Finanskrisen under 90-talet

Sverige under 80- och 90-talet bestod av en period med regleringar som gjorde att Sveriges ekonomi inte tog full fart som andra I-länder, däremot var detta något som skulle förändras i samband med stora avregleringar. De svenska bankerna hade hård konkurrens utifrån vilket ledde till att bankernas lönsamhet under många år hade varit låg, det var något

avregleringarna skulle assistera genom att öka bankernas frihet kring kreditgivande. Med dessa nya kredit tog bankerna fler risker för att tjäna mer pengar. Efter detta kom

kreditgivningsprocessen att ändras drastiskt för att motverka vad som hände från att uppkomma på samma sätt. Samt att vad som faktiskt var viktigt för att bli beviljad ett lån ändrades från att fokusera på tillgången som säkerhet till att se ifall återbetalningsförmågan fanns. Många kunde köpa bostäder utan att ens vara nära på att tåla en liten räntehöjning och det var många som skapade sig små förmögenheter på fastighetsmarknaden på den här tiden. Startskotten kom 1985 när avregleringsbeslutet gick igenom och expansionsfasen påbörjade med allt större skuldsättning, samtidigt som kunskapen kring riskhantering saknades. Alla dessa nya krediter främst på fastighetsmarknaden gjorde att både företag och

privatpersoner nyttjade alla dessa nya lånade pengar att konsumera, främst hos privatpersoner som fick se sina tillgångar stegra i pris bidrog till en bild av rikedom och förmögenhet som spädde på konsumtionen vidare. Det är helt förståeligt och något som vi också ser idag under det senaste året när främst villor och fritidshus i stora delar av sverige har stigit kraftigt i pris

med den nya efterfrågan på mer utrymme och möjligheten till semester inhemskt istället för utomlands. Mycket konsumtion har även nu hamnat inhemskt, mycket tack vare dagens situation med corona-pandemin tillsammans med starka bostadspriser där många

privatpersoner använt sina ökade tillgångar i just sin bostad som möjlighet att renovera och liknande som kommer ge de ökad livsglädje under rådande omständigheter.

Detta är hur en ekonomisk bubbla uppstår, priser skiftar högre på tillgångar som spekuleras på med lånade pengar, ofta från finansiella aktörer som vill tjäna mer pengar med de nya

spelregler de fått.

När fastighetsmarknaden ökat och ekonomin gick på högvarv fick även byggsektorn stora investeringar eftersom att värdet på deras vara och tjänst de producerade ökade. Här kan man se tydliga kopplingar till 4Q-modellen hur fastighetsmarknaden har sina samband med byggmarknaden och påverkar varandra.

Störst påverkan blev det på främst på kommersiella marknaden där många fastighetsägare fick se sina fastigheter gå upp i vissa fall hundratals procent. Detta då det blev mer tillgängligt att få krediter och bankerna hade lättat sin syn på risk som bidrog till stora spekulationer som gjordes på lånade pengar med fortsatt optimistisk syn på möjlighet till framtida avkastning i ökade tillgångspriser. Det var även en stor spekulation på fortsatt högt behov av kontor och stigande hyror vilket var en faktor till de drivande fastighetspriserna. Även här kan man se till 4Q-modellen att ökade hyror ger ett högre värde. Här spekulerades det i högre hyror vilket gav det efterföljande att bli spekulerat med också.

Ser man till en mer specificerad förklaring av 4Q-modellen kopplat till exempelvis Stockholms centrala kontorsmarknad för så ser sambanden ut på följande sätt: Utbudet på hyresmarknaden består av fastighetsägare som hyr ut sina lokaler samt hyresgäster som efterfrågar dessa. När utbudskurvan dras ut i samband med ett ökat utbud när fler hyresgäster ser till möjligheter av kontor utanför stadskärnan så minskar efterfrågan på de ursprungliga objekten vilket påverkar dem både långsiktigt och kortsiktigt. I och med corona-pandemin är detta hur dagsläget ser och sett ut senaste året, företag börjar se nya möjligheter att minska sin kontorsyta och undvika dyra centrala kontor vilket minskat efterfrågan. Vidare finns

beskrivningen av hur priset på marknaden skapas av hyran och avkastningskravet som är kopplade till utbud/efterfrågan. När det förväntade priset är högre än byggkostnaden påbörjas nybyggnation, vilket då reagerar på efterfrågan.

Den kommersiella marknaden var den som hade det svårast efter, fastighetsbolagen satt med stora skulder och fastigheter som hade sjunkit snabbt i värde. Det egna kapitalet hade ätits upp och i de fall bankerna fick ta fastigheten så översteg fortfarande skulderna den underliggande tillgången. Här drabbades många av konkurser. Det var risken som togs på den kommersiella marknaden som steg kraftigt. Bostadsmarknaden hade också en tuff period men till skillnad från den kommersiella marknaden kunde privatpersonerna stanna kvar i sina hem, den stora

skillnaden är att dem blev “inlåsta” då det egna kapitalet i fastigheten hade ätits upp av det sjunkande priset. Självklart förlorade folk sina jobb och hamnade i ekonomisk knipa i samband med sjunkande fastighetspriser. De som inte fortsatte att belåna sig fick bara se sin förmögenhet öka kraftigt för att sedan återgå. Här skulle vi anse att den kommersiella marknaden hade det tuffare.

5.2 Subprimekrisen år 2008

Det mest påverkade fastighetsområdet under den amerikanska bolånekrisen år 2008 var framförallt bostäder, där efterfrågan ökade markant. Dessa kom att påverkas starkt i den amerikanska marknaden i och med att det gavs ut så många subprimelån till så många som inte kunde betala tillbaka lånet att det tillslut ledde till att många banker fick stora finansiella problem. Bostadsmarknaden ökade och ökade både i den amerikanska och svenska

marknaden. I Sverige kan det utläsas att efter att den ekonomiska bubblan spruckit så blev det en stor nedsänkning av antalet transaktioner för bostäder. Huspriser minskade markant men återhämtade sig något år senare. Det resulterade med andra ord till att ekonomin fick ett bakslag då den ekonomiska bubblan sprack.

Nya restriktioner och krav tillkom efter denna kris, vilket har gjort det svårare att få igenom ett lån för en bostad. Det krävs bland annat hårdare kreditkontroller numera och ett

amorteringskrav medföljer sedan år 2015 i ett lån. Även om många länder tog skada av den amerikanska ekonomins nedgång så höll sig Sverige stadigt jämfört med dessa.74

Subprimekrisen har lett svenska och flera utländska banker att vidta mer försiktighet när det gäller utlåning, vilket är en positiv förändring. Skulle det exempelvis inte finnas

amorteringskrav och kreditkontroller i Sverige för bostadslån och övriga fastighetslån så skulle det säkerligen kunna ske en liknande krasch som den amerikanska. Självklart kan det finnas andra faktorer som kan bidra till en framtida fastighetskrasch, men detta återstår att se framöver. En sådan krasch skulle kunna ske om det sker en onaturligt hög arbetslöshet under en väldigt lång tid som gör att de som bor i bostäderna inte kan betala tillbaka sina hyror, räntor och amorteringar. Ett sådant scenario är inte omöjligt, men verkar inte sannolikt i nutida läge. Det skulle behöva någon väldigt stor händelse för att ske, som ett starkt påverkande krig eller en värre pandemi än den som äger rum just nu, det vill säga en med högre, snabbare spridning och långt större chans att mista livet av. Problemet för bankerna att få tillbaka lånen verkar till mestadels ha löst upp sig med de senare kredit kontrollerna och säkerhetsåtgärderna bankerna vidtar är att om inte lånet kan betalas tillbaka, så tar banken bostaden i anspråk och säljer den vidare. En person som tar ett bolån har med andra ord gjort ett avtal om att panta sin bostad för detta lån.