08
ÅRSREDOVISNING
0929142
Klövern i korthet 1
VD har ordet 2
Affärsplan och mål 4
Ansvarsfullt företagande 6
– Medarbetare 6
– Miljö 8
Kunder 11
Marknadsbeskrivningar 13
Marknadsöversikt 15
Borås 16
Karlstad 17
Kista 18
Linköping 20
Norrköping 21
Nyköping 22
Täby 23
Uppsala 24
Västerås 25
Örebro 27
Fastighetsrörelsen och fi nans 29
Fastighetsinnehav 30
Förvärv och försäljningar 33
Business Parks och Science Parks 34 Projekt och fastighetsutveckling 36
Fastighetsvärdering 38
Finansiering 40
Finansella rapporter 49
Förvaltningsberättelse 50
Koncernens resultaträkning 54
Koncernens balansräkning 55
Förändring av koncernens eget kapital 56
Koncernens kassafl ödesanalys 57
Moderbolagets resultaträkning 58
Moderbolagets balansräkning 59
Förändring av moderbolagets eget kapital 60 Moderbolagets kassafl ödesanalys 61
Noter 62
Revisionsberättelse 79
Övrigt 81
Bolagstyrningsrapport 82
– Styrelse 84
– Ledning 86
– Intern kontroll 89
Fastighetsförteckning 90
Sålda fastigheter 98
Femårsöversikt 100
Defi nitioner 103
Bolagsordning 104
Adresser och kontaktuppgifter 105
Sidorna 50–78 har varit föremål för granskning av Klöverns revisor.
Uppsala F yrislund 6:6
08
ÅRSREDOVISNING
Foto: Jeanette Hägglund, Janne Höglund och Per-Erik Adamsson. Intellecta Finanstryck 0929142
Klövern i korthet 1
VD har ordet 2
Affärsplan och mål 4
Ansvarsfullt företagande 6
– Medarbetare 6
– Miljö 8
Kunder 11
Marknadsbeskrivningar 13
Marknadsöversikt 15
Borås 16
Karlstad 17
Kista 18
Linköping 20
Norrköping 21
Nyköping 22
Täby 23
Uppsala 24
Västerås 25
Örebro 27
Fastighetsrörelsen och fi nans 29
Fastighetsinnehav 30
Förvärv och försäljningar 33
Business Parks och Science Parks 34 Projekt och fastighetsutveckling 36
Fastighetsvärdering 38
Finansiering 40
Klövernaktien och ägarna 42
Risk och känslighet 44
Finansella rapporter 49
Förvaltningsberättelse 50
Koncernens resultaträkning 54
Koncernens balansräkning 55
Förändring av koncernens eget kapital 56
Koncernens kassafl ödesanalys 57
Moderbolagets resultaträkning 58
Moderbolagets balansräkning 59
Förändring av moderbolagets eget kapital 60 Moderbolagets kassafl ödesanalys 61
Noter 62
Revisionsberättelse 79
Övrigt 81
Bolagstyrningsrapport 82
– Styrelse 84
– Ledning 86
– Intern kontroll 89
Fastighetsförteckning 90
Sålda fastigheter 98
Femårsöversikt 100
Defi nitioner 103
Bolagsordning 104
Adresser och kontaktuppgifter 105
Omslag: Koncepthus Klövern, Uppsala Fyrislund 6:6 samt medarbetare i Klövern.
Sidorna 50–78 har varit föremål för granskning av Klöverns revisor.
Uppsala F yrislund 6:6
2006
Genom förvärv av Pfi zers huvudkontor och produktanläggning i Uppsala för 235 mkr stärks Klöverns satsning på Science och Business Parks. I juni förvärvas sju fastigheter i bland annat Nyköping till ett värde av 245 mkr. I slutet av 2006 förvärvar Klövern 46 fastigheter i Kista och Täby, till ett fastighetsvärde av 4,1 miljarder kr.
2002
Dåvarande IT-bolaget Adcore delar i maj upp sin verksamhet och Adcore AB namnändras till Klövern AB med fastighetsverksamhet som inriktning. Klövern förvärvar samtidigt sitt första bestånd bestående av i huvudsak Postfastigheter för 1,3 miljarder kr. Under året förvärvas även fastigheter i Nyköping och Norrköping för 620 mkr.
I december tillträder Gustaf Hermelin posten som verkställande direktör.
ÅRSSTÄMMA 2009
Aktieägarna i Klövern AB hälsas varmt välkomna till årsstämma måndag den 30 mars 2009 klockan 16.00 på Kistamässan, Torshamnsgatan 18A i Kista.
Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB (tidigare VPC AB) förda aktieboken tisdag den 24 mars 2009, dels anmäla sig till bolaget senast tisdag den 24 mars 2009, kl. 16.00.
Aktieägare som valt att förvaltarregistrera sina aktier måste i god tid före den 24 mars 2009 tillfälligt inregistrera aktierna i eget namn för att erhålla rätt att delta i stämman.
Anmälan om deltagande sker till;
Klövern AB, Box 1024, 611 29 Nyköping, per telefon 0155-44 33 00 eller via Klöverns hemsida www.klovern.se.
KALENDARIUM
Delårsrapport för januari – mars torsdag 23 april 2009.
Delårsrapport för januari – juni torsdag 9 juli 2009.
Delårsrapport för januari – september torsdag 22 oktober 2009.
Bokslutskommuniké 2009 torsdag 18 februari 2010.
KLÖVERN
Medarbetare i Karlstad
2003
Klövern noteras på börsens O-lista.
I augusti förvärvas fastigheter i Kalmar, Karlstad, Linköping, Norrköping, Örebro och Kumla för 1 107 mkr. Under året säljs 15 fastigheter på oprioriterade orter till ett värde om 185 mkr.
2004
I januari etablerar sig Klövern i Borås genom förvärv av fastigheter för 210 mkr.
Under året sker även etablering i Västerås genom förvärv av totalt 41 fastigheter med ett värde om en miljard kr. Försäljning av totalt 20 fastigheter för 307 mkr.
2005
Sammanlagt 36 fastigheter på framför allt oprioriterade orter säljs till ett pris om 557 mkr. Klövern förvärvar fastigheter, huvudsakligen i Linköping, för 1 350 mkr.
I december förvärvas sex fastigheter i Norrköping för 355 mkr, merparten av fastigheterna fi nns i industri landskapet Pronova Science Park.
Per 31 december 2008 hade Klövern 217 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om 1,4 miljoner kvm. Fastigheternas värde uppgick till 12 miljarder kronor och hyresvärdet var på årsbasis 1,4 miljarder kronor.
Klövernaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholms lista för medelstora bolag. De tio största ägarna representerade drygt 57 procent av aktie kapitalet.
Vid utgången av 2008 var börsvärdet 2,9 miljarder kr och aktiens totalavkast- ning för 2008, inklusive utdelning om 1,50 kr, var –22,7 procent.
Styrelsen föreslår till årsstämman 2009 en utdelning om 1,00 kr per aktie motsvarande en direktavkastning om 5,5 procent.
I KORTHET
Klövern har under åren utvecklats till ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige med kommersiella lokaler som inriktning.
Med ursprung och själ i små lokala fastighetsbolag är Klövern idag ett bolag som med närhet och engagemang möter kundens behov av lokaler och tjänster i svenska tillväxtregioner.
Klöverns verksamhet bedrivs lokalt med kontor och förvaltning på respektive ort. Huvudkontoret, som fi nns i Nyköping, bidrar med service och affärsmässigt stöd. Bolaget hade 121 anställda vid utgången av 2008.
Klövern skapar morgondagens samhällen.
Klövern är delaktig i samhällsutvecklingen genom nära samarbete med kommun, närings liv och organisationer.
Med visionen att skapa morgondagens samhällen är Klövern en engagerad och drivande part i utvecklingen på prioriterade orter.
Affärsidé
Klövern ska med närhet och engagemang möta kundens behov av lokaler och tjänster i svenska tillväxtregioner.
Klövern ska fortsätta arbetet med att ytterligare förstärka företagets position på prioriterade orter. Att ha en öppen och nära relation till kunden är viktigt, liksom att möta kunden med egen personal samt vara lyhörd för de nya villkor som kunderna får i en förändrad konjunktur.
Motto
Att var dag underlätta kundens vardag.
Klöverns motto är grunden i medarbetarnas arbete.
Vision
Femårsöversikt 2008 2007 2006 2005 2004
Årets resultat, mkr –476 1 226 631 379 213
Förvaltningsresultat, mkr 355 386 281 176 125
Värdeförändringar fastigheter, mkr –759 1 106 262 158 60
Värdeförändringar derivat, mkr –155 53 28 –3 –
Soliditet efter utspädning, % 32,3 37,4 33,7 34,8 36,9
Uthyrningsbar yta, tkvm 1 382 1 394 1 436 1 042 808
Verkligt värde fastigheter, mkr 11 895 12 154 10 701 5 968 4 193
Överskottsgrad, % 62 63 60 61 59
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 88 84 87 87
Resultat per aktie efter utspädning, kr –2,92 7,36 5,04 3,27 2,30 Eget kapital per aktie, kr 25,09 29,36 23,23 18,81 16,08 Utdelning per aktie, kr 1,00 * 1,50 1,25 1,00 0,75
Aktiens totalavkastning, % –22,7 –10,8 26,5 30,2 24,4
* Föreslagen utdelning
Viktiga händelser 2008
2008-12-15 Klöverns rapportdatum 2009–2010
2008-12-05 Klövern bidrar till förlikning i gammal Adcore-tvist 2008-10-23 Delårsrapport januari – september 2008 2008-09-09 Kistamässan öppnar
2008-07-09 Delårsrapport januari – juni 2008 2008-04-24 Delårsrapport januari – mars 2008 2008-04-03 Beslut vid årsstämma i Klövern AB (publ) 2008-03-07 Klöverns årsredovisning 2007
2008-03-03 Kallelse till årsstämma i Klövern AB 2008-02-12 Skatteverket överklagar länsrättens dom 2008-02-05 Bokslutskommuniké 2007
Under 2007 togs beslut om ny affärsplan och målsättning för perioden 2008–2012
,BSMTUBE
#PSlT
/PSSLzQJOH -JOLzQJOH eSFCSP 7jTUFSlT
6QQTBMB 5jCZ ,JTUB
/ZLzQJOH
Klövern fi nns på tio orter;
Borås, Karlstad, Kista, Linköping, Norrköping, Nyköping, Täby, Uppsala, Västerås och Örebro.
LS
'zSWBMUOJOHTSFTVMUBUQFSBLUJF 6UEFMOJOH
%JSFLUBWLBTUOJOH
Resultat per aktie
Målsättningen är att utdelningen långsiktigt ska överstiga 50 procent av förvaltningsresultatet.
Adresser och kontaktuppgifter
Kontaktuppgifter ledning
Gustaf Hermelin, VD 0155-44 33 10, 070-560 00 00 gustaf.hermelin@klovern.se
Britt-Marie Einar,
Finans- och informationschef 0155-44 33 12, 070-224 29 35 britt-marie.einar@klovern.se
Thomas Nilsson,
IT- och fastighetschef, vice VD 0155-44 33 01, 070-609 00 00 thomas.nilsson@klovern.se
Mattias Rickardsson, Transaktions- och analyschef 0155-44 33 03, 0702-28 60 28 mattias.rickardsson@klovern.se
PG Sabel, Enhetschef Kista och Täby 08-400 500 57, 070-551 99 75 per-gunnar.sabel@klovern.se
Caesar Åfors,
Ekonomidirektör och vice VD 0155-44 33 02, 070-662 48 48 caesar.afors@klovern.se Huvudkontor
Klövern AB Nyckelvägen 14 Box 1024 611 29 Nyköping Tel 0155-44 33 00 Fax 0155-44 33 22 e-mail: info@klovern.se www.klovern.se
Klövern Borås Åsboholmsgatan 12 504 51 Borås Tel 033-20 90 40 Fax 033-20 90 42
Klövern Karlstad Sjömansgatan 1 652 26 Karlstad Tel 054-22 22 70 Fax 054-22 22 71
Klövern Kista Knarrarnäsgatan 15 164 40 Kista Tel 08-400 500 50 Fax 08-400 500 55
Klövern Linköping Drottninggatan 23 582 25 Linköping Tel 013-35 47 00 Fax 013-35 47 10
Klövern Norrköping Södra Grytsgatan 6 601 86 Norrköping Tel 011-23 08 50 Fax 011-23 08 55
Klövern Nyköping Gästabudsvägen 6 611 31 Nyköping Tel 0155-44 33 50 Fax 0155-44 33 60
Klövern Täby Kanalvägen 17 183 30 Täby Tel 08-400 500 80 Fax 08-400 500 88
Klövern Uppsala Virdings Allé 32 B Box 6478 751 38 Uppsala Tel 018-490 30 90 Fax 018-490 30 99
Klövern Västerås Stora gatan 38 722 12 Västerås Tel 021-38 15 95 Fax 021-38 15 99
Klövern Örebro
Kungsgatan 6, 3 tr
702 11 Örebro
Tel 019-20 85 90
Fax 019-20 85 99
2006
Genom förvärv av Pfi zers huvudkontor och produktanläggning i Uppsala för 235 mkr stärks Klöverns satsning på Science och Business Parks. I juni förvärvas sju fastigheter i bland annat Nyköping till ett värde av 245 mkr. I slutet av 2006 förvärvar Klövern 46 fastigheter i Kista och Täby, till ett fastighetsvärde av 4,1 miljarder kr.
2002
Dåvarande IT-bolaget Adcore delar i maj upp sin verksamhet och Adcore AB namnändras till Klövern AB med fastighetsverksamhet som inriktning. Klövern förvärvar samtidigt sitt första bestånd bestående av i huvudsak Postfastigheter för 1,3 miljarder kr. Under året förvärvas även fastigheter i Nyköping och Norrköping för 620 mkr.
I december tillträder Gustaf Hermelin posten som verkställande direktör.
ÅRSSTÄMMA 2009
Aktieägarna i Klövern AB hälsas varmt välkomna till årsstämma måndag den 30 mars 2009 klockan 16.00 på Kistamässan, Torshamnsgatan 18A i Kista.
Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB (tidigare VPC AB) förda aktieboken tisdag den 24 mars 2009, dels anmäla sig till bolaget senast tisdag den 24 mars 2009, kl. 16.00.
Aktieägare som valt att förvaltarregistrera sina aktier måste i god tid före den 24 mars 2009 tillfälligt inregistrera aktierna i eget namn för att erhålla rätt att delta i stämman.
Anmälan om deltagande sker till;
Klövern AB, Box 1024, 611 29 Nyköping, per telefon 0155-44 33 00 eller via Klöverns hemsida www.klovern.se.
KALENDARIUM
Delårsrapport för januari – mars torsdag 23 april 2009.
Delårsrapport för januari – juni torsdag 9 juli 2009.
Delårsrapport för januari – september torsdag 22 oktober 2009.
Bokslutskommuniké 2009 torsdag 18 februari 2010.
KLÖVERN
Medarbetare i Karlstad
2003
Klövern noteras på börsens O-lista.
I augusti förvärvas fastigheter i Kalmar, Karlstad, Linköping, Norrköping, Örebro och Kumla för 1 107 mkr. Under året säljs 15 fastigheter på oprioriterade orter till ett värde om 185 mkr.
2004
I januari etablerar sig Klövern i Borås genom förvärv av fastigheter för 210 mkr.
Under året sker även etablering i Västerås genom förvärv av totalt 41 fastigheter med ett värde om en miljard kr. Försäljning av totalt 20 fastigheter för 307 mkr.
2005
Sammanlagt 36 fastigheter på framför allt oprioriterade orter säljs till ett pris om 557 mkr. Klövern förvärvar fastigheter, huvudsakligen i Linköping, för 1 350 mkr.
I december förvärvas sex fastigheter i Norrköping för 355 mkr, merparten av fastigheterna fi nns i industri landskapet Pronova Science Park.
Per 31 december 2008 hade Klövern 217 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om 1,4 miljoner kvm. Fastigheternas värde uppgick till 12 miljarder kronor och hyresvärdet var på årsbasis 1,4 miljarder kronor.
Klövernaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholms lista för medelstora bolag. De tio största ägarna representerade drygt 57 procent av aktie kapitalet.
Vid utgången av 2008 var börsvärdet 2,9 miljarder kr och aktiens totalavkast- ning för 2008, inklusive utdelning om 1,50 kr, var –22,7 procent.
Styrelsen föreslår till årsstämman 2009 en utdelning om 1,00 kr per aktie motsvarande en direktavkastning om 5,5 procent.
I KORTHET
Klövern har under åren utvecklats till ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige med kommersiella lokaler som inriktning.
Med ursprung och själ i små lokala fastighetsbolag är Klövern idag ett bolag som med närhet och engagemang möter kundens behov av lokaler och tjänster i svenska tillväxtregioner.
Klöverns verksamhet bedrivs lokalt med kontor och förvaltning på respektive ort. Huvudkontoret, som fi nns i Nyköping, bidrar med service och affärsmässigt stöd. Bolaget hade 121 anställda vid utgången av 2008.
FASTIGHETSVÄRDE 1 876 mkr FASTIGHETSVÄRDE 2 890 mkr FASTIGHETSVÄRDE 4 193 mkr FASTIGHETSVÄRDE 5 968 mkr FASTIGHETSVÄRDE 10 701 mkr
Klövern skapar morgondagens samhällen.
Klövern är delaktig i samhällsutvecklingen genom nära samarbete med kommun, närings liv och organisationer.
Med visionen att skapa morgondagens samhällen är Klövern en engagerad och drivande part i utvecklingen på prioriterade orter.
Affärsidé
Klövern ska med närhet och engagemang möta kundens behov av lokaler och tjänster i svenska tillväxtregioner.
Klövern ska fortsätta arbetet med att ytterligare förstärka företagets position på prioriterade orter. Att ha en öppen och nära relation till kunden är viktigt, liksom att möta kunden med egen personal samt vara lyhörd för de nya villkor som kunderna får i en förändrad konjunktur.
Motto
Att var dag underlätta kundens vardag.
Klöverns motto är grunden i medarbetarnas arbete.
Vision
Femårsöversikt 2008 2007 2006 2005 2004
Årets resultat, mkr –476 1 226 631 379 213
Förvaltningsresultat, mkr 355 386 281 176 125
Värdeförändringar fastigheter, mkr –759 1 106 262 158 60
Värdeförändringar derivat, mkr –155 53 28 –3 –
Soliditet efter utspädning, % 32,3 37,4 33,7 34,8 36,9
Uthyrningsbar yta, tkvm 1 382 1 394 1 436 1 042 808
Verkligt värde fastigheter, mkr 11 895 12 154 10 701 5 968 4 193
Överskottsgrad, % 62 63 60 61 59
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 88 84 87 87
Resultat per aktie efter utspädning, kr –2,92 7,36 5,04 3,27 2,30 Eget kapital per aktie, kr 25,09 29,36 23,23 18,81 16,08 Utdelning per aktie, kr 1,00 * 1,50 1,25 1,00 0,75
Aktiens totalavkastning, % –22,7 –10,8 26,5 30,2 24,4
* Föreslagen utdelning
Viktiga händelser 2008
2008-12-15 Klöverns rapportdatum 2009–2010
2008-12-05 Klövern bidrar till förlikning i gammal Adcore-tvist 2008-10-23 Delårsrapport januari – september 2008 2008-09-09 Kistamässan öppnar
2008-07-09 Delårsrapport januari – juni 2008 2008-04-24 Delårsrapport januari – mars 2008 2008-04-03 Beslut vid årsstämma i Klövern AB (publ) 2008-03-07 Klöverns årsredovisning 2007
2008-03-03 Kallelse till årsstämma i Klövern AB 2008-02-12 Skatteverket överklagar länsrättens dom 2008-02-05 Bokslutskommuniké 2007
Under 2007 togs beslut om ny affärsplan och målsättning för perioden 2008–2012
,BSMTUBE
#PSlT
/PSSLzQJOH -JOLzQJOH eSFCSP 7jTUFSlT
6QQTBMB 5jCZ ,JTUB
/ZLzQJOH
Klövern fi nns på tio orter;
Borås, Karlstad, Kista, Linköping, Norrköping, Nyköping, Täby, Uppsala, Västerås och Örebro.
LS
'zSWBMUOJOHTSFTVMUBUQFSBLUJF 6UEFMOJOH
%JSFLUBWLBTUOJOH
Resultat per aktie
Målsättningen är att utdelningen långsiktigt ska överstiga 50 procent av förvaltningsresultatet.
Adresser och kontaktpersoner
Adresser och kontaktuppgifter
Kontaktuppgifter ledning
Gustaf Hermelin, VD 0155-44 33 10, 070-560 00 00 gustaf.hermelin@klovern.se
Britt-Marie Einar,
Finans- och informationschef 0155-44 33 12, 070-224 29 35 britt-marie.einar@klovern.se
Thomas Nilsson,
IT- och fastighetschef, vice VD 0155-44 33 01, 070-609 00 00 thomas.nilsson@klovern.se
Mattias Rickardsson, Transaktions- och analyschef 0155-44 33 03, 0702-28 60 28 mattias.rickardsson@klovern.se
PG Sabel, Enhetschef Kista och Täby 08-400 500 57, 070-551 99 75 per-gunnar.sabel@klovern.se
Caesar Åfors,
Ekonomidirektör och vice VD 0155-44 33 02, 070-662 48 48 caesar.afors@klovern.se Huvudkontor
Klövern AB Nyckelvägen 14 Box 1024 611 29 Nyköping Tel 0155-44 33 00 Fax 0155-44 33 22 e-mail: info@klovern.se www.klovern.se
Klövern Borås Åsboholmsgatan 12 504 51 Borås Tel 033-20 90 40 Fax 033-20 90 42
Klövern Karlstad Sjömansgatan 1 652 26 Karlstad Tel 054-22 22 70 Fax 054-22 22 71
Klövern Kista Knarrarnäsgatan 15 164 40 Kista Tel 08-400 500 50 Fax 08-400 500 55
Klövern Linköping Drottninggatan 23 582 25 Linköping Tel 013-35 47 00 Fax 013-35 47 10
Klövern Norrköping Södra Grytsgatan 6 601 86 Norrköping Tel 011-23 08 50 Fax 011-23 08 55
Klövern Nyköping Gästabudsvägen 6 611 31 Nyköping Tel 0155-44 33 50 Fax 0155-44 33 60
Klövern Täby Kanalvägen 17 183 30 Täby Tel 08-400 500 80 Fax 08-400 500 88
Klövern Uppsala Virdings Allé 32 B Box 6478 751 38 Uppsala Tel 018-490 30 90 Fax 018-490 30 99
Klövern Västerås Stora gatan 38 722 12 Västerås Tel 021-38 15 95 Fax 021-38 15 99
Klövern Örebro Kungsgatan 6, 3 tr 702 11 Örebro Tel 019-20 85 90 Fax 019-20 85 99
k l ö v e r n – å r s r e d o v i s n i n g 2 0 0 8 / 1 0 5
2007
Klövern träffar avtal om att uppföra den nya Kistamässan samt omförhandlar och nytecknar avtal med Ericsson om ca 50 tkvm. Enheterna Kalmar och Eskilstuna samt ytterligare tolv fastigheter på framför allt oprioriterade orter säljs till ett pris om 1 236 mkr. Förvärv om totalt 47 fastigheter görs i bland annat Karlstad, Västerås och Nyköping till ett värde av 989 mkr.
ÅRET 2008
2008
Kistamässan öppnar i början av september, etapp 2 av mässan kommer att stå klar under 2009.
Försäljning av tre fastigheter i Karlstad, Kista och Nyköping till ett pris om 327 mkr. Tre fastigheter varav en avser friköp av tomrätt, förvärvas i Kista för totalt 135 mkr.
Hyresintäkterna ökade med 54 mkr tack vare en stark nettouthyrning. Förvaltningsresultatet uppgick till 355 mkr (386) och årets resultat efter skatt uppgick till –476 mkr (1 226). Den negativa förändringen jämfört med närmast föregående år beror framför allt på att 2007 års positiva värdeförändring avseende fastigheter har förbytts i en stor värdeminskning 2008.
I resultatet för 2007 ingick också engångsersättningar från avfl yttade hyresgäster med 33 mkr, som inte har sin motsvarighet 2008.
Årets resultat, mkr 2008 2007
Hyresintäkter 1 178 1 124
Övriga intäkter 42 82
Drift- och centrala kostnader –519 –511
Finansnetto –346 –310
Förvaltningsresultat 355 386
Värdeförändringar, fastigheter
och derivat –915 1 160
Uppskjuten skatt 84 –320
Resultat efter skatt –476 1 226
Eget kapital minskade till 4 035 mkr (4 867) och soliditeten var vid årets slut 32 procent (37).
Nettoinfl yttning och uthyrningsgrad
Nettouthyrningen uppgick under året till 47 mkr (35) mätt i års hyror. Uthyrningsgraden ökade med 2 procentenheter till 90 procent (88) vid årets slut.
Fastighetsbestånd
Vid årets slut hade Klövern ett fastighets bestånd med 99 procent av hyresintäkterna på de tio prioriterade orterna. Fastigheterna om fattar totalt 1 382 tkvm (1 394) till ett värde om 11,9 miljar- der kr (12,2).
Förändring verkligt värde mkr
Verkligt värde per 1 januari 2008 12 154
Förvärv 135
Investeringar 692
Försäljningar –327
Värdeförändringar –759
Verkligt värde per 31 december 2008 11 895
Aktien och utdelning
Värdet på Klövernaktien har sjunkit med 29 procent (–15) under året. Carnegies fastighetsindex (CREX) sjönk under samma period med 27 procent (–22,5) och Stockholmsbörsens all-share index (OMXSPI) med 42 procent (–6,7).
Styrelsen föreslår en utdelning om 1,00 kr per aktie (1,50) motsvarande en direktavkastning om 5,5 procent (5,9).
Prognos 2009
Låga räntor, hög uthyrningsgrad och en potential i vakanta ytor innebär goda förutsättningar för en resultatförbättring under 2009.
Prognosen för 2009 är att förvaltningsresultatet klart kommer att
överstiga 2008 års resultat om 355 mkr.
2 / klövern – årsredovisning 2 0 0 8
Stabilt förvaltningsresultat trots turbulent år
I tider som dessa är det glädjande att konstatera att vi det gångna året hade ett stabilt förvaltningsresultat, som översteg prognosen om 350 mkr och att netto infl yttningen under året uppgick till hela 47 mkr.
Den dramatiska turbulens som präglat fi nansmarknaden under andra halvåret har framför allt påverkat värde- ringen av våra fastigheter. För Klöverns del betyder det att en stor del av värdeuppgången vi hade under 2007 är utraderad.
VD har ordet VD har ordet
Xenia och Klöverns VD Gustaf Hermelin.
Att växa upp på ett jordbruk sätter sina spår. I mitt fall fi ck jag med mig många av de normer och värderingar som under generationer styrt det dagliga arbetet på en gård. Många av dessa tankar och normer går med fördel att använda även i dagens näringsliv. Bland annat bör du som bonde för att klara sämre tider ha motsvarande en skörd på banken, en i magasinet och en skörd på fälten.
Hur många bolag har denna likviditet och uthållighet i dag? Förhoppningsvis har vi i Klövern byggt upp det reserv kapital och förtroende som behövs för att med fortsatt gott fotarbete klara av att behålla våra kunder och därmed även klara av en lågkonjunktur. Framtiden får utvisa.
Klövern har under året mer än tidigare uppmärksammats för sin enkla och kundorienterade affärsmodell med förvaltning i egen regi. Som vi ser det är den en förutsätt- ning för att skapa en god dialog med kunden och därige- nom en chans att förstå och kunna tillgodose kundens små och stora behov. Vi har tillsammans uppnått våra årliga högt uppsatta uthyrningsmål allt sedan tillkomsten år 2002 och vi nådde även uthyrningsmålet för 2008 med en slutlig uthyrningsgrad på 90 procent. Vi har fortsatt vårt framgångsrika miljö- och energi arbete, vilket inne burit att vi lyckats sänka vår energiförbrukning för uppvärmning med ytterligare fem procent och därmed med över 40 pro- cent sedan år 2002. Vi har för andra året i rad lyckats trimma och sänka våra påverkbara rörliga kostnader.
Under hösten 2008 fi ck vi under en period erfara hur låneräntorna sköt i höjden. Detta lyckades vi möta med ökade hyresintäkter från vår framgångsrika nyuthyrning.
För Klöverns del innebär de för dagen betydligt lägre räntenivåerna att verksamheten kommer att generera fi na resultat och kassafl öden så länge vi lyckas behålla våra kunder. Finansiellt känner vi oss trygga och andelen lån som förfaller under 2009 är relativt liten.
Ett fl ertal artiklar i medierna har under det gångna året berört värdet på fastighetstillgångar i börsnoterade bolag.
Det är bara att med stor ödmjukhet konstatera att avsak- naden av ett fungerande banksystem inneburit att det inte funnits någon fungerande transaktionsmarknad. Baserat på värderingar gjorda av externa parter har vi under året justerat ned värdet på våra fastigheter med cirka 800 mkr.
Jag kan samtidigt konstatera att vi i dagsläget har en mycket hög marginal mellan den långa låneräntan och direktavkastningen på våra fastigheter. Med en lång låne- ränta på runt 3,5 procent och en avkastning på fastighe- terna på cirka sju procent erhåller vi en marginal på 3,5 procent, vilket är mycket högt i ett historiskt perspektiv.
Förutsatt att vi kan behålla våra kunder så kommer vi även att kunna behålla vår goda avkastning och motivera värdet på våra fastigheter. Värdet uppgår i dagsläget till i genomsnitt 8 500 kronor per kvadratmeter att jämföra med nyproduktion som torde kosta gott och väl det dubbla, kanske till och med det tredubbla. Som jag kunnat konstatera vid många tillfällen under senaste året, det har så här långt inte gått att hitta bra fastigheter till
”reapris”.
Hyresmarknaden på våra orter ser så här långt ut att vara stabil, med låga vakanser och normala marknadshyror.
Dessa fakta i kombination med en i princip obefi ntlig nyproduktion gör att vi inte ser någon större risk för generellt sjunkande marknadshyror under 2009. Vår enskilt största delmarknad Kista ser ut att klara sig bra.
Det är för övrigt den delmarknad där vi har i särklass längst återstående genomsnittlig avtalslängd. Vår egen spännande vision att förstärka Kista genom utveckling av den nya stadsdelen Kista Gardens, en förädling och byggnation av 150 000 kvadratmeter byggrätt på egen mark, utgör alltjämt en god tillgång tills den dagen efterfrågan fi nns.
Förhoppningarna för 2009 är goda. Tack vare en god hyresgäststruktur, stabila orter, ett lågt ränteläge, starkt kassafl öde och inte minst en dedikerad organisation kommer vi att klart överträffa 2008 års förvaltnings- resultat. Men som sagt, vi ser ut att stå inför några tuffa år så det gäller att hålla i pengarna, hålla i kunderna och givetvis hålla drömmen vid liv. Ett företag som slutar drömma slutar också att växa. Ett företag som slutar växa dör. Det är ett spännande år vi har framför oss. Som alltid öppnar sig de mest attraktiva affärsmöjligheterna i låg- konjunkturer när konkurrensen om objekten är låg.
Nyköping 20 februari 2009
Gustaf Hermelin Verkställande direktör
VD har ordet
4 / klövern – årsredovisning 2 0 0 8
Vision
Klövern skapar morgondagens samhällen.
Klövern är delaktig i samhällsutvecklingen genom nära samarbete med kommun, näringsliv och organisationer.
Med visionen att skapa morgondagens samhällen är Klövern en engagerad och drivande part i utveck- lingen på prioriterade orter.
Affärsidé
Klövern ska med närhet och engagemang möta kundens behov av lokaler och tjänster i svenska tillväxtregioner.
Klövern ska fortsätta arbetet med att ytterligare förstärka företagets position på prioriterade orter.
Att ha en öppen och nära relation till kunden är viktigt, liksom att möta kunden med egen personal och vara lyhörd för de nya villkor som kunderna får i en förändrad konjunktur.
Motto
Var dag underlätta kundens vardag.
Klöverns motto är grunden i det dagliga arbetet.
Under 2007 togs beslut om en ny affärsplan och mål- sättning för perioden 2008–2012.
Affärsplan och mål
Affärsplan och mål
4PMJEJUFU .lM
Soliditet
Soliditeten har inte något år underskridit målets nedre gräns.
"WLBTUOJOHQlFHFULBQJUBM .lM
Avkastning på eget kapital
Avkastning på eget kapital uppgår till –10,7 procent under 2008. Under de senaste fem åren har den genom snittliga avkastningen uppgått till 14,2 procent, vilket överstiger det långsiktiga målet.
Mål och utfall 2004–2008 i förhållande till 2008 års mål.
'zSWjSW /ZPNCZHHOBEFS 'zSTjMKOJOHBS
.lM /FUUPUJMMWjYU NLS
Nettotillväxt
Mycket av ”själen” i Klövern går tillbaka till de relativt små lokala fastighetsbolagen StrandFastigheter i Nyköping och StrömFastigheter i Norrköping, som förvärvades 2002 och där hälften av pesonerna i Klöverns nuvarande ledningsgrupp arbetade. Positiva erfarenheter från dessa bolag har tillvaratagits i Klöverns affärsmodell;
närhet till kunden, aktivt deltagande i de lokala nätverken och gemensam utveckling tillsammans med samhället i övrigt. På varje ort vill Klövern uppfattas och fungera som det ”lokala” fastighetsbolaget.
I kommande lågkonjunktur kommer Klöverns närhet och engagemang, med egen personal hos kunden, att bli än mer viktig som affärsmodell. Klövern lever med kun- derna och följer deras utveckling genom direktkontakt.
Tillväxt och ekonomi
● Klövern bör ha en nettotillväxt genom förvärv, föräd- ling och nybyggnad på minst en miljard kr per år.
Klövern har tidigare främst växt via förvärv. Under de senaste åren har projektvolymen ökat, till följd av i första hand många mindre projekt vid nyuthyrning.
I framtiden kommer marknaden att kräva nybyggda och mer fl exibla arbetsmiljöer.
● Avkastningen på eget kapital ska minst uppgå till den riskfria räntan plus sju procentenheter.
Avkastningskravet påverkas delvis av faktorer över
vilka Klövern inte råder. Målet ska därför ses som ett
genomsnitt under ett antal år.
● Soliditeten ska ligga i intervallet 25 till 35 procent.
Samtidigt som det egna kapitalet ska utnyttjas opti- malt är det viktigt att säkerställa långsiktig överlevnad och möjliggöra framtida intressanta investeringar.
● Räntetäckningsgraden ska vara minst 1,5 ggr.
Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten i Klövern, varför det är viktigt att intjäningsförmågan med god marginal täcker nuvarande räntekostnadsnivå.
● Utdelningen ska långsiktigt överstiga 50 procent av f örvaltningsresultatet.
Vid bedömning av utdelningens storlek ska beaktas bolagets investeringsalternativ, fi nansiella ställning och kapitalstruktur.
Mål för fastighetsrörelsen
Kraven på Klövern som hyresvärd kommer att öka i framtiden, särskilt i den kommande lågkonjunktur vi nu ser framför oss. Kunderna kommer att behöva större fl exibilitet både vad gäller lokalernas utformning och kontraktslängd. Att ha tydliga målsättningar för fastig- hetsrörelsen är viktigt för att uppnå det övergripande tillväxtmålet.
● Uthyrningsgraden ska långsiktigt uppgå till minst 90 procent.
Klövern har historiskt ofta köpt fastigheter med relativt stora vakanser. Det har varit en viktig del av företagets affärsutveckling att förädla fastigheter och att få dem fullt uthyrda. Den långsiktiga uthyrnings- graden bör inte understiga 90 procent, även om kortsiktiga underskridanden måste tillåtas som ett led i affärsutvecklingen.
Måluppfyllelse 2008: Uthyrningsgraden var vid års skiftet 90 procent (88).
● Överskottsgraden exklusive engångseffekter ska öka med minst en procentenhet per år.
Ett viktigt nyckeltal i Klöverns interna utvärdering av fastighetsrörelsen är överskottsgraden, driftöverskot- tets andel av intäkterna, som mäts kontinuerligt för varje fastighet.
Måluppfyllelse 2008: 62 procent (62) exklusive engångs- effekter. Utebliven ökning orsakades främst av ökade energipriser.
● Värmeförbrukningen ska sänkas med 20 procent för perioden 2008–2012.
Klövern har sedan starten arbetat aktivt med att sänka energiförbrukningen i fastigheterna. Värmeförbruk- ningen har under senare år minskat med mer än fem procent per år.
Måluppfyllelse 2008: Minskning med 5,4 procent.
● Klövern bör vara marknadsledande på samtliga prio- riterade orter och ambitionen är att samtliga ska ha ett hyresvärde om minst 100 mkr.
Klövern ska vara stark på respektive marknad. Med ett hyresvärde på minst 100 mkr per ort ges Klövern möjlighet att ha en bred och stark organisation. Då är Klövern det ”lokala fastighets bolaget”.
Måluppfyllelse 2008: Sex av tio orter har ett hyresvärde överstigande 100 mkr.
● Klövern strävar på sikt efter ytterligare produkt- specialisering:
• Kontor och service inom teknikparker (Business och Science Parks)
• Småföretagsparker (”Hus med port”)
• Cityfastigheter med kontor och butiker.
Affärsplan och mål
HHS
3jOUFUjDLOJOHTHSBE .lM
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden har överstigit målet för samtliga år. Under 2008 uppgick den
"OUBM
0SUFSTPNVQQOlUUNBSLOBETNlM 0SUFSTPNJOUFVQQOlUUNBSLOBETNlM
Hyresvärde per ort
Prioriterade orter ska ha ett hyresvärde på minst 100 mkr. Under 2007 höjdes marknadsmålet för
6UEFMOJOHJBWSFTVMUBUFGUFSTLBUU .lM
'zSFTMBHFOVUEFMOJOH
Utdelningen
Under de senaste fem åren har Klövern delat ut i genomsnitt 57 procent av förvalt-
Mål och utfall 2004–2008 i förhållande till 2008 års mål.
6 / klövern – årsredovisning 2 0 0 8
Ansvarsfullt företagande
Ansvarsfullt företagande
Klövern verkar för en hållbar utveckling såväl för aktie- ägare, kunder och medarbetare som för miljö och samhälle.
Klöverns medarbetare förvaltar och utvecklar idag fastig- heter där 45 000 människor arbetar.
Med delaktighet i samhällsutvecklingen genom nära sam- arbete med kommun, näringsliv och organisationer och med visionen att skapa morgondagens samhällen är Klövern en engagerad och drivande part på prioriterade orter.
Tillsammans med Stockholms Stad utvecklas Kista till en av Sveriges mest centrala mötesplatser med bland annat Kistamässan, hotell och torg. Nyköpings kommun och Klövern fortsätter arbetet med att knyta ihop staden med vattnet vid Nyköping Strand. I det natursköna och citynära området Kanikenäset utvecklas planerna på en ny stadsdel i Karlstad.
MEDARBETARE
Klövern ska vara en attraktiv arbetsgivare med kompetenta och engagerade medarbetare.
Klövern verkar för en trygg och stabil arbetsmiljö där medarbetare mår bra och känner samhörighet.
Medarbetarna ska kunna påverka sitt arbete och känna sig delaktiga i verksamheten och i bolagets utveckling.
Organisation
Klöverns lokala förankring på respektive verksamhetsort är avgörande för relationen till kunden. Medarbetarna känner sin kundkrets, är tillgängliga och kan snabbt möta kundens behov. En decentraliserad organisation med engagerade medarbetare som tar väl hand om sina kunder, och verkar för ömsesidigt lönande relationer, är en av Klöverns framgångsfaktorer.
Klövernkoncernen är organiserad i ett servicekontor, tillika huvudkontor, beläget i Nyköping, samt kontor på respektive verksamhetsort. Servicekontoret ansvarar för ledning, ekonomi, fi nansi ering, förvärv och försäljningar, hyres administration, information och investerarrelationer samt affärsmässigt stöd till enheterna. De lokala enhe- terna sköter driften av fastigheterna och de kontinuerliga kontakterna med kunderna. Varje enhet har en ansvarig enhetschef som i nära samarbete med Klöverns ledning lägger upp riktlinjerna för verksamheten.
Arbetsmiljö
Organisationens medarbetare arbetar under mottot att
”var dag underlätta kundens vardag”. Ledord som närhet och engagemang ligger till grund för arbetet. Varje med- arbetare har ett defi nierat ansvarsområde med möjligheter att påverka den dagliga verksamheten.
Klövern har under året antagit en arbetsmiljöpolicy och tillsatt en skyddskommitté. Kommittén har tillsam- mans med skyddsombud genomfört ett systematiskt arbetsmiljöarbete där bland annat skyddsronder genom- förts på samtliga fastigheter. Rutiner för krishantering implementeras löpande genom utbildning. Samtliga anställda erbjuds en subventionerad lunch, vilket ger möj- lighet till spontana möten och gott samarbete, samtidigt som det ger viktiga pauser.
Friskprofi ls- och medarbetarundersökningar har för fjärde året i rad erbjudits samtliga medarbetare. Under- sök ningen 2008 visar på fortsatt hög trivsel och god gemenskap. Samtliga anställda omfattas av en förmånlig sjukvårds försäkring och har ett årligt bidrag till friskvård på 2 000 kr per anställd. Handlingsprogram för att gå ner i vikt och sluta röka erbjuds de anställda.
För att känna ytterligare delaktighet i verksamheten och bolagets utveckling får samtliga medarbetare andelar i Klöverns vinstandelsstiftelse. Överföringen till stiftelsen baseras på en kombination av Klöverns resultat, avkast- ningskrav och utdelning till aktieägare. Avsättning kan maximalt uppgå till ett prisbasbelopp per anställd och år.
Medarbetare i Norrköping.
Personalutveckling
För att behålla medarbetare och deras engagemang är det viktigt att bereda utvecklingsmöjligheter inom företaget.
Klövern genomför årligen ett personligt utvecklings- program med uppföljning för varje medarbetare.
Kontinuerligt får samtliga medarbetare genomföra per- sonprofi lanalyser, för att öka insikten i de egna personliga egenskaperna samt förbättra samarbetet inom, och mellan, de olika avdelningarna på företaget.
Rekrytering genomförs enligt en väl utarbetad process som innehåller djupintervjuer och personprofi lanalyser.
Samtliga nyanställda genomgår ett introduktionsprogram där det även ges en personlig presentation av medarbe- tarna på servicekontoret.
Företaget har interna utbildningar – Klövern- akademien – där ges möjlighet till utbildning, kompe- tensutveckling samt tillfällen till utbyte av kunskap och erfarenheter. Under 2008 har Klövern akademien bland annat genomfört utbildningar i juridiken kring hyreskontrakt, drift av kontorshotell och mertjänster, ledarutveckling för chefer, investeringsmoms, intranät samt energi besparingssystem.
IT-miljö
För Klövern är det viktigt med en hög nivå gällande säkerhet och tillgänglighet i IT-miljön. Men även effekti- vitet och enkelhet i användandet är prioriterat. Under 2008 har Klöverns IT-miljö ytterligare virtualiserats för att nyttja kapaciteten i den tekniska plattformen optimalt.
De styrdokument och policyer som gäller IT-området har anpassats efter verksamheten och risker för påverkan från omvärlden. Arbetet med att utveckla och utöka använ- dandet av IT som stöd i verksamheten, både för den egna organisationen och hyresgästerna, pågår ständigt.
Framtiden
Personalarbetet 2009 kommer inriktas på att ytterligare höja kompetensen hos medarbetarna. Fokus kommer även att ligga på vidare utveckling av ledarskap, ytterligare satsning på hälsa samt fortsatt arbetsmiljö arbete.
Medarbetare
2008 2007
Antal anställda per 31 december 121 121
Antal kvinnor 51 49
Antal män 70 72
Snittålder 44 43
Snittålder män 46 45
Snittålder kvinnor 41 40
Personalomsättning, % 9 14
Förädlingsvärde per anställd, mkr 6,4 6,8 Kompetensutvecklingskostnad per anställd, tkr 18 20
Sjukfrånvaro, %
2008 2007
Total sjukfrånvaro 2,9 2,0
varav korttidssjukfrånvaro 65 73
varav långtidssjukfrånvaro 35 27
Sjukfrånvaro för män 3,6 2,3
Sjukfrånvaro för kvinnor 1,8 1,6
Medarbetare i Norrköping.
Ansvarsfullt företagande
8 / klövern – årsredovisning 2 0 0 8
MILJÖ
Fastigheter förbrukar stora mängder energi och effektivi- seringar gör stor skillnad både i klimatpåverkan och eko- nomiskt resultat.
Miljöarbetet under året har därför delvis fokuserats på energiförbrukning, där ett nytt system för energiuppfölj- ning har införts. Ambitionen har varit att utifrån varje fastighets förutsättning optimera driftkostnad och energi- användning samt ta fram en driftstrategi. Detta har resul- terat i en minskad medelförbrukning i fastigheter med fjärrvärme med 5 kWh per kvm, vilket motsvarar en minskad koldioxidbelastning på 95,6 ton per år.
En miljögrupp är tillsatt för att kontinuerligt driva Klöverns miljöarbete framåt på ett strukturerat sätt.
Många fastigheter har fått ny styr- och reglerutrustning, drifttider optimerats, ljuskällor bytts ut mot energilampor och belysning i trapphus styrs med ljus relän. Källsortering sker i samtliga fastigheter. Arbetet genomförs i enlighet med respektive kommuns riktlinjer för sortering i nära samarbete med våra hyresgäster.
Fastigheten Fyrislund 6:6 i Uppsala har även detta år minskat sin värmeförbrukning mest av alla fastigheter i Klöverns bestånd. Fastigheten som omfattar 57 tkvm uthyrningsbar yta, har bland annat trimmat media- förbrukningen, optimerat ventilationsdriften och därmed minskat sin värmeförbrukning med 12 procent jämfört
med 2008. Sedan Klövern förvärvade fastigheten 2006 har värmeförbrukningen minskat med 30 procent.
Grön IT på Klövern
Klövern arbetar med att minska miljöpåfrestningarna genom:
● Telefon- och webbmöten används för information och utbildningar vilket minskar resor och ger effekti- vare möten.
● Säker uppkoppling till samtliga system möjliggör distansarbete och minskar resor.
● Styr- och reglerteknik används för att energioptimera fastigheterna och minska energiförbrukningen.
● Virtualisering av servrar gör att vi nyttjar kapaciteten optimalt samt minskar energiförbrukningen.
● Servermiljön hanteras på distans vilket effektiviserar åtgärder och minskar resor.
● Energisparfunktioner tillämpas på datorer för att minska onödig strömförbrukning.
● Medarbetarna uppmanas att inte skriva ut i onödan och att använda dubbelsidig utskrift för minskad pappersförbrukning.
● Uttjänt data- och teleutrustning tas om hand av fackmän för rätt återvinning.
Ansvarsfullt företagande
Klövern verkar för ett samhälle med hållbar tillväxt genom att förvalta, utveckla och bygga med långsiktig hänsyn till människor och miljö.
L8ILWN
Fjärrvärmeförbrukning*
L8ILWN
Elförbrukning inkl. hyresgästel*
* Nytt för 2008 är att förbrukningen mäts i total uppvärmd yta enligt redovisningskrav i energideklarationer (EU:s direktiv om energieffektivisering).
Året i korthet
Miljöarbetet under året har bland annat resulterat i:
● Minskad fjärrvärmeförbrukning med drygt 5 procent .
● 25 procent av Klöverns fastigheter med fjärrvärme har idag en värmeförbrukning under 75 kwh/tkvm och år.
● Införande av ett nytt system för energiuppföljning, vilket givit säkrare uppföljningar och snabbare kon- troll av energiåtgärder.
● Införande av grön IT med bland annat ny teknik för telefon- och webb möten har inneburit en stor minsk- ning av antalet resor.
● Klöverns anställda har minskat sitt resande med bil avsevärt genom att i stället välja tåg.
● Miljöprogram för nybyggnation gällande både projektering och entreprenadskedet.
● Källsortering av sopor i samtliga fastigheter.
● Energideklarationer utförda eller påbörjade i samtliga fastigheter.
● PCB-inventering genomförd i samtliga berörda fastigheter.
● Klövern har under 2008 skapat ett koncept för ny- och ombyggnation som uppfyller Green Building kraven (se fotnot sidan 10) gällande energieffektivitet. Koncep tet bidrar även till minskad resursanvändning genom sin stora fl exibilitet, materialval och yteffektivitet.
Ansvarsfullt företagande
'KjSSWjSNF
#FSHWjSNF
0MKB
&M
7jSNFQVNQBS
Uppvärmningsslag
NLWN
Vattenförbrukning*
Koncepthus Klövern.
1 0 / klövern – årsredovisning 2 0 0 8
Miljömål 2008–2012
Med utgångspunkt från Klöverns miljöpolicy har följande mål utformats:
● Minska värmeförbrukningen med 20 procent
● Miljöinventera samtliga fastigheter
● Nybyggnation enligt Klöverns miljövänliga koncept- hus
● Ny- och ombyggnation enligt Green Buildingkravet*
● Miljöredovisning vid bokslut
● Fortsatt arbete med Grön IT
● Borttagande av olja för uppvärmning av fastigheter
● Fortsatt minskning av vattenförbrukningen
● Fortsatt effektivisering av avfallshanteringen
● Plan för utfasning av PCB.
Arbetet med att uppnå satta mål har påbörjats under 2008 och fortsätter löpande.
Framtiden
Klövern fortsätter arbetet med att optimera driftkost- nader och energianvändning. Miljöarbetet breddas genom satsningar på utbildning av medarbetare inom energiopti- mering specifi kt men även genom att öka kunskapen kring miljö generellt.
Klövern ser miljöarbetet i ett långsiktigt perspektiv och kommer fortsätta sin strategi att tillvarata samhällets resurser genom att utveckla befi ntliga fastigheter med en minimal insats för att skapa utvecklande miljöer för nya hyresgäster. Vid ny- och ombyggnation är avsikten att påverka miljön minimalt och uppfylla kraven motsva- rande en Green Building Partner*.
Ett exempel på Klöverns framtida satsningar är Kista Gardens intill Kistamässan. Där byggs med ett tydligt fokus på samspelet mellan människa och miljö – från val av byggmaterial till form, innehåll och energianvändning.
Ett område där tillväxt, balans och harmoni är en naturlig del av ett nytt Kista.
Ansvarsfullt företagande
* Green Building, EU:s program för att minska energiförbrukningen i lokaler med syfte är att genom information och goda exempel främja byggande av energisnålare kontors- och industribyggnader. För att bli certifi erad måste nya byggnader förbruka 25 procent mindre energi än vad som anges i Boverkets normer för nybyggnation. Vid renovering gäller att förbrukningen ska minska med minst 25 procent.
En fastighetsägare som har ett bestånd där minst 30 procent av byggnaderna uppfyller kraven kan bli certifi erad partner.
Kista Gardens – Framtida utveckling och nybyggnation av kvarteret Isafjord.
Kunder
Kunder
Kontraktsvärde per kundkategori
0GGFOUMJHB
1SJWBUB
1VCMJLB
Närhet till kunden
Goda kundrelationer är en av de viktigaste framgångs- faktorerna för alla företag. För Klövern innebär det att arbeta med egen personal som är lokalt förankrad och ständigt arbetar aktivt med kunderna i både stora och små frågor. Det kan gälla alltifrån anpassningar av lokalens storlek i samband med förändrade behov hos kunden till att hjälpa dem med enklare frågor.
För att bli en känd aktör på orten och vara en naturlig partner till kunderna är aktivt deltagande i det lokala närings- och föreningslivet viktigt. Det kan vara så väl fotbollsklubben som företagarföreningen.
En god kommunikation med kunden säkerställs inte bara genom personliga möten. Kontakten med kunderna sköts också via hemsidan, nyhetsbrev och via kundaktiviteter.
Det är viktigt att kunden har möjlighet att snabbt nå rätt person på Klövern, oavsett om det gäller omförhand- ling av avtal eller något praktiskt problem i den hyrda lokalen. Felanmälan kan göras via hemsidan, telefon och direkt på kontoren.
Klöverns kundförluster är marginella och uppgick under 2008 till 0,3 procent (0,2) eller 4,2 mkr (2) av de totala intäkterna. En del av förklaringen till de låga kund förlusterna ligger i relationen till hyresgästerna där Klövern på nära håll följer deras verksamhet.
Kundstruktur
Klöverns affärsinriktning innebär att 99 procent av kontraktsvärdet utgörs av kommersiella hyreskontrakt.
Vid årsskiftet 2008/2009 svarade offentlig verksamhet för 17 procent (15) av kontraktsvärdet, privata företag för 46 procent (45) och publika företag för 37 procent (40).
De tio största kundernas andel uppgår, som föregå- ende år till 28 procent (28) av Klöverns kontraktsvärde.
Ericsson är Klöverns största hyresgäst och deras för- hyrningar innehåller bland annat huvudkontor, FoU samt affärsområdet Networks ledning. Samtliga hyreskontrakt med Ericsson fi nns i fastigheter belägna i Kista. Näst största hyresgäst är Saab som genom sin anläggning i Kista förser den globala marknaden med världsledande produkter, tjänster och lösningar. Den genomsnittliga kontrakts tiden för de tio största hyresgästerna uppgår till 4,0 år (3,9) och för Klövern totalt till 3,1 år (2,9).
Genomsnittlig kontraktstid
aS
Klöverns största hyresgäster Hyresgäst
Kontraktsvärde, mkr
Andel av totalt kontraktsvärde, %
Antal kontrakt
Yta, tkvm
Genomsnittlig kontraktstid, år
Ericsson 175 14 32 103 4,9
Saab 34 3 6 14 1,1
Posten 23 2 29 20 4,3
Sony Ericsson 21 2 6 13 2,4
Telia Sonera 17 2 28 13 4,5
Orexo 16 1 11 6 5,9
Vägverket 16 1 33 17 3,2
Landstinget i Östergötland 13 1 9 10 3,3
Karlstad kommun 13 1 16 12 2,3
TietoEnator Sverige 12 1 5 12 1,5
Totalt största hyresgäster 340 28 175 220 4,0
1 2 / klövern – årsredovisning 2 0 0 8
Marknadsbeskrivningar
Uppsala Fyrislund 6:6 – Uppsala Business Park – Pharmacias fd huvudkontor och laboratorier förvärvades av Klövern i maj 2006.
Marknadsöversikt 15
Borås 16
Karlstad 17
Kista 18
Linköping 20
Norrköping 21
Nyköping 22
Täby 23
Uppsala 24
Marknadsbeskrivningar
”Vi ser en fördel i att vara en stor aktör på en mindre marknad, istället för en mindre
aktör på en stor marknad.”
Medarbetare i Uppsala.
Uppsala Fyrislund 6:6
1 4 / klövern – årsredovisning 2 0 0 8
Marknadsbeskrivningar
Fastigheten Fyrislund 6:6 i Uppsala ritades av Carl Nyrén. Uppdraget kom från dåvarande Pharmacia och bestod av huvudkontor och
laboratorier om totalt 57 tkvm uthyrningsbar yta. Byggnationen påbörjades 1967 och stod klar först på 1980-talet. 1971 tilldelades
fastigheten Kasper Salin-priset.
Marknadsöversikt
Klövern bedriver fastighetsverksamhet på tio orter, Borås, Karlstad, Kista, Linköping, Norrköping, Nyköping, Täby, Uppsala, Västerås och Örebro.
Klövern ser en fördel i att vara en stor aktör på en mindre marknad, istället för en mindre aktör på en stor marknad.
Det ger konkurrensfördelar då den som är välkänd på en ort är en naturlig partner för den som vill hyra lokaler. På åtta av tio prioriterade marknader är Klövern bland de tre största fastighetsägarna av kommersiella lokaler.
De orter som Klövern är verksamma på har många likheter. Samtliga har de senaste åren haft en positiv befolkningsutveckling och på varje ort utom Nyköping och Täby fi nns det högskola eller universitet.
På majoriteten av Klöverns marknader svarar den privata tjänstesektorn för fl est arbetstillfällen. Därefter följer offentlig sektor och tillverknings industri.
Hyresmarknaden på Klöverns orter, som till största delen utgörs av regionstäder i Mellansverige har stärkts under 2008 och är fortsatt god. Främsta anledningen är att vakanserna väsentligt har reducerats under de senaste åren vilket lett till brist på framför allt moderna och fl exi- bla kontor. Hyresnivåerna har överlag stigit under året, dock med en viss avmattning under sista kvartalet. Vid en jämförelse mellan fjärde kvartalet 2008 och motsvarande kvartal 2007 noteras högre hyresnivåer men något lägre efterfrågan.
På kommande sidor fi nns utförligare beskrivningar av respektive ort.
Folkmängd
Kommun 2008* 2007*
Förändring 12 mån, %
Borås 101 460 100 888 0,6
Karlstad 84 058 83 564 0,6
Stockholm 809 072 794 494 1,8
Linköping 141 793 140 351 1,0
Norrköping 127 941 126 489 1,2
Nyköping 50 949 50 694 0,5
Täby 62 224 61 486 1,2
Uppsala 190 311 187 348 1,6
Västerås 134 553 133 680 0,6
Örebro 132 052 130 254 1,4
Riket i helhet 9 256 347 9 182 927 0,8
* Avser 1 november Källa: SCB
Arbetslöshet
Kommun
Öppen arbets- löshet, %
Arbets- marknadspol.
åtgärder, %
Total arbets- löshet, %
Förändr.
jmf 2007,
%-enhet
Borås 3,7 1,4 5,1 1,1
Karlstad 3,6 1,8 5,4 1,1
Stockholm 2,6 0,8 3,4 0,4
Linköping 2,9 1,9 4,8 0,5
Norrköping 4,4 2,8 7,2 0,8
Nyköping 3,5 1,7 5,2 1,4
Täby 1,1 0,3 1,4 0,3
Uppsala 2,3 1,0 3,3 0,5
Västerås 3,7 1,9 5,6 0,5
Örebro 4,0 2,0 6,0 –0,1
Riket i helhet 3,2 1,4 4,6 0,8
Källa: Ams per 2008-12-31
Marknadsbeskrivningar
1 6 / klövern – årsredovisning 2 0 0 8
Borås
Marknadsbeskrivningar
Antalet arbetstillfällen i Borås kommun uppgick vid års- skiftet till 45 200. Majoriteten fanns inom privata tjänster (43 procent), offentliga tjänster (33 procent) och tillverk- ningsindustrin (14 procent).
Arbetslösheten i Borås uppgick i december 2008 till 5,1 procent, vilket är en ökning med 1,1 procent mot föregående år samt över rikssnittet (4,6) och Västra Götalands län som helhet (4,3).
Befolkningsutveckling i Borås kommun
November 2008 101 460
November 2007 100 888
Förändring 12 mån 0,6 %
Förändring 6 år 3,4 %
Källa: SCB
Investerarmarknaden
Den totala lokalytan i Borås uppgår till 4 780 tkvm, varav kommersiella lokaler utgör 916 tkvm, industrilokaler utgör 1 954 tkvm och bostäder utgör 1 910 tkvm.
Det har inte förekommit några större transaktioner under 2008, endast ett antal styckefastigheter och ett mindre bestånd av fastigheter har omsatts.
Redevco Sweden förvärvade fastigheten Spindeln 10 i Knalleland strax utanför centrala Borås. Fastigheten är fullt uthyrd och omfattar 1 500 kvm butiker. Köpe- skillingen var 40 mkr och direktavkastningen 6 procent.
Hellers avyttrade i slutet av året sitt fastighetsbestånd i centrala Borås till tre lokala aktörer. Fastigheterna består av 4 800 kvm bostäder och 4 900 kvm lokaler. Köpe- skillingen uppgick till 45 mkr.
Klövern tecknade avtal om förvärv av fastigheten Ekholma 7 med tillträde i januari 2009. Säljare var Hööks Hästsport och fastigheten omfattar 1 200 kvm kontor och 3 800 kvm höglager/lager. Köpeskillingen uppgick till 27 mkr, vilket motsvarar 5 400 kr per kvm.
Hyresmarknaden
En svag ökning syns på hyresnivåerna för kontor men är i övrigt stabila. Vakansgraden har minskat något mot när- mast föregående år.
Normalhyra, kr/kvm Vakansgrad, %
Kontor 800 – 1 200 3 – 7
Butik 1 000 – 1 500 1 – 3
Industri 350 – 650 5 – 10
Källa: DTZ
ULWN
4WFB3FBM"#0SLMB
$BTUFMMVN
,MzWFSO
$"'BTUJHIFUFS
'BTUJHIFUT"##BMEFS
,PNNFSTJFMMU *OEVTUSJ 4QFDJBM
Största fastighetsägare kommersiella lokaler – Borås
Källa: Byggstatistik
Klöverns bestånd i Borås 31 december 2008
Kontor
Industri/
lager Butik
Utbildning/
vård/övrigt* Totalt Yta, tkvm 25 41 3 5 74 Hyresvärde, mkr 21 19 3 5 48 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 96 96 98 95
Snitthyra/kvm 880 481 1 024 770 659
* Består av bostäder, skyltar, master, garage, p-platser, lab och motion.
Borås är beläget i den södra delen av Västra Götalands län. Staden ligger utmed riksväg 40 som ansluter till E4 vid
Jönköping och E6/E20 i Göteborg, vilket ger goda vägförbindelser både med Göteborg, fem mil, och med Stockholm,
40 mil. Tre mil väster om Borås fi nns Landvetters fl ygplats. Även järnvägsförbindelse fi nns via stambanenätet mot
Alvesta och Göteborg.
Karlstad
Marknadsbeskrivningar
ULWN
,MzWFSO
3VUMFZ&VSPQFBO1SPQFSUZ
"LBEFNJTLB)VT"#
#SzEFSOB-zGCFSH
;BLSJTEBMT'zSFUBHTDFOUSVN
,PNNFSTJFMMU *OEVTUSJ 4QFDJBM
Största fastighetsägare kommersiella lokaler – Karlstad Klöverns bestånd i Karlstad 31 december 2008
Kontor
Industri/
lager Butik
Utbildning/
vård/övrigt* Totalt Yta, tkvm 113 50 16 28 207 Hyresvärde, mkr 114 30 17 32 193 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 95 99 98 95
Snitthyra/kvm 1 052 620 1 111 1 060 953
* Består av bostäder, skyltar, master, garage, p-platser, lab och motion.
Antalet arbetstillfällen i Karlstads kommun uppgick vid årsskiftet till 43 500. De största näringsgrenarna var han- del och kommunikation (21 procent), hälso- och sjukvård (18 procent), fi nans- och företagstjänster (16 procent) samt utbildning och forskning (10 procent).
Arbetslösheten, uppgick i december 2008 till 5,4 pro- cent, efter en ökning med 1,1 procentenheter jämfört med december 2007. Arbetslösheten är i paritet med genomsnittet i Värmlands län (5,5 procent), men högre än i riket som helhet (4,6 procent).
Befolkningsutveckling i Karlstad kommun
November 2008 84 058
November 2007 83 564
Förändring 12 mån 0,6 %
Förändring 6 år 3,9 %
Källa: SCB
Investerarmarknaden
Den totala lokalytan i Karlstad uppgår till 3 878 tkvm, varav kommersiella lokaler utgör 970 tkvm, industri- lokaler utgör 1 081 tkvm och bostäder utgör 1 827 tkvm.
Aktiviteten på investerarmarknaden har varit mycket låg under 2008 och endast enstaka kontors- och industri- fastigheter har sålts.
Den centrala fastigheten Trätälja 10 såldes under hösten av Klövern till Wermlandsinvest. Priset var 25 mkr och uthyrningsbar yta uppgick till 2 700 kvm, motsva- rande 9 300 kr per kvm. Fastigheten består av kontor, butiker och bostäder, normaliserad direktavkastning var 6 procent.
I slutet av året offentliggjordes en försäljning av kon- ferens- och kontorsanläggningen Carlstads Conference Center till Storebrand/SPP. Anläggningen står inför en mycket omfattande om- och tillbyggnad som beräknas vara klar hösten 2010. Köpeskillingen uppgick till 420 mkr, motsvarande 26 000 kr per kvm.
Hyresmarknaden
Hyresmarknaden för kontor har utvecklats positivt såväl under 2007 som 2008. Vakanserna har minskat och hyrorna ökat, främst beroende på att fl era företag expan- derat i spåren av högkonjunkturen. Även under slutet av 2008 var efterfrågan på lokaler fortsatt god.
Normalhyra, kr/kvm Vakansgrad, %
Kontor 1 100 – 1 200 6 – 10
Butik 1 300 – 2 000 3 – 4
Industri 450 – 600 8 – 12
Källa: DTZ
