Fastighetsbestånd
NLS
Fastigheternas värde minskade med netto 259 mkr delvis till följd av sjunkande fastighetsvärden.
Stark utveckling av förvaltningsresultatet.
I resultatet för 2007 ingår lösen av hyresavtal med 33 mkr.
Förvaltningsresultat
NLS
Femårsöversikt
mkr
Kassafl ödesanalyser 2008 2007 2006 2005 2004
Kassafl öde från den löpande verksamheten 241 648 451 220 207
Kassafl öde från investeringsverksamheten –538 –396 –3 427 –1 384 –815
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten 277 –260 2 930 1 195 583
Årets kassafl öde –20 –8 –46 31 –25
Likvida medel vid årets början 87 95 141 110 135
Likvida medel vid årets slut 67 87 95 141 110
Fastighetsrelaterade nyckeltal, periodens slut 2008 2007 2006 2005 2004
Uthyrningsbar yta, tkvm 1 382 1 394 1 436 1 042 808
Hyresvärde, mkr 1 360 1 309 1 276 798 596
Bokfört värde fastigheter, mkr 11 895 12 154 10 701 5 968 4 193
Uthyrningsgrad ekonomisk, % 90 88 84 87 87
Överskottsgrad, % 62 63 60 61 59
Finansiella nyckeltal 2008 2007 2006 2005 2004
Soliditet efter utspädning, % 32,3 37,4 33,7 34,8 36,9
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,2 2,6 2,0 2,0
Skuldsättningsgrad, % 1,9 1,4 1,8 1,8 1,6
Belåningsgrad fastigheter, % 64 58 64 67 64
Avkastning på eget kapital efter utspädning, % –10,7 28,1 20,6 19,1 16,1
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder, % 4,2 4,6 4,1 3,5 5,1
Räntebärande skulder, mkr 7 645 7 007 6 878 3 987 2 703
Fastighetsförvärv
TUBQMBSNLS
BOUBM MJOKF
Under 2008 förvärvas totalt tre fastigheter, samtliga i Kista, till ett pris om 135 mkr.
Fastighetsförsäljningar
NLS TUBQMBS
BOUBM MJOKF
Försäljningar 2008 avser en fastighet i vardera Karlstad, Kista och Nyköping för totalt 327 mkr.
1 0 2 / klövern – årsredovisning 2 0 0 8
Data per aktie samt aktiedata 2008 2007 2006 2005 2004
Börsvärde, mkr 2 929 4 227 4 996 2 949 2 052
Utestående aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 160,8 165,8 166,5 120,4 105,8
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 163,2 166,4 125,2 115,8 92,9
Totalt antal registerade aktier vid periodens utgång 166,5 166,5 166,5 120,4 105,8
Antal aktieägare 30 372 31 249 19 058 27 945 31 285
Utländsk ägarandel, % 16 17 15 15 14
Börskurs vid årets slut, kr 18,20 25,50 30,00 24,50 19,40
Högsta kurs under året, kr 26,70 33,40 30,30 30,00 19,40
Lägsta kurs under året, kr 10,10 21,40 19,60 18,70 15,00
Antal omsatta aktier per år, tusental 75 745 69 513 44 969 49 418 57 200
D:o genomsnitt per dag, tusental 300 279 181 195 226
Omsättningshastighet per år, ggr 0,49 0,42 0,36 0,43 0,62
Utdelning, kr 1,00* 1,50 1,25 1,00 0,75
Aktiens direktavkastning, % 5,5 5,9 4,2 4,1 3,9
Utdelning i förhållande till förvaltningsresultat, % 46 64 56 67 54
Aktiens totalavkastning, % –22,7 –10,8 26,5 30,2 24,4
Carnegies fastighetsindex (CREX), % –27,0 –22,5 35,6 32,1 32,8
Stockholmsbörsens all-share index (OMXSPI), % –42,0 –6,7 23,8 32,8 17,2
Totalt resultat per aktie efter utspädning, kr –2,92 7,36 5,04 3,27 2,30
Kurs / totalresultat per aktie (P/E-tal), kr –6,2 3,5 6,0 7,5 8,4
Förvaltningsresultat per aktie, kr 2,17 2,32 2,25 1,49 1,40
Eget kapital per aktie, kr 25,09 29,36 23,23 18,81 16,08
Kurs / eget kapital per aktie, kr 0,73 0,87 1,29 1,30 1,21
Kassafl öde per aktie, kr –0,12 –0,05 –0,37 0,27 –0,27
Fastigheternas bokförda värde per aktie, kr 73,97 73,31 64,25 49,60 39,60
* Föreslagen utdelning.
Femårsöversikt
Resultat per aktie
LS
Trots ett starkt förvaltningsresultat har stora värdenedgångar på fastigheter och derivat medfört ett negativt resultat för 2008.
Börskurs vid årets slut
LS
Börskursen sjönk med 29 procent under 2008, att jämföra med en nedgång med 15 procent under 2007. Under samma period sjönk Carnegies fastighetsindex med 27 procent (–22,5).
Defi nitioner
Beräkning av nyckeltal
Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier har beräknats utifrån vägda genomsnitt. Hänsyn har tagits till nyemissioner samt konvertering till aktier. I redovisade nyckeltal efter utspäd-ning har effekt avseende konvertibelt skuldebrev beaktats för åren 2003–2004. Lånet löpte ut under 2004 och konverterades i sin helhet till 4 545 455 aktier under 2003 och 2004. Konvertering var möjlig under perioden 2002-08-15 – 2004-06-18.
Före utspädning: Utestående konvertibelt förlagslån är ej konverterat till aktier. Det innebär att konvertibeln ses som en räntebärande skuld och belastar fi nansnettot med en räntekost-nad.
Efter utspädning: Det konvertibla förlagslånet betraktas i sin helhet som konverterat till aktier, vilket innebär att det ses som eget kapital och antalet aktier ökar till följd av konverteringen.
Räntekostnaden för förlagslånet är återlagd, vilket innebär att fi nansnettot förbättras och resultatet ökar.
Aktiens direktavkastning
Föreslagen aktieutdelning i procent av börskursen vid årets slut.
Aktiens totalavkastning
Aktiens kursutveckling och faktisk utdelning i relation till börskursen vid årets början.
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt i relation till genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på totalt kapital
Resultat före skatt med återläggning av fi nansnetto samt värdeförändringar derivat i procent av genomsnittligt totalt kapital.
Belåningsgrad, fastigheter
Räntebärande skulder avseende fastigheter i förhållande till fastigheternas redovisade värde.
Driftöverskott
Totala intäkter minus kundförluster, drift- och underhållskostna-der, tomträttsavgälder och fastighetsskatt.
Eget kapital per aktie
Redovisat eget kapital i relation till antalet aktier vid årets utgång.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde vid årets utgång.
Fastighetskostnader
Avser direkta fastighetskostnader såsom el, vatten, värme, reparationer, underhåll, hyresgästanpassningar, tomträttsavgälder och fastighetsskatt.
Fastighetstyp
Fastighetens huvudsakliga användning med avseende på lokaltyp.
Inom en fastighetstyp kan därför ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen förekomma.
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar och skatt.
Förädlingsvinst
Försäljningspris minus investerat kapital.
Förädlingsvärde per anställd
Förvaltningsresultat exklusive fi nansnetto plus lönekostnader inklusive lönebikostnader dividerat med genomsnittligt antal anställda.
Hyresintäkter
Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt.
Hyresvärde
Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.
Kassafl öde per aktie
Periodens kassafl öde i relation till genomsnittligt antal aktier.
Omsättningshastighet
Totalt omsatt antal aktier i relation till antal utestående aktier.
Orealiserade värdeförändringar fastigheter
Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar.
P/E-tal
Börskurs vid årets slut i relation till resultat per aktie.
Personalomsättning
Antalet tillsvidareanställda, som var anställda vid årets början och slutat under året, i relation till antalet anställda vid inledningen av året.
Realiserade värdeförändringar fastigheter
Årets fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljningen.
Resultat per aktie
Årets resultat i relation till genomsnittligt antal aktier.
Räntetäckningsgrad
Resultat, exklusive värdeförändringar, efter fi nansiella poster plus fi nansiella kostnader i relation till fi nansiella kostnader.
Rörelsemarginal
Rörelseresultat i procent av totala intäkter.
Skuldsättningsgrad
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid årets utgång.
Soliditet
Redovisat eget kapital i relation till redovisade totala tillgångar vid årets utgång.
Totala intäkter
Summan av hyresintäkter och övriga intäkter.
Överskottsgrad
Driftöverskott i procent av totala intäkter.
Övriga intäkter
Intäkter från hyresgarantier och utlösen av hyresavtal.
1 0 4 / klövern – årsredovisning 2 0 0 8
§ 1 Firma
Bolagets fi rma är Klövern AB. Bolaget är publikt (publ).
§ 2 Säte
Bolagets styrelse ska ha sitt säte i Nyköping. Bolagsstämma kan hållas i Nyköping eller Stockholm.
§ 3 Verksamhet
Bolagets verksamhet är att äga och försälja fastighetsbolag, samt därmed förenlig verksamhet.
§ 4 Aktiekapital och antal aktier
Aktiekapitalet ska vara lägst trehundra miljoner (300 000 000) kronor och högst en miljard tvåhundra miljoner (1 200 000 000) kronor.
Antal aktier ska vara lägst sextio miljoner (60 000 000) och högst tvåhundrafyrtio miljoner (240 000 000).
§ 5 Styrelsen
Styrelsen ska bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter, med högst fyra suppleanter.
§ 6 Revisorer
Bolaget ska ha en eller två revisorer och motsvarande antal supple-anter eller ett eller två registrerade revisionsbolag.
§ 7 Räkenskapsår
Bolagets räkenskapsår omfattar kalenderår.
§ 8 Kallelse
Kallelse till bolagsstämma ska ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och i Svenska Dagbladet.
§ 9 Aktieägares rätt att delta i bolagsstämma
Aktieägare som vill delta i förhandlingarna vid bolagsstämma skall dels vara upptagen i utskrift eller annan framställning av hela aktieboken avseende förhållandena fem vardagar före stämman, dels göra anmälan till bolaget senast klockan 12.00 den dag, som anges i kallelsen till stämman. Sistnämnda dag får inte vara söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton och inte infalla tidigare än femte vardagen före stämman.
§ 10 Utomståendes närvaro vid bolagsstämma
Den som inte är upptagen i aktieboken ska, på de villkor styrelsen bestämmer, ha rätt att närvara vid bolagsstämma.
§ 11 Årsstämma
På årsstämma ska följande ärenden komma till behandling:
1. val av ordförande vid stämman;
2. upprättande och godkännande av röstlängd;
3. val av en eller två justeringsmän;
4. prövning om stämman blivit behörigen sammankallad;
5. godkännande av dagordningen;
6. framläggande av årsredovisningen och revisionsberättelsen samt, i förekommande fall, koncernredovisningen och koncernrevisionsberättelsen;
7. beslut om
a) fastställande av resultaträkningen och balansräkningen samt, i förekommande fall, koncernresultaträkningen och koncernbalansräkningen,
b) dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen,
c) ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna och verkställande direktören;
8. bestämmande av antalet styrelseledamöter och styrelsesupp-leanter samt, i förekommande fall, revisor och revisorssupple-ant eller registrerat revisionsbolag;
9. fastställande av arvoden åt styrelsen och, i förekommande fall, revisorer;
10. val av styrelseledamöter och styrelsesuppleanter samt, i förekommande fall, revisor och revisorssuppleant eller registrerat revisionsbolag;
11. annat ärende som ankommer på stämman enligt aktiebo-lagslagen eller bolagsordningen.
§ 12 Avstämningsförbehåll
Bolagets aktier ska vara registrerade i ett avstämningsregister enligt lagen (1998:1479) om kontoföring av fi nansiella instrument.
Bolagsordning
Bolagsordning
Klövern AB (publ), 556482-5833, antagen på Klöverns årsstämma 5 april 2006
Till höger Nyköping Jarlen 1 – Klöverns huvudkontor.
2006
Genom förvärv av Pfi zers huvudkontor och produktanläggning i Uppsala för 235 mkr stärks Klöverns satsning på Science och Business Parks. I juni förvärvas sju fastigheter i bland annat Nyköping till ett värde av 245 mkr. I slutet av 2006 förvärvar Klövern 46 fastigheter i Kista och Täby, till ett fastighetsvärde av 4,1 miljarder kr.
2002
Dåvarande IT-bolaget Adcore delar i maj upp sin verksamhet och Adcore AB namnändras till Klövern AB med fastighetsverksamhet som inriktning. Klövern förvärvar samtidigt sitt första bestånd bestående av i huvudsak Postfastigheter för 1,3 miljarder kr. Under året förvärvas även fastigheter i Nyköping och Norrköping för 620 mkr.
I december tillträder Gustaf Hermelin posten som verkställande direktör.