Fastighetsbestånd
Tyngdpunkten i Castellums fastighetsbestånd i västra Små-land ligger i Värnamo, Jönköping, Gnosjö och Växjö.
Dessa orter svarar tillsammans för 77 % av det bokförda värdet på Castellums fastigheter i västra Småland. Det totala fastighetsbeståndet per 31 december 1997 omfattade 120 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 202 Mkr. Omkring 47 % av hyresvärdet avsåg kontor och buti-ker, 34 % lager och industri samt 19 % bostäder. Fastighe-ternas sammanlagda bokförda värde vid årets utgång upp-gick till 1 198 Mkr.
Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fas-tighetsadministration uppgick under 1997 till 8,6 %, vilket skall jämföras med 6,8 % i proforma 1996.
I Värnamo äger Castellum 43 fastigheter med en samman-lagd yta om 140 000 kvm och ett bokfört värde om 392 Mkr. Av ytan utgör ca 9 % bostäder, 43 % kontor och butiker samt 48 % lager och industri.
Beståndet i Jönköping omfattar sammanlagt 15 fastigheter med en total yta om 71 000 kvm till ett bokfört värde om 277 Mkr. Av ytan utgör ca 23 % bostäder, 48 % kontor och butiker samt 29 % lager och industri.
Gnosjöbeståndet består av 12 fastigheter med en samman-lagd yta om 72 000 kvm och ett bokfört värde om 137 Mkr. Av ytan utgör ca 7 % bostäder, 8 % kontor och butiker samt 85 % lager och industri.
I Växjö finns 10 fastigheter med en sammanlagd yta om 33 000 kvm och ett bokfört värde om 121 Mkr. Av ytan utgör ca 27 % bostäder, 6 % kontor och butiker, 66 % lager och industri samt 1 % övriga lokaler.
I kommunerna Gislaved, Vaggeryd och Tranås finns sam-manlagt 26 fastigheter med en total yta om 74 000 kvm och ett bokfört värde om 238 Mkr. Av ytan utgör ca 24 % bostäder, 15 % kontor och butiker samt 61 % lager och industri.
Castellums fastighetsbestånd i Västra Småland 1997.12.31
Ekonomisk
Direkt-Antal Bokfört värde Yta Hyresvärde uthyrningsgrad Hyresintäkter Driftsöverskott avkastning Räntebidrag
fastigheter Mkr tkvm Mkr % Mkr Mkr % Mkr
Fördelning per Fastighetskategori
Bostäder 32 317 54 39 94 36 21 6,8 7
Kontor/butik 37 530 137 95 92 87 42 8,0 2
Lager/industri 40 347 218 68 92 63 53 15,0 –
Projekt – – – – – – – – –
Obebyggd mark och dylikt 11 4 – – – – – – –
Totalt 120 1 198 409 202 92 186 116 9,7 9
Fördelning per geografiskt område
Värnamo 43 392 140 67 91 60 34 8,7 2
Driftsöverskott/Direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 102 8,6
Investeringar och försäljningar I västra Småland har Castellum under 1997 förvärvat ett 30-tal fastigheter för sammanlagt 302 Mkr. Under året har bolaget sålt 14 fastigheter i området för ett sammanlagt försäljningspris om 82 Mkr och med en realisationsvinst om 21 Mkr.
Huvuddelen av de förvärvade fastigheterna, som i första hand är kommersiella, ligger i Värnamo och Jönköping.
Genom årets förvärv ökade förvaltningsvolymen i Corallen med nära 100 000 kvm eller 34 %, vilket innebär en kraftig förstärkning av bolagets position på de prioriterade mark-naderna i västra Småland. Genom att de nyförvärvade fas-tigheterna har en genomsnittligt högre vakans förbättras också Corallens möjligheter att möta den växande efterfrå-gan på lokaler för bland annat lager och industri. Inom kategorin kontor och butiker har den uthyrningsbara ytan i Corallen ökat med 70 %. Det ytmässigt största tillskottet har dock bolaget fått av lager- och industrilokaler.
Investeringar i befintliga fastigheter har under året genom-förts med 5 Mkr. I Värnamo centrum har 2 200 kvm detalj-handelsyta iordningställts för ett nyöppnat varuhus.
Under hösten såldes samtliga fastigheter i Nässjö varige-nom bolagets verksamhet i denna kommun helt avveckla-des. Affären avsåg 10 bostadsfastigheter med total yta om ca 9 000 kvm vilka såldes för totalt 37 Mkr med realisa-tionsvinst om 3 Mkr. Vidare har en mindre lagerfastighet i
Västra Smålands andel av Castellums hyresvärde 1997
Västra Smålands hyresvärde 1997, per kategori
Kontraktsförfallostruktur i västra Småland 1997.12.31
Antal Kontrakts- Andel av Ändamål Löptid kontrakt Antal tkvm värde, Mkr värdet, %
Kontor/Butiker 1998 89 17 11 14
1999 117 35 26 33
2000 95 27 19 24
2001 18 13 9 12
2002 7 3 3 3
2003+ 17 18 10 14
Summa 343 113 78 100
Lager/Industri 1998 51 35 11 18
1999 34 32 9 14
2000 36 73 21 34
2001 14 26 7 12
2002 3 8 2 4
2003+ 7 21 11 18
Summa 145 195 61 100
Bostäder 914 58 43
Övrigt 406 – 1
Totalt 1 808 366 183
Kontor/Butiker 47 % Bostäder 19 %
Lager/Industri 34 %
15 %
Under året förvärvades flera fastigheter i västra Småland däribland bostadsfastigheten Härden 1 vid Barnarpsgatan i centrala Jönköping.
Växjö samt en större industrifastighet i Kalmar avyttrats under 1997, den senare med en realisationsvinst om 18 Mkr. I Gnosjö och Värnamo såldes dessutom två min-dre industrifastigheter.
De genomförda förändringarna i beståndet ligger helt i linje med Castellums strategi att ytterligare koncentrera verksamheten till de orter i västra Småland som bedöms ha den bästa utvecklingspotentialen.
Marknad och uthyrning
Västra Småland tillhör landets mest stabila områden både ifråga om arbetsmarknad och hyresmarknad. Den berömda gnosjöandan sätter sin prägel på området som har högre sysselsättning och lägre vakanser än vad man finner på de flesta andra håll. Efterfrågan på lokaler för lager och indus-triändamål är god och den har till och med i vissa lägen överstigit tillgången.
Den ekonomiska uthyrningsgraden har under året ökat från 90 % till 92 % trots betydande vakanser i förvärvade fas-tigheter.
Lokalt fastighetsbolag
Castellums fastigheter i västra Småland ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Corallen med huvudkontor i Värnamo. Corallen hade vid årsskiftet 31 anställda.
I fastighetsförteckningen finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter i västra Småland.
1997 års största samlade förvärv var köpet av ett 30-tal fastigheter i västra Småland, främst Värnamo och Jönköping.
Fastigheterna har en total yta om ca 112 000 kvm.
Mälardalen
Fastighetsbestånd
Fastighetsbeståndet i Mälardalen är främst koncentrerat till tre kärnorter, Örebro, Västerås och Uppsala. Dessa orter svarar tillsammans för 86 % av det bokförda värdet på Castellums fastigheter i Mälardalen. Det totala fastighets-beståndet per 31 december 1997 omfattade 66 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 155 Mkr. Omkring 60 % av hyresvärdet avsåg kontor och butiker, 30 % lager och industri samt 10 % bostäder. Fastigheternas samman-lagda bokförda värde vid årets utgång uppgick till 968 Mkr.
Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fas-tighetsadministration uppgick under 1997 till 7,9 %, vilket skall jämföras med 7,8 % i proforma 1996.
Bolagets fastigheter är i huvudsak lokaliserade till de större städerna i området, Örebro, Västerås och Uppsala, som alla har väl utvecklade kommunikationer, omfattande utbild-ningsutbud och god utvecklingspotential. Konkurrenskraf-ten förstärks av att bestånden är starkt koncentrerade till ledande arbetsområden inom respektive ort.
I Örebro äger bolaget 21 fastigheter med en sammanlagd yta om 83 000 kvm och ett bokfört värde om 313 Mkr. Av ytan utgör ca 49 % kontor och butiker, 51 % lager och industri.
Beståndet i Västerås omfattar sammanlagt 17 fastigheter med en total yta om 71 000 kvm till ett bokfört värde om 206 Mkr. Av ytan utgör ca 54 % kontor och butiker samt 46 % lager och industri.
I Uppsala finns 11 fastigheter med en sammanlagd yta om 63 000 kvm och ett bokfört värde om 313 Mkr. Av ytan utgör ca 7 % bostäder, 76 % kontor och butiker samt 17 % lager och industri.
Investeringar och försäljningar
I Mälardalen har Castellum under 1997 förvärvat fyra fas-tigheter för sammanlagt 73 Mkr. Under året har en fastig-het i området avyttrats.
Under 1997 har en kontors- och butiksfastighet om ca 4 400 kvm i Uppsala förvärvats. I samma område avser bolaget att under 1998 uppföra en ny byggnad om ca 6 500 kvm. Den nybyggda fastigheten, som huvudsakligen
Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen 1997.12.31
Ekonomisk
Direkt-Antal Bokfört värde Yta Hyresvärde uthyrningsgrad Hyresintäkter Driftsöverskott avkastning Räntebidrag
fastigheter Mkr tkvm Mkr % Mkr Mkr % Mkr
Fördelning per fastighetskategori
Bostäder 10 119 20 16 95 16 9 7,6 2
Kontor/butik 34 591 137 92 86 79 48 8,2 –
Lager/industri 20 257 93 47 89 42 29 11,2 –
Projekt – – – – – – – – –
Obebyggd mark och dylikt 2 1 – – – – – – –
Totalt 66 968 250 155 88 137 86 8,9 2
Fördelning per geografiskt område
Örebro 21 313 83 53 91 48 36 11,6 1
Västerås 17 206 71 39 83 33 17 8,1 –
Uppsala 11 313 63 43 86 37 21 6,8 1
Enköping 10 98 18 14 96 13 8 7,9 –
Köping 5 37 15 6 89 6 4 10,9 –
Obebyggd mark och dylikt 2 1 – – – – – – –
Totalt 66 968 250 155 88 137 86 8,9 2
Driftsöverskott/Direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 76 7,9
Fastighetsbeståndets fördelning i Mälardalen baserat på bokfört värde.
Örebro
Köping
Västerås
Uppsala
Enköping
kommer att innehålla detaljhandelsyta, är till större delen uthyrd. Vidare kommer en tillbyggnad om 2 250 kvm att ske av en lager- och kontorsfastighet i Örebro för en befint-lig hyresgäst.
I Fyrislunds arbetsområde i södra Uppsala, där bolaget redan tidigare äger fyra fastigheter - bland annat den s k Kristallen-fastigheten - har förvärvats en kontors-, butiks-och lagerfastighet om drygt 9 300 kvm. I Västerås har beståndet utökats med en industrifastighet om ca 2 000 kvm.
I centrala Enköping har förvärvats en fastighet vid torget i direkt anslutning till bolagets tidigare befintliga fastigheter.
Fastigheten omfattar ca 2 800 kvm, varav ca 2 200 kvm kontor och butiker och ca 580 kvm bostäder.
Investeringar i befintliga fastigheter har under året genom-förts med 24 Mkr varav 8 Mkr avser färdigställande av Kristallen-fastigheten i Uppsala och 5 Mkr ombyggnad av en lagerfastighet i Örebro.
I Örebro har en mindre bostadsfastighet avyttrats under 1997.
Mälardalens andel av Castellums hyresvärde 1997
Mälardalens hyresvärde 1997, per kategori
Kontraktsförfallostruktur i Mälardalen 1997.12.31
Antal Antal Kontrakts- Andel av Ändamål Löptid kontrakt tkvm värde, Mkr värdet, %
Kontor/Butiker 1998 78 20 17 23
1999 88 37 24 31
2000 79 24 14 18
2001 39 19 14 18
2002 2 2 1 2
2003+ 6 8 6 8
Summa 292 110 76 100
Lager/Industri 1998 24 14 9 18
1999 33 32 15 31
2000 44 17 11 23
2001 22 21 11 24
2002 1 0 0 0
2003+ 1 7 2 4
Summa 125 91 48 100
Bostäder 287 17 14
Övrigt 158 0 0
Totalt 862 218 138
Kontor/Butiker 60 % Bostäder 10 %
Lager/Industri 30 %
12 %
Ett av årets nyförvärv var fastigheten Kungsängen 29:1 i korsningen Kungsgatan-Kungsängsesplanaden i Uppsala. På andra sidan Kungsgatan kommer bolaget under 1998 att nybygga ca 5 500 kvm detaljhandelsyta och 1 000 kvm kontor.
Marknad och uthyrning
Efterfrågan på hyresmarknaderna i bolagets verksamhets-orter har uppvisat betydande lokala variationer. Detaljhan-deln har en god utveckling vilket förväntas påverka uthyr-ningen under 1998. Efterfrågan på kontorslokaler är dock fortfarande avvaktande. Nyuthyrningen i området har varit större än förväntat men även antalet uppsagda avtal har ökat.
Under 1997 motsvarade Castellums nettouthyrning i områ-det ett hyresvärde om 4 Mkr. Den ekonomiska uthyrnings-graden har under året ökats från 87 % till 88 %. Under året har omförhandlats kommersiella kontrakt motsvarande ett totalt hyresvärde om 9 Mkr.
Lokalt fastighetsbolag
Castellums fastigheter i Mälardalen ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Aspholmen Fastigheter AB med huvudkontor i Örebro. Aspholmen hade vid årsskiftet 17 anställda. Bolaget har lokala förvaltningskontor i Västerås och Uppsala.
I fastighetsförteckningen finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter i Mälardalen.
I Fyrislund i södra Uppsala har förvärvats fastigheten Årsta 72:3 bestående av fyra friliggande byggnader med drygt 9 300 kvm uthyrningsbar yta.
Under året köptes fastigheten Centrum 23:10 belägen vid torget i Enköping.
I centrala Enköping äger bolaget därmed tio fastigheter med sammanlagt drygt 17 000 kvm uthyrningsbar yta.
Följande resonemang kring fastighetsbeståndets värde indelas i två avsnitt. Inledningsvis beskrivs Castellums vär-deringsmodell. Därefter presenteras en förenklad avkast-ningsvärdemodell där fastighetsbeståndets värde beräknats vid olika avkastningskrav.
Castellums värderingsmodell
Castellum har per 31 december 1997 internt värderat samt-liga fastigheter på ett enhetligt sätt. Fastighetsbeståndets värde beräknas som nuvärdet av de närmaste 10 årens kas-saflöde efter investeringar med tillägg för nuvärdet av beräknat restvärde vid kalkylperiodens utgång. Restvärdet år 10 utgör en kapitalisering av respektive fastighets upp-skattade kassaflöde under den bedömda återstående ekono-miska livslängden.
Avkastningskravet, som är individuellt för varje enskild fastighet, är sammansatt dels utifrån en räntekostnad base-rad på bedömd upplåningskostnad och belåningsgbase-rad per fastighetskategori, dels utifrån ett individuellt avkastnings-krav på eget kapital med hänsyn till den enskilda fastighe-tens riskprofil.
Baserat på denna värderingsmodell visar värderingen per 31 december 1997 att fastighetsbeståndets långsiktiga avkastningsvärde med god marginal överstiger det bokför-da värdet.
Avkastningsvärdemodell
Följande avkastningsvärdemodell utgår från fastighetsbe-ståndets normaliserade driftsöverskott vilket divideras med ett avkastningskrav. Erhållet värde justeras därefter med korrigeringsposter avseende bl a räntebidrag och bedömd långsiktig uthyrningsgrad.
Fastigheternas normaliserade driftsöverskott
Sammanställningen av fastighetsbeståndet per 31 decem-ber 1997, sid 7 – 8, utgör underlag för decem-beräkning av nor-maliserat driftsöverskott.
Driftsöverskottet har normaliserats till en antagen långsik-tig uthyrningsgrad om 95 %. Vidare har hyresgästanpass-ningar justerats med 15 Mkr till en bedömd långsiktig nivå om 20 Mkr.
Mkr
Driftsöverskott (efter kostnad för uthyrning och fast.adm.) 635 Justering
+ Långsiktig uthyrningsgrad 95% 85
+ Hyresgästanpassningar 15
Normaliserat driftsöverskott 735
Korrigeringsposter
Fastighetsbeståndets beräknade avkastningsvärde justeras därefter med följande korrigeringsposter.
Mkr
+ Nuvärde av framtida räntebidrag 36
– Nuvärde av differens aktuell och långsiktig uthyrningsgrad1) – 76 – Nuvärde av differens aktuella och långsiktiga hyresgästanpassningar2) – 14 + Bokfört värde obebyggd mark o dyl ev. övervärde oaktat 100
Summa korrigeringsposter 46
1)För närvarande uppgår uthyrningsgraden i fastighetsbeståndet till 89 %, medan den lång-siktigt bedöms vara 95 %. Vid antagandet att den långsiktiga uthyrningsgraden uppnås inom 3 år och att uthyrningsgraden ökas med 2 % per år, uppgår nuvärdet av denna diffe-rens till –76 Mkr.
2) Kostnaderna för hyresgästanpassningar beräknas sänkas till en långsiktig nivå om 20 Mkr inom en treårsperiod, innebärande en sänkning med 5 Mkr per år.
Fastighetsvärde och substansvärde per aktie
Fastighetsbeståndets beräknade värde samt substansvärdet per aktie, exkl eventuell skattebelastning, vid olika avkast-ningskrav framgår av nedanstående diagram. Diagrammet visar även den beräknade värdeförändringen vid 5 % för-ändring av hyresnivån. Avkastningskravet är i huvudsak sammansatt av följande faktorer.
Avkastningskrav = Realränta + Inflationsantagande + Risk