Fabege AB (publ) Box 730, 169 27 Solna
Besök: Dalvägen 8, 169 56 Solna
Telefon: 08-555 148 00, Fax: 08-555 148 01 E-post: info@fabege.se, Internet: www.fabege.se,
Organisationsnummer: 556049-1523, Styrelsens säte: Stockholm
Efter en period med intensiv affärsaktivitet har Fabege ett välposi- tionerat fastighetsbestånd på den största och mest dynamiska fastighets- och hyresmarknaden i Sverige och därtill en projekt- och förädlingsportfölj med stor potential. Vår finansiella ställning är stark efter ett flertal år med goda resultat. Vi har en effektiv organisation med mycket kompetenta och engagerade medar- betare. Sammantaget finns det goda förutsättningar till en fortsatt värdeskapande utveckling under 2007.
Christian Hermelin, VD
Årsredovisning 2006
Fabege Årsredovisning 2006
39355_Omsl 07-03-02 17.58 Sida 1
Fabege AB (publ) Box 730, 169 27 Solna
Besök: Dalvägen 8, 169 56 Solna
Telefon: 08-555 148 00, Fax: 08-555 148 01 E-post: info@fabege.se, Internet: www.fabege.se,
Organisationsnummer: 556049-1523, Styrelsens säte: Stockholm
Efter en period med intensiv affärsaktivitet har Fabege ett välposi- tionerat fastighetsbestånd på den största och mest dynamiska fastighets- och hyresmarknaden i Sverige och därtill en projekt- och förädlingsportfölj med stor potential. Vår finansiella ställning är stark efter ett flertal år med goda resultat. Vi har en effektiv organisation med mycket kompetenta och engagerade medar- betare. Sammantaget finns det goda förutsättningar till en fortsatt värdeskapande utveckling under 2007.
Christian Hermelin, VD
Årsredovisning 2006
Fabege Årsredovisning 2006
39355_Omsl 07-03-02 17.58 Sida 1
Med fokus på kommersiella lokaler i Stockholm
Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med inriktning mot kommersiella lokaler och fastighetsutveckling.
Verksamheten är starkt koncentrerad till delmarknader med hög tillväxt i Stockholmsregionen, främst Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad. Fabege förvaltar och förädlar ett välpositionerat fastighetsbestånd samtidigt som fastighetsportföljen ständigt utveck- las genom försäljningar och förvärv.
Vid utgången av 2006 ägde Fabege 174 fastigheter till ett samlat värde av 27,2 miljarder kronor.
Fräsaren 11 i Solna Business Park
Interiör från Dalvägen i Solna.
Lena Holmström, uthyrare
Årsstämma 2007
Årsstämma i Fabege AB (publ) äger rum tisdagen den 27 mars 2007 klockan 16.00 på Moderna Museet i Stockholm. Inregistrering till årsstämman börjar klockan 15.00. Kallelsen annonseras i Post- och Inrikes Tidningar och Svenska Dagbladet. Information om årsstämman finns på Fabeges webbplats www.fabege.se
Ekonomisk rapportering 2007
Delårsrapport januari–mars: 3 maj Delårsrapport januari–juni: 15 augusti Delårsrapport januari–september: 30 oktober
Produktion: Fabege i samarbete med Löwenberg Media Tryck: EO Grafiska 2007.
Fotografer: Per-Erik Adamsson och Victor Brott.
Nyckeltal 2006 2005
Hyresintäkter, Mkr 2 343 2 778
Driftsöverskott, Mkr 1 401 1 716
Resultat efter finansiella poster, Mkr 1 863 2 761 Avkastning på eget kapital, % 19,8 24,2
Soliditet, % 40,5 41,4
Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 3,7
Vinst per aktie efter utspädning, kr 23,47 27,50 Utdelning per aktie, kr 8,001) 7,50
1)Föreslagen kontantutdelning för 2006.
2006 var ännu ett händelserikt år med omfattande fastighetsaffärer för Fabege. Totalt omsattes fastigheter för 28 miljarder kronor, varav försäljningar 12 miljarder kronor och förvärv 16 miljarder kronor.
Året inleddes med förvärvet av Fastighets AB Tornet, med 104 fastigheter, för 9 mil- jarder kronor. Under första halvåret avyttrades 92 av Tornets fastigheter som är beläg- na utanför Fabeges prioriterade marknader för totalt 6,9 miljarder kronor. Kvarvarande fastigheter förstärker Fabeges portfölj på huvudmarknaderna Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad.
2006 avslutades med försäljning av 45 fastigheter i Kista och Täby till Klövern för 4 miljarder kronor.
Årets fastighetsaffärer, som gav ett sammanlagt resultat efter skatt om 967 miljoner kronor, medförde ytterligare koncentration av Fabeges fastighetsbestånd till centralt belägna marknader i Stockholmsregionen med hög tillväxt och utvecklingspotential.
Vid årsskiftet 2006/2007 tillträdde Christian Hermelin som ny verkställande direktör för Fabege. Han efterträdde Erik Paulsson som lämnade sin operativa befattning för att tillträda som vice ordförande i styrelsen.
• Resultat efter skatt: 2 266 Mkr (2 666)
• Vinst per aktie efter utspädning: 23,47 kr (27,50)
• Hyresintäkter: 2 343 Mkr (2 778)
• Soliditet: 41 procent (41)
• Förslag till utdelning: 8,00 kr per aktie (7,50). Därutöver föreslås överföring av bolagets samtliga aktier i Klövern AB till aktieägarna genom ett inlösenerbjudande.
Året i sammandrag
Norrtälje 24 på Engelbrektsgatan.
39355_Omsl 07-03-05 13.02 Sida 2
Med fokus på kommersiella lokaler i Stockholm
Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med inriktning mot kommersiella lokaler och fastighetsutveckling.
Verksamheten är starkt koncentrerad till delmarknader med hög tillväxt i Stockholmsregionen, främst Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad. Fabege förvaltar och förädlar ett välpositionerat fastighetsbestånd samtidigt som fastighetsportföljen ständigt utveck- las genom försäljningar och förvärv.
Vid utgången av 2006 ägde Fabege 174 fastigheter till ett samlat värde av 27,2 miljarder kronor.
Fräsaren 11 i Solna Business Park
Interiör från Dalvägen i Solna.
Lena Holmström, uthyrare
Årsstämma 2007
Årsstämma i Fabege AB (publ) äger rum tisdagen den 27 mars 2007 klockan 16.00 på Moderna Museet i Stockholm. Inregistrering till årsstämman börjar klockan 15.00. Kallelsen annonseras i Post- och Inrikes Tidningar och Svenska Dagbladet. Information om årsstämman finns på Fabeges webbplats www.fabege.se
Ekonomisk rapportering 2007
Delårsrapport januari–mars: 3 maj Delårsrapport januari–juni: 15 augusti Delårsrapport januari–september: 30 oktober
Produktion: Fabege i samarbete med Löwenberg Media Tryck: EO Grafiska 2007.
Fotografer: Per-Erik Adamsson och Victor Brott.
Nyckeltal 2006 2005
Hyresintäkter, Mkr 2 343 2 778
Driftsöverskott, Mkr 1 401 1 716
Resultat efter finansiella poster, Mkr 1 863 2 761 Avkastning på eget kapital, % 19,8 24,2
Soliditet, % 40,5 41,4
Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 3,7
Vinst per aktie efter utspädning, kr 23,47 27,50 Utdelning per aktie, kr 8,001) 7,50
1)Föreslagen kontantutdelning för 2006.
2006 var ännu ett händelserikt år med omfattande fastighetsaffärer för Fabege. Totalt omsattes fastigheter för 28 miljarder kronor, varav försäljningar 12 miljarder kronor och förvärv 16 miljarder kronor.
Året inleddes med förvärvet av Fastighets AB Tornet, med 104 fastigheter, för 9 mil- jarder kronor. Under första halvåret avyttrades 92 av Tornets fastigheter som är beläg- na utanför Fabeges prioriterade marknader för totalt 6,9 miljarder kronor. Kvarvarande fastigheter förstärker Fabeges portfölj på huvudmarknaderna Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad.
2006 avslutades med försäljning av 45 fastigheter i Kista och Täby till Klövern för 4 miljarder kronor.
Årets fastighetsaffärer, som gav ett sammanlagt resultat efter skatt om 967 miljoner kronor, medförde ytterligare koncentration av Fabeges fastighetsbestånd till centralt belägna marknader i Stockholmsregionen med hög tillväxt och utvecklingspotential.
Vid årsskiftet 2006/2007 tillträdde Christian Hermelin som ny verkställande direktör för Fabege. Han efterträdde Erik Paulsson som lämnade sin operativa befattning för att tillträda som vice ordförande i styrelsen.
• Resultat efter skatt: 2 266 Mkr (2 666)
• Vinst per aktie efter utspädning: 23,47 kr (27,50)
• Hyresintäkter: 2 343 Mkr (2 778)
• Soliditet: 41 procent (41)
• Förslag till utdelning: 8,00 kr per aktie (7,50). Därutöver föreslås överföring av bolagets samtliga aktier i Klövern AB till aktieägarna genom ett inlösenerbjudande.
Året i sammandrag
Norrtälje 24 på Engelbrektsgatan.
39355_Omsl 07-03-05 13.02 Sida 2
VD-kommentar 2
Affärsidé, mål och strategi 6
Organisation och medarbetare 8
Ansvarsfullt företagande 11
Varumärket Fabege 15
Aktien och värdetillväxten 18
Fastighetsöversikt och marknadsvärdering 22
Marknadsöversikt 24
Fabeges verksamhet 30
Känslighetsanalys och skattesituation 40
Förvaltningsberättelse 42
Finansiella rapporter
Koncernens resultaträkningar 48
Koncernens balansräkningar 49
Koncernens förändringar i eget kapital 50
Koncernens kassaflödesanalyser 51
Moderbolagets resultaträkningar 52
Moderbolagets balansräkningar 53
Moderbolagets förändringar i eget kapital 54
Moderbolagets kassaflödesanalyser 55
Noter 56
Årsredovisningens undertecknande 68
Revisionsberättelse 69
Bolagsstyrningsrapport 70
Styrelse 75
Koncernledning 77
Bolagsordning 81
Femårsöversikt 82
Definitioner 83
Innehåll
Den formella årsredovisningen som är reviderad omfattar sid 42–68.
39355_FAB06_SV 07-03-05 13.51 Sida 1
Starkt fokus skapar nya möjligheter
Som nytillträdd VD för Fabege är det glädjande att konstatera att 2006 blev ännu ett affärs- intensivt och framgångsrikt år för bolaget. Min företrädare Erik Paulsson avslutade sitt mångåriga arbete som operativt ansvarig för Fabege med att återigen leverera ett starkt resultat till aktieägarna.
För andra året i rad översteg Fabeges resultat efter skatt två miljarder kronor. Avkast- ning på eget kapital uppgick under året till nästan 20 procent. Soliditeten var vid årsskiftet över 40 procent. Efter ännu ett bra år har Fabege en mycket stark finansiell ställning.
Börskursen för Fabege-aktien fortsatte upp för åttonde året i rad. Under 2006 uppgick- totalavkastningen till drygt 28 procent.
Till följd av den positiva resultatutvecklingen under 2006 föreslår styrelsen en kontant- utdelning om 8,00 kronor per aktie (7,50) samt överföring av bolagets samtliga aktier i Klö- vern AB till aktieägarna genom ett inlösenerbjudande. Styrelsens förslag innebär att sam- manlagt cirka 2,2 miljarder kronor*, cirka 22 kronor per aktie, överförs till aktieägarna.
Starkt koncentrerad verksamhet
Fabege är idag en av de främsta aktörerna på fastighets- och hyresmarknaden i Stockholm. Vi tillhör sedan länge de mer transaktionsintensiva fastighetsbolagen och har en väl utvecklad projekt- och förädlingsverksamhet. Med 1,6 miljoner väl samlade och attraktiva uthyrnings- bara kvadratmeter, mest kontor, i Stockholmsregionen har vi en stark marknadsposition.
Vi har valt att koncentrera vår verksamhet till några dynamiska marknader i och kring Stockholm. Innerstaden, Solna och Hammarby Sjöstad utgör våra huvudmarknader, där har vi byggt upp bestånd som tillsammans svarar för mer än 80 procent av värdet på Fabeges tota- la fastighetsportfölj. Inom våra huvudmarknader har vi strävat efter att samla fastigheterna i förvaltningseffektiva enheter. Sammanfattningsvis har vi efter några affärsintensiva år ett väl- positionerat fastighetsbestånd i huvudstadsregionen.
Utvecklingen av Fabege kommer att fortsätta enligt vår etablerade affärsmodell. Fabege ska även framöver skapa värde genom såväl effektiv, kundnära förvaltning som väl genomförd för- ädling av fastigheter. Därtill ska vi fortsätta att utveckla fastighetsportföljen och ha hög bered- skap för att ta vara på möjligheter till nya lönsamma fastighetsaffärer.
Allt starkare varumärke
Det är viktigt att Fabege värnar om de kärnvärden som präglar vår företagskultur: Snabb- het – Prestigelöshet – Entreprenörskap – Affärsmässighet – Kundnärhet. Fabege ska även fortsättningsvis vara ett bolag som präglas av det lilla företagets närhet och personliga rela- tion till kunderna. Samtidigt ska vi erbjuda det stora företagets resurser. Vi är företaget som snabbt, lyhört och kreativt tillmötesgår våra kunders önskemål.
Vårt varumärke har sedan lanseringen i maj 2005 blivit allt starkare och vi har nu en bra position på våra huvudmarknader. Vi ska fortsätta att bygga och stärka varumärket och bland våra målgrupper förankra en profil som överensstämmer med våra kärnvärden.
2 | VD-kommentaren
*Vid full anslutning till inlösenerbjudandet och en aktiekurs i Klövern om 29 kronor.
39355_FAB06_SV 07-03-05 13.51 Sida 2
Mycket väl fungerande organisation
Fabeges operativa verksamhet består av Förvaltning och Projekt & Utveckling. Vi har en mycket väl fungerande och anpassad organisation. Dock har vi alltid en hög beredskap för att anpassa verksamheten efter marknadens och fastighetsbeståndets utveckling. Organi- sationen kommer under 2007 att förstärkas ytterligare för att effektivt kunna utveckla och ta tillvara potentialen i hyresmarknaden och vår projektportfölj.
En väl fungerande förvaltning skapar förutsättningar för framgångsrik fastighetsföräd- ling och fastighetshandel. Detta kommer vi att betona ännu mer nu när vi efter omstruktu- reringen de senaste åren har ett starkt koncentrerat bestånd av kommersiella fastigheter i Stockholm. Möjligheterna till verkligt effektiv fastighetsförvaltning har aldrig varit större i Fabege.
Fortsatt värdeskapande utveckling
I början av 2007 ser fastighetsmarknaden fortsatt stark ut och intresset för att investera i svenska fastigheter, inte minst i Stockholm, är stort bland såväl inhemska som internatio- nella aktörer. Med nuvarande ränteutveckling kommer detta intresse knappast att mattas och transaktionsvolymen bedöms därför bli hög även i år. Hyresmarknaden fortsätter att stärkas generellt sett men främst på Fabeges viktigaste marknad, Stockholms innerstad. En stark ekonomisk utveckling gör att efterfrågan på kontorsyta successivt ökar.
Fabege har ett välpositionerat fastighetsbestånd och en intressant projekt- och föräd- lingsportfölj på den största och mest dynamiska hyres- och fastighetsmarknaden i Sveri- ge, Stockholmsregionen. Efter ett flertal år med goda resultat har bolaget en stark finansi- ell ställning. Fabege har inte minst en effektiv organisation med mycket kompetenta och engagerade medarbetare. Sammantaget innebär detta att det finns goda förutsättningar till en fortsatt värdeskapande utveckling för Fabege under 2007.
Solna i mars 2007
VD-kommentaren | 3
”
Utvecklingen av Fabege kommer att fortsätta enligt vår etablerade affärsmodell.
Christian Hermelin Verkställande direktör
39355_FAB06_SV 07-03-05 13.51 Sida 3
Erik Paulsson Vice ordförande
Ärade aktieägare,
Den 31 december 2006 lämnade jag mitt uppdrag som verkställande direktör för Fabege.
Jag var följaktligen ansvarig för Fabeges verksamhet under det år som den här årsredo- visningen avser.
Från och med årsskiftet har bolaget en ny verkställande direktör, Christian Hermelin.
Jag och Christian har arbetat tillsammans i mer än ett decennium och under åren i bola- get har han varit med om att utveckla vår affärsmodell. Jag är övertygad om att Christi- an på ett utmärkt sätt kommer att lotsa Fabege vidare mot nya spännande utmaningar och fler goda affärer. Jag önskar honom all lycka och framgång med sitt nya uppdrag!
För mig har tiden i Fabege, och bolagets föregångare Wihlborgs och Storheden, varit synnerligen intressant och stimulerande. När jag kom till Stockholm i början av 1990- talet var det inte planerat att det skulle bli så många år – men jag hade helt enkelt allde- les för roligt! Jag har trivts mycket bra med de affärsmöjligheter som hela tiden uppstår i den dynamiska miljön här.
Efter en tuff start vid samgåendet mellan Wihlborgs och Storheden 1998 blev det efterhand bättre i takt med att vi visade att vår affärsmodell fungerade och att vi leve- rerade allt bättre resultat. Nu har vi haft en oavbruten positiv kursutveckling under hela åtta år. Om jag ska nämna någon betydelsefull händelse under dessa år får det bli för- värvet av Drott/Fabege som inleddes 2003 och som medförde att vi kunde göra stora och viktiga strukturella förändringar av beståndet och samtidigt prestera mycket goda resultat.
Affärerna har under alla år legat mig särskilt varmt om hjärtat. En summering av alla fastighetsaffärer, köp och försäljningar, som vi gjort sedan 1998 slutar på närmare 100 miljarder kronor. En nästan ofattbar siffra som bekräftar vilken fantastisk utveckling Fabege haft under dessa år.
Jag är säker på att Fabege, med bolagets finansiella styrka och välpositionerade fas- tighetsbestånd, har en minst lika spännande period framöver. Stockholmsmarknaden har repat sig efter de svåra åren vid millennieskiftet och intresset för fastighetsaffärer är rekordhögt. För en resursstark och snabbfotad aktör som Fabege är möjligheterna stora.
Ärade aktieägare, avslutningsvis vill jag tacka för allt stöd jag fått från er under de gång- na åren. Mitt hjärta finns fortfarande hos Fabege och bolagets duktiga medarbetare och jag kommer att fortsätta att bistå bolaget på olika sätt.
39355_FAB06_SV 07-03-05 13.51 Sida 4
Efter några mycket affärsintensiva år och en genomgripande omstruktu- rering har Fabege ett starkt koncen- trerat fastighetsbestånd i Stockholms- regionen. Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad utgör Fabeges huvudmarknader med över 80 procent av koncernens samlade fastighetsvärde.
39355_FAB06_SV 07-03-05 13.51 Sida 5
Fabeges verksamhet med förvaltning, projektutveckling samt fastighetsaffärer och trans- aktioner är koncentrerad till kommersiella fastigheter på ett antal dynamiska delmarkna- der i Stockholmsregionen, främst Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad.
Övergripande mål
Fabeges övergripande mål är att – i kraft av sin storlek, styrka och inriktning – skapa och realisera värden samt ge aktieägarna en totalavkastning som är den bästa bland fas- tighetsbolagen på Stockholmsbörsen.
Affärsidé
Fabeges verksamhet ska vara inriktad på kommersiella fastigheter i Stockholmsregio- nen, med fokus på ett begränsat antal delmarknader med hög tillväxt. Fabege ska ska- pa värde genom förvaltning och förädling samt aktivt arbete med fastighetsportföljen, med såväl försäljningar som köp. Upparbetade värden ska realiseras vid rätt tidpunkt.
Finansiella mål
Fabege ska uthålligt vara bland de främsta börsnoterade fastighetsbolagen i fråga om räntabilitet (mätt som avkastning på eget kapital) samtidigt som den ska överstiga den riskfria räntan med minst sex procentenheter. Soliditeten ska vara lägst 30 procent.
Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0.
Mål för effektivitet
Fabege ska ha fortsatt hög kostnadseffektivitet och vara det främsta vid jämförelse med andra svenska fastighetsbolag.
Portföljstrategi
Kommersiella fastigheter och projekt i Stockholmsregionen utgör kärnan i Fabeges verksamhet. Fabege strävar efter att samla fastigheterna i förvaltningseffektiva enheter.
Udda objekt som ligger tydligt utanför dessa förvaltningsenheter ska avyttras. Fastig- hetsportföljen ska ständigt utvecklas och förbättras genom försäljning, köp och föräd- ling. Marknadspositionerna ska befästas och ytterligare stärkas genom koncentration till utvalda marknadssegment. Fabege ska ha en integrerad organisation där förvalt- ningsorganisationen arbetar i nära samverkan med projektavdelningen.
Förädlingsstrategi
Fabege ska förvärva fastigheter med bättre tillväxtmöjligheter än befintliga förvalt- ningsfastigheter. Tillkommande projekt ska finansieras med minst 35 procent egna medel och ge en avkastning på eget kapital om lägst 15 procent. Den genomsnittliga omloppstiden för projekt ska vara 3-5 år. Fastigheter ska avyttras vid rätt tidpunkt för att realisera upparbetade värden. Fabege ska dra nytta av bolagets höga kompetens inom projektutveckling och mycket stora erfarenhet av såväl förvärv som försäljningar.
Affärsidé, mål och strategier
Bolaget ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinster som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsätt- ningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resulta- tet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar.
Utdelningspolicy
* För år 2006 föreslår Fabeges styrelse en kontantutdelning om 8,00 kr per aktie (7,50) samt överföring av bolagets samtli- ga aktier i Klövern AB till aktieägarna genom ett inlösenerbjudande.
SIX Real Estate index Fabege
0 50 100 150 200 250 300 350 400
0 50 100 150 200 250 300 350 400
2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000
Källa: SIX / Hallvarsson & Halvarsson
Totalavkastning 2000–2006 *
0 10 20 30 40 50
2006 2005 2004 2003 2002 Procent
Soliditet 2002–2006
0 5 10 15 20 25
2006 2005 2004 2003 2002 Procent
Avkasting på eget kapital 2002–2006
0 2 4 6 8
2006 2005 2004 2003 2002 Kr
Kontantutdelning per aktie 2002–2006*
6 | Affärsidé, mål och strategier
Avkastning på eget kapital uppgick 2006 till 19,8 procent.
Soliditeten uppgick per 2006-12-31 till 41 procent.
* Totalavkastningen beräknas genom att lämnad aktieutdelning och värdet av de utdelade aktierna i Wihlborgs återinvesteras i Fabegeaktien. Under 2006 uppgick total- avkastningen till 28,3 procent.
39355_FAB06_SV 07-03-05 13.51 Sida 6
Fabege förvärvade sommaren 2006 sex fastigheter med totalt 157 000 kvm uthyrningsbar yta i Solna Business Park, som är en av Sveriges modernaste företagsparker. Bolaget ägde sedan tidigare tre fastigheter i Solna Business Park och fortsätter nu att utveckla området.
39355_FAB06_SV 07-03-02 18.39 Sida 7
Fabege har en platt organisation med korta beslutsvägar som möjliggör ett snabbt age- rande, vare sig det gäller en fastighetsaffär eller att tillmötesgå hyresgästers lokalbehov.
Organisationen är i ständig utveckling i takt med att verksamheten och dess förut- sättningar förändras. Under de senaste åren har förändringstakten varit mycket hög till följd av flera större bolagsförvärv och en kraftig omstrukturing av beståndet.
Fabeges cirka 140 medarbetare har hög beredskap för förändringar och öppenhet inför nya utmaningar. Organisatoriska anpassningar till en ny situation sker kontinuer- ligt vilket inte sällan innebär förändringar av arbetets innehåll för enskilda medarbetare.
Fabeges företagskultur präglas av en entreprenöriell anda där egna initiativ belönas.
De fem värdeorden Snabbhet, Prestigelöshet, Entreprenörskap, Affärsmässighet och Kundnärhet är den grund som företagkulturen ska vila på. Fabege och dess medarbeta- re ska erbjuda det stora företagets resurser men samtidigt ha det lilla företagets närhet och personliga relation till kunderna. Fabege vill bygga varaktiga, utvecklingsbara rela- tioner och erbjuda motsatsen till ett opersonligt, ”mekaniskt” bemötande.
Organisation
Förvaltning samt Projekt & Utveckling utgör den operativa organisationen.
Förvaltningen omfattar medarbetare som arbetar med fastighetsförvaltning samt en marknadsenhet för marknadsföring och uthyrning av befintliga fastigheter och nya pro- jekt. Förvaltningen är organiserad i fyra förvaltningsområden: City, Malmarna, Solna och Söderort. Fabege strävar efter att skapa koncentrerade fastighetsbestånd som möj- liggör effektiv och kundnära förvaltning. Detta medför också goda möjligheter att opti- mera organisationen. Förvaltningen av fastigheterna sker till övervägande delen med egen personal för att snabbt och effektivt kunna tillmötesgå hyresgästerna önskemål och behov.
Projekt & Utveckling ansvarar för ny- och ombyggnadsprojekt, miljö, inköp och driftsoptimering. Enheten har ett väl utvecklat samarbete med förvaltningen. Inom Pro- jekt & Utveckling ska all den kunskap och erfarenhet finnas som krävs för utveckling och ekonomisk styrning av projekt. Byggtjänsterna upphandlas externt.
Utöver de operativa enheterna finns de koncerngemensamma enheterna Affärsut- veckling, Ekonomi/Finans och Information/IR/Personal.
Medarbetare
Fabege-koncernens möjligheter till utveckling och framgång på marknaden är starkt beroende av medarbetarnas kompetens och engagemang. Medarbetarna ges därför stor frihet för att uppmuntras till nytänkande och egna initiativ. Kompetensutveckling och vidareutbildning erbjuds bland annat via återkommande skräddarsydda och anpassade program.
Vid årsskiftet uppgick antalet medarbetare i Fabege till 145. Medelåldern var 42 år (42) och den genomsnittliga anställningstiden 5,4 år (5,8). Personalomsättningen upp- gick till 32 procent, främst till följd av försäljningen av fastigheterna i Kista och Täby.
Andelen kvinnliga medarbetare var 39 procent (32). Bland tjänstemännen uppgick andelen kvinnor till 52 procent (44). Vid nyanställningar betonas vikten av en jämn könsfördelning.
8 | Organisation och medarbetare
Organisation och medarbetare
Ekonomi/Finans
Info/IR/Personal Affärsutveckling
VD
Projekt
& utveckling Förvaltning
Fabeges organisation
39355_FAB06_SV 07-03-05 13.52 Sida 8
Fabege har en vinstandelsstiftelse med syftet att stimulera medarbetare att utveckla företaget och nå uppsatta mål. Samtliga tillsvidareanställda omfattas av stiftelsen och får andelar som motsvarar omfattningen av arbetstiden. Bolagets avsättning till vinst- andelsstiftelsen baseras på avkastning på eget kapital.
Sjukfrånvaro
Den totala sjukfrånvaron inom koncernen under 2006 uppgick till 3,97 procent (3,65).
Andelen långtidssjukfrånvaro (60 dagar eller mer) av den totala sjukfrånvaron var 63,84 procent (44,55). Sjukfrånvaron var högst i åldersgruppen 30–49. Korttidssjukfrånva- ron uppgick till 3,4 dagar (4,8) i genomsnitt per medarbetare.
Organisation och medarbetare | 9
Kvinnliga chefer, 24%
Manliga chefer, 76%
Andelen män resp kvinnor i chefspositioner (totalt 21 personer) Medarbetare,
åldersfördelning
Ålder Kvinnor Män
–19 0 1
20–29 8 7
30–39 24 26
40–49 12 34
50–59 8 11
60–69 5 9
57 88
Sofia Sköld, uthyrare.
Mark Wickholm, fastighetstekniker.
Per Åsbrandt, Projekt och Utveckling.
39355_FAB06_SV 07-03-05 13.52 Sida 9
Hälsofrämjande aktiviteter
Fabege ska erbjuda en säker och hälsosam arbetsmiljö och arbetar målinriktat med friskvård. Samtliga medarbetare erbjuds att regelbundet genomgå en hälsoanalys och vid behov utforma en egen hälsoplan tillsammans med företagshälsovården.
Möjligheten att bedriva träning i olika motionsformer har utökats under 2006 och planeras utökas ytterligare under kommande år. Under året har även skräddarsydda lös- ningar med exempelvis alternativa behandlingsformer prövats med goda resultat. Med- arbetarna erbjöds under 2006 att göra en arbetsplatsöversyn vilket resulterat i att många fått sin arbetsplats individuellt anpassad.
Företaget har tecknat en gruppsjukvårdsförsäkring som omfattar samtliga medarbe- tare.
Kompetensutveckling
Utvecklingssamtal hålls årligen med varje medarbetare och ligger till grund för bland annat den personliga kompetensutvecklingen.
Under 2006 erbjöds samtliga medarbetare att delta i det av EU finansierade projek- tet ”Växtkraft Mål 3 – för ökad konkurrenskraft och ekonomisk tillväxt”. Enkäten om trivsel, kommunikation och kompetensutveckling resulterade i en nulägesanalys som utgjorde grunden för utbildningsplan och insatser. Flertalet medarbetare påbörjade under 2006 någon form av kompetenshöjande utbildning. Många har under året förbätt- rat kunskaperna i engelska.
För driftansvariga och fastighetstekniker genomfördes ett särskilt kompetensut- vecklingsprogram med inriktning mot kundservice och bemötande.
Arbetet med att förankra och förstärka Fabeges värdeord (se nedan) fortsatte i olika former. Samtliga medarbetare gjorde en profilanalys för ökad självkännedom som ska bidra till ytterligare förbättrad kommunikation och teamkänsla inom företaget.
10 | Organisation och medarbetare
I Fabege samlas alla medarbetare kring några värdeord som kallas Fabege-andan. Det som ska prägla Fabeges företagskultur kan sammanfattas i fem punkter, utan rangordning:
Snabbhet
En platt organisation med korta beslutsvägar gör det möjligt att agera snabbt, vare sig det gäller fastighetsaffärer eller att lösa problem för en hyres- gäst. En medarbetare i Fabege krånglar inte till det utan strävar efter enkla, effektiva lösningar.
Prestigelöshet
Alla medarbetare ska vara beredda att rycka in där de för tillfället bäst behövs. Den interna kommuni- kationen präglas av ödmjukhet och en uppriktig, informell och personlig dialog.
Entreprenörskap
Entreprenörskap är en viktig drivkraft för koncer- nens utveckling. I detta ingår en långt driven decen- tralisering med eget ansvar. Medarbetarna upp- muntras till nytänkande och egna initiativ.
Affärsmässighet
Medarbetarna är resultatorienterade och kostnads- medvetna.
Kundnärhet
Medarbetarna ska finnas nära kunderna, vara lyhörda för deras behov och önskemål och stän- digt sträva efter att förbättra kundrelationerna ytterligare.
0 1 2 3 4 5
Ålder 50–
Ålder 30-49 Ålder –29
%
Sjukstatistik januari–december 2006 Frånvaro i förhållande till ordinarie arbetstid
■ Kvinnor ■ Män
Fabege-andan – S.P.E.A.K.
Charlotte Liliegren, uthyrare.
39355_FAB06_SV 07-03-02 18.39 Sida 10
Ansvarsfullt företagande | 11
Ansvarsfullt företagande
Fabege erbjuder effektiva och hyresgästanpassade lokaler för främst kontor men även butiker och andra verksamheter på ett antal delmarknader i Stockholm. Bolaget bidrar därmed till att skapa förutsättningar för att näringsliv, offentlig förvaltning och organi- sationer kan fungera väl i Sveriges viktigaste region. Uppemot 60 000 människor arbe- tar i de fastigheter som Fabege förvaltar och utvecklar.
Som stor fastighetsägare och fastighetsutvecklare strävar Fabege efter att vara ett både framgångsrikt och ansvarsfullt företag. Fabege inser att långsiktig lönsamhet krä- ver att bolaget tar hänsyn till såväl ekonomiska som sociala och miljömässiga dimen- sioner. För Fabege omfattar ansvarsfullt företagande både ekonomiskt ansvar, miljöan- svar och socialt ansvar.
Styrelsen för Fabege antog under våren 2006 etiska riktlinjer för bolaget. Dessa ska, tillsammans med övriga policydokument, ge ledning och medarbetare vägledning vid genomförandet av arbetsuppgifterna. Fabeges etiska riktlinjer ligger väl i linje med FNs uppförandekod Global Compact och dess principer. För information om detta, se www.unglobalcompact.org. Fabeges företagskultur och relationer ska präglas av öppenhet, sanningsenlighet, hederlighet och ansvarsfullt agerande. Därigenom byggs förtroende och tillit. Bolagets värdeord ska ligga till grund för en företagskultur som stimulerar och uppmuntrar egna initiativ och kreativa lösningar. En positiv, uppskattan- de affärskultur främjar utvecklingen av företaget och visar vägen mot affärsmässig framgång.
Fabeges övergripande mål är att skapa och realisera värden samt ge aktieägarna en totalavkastning som är den bästa bland fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen.
Fabeges miljöpolicy
Fabeges miljöarbete ska vara en naturlig och integrerad del av för- valtning, projekt samt köp och för- säljning av fastigheter. I syfte att förebygga och minska negativ mil- jöpåverkan är bolagets miljöarbete kontinuerligt och målinriktat.
Fabege genomför regelbundna uppföljningar, där lagstiftningen ses som minimikrav, och bolaget strä- var därmed efter att ständigt för- bättra sitt miljöarbete.
Fabege ska miljöanpassa verk- samheten genom att hushålla med resurser och ställa krav på leveran- törers och entreprenörers miljöarbe- te. Detta vill bolaget uppnå så långt det är miljömässigt motiverat, tek- niskt möjligt och ekonomiskt för- svarbart.
Vattenvy från Hammarby Sjöstad.
39355_FAB06_SV 07-03-02 18.39 Sida 11
Vattenkraft & övrigt förnybart, 43%
Fossilt, 2%
Kärnkraft, 55%
Energislag vid elproduktion
Miljöansvar
Det miljömässiga ansvarstagandet syftar till att minska och förebygga negativ miljöpå- verkan för att därigenom medverka till en hållbar utveckling.
Miljöarbetet inom Fabege bedrivs långsiktigt och är integrerat i det dagliga arbetet.
Fabege bedriver inte tillstånds- eller anmälningspliktig verksamhet, men det finns ett fåtal anmälningspliktiga anläggningar som till exempel bergvärme- och sjökylaanlägg- ningar. Av bolagets hyresgäster är det ett fåtal som bedriver tillståndspliktig verksam- het. Fabege har heller inga pågående miljötvister.
Målet för Fabeges miljöarbete är att systematiskt och strukturerat samla gemensam- ma rutiner i ett verksamhetsledningssystem med utgångspunkt i miljöledningssytemet ISO 14001. Miljöarbetet ska vara en naturlig och integrerad del i verksamheten enligt bolagets miljöpolicy.
Den operativa verksamheten stöds av motsvarande fem heltidsanställa inom områ- dena miljö, arbetsmiljö, säkerhet och övriga sociala frågor. Olika kanaler och stödsys- tem – till exempel intranät, databaser, driftmöten, informationsmöten och utbildnings- tillfällen – används för att stödja verksamheten inom dessa områden.
Under 2006 lanserades databasen Nyckelknippan med information om Fabeges fas- tigheter såsom myndighetsbesiktningar och andra handlingar, skriftliga redogörelser för systematiskt brandskyddsarbete, radonmätningar och liknande, interna rutiner samt övriga inventeringar.
På energisidan används sedan några år tillbaka en webbaserad energidatabas med förbrukningssiffror. Med statistiken som grund görs regelbundna uppföljningar och utvärderingar för att driftoptimera beståndet.
Prioriterade områden under 2006 var energiförbrukning och avfallshantering.
Systematisk energioptimering
Systematisk energieffektivisering i fastighetsbeståndet är sedan några år tillbaka ett av Fabeges viktigaste områden i miljöarbetet. Ambitionen är att optimera driftskostnad och energianvändning utifrån varje fastighets förutsättningar och en driftstrategi ska tas fram för varje fastighet. Arbetet med att minska energianvändningen genom förbättrad styrning, investeringar och kontroll fortsatte under året. Strategin är ett fortsatt arbete med handlingsplaner för varje fastighet, en månadsvis uppföljning och ”coaching” av driftansvariga.
Fabege arbetar med att motivera de anställda att spara energi i de fastigheter de ansva- rar för. Kvartalsvis utses de tio bästa och sämsta fastigheterna i beståndet. Det bästa drift- området premieras och de sämsta fastigheterna prioriteras i energieffektiviseringsarbetet.
Avfallshantering
Under 2005 inledde Fabege ett arbete med att inventera avfallshanteringen i fastighe- terna och tillsammans med hyresgäster identifiera och genomföra förbättringar som gynnar miljön och ekonomin. Under 2006 infördes källsortering i fastigheterna och uppföljningar genomfördes. I samtliga fastigheter där Fabege ansvarar för avfallshan- tering finns det källsortering i genomsnittligt nio fraktioner.
12 | Ansvarsfullt företagande
Förnyelsebart, 71%
Ej förnyelsebart, 29%
Energislag vid
fjärrvärmeproduktion, totalt
Total förbrukningsstatistik 2006
Vattenförbrukning, kbm 1 048 772 Energiförbrukning, MWh 286 800 varav:
Värme 153 500
Kyla 26 300
El 107 200
Förnyelsebar energi, MWh 179 266 CO2-utsläpp, ton
(Värme, el, kyla) 10 714
Läs mer om Fabeges kvantitativa mål och resultat på:
www.fabege.se
39355_FAB06_SV 07-03-05 17.41 Sida 12
Ansvarsfullt företagande | 13
Enligt Fabeges bilpolicy, från januari 2006, ska miljöklassade bilar och bilar som är drivna av el, hybrid och alterna- tiva drivmedel väljas i första hand. I Fabeges fordonspark finns det 56 tjäns- te- och servicebilar. 100 procent av for- donsparken är miljöklassad och drygt 18 procent av dessa är hybrid/el- eller etanoldrivna bilar, vilka införskaffades under 2006. Här fastighetstekniker Dennis Landgren vid sin tjänstebil.
Fabege arbetar med ett miljöprogram vid ny- och ombyggnationer som innehåller krav på material, avfallshantering, byggmetod m m. Vid ombyggnation och renovering upprättas rivningsplaner. Vid ny- och ombyggnationer ställs krav på att välja byggma- terial och produkter med liten miljöpåverkan. En restprodukthantering utformas för alla projekt i samverkan med byggentreprenör och avfallsentreprenör.
Radoninventering
Inventering av förekomst av radon i fastigheter fortsatte under 2006. 63 procent av fas- tigheterna med bostäder och skolor inventerades och åtgärdsplaner togs fram i de fall där förhöjda värden uppmättes. Redan under vintern 2006 vidtogs åtgärder för att minska förekomsten av radon och arbetet fortsätter under våren 2007. Under 2007 fortsätter arbetet med radonmätning i fastigheter som ännu inte har inventerats och nyförvärva- de fastigheter ska fortlöpande inventeras.
Fabeges krav på leverantörer
Fabege har under flera år arbetat med att samordna och centralisera inköp av produkter och tjänster för hela koncernen. Bolaget ställer höga krav på de leverantörer före- taget samarbetar med. Efter utvär- dering tecknas ramavtal med den bästa leverantören inom respektive område utifrån följande utvärde- ringskriterier:
• Affärsmässiga villkor
• Kompetens
• Erfarenhet
• Ekonomisk sundhet
• Miljö- och kvalitetsarbete
39355_FAB06_SV 07-03-05 13.53 Sida 13
Socialt ansvar
Fabege vill ta ett samhällsansvar och vara en ”god medborgare” i det samhälle där bola- get är verksamt. Fabege verkar på olika sätt för att utveckla fastigheterna och ytterliga- re öka attraktionskraften i områdena där de är belägna. Bolaget samarbetar härvidlag med bland annat kommuner och högskolor.
I Solna gör Fabege såväl egna insatser som samarbetar i projekt tillsammans med andra intressenter för att förnya lokala miljöer och göra dem mer attraktiva. Under 2006 påbörjades en satsning kring Fabeges fastigheter där entréer ska lyftas fram, fasader restaureras och ljussättas, trottoarer breddas, planteringar rensas och uppgraderas.
En viktig utmaning är den framtida kompetensförsörjningen. Att kunna attrahera kompetent och välutbildad arbetskraft är en strategisk fråga av stor betydelse. Under 2006 beslöt Fabege att utveckla samarbetet med KTH och stödja Byggtekniskt centrum med fem miljoner kronor till förstärkt utbildning inom byggteknik. Sedan ett antal år tillbaka erbjuder Fabege årligen studerande vid KTH möjlighet till examens- och som- mararbete. Flera av dessa har anställts i bolaget direkt efter examensjobbet.
Andra exempel på samhällsengagemang är samarbetet med Hammarby ArtPort som på uppdrag av Fabege arbetar med projektledning av offentlig konst i Hammarby Sjö- stad och stödet till basketklubben Akropol som har omfattande ungdomsverksamhet på Järvafältet där Fabege äger bostadsfastigheter.
14 | Ansvarsfullt företagande
Medlem i BELOK Fabege är med i
Energimyndighetens beställar- grupp, BELOK, som består av Energimyndigheten och Sveriges största fastighetsägare. Gruppen driver olika utvecklingsprojekt med inriktining mot energieffekti- visering och miljöfrågor.
Samarbetet initierades av Energimyndigheten 2001.
För mer information om detta, se www.belok.se
Samarbete inom Agenda 21
I Solna Business Park samarbetar Fabege med Solna stad, Stockholms lokaltrafik och hyres- gäster i ett Agenda 21 projekt, ett handlingsprogram för hållbar utveckling, vars syfte är att få dem som arbetar i Solna Business Park att ta sig till och från arbetet på ett mera miljöef- fektivt sätt, t ex genom att stimu- lera till ökat kollektivt åkande.
Under våren 2007 startar t ex en cykelkampanj. För mer informa- tion om projektet, se
www.solna.se och sök på agen- da 21.
Samarbete med Hammarby ArtPort (HAP)
Hammarby ArtPort är en arbets- plats för produktion och expone- ring av konst; en terminal för import och export av konstnärli- ga uttryck; en plattform för att bygga och främja kulturella närt- verk.
39355_FAB06_SV 07-03-05 13.53 Sida 14
Varumärket Fabege | 15
Fabege har etablerat en enkel och tydlig grund för varumärket, i linje med bolagets kärn- värden, för att stödja affärerna, skapa värde och uppnå målen för verksamheten.
Fabege ska som varumärke förknippas med de fem kärnvärdena (S.P.E.A.K., se sid 10) som ska prägla organisation och företagskultur. Bolaget ska ha en tydlig koppling till Stockholmsregionen, främst centrala marknader som Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad där verksamhetens tyngdpunkt ligger.
Fabege ska uppfattas som ett företag som förstår de lokalbehov som företag och orga- nisationer har i huvudstadsregionen och kan erbjuda ett stort antal intressanta och attrak- tiva lokallösningar och lokaliseringar. Ambitionen är att framstå som ett självklart alterna- tiv för dem som söker lokaler, främst kontor, inom Fabeges verksamhetsområde. För en befintlig kund ska Fabege bekräfta valet genom att vara en partner som snabbt, lyhört och kreativt tillmötesgår kundernas önskemål.
Fabege ska alltså kombinera det stora företagets möjligheter och resurser med det lilla företagets närhet och personliga relation till kunden.
Medarbetarna är de främsta skaparna och bärarna av varumärket Fabege. Varumärket byggs inifrån och ut, och det är först och främst medarbetarnas kompetens och agerande vid kontakter med kunder, ägare och andra intressenter som konstituerar varumärket Fabe- ge. Därutöver bidrar självklart exponering i media, annonser etc till bilden av Fabege.
Koncernen har valt att kraftsamla till ett huvudvarumärke, Fabege. Det förekommer även några undervarumärken, som exempelvis Solna Business Park, men dessa är tydligt underordnade huvudvarumärket.
Kostnadseffektiva aktiviteter
Fabeges verksamhet och marknad är koncentrerad till ett geografiskt begränsat områ- de i Stockholmsregionen. Detta medför tydliga fördelar avseende kostnader och effek- tivitet i marknadsföringsarbetet.
På den taktiska och operativa nivån arbetar Fabege med ett stort antal aktiviteter.
Samordning eftersträvas för största möjliga kommunikationseffekt. De egna fastighe- terna, som ofta ligger i intressanta kommunikationslägen, nyttjas kostnadseffektivt som naturliga exponeringsplatser. Förutom större vepor över husfasader har Fabege under 2006 även i stor utsträckning använt sig av fönster i centrala Stockholm som expone- ringsytor för varumärke och budskap.
Under 2006 har Fabege därutöver investerat i varumärket genom annonsering i såväl affärs- som fackpress. Wenner-Gren Center, Lumahuset och andra fastigheter i portföl- jen har använts i annonser för att koppla Fabege till välkända Stockholmsfastigheter och förstärka Stockholmsprofilen. Även utbudsannonsering har fått en tydlig och enhetlig Fabege-profil. Fabeges medarbetare inom marknadsgruppen har exponerats på såväl husfasader som i annonser och bokstavligt talat gett Fabege ett tydligt ansikte i Stockholm.
Genom sponsring exponeras och stärks varumärket Fabege. Fabeges största spons- ringsengagemang är det internationellt välrenommerade Polar Music Prize där bolaget varit en av huvudsponsorerna under tre år och genomfört kund- och marknadsförings- aktiviteter i anslutning till prisutdelningen. Fabege har också valt att synas vid högpro-
Varumärket Fabege
Nyckeln till goda affärer Fabeges logotyp skapades våren 2005 i samband med avknoppningen av fastighetsbe- ståndet i Öresundsregionen under namnet Wihlborgs Fastigheter. ”Gamla” Wihlborgs ändrade samtidigt namn till Fabege.
Logotypen består av bolags- namnet plus en grafisk symbol i form av en nyckel. Nyckeln kan i vissa sammanhang användas separat.
Nyckeln är en ofta använd symbol för kunskap och möjlig- heter. För ett entreprenöriellt och affärsorienterat fastighetsbolag som Fabege passar det utmärkt med nyckeln som symbol för att öppna dörrar, bildligt och bok- stavligt talat. Men kanske ska den främst ses som nyckeln till goda affärer – för både kunder och aktieägare.
39355_FAB06_SV 07-03-02 18.39 Sida 15
filerade och attraktiva arrangemang som Swedish Open i Båstad 2006 och Alpina VM i Åre i början av 2007 för att därigenom nå personer som bedöms ha stor betydelse vid beslut om val av lokaler.
Fabeges nyuthyrningar genomförs i stor utsträckning av en marknadsgrupp som till- sammans med en marknadskoordinator och i samverkan med informationsavdelning- en också utarbetar planer för marknadskommunikation.
Varumärket Fabege har på kort tid etablerats på marknaden. Mätningar visar att kän- nedomen om Fabege successivt ökat sedan varumärket återkom på marknaden för någ- ra år sedan.
16 | Varumärket Fabege
Fabege använder gärna egna fastigheter för marknadsföringsinsatser.
Här syns budskap och medlemmar av Fabeges marknadsgrupp på Orgelpipan 4 på Klarabergsgatan i centrala Stockholm.
Annonser i affärspressen.
39355_FAB06_SV 07-03-02 18.39 Sida 16
Viktiga händelser
1990Wihlborgs B-aktier noteras på Stockholms Fondbörs O-lista.
1993Bergaliden blir ny huvudägare i Wihlborgs.
1996I december noteras Wihlborgs B-aktie på Stockholms Fondbörs A-lista.
1997Wihlborgs slutför under våren förvärvet av M2 Fastigheter. I september lämnar styrelsen för Wihlborgs ett offentligt erbjudande om förvärv av Klövern Fastigheter AB.
1998Wihlborgs slutför i början av året förvärvet av Klövern Fastigheter AB. Den 13 april 1998 lägger Wihlborgs bud på Fastighets AB Storheden, och sam- gåendet sker under sensommaren samma år.
1999Wihlborgs förvärvar Svedeg GmbHs andel om 50 procent i det bolag som äger fastigheten Blåmannen 20/Klara Zenit i centrala Stockholm.
Wihlborgs äger därefter 75 procent av det gemen- samma bolaget där Peab AB sedan tidigare är inne- havare av 25 procent.
2000Omvandling sker av röststarka A-aktier till B-aktier.
2001Huvudägaren Bergaliden avyttrar hela sitt aktieinnehav om 30,2 procent i Wihlborgs.
Wihlborgs förvärvar Postfastigheter med 73 fastighe- ter. I december noteras Wihlborgsaktien på Stockholmsbörsens O-lista.
2002Wihlborgs avyttrar 60 fastigheter på opriorite- rade orter till Adcore, som ombildas till ett fastighets- bolag med namnet Klövern AB. I juni genomförs en
omvänd split som innebär att fem Wihlborgsaktier läggs samman till en. I december förvärvar Wihlborgs resterande 25 procent av aktierna i Klara Zenit.
2003Wihlborgs förvärvar aktier i Drott AB (senare uppdelat i Bostads AB Drott och Fabege AB), och blir under året den största aktieägaren i bolaget. I slutet av året avyttras Klara Zenit för 2 950 Mkr med en vinst om 400 Mkr.
2004Förvärvet av Fabege AB slutförs efter ett offentligt erbjudande till övriga aktieägare i bolaget vilket medför att Wihlborgs fastighetsportfölj växer med cirka 150 kommersiella fastigheter. I december offentliggörs förslaget att dela ut Öresundsfastighe- terna till aktieägarna och därmed koncentrera verk- samheten till Stockholmsregionen.
2005Öresundsverksamheten delas ut och noteras på Stockholmsbörsens O-lista under namnet Wihlborgs Fastigheter AB. ”Gamla” Wihlborgs kon- centreras därmed till Stockholmsregionen och ändrar namn till Fabege AB. Fabege avyttrar under året fas- tigheter för totalt 14 Mdr. I december träffas en över- enskommelse om förvärv av 82,4 procent av aktier- na i Fastighets AB Tornet.
2006Fabege förvärvar Fastighets AB Tornet med totalt 104 fastigheter. Bland andra förvärv kan näm- nas Wenner-Gren Center och Solna Business Park.
Fastighetsbestånden i Kista och Täby avyttras till Klövern för 4 Mdr. Totalt omsätts fastigheter för 28 Mdr, varav försäljningar 12 Mdr och köp 16 Mdr.
FABEGE DÅ OCH NU
Varumärket och bolagsnamnet Fabege har både en yngre och en äldre historia. När nuvarande Fabege skapades våren 2005 var det tredje gången som namnet gavs till ett fastighetsbolag. Bolagsnamnet Fabege har sitt ursprung i ett bolag som skapades av en av 1980-talets ledande fastighetsaktörer, Birger Gustavsson. Ursprungligen var Fabege en förkortning för Fastighetsaktiebolaget Birger Gustavsson. Dagens Fabege har dock mycket lite med Birger Gustavssons skapelse att göra. Dåvarande Fabege förvärvades av Näckebro som i sin tur köptes av Drott. Drott delades sedermera i två bolag, varav det ena gavs namnet Fabege. Detta bolag förvärvades 2004 av Wihlborgs Fastigheter som året efter ändrade namn till Fabege.
Dagens Fabege har samma organisationsnummer som det tidigare Wihlborgs Fas- tigheter och kan därmed härleda sitt ursprung till den byggnadsfirma som startades av byggmästare O P Wihlborg i Malmö 1924.
Varumärket Fabege | 17 39355_FAB06_SV 07-03-05 13.57 Sida 17
Med ett börsvärde på 18,5 Mdr (14,4) är Fabege det största börsnoterade fastighetsbo- laget i Norden. Bolagets aktie ingår i Large Cap-segmentet på Stockholmsbörsen.
Fabeges utveckling på börsen
Fabeges aktie ökade under 2006 i värde från 150 kr till 183,50 kr motsvarande 22,3 pro- cent. Räknar man med att utdelningen på 7,50 kr återinvesterades blev totalavkastning- en 28,3 procent. Denna utveckling är jämförbar med börsen som uppvisade en totalav- kastning (SIX Return Index) på 28 procent för året. SIX Real Estate Index, som mäter totalavkastningen för renodlade fastighetsbolag på Stockholmsbörsen, steg under 2006 med drygt 40 procent.
Omsättning och handel
Under de senaste åren har omsättningen i Fabeges aktie ökat stadigt och under 2006 omsattes 107,8 (67,4) miljoner aktier i Fabege till ett sammanlagt värde om 16,7 Mdr (10,1) . Detta motsvarar en omsättningshastighet om 108 (71) procent av det genom- snittliga antalet utestående aktier. Omsättningshastigheten på Stockholmsbörsen som helhet var under året 145 procent. Varje handelsdag omsattes i genomsnitt 430 000 (267 000) aktier Fabege-aktier i 400 (280) avslut. En handelspost i Fabeges aktie upp- går till 100 aktier.
Aktiekapital
Totala antalet aktier i Fabege ökade under året som en följd av förvärvet av Tornet medan antalet utestående aktier minskade något till följd av återköp.
Fabege erbjöd Tornets aktieägare att sälja sina aktier kontant eller att byta dem mot nyemitterade Fabege-aktier. Många av Tornets aktieägare valde aktiebytesalternativet och 4 381 376 nya aktier i Fabege emitterades därför och användes som betalning för lika många Tornet-aktier.
Under 2006 fortsatte också ett antal konvertibelägare att konvertera sina konver- tibler till Fabege-aktier. Genom denna konvertering ökade antalet Fabege-aktier med 62 435 aktier.
Styrelsen fick ett återköpsmandat från bolagsstämman 2006. Mandatet innebar att styrelsen under perioden intill årsstämman 2007 kan förvärva och överlåta egna aktier.
Förvärv får ske genom köp på Stockholmsbörsen så att bolaget maximalt äger 10 pro- cent av bolagets aktier. Detta bemyndigande föreslår styrelsen ska förnyas för ytterli- gare ett år vid årsstämman 2007. Syftet med återköp av egna aktier är att fortlöpande kunna anpassa bolagets kapitalstruktur och därmed bidra till ökad avkastning för aktieägarna. Möjligheten att överlåta återköpta aktier ger bolaget extra finansierings- möjligheter vid fastighets- eller företagsförvärv. Under 2006 förvärvade styrelsen 5 435 400 aktier för 706 Mkr (snittkurs 129,66 kr). Vid utgången av året uppgick Fabe- ges totala innehav av egna aktier till 5 441 100 aktier motsvarande 5,4 procent av anta- let aktier i bolaget. Fabeges aktiekapital uppgick vid årets slut till 5 030 Mkr (4 808) fördelat på 100 599 382 aktier (96 155 571). Samtliga aktier ger samma rösträtt och lika del i bolagets kapital.
18 | Aktien och värdetillväxten
Aktien och värdetillväxten
* Totalavkastningen beräknas genom att lämnad aktieutdelning och värdet av de utdelade aktierna i Wihlborgs återinveste- ras i Fabegeaktien.
0 50 100 150 200 250 300 350 400
0 50 100 150 200 250 300 350 400
SIX Return index SIX Real Estate index Fabege
2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000
Källa: SIX / Hallvarsson & Halvarsson
Totalavkastning 2000–2006*
4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000
Omsatt antal aktier per månad 100
120 140 160 180 200 220 240
OMX Stockholm SX4040 Real Estate Fabege
Ifeb Ijan Idec Inov Iokt Isep Iaug Ijul Ijun Imaj Iapr Imar Ifeb Ijan
Källa: SIX / Hallvarsson & Halvarsson
’000 aktier SEK
Aktieutveckling 2006
Läs mer om Fabeges aktie och utveckling på:
www.fabege.se
39355_FAB06_SV 07-03-05 17.36 Sida 18
Landmärket Wenner-Gren Center vid norra infarten till Stockholm City förvärvades sommaren 2006.
Fastigheten består av ett hög- och ett låghus och innehåller totalt cirka 18 000 kvm uthyrningsbar yta, varav 15 000 kvm kontor.
39355_FAB06_SV 07-03-02 18.39 Sida 19
20 | Aktien och värdetillväxten
Konvertibler
När ”gamla” Wihlborgs förvärvade ”gamla” Fabege under 2004 valde många att få betalt för sina aktier i form av ett konvertibelt förlagslån, så kallade konvertibler. Totalt emitterades då 6 055 578 konvertibler motsvarande 639 Mkr. Konvertibeln har ett nominellt belopp om 105,50 kr, löper med 5,25 procents ränta och förfaller till betal- ning den 1 oktober 2009. Konvertibeln kan under löptiden konverteras till en Fabege- aktie. Under 2006 konverterades 62 435 konvertibler till aktier och lika många Fabege- aktier nyemitterades. Vid utgången av 2006 fanns 541 073 konvertibler utestående.
Utdelning samt överföring av Klövern-aktier till aktieägarna
Fabege ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsför- utsättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från den löpande förvaltningen och realiserat resultat från fastighetsförsälj- ningar. Styrelsens förslag till årsstämman 2007 är att lämna en kontantutdelning om 8,00 (7,50) kr. Styrelsen föreslår dessutom att Fabeges aktieinnehav i Klövern AB ska överföras till aktieägarna. Detta sker genom ett så kallat inlösenerbjudande där Fabege erbjuder aktieägarna att inlösa var 16:e aktie i Fabege och som likvid erhålla 8 aktier i Klövern. Inlösen föreslås ske under april och maj 2007.
Förslaget om att lämna såväl kontantutdelning som att överföra Klövernaktierna till aktieägarna är tillsammans värt cirka 22 kr per aktie (baserat på en Klövern-kurs om 29 kr).
Ägarstruktur
Den 31 januari 2006 hade Fabege 35 802 (37 762) aktieägare. Största ägare var Maths O Sundqvist följd av Brinova och Öresund med 11,2, 10,7 respektive 8,7 procent av anta- let aktier. Vid utgången av januari ägde de 10 största aktieägarna 40,2 procent av akti- erna. Det utländska aktieägandet i Fabege ökade under året och uppgick den 31 januari 2007 till 37,1 procent.
0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000
Wihlbo rgs Kungslede
n
Castellum Hufvu
dstade n Fabege Mdr
De största börsnoterade fastighetsbolagen
■ Börsvärde per 31 december 2006
■ Marknadsvärde fastigheter per 31 december 2006
Källa: SIX och bokslutskommunikéer för 2006
Svenska institutioner 25,3%
Utländska ägare 37,1%
Svenska aktiefonder 7,2%
Svenska privatpersoner 30,4%
Fördelning av ägandet per kategori, 31 januari 2007
Fördelningen av ägandet per land, 31 januari 2007
Andel kapital
Länder och röster, %
Sverige 64,1
USA 16,7
Luxemburg 3,6
Holland 3,3
Storbritannien 2,8
Frankrike 1,9
Belgien 1,5
Schweiz 1,5
Tyskland 1,0
Övriga länder inkl ägare till > 500 aktier 3,6
100 Källa: SIS Ägarservice/VPC
Källa: SIS Ägarservice/VPC Källa: SIS Ägarservice / VPC
Fördelning mellan storleksklasser av ägare per 31 januari 2007
Andel av antalet Andel av kapital
Antal aktieägare aktieägare, % Antal aktier och röster, %
1–500 29 234 81,7 4 304 736 4,5
501–1 000 3 292 9,2 2 529 743 2,7
1 001–5 000 2 572 7,2 5 291 887 5,6
5 001–10 000 294 0,8 2 090 302 2,2
10 001–100 000 301 0,8 9 387 575 9,9
100 001–1 000 000 100 0,3 29 133 914 30,6
1 000 001– 10 0,0 42 426 831 44,6
Summa utestående aktier 35 802 100 95 164 988 100
39355_FAB06_SV 07-03-05 13.57 Sida 20
Analytiker som följer Fabege
ABG Sundal Collier Jonas Andersson
Credit Agricole Cheuvreux David Halldén
D. Carnegie Fredrik Skoglund Deutsche Bank Hans Derninger Enskilda Securities Erik Nyman HQ Bank Olof Nyström
Handelsbanken Markets Tobias Kaj
Kaupthing Bank Sverige Daniel Anderbring Kempen Robert Woerdeman Merrill Lynch Bernd Stahli Standard & Poor´s Johan Temse Swedbank Andreas Daag Öhman Jonas Sundin
Aktiefakta
Kortnamn: FABG ID: SSE861
ISIN kod: SE0000950636 Noterad sedan 1990
Marknadsplats: Stockholmsbörsen Segment: Large Cap
Handelspost: 100 aktier
Information till aktieägarna
Fabege vill tillhandahålla snabb och samtidig information till alla som är intresserade av att följa bolaget och erbjuder en aktieägar- och prenumerationsservice med olika valmöj- ligheter avseende ekonomisk information och pressmeddelanden. Pressmeddelanden kan erhållas via e-post eller sms direkt vid offentliggörandet. Samtliga ekonomiska rapporter, förutom bokslutskommunikén, trycks och distribueras till dem som så önskar. Rapporter och pressmeddelanden finns tillgängliga på både svenska och engelska på bolagets hem- sida www.fabege.se. Här finns också aktuell och historisk information om Fabeges aktie- kurs m m.
Aktien och värdetillväxten | 21
De största aktieägarna per 31 januari 2007
Andel av kapital Antal aktier och röster, %
Maths O Sundqvist 10 650 022 11,2
Brinova 10 171 915 10,7
Öresund 8 268 600 8,7
Robur fonder 2 524 460 2,7
Färgax Förvaltnings AB 1 200 000 1,3
CitiBank Lux Fonder (Lux) 1 200 000 1,3
Mats Qviberg med familj 1 136 893 1,2
SEB fonder 1 073 296 1,1
DFA Fonder (USA) 971 350 1,0
SHB/SPP fonder 954 433 1,0
Länsförsäkringar fonder 740 350 0,8
Övriga utländska ägare 33 120 533 34,8
Övriga ägare 23 153 136 24,2
Totalt antal utestående aktier 95 164 988 100
Återköp av egna aktier 5 441 100
Totalt antal registrerade aktier 100 606 088
Källa: SIS Ägarservice/VPC
39355_FAB06_SV 07-03-05 17.24 Sida 21
Fabege har genomgått en genomgripande omstrukturering under de senaste åren.
Genom fastighetsaffärer för flera tiotals miljarder kronor och utdelning av fastigheter- na i Öresundsregionen har beståndet koncentrerats till ett fåtal utvalda, dynamiska del- marknader i Stockholmsregionen. Fastighetsportföljens sammansättning har föränd- rats betydligt genom att bostadsfastigheter och andra fastigheter utanför de prioritera- de segmenten har avyttrats och verksamheten fokuserats på kommersiella fastigheter, främst kontor.
Den 31 december 2006 omfattade Fabeges fastighetsbestånd 174 fastigheter, en minskning med 45 fastigheter sedan föregående årsskifte. Det samlade fastighetsvär- det ökade däremot med närmare 6 Mdr till 27,2 Mdr (21,3) sedan motsvarande tidpunkt förra året.
Kommersiella lokaler svarade för 97 procent av hyresvärdet medan bostäder repre- senterade tre procent. Det totala kontraktsvärdet uppgick till 2,1 Mdr. Under 2006 öka- de uthyrningsgraden med tre procentenheter till 89 procent. Den förbättrade uthyr- ningsgraden är både en följd av minskad vakans i befintligt bestånd och försäljning av fastigheter med hög vakans.
De största förändringarna under 2006
Fastighetsaffärerna under året medförde ytterligare koncentration till ett mindre antal centralt belägna tillväxtmarknader i Stockholmsregionen. Under året avyttrades 173 fastigheter för 12 Mdr medan 124 fastigheter förvärvades för 16 Mdr. Bland förvärven, utöver Tornet med 104 fastigheter, kan nämnas Solna Business Park för 3,6 Mdr och Wenner-Gren Center för 0,6 Mdr.
Fastighetsförvärv 2006*
Yta, kvm
Kvartal 1 913 211
Kvartal 2 207 197
Kvartal 4 27 261
Totalt 1 147 669
Fastighetsförsäljningar 2006*
Yta, kvm
Kvartal 1 1 766
Kvartal 2 825 070
Kvartal 3 60 622
Kvartal 4 349 717
Totalt 1 237 175
* För mer detaljerad information, se fastighetsförteckning längst bak i årsredovisningen.
Fastighetsvärdering
Fabeges fastighetsbestånd externvärderas årligen per sista december av oberoende vär- deringsmän med erkända kvalifikationer. Per 31 december 2006 värderades fastig- heterna av DTZ Sweden AB och Newsec Analys AB. Det bedömda marknadsvärdet uppgick till 27,2 Mdr. Med begreppet marknadsvärde avses det mest sannolika priset
Fastighetsöversikt
och marknadsvärdering
22 | Fastighetsöversikt och marknadsvärdering 39355_FAB06_SV 07-03-02 18.39 Sida 22
Fastighetsöversikt och marknadsvärdering | 23
för respektive fastighet vid en försäljning på den öppna och fria fastighetsmarknaden vid värdetidpunkten.
Värderingen omfattade samtliga fastigheter och exploateringsmark i Sverige. Underla- get för värderingen var de uppgifter som Fabege lämnade om hyreskontrakt, vakanta ytor, löpande drift- och underhållskostnader samt investeringar. Samtliga fastigheter har besik- tigats under perioden 2004–2006.
Fastighetsvärderingen baseras på kassaflödesanalyser, där driftöverskotten nuvärdes- beräknas under en femårig kalkylperiod, och restvärdet på fastigheten vid kalkylperiodens slut. Kalkylräntan för Fabeges fastighetsportfölj uppgår till 7,8 procent (8,7) och baseras på en långsiktig kalkylränta med tillägg för fastighetsrelaterad risk. Genomsnittligt direkt- avkastningskrav vid kalkylperiodens slut uppgår till 5,8 procent (6,7). Fastighetsvärdering- en har genomförts i enlighet med Svenskt Fastighetsindex riktlinjer.
Direktavkastning per delmarknad enligt antagande vid den externa värderingen
Marknadsvärde per
Delmarknad 31 dec 2006, Mdr Direktavkastning, %
Innerstaden 12,6 5,2
Solna 8,5 6,1
Hammarby Sjöstad 1,5 6,6
Södra Sthlm 2,4 6,7
Norra Sthlm 2,2 6,1
Övrigt 0,0 10,0
Summa 27,2 5,8
Substansvärde per aktie
Eget kapital per aktie uppgick per 31 december till 128 kr (111). Exklusive uppskjuten skatt på övervärde fastigheter uppgick subtansvärdet till 145 kr (127).
Kvarteret Paradiset, Stadshagen.
Utsikt från fastigheten Sparven 18 vid Stureplan.
Mia Idre, uthyrare.
39355_FAB06_SV 07-03-05 13.57 Sida 23
