av förändringen på 2007 års räntekostnader förutsätter en förändring av räntekurvan om 1%, oförändrad lånevolym och räntebindning, med genomslag från och med 2007-01-01.
Resultatet kommer även att påverkas av realiserade och orealiserade värdeförändring-ar på fastigheter och räntederivat.
Pågående skatteärenden
Skatteverket har i flera beslut meddelat att bolag inom Fabege-koncernen kommer att upptaxeras avseende ett antal fastighetsförsäljningar via kommanditbolag. Den sam-manlagda upptaxeringen uppgår till 2 591 Mkr. Besluten har medfört samsam-manlagda skattekrav om 725 Mkr plus skattetillägg om 143 Mkr, dvs ett totalt skattekrav inklusi-ve skattetillägg om 868 Mkr exklusiinklusi-ve ränta. Fabege bestrider starkt de skattekrav som Skatteverket beslutat om och besluten kommer att överklagas. Det är Fabeges bestäm-da uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk varför ingen reservering görs i Fabeges balansräkning (redovisas som eventualförplik-telse). Fabeges uppfattning delas av externa jurister och skatterådgivare som har analy-serat försäljningarna och Skatteverkets argumentation. Se även Fabeges skattesitua-tion, sid 40–41.
Kammarrätten i Stockholm har beslutat att avslå Fabeges överklagande i det
pågå-44 | Förvaltningsberättelse
39355_FAB06_SV 07-03-02 18.39 Sida 44
ende och tidigare avrapporterade skatteärendet avseende omprövning av 2002 års inkomsttaxering för Fabege Storstockholm AB. Den beslutade höjningen av Fabeges taxerade inkomst beror på att Skatteverket anser att en utdelning från ett dotterbolag till Fabege Storstockholm AB är skattepliktig. Detta har sin grund i att Skatteverket har omklassificerat Fabege Storstockholm AB från ett fastighetsförvaltande bolag till ett bolag som bedriver handel med fastigheter. Kammarrättens dom innebär att Skattever-kets beslut att upptaxera bolaget med 346 Mkr kvarstår, vilket motsvarar en skattekost-nad inklusive ränta om ca 109 Mkr. Bolaget delar ej Skatteverkets bedömning och tills-vidare har ingen reservering gjorts i Fabeges balansräkning (redovisas som eventual-förpliktelse). Fabege har sökt prövningstillstånd till Regeringsrätten.
Styrelsens arbete
En särskild beskrivning av styrelsens arbete framgår av Bolagsstyrningsrapporten på sid 70–80.
Miljö
Fabege bedriver inte tillstånds- eller anmälningspliktig verksamhet enligt 9 kap 6 § mil-jöbalken. Av Fabeges hyresgäster är det endast några enstaka som bedriver sådan verk-samhet. För mer information om vårt miljöarbete, se även avsnittet om miljö på sid 11–14.
Personal
Medelantalet anställda i koncernen uppgick under året till 194 personer (173), varav kvin-nor 76 (55) och män 118 (118). Av dessa var 30 anställda i moderbolaget (31). Vid årsskif-tet uppgick antalet anställda till 145, varav 56 kvinnor. Se vidare sid 60, not 5.
Händelser efter periodens utgång
Den 14 februari 2007 förvärvade Fabege fastigheten Mimer 5, belägen i Stockholm/
Vasastan, för 380 Mkr. Säljare var Akademiska Hus.
Den 23 februari 2007 genomförde Fabege en bytesaffär om 800 Mkr. Fastigheten Racketen 10 i Alvik avyttrades till Carnegie Fastigheter Sverige AB för 700 Mkr med realiserad värdeförändring före skatt om 60 Mkr. Fabege behåller en mindre del av fas-tigheten för egen projektutveckling. Samtidigt har Fabege förvärvat fasfas-tigheten Planen 4 i Solna av Carnegie Fastigheter för 100 Mkr.
Utsikter inför 2007
Fabege-koncernen har genom omfattande fastighetsaffärer under de senaste åren koncen-trerats till dynamiska delmarknader i och kring Stockholm. Den kraftfulla fokuseringen på Stockholm samtidigt som hyres- och fastighetsmarknaden stärkts generellt sett i Sverige och särskilt i Stockholm har medfört att Fabege är mycket väl positionerat inför 2007.
Förvaltningsberättelse | 45 39355_FAB06_SV 07-03-02 18.39 Sida 45
Förslag till vinstdisposition1)
Till årsstämmans förfogande finns följande belopp:
Balanserat resultat 1 492 766 239
Årets resultat 1 970 842 156
Summa 3 463 608 395
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att beloppet disponeras enligt följande:
Till aktieägarna utdelas 8,00 kr per aktie 761 339 080
I ny räkning balanseras 2 702 269 315
Summa 3 463 608 395
Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per 2007-03-01, det vill säga 95 167 385 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på konvertering av konvertibelt förslagslån samt återköp av egna aktier.
1)Styrelsen meddelade i bokslutskommunikén 2007-02-08 att den kommer att föreslå årsstämman 2007 att besluta om, utöver kontantutdelning om 8,00 kr per aktie (7,50), totalt 761 Mkr, att bolagets samtliga aktier i Klövern AB överförs till aktieägarna genom ett inlösenerbjudande, där var 16:e Fabege-aktie före-slås lösas in och som likvid i inlösen erhålls 8 Klövern-aktier. Vid full anslutning till inlösenerbjudandet överförs tillsammans med kontantutdelningen totalt ca 2,2 Mdr (baserat på en aktiekurs i Klövern om 29 kr), motsvarande cirka 22 kr per aktie, till aktieägarna. Efter föreslagen kontantutdelning och inlösen-erbjudande har bolaget en soliditet som överstiger 35 procent.
Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning och inlösenerbjudande
Motivering
Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standar-derna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom till-lämpning av Redovisningsrådets rekommendation 30 (Kompletterande redovisnings-regler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Redovisningsrådets rekommendation 32 (Redovisning för juridiska personer).
Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter före-slagen vinstutdelning och inlösenerbjudande.
Styrelsen finner även att föreslagen vinstutdelning och inlösenerbjudande är försvarlig med hänsyn till de bedömningskriterier som anges i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande:
Verksamhetens art, omfattning och risker
Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vins-tutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfatt-ning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncer-nens soliditet, historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget.
46 | Förvaltningsberättelse
39355_FAB06_SV 07-03-02 18.39 Sida 46
Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt Konsolideringsbehov
Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 6,2% av bolagets eget kapital och 6,2% av koncernens eget kapital. Det uttalade målet för koncernens kapitalstruktur med en soliditet om lägst 30% och en räntetäcknings-grad om minst 2,0 uppfylls även efter den föreslagna utdelningen. Även förslaget om inlösenerbjudande har beaktats. Bolagets och koncernens soliditet är god med beaktan-de av beaktan-de förhållanbeaktan-den som råbeaktan-der i fastighetsbranschen. Mot beaktan-denna bakgrund anser sty-relsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att tillvarata framtida affärs-möjligheter och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmande av den föreslagna vinstutdelningen. Vinstutdelningen kommer heller inte att negativt påverka bolagets och koncernens förmåga att göra ytterligare affärs-mässigt motiverade investeringar enligt antagna planer.
I moderbolaget har tillgångar och skulder värderats till verkligt värde enligt 4 kap.
14 § i Årsredovisningslagen. Effekten av denna värderings påverkan på moderbolagets egna kapital är försumbar.
Likviditet
Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens för-måga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god till-gång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser.
Ställning i övrigt
Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bola-gets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.
Stockholm den 7 mars 2007 Styrelsen
Förvaltningsberättelse | 47 39355_FAB06_SV 07-03-02 18.39 Sida 47
48 | Koncernens resultaträkningar