Förstärkt tillsyn över fastighetsmäklarbranschen : Vilka blir de rättsliga konsekvensen för fastighetsmäklarföretag när den nya fastighetsmäklarlagen träder kraft?

Förstärkt tillsyn över fastighetsmäklarbranschen

-Vilka blir de rättsliga konsekvensen för fastighetsmäklarföretag när

den nya fastighetsmäklarlagen träder kraft?

Kandidatuppsats i fastighetsvetenskap - Ur ett fastighetsförmedlings perspektiv

What will be the legal consequence for real estate agency firms when the new estate agents act comes into force?

Sonali Chouhan Evelina Linder Fastighetsvetenskap Kandidatnivå 15 hp VT 2021

Förord

Nu börjar våra tre år på Malmö Universitet komma mot sitt slut och vårt sista delmoment till att kunna få vår kandidatexamen i fastighetsförmedling är detta den sista pusselbiten. Det har varit tre lärorika år med hårt slit, en pandemi och distansundervisning. Vi vill rikta vårt fokus och ett stort tack till Malmö Universitet och alla lärare som stöttat oss genom dessa åren, även stort tack till vår handledare Ola Jingryd som hjälpt oss genom processen av vår

kandidatuppsats. Vidare vill vi även tacka de nära och kära som pushat oss och givit det stöd vi behövt under vår utbildning. Tack för dessa tre år.

Malmö, Maj 2021

Abstract

This study deals with the legal consequences for real estate companies when the new proposed Real Estate law enters into force in July. This study thus examines the legal situation of real estate companies according to the new Real Estate agency Act. The entire real estate industry is responsible for the legal rules regulated in the Real Estate law. The law is applicable only to each individual real estate agent in Sweden, but which must now be amended so that real estate companies must also be applied by. In 2017, the government gave an overview of the law, which then led to the submission of the proposal Statens Offentliga Utredning 2018:64, which consists in real estate companies also being covered the Real Estate agency Act. Which in turn has led to the government proposal 2020/21:119. The reason why a change in the law has been necessary is mainly to provide for a more efficient oversight of the real estate industry and so that consumers feel secure when they enter into real estate transactions. As a real estate transaction is a consumer's largest

transaction during their lifetime, it is extremely important that it also takes place according to the rules of the game.

The real estate industry has become a significant part of society where development has taken place at a rapid pace. The new law will mean that real estate companies will be under the supervision of the Real Estate Inspectorate and will also give them the opportunity to remedy problems that need to be remedied. Higher demands will be placed on companies in order for them to be able to operate in the industry, where they will also have overall responsibility over their real estate agents so that they follow good real estate practice. Among other things, real estate companies that violate their obligations will risk a disciplinary sanction. The Estate agents inspectorate will also be able to intervene in cases where unsuitable persons are in the company management or the circle of owners.

Sammanfattning

Denna studie behandlar de rättsliga konsekvenserna för fastighetsmäklarföretag när den nya föreslagna Fastighetsmäklarlagen träder i kraft i juli.1_{Denna studie undersöker därmed}

fastighetsmäklarföretags rättsläge enligt den nya fastighetsmäklarlagen. Lagen är tillämplig endast gentemot varje enskild fastighetsmäklare i Sverige men som nu skall ändras till att även fastighetsmäklarföretag skall tillämpas av. 2017 gav regeringen en överblick över lagen som sedan ledde till att man lämnade förslaget Statens Offentliga Utredning 2018:64 där förslaget består av att även fastighetsmäklarföretag skall omfattas av lagarna i

fastighetsmäklarlagen. Som i sin tur har lett till Prop. 2020/21:119. Anledningen till varför en lagändring har varit betydande är främst för att man idag skall ha en större överblick över fastighetsmäklarbranschen och skapa en kraftig tillsyn så att konsumenterna känner trygghet när de ingår i ett fastighetsköp. Då en fastighetsaffär är en konsuments största transaktion under deras livstid är det oerhört viktigt att det även sker enligt spelets regler.

Fastighetsmäklarbranschen har blivit en betydande del för samhället där utvecklingen har skett i ett snabbt tempo. Den nya lagen kommer innebära att fastighetsmäklarföretag kommer att stå under FMI:s tillsyn och ger dem även möjlighet till att åtgärda problematik som behövs att åtgärda. Det kommer att ställas högre krav på företag för att de skall kunna få vara verksamma inom branschen där de även kommer få ett övergripande ansvar över deras fastighetsmäklare att de följer god fastighetsmäklarsed. Bland annat kommer

fastighetsmäklarföretag som åsidosätter sina skyldigheter att kunna riskera att få en disciplinpåföljd, men även kunna ingripa vid fall ifall olämpliga personer finns i företagsledningen eller ägarkretsen.

Förkortningslista

FMI Fastighetsmäklarinspektionen

FML Fastighetsmäklarlagen

KamR Kammarrätten

Prop Proposition

PTL Lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism

Innehållsförteckning

2. Nuvarande rättsläge för fastighetsmäklarföretag 11

2.1 Fastighetsmäklarlagen 11

2.1.1 Bakgrund 11

2.1.2 Lagens tillämpningsområde 11

2.2.1 Tillsyn 13

2.2.2 Problematiken i nuvarande rättsläge 14

3. Framtidens rättsläge för fastighetsmäklarföretag 16

3.1 Bakgrund 16

3.2 Lagens tillämpningsområde 17

3.2.1 1 kap. Inledande bestämmelser 18

3.2.2 2 kap. Registrering 20

3.2.3 3 kap. Fastighetsmäklarverksamhet 22

3.2.4 4 kap. Tillsyn och straffansvar 25

3.3 Fastighetsmäklarföretags ansvar enligt fastighetsmäklarlagen 30

3.3.1 Tillsyn 30

3.3.2 Ingripande mot oregistrerade mäklarföretag 31

3.3.3 Ingripande mot registrerade fastighetsmäklarföretag 31 3.3.4 Ingripande mot personer i fastighetsmäklarföretagets ledning 32

3.3.5 Disciplinpåföljd för fastighetsmäklarföretag 33 3.3.6 Fastighetsmäklarföretags skadeståndsskyldighet 34 3.4 Fastighetsmäklarföretags ansvar för mäklare i företaget 36

4. Analys 38

5. Slutsats 41

1. Inledning

1.1 Bakgrund

Hela fastighetsmäklarbranschen speglar och ansvar gentemot de lagregler som regleras i fastighetsmäklarlagen. Vid överträdelse av något av dessa lagregler riskerar man att bli granskad av FMI samt att få en disciplinpåföljd. Fastighetsmäklarlagen tillämpas på varje enskild fastighetsmäklare i Sverige. År 2017 gav Regeringen en översikt över lagen och lämnade förslaget SOU 2018:64, där fastighetsmäklarföretag även också skall omfattas av reglerna i fastighetsmäklarlagen och penningtvättslagen samt stå under tillsyn. Syftet med det nya förslaget är att FMI skall ha en förstärkt tillsyn över fastighetsmäklarbranschen i sig, där en mer kraftig tillsyn kan skapa en trygghet för våra konsumenter när de träder in i en fastighetsaffär. Då varje enskild fastighetsmäklare har ett mäklarföretag bakom sig, leder det även till att bolagen styr den enskilde mäklaren samt hur deras resurser skall fördelas och ageras. Mäklarföretag har en kraftig influent på den enskilde fastighetsmäklaren trots att de agerar självständigt. Detta leder även till att FMI kan verka direkt gentemot mäklarföretag där aktörer kan komma till rätta och de kan finna eventuella problem och brister som kan

åtgärdas i direkt åverkan.

Som utges i nuvarande lag ansvarar endast fastighetsmäklaren gentemot FML men det finns scenarier där mäklaren agerat som företaget rådgivit dem till att göra. Det som är intressant att studera i detta problemområde är hur mäklarföretag har kunnat agera då de inte har omfattats av FML eller FMI:s tillsyn. Träder lagen i kraft som planerat kommer rättsläget vara följande, att mäklarföretag kommer ansvara mot FML där lagen kommer att ändras och formuleras utifrån hur mäklarföretag skall ansvara gentemot lagen.2_{Grundsynen är att kunna}

göra det ännu tryggare för konsumenterna att sälja i dagens marknad när både mäklarföretag samt mäklare står under tillsyn och är skyldiga att agera gentemot lagen.

1.2 Syfte

Syftet med denna studie är att studera och analysera de rättsliga konsekvenserna för fastighetsmäklarföretag när den nya lagen träder i kraft. Syftet är att utreda och diskutera lagförslagets konsekvenser för fastighetsmäklarföretagen med avseende på rättsligt ansvar.

1.3 Avgränsningar

Uppsatsen ämnar att studera och analysera de rättsliga konsekvenserna för

fastighetsmäklarföretag när den nya lagen träder i kraft. Vi har valt att avgränsas oss till enbart studera fastighetsmäklarföretag ansvar enligt fastighetsmäklarlagen och inte penningtvättslagen som också i lagförslaget föreslås bli föremål för ändringar.

1.4 Metod

Den metod som valts att tillämpa i studien är en rättsvetenskaplig metod då ämnet är av rättsvetenskaplig karaktär. Detta innebär att det i studien kommer att redogöra för tolkningar från förarbeten men även relevanta rättsfall och kommentarer från litteratur.

Det som studerats är svensk gällande rätt där lagtext, förarbeten, praxis gäller. Vid juridisk text har man inte en markant lösning som andra metoder, här redovisas problemområdet från olika perspektiv där man även kan implementera på eget tyckande. Det finns även

differentierade former av metoder.3

1.5 Disposition

Studien kommer att delas in i olika kapitel för att kunna göra en tydlig undersökning. Inledningsvis kommer det i kapitel 2 tas upp bakgrunden till den nya fastighetsmäklarlagen där det även kommer framgå syftet med lagförändringen. Det ger även en förklaring kring vem som omfattas av nuvarande fastighetsmäklarlag där det även kommer

undersökas om huruvida nuvarande rättsläge är för mäklarföretag. En redogörelse av problematiken kring nuvarande fastighetsmäklarlag kommer att göras för att kunna få en grund till kapitel 3.

I kapitel 3 kommer propositionen 2020/21:119 att utvärderas och vad som kommer innebära i rättsligt avseende för mäklarföretagen när lagen träder i kraft 1 juli. Kapitlet är indelade i mindre rubriker för att kunna få en tydligare förståelse över vad mäklarföretagen kommer att tillämpas av. Första avsnittet kommer att behandla lagens tillämpningsområden där det beskrivs i vilken grad mäklarföretagen kommer omfattas av den nya fastighetsmäklarlagen som sedan tar oss till andra avsnittet där det diskuteras kring vad mäklarföretagen kommer att vara ansvariga för.

I kapitel 5 görs en analys över de tidigare kapitlen om huruvida mäklarföretagen tillämpats av FML och besvarar frågeställningen om vilka de rättsliga konsekvenserna blir för

mäklarföretagen. Slutligen ges det en slutsats av analysen där frågeställningen besvaras i en kortare text.

2. Nuvarande rättsläge för fastighetsmäklarföretag

2.1 Fastighetsmäklarlagen

Fastighetsmäklarlagen är en konsumenträttslig skyddslagstiftning och detta kommer bland annat till uttryck genom avtalsvillkor. I de fall som det är till nackdel för en konsument är avtalet utan verkan, om inget annat anges i lagen4_{. Lagen innehåller även civilrättsliga}

bestämmelser om fastighetsmäklare men även näringsrättsliga bestämmelser om registrering samt tillsyn. Genom tiderna har Sveriges riksdag lagstiftat tre versioner av

Fastighetsmäklarlag. Innan år 1984 fanns det ingen lagreglering över fastighetsmäklare, då det inte ställdes några särskilda krav för den som ägnade sig åt fastighetsmäkleri. Trots att det inte har funnits någon lagreglering har det emellertid funnits en del strukturer inom området. På 1700-talet kom det en generell mäklarförordning för alla mäklare inom olika branscher, som sedan kom att bli mer specifikt riktad mot fastighetsmäklare, under 1800-talet.5

Krav ställdes att även allt runtomkring förmedlingen, oavsett om det gällde fast eller lös egendom, skulle skötas av mäklaren. År 1984 stiftades den första FML. Antalet av

fastighetsmäklare ökade kraftigt och år 1988 behandlade riksdagen en motion med yrkanden om översyn över den då gällande lagen. Därmed ersattes den lagen med 1995 års lag. Syftet var att skydda den enskilde som anlitade mäklare och i samband med den nya lagen

inrättades även en ny myndighet, Fastighetsmäklarnämnden som numera heter

Fastighetsmäklarinspektionen. Samma år kom även kravet att en mäklare måste ha som avsikt att vara yrkesverksam inom yrket för att kunna registreras. Den nu gällande FML trädde i kraft år 2011 vars syfte är att ge de enskilda personerna en större trygghet i samband med förmedlingen och tydligare regler har satts för att mäklaren ska vara en opartisk

mellanman.6

2.1.2 Lagens tillämpningsområde

I 1 § FML redovisas grunden för lagens lämplighet och framgår av de tre första

bestämmelserna i lagen. I 1 § FML beskriver paragrafen vem som utgör en fastighetsmäklare

6_{Ibid, s. 78.}

5_{SOU 2018:64 s. 77.}

och ger oss en beskrivning på vad som anses vara en förmedling. Lagens bestämmelser är endast tillämpliga på fysiska personer vilket leder till att juridiska personer inte kan vidta förmedling av fastigheter, bostadsrätter, delar av fastigheter, byggnad på annan mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenheter, arrenderätter eller hyresrätter. Detta innebär att en fastighetsmäklare har ett personligt ansvar för uppdragsavtalet som avtalas mellan en fastighetsmäklare och uppdragsgivare.7_{Detta redogör att ett fastighetsmäklarföretag inte kan}

ingå ett uppdragsavtal med en uppdragsgivare utan fastighetsmäklaren ingår personligt i avtalet.8_{Det som framgår här är att en juridisk person inte kan agera fastighetsmäklare vilket}

leder till att de heller inte omfattas av de regleringar som finns i FML. Detta leder i sin tur till den första konsekvensen där fastighetsmäklarföretag inte står under tillsyn av FMI då en fastighetsmäklare träder in och åtar ett förmedlingsuppdrag.9_{Det hindrar dock inte mäklaren}

att bedriva sin verksamheten i en juridisk person. Något som är mycket vanligt är att

mäklaren bedriver sin verksamhet som anställd i ett aktiebolag eller handelsbolag men trots det är mäklaren alltid personligt ansvarig.10

Det framgår av 2 § FML att arrenderätter eller hyresrätter inte ska vara tillämpad av vissa delar av lagen. Vissa bestämmelser är reglerade i Jordabalken samt förordningen (1978:313) som är relevanta för just arrende- och hyresrätt vilket därav leder till att vissa bestämmelser i FML inte blir tillämpliga. De förmedlingsuppdrag som har en mindre anknytning till Sverige är inte heller i sin helhet tillämplig till FML beroende på hur mycket arbete som utförts i Sverige. I korthet innebär detta att utförs väsentlig del av arbetet i Sverige skall

fastighetsmäklaren bland annat vara registrerad i Sverige samt att denne måste utföra sitt arbete enligt vad som framgår i FML.11

Detta är det nuvarande rättsläget för fastighetsmäklarbranschen där tillämpningsområdena är riktade mot den enskilde fastighetsmäklaren och vad titeln fastighetsmäklare innebär. Lagen har inget som kan tillämpas på fastighetsmäklarföretag trots att de bedriver en verksamhet där förmedling av fastigheter sker.

11_{Prop. 1994/95:14 s 17.} 10_{SOU 2018:64 s. 128.} 9_{Prop. 1983/84:16 s.63.}

8_{Melin, Magnus, Fastighetsmäklarlagen: en kommentar, 3., [rev.] uppl., Norstedts juridik, Stockholm, s.27} 7_{Zacharias, 2011- års fastighetsmäklarlag: en kommentar, s 57.}

2.2 Fastighetsmäklarföretags ansvar enligt fastighetsmäklarlagen

Enligt nuvarande regler ansvarar inte fastighetsmäklarföretag enligt FML då endast fysiska personer omfattas av FML och inte juridiska. Detta medför i sin helhet till att FMI inte bedriver någon tillsyn över fastighetsmäklarföretag och därav har de inte någon övergripande kontroll över de olika fastighetsmäklarföretagen som är verksamma i Sverige.

2.2.1 Tillsyn

Enligt nuvarande regler har FMI övergripande tillsyn över registrerade fastighetsmäklare, detta för att man skall kunna få en överblick på att fastighetsmäklaren uppfyller de

skyldigheter den har enligt det som tillämpas i FML. Det framgår i 28 § FML att FMI endast utövar tillsyn över fysiska personer och inte juridiska personer som fastighetsmäklarföretag. Som nämnt ovan är detta en rättslig konsekvens då man inte tillämpar någon tillsyn över fastighetsmäklarföretag och inte kan ingripa med disciplinära åtgärder gentemot dem i nuvarande rättsläge. Innebörden av att FMI utövar tillsyn över fastighetsmäklare är att de genom akter, bokföring samt övriga handlingar kan åtgärda granskning över att allt har blivit utfört enligt spelets regler.12

Det är ett krav för en fastighetsmäklare att tillhandahålla de handlingar som är lämpliga till FMI ifall de begär det, skulle man av förmodan vägra att låta FMI att granska detta kan man riskera att få sin registrering återkallad.FMI:s tillsyn är inte endast begränsad till att utreda den frågan som anmälan berör, de är fria att undersöka mäklarens agerande i även andra avseenden och kan därmed vidta andra åtgärder om fler fel eller andra brister skulle upptäckas.13

Fastighetsmäklare som inte uppfyller de skyldigheter de ansvarar över enligt 6 § FML har FMI rätt till att återkalla deras registrering enligt 29 § FML. Det gäller även vid fall då man anser att fastighetsmäklaren inte visar sig vara redbar och tillämplig.14_{En fastighetsmäklare}

har även en skyldighet att betala in en ansökningsavgift varje år, görs inte detta har FMI rätt till att återkalla registreringen. Huvudregeln är i praktiken att FMI har rätt till att återkalla en fastighetsmäklares registrering när denne har åsidosatt regler uppsåtligen eller att det skett vid

14_{Prop. 1994/95:14 s. 69.}

13_{Melin, Fastighetsmäklarlagen, kommentaren till 28 § andra stycket.} 12_{Prop. 2020/21:119 s. 71.}

upprepade tillfällen. Det är dock allt mer vanligt att fastighetsmäklare får en disciplinpåföljd i form av en varning eller erinran.15

Något som är viktigt att tydliggöra är att självaste yrkestiteln fastighetsmäklare inte är en skyddad titel såsom advokater och läkare. Det är därför möjligt att vem som helst kan benämna sig själv som fastighetsmäklare.16_{Är du verksam som fastighetsmäklare och}

uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter strider du mot bestämmelserna i 1 § FML vilket därav leder till att du kan dömas till böter eller fängelse enligt 31 § FML.17

Majoriteten av alla fastighetsmäklare är medlemmar till någon av de två branschorganisationerna som finns, antingen Fastighetsmäklarförbundet eller Mäklarsamfundet. Organisationernas syfte för medlemmarna är att främja att

fastighetsmäklarna verkar för sunda affärsprinciper i deras yrke, ge råd i både ekonomiska, juridiska och mäklarfrågor samt att vara ett stöd för fastighetsmäklarna i deras dagliga arbete.18

2.2.2 Problematiken i nuvarande rättsläge

I nuvarande rättsläge har ett fastighetsmäklarföretag inga skyldigheter enligt FML som den enskilde fastighetsmäklaren har. Problematiken kring detta är att varje enskild

fastighetsmäklare har ett personligt ansvar, det vill säga även när det kommer till avtal som exempelvis överlåtelseavtal, objektsbeskrivningar med mera. I ett fastighetsmäklarföretag är företaget oftast ansvarig för handlingar och dess utformning, vilket i detta fall kan ses som problematiskt då en fastighetsmäklare använder sig av dessa dokument och handlingar vid förmedling av fastigheter som företaget använder men vid problem står fastighetsmäklaren själv för ansvaret. Vid flertalet tillfällen har fastighetsmäklaren blivit personligt ansvarig för att ha använt avtalsmallar tillhandahållna av företaget där dem sedan hamnat i ett läge och fått ta smällen. Ett fall från Länsrätten i Stockholm, mål nr. 8006-08 handlade om att en fastighetsmäklare använt sig utav en medlemskapsklausul som fastighetsmäklarföretaget rekommenderat att använda. Här bedömer Länsrätten att fastighetsmäklaren har brutit mot god fastighetsmäklarsed på grund av hennes agerande trots att hon informerat köpare samt säljaren om den specifika klausulen. Trots att en fastighetsmäklare har ett personligt ansvar

18_{Ibid., s. 124.} 17_{SOU 2918:64, s.88}

16_{Melin, Fastighetsmäklarlagen, kommentaren till 5 §.} 15_{SOU 2018:64, s. 87.}

har fastighetsmäklaren använt sig utav en klausul som företaget hon bedriver sin verksamhet i rekommenderat, vilket leder till att fastighetsmäklarföretaget inte står under något ansvar i liknande fall.19

Ett liknande fall togs upp i Kammarrätten i Stockholm där fastighetsmäklaren använt sig av besiktnings- och återgångsklausul genom att ha anlitat en sakkunnig jurist via

Mäklarsamfundet men trots detta fått en varning. Dessa två fall är endast ett exempel på hur fastighetsmäklarens personliga ansvar kan bli problematiskt när det i grunden varit en brist i mäkalarföretagets avtalsmallar, samtidigt skall det tydliggöras att fastighetsmäklarens personliga ansvar inte försvinner men att man skall kunna vända sig mot företaget när problematiken börjat i deras avtalsmallar.20

Problematiken ligger i att fastighetsmäklarföretag i dagens rättsläge inte följer god fastighetsmäklarsed enligt 8 § FML som den enskilde fastighetsmäklaren gör.21

21_{8 § Fastighetsmäklarlagen 2011:666.} 20_{Kammarrätten i Stockholm, mål nr. 7452-14.} 19_{Länsrätten i Stockholm, mål nr. 8600-09 s.9.}

3. Framtidens rättsläge för fastighetsmäklarföretag

3.1 Bakgrund

Behovet av utredning grundar sig mycket på att bostadspriserna har sedan 1990-talet kraftigt stigit, där det både för säljare och köpare har varit bland den mest betydande ekonomiska transaktionen. Med detta som utgångspunkt har det diskuterats om att fastighets- och bostadsaffärer skall gå till på ett tydligt sätt där man som säljare och köpare fattar rationella beslut.

Utgångspunkten i detta förslag är att fastighetsmäklarbranschen skall få en mer stabilitet där FMI har tillsyn för både fastighetsmäklare och för de företagen som mäklare är anknutna till. Det framgår i SOU att i en konsumentrapport från 2017 samt civilutskottets granskning, har man reagerat på att konsumenter har en problematisk syn på mäklartjänsten.22_{Trots att varje}

enskild mäklare bär på ett eget ansvar är det trots allt företagen som styr vilken riktning en fastighetsmäklare skall ha i sin mäklarverksamhet. Det vill säga att det mest förekommande är att företaget har färdiga standardiserade avtal som mäklare använder sig utav och

dokumenterar sina handlingar på det sätt som företaget har väglett en.23_{Genom att man}

ålägger mäklarföretagen ett övergripande ansvar för de mäklare som driver sin verksamhet i företaget, skulle det innebära att det ger FMI möjlighet att ingripa direkt mot företaget om ett problem uppstår inom organisationsnivå istället för individnivå. De mäklartjänster som erbjuds av fastighetsmäklare är de tjänster som varje enskilt företag har att erbjuda - därför är det betydande att företag skall ha analogt ansvar mot FMI som den enskilde

fastighetsmäklaren.24

Vidare har ett visst antal aktörer i anknytning till fastighetsmäklarbranschen fått utge ett remissvar till betänkandet av SOU 2018:64 där man fått ge sina synpunkter över den nya lagförändringen. Flertalet remissinstanser har fått studera förslaget och vidare inte haft några invändningar men en upplysning från Malmö Universitet som regeringen av allt döma tagit fast på var om fastighetsmäklarens personliga ansvar och att det är betydande att reglerna inte ändras på följande vis som gör att mäklarens personliga ansvar urholkas.25_{Problematiken är}

att mäklarföretag inte är ansvariga för det som deras anställda har brustit i.

25_{Prop. 2020/21:119 s. 24.} 24_{Ibid. s.239.}

23_{Ibid. s.140.}

3.2 Lagens tillämpningsområde

Den nya lagen innebär en justering ifråga om lagens tillämpningsområde. Det kommer att innebära att fastighetsmäklarföretagen kommer att omfattas av lagen i vissa delar. Detta kommer stå under de gällande paragrafer med en egen utformning specifikt gentemot fastighetsmäklarföretag. Den nya FML kommer att vara indelade i olika kapitel, vilket det i nuvarande lag inte är, detta för att tydliggöra hur lagen kommer att tillämpas på

fastighetsmäklarföretag och vilka skyldigheter de kommer att ha. Lagen kommer bli mer omfattande.26

I det första kapitlet kommer man finna de grundläggande bestämmelserna där lagens innehåll, uttryck som lagen nämner samt att den kommer att ange vilka lagens tillämpningsområden är. För att tydliggöra så kommer lagen att innehålla en central paragraf i första kapitlet där det noteras om att lagen delvis är tvingande.27_{Detta leder till sin helhet till det andra kapitel där}

registrerings kravet tydliggörs och vilka som är skyldiga att registrera sig. Beroende på vilken sorts förmedling man ägnar sig åt så kommer olika registreringskategorier presenteras, bland annat fullständig registrering och registrering för hyresförmedling med mera.28

Den nuvarande bestämmelsen om god fastighetsmäklarsed, 8 § FML, kommer vara tillämpad till fastighetsmäklarföretag. I tredje kapitlet kommer bestämmelserna om

fastighetsverksamheten att tas upp. Utöver god fastighetsmäklarsed som även fastighetsmäkarföretag nu kommer att bli omfattade av så kommer även

fastighetsmäkarföretags skyldigheter att tas upp. Fastighetsmäklarföretagen kommer inte att omfattas av hela lagen som den enskilde fastighetsmäklaren gör, utan i viss utmätning och detta kommer, som ovan nämnt, att tydliggöras under varje paragraf som

fastighetsmäklarföretagen är ansvariga mot. Detta för att tydliggöra att den enskilda

fastighetsmäklarens personliga ansvar fortfarande kvarstår trots att fastighetsmäklarföretag nu kommer att bli omfattade av samma bestämmelser.29

I följd av tredje kapitlet kommer naturligt det fjärde kapitlet med bestämmelserna om tillsyn och straffansvar. Som den mest betydande delen för att FMI skall kunna ha en övergripande

29_{Ibid. s.95.} 28_{Ibid. s.95.} 27_{Ibid. s. 95.}

tillsyn över fastighetsmäklarbranschen kommer de som är registrerade att stå under tillsyn. Vad tillsynen kommer att innebära beskrivs vidare under avsnitt 3.3. Tillsynen omfattar även att man skall kunna säkerställa att de registreringsskyldiga följer lagen samt även lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering (2017:630). Reglerna om straffansvar kommer att finnas efter bestämmelserna om tillsyn där beroende på situation så kommer FMI kunna ge disciplinpåföljd till de fastighetsmäklare samt fastighetsmäklarföretag som strider mot deras skyldigheter.30

Lagens sista kapitel som blir det femte, handlar om bestämmelserna om överklagande samt bemyndigande.

3.2.1 1 kap. Inledande bestämmelser

De inledande bestämmelserna i den nya FML finner man i kapitel 1 där det nu kommer att redovisas vilka specifika paragrafer som fastighetsmäklarföretag kommer att bli omfattade av. Som tidigare nämnt i studien kommer inte fastighetsmäklarföretag vara omfattade av hela lagen utan vissa specifika delar.

Uttryck i lagen 2 §

“I denna lag avses med:

1. fastighetsmäklare: en fysisk person som bedriver yrkesmässig förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter,

2. fastighetsmäklarföretag: en juridisk person i vilken en eller flera fastighetsmäklare bedriver sådan verksamhet som anges i 1,

3. förmedling: en verksamhet som grundar sig på ett uppdragsavtal och som syftar till att anvisa en motpart som uppdragsgivaren kan ingå avtal om överlåtelse eller upplåtelse med, 4. konsument: en fysisk person som handlar huvudsakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet,

5. kvalificerat innehav: ett direkt eller indirekt ägande i ett fastighetsmäklarföretag, om innehavet, beräknat på det sätt som anges i 1 kap. 5 a § lagen (2004:297) om bank- och

finansieringsrörelse, representerar tio procent eller mer av kapitalet eller av samtliga röster eller annars möjliggör ett väsentligt inflytande över ledningen av mäklarföretaget.

Till fastighetsmäklarföretagets ledning hör enligt denna lag fastighetsmäklarföretagets styrelse och verkställande direktör eller den som på motsvarande sätt företräder mäklarföretaget, och ersättare för någon av dem.”

I punkt 2 definieras begreppet fastighetsmäklarföretag som, vid jämförelse med den nuvarande FML, saknar. De företag som omfattas av definitionen är enligt lagen ett fastighetsmäklarföretag och kommer att bli omfattad av den nya FML.31_{Lagen tar upp de}

betydande delarna om vilka företag som motsvarar ett fastighetsmäklarföretag där den första förutsättningen är att det är en juridisk person, men gäller inte enskilda firmor. Den andra förutsättningen är att yrkesmässig förmedling av en fastighetsmäklare bedrivs. Huvudsyftet är att en eller flera fastighetsmäklare bedriver en verksamhet där man i grunden utgår från uppdragsavtal där man sedan skall finna en motpart så att uppdragsgivaren kan sluta ett avtal med denne.32

Av paragrafen i andra stycket framgår det vilka som man anser är ledningen i ett

fastighetsmäklarföretag. Styrelsen och företagets verkställande direktör är personer som anses vara en del av ledningen i lagens mening. Detta stycke är i enlighet med de regleringar som finns i lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism.33

Åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism 6 §

“Bestämmelser om vissa skyldigheter för fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag finns i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism.”

Paragrafen innehåller bestämmelser om skyldigheter man har som fastighetsmäklare samt fastighetsmäklarföretag i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Den nuvarande FML (2011:66) har en motsvarig paragraf (7 §) men som endast är

33_{Prop. 2016/17:173 s.407-409.} 32_{Ibid.. s.99.}

tillämplig på fastighetsmäklare och inte fastighetsmäklarföretag.34_{I den nya FML kommer}

fastighetsmäklarföretags skyldigheter tydliggöras.35

3.2.2 2 kap. Registrering

I följande kapitel redovisas registreringsskyldigheten, där fokus ligger på vilka paragrafer som fastighetsmäklarföretagen kommer att bli skyldiga mot.

Registreringsskyldighet 1 §

“Fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag ska vara registrerade hos

Fastighetsmäklarinspektionen. Undantag från registreringsskyldigheten finns i 2 och 3 §§.”

Paragrafen innehåller bestämmelser om registreringsskyldighet som gäller för

fastighetsmäklare samt fastighetsmäklarföretag. Att fastighetsmäklarföretag skall vara registrerade är nytt i enlighet till den nuvarande FML (2011:666), men för att ett

fastighetsmäklarföretag är registreringsskyldig innebär det inte att fastighetsmäklare som är verksamma inom ett registrerat fastighetsmäklarföretag befriar sig från att registrera sig. I lagens mening är både fastighetsmäklare samt fastighetsmäklarföretag registrerade så att en övergripande tillsyn kan göras över båda aktörerna.36

2 §

“Registreringsskyldigheten enligt 1 § gäller inte fastighetsmäklare som enbart bedriver förmedling av hyresrätter med en månadshyra som understiger ett belopp motsvarande 10 000 euro och det är fråga om 1. kommunal förmedling av hyresrätter, 2. kostnadsfri

förmedling av hyresrätter till studerande, 3. förmedling av hyresrätter för fritidsändamål, 4. förmedling av hyresrätter till lokaler, eller 5. förmedling av hyresrätter till rum där

hyrestiden uppgår till högst två veckor. Skyldigheten gäller inte heller

fastighetsmäklarföretag där inte någon fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i

mäklarföretaget är registreringsskyldig. Inte heller advokater och advokatbolag är skyldiga att vara registrerade.”

36_{Ibid. s.103.}

35_{Prop. 2020/21:119 s.102.}

I paragrafens andra stycke beskrivs undantaget för registrering för fastighetsmäklarföretag.

3 §

“Registreringsskyldigheten enligt 1 § gäller inte fastighetsmäklarföretag som är etablerade i en annan stat inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (EES) och som tillfälligt bedriver verksamhet i Sverige.”

Denna paragraf innehåller undantag för de fastighetsmäklarföretag som är etablerade i en annan stat inom EES och som för tillfället har en verksamhet i Sverige. Paragrafen gör ett undantag för dessa företag då de inte behöver vara registrerade men att det tydliggörs att beroende på olika situationer vad man anser vara tillfälliga.37

Registreringskategorier 5 §

“Registrering av en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag sker i någon av följande kategorier:

1. registrering för hyresförmedling,

2. särskild registrering för hyresförmedling, eller 3. fullständig registrering”

Här redovisas de olika registreringskategorierna som nämn i avsnitt 3.2, där 7 § vidare beskriver mer djupgående vad de olika kategorierna innebär för fastighetsmäklarföretag.

Villkor för registrering 9 §

“Registrering av ett fastighetsmäklarföretag får endast ske om: 1. mäklarföretaget har betalat ansökningsavgift,

2. mäklarföretaget inte är i konkurs eller likvidation,

3. de som ingår i mäklarföretagets ledning och de som har ett kvalificerat innehav i mäklarföretaget varken har gjort sig skyldiga till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet, och

4. mäklarföretaget är redbart och i övrigt lämpat att bedriva fastighetsmäklarverksamhet.”

Här anger paragrafen de villkor som gäller för fastighetsmäklarföretag för att kunna vidta en registrering. Detta är något som saknas i den nuvarande FML (2011:666). Förutsättningarn här för en registrering är att man inte varit anknuten till allvarliga brott, där man ser väldigt allvarligt på brott som har en koppling till fastighetsmäklarverksamheten. Man ser även att personer verksamma i ett fastighetsmäklarföretag inte har åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamheten, där det exempelvis kan handla om att man vid upprepade tillfällen har bedrivit företaget i sådan ledning att det satt sig i konkurs. Finns det någon som har åtagit ett personligt betalningsansvar för företagets skulder så är detta något man kan se över.38

Årlig avgift och påminnelseavgift 10 §

“Den som är registrerad ska betala en årlig avgift. Om den årliga avgiften inte har betalats och påminnelse har skett, ska den registrerade betala påminnelseavgift.”

Paragrafen gäller på fastighetsmäklarföretag då denne skall vara registrerad. Den upplyser om den årliga avgiften samt påminelseavgiften och vad som händer ifall detta inte betalas.

3.2.3 3 kap. Fastighetsmäklarverksamhet

God fastighetsmäklarsed och fastighetsmäklarföretags skyldigheter

Fastighetsmäklarföretagets allmänna skyldigheter 2 §

“Ett fastighetsmäklarföretag ska verka för att fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget följer 1, 3, 4 och 6–21 §§. Fastighetsmäklarföretaget får inte vara part i uppdragsavtal om förmedling av fastigheter. I 6, 9 och 11 §§ finns ytterligare bestämmelser om fastighetsmäklarföretagets skyldigheter.”

I den nuvarande FML (2011:666) finns ingen motsvarande bestämmelse där ett

fastighetsmäklarföretags skyldigheter regleras. Paragrafen är uppdelad i stycken som hänvisar till andra paragrafer som tillkommer i kapitel 3. I första stycket anges det om att ett

fastighetsmäklarföretag som bedriver verksamhet med fastighetsmäklare skall verka för att de uppfyller de skyldigheter de är ansvariga enligt 1, 3, 4, och 6-21 §§. Detta kommer innebära i praktiken att ett fastighetsmäklarföretag har ett ansvar för de fastighetsmäklare som är

verksamma inom företaget och att de följer god fastighetsmäklarsed. För att tydliggöra så innebär detta att ett fastighetsmäklarföretag skall verka för att en fastighetsmäklare i företaget skall kunna bedriva sin verksamhet så denne kan följa god fastighetsmäklarsed. För

fastighetsmäklarföretag innebär det att de skall ha rutiner och riktlinjer som gör det smidigare för fastighetsmäklare att kunna följa bestämmelserna om god fastighetsmäklarsed. Då ett fastighetsmäklarföretag har färdiga mallar till dokument kan dessa rutiner och riktlinjer avse information och råd om hur dessa dokument skall utformas, även hur man som

fastighetsmäklare arbetar och följer de förbud som lagen ställer upp. Även att en fastighetsmäklare har eget ansvar kan företagen vägleda denna hur exempelvis

objektsbeskrivningar skall utformas, en fastighetsmäklarens upplysningsplikt med mera. I följande sammanhang hör även budgivningar och journal till, eftersom ett

fastighetsmäklarföretag har betydande auktoritet över dessa handlingar.39

Det är även viktigt att ett fastighetsmäklarföretag ger deras fastighetsmäklare förfogande över verktyg som är betydande för dem så att de kan fullfölja sitt arbete, ex. förmedlingsuppdrag. Grunden ligger i att fastighetsmäklarföretag skall göra det smidigt för deras fastighetsmäklare att kunna fullfölja sina skyldigheter enligt FML:s bestämmelser. Detta kan vara genom att ha utbildningar, smidiga datasystem, information om företagets rutiner med mera.

Bestämmelserna utsträcker sig även i den grad att företag bidrar till att deras

fastighetsmäklare uppfyller sina skyldigheter i enlighet med god fastighetsmäklarsed, där dem även skall ingripa och verka för mäklare som inte strider mot sina skyldigheter. Detta för att kunna begränsa konsekvenserna av åsidosättandet så att den fastighetsmäklare inte

upprepar dennes fel.40

Det viktiga att påpeka i det hela är att en fastighetsmäklare som handlat i strid mot god fastighetsmäklarsed, där fastighetsmäklarföretaget i tillräcklig utsträckning givit

40_{Ibid. s.114.}

fastighetsmäklaren verktyg så denna kan uppfylla sina skyldigheter mot god

fastighetsmäklarsed, så skall det ges en disciplinpåföljd till den enskilde fastighetsmäklaren och inte mot företaget. Det är även viktigt att tydliggöra att bara för att den enskilde

fastighetsmäklaren får en disciplinpåföljd, så kommer inte själva företaget ha en anledning till att få någon åtgärd.41_{I fall där en fastighetsmäklare åsidosatt sina skyldigheter enligt FML}

så kan företaget vara ansvariga i den utsträckning om fastighetsmäklarföretaget haft kännedom om att fastighetsmäklaren har gått i strid mot lagen. Här kan det bli aktuellt för åtgärder för både fastighetsmäklarföretaget och fastighetsmäklaren. I bedömningen skulle det innebära för fastighetsmäklaren att denne handlat i strid mot god fastighetsmäklarsed och att företaget inte verkat för att fastighetsmäklaren uppfyllt sina skyldigheter och följt god fastighetsmäklarsed.42

Bedömningen skall ske separat emot fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag.

Exempelvis så skall företagets avtalsmallar uppnå de villkor och skulle de strida mot lagen så skall man direkt kunna ingripa mot företaget och inte fastighetsmäklaren, vilket man i

nuvarande lag inte har möjlighet till att göra.43

Slutligen handlar paragrafen om fastighetsmäklarföretags ansvar för deras verksamhet och deras ansvar för fastighetsmäklare.44

Förbud mot köp i anslutning till förmedlingsuppdraget 6 §

“En fastighetsmäklare får inte köpa en fastighet i anslutning till ett uppdrag att förmedla den. Om fastighetsmäklaren bedriver verksamhet i ett fastighetsmäklarföretag, får inte heller mäklarföretaget köpa fastigheten i anslutning till förmedlingsuppdraget.”

I följande paragraf finner man bestämmelserna om förbud för fastighetsmäklare samt fastighetsmäklarföretag att ingå en affär som har ett anslutet förmedlingsuppdrag i

verksamheten. Detta förbud gäller att fastighetsmäklarföretag inte får köpa en fastighet som är ansluten till en fastighetsmäklare som är verksam i företaget.45

45_{Ibid.. s.118.} 44_{Ibid. s.115.} 43_{Ibid. s.114.} 42_{Ibid. s.114.}

Förbud mot förtroenderubbande verksamhet 9 §

“En fastighetsmäklare får inte ägna sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Ett fastighetsmäklarföretag får inte ägna sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget. Vid bedömningen av om en verksamhet är förtroenderubbande ska beaktas verksamhetens art och omfattning, ersättningens storlek och omständigheterna i övrigt. Fastighetsmäklaren ska tydligt upplysa tilltänkta säljare och köpare om verksamheten och de omständigheter som kan vara av betydelse för om den är förtroenderubbande. Upplysningen ska lämnas till

uppdragsgivaren innan uppdragsavtalet ingås och i övrigt snarast.”

Ett fastighetsmäklarföretag som bedriver en verksamhet som i sin helhet kan rubba ett förtroende för de fastighetsmäklare som är verksamma i företaget kommer nu att finnas ett förbud mot. Även viktigt att påpeka är att ett fastighetsmäklarföretag får inte förmedla fastigheter.

3.2.4 4 kap. Tillsyn och straffansvar

Tillsynens omfattning 1 §

“Fastighetsmäklarinspektionen har tillsyn över de fastighetsmäklare och

fastighetsmäklarföretag som är registrerade enligt 2 kap. Genom tillsynen kontrolleras att den verksamhet som kräver registrering bedrivs enligt denna lag samt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism och föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen”

I följande paragraf kommer det framgå att FMI har rätt till tillsyn över

fastighetsmäklarföretag som är registrerade, de företag som inte är registrerade står inte under FMI:s tillsyn.46

Uppgiftsskyldighet och platsundersökning 2 §

“Fastighetsmäklarinspektionen får förelägga en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag att lämna de upplysningar och ge tillgång till de

handlingar som behövs för tillsynen. Fastighetsmäklarinspektionen får, när den anser att det är nödvändigt, genomföra en undersökning på plats hos en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag”

Bestämmelserna om uppgiftsskyldighet ingår under denna paragraf där en motsvarig lag finns i nuvarande fastighetsmäklarlag (2011:666), 28 §. Skillnaden är att fastighetsmäklarföretag nu kommer tillämpas av detta.47

Anmälningsskyldighet 3 §

“Om det har gjorts en ändring i ledningen i ett registrerat fastighetsmäklarföretag, ska mäklarföretaget snarast anmäla ändringen till Fastighetsmäklarinspektionen. Om ett

registrerat fastighetsmäklarföretag får kännedom om att en ändring har gjorts i den krets som har ett kvalificerat innehav i mäklarföretaget, ska mäklarföretaget snarast anmäla ändringen till Fastighetsmäklarinspektionen. “

Denna paragraf saknas i den nuvarande fastighetsmäklarlag (2011:666), där

fastighetsmäklarföretags skyldigheter om att gör de en ändring i företagets ledning eller ägarkrets så skall de anmäla detta till FMI.48

Disciplinpåföljder och andra åtgärder 4 §

“Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag som:

1. inte längre uppfyller villkoren för registrering i 2 kap. 8 § 2–6 respektive 9 § 2 eller 4, 2. trots påminnelse inte betalar årlig avgift,

3. handlar i strid mot sina skyldigheter enligt denna lag, eller

4. överträder en bestämmelse i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen.

48_{Ibid. s.133.} 47_{Ibid. s.131.}

Om det kan anses tillräckligt, får Fastighetsmäklarinspektionen i stället för att återkalla registreringen ge en varning eller erinran eller, vid en överträdelse enligt första stycket 4, utfärda ett föreläggande att göra rättelse. Om förseelsen är ringa, får inspektionen avstå från att ge en påföljd. Vid tillämpningen av andra stycket ska, om det är fråga en överträdelse enligt första stycket 4, de omständigheter som anges i 8 § beaktas.”

Paragrafen kommer behandla reglerna om disciplinpåföljder vilket finns i nuvarande fastighetsmäklarlag men inte att fastighetsmäklarföretag nu kommer stå under dessa bestämmelser.49

5 §

“Om ett fastighetsmäklarföretag inte längre uppfyller villkoret för registrering i 2 kap. 9 § 3 på grund av att en person som ingår i mäklarföretagets ledning har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i

näringsverksamhet, får Fastighetsmäklarinspektionen förelägga mäklarföretaget att göra rättelse. Om fastighetsmäklarföretaget inte längre uppfyller villkoret på grund av att någon som har ett kvalificerat innehav i mäklarföretaget har gjort sig skyldig till allvarlig

brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet, får Fastighetsmäklarinspektionen förelägga innehavaren att avyttra så stor del av andelarna i företaget att innehavet därefter inte är kvalificerat. Om ett föreläggande enligt första eller andra stycket inte följs, får Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för fastighetsmäklarföretaget.”

Följande paragraf kommer behandla de brister som finns hos ledningspersoner eller ägarkrets i ett fastighetsmäklarföretag, vilka åtgärder som skall ges. Denna paragraf har ingen

motsvarighet i nuvarande fastighetsmäklarlag.50

Ingripande mot personer i fastighetsmäklarföretagets ledning 7 §

“Om ett registrerat fastighetsmäklarföretag överträder en bestämmelse i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism eller

50_{Prop. 2020/21:119. s.135.} 49_{Ibid. s.133.}

föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen, får Fastighetsmäklarinspektionen besluta om ingripande mot en person som ingår i mäklarföretagets

ledning.

Ingripande enligt första stycket får bara beslutas om överträdelsen är allvarlig, upprepad eller systematisk och personen i fråga uppsåtligen eller av grov oaktsamhet har orsakat överträdelsen.

Ingripandet ska avse:

1. att personen i fråga inte får inneha en sådan befattning som avses i första stycket i ett registrerat fastighetsmäklarföretag under lägst tre år och högst tio år, eller

2. sanktionsavgift.”

Denna paragraf ger FMI rätt till att ingripa ifall ett fastighetssmäklarföretag strider mot de bestämmelser i lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, eller föreskrifter. Paragrafen har i nuvarande fastighetsmäklarlag saknat motsvarande bestämmelse men ger nu möjligheten till att skapa en tryggare fastighetsmäklarbransch i detta avseende.51

I följd kommer 8 § som innehåller bestämmelserna vid beslut om sanktionsavgift (6 §) eller ingripande (7 §). Från 9 -14 §§ finns vidare fördjupning om sanktionsavgifter som även fastighetsmäklarföretag kommer att bli tillämpade till.52

Ingripande mot oregistrerade fastighetsmäklarföretag 15 §

“Fastighetsmäklarinspektionen får förelägga ett fastighetsmäklarföretag som är skyldigt att vara registrerat enligt 2 kap., men inte är det, att ansöka om registrering eller, när det finns särskilda skäl för det, att upphöra med verksamheten. Ett föreläggande att upphöra med verksamheten får förenas med vite. Om det är osäkert ifall ett företag är skyldigt att vara registrerat, får Fastighetsmäklarinspektionen förelägga företaget att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som inspektionen behöver för att bedöma om så är fallet.”

Här redovisas reglerna för FMI:s möjlighet till att kunna ingripa mot ett

fastighetsmäklarföretag när de åsidosätter sina skyldigheter enligt FML. Som i naturlig följd

52_{Ibid. s.141.} 51_{Ibid. s.137.}

leder oss till 16 § där regler om huruvida FMI bör agera och vid vissa fall avvakta med att direkt gå in på att avregistrera utan först pröva ifall en disciplinpåföljd, sanktionsavgift eller sanktionsföreläggande är aktuellt.

Kapitel 5 kommer att bestå av bestämmelser om överklagande och bemyndigande.53

3.3 Fastighetsmäklarföretags ansvar enligt fastighetsmäklarlagen

I det nya förslaget ska FMI utföra tillsyn över mäklarföretagen, på samma sätt som

fastighetsmäklarna står under tillsyn i dagsläget. Det ingår i det nya förslaget att regler över tillsynen ska sättas. En naturlig utgångspunkt är att FMI ska utföra tillsynen genom att granska akter, bokföring samt övriga handlingar som hör till verksamheten för registrerade mäklarföretag. Inspektionen ska se till att företagen följer FML och de föreskrifter som berör verksamheten.54

För att FMI ska kunna utföra en effektiv tillsyn behöver de få tillgång till all den information som behövs för granskningen och därmed kan företagen bli skyldiga att lämna ifrån sig nödvändiga handlingar. Skulle ett mäklarföretag mot förmodan vägra att överlämna dessa handlingar till inspektionen, ska det kunna leda till att mäklarföretaget meddelas om en varning eller erinran och ytterst till att mäklarföretagets registrering kan återkallas, vilket skulle innebära att företagets verksamhet måste upphöra med sin verksamhet. Genom

förslaget kommer FMI inte att kunna vända sig mot ett annat företag eller en franchisegivare inom samma koncern för att få de handlingar som krävs, utan ansvaret kommer ligga på det företag som är föremål för granskning.55

Det är vanligt att mäklarföretag ingår i en franchise och skulle inspektionen kunna granska styrande dokument samt avtalsmallar, hade inspektionen och deras granskning fått de bästa förutsättningarna för att komma till rätta med eventuella problem. Eftersom det normalt sett inte bedrivs någon förmedlingsverksamhet hos franchisegivaren har inspektionen ingen rätt att ingripa direkt hos franchisegivaren, då de som sagt ska vända sig till mäklarföretag som är föremål för granskning.56

56_{Ibid. s.255.}

55_{Prop. 2020/21:119 s.254.} 54_{SOU 2018:64 s.253.}

3.3.2 Ingripande mot oregistrerade mäklarföretag

Vid utredning av huruvida föreläggandet till oregistrerade fastighetsmäklarföretag skall bedömas så har olika förslag redovisats. Precis som varje enskild fastighetsmäklare kommer fastighetsmäklarföretag att ha en registreringsskyldighet hos FMI.57_Ett

fastighetsmäklarföretag som har en skyldighet att vara registrerad och bedriver en sådan verksamhet som kräver en registrering hos FMI kan bli riskerat att få upphöra verksamheten. Har man problematik kring bedömning av ifall företaget kräver en registrering eller ej föreslogs det av Regeringens förslag att FMI kan kräva företaget att lämna de relevanta handlingar och tillgångar som är i behov för att kunna göra bedömningen. Detta är något som utredningens förslag inte föreslår.58

Vid en jämförelse med den nuvarande FML i 11 § står det att FMI förelägger ett ansvar om att upplysa till allmän åklagare om någon i strid går mot registreringkravet och förmedlar fastigheter.59_{Redan enligt nuvarande lag finns det möjligheter att ingripa mot icke}

registrerade fastighetsmäklare.60_{Vilket i den föreslagna nya lagen utsträcks till att gälla även}

på oregistrerade fastighetsmäklarföretag, att FMI i enlighet med den nya lagen skall kunna ingripa.61

3.3.3 Ingripande mot registrerade fastighetsmäklarföretag

Strider ett fastighetsmäklarföretag mot de skyldigheter som de är ansvariga över, kommer FMI ha rätt till att ingripa i företaget.62_{Detta innebär i praktiken att FMI kommer att kunna}

granska styrande dokument, system som företag använder sig utav, grundläggande mallar samt interna rutiner som företaget har - detta för att kunna få företagen att komma till rätta med problem och brister de har. Anledningen till varför FMI vill kunna ingripa på

fastighetsmäklarföretag är för att företagen har i flertalet fall bestämmande inflytande i hur fastighetsmäklare skall agera och styr dem i en viss riktning, vilket innebär att ett företag ligger bakom i hur den enskilde fastighetsmäklaren skall arbeta.63

63_{Ibid. s.26.} 62_{Ibid. s.239.} 61_{Prop. 2020/21:119 s.85.} 60_{Fastighetsmäklarlagen 2011:666, 11 §.} 59_{Ibid. s.85.} 58_{Ibid. s.84.} 57_{Prop. 2020/21:119. s.6.}

Det som skall tydliggöras är att en arbetsgivare har en arbetsledningsrätt som framgår i arbetsgivarprerogativet som även kallas för 32 § - befogenheterna. Innebörden av

arbetsgivarprerogativet är att en arbetsgivare har rätt till att fritt leda och fördela arbetet i verksamheten.64_{Därför har en anställd i utgångspunkt en skyldighet till att agera i enlighet}

med arbetsgivarens instruktioner. I dagsläget finns färdiga avtalsmallar hos respektive fastighetsmäklarföretag på hur bl.a överlåtelseavtal, medgivande, förmedlingsuppdrag m.m skall vara och detta är inget den enskilde fastighetsmäklaren kan styra över. Den nya lagen medför därför att i situationer där företagets avtalsmallar behandlar villkor som inte är i enlighet med lagen eller att it-system används som försvårar för fastighetsmäklaren att uppfylla de krav för dokumentation, leder till att FMI direkt kan till en början med ingripa mot fastighetsmäklarföretaget och inte mot fastighetsmäklaren. Det viktiga i detta är att en fastighetsmäklares ansvar kvarligger och försvinner inte, det kan alltså bli tal om att utkräva ansvar av både fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag. En fastighetsmäklare har fortfarande sitt ansvar mot de regleringar enligt FML.65

FMI kommer med enlighet från 2011 års fastighetsmäklarlag att kunna ingripa fastighetsmäklarföretag genom att kunna ha möjligheten till att genomföra en

platsundersökning. Det framgår att man till en början skall lämna de handlingar som är relevanta till FMI och ifall det blir nödvändigt så skall FMI kunna ingripa och göra en platsundersökning. Detta för att effektivisera FMI:s arbete genom att det i praktiken blir svårare att undanhålla information när man genomför en platsundersökning. Även att FMI kan studera hur rutinerna är på mäklarföretaget, granska it-system och andra handlingar som är relevanta för situationen.66

3.3.4 Ingripande mot personer i fastighetsmäklarföretagets ledning

Utöver att FMI skall kunna ingripa mot registrerade fastighetsmäklarföretag, har även ingripande mot ledningspersoner varit föremål för diskussion. Det anses vara en

nödvändighet att ha lagar som även ledningspersoner och ägare skall omfattas av som är verksamma i ett registrerat fastighetsmäklarföretag. I nuvarande FML finns inte några direkta bestämmelser om vem som får ha en plats i ett mäklarföretags ledning. I flertalet fall är den ledande aktören en person som inte är en registrerad fastighetsmäklare vilket där blir svårt för

66_{Ibid s. 132.}

65_{Prop. 2020/21:119 s.26.}

FMI att kunna göra ett ingripande då denne inte har en skyldighet gentemot FML.67_Därför

vill man kunna ha rätt till att få ingripa mot personer som har en ledande roll i ett

mäklarföretag där dessa personer har en påverkan på hur ett mäklarföretag skall styras och har en betydande roll för hur fastighetsmäklare i företaget skall agera. Man vill ge FMI möjligheten att kunna ge avslag för registrering av ett fastighetsmäklarföretag om det infinner sig individer i ledningen eller ägarkretsen som inte är lämpliga för deras position i företaget.68

FMI kommer att kunna ingripa mot de personer som de inte anser vara lämpliga till att kunna åtgärda de fel och brister de har upplyst om. Företag som agerar och styr om vid en tillsägelse av FMI skall man anse att en åtgärd har skett och inte vidare ta utredningen. Skulle ett

mäklarföretag inte åtgärda dessa tillsägelser har FMI möjlighet till att ingripa och återkalla fastighetsmäklarföretagets registrering. FMI kommer att kunna ingripa på individnivå mot de som ingår i ledningen och andra positioner som har betydelse för företaget ifall de strider mot de skyldigheter de har enligt PTL.69

3.3.5 Disciplinpåföljd för fastighetsmäklarföretag

Enligt den nya lagen ställs registrerade mäklarföretag under tillsyn vilket medför frågor om under vilka förutsättningar som dem kommer kunna ådömas en disciplinpåföljd samt vilka påföljder som då blir aktuella. I sin storhet bedömer Regeringen att förutsättningarna för att återkalla en registrering för ett fastighetsmäklarföretag, bör vara under samma förutsättningar för återkallelse av en fastighetsmäklares registrering. Skulle det vara under samma

förutsättningar som för fastighetsmäklare ska ett företags registrering återkallas om företaget inte längre uppfyller de kraven för registrering, om företaget är i konkurs eller likvidation men även om de i övrigt inte är lämpade att bedriva fastighetsmäklarverksamhet. En skillnad för mäklarföretagen blir däremot återkallelse av registrering vid avsaknad ansvarsförsäkring, då en ansvarsförsäkring inte krävs för mäklarföretagen kommer det inte bli en grund för återkallelse. Av samma skäl kommer det inte finnas någon grund att återkalla registreringen för ett företag om de inte längre har avsikt att vara verksamt som fastighetsmäklarföretag.70

Återkallelse ska även kunna ske om mäklarföretaget handlar i strid mot sina skyldigheter enligt den nya lagen. Det kommer innebära att FMI kan ingripa mot ett mäklarföretag om de

70_{Ibid. s.74.}

69_{Ibid. s.137, 4 kap. 7 § FML.} 68_{Ibid. s.136.}

bryter mot något av förbuden. Förbuden är följande, att de köper fastigheter, bedriver

förtroenderubbande verksamhet eller uppträder som ombud. En mäklare kan också ha handlat i strid mot sina skyldigheter och därmed hållas ansvarig vid sidan om mäklarföretaget. Det kan exempelvis handla om att en mäklare som bedriver sin verksamhet i ett företag,

förmedlar en fastighet som mäklarföretaget sedan köper. I det fallet hålls mäklaren ansvarig för själva förmedlingen och mäklarföretaget hålls ansvarig för att ha köpt en fastighet som mäklaren har förmedlat. Om ett mäklarföretag får ett beslut om återkallelse av registrering kommer detta även att påverka de fastighetsmäklare som bedriver sin verksamhet där. De kommer då inte kunna bedriva sin verksamhet i det företaget längre men de är inte hindrade av att fortsätta bedriva sin verksamhet på ett annat ställe. Bedömningen av disciplinpåföljder kommer vara detsamma mot mäklarföretagen som det är mot fastighetsmäklare. Anses det tillräckligt, kan FMI ge företaget en varning eller erinran istället för att återkalla

registreringen direkt, på samma sätt som för fastighetsmäklare. Skulle fallet vara av ringa betydelse, ska FMI avstå från att ge någon påföljd.71

3.3.6 Fastighetsmäklarföretags skadeståndsskyldighet

I SOU finns ett förslag som Regeringen valde att inte gå vidare med då flera remissinstanser kritiserade det. Utredningen föreslog att ett mäklarföretag som uppsåtligen eller av

oaktsamhet bryter mot förbud som kan drabba köpare eller säljare, som t.ex. att bryta mot förbudet att köpa en fastighet som en mäklare i företaget haft uppdrag att förmedla eller förbudet att uppträda som ombud, ska företaget ersätta den som till följd av förbuden drabbar köpare eller säljare. Om ett mäklarföretag av oaktsamhet eller uppsåtligen åsidosätter sina skyldigheter att verka för att mäklaren uppfyller sina skyldigheter enligt 8-22 §§, ska företaget även där ersätta den skada som till följd drabbar köpare eller säljare.72

Enligt gällande rätt finns det ingen reglering på vilket ansvar ett mäklarföretag har gentemot de mäklare som bedriver sin verksamhet i företaget men det utesluter inte att företagen kan enligt gällande rätt hållas ansvariga för skada som en mäklare vållar en köpare eller säljare.73

I en kommentar till FML anges det att ett mäklarföretag som av oaktsamhet har anvisat en olämplig mäklare i de fall då uppdragsgivaren har hört av sig till företaget, ska kunna göra

73_{Ibid, s. 244.}

72_{SOU, 2018:64 s. 243.} 71_{Prop. 2020/21:119 s. 75.}

företaget skadeståndsskyldiga. I och med att mäklare har personligt ansvar, skulle det strida emot det, om företaget hölls ansvarigt för att de brustit i sin övervakning av deras mäklare.74

Däremot är det fullt möjligt att ett mäklarföretag kan hållas ansvariga gentemot reglerna om principalansvar. Principalansvar innebär att en arbetsgivare är ansvarig och svarar för de skador som en arbetsgivare har vållat i tjänsten. Detta är ett rättsläge som inte är helt klarlagt i dagsläget. I en dom från Hovrätten över Skåne och Blekinge den 17 juni 2013 gällande principalansvar i mål T 3087-12, ansågs mäklarföretaget ha principalansvar gentemot mäklarens agerande beträffande utförandet av förmedlingsuppdraget. Detta förslag togs inte med i propositionen och kommer därmed inte att ha någon påverkan i lagen som kommer att träda i kraft.75

75_{SOU, 2018:64 s. 245.}

3.4 Fastighetsmäklarföretags ansvar för mäklare i företaget

I SOU framgår ett förslag, där mäklarföretaget ska verka för att deras mäklare som bedriver en verksamhet i företaget, uppfyller sina skyldigheter enligt 8-22 §§ i FML. Ett

förmedlingsuppdrag är av personlig karaktär och det är något som ett mäklarföretag inte kommer kunna ingå. Mäklarföretag kommer inte ha ett självständigt ansvar gällande

förmedlingsuppdrag men däremot kommer de ha ett övergripande ansvar och se till att deras mäklare som bedriver verksamhet i företaget, har de förutsättningar som krävs för att följa god fastighetsmäklarsed. Skyldigheten att följa god fastighetsmäklarsed, informera om fastigheten samt lämna råd och upplysningar till säljare och köpare, ska endast gälla för fastighetsmäklarna. Mäklarföretaget kan däremot påverka hur mäklarens uppdrag

dokumenteras och redovisas och kan på ett enklare sätt med bättre förutsättningar, bestämma vilka avtalsvillkor som ska framgå i uppdragsavtalet och därmed säkerställa att det inte strider mot god fastighetsmäklarsed. Mäklarföretaget kan styra mäklarens arbete beroende på hur det organiseras men även vilka områden som prioriteras.76

Normalt sett får fastighetsmäklarna sina avtalsmallar och datasystem av företaget och genom att mäklarföretagen ska ha ett övergripande ansvar, ger det FMI förutsättningarna att ingripa direkt mot ett företag om ett problem ligger på organisationsnivå snarare än individnivå. Så skulle fallet kunna vara om FMI får kännedom om att ett uppdragsavtal som tillhandahålls av ett mäklarföretag, strider mot t.ex. 9 § som innefattar ensamrätten. Vanligtvis hade FMI gjort ett tillsynsärende mot alla mäklare som bedriver sin verksamhet i företaget men skillnaden med det nya förslaget blir att FMI kan i stället ingripa direkt mot den stora aktören som besitter bäst förutsättningar, vilket då är företaget. Ingripandet mot företaget skulle påverka alla mäklare i företaget men det ger en mer effektiv tillsyn.77

Företagets skyldighet blir därmed att verka för att fastighetsmäklarna följer 8-22 §§ FML genom att utarbeta rutiner och ha tydliga riktlinjer för att motverka att fastighetsmäklarna handlar i strid mot lagen. För att fastighetsmäklarna ska kunna fullgöra sina uppdrag bör företagen se till att fastighetsmäklarna har tillgång till de verktyg som behövs men även göra

77_{Ibid. s. 240.}

dem införstådda med företagets policys och rutiner samt utbilda dem i bl.a. datasystemets funktioner.78_{Det är viktigt att poängtera att det är den enskilda mäklarens ansvar att uppfylla}

lagens förpliktelser. Däremot ska företaget se till att rätt förutsättningar finns. I fall där rätt förutsättningar finns, där system finns för att föra en mäklarjournal eller liknande och mäklaren har brustit och åsidosatt sina skyldigheter, ska FMI ingripa med disciplinära åtgärder mot mäklaren och inte mot företaget. I fall där det inte finns bra system att tillhandahålla eller där avtalsmallar inte uppfyller lagens krav, ska ett ingripande ske mot företaget i första hand, då det får anses att företaget inte har gett mäklaren de förutsättningar som behövs.79

79_{Ibid. s. 241.}

4. Analys

I och med att fastighetsmäklaren har ett personligt ansvar enligt 1 § FML och ansvar själv för allt mäklaren gör kan därför inte någon skuld läggas på arbetsgivare eller någon annan part. Även när det gäller råd eller liknande som en mäklare har fått från exempelvis en jurist behåller fastighetsmäklaren ändå det fulla ansvaret. Problematiken i

fastighetsmäklarbranschens struktur är att att de inte främst består av enskilda

fastighetsmäklare utan mer av mäklarföretag då även dem syns i annonser tillsammans med fastighetsmäklaren, detta är då något som anses som ett problem då mäklarföretaget i dagsläget inte står under FMI och FML:s bestämmelser. Detta kan medföra att

fastighetsmäklarna kanske ansvarar för något som arbetsgivaren egentligen borde ha ansvarat för.

Det finns en problematik med kontraktsklausuler som i många fall är formulerade av jurister eller experter inom området, där dessa klausuler lett till att fastighetsmäklarna har fått disciplinära påföljder. Detta trots att de har fått råd angående formulering av klausul av jurister. Detta scenario som nämnts ovan berörs i KamR mål nr. 7452-14 där

fastighetsmäklaren använt sig av en besiktning- och återgångsklausul som formulerats av en jurist på Mäklarsamfundet men trots detta fått en varning. Kammarrättens bedömning i följande fall var att de inte ansåg att klausulen gick i hand med de skyldigheter man har enligt 8 § FML, god fastighetsmäklarsed. Detta för att man ansåg att klausulen var oklart

formulerad. Vidare har åberopade fastighetsmäklare ett annat fall i jämförelse, RÅ 2002 ref 30, där fastighetsmäklaren inte fått en varning där de har tagit experthjälp av en jurist, där Regeringsrätten bedömde fallet följande att man skall kunna lita på juristens uttalande.

Det finns även ett ytterligare fall, Länsrätten i Stockholm mål nr. 8600-09, där en

fastighetsmäklare har fått råd av mäklarföretaget angående en klausul som berör medlemskap i en bostadsrättsförening. Där man använt sig av en klausul som säger att parterna inte har rätt till att överklaga till hyresnämnden ifall köparen inte blir medlem i föreningen. Detta då parterna blir bundna till avtalet fram tills att hyresnämnden prövat fallet vilket kan ta upp till 1,5 år ifall någon av parterna överklagar. Här har mäklarföretaget rekommenderat ett

avtalsvillkor till fastighetsmäklaren som sedan fick en varning av FMI vid användning av denna klausul.