Fastighetsvärde Mkr Substansvärde per aktie kr
Fastighetsvärde samt substansvärde per aktie vid olika avkastningskrav
Fastighetsvärde samt substans-värde per aktie 5 % hyresökning 5 % hyressänkning
Miljö
Fastighetsverksamhet innebär miljöpåverkan i många led vilket medför ett stort ansvar men också en möjlighet till positiv påverkan. Krav på miljöengagemang ställs idag från hushåll, företag och myndigheter. Castellum ser miljöarbetet som en förutsättning för att nå företagets mål -bästa ekonomiska utfall och därigenom snabbast möjliga värdetillväxt på fastighetsbeståndet.
Miljöarbetet i Castellum påbörjades i organiserad form under 1995 i och med införande av en miljöpolicy. I miljö-policyn fastslås att ”verksamheten skall bedrivas med minsta möjliga påverkan av miljön och på ett resurssnålt sätt, för att bidra till varaktig hållbar utveckling mot ett samhälle som fungerar enligt kretsloppsprincipen”.
Organisation
Efter det att en miljöpolicy utarbetats har miljöarbetet bedrivits decentraliserat i varje lokalt fastighetsbolag. För VD i respektive bolag ingår ansvaret för miljöfrågorna som en naturlig del i chefskapet och till sin hjälp har han en miljösamordnare.
I januari 1996 fastställde varje lokalt fastighetsbolag en miljödeklaration, som innehöll de miljöområden som skul-le bearbetas. Inom varje miljöområde fastställdes mål. Med miljödeklarationen som bas utarbetades sedan en hand-lingsplan. I bolagen har medarbetarna engagerats i mindre arbetsgrupper för respektive miljöområde. Uppföljning av miljöarbetet sker regelbundet inom varje dotterbolag.
De miljöområden som de lokala fastighetsbolagen arbetar med är:
• Vatten, avlopp och energi
• Avfallshantering
• Trafik och transporter
• Grönområden, närmiljö
• Inköp
• Nyproduktion, ombyggnad och underhåll
• Miljöskadliga och hälsovådliga ämnen
• Administration / kontor
• Hyresgästernas verksamheter
Målen inom de olika miljöområdena varierar mellan bola-gen beroende på olika förutsättningar. Varje bolag har kommit olika långt i miljöarbetet men engagemanget att arbeta med miljöfrågor är stort och miljöarbetet ses som en lång, kontinuerlig process.
Åtgärder under 1997 Vatten, avlopp och energi
Energianvändning och vattenförbrukning har stor miljöpå-verkan i fastighetsförvaltningen. Ett av miljömålen inom Castellum är att energi- och vattenhushållningen ska vara så effektiv som möjligt.
Alla bolag inom Castellum följer regelbundet upp energi-och vattenförbrukningen via nyckeltal. Genom nyckeltalen kan de fastigheter urskiljas som har hög förbrukning och dessa fastigheter bearbetas sedan som enskilda projekt för att minska energiförbrukningen. Exempel på åtgärder är rörelsestyrda belysningar i parkeringshus, utbyggda styr-och reglersystem avseende värme, snålspolande kranar styr-och toaletter, regleringsventiler för värme, lågenergilampor m m.
I flera fall har specifika lösningar utvecklats för olika hyresgäster. Som exempel kan nämnas återanvändning av värmen i tillverkningsprocessen hos en hyresgäst i Stock-holm vilket minskat energiförbrukningen i fastigheten.
I en fastighet i Värnamo har fjärrvärmeförbrukningen minimerats genom att värmepumpsteknik används i venti-lationssystemet. Systemet producerar kyla under sommar-tid och värme vid uppvärmningsbehov. Det totala energi-behovet i fastigheten har minskats betydligt jämfört med vad som är normalt vid traditionell produktion av värme eller kyla. I Värnamo har också uppvärmningen ändrats från olja till fjärrvärme i de fastigheter där så varit möjligt.
Fjärrvärmeverket i Värnamo drivs med biobränsle.
Avfallshantering
Avfallshanteringen är ett viktigt arbetsområde för koncer-nen och målet är att minska avfallsmängden och öka anta-let källsorterade fraktioner. Sedan 1996 har ett metodiskt arbete bedrivits kring avfallshanteringen och källsortering är genomförd i ca 30 % av koncernens fastigheter.
Citat ur Miljöpolicy för Castellum:
De övergripande målen för miljön innebär att vi inom hela koncernen skall:
• Följa försiktighetsprincipen - det räcker med misstanken om att en produkt, teknik eller process är miljöstörande för att vi ska avstå från den det behövs inga överväldi gande eller vetenskapliga bevis.
• Följa substitutionsprincipen - sämre produkter, teknik, pro-cesser och förhållningssätt ska kontinuerligt bytas ut mot bättre så snart dessa finns till gängliga.
• Ständigt sträva efter att förbättra utnyttjandet av våra resur ser samt att använda miljöanpassade material och metoder.
• Se miljöförbättrande åtgärder som långsiktiga investeringar.
• Främja och uppmuntra miljömedvetandet hos medarbeta re genom vidareutbildning, motivation och information samt göra dem medvetna om sitt miljöansvar.
• Informera hyresgäster om deras miljöpåverkan och möj-ligheterna att bete sig mer miljöanpassat.
• Samarbeta med miljömedvetna konsulter, entreprenörer och leverantörer.
De lokala fastighetsbolagen har i samband med införandet av källsorteringen arbetat med information till och utbild-ning av hyresgästerna, för att få ett lyckat resultat.
I Göteborg har under 1997 källsortering av avfall genom-förts i 40 av 78 bostadsfastigheter. I samband med införan-det av källsorteringen utvecklades en Miljöhandbok till hyresgästerna. I Miljöhandboken beskrivs hur avfallet skall sorteras samt var hyresgästen finner Renhållningsverkets återvinningsplatser. I de fastigheter som har källsortering finns följande fraktioner: komposterbart avfall, papper, lys-rör, batterier samt i vissa fall glas.
I Borås startade arbetet med källsortering av avfall 1995 och det är nu i princip genomfört i alla fastigheter. Som exempel kan nämnas att i den största fastigheten, Midas i centrala Borås, har källsortering genomförts med 12 olika fraktioner. Den årliga besparingen av åtgärden beräknas till ca 50 000 kr.
Övriga områden
Vid inköp prioriteras de varor som förbrukar minst energi och tillverkas på ett miljövänligt sätt. Vid upphandling och inköp avseende ombyggnation och underhåll ställs miljö-krav på leverantören. Några bolag inom koncernen arbetar med en egenutvecklad tilläggsbilaga till avtal som tecknas vid ny entreprenad. Tillägget innehåller miljö- och hälso krav, krav på miljöpolicy, dokumenterat miljöarbete och
dokumentation av produkters miljö- och hälsopåverkan.
Miljöområdet administration och kontor har samtliga bolag bearbetat med tanke på inköp, förbrukning och avfallsruti-ner. Som exempel kan nämnas insamling av papper och tonerkassetter samt minskad pappersförbrukning.
Bolagen arbetar kontinuerligt med att kartlägga och minska användningen av miljöskadliga och hälsovådliga ämnen i verksamheten. Arbete pågår också med att utveckla en lämplig metod att miljöinventera fastigheterna.
Ett av bolagen i koncernen, Harry Sjögren AB, har under 1997 arbetat med att utbyta erfarenheter i sitt miljöarbete.
Bolaget sitter tillsammans med åtta andra företag som ett referensföretag i ”Miljöbibliotek 2000” som administreras av Göteborgs Universitet. ”Miljöbibliotek 2000” syftar till att skapa ett nätverk i miljöfrågor och naturliga kopplingar mellan näringslivet och Göteborgs Universitet.
Castellum har inte några pågående miljötvister.
I de lokala fastighetsbolagens handlingsplaner finns mål t o m år 2000. Varje bolag kommer under 1998 fortsätta att arbeta för att nå de lokala målen. Särskilt prioriterade under 1998 är de mål som avser energibesparing och avfallshantering.
Kung Karls Varv 25 och 26 i Landskrona. Ett lyckat exempel på ny bebyggelse som anpassats till en gammal miljö. Under 1997 fick fastigheten utmärkelsen Landskronas mest välskötta hus.
Källsortering har införts i en majoritet av bolagets bostads-fastigheter i Göteborg. Eklandias fastighetsansvarige i fastig-heten Ättekullen 1, kontrollerar att förbrukade lysrör placeras på rätt plats.
Sammanfattning
Årets redovisade resultat efter skatt uppgick till 250 Mkr innebärande ett resultat om 5,00 kr per aktie. Kassaflödet uppgick till 305 Mkr motsvarande 6,11 kr per aktie.
Resultatet inkluderar dels realisationsvinster om 64 Mkr dels jämförelsestörande poster om 15 Mkr. Resultatet efter justering för fastighetsförsäljningar och jämförelsestörande poster uppgick till 201 Mkr motsvarande 4,03 kr per aktie.
Hyresintäkterna uppgick till 1 131 Mkr (1 108) och den ekonomiska uthyrningsgraden var under året 89 % (87).
Driftsöverskottet efter avdrag för kostnader avseende uthyrning och fastighetsadministration uppgick till 601 Mkr (537) motsvarande en direktavkastning på 7,5 % (6,7). Efter avskrivningar om 119 Mkr (117) var bruttore-sultatet 482 Mkr (420). De centrala administrationskostna-derna uppgick till 47 Mkr (54).
Under året har fastigheter sålts med ett sammanlagt försälj-ningspris, efter avdrag för omkostnader, om 389 Mkr. Fas-tigheterna var bokförda till 325 Mkr, vilket innebar en rea-lisationsvinst om 64 Mkr.
Årets resultat innehåller jämförelsestörande poster i form av dels börsnoteringskostnader om 10 Mkr, dels avsättning för aktierelaterat incitamentsprogram för företagsledningen om 5 Mkr. Den senare reserveringen har gjorts med hänsyn till såväl aktiekursen vid årets utgång som upplupen tid av den tvååriga bonusperioden.
Rörelseresultatet före finansnetto uppgick till 484 Mkr (366). Finansnettot var -234 Mkr varav räntebidrag 45 Mkr (64). På grund av underskottsavdrag uppstår ingen skatte-kostnad.
Under 1997 har fastigheter förvärvats för 756 Mkr samti-digt som aktiveringar i befintliga fastigheter gjorts med 111 Mkr.
Hyresintäkter
De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick 1997 till 1 131 Mkr (1 108). Hyresintäkter består av hyresvärdet med avdrag för värdet av vakanta ytor.
Hyresvärde
Med hyresvärde menas de hyresintäkter som skulle erhål-lits om alla fastigheter vore fullt uthyrda. I hyresvärdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exem-pelvis bränsle, fastighetsskatt och indextillägg.
Nedanstående tabell visar hyresvärdet per kvm fördelat per fastighetskategori och geografiskt område.
Kr/kvm Bostäder Kontor/Butiker Lager/Industri Total
Storgöteborg 810 872 430 654
Öresundsområdet 753 794 439 625
Storstockholm – 886 574 753
Västra Småland 714 697 313 494
Mälardalen 796 671 508 621
Totalt 776 797 436 630
Jämförelse proforma 1996 753 806 430 629
Hyresnivån på bostadskontrakten omförhandlas i princip varje år med respektive hyresgästförening. Vägledande i förhandlingarna är de kommunägda bolagens hyresnivåer.
De kommersiella hyreskontrakten är tecknade på viss tid vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Hyresnivåerna kan endast förändras i samband med att respektive kontrakt för-faller till omförhandling.
I de kommersiella kontrakten ingår dock en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsva-rande viss andel av inflationen under föregående år. På grund av låg inflation har någon uppräkning av 1997 års hyror ej skett.
Kontraktsförfallostrukturen avseende Castellums kommersi-ella bestånd framgår av nedanstående diagram. Värdemässigt omförhandlas 67 % före utgången av år 2000. Den genom-snittliga löptiden på ett nytecknat kontrakt är idag 3-4 år.
Se även sid 9 och framåt där kontraktsförfallostrukturen per ändamål och område redovisas.
Castellum har en stor riskspridning i kontraktsportföljen.
Koncernen har cirka 5 200 bostadskontrakt och 3 000 kom-mersiella kontrakt vars spridning framgår av nedanstående tabell. Det enskilt största kontraktet i koncernen svarar för mindre än en procent av koncernens totala hyresintäkter.
Kontraktsspridning 1997.12.31
Antal Andel Kontraktsvärde Andel
Mkr kontrakt % Mkr %
Bostäder 5 223 275
P-platser och övrigt 2 188 23
Totalt 10 400 1 174
Uthyrningsgrad
Den ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum var 89 % under 1997 (87). Utvecklingen av den ekonomiska uthyr-ningsgraden framgår nedan.
1994 1995 1996 1997
Ekonomisk uthyrningsgrad 84 % 85 % 87 % 89 %
Mkr
De omfattande förändringar av Castellums fastighetsbestånd och finansiering som genomfördes under fjolårets första halvår omöjliggör relevanta jämförelser med tidigare år. Förändringarna utgörs bl a av att fastigheter sålts för
2 200 Mkr och förvärvats för 900 Mkr, samt att finansieringen har omförhandlats. Jämförelser, vilka anges inom parentes, görs därför i tillämpliga fall mot den proforma helår 1996 som redovisades i noteringsprospektet.
Kontraktsförfallostruktur kommersiella lokaler