I det nya förslaget ska FMI utföra tillsyn över mäklarföretagen, på samma sätt som
fastighetsmäklarna står under tillsyn i dagsläget. Det ingår i det nya förslaget att regler över tillsynen ska sättas. En naturlig utgångspunkt är att FMI ska utföra tillsynen genom att granska akter, bokföring samt övriga handlingar som hör till verksamheten för registrerade mäklarföretag. Inspektionen ska se till att företagen följer FML och de föreskrifter som berör verksamheten.54
För att FMI ska kunna utföra en effektiv tillsyn behöver de få tillgång till all den information som behövs för granskningen och därmed kan företagen bli skyldiga att lämna ifrån sig nödvändiga handlingar. Skulle ett mäklarföretag mot förmodan vägra att överlämna dessa handlingar till inspektionen, ska det kunna leda till att mäklarföretaget meddelas om en varning eller erinran och ytterst till att mäklarföretagets registrering kan återkallas, vilket skulle innebära att företagets verksamhet måste upphöra med sin verksamhet. Genom
förslaget kommer FMI inte att kunna vända sig mot ett annat företag eller en franchisegivare inom samma koncern för att få de handlingar som krävs, utan ansvaret kommer ligga på det företag som är föremål för granskning.55
Det är vanligt att mäklarföretag ingår i en franchise och skulle inspektionen kunna granska styrande dokument samt avtalsmallar, hade inspektionen och deras granskning fått de bästa förutsättningarna för att komma till rätta med eventuella problem. Eftersom det normalt sett inte bedrivs någon förmedlingsverksamhet hos franchisegivaren har inspektionen ingen rätt att ingripa direkt hos franchisegivaren, då de som sagt ska vända sig till mäklarföretag som är föremål för granskning.56
56Ibid. s.255.
55Prop. 2020/21:119 s.254. 54SOU 2018:64 s.253.
3.3.2 Ingripande mot oregistrerade mäklarföretag
Vid utredning av huruvida föreläggandet till oregistrerade fastighetsmäklarföretag skall bedömas så har olika förslag redovisats. Precis som varje enskild fastighetsmäklare kommer fastighetsmäklarföretag att ha en registreringsskyldighet hos FMI.57Ett
fastighetsmäklarföretag som har en skyldighet att vara registrerad och bedriver en sådan verksamhet som kräver en registrering hos FMI kan bli riskerat att få upphöra verksamheten. Har man problematik kring bedömning av ifall företaget kräver en registrering eller ej föreslogs det av Regeringens förslag att FMI kan kräva företaget att lämna de relevanta handlingar och tillgångar som är i behov för att kunna göra bedömningen. Detta är något som utredningens förslag inte föreslår.58
Vid en jämförelse med den nuvarande FML i 11 § står det att FMI förelägger ett ansvar om att upplysa till allmän åklagare om någon i strid går mot registreringkravet och förmedlar fastigheter.59Redan enligt nuvarande lag finns det möjligheter att ingripa mot icke
registrerade fastighetsmäklare.60Vilket i den föreslagna nya lagen utsträcks till att gälla även
på oregistrerade fastighetsmäklarföretag, att FMI i enlighet med den nya lagen skall kunna ingripa.61
3.3.3 Ingripande mot registrerade fastighetsmäklarföretag
Strider ett fastighetsmäklarföretag mot de skyldigheter som de är ansvariga över, kommer FMI ha rätt till att ingripa i företaget.62Detta innebär i praktiken att FMI kommer att kunna
granska styrande dokument, system som företag använder sig utav, grundläggande mallar samt interna rutiner som företaget har - detta för att kunna få företagen att komma till rätta med problem och brister de har. Anledningen till varför FMI vill kunna ingripa på
fastighetsmäklarföretag är för att företagen har i flertalet fall bestämmande inflytande i hur fastighetsmäklare skall agera och styr dem i en viss riktning, vilket innebär att ett företag ligger bakom i hur den enskilde fastighetsmäklaren skall arbeta.63
63Ibid. s.26. 62Ibid. s.239. 61Prop. 2020/21:119 s.85. 60Fastighetsmäklarlagen 2011:666, 11 §. 59Ibid. s.85. 58Ibid. s.84. 57Prop. 2020/21:119. s.6.
Det som skall tydliggöras är att en arbetsgivare har en arbetsledningsrätt som framgår i arbetsgivarprerogativet som även kallas för 32 § - befogenheterna. Innebörden av
arbetsgivarprerogativet är att en arbetsgivare har rätt till att fritt leda och fördela arbetet i verksamheten.64Därför har en anställd i utgångspunkt en skyldighet till att agera i enlighet
med arbetsgivarens instruktioner. I dagsläget finns färdiga avtalsmallar hos respektive fastighetsmäklarföretag på hur bl.a överlåtelseavtal, medgivande, förmedlingsuppdrag m.m skall vara och detta är inget den enskilde fastighetsmäklaren kan styra över. Den nya lagen medför därför att i situationer där företagets avtalsmallar behandlar villkor som inte är i enlighet med lagen eller att it-system används som försvårar för fastighetsmäklaren att uppfylla de krav för dokumentation, leder till att FMI direkt kan till en början med ingripa mot fastighetsmäklarföretaget och inte mot fastighetsmäklaren. Det viktiga i detta är att en fastighetsmäklares ansvar kvarligger och försvinner inte, det kan alltså bli tal om att utkräva ansvar av både fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag. En fastighetsmäklare har fortfarande sitt ansvar mot de regleringar enligt FML.65
FMI kommer med enlighet från 2011 års fastighetsmäklarlag att kunna ingripa fastighetsmäklarföretag genom att kunna ha möjligheten till att genomföra en
platsundersökning. Det framgår att man till en början skall lämna de handlingar som är relevanta till FMI och ifall det blir nödvändigt så skall FMI kunna ingripa och göra en platsundersökning. Detta för att effektivisera FMI:s arbete genom att det i praktiken blir svårare att undanhålla information när man genomför en platsundersökning. Även att FMI kan studera hur rutinerna är på mäklarföretaget, granska it-system och andra handlingar som är relevanta för situationen.66
3.3.4 Ingripande mot personer i fastighetsmäklarföretagets ledning
Utöver att FMI skall kunna ingripa mot registrerade fastighetsmäklarföretag, har även ingripande mot ledningspersoner varit föremål för diskussion. Det anses vara en
nödvändighet att ha lagar som även ledningspersoner och ägare skall omfattas av som är verksamma i ett registrerat fastighetsmäklarföretag. I nuvarande FML finns inte några direkta bestämmelser om vem som får ha en plats i ett mäklarföretags ledning. I flertalet fall är den ledande aktören en person som inte är en registrerad fastighetsmäklare vilket där blir svårt för
66Ibid s. 132.
65Prop. 2020/21:119 s.26.
FMI att kunna göra ett ingripande då denne inte har en skyldighet gentemot FML.67Därför
vill man kunna ha rätt till att få ingripa mot personer som har en ledande roll i ett
mäklarföretag där dessa personer har en påverkan på hur ett mäklarföretag skall styras och har en betydande roll för hur fastighetsmäklare i företaget skall agera. Man vill ge FMI möjligheten att kunna ge avslag för registrering av ett fastighetsmäklarföretag om det infinner sig individer i ledningen eller ägarkretsen som inte är lämpliga för deras position i företaget.68
FMI kommer att kunna ingripa mot de personer som de inte anser vara lämpliga till att kunna åtgärda de fel och brister de har upplyst om. Företag som agerar och styr om vid en tillsägelse av FMI skall man anse att en åtgärd har skett och inte vidare ta utredningen. Skulle ett
mäklarföretag inte åtgärda dessa tillsägelser har FMI möjlighet till att ingripa och återkalla fastighetsmäklarföretagets registrering. FMI kommer att kunna ingripa på individnivå mot de som ingår i ledningen och andra positioner som har betydelse för företaget ifall de strider mot de skyldigheter de har enligt PTL.69
3.3.5 Disciplinpåföljd för fastighetsmäklarföretag
Enligt den nya lagen ställs registrerade mäklarföretag under tillsyn vilket medför frågor om under vilka förutsättningar som dem kommer kunna ådömas en disciplinpåföljd samt vilka påföljder som då blir aktuella. I sin storhet bedömer Regeringen att förutsättningarna för att återkalla en registrering för ett fastighetsmäklarföretag, bör vara under samma förutsättningar för återkallelse av en fastighetsmäklares registrering. Skulle det vara under samma
förutsättningar som för fastighetsmäklare ska ett företags registrering återkallas om företaget inte längre uppfyller de kraven för registrering, om företaget är i konkurs eller likvidation men även om de i övrigt inte är lämpade att bedriva fastighetsmäklarverksamhet. En skillnad för mäklarföretagen blir däremot återkallelse av registrering vid avsaknad ansvarsförsäkring, då en ansvarsförsäkring inte krävs för mäklarföretagen kommer det inte bli en grund för återkallelse. Av samma skäl kommer det inte finnas någon grund att återkalla registreringen för ett företag om de inte längre har avsikt att vara verksamt som fastighetsmäklarföretag.70
Återkallelse ska även kunna ske om mäklarföretaget handlar i strid mot sina skyldigheter enligt den nya lagen. Det kommer innebära att FMI kan ingripa mot ett mäklarföretag om de
70Ibid. s.74.
69Ibid. s.137, 4 kap. 7 § FML. 68Ibid. s.136.
bryter mot något av förbuden. Förbuden är följande, att de köper fastigheter, bedriver
förtroenderubbande verksamhet eller uppträder som ombud. En mäklare kan också ha handlat i strid mot sina skyldigheter och därmed hållas ansvarig vid sidan om mäklarföretaget. Det kan exempelvis handla om att en mäklare som bedriver sin verksamhet i ett företag,
förmedlar en fastighet som mäklarföretaget sedan köper. I det fallet hålls mäklaren ansvarig för själva förmedlingen och mäklarföretaget hålls ansvarig för att ha köpt en fastighet som mäklaren har förmedlat. Om ett mäklarföretag får ett beslut om återkallelse av registrering kommer detta även att påverka de fastighetsmäklare som bedriver sin verksamhet där. De kommer då inte kunna bedriva sin verksamhet i det företaget längre men de är inte hindrade av att fortsätta bedriva sin verksamhet på ett annat ställe. Bedömningen av disciplinpåföljder kommer vara detsamma mot mäklarföretagen som det är mot fastighetsmäklare. Anses det tillräckligt, kan FMI ge företaget en varning eller erinran istället för att återkalla
registreringen direkt, på samma sätt som för fastighetsmäklare. Skulle fallet vara av ringa betydelse, ska FMI avstå från att ge någon påföljd.71
3.3.6 Fastighetsmäklarföretags skadeståndsskyldighet
I SOU finns ett förslag som Regeringen valde att inte gå vidare med då flera remissinstanser kritiserade det. Utredningen föreslog att ett mäklarföretag som uppsåtligen eller av
oaktsamhet bryter mot förbud som kan drabba köpare eller säljare, som t.ex. att bryta mot förbudet att köpa en fastighet som en mäklare i företaget haft uppdrag att förmedla eller förbudet att uppträda som ombud, ska företaget ersätta den som till följd av förbuden drabbar köpare eller säljare. Om ett mäklarföretag av oaktsamhet eller uppsåtligen åsidosätter sina skyldigheter att verka för att mäklaren uppfyller sina skyldigheter enligt 8-22 §§, ska företaget även där ersätta den skada som till följd drabbar köpare eller säljare.72
Enligt gällande rätt finns det ingen reglering på vilket ansvar ett mäklarföretag har gentemot de mäklare som bedriver sin verksamhet i företaget men det utesluter inte att företagen kan enligt gällande rätt hållas ansvariga för skada som en mäklare vållar en köpare eller säljare.73
I en kommentar till FML anges det att ett mäklarföretag som av oaktsamhet har anvisat en olämplig mäklare i de fall då uppdragsgivaren har hört av sig till företaget, ska kunna göra
73Ibid, s. 244.
72SOU, 2018:64 s. 243. 71Prop. 2020/21:119 s. 75.
företaget skadeståndsskyldiga. I och med att mäklare har personligt ansvar, skulle det strida emot det, om företaget hölls ansvarigt för att de brustit i sin övervakning av deras mäklare.74
Däremot är det fullt möjligt att ett mäklarföretag kan hållas ansvariga gentemot reglerna om principalansvar. Principalansvar innebär att en arbetsgivare är ansvarig och svarar för de skador som en arbetsgivare har vållat i tjänsten. Detta är ett rättsläge som inte är helt klarlagt i dagsläget. I en dom från Hovrätten över Skåne och Blekinge den 17 juni 2013 gällande principalansvar i mål T 3087-12, ansågs mäklarföretaget ha principalansvar gentemot mäklarens agerande beträffande utförandet av förmedlingsuppdraget. Detta förslag togs inte med i propositionen och kommer därmed inte att ha någon påverkan i lagen som kommer att träda i kraft.75
75SOU, 2018:64 s. 245.