I krisens spår: en litteraturstudie om krisernas påverkan på den svenska fastighetsmarknaden

(1)

INOM

EXAMENSARBETE TEKNIK,

GRUNDNIVÅ, 15 HP ,

STOCKHOLM SVERIGE 2021

I krisens spår: en litteraturstudie om krisernas påverkan på den svenska fastighetsmarknaden

CHRISTIAN SAMUELSSON LUKAS BARAVDISH

KTH

SKOLAN FÖR ARKITEKTUR OCH SAMHÄLLSBYGGNAD

(2)

Bachelor of science thesis

Title:In the wake of the crises: a literature study on the impact of the crises on the Swedish real estate market

Authors: Lukas Baravdish and Christian Samuelsson Department: Institution of Real Estate and Construction Bachelor Thesis number: TRITA-ABE-MBT-21322 Supervisor: Agnieszka Zalejska Jonsson

Key words: Covid-19, Real estate market, Effects, Change, Crises, Housing, Real estate, Social crisis

Abstract

The real estate market has previously experienced financial crises where a low interest rate environment and easily accessible loans have been the starting point for the economic bubbles that have been created.

Properties as an asset have been profitable investments at the right time but have also brought the rest of the economy down when the investments fell in value. Financial players were given new, easier rules to follow, which opened up for new types of credit, while the focus was on making more money instead of taking into account the new risks.

We are now going through a crisis that did not start in the financial sector but a pandemic that strains the economic system in a completely new way and transformed the real estate market.

The commercial market has been given a new focus, where the previously secure investments have become obsolete and digitalisation has accelerated the new approach in society.

The purpose of the study is to investigate how the crisis in the 1990s, the US mortgage crisis 2008 and Covid-19 crisis has affected the Swedish real estate market, to also consider what the real estate market looked like before and after these different crises.

In addition, even exploring the difference between a financial crisis impact and a societal crisis in the form of the current corona pandemic we are experiencing now.

(3)

Acknowledgement

This bachelor thesis is the final part of the Bachelor's program Real Estate and Finance at the Royal Institute of Technology. We would like to convey our sincere gratitude to our

supervisor Agnieszka Zalejska Jonsson, Tekn Dr in Real Estate and Construction, Researcher.

She has been very supportive throughout the work with constructive criticism which has been greatly appreciated. Finally, we would like to thank all teachers and course mates for three educational and memorable years at the Royal Institute of Technology.

Stockholm, Sverige, 2021-06-09 Lukas Baravdish & Christian Samuelsson

(4)

Examensarbete

Titel: I krisens spår: en litteraturstudie om krisernas påverkan på den svenska fastighetsmarknaden

Författare: Lukas Baravdish och Christian Samuelsson Institution: Institutionen för fastigheter och byggande

Examensarbete Kandidatnivå nummer: TRITA-ABE-MBT-21322 Handledare:Agnieszka Zalejska Jonsson

Nyckelord: Covid-19, Fastighetsmarknaden, Effekter, Förändring, Kriser, Bostäder, Samhällskris

Sammanfattning

Fastighetsmarknaden har tidigare upplevt finansiella kriser där en lågräntemiljö och

lättillgängliga krediter varit startskotten till de ekonomiska bubblor som skapats. Fastigheter som tillgång har varit lönsamma investeringar vid rätt tidpunkt men också tagit med sig resten av ekonomin när de föll. Finansiella aktörer fick nya mer lättsamma spelregler att följa vilket öppnade upp för nya typer av krediter samtidigt som fokus blev på att tjäna mer pengar istället för att ta hänsyn till de nya riskerna.

Nu genomgår vi en kris som inte började inom den finansiella sektorn utan en pandemi som påfrestar det ekonomiska systemet på ett helt nytt sätt och transformerat fastighetsmarknaden.

Den kommersiella marknaden har fått ett nytt fokus, där de tidigare säkra investeringarna blivit inaktuella och digitaliseringen påskyndat det nya förhållningssättet i samhället.

Studiens syfte är att undersöka hur dessa 90-talskrisen, den amerikanska bolånekrisen 2008 och Covid-19 krisen påverkat den svenska fastighetsmarknaden och se hur

fastighetsmarknaden sett ut inför och efter dessa olika kriser tillsammans med att utforska skillnaden mellan en finansiell kris påverkan och en samhällskris i form av corona-pandemin vi nu går igenom.

(5)

Förord

Denna kandidatuppsats är det avslutande momentet för kandidatprogrammet Fastighet och Finans vid Kungliga Tekniska högskolan. Ett stort tack till vår handledare Agnieszka Zalejska Jonsson, Tekn Dr i Fastigheter och Byggande, Forskare som var till stor hjälp under hela arbetet och gav oss konstruktiv kritik genom hela processen. Till sist vill vi tacka alla lärare och klasskamrater för tre lärorika och minnesvärda år på Kungliga Tekniska Högskolan.

Stockholm, Sverige, 2021-06-09 Lukas Baravdish & Christian Samuelsson

(6)

Innehållsförteckning

1 Inledning 7

1.1 Introduktion 7

1.2 Bakgrund 9

1.3 Syfte 10

1.4 Frågeställningar 10

2. Metod 11

2.1 Val av metod 11

2.2 Data 11

2.3 Litteratursökning- och urvalsbedömning 12

2.4 Datainsamling och databas 12

2.5 Avgränsning 14

3. Teori 15

3.1 Utbud / Efterfrågan 15

3.2 Marknadsjämvikt 15

3.3 4Q - modellen 15

3.4 Ekonomisk bubbla 17

3.5 Fastighetsvärdering 17

3.5.1 Bokfört värde 18

3.5.2 Skattemässigt värde 18

3.5.3 Verkligt värde 18

3.5.4 Substansvärde 19

4. Empiri 20

4.1 Krediter 20

4.1.1 Kreditprocesser efter finansiella kriser 20

4.1.2 Kreditgivning för privatpersoner och företag 21

4.2 Finanskrisen 90-talet 22

4.2.1 Varför skedde avregleringen hos bankerna? 22

4.2.2 Vilka var de främsta regleringarna på kreditmarknaden som avskaffades? 23

4.2.3 Hur påverkades fastighetsmarknaden av detta? 24

4.3 Subprimekrisen 2008 25

4.3.1 Subprimelån 25

4.3.2 Collateralized Debt Obligation 26

4.3.3 Hur påverkades den svenska fastighetsmarknaden av detta? 26

4.4 Covid-19 krisen 27

4.4.1 Hur har den svenska fastighetsmarknaden påverkats av detta? 27

5. Analys & Diskussion 29

5.1 Finanskrisen under 90-talet 29

5.2 Subprimekrisen år 2008 31

(7)

5.3 Corona-pandemin 32

6. Slutsats 33

7. Referenser 35

8. Bilagor 40

(8)

1 Inledning

1.1 Introduktion

Fastigheter har genom tiderna visat sig vara en stadig investering på lång sikt men har haft perioder av osäkerheter och kriser som präglat fastighetsmarknaden, där nya aktörer vuxit fram samtidigt som andra blivit utfasade.

Kriser har sedan tidigare satt tydliga spår i världsekonomin. I och med detta så kan framtida kriser analyseras och behandlas genom tidigare framgångsrika strategier och därefter utkämpas på liknande sätt. Corona-krisen är något som slagit hårt och tydligt. Krisen kan jämföras med två av de andra stora kriserna vi gått igenom, 90-talskrisen och den stora subprimekrisen år 2008. Det som kan sägas är att förr eller senare så kommer man att komma ur en kris, detta enligt reportrarna på Fastighetsnytt.¹

Ser vi historiskt till de kriser som kommer att behandlas i denna rapport så gör fastighetsnytt en återblick i 90-talskrisen som hade omvälvande effekt på den svenska fastighetsmarknaden, där de kommersiella fastigheterna i vissa fall tappat långt över hälften av sitt värde på kort tid.

När finansbolag ställde in sina betalningar år 1990, beskrivs detta som starten av finanskrisen enligt Nordlander, som anser att den varade över fyra år senare, 1994.²

Fastighetsmarknaden har länge funnits och har genom historien påverkats på många olika sätt och genom flera olika kriser, där vissa av dessa kriser har orsakat fastighetsmarknaden enorma ekonomiska skador. Samtidigt så har många nya fastighetsbolag växt sig starka ur kriserna och bara några år efter 90-talskrisens slut hade den kommersiella marknaden nått nya rekordnivåer på pris och hyror.³

Det är även experter som under år 2019 gick igenom läget på marknaden där de såg starka likheter med 90-talskrisen och frågar sig om det kan upprepas igen, framförallt kan det utläsas att i och med de stigande priserna så har avkastningen minskat, vilket i längden inte är

hållbart.⁴

Lite över ett år senare, när corona-pandemin hade brutit ut så skrev samma experter från Fastighetsnytt en ny artikel där de beskriver skillnad av den nya situationen, hur den kan jämställas men även vad som skiljer den åt, då det finns många likheter och skillnader enligt Lundström och Nordlund.⁵

5Stellan Lundström, Bo Nordlund. ”Så skiljer sig coronakrisen från 90-talskraschen”. Fastighetsnytt, 2020

4Stellan Lundström, Bo Nordlund. Repris på 90-talskrisen? Fastighetsnytt, 2019

3Maria Nordlander. Fastighetsnytt

2Maria Nordlander. Fastighetsbranschens toppar och dalar i 25 år. Fastighetsnytt, 2019

1Sverir Thór, Anders Siljevall.LISTA: Fem historiska kriser vi klarat oss ur.Fastighetsnytt, 2020

(9)

SVT beskriver subprimekrisen år 2008 med hjälp av två chefsekonomer, en som arbetar för Swedbank och en för SEB. Finanskrisen började i USA med enorm utlåning till människor som egentligen inte hade stark återbetalningsförmåga, främst för att främja den amerikanska drömmen om att äga sitt boende. Den spekulationen och bubblan som skapades kring bostadsmarknaden snärjde även in resten av världen då världsekonomin är starkt kopplad till USA. När alla insåg att hela bostadsmarknaden var ett korthus som var redo att falla var det försent och finansmarknaderna kollapsade och människor förlorade sina besparingar och jobb.⁶

I dagens läge befinner vi oss i ett skakigt samhälle. Världen har drabbats av en allvarlig pandemi som inte bara har påverkat samhället i stor grad, utan även ekonomin. Redan i början av denna pandemi kan det utläsas att Sverige gått igenom en stark nedgång av konjunkturen.

Enligt Brandt och Frankedal Skoog så är pandemins framtida påverkan på samhället och ekonomin ytterst svår att förutspå. Att kunna veta vad som kommer att hända framöver med fastighetsmarknaden blir därmed inte heller lika lätt. Pandemin har skapat en oro världen över och när den tar slut kan ingen riktigt fastställa. Sverige har möjligheterna att kunna motverka den ekonomiska påfrestan som sjukdomen har åsamkat i och med landets starka ekonomi.

Riksbanken gjort sitt bästa för att göra så att bankerna i Sverige kan fortsätta att ge ut lån till sina klienter, det vill säga bland annat företag och privatpersoner.⁷

Innan corona-pandemin har det studerats att hyresmarknaden i Stockholm Central Business District (CBD) har haft en väldigt hög efterfrågan, där utbudet inte ökat märkbart. I Sverige har det under en väldigt lång period varit låga räntor, detta har medfört att det från många olika håll har investerats in i fastighetsmarknaden. Innan pandemin så visade marknaden flera olika tecken på att de kommersiella fastigheterna kan ha nått sin högsta punkt och att

vändning i priser skulle ske. Corona-pandemin blev startskottet på vändningen.⁸

8My Almgren & Charlotte Mörkeberg. Dagens kommersiella fastighetsmarknad, En studie av branschen och dess riskfaktorers påverkan på delmarknaderna kontor och butik i Stockholm CBD. Examensarbete Fastighet och Finans, Fastighetsekonomi grundnivå 15 hp 15 HP. Kungliga Tekniska Högskolan, 2020.

7Erik Brandt & Douglas Frankedal Skoog. Covid-19-krisens effekter på fastighetsbolags kapitalkällor och refinansieringsmöjligheter. Examensarbete inom Samhällsbyggnad, Fastigheter och Byggande,

Fastighetsekonomi, Avancerad nivå, 30 HP. Kungliga Tekniska Högskolan, 2020.

6Jonas Ohlin. Finanskrisen – vad var det som hände?. SVT Ekonomi Nyheter

(10)

1.2 Bakgrund

Fastigheter har länge varit en tillgång i många portföljer. Fastigheter skiljer sig från övriga tillgångar främst i att de är mer trögrörliga och illikvida, jämfört med värdepapper som exempelvis aktier. En fastighetstransaktion kan ta en lång tid att genomföra medan en aktie idag kan handlas genom ett par klick på mobilen. Det krävs även en stor kapitalinsats för att utföra en fastighetstransaktion. Detta kan innebära en stor insats av kapital eller att köparen måste ingå ett avtal om lån för att genomföra transaktionen. När det gäller aktier så behövs sällan stora kapitalinsatser och köparen väljer själv hur många aktier/andelar hen vill köpa.⁹ Fastighetsmarknaden delas främst upp i två olika huvudområden. Dessa två är bostads- och kommersiella marknaden. Bostadsmarknaden innebär alla fastigheter som utgör ett boende för någon person, medan den kommersiella fastighetsmarknaden utgör alla typer av fastigheter som inte är bostäder. Dessa är exempelvis köpcentrum, lagerlokaler, kontor m.m.¹⁰

Lars Jonung från Lunds Universitet beskriver 90-talskrisen som en period av stora regleringar som ledde till expansion av krediter, främst kopplade till fastigheter. Många kommersiella fastigheter steg i vissa fall flera hundratals procent, även för många privatbostäder. Detta ledde till en upphettning av ekonomin med stark industri som också gav en stabil

arbetsmarknad och låg arbetslöshet. För många gav detta en känsla av förmögenhet, deras tillgångar i fastigheter, aktier och andra finansiella tillgångar hade stigit starkt i värde. Det spädde på konsumtion när möjligheten till nya krediter uppkom på de nu förhöjda

tillgångspriserna. Tillslut kom många politiska regleringar för att bromsa detta men då var det redan försent och många fick svårt att betala sina krediter, så tillgångspriserna på fastigheter sjönk drastiskt och brett och lämnade ett Sverige i ekonomiska spillror.¹¹

Subprimekrisen år 2008 gav utslag på den svenska och framförallt amerikanska ekonomin, där de amerikanska bankerna blev hårdast drabbade. Marknaden för bostäder sågs under en lång period som en stabil och säker investering med framförallt låg risk. Bankerna och deras anställda såg till att sälja in den amerikanska drömmen om ett eget boende och därmed gav ut bostadslån till många med dålig återbetalningsförmåga. Vidare så gödslades ekonomin av den starka uppgången i bostadsmarknaden som egentligen bara var byggd på osäkra krediter.

Detta vändes snabbt och låntagare kunde inte längre betala tillbaka, vilket ledde till konkurser i flera amerikanska storbanker och en stor nedgång i bostadsmarknaden.¹²

12Annika Kristoffersen & Melina Granander Malm. Finanskrisen – Hur SEB har hanterat finanskrisen.

Södertörns högskola, Institutionen för företagsekonomi Kandidatuppsats 15 hp, Ledarskap, Vårterminen 2009.

11Lars Jonung. Den finansiella revolutionen, 90-talskrisen och inflationsmålet. Lund University, 2003

10My Almgren & Charlotte Mörkeberg. Kungliga Tekniska Högskolan, 2020.

9 My Almgren & Charlotte Mörkeberg. Dagens kommersiella fastighetsmarknad, En studie av branschen och dess riskfaktorers påverkan på delmarknaderna kontor och butik i Stockholm CBD. Examensarbete Fastighet och Finans, Fastighetsekonomi grundnivå 15 HP. Kungliga Tekniska Högskolan, 2020.

(11)

Fastighetsmarknaden är en stor del av Sveriges finansiella sektor och har stark koppling till dess stabilitet och är därför viktig att både granska och undersöka. Några år innan

corona-pandemin påvisades låga nivåer av räntor, direktavkastningskrav och allt för

optimistiska förväntningar om den framtida förändringen av hyresnivåer. Detta ledde till att värdet för den kommersiella marknaden ökade markant.¹³

Corona-pandemin är något som i stort sett har drabbat hela världen. Fastighetsmarknaden har sett en omställning där vissa delmarknader stigit och andra tagit stora nedgångar. Bostäder och hyresbostäder har visat styrka medan många kommersiella delar har haft stora

svårigheter. Det är däremot svårt att förutspå hur denna samhällskris kommer att utvecklas och vilka långvariga effekter de kommer att ha enligt Brandt och Frankedal Skoog.¹⁴ För att kunna dra kopplingar till datainsamling och litteratursökning så kommer relevanta teorier inom fastighetsekonomi och allmänna ekonomiska teorier att behöva förklaras för att kunna kopplas till empirin, därefter kommer kopplingar till den insamlade datan samt litteratursökningen användas för att kopplas till relevanta teorier inom fastighetsekonomi.

1.3 Syfte

Syftet med denna uppsats är att jämföra effekter och ekonomiska förändringar på

fastighetsmarknaden av de finansiella kriser vi hade i Sverige på 90-talet och subprimekrisen 2008 mot krisen vi nu går igenom, Covid-19. Frågeställningarna ska kartlägga/presentera hur dessa effekter av finanskriser och pandemi såg ut innan, under och efter dessa händelser, bortsett från Covid-19 som ännu inte har passerat, därav endast innan och delvis under perioden. Rapporten undersöks och presenteras för mestadels i uppsatser och vetenskapliga artiklar.

1.4 Frågeställningar

- Vilken del av den svenska fastighetsmarknaden påverkades mest av 90-talskrisen?

- Vilken del av den svenska fastighetsmarknaden påverkades mest av den amerikanska bolånekrisen år 2008?

- Vilken del av den svenska fastighetsmarknaden har hittills påverkats av corona-pandemin?

13Stellan Lundström, Bo Nordlund. Risken i kommersiella fastigheter har ökat. Fastighetsnytt 2017

(12)

2. Metod

Detta avsnitt beskriver metodens olika delar och hur arbetet har genomförts när denna litteraturstudie har skrivits. Metoden som används i rapporten är inspirerad av en universitets-guide från Umeå Universitet samt en kurslitteratur inom vägledning för

litteraturbaserade examensarbeten från Lunds Universitet.^{15 16}Guiden hittades genom sökning på Google Scholar, med sökordet “litteratursökning”.

Då vi befinner oss i en situation där fysiska möten är svårare vid genomföring av

datainsamling har vi valt att endast samla information genom akademiska rapporter och texter inom det valda ämnet.

2.1 Val av metod

En kvalitativ metod har valts då det är bäst lämpat för valet av litteratursökning av

vetenskapliga artiklar och uppsatser, där ett fåtal tryckta källor har använts vid de tillfällen en mer avancerad uppsats hänvisat till de, för att kunna stärka informationen ytterligare.

Sökning för att få fram datan har varit både på engelska och svenska, men för det mesta på svenska. Sökningen har exempelvis varit på engelska då sökning för “real estate subprime”

har genomförts. Detta för att nå bland annat amerikanska källor för att krisen mest påverkade det området. För mestadels har sökningarna skett på svenska då det kan vara svårt att hitta engelska källor angående den svenska 90-talskrisen eller hur corona-pandemin har påverkat just Sverige.

Ingen specifik tidsperiod har valts i sökningen, utan information från alla år har varit relevant.

2.2 Data

Kandidatuppsatsen kommer att baseras på tidigare studier inom ämnet, dessa inkluderar bland annat examensarbeten för kandidat- och masternivå för att skapa en utförlig och bra grund att kunna utgå ifrån gällande jämförelser, dra slutsatser och sammanställa analyser.

Litteratursökningen har genomförts via Google Scholar, där vi fokuserat på att ta fram vetenskapliga källor. Vi har valt att använda relevanta sökord som sedan kommer att kopplas till hur källorna hittades och utifrån detta sammanställa en tabell där det är tydligt för läsaren att få en överblick om vad källan bearbetat.

16F Friberg, redaktör. Dags för uppsats: vägledning för litteraturbaserade examensarbeten. 2 rev. uppl. Lund:

Studentlitteratur; 2012.

15Litteratursökning med exempel på sökdokumentation. Umeå Universitet, 2015

(13)

När vi sökte via Google Scholar använde vi sökorden som kommer att presenteras under kapitel 2.4 Datainsamling & databas för att leta reda på relevant data. Det gjordes genom att gallra på titel, när vi sedan fann det läste vi igenom sammanfattningen där fokus låg på att hitta relevanta kopplingar till fastighetsmarknaden. När det fanns gick vi vidare och använde oss av den.

I de fall där vi saknade information använde vi även Google och sållade ut artiklar baserat på vem som medverkat eller skrivit den. När det använts har det varit professorer och experter inom ämnet. Detta var främst i inledningen.

Vi har även vid vissa fall använt en strategi av djupsökning då det har varit ett tillfälle som gör att källan inte kan anses lika stark som en vetenskaplig. Då har vi gått in på själva källan efter sökning och försökt att hitta var den källan har tagit sin information ifrån och bedömt om det har varit trovärdigt eller inte.

2.3 Litteratursökning- och urvalsbedömning

Vi valde att selektera vår data genom att genomgå två steg: Sökning och urval. Först började vi genom att välja ut passande sökord, för att sedan söka efter dessa. Därefter valdes källor ut som bearbetade sökordet/sökorden i titeln samt att det behövde vara en uppsats eller rapport från ett universitet eller ha avancerad nivå av studier som bakgrund. Urvalet utfördes genom att läsa sammanfattningen, analys/diskussion och slutsats för att bedöma ifall det kunde kopplas till fastighetsmarknaden och de ekonomiska kopplingarna som var i linje med vad vi försöker åstadkomma med de frågeställningarna vi har valt, fanns inte det så gallrades det bort i detta skede. Tillslut fanns det ett fåtal källor per sökord, dessa användes.

2.4 Datainsamling och databas

Vår sökmotor har varit Google Scholar där vi sökt på nyckelord som vi ansett relevanta till det vi varit ute efter. Därifrån har vi gallrat på titlar från främst de första 1-3 sidorna av sökträffarna på Google Scholar. Därefter har vi läst sammanfattningen och valt om vi gått vidare. För att vi ska gå vidare ifrån sammanfattningen har det behövts finnas tydliga kopplingar till att källan behandlat fastighetsmarknaden.

Dessa är sökorden vi använt, samt hur många träffar vi fått (Antal träffar) sedan hur många titlar vi gått vidare med (Sökning), samt utifrån sammanfattningen vi valt att gå vidare med (Urval) i Tabell 1 samt Tabell 2:

Sedan under Databas 1 samt Databas 2 kommer källorna tydliggöras som finns i bilagorna.

(14)

Google Scholar

Sökord Antal träffar Sökning Urval

finanskrisen 90 talet 5 770 14 5

finanskris 2 710 9 4

bankkris 2 820 7 2

svenska

bostadsmarknaden

6 810 4 1

kommersiella fastigheter sverige

8 480 6 1

fastighetsmarknaden sverige kriser

887 11 3

real estate subprime 58 400 17 6

corona fastigheter 245 18 5

cdo subprime 20 500 3 1

litteratursökning 26 100 2 2

utlåning privatpersoner

2250 5 1

kreditprocessen 277 4 2

Tabell 1, sökord Google Scholar

Internet

Sökord Antal träffar Sökning Urval

fastighetskriser 473 12 3

finanskrisen 2008 16 200 10 1

corona krisen 12 200 5 1

fastighetspriser 2008 1 100 8 1

supply and demand 823 000 000 10 4

(15)

equilibrium price 94 300 000 8 1

economic bubble 73 000 000 7 2

Tabell 2, sökord Internet

2.5 Avgränsning

Vi kommer att avgränsa arbetet till kriser som har skett under de tre senaste allvarliga kriser som har skett, dessa är 90-talskrisen, den amerikanska finanskrisen år 2008 och

corona-pandemin. Detta för att arbetet ska ha en viss gräns och inte fördjupas för långt, samt att kunna ge en förståelse för hur dessa kriser påverkar fastighetsmarknaden i en relativt modern tid. Uppsatsen kommer att ha en viss begränsning på vilket/vilka länder vi

undersöker, dessa kommer främst att vara fokuserade på USA och Sverige. Vi tar med USA i detta fall i och med att den amerikanska finanskrisen orsakades av det landet och indirekt påverkade Sverige. Vi kommer inte att använda oss av information om andra länder än dessa då detta skulle späda ut arbetet för mycket och medföra att vi inte skulle komma till punkt.

Viss information om andra länder kan givetvis förekomma men den kommer inte att vara avgörande för resultatet i denna uppsats. Vad gäller 90-tals krisen och corona-pandemin så kommer bara Sverige att undersökas, då USA inte blir relevant i undersökningen.

(16)

3. Teori

3.1 Utbud / Efterfrågan

Två viktiga begrepp i fastighetsbranschen och branscher överlag som innehar någon form av produkt är utbud och efterfrågan.

Utbud utgörs av hur mycket en vara finns tillgänglig, det vill säga vilken mängd av varan som finns. Finns det mindre antal av en vara och många efterfrågar den så säger detta att priset på varan ökar. Skulle det däremot finnas ett stort antal av en vara och att många inte efterfrågar den så blir det tvärtom - priset på varan minskar.¹⁷

Efterfrågan utgörs av hur mycket en vara vill köpas, det vill säga köparnas villighet att betala för varan. Finns en hög efterfrågan och lågt utbud så leder detta ofta till en prisökning. Vänder vi på det och får en låg efterfrågan med högt utbud så leder detta ofta till en prissänkning.¹⁸

3.2 Marknadsjämvikt

Detta är ett stadie där utbud och efterfrågan möts eller är balanserade. Detta betyder i sin tur att resultatet av jämvikt gör att priset är stabilt. En marknadsjämvikt sker om utbud och efterfrågan matchar, det vill säga att köpare är villiga att betala för produkten och att efterfrågan är stadig.¹⁹

Det finns tre beteenden i köparens ögon som utgör grunden för att marknadsjämvikt ska fungera. Det första är att köpare har ett konsekvent beteende, det vill säga går inte från sina köpvanor. Det andra är att det inte finns något incitament till att köparen skulle ändra sitt beteende och det tredje är att en dynamisk process styr marknadsjämviktens resultat.²⁰

3.3 4Q - modellen

För att förklara 4Q modellen utgår vi från kurslitteraturen av Ingemar Bengtsson i kursen Fastighetsvärdering, Fastighetsvärdering - om värdeteorier och värderingsmetoder.²¹ 4Q-modellen förklarar i en modell hur marknaderna för fastigheter, lokaler och byggande kopplas till varandra genom samband. Grunderna är att fastighetsmarknaden är fastigheter, lokalmarknaden är för lokalyta och byggmarknaden är för byggtjänster, det sista sambandet

21Ingemar Bengtsson. ”Fastighetsvärdering – om värdeteori och värderingsmetoder”. 2018

20James Chen, Robert C. Kelly.Equilibrium. Investopedia 2020

19James Chen, Robert C. Kelly.Equilibrium. Investopedia 2020

18Jason Fernando, Michael J Boyle. Law of Supply and Demand.Investopedia 2021

17Jason Fernando, Michael J Boyle. Law of Supply and Demand.Investopedia 2021

(17)

som förklarar slitage på byggnaderna bygger upp det fjärde och sista sambandet av modellens fyra delar.

Bengtsson beskriver sambanden med följande “Varje marknad beskrivs av ett samband mellan två variabler och varje samband delar variabler med två av de andra sambanden. På så sätt kan man, som Pasquale och Weathon gjorde, sätta ihop alla fyra sambanden i en figur där varje samband utgör en kvadrant - därav namnet 4Q.”^{22 23}

4Q‐modellen, utvecklad av DiPasquale och Wheaton, beskriver hur fyra samband förklarar hur fastighetsmarknad, lokalmarknad, byggmarknad och förslitning samverkar. Figuren nedan illustrerar hur en jämvikt kan te sig i 4Q‐modellen.

Bild från Ingemar Bengtsson. Figur 3.3 4Q-modellen, sid 110.²⁴

Med hjälp av figuren ovan som exempel beskrivs hur en ökning i efterfrågan från 100 000 till 120 000 kvadratmeter i en lokalmarknad påverkar respektive kvadrant.

Om efterfrågan på lokalmarknaden ökar, kommer efterfrågekurvan att skifta till höger, till 120´enligt figuren ovan. Detta leder till att hyran kr/m2 och värdet i kr/m2 i

fastighetsmarknad kvadranten ökar. Vidare i byggnads kvadranten leder det till ett ökat värde i kr/kvm och således leder till ökad nybyggnation. I den sista kvadraten förslitning leder till den

24Fastighetsvärdering AI1147 7,5 hp, Kungliga Tekniska Högskolan, 2021

23Denise DiPasquale, William C. Wheaton. The Markets for Real Estate Assets and Space: A Conceptual Framework. 1992

22Citat sid 109, Ingemar Bengtsson. ”Fastighetsvärdering – om värdeteori och värderingsmetoder”. 2018

(18)

ökade efterfrågan till ökad nybyggnation och högre bestånd vilket minskar förslitningen på det befintliga beståndet.²⁵

3.4 Ekonomisk bubbla

En ekonomisk bubbla innebär att priset av en viss tillgång i en viss marknad ökar i så snabb takt att det frånskiljer sig det faktiska värdet. Efter en sådan uppgång följer en ordentlig nedgång av värdet, då en så kallad “krasch” sker.²⁶

Hur kommer en bubbla till liv? Det finns generellt sett några tecken för att identifiera en bubbla. Det börjar med att investerare i en viss marknad har väldigt optimistiska

förväntningar eller spekulationer av ett framtida värde på tillgången. Tillgångens värde börjar med en sakta ökning för att sedan bygga upp ett momentum till en hög ökning. Detta gör att fler och fler investerare beslutar sig för att hoppa på denna investeringstrend och följer en form av gruppbeteende, med rädslan av att gå miste om denna möjlighet. Efter detta har tillgångens värde ökat otroligt mycket och investerarna har kastat all oro åt sidan. Därefter börjar de investerare som anar att en bubbla kommer att spricka att ta ut sina pengar. Detta leder till att det till synes kan se ut som om tillgången kan fortsätta att minska och det krävs i synnerhet inte en allt för stor händelse för att resterande investerare ska hamna i stadiet av panik och sälja av alla tillgångar. Det är i detta stadiet som bubblan spricker och en ytterst snabb nedgång av värdet sker.²⁷

3.5 Fastighetsvärdering

Värde kan ha olika begrepp beroende på situation, enligt kurslitteraturen av Ingemar Bengtsson i kursen Fastighetsvärdering kommer vi att fördjupa oss i teorin om hur värde uppstår ur människors behov av att utnyttja begränsade resurser. Utifrån teorin i denna bok kommer denna del att fokusera på två värdebegrepp, marknadsvärde och individuellt värde, då dessa hänger ihop. Vid värdering är det ett marknadsvärde som eftersöks. Inför en transaktion eller potentiell transaktion är en vanlig situation att en potentiell säljare som i de flesta fall har en egen uppskattning av värdet, individuellt värde, som är intresserad av vad en köpare skulle kunna betala, ett marknadsvärde. Samtidigt är en eventuell köpare intresserad av marknadsvärdet då detta är vad en potentiell köpare maximalt kan tänkas betala. Förutsatt att det finns jämförbara objekt med motsvarande egenskaper och nyttor som kan anskaffas för ett lägre pris.²⁸

Det finns olika sätt att definiera marknadsvärdet, boken beskriver den vanligaste definitionen som “marknadsvärdet är det mest sannolika priset vid en normal marknadstransaktion”. Där en normal marknadstransaktion definieras som “normal marknadstransaktion betyder att

27Troy Segal. 5 Stages of A Bubble. Investopedia. 2021

26Will Kenton,Gordon Scott.Bubble, what is a bubble? Investopedia2020

(19)

parterna inte har någon särskild relation - att de båda agerar rationellt nyttomaximerande - och att ingen av de är under särskild press att agera.”²⁹

Boken definierar även ett alternativ till marknadsvärdet, alternativkostnadsdefinitionen av marknadsvärdet “marknadsvärdet är lika med priset vi skulle behöva betala för en annan vara med motsvarande egenskaper.”³⁰

Beskrivningen av individuellt värde grundas i dess ord, det värde som någon har av en särskild resurs. Inte i ett försäljningssyfte utan i själva värdet av att nyttja resursen själv.³¹ Fortsättningsvis till fastighetsbolag och fler värdebegrepp de använder har boken en bra sammanställning över några av dessa. När fastigheter skall bokföras som en tillgång i en balansräkning används enligt kurslitteraturen begrepp som bokfört värde, skattemässigt värde, verkligt värde (fair value) samt substansvärde för börsnoterade fastighetsbolag.³²

3.5.1 Bokfört värde

Detta innebär ett värde för att dela upp kostnaderna för en fastighet över en bestämd

tidsperiod. I bokföringen räknas en fastighet som en tillgång. När det bokförda värdet räknas ut så gör man nedskrivningar av byggnaderna och anläggningarna. För att utgöra så lite påfrestan på företagets första års resultat så delas själva anskaffningskostnaden upp. Detta i sin tur gör att uppdelningen av anskaffningskostnaden leder till att perioden redovisar en mindre summa.³³

3.5.2 Skattemässigt värde

Det skattemässiga värdet innebär i princip det bokförda värdet, men med tillägg för att åtgärda skatteplanering. Detta inkluderar bland annat inventarier, lagertillgångar och kapitaltillgångar. Företag har en möjlighet att genomföra bokslutsdispositioner, detta gör att ett företag kan jämna ut olika årsresultat. Detta bidrar till att så kallade “överavskrivningar”

kan utföras. En överavskrivning innebär att beloppet som redovisas är större än värdeminskningens beräkning.³⁴

3.5.3 Verkligt värde

34Bengtsson. ”Fastighetsvärdering – om värdeteori och värderingsmetoder”

(20)

Verkligt värde, översatt från fair value används när ett företag vill redovisa sitt

fastighetsbestånd till ett rättvist marknadsmässigt värde än vad det annars visas som i bokfört värde enligt tidigare förtydliganden. Dessa mer specifika begrepp förtydligas i

EU-gemensamma regelverk. Dessa definierar att särskilda företag behöver redovisa sina fastigheter till ett sådant värde som ger en rättvis uppfattning av innehaven. Vilket innebär att att verkligt värde och marknadsvärdet så nära som möjligt skall överensstämma.³⁵

3.5.4 Substansvärde

Substansvärde används främst för börsnoterade fastighetsbolag som skall utföra

bolagsanalyser och jämföra substansvärdet med bolagets börsvärde. Viktigt att notera är att substansvärdet endast är intressant ifall det beräknas utifrån verkliga värden i

balansräkningen, inte bokförda värden, till skillnad från börsvärdet som är aktiemarknadens värdering.³⁶

(21)

4. Empiri

Den empiriska studien kommer att framföra hur 90-talskrisen, subprimekrisen och covid-19 har kopplingar till fastighetsmarknaden.

4.1 Krediter

4.1.1 Kreditprocesser efter finansiella kriser

Sverige har genomgått två stycken finansiella kriser på relativt kort tid, Lena Back och Linnéa Joelsson från Linköping Universitet förklarar 90-talskrisen som en bankkris samt krisen år 2008 mer som en global finanskris. Den förstnämnda började med avregleringar samt mer frihet åt de finansiella aktörerna att bedriva expansiv utlåning. Sedan kom år av stark ekonomi med ökade tillgångspriser tack vare alla dessa nya krediter. Bankkrisen blev ett faktum när högkonjunkturen vände vid 1990 som beskrivs som vändpunkten. Tillgångsvärden föll och det skadade företagen som ledde till konkursen och stora förluster för bankerna.³⁷

Den globala krisen år 2007-2009 beskrivs som den värsta globala finanskrisen genom tiderna av Back och Joelsson. Det finns tydliga likheter i bakgrunden, där avregleringar och nya regler var starten. Däremot skedde nu detta i USA, som sedan bidrog till en global påverkan.

Här var det bostadsmarknaden som var glödhet och steg i vissa fall över 100% under en kort tidsperiod, där orsaken låg till en stor ökning i subprimelån, som förklaras som lån till låntagare med sämre betalningsförmåga än normalt. Därefter började räntorna stiga i USA och människor hade svårt att betala tillbaka sina bostadslån, samtidigt så sjönk

bostadspriserna och i många fall var lånen större än värdet på den underliggande tillgången (bostaden) vilket ledde till precis som i den tidigare krisen, stora förluster hos bankerna.³⁸ Back och Joelsson förklarar hur kreditprocessen ser ut för svenska banker. Svenska banker är vinstdrivande vilket innebär att de behöver ta hänsyn till både risk och avkastning, för att kunna utmana på marknaden där det finns flera aktörer behöver det finnas en stabilitet mellan att kunna erbjuda konkurrenskraftiga tjänster, men samtidigt tjäna pengar. Då banker och andra finansiella aktörer vill bedriva verksamheter med hög avkastning har detta lett till regler kring kreditgivning för att minska riskerna och se till att processen är noggrann.³⁹

39Lena Back & Linnéa Joelsson. Storbankernas kreditprocess efter finansiella kriser – En undersökning av åtgärderna som gjorts i storbankernas kreditprocesser efter en finanskris. Examensarbete på D-nivå, Linköpings Universitet 2011 Linköpings universitet.

38Lena Back & Linnéa Joelsson. Examensarbete på D-nivå, Linköpings Universitet 2011 Linköpings universitet.

37Lena Back & Linnéa Joelsson. Storbankernas kreditprocess efter finansiella kriser – En undersökning av åtgärderna som gjorts i storbankernas kreditprocesser efter en finanskris. Examensarbete på D-nivå, Linköpings Universitet 2011 Linköpings universitet.

(22)

Detta beskrivs väldigt bra ifrån ett utdrag ur deras rapport:

“”Kredit innebär ett krav på en gäldenär på grund av en överenskommelse med en borgenär att fullgöra en betalningsskyldighet i pengar till borgenären”. Överenskommelsen i citatet ovan kommer i uppsatsen att namnges till kreditavtal, som omfattar villkoren för 30 krediten.

Kreditavtalet innehåller en risk kring kredittagarens återbetalningsförmåga då denna förmåga inte är känd för kreditgivaren, en så kallad risk för kreditförlust. Innebörden av det är att bankerna måste göra en så kallad kreditprocess för att få en god kännedom om risken för varje potentiell kredittagare, för att det sedan eventuellt ska mynna ut i ett kreditavtal.”⁴⁰ Vid just kredit talas det ofta om asymmetrisk information, något Back och Joelsson tar upp i kreditprocessen. Asymmetrisk information betyder att ena parten i en överenskommelse har mer information än den andra parten, ofta är denna jämförelse gjord i just kreditgivning. Där det anses att låntagaren har mer information om sina framtidsplaner och återbetalningsvilja än kreditgivaren kan veta om. Vilket också är en risk, något som under kriserna inte varit lika noggranna med att beakta.⁴¹

4.1.2 Kreditgivning för privatpersoner och företag

Kreditgivningsprocessen för privatpersoner och företag har både likheter och olikheter. När det gäller privatpersoner har Finansinspektionen tagit fram tydliga regelverk kring

bostadskrediter. Vid en företagskredit är det upp till banken att upprätta ramar och regler för att kunna säkerställa kundens återbetalningsförmåga. Eftersom att det ser ut på detta vis så är relationen och hänsynen till företag viktig för bankerna att upprätthålla, då processen är svårare och involverar fler delmoment än vid en kredit för en privatperson som är mer styrd av regleringar från början.⁴²

Efter den stora krisen på 90-talet har bankerna ändrat sin process kring kreditgivning för privatpersoner. Främst att ändringen skett ifrån att fokusera på säkerheten som pant, till att använda kassaflödesbelåning, vilket lett till att den faktiska återbetalningsförmågan hamnat centralt i kreditgivningsprocessen. Efter att bolånetaket infördes har bankerna minskat antalet lån med för hög belåningsgrad. Hos bankerna har processerna nu utförts med mer kvalite och noggrannhet vilket också lett till att det varit tuffare för privatpersoner att beviljas

bostadskrediter med tanke på de nya kraven på belåningsgraden och amortering.⁴³

43Caroline Dalhäll, Cecilia Wass. Bankernas kreditprocess för privatpersoner En studie om/hur Baselregelverket och andra regelverk har påverkat kreditprocessen.

Linköpings universitet 2012.

42Emma Ahlquist och Jonatan Ryman. Bankers processer vid kreditgivning till fastighetsförvärv för företag och privatpersoner En jämförande studie av likheter och skillnader mellan en privatkredit och företagskredit.

Högskolan i Halmstad 2020.

Asymmetrisk information, sida 30-31

Citat sida 29-30, kapitel 4, 4.1 Kreditprocessen.

(23)

4.2 Finanskrisen 90-talet

Att poängtera är att finanskrisen på 90-talet är något som hade mest påverkan här i Sverige då den var mer inhemsk än finanskrisen 2008 som hade mer global påverkan.

Finanskrisen på 90-talet är främst kopplad till utbud och efterfrågan på krediter. Under denna period i Sverige var det skattemässigt fördelaktigt med lån, vilket gjorde att både hushåll och företag tog på sig mycket krediter. Fastighetsmarknaden stod för den stora delen av utbudet på krediter då bankernas kreditförluster bestod av 80% koppling till fastighetskrediter. De tydliga signalerna på att Sverige gick in i en kris var ökad arbetslöshet, minskad industri och signaler på att konjunkturen mattades av. Samtidigt gick den kortsiktiga räntan upp i taket, detta gjorde att tillgångar såsom aktier och fastigheter på långt perspektiv sjönk i värde. Detta medförde ofta att tillgången sjönk under det lånade beloppet och den negativa synen framöver bidrog till mer tro om prisfall vilket vidare förstärkte spiralen. Det stora problemet kom för

fastighetsbolagen när det egna kapitalet försvann när värdena på fastigheterna sjönk och med de stigande räntorna.^{44 45}

När fastighetssektorn omvärderades blev effekterna att byggsektorn stannade upp och

investeringarna inom sektorn lades ner vilket gjorde att en tidigare väldigt stabil bransch blev osäker och fylld av konkurserna som bidrag till fler arbetslösa.⁴⁶

Totalt sett kom efterfrågan på krediter att minska och återbetalningsförmågorna sjönk vilket alla finansbolag och banker tog störst skada av, speciellt då fastigheter är starkt kopplade med finansiering och krediter. Kreditförlusterna var otroligt höga.⁴⁷

4.2.1 Varför skedde avregleringen hos bankerna?

Banksystemet sattes under hård konkurrens både inhemskt och utomlands vilket tillslut resulterade i att Sverige gjorde följde samma spår. En stor del av detta var att den ökade konkurrensen försvagat bankernas lönsamhet under många år. När avregleringen kom år 1985 fick bankerna större möjlighet och frihet till att utöka krediterna och därmed öka sin

lönsamhet, därav ökade deras utlåning med över 20% mellan 1986-1989. Avregleringen gav bankerna en möjlighet att öka sina vinster och därmed tog de även större risker.⁴⁸

48Johansson, Alexandra & Pihlgren, Ida. En jämförelse mellan den svenska 1990-talskrisen och krisen år 2008.

Karlstads Universitet 2009

47Pettersson, K.-H. (1993). Bankkrisen inifrån. Stockholm: SNS Förlag.

46Fregert, K., & Jonung, L. (2005). Makroekonomi. Teori, Politik & Institutioner. Studentlitteratur AB

45Lybeck, J. A. (1992). Finansiella kriser förr och nu. Stockholm: SNS Förlag

(24)

4.2.2 Vilka var de främsta regleringarna på kreditmarknaden som avskaffades?

Kreditpolitiken hade hårda tag kring främst likviditetskvoter, räntereglering och

utlåningsreglering. Likviditetskvoten som var den första regleringen avskaffades 1983. Det innebar att bankerna behövde behålla en viss del av sin kapitalanskaffning i

bostadsobligationer och statspapper, som var satt till 50%, vilket uppnåddes i början av 1980.

Då gick Riksbanken vidare och avreglerade detta istället för att höja gränsen som var det andra förslaget.⁴⁹

Den andra regleringen som var ränteregleringen avreglerades i mitten av 1985. Detta innebar att Riksbanken hade begränsat och kontrollerat bankeras in- respektive utlåningsräntor genom att fastställa maximi- respektive minimi räntor eller förbjuda räntehöjningar. Under en tid med växlande penningmarknad lämnade detta bankerna i ett trögt arbetssätt som begränsade de hårt. Samtidigt som det var strikta regleringar kring utländska valutor blev effekten att kapital anskaffades utifrån istället för hos de svenska bankerna.^{50 51}

Den tredje avregleringen kom i slutet av 1985, gällande utlåningsregleringen som ansvarade för att Riksbanken kontrollerade hur mycket bankerna fick låna ut till allmänheten. Allt detta ledde till ett par år fyllda av nya finansiella möjligheter och friheter.⁵²

Några år innan 1990 så var Sverige fyllt med stora investeringar i industrin som sedan ledde till stark ökning i export, vilket gav ett par starka framtida år för den svenska ekonomin.

Konsumtionen hos privata hushållen hade ingen märkbar ökning men var fortsatt stabil.

Däremot var sparandet på rekordlåg nivå, detta var ingen bra grund i det som skedde i samband med avregleringen. Tillsammans med avregleringarna inom bankväsendet år 1985 medförde det att under nästkommande år så tredubblades hushållens belåning.⁵³

Åren efter, 1987 till 1989 beskrivs som “överhettningsåren” som främst bestod av hög optimism. Till skillnad från åren innan avregleringen började svenskarnas reallöner att öka, vilket tillsammans med optimismen bidrog till en ökad konsumtion hos hushållen. Tack vare de nya reglerna i kreditmarknaden bidrog det till att hushållen nu kunde utnyttja dessa nya lånade pengar att konsumera, samtidigt som de ökade priserna på tillgångar främst i

fastigheter där privata hushåll gavs en känsla av förmögenhet när deras bostad steg kraftigt i värde, vilket fortsatt ökade konsumtionen. Under dessa år fortsatte investeringarna inom industrin samtidigt som byggandet främst inom nyproduktion bidrog till en överhettad marknad inom flera sektorer.⁵⁴

54Per Cöster Madelene Sennehed. Vad orsakar bankkriser? – En studie om vad som orsakat 1990-talets och dagens bankkris i Sverige. Linköpings Universitet 2009

53Jonung, Lars. Den finansiella revolutionen, 90-talskrisen och inflationsmålet. Lund University 2003

(25)

90-tals krisen beskrivs som att ha skett på grund av avregleringar inom bank och kreditmarknaden i samband med den amerikanska ideologin om att man skulle äga sitt

boende. Detta ledde till att många privata hushåll med lägre kreditvärdighet än tidigare tog sig in på bostadsmarknaden, flera köpare uppstod i samband med detta som kanske tidigare inte var potentiella bostadsägare.⁵⁵

Avregleringsbeslutet som kom 1985 tog bort reglering kring hur bankers utlåning skedde.

Detta var startskottet till en expansionsfas där utlåning blev en start till att både privatpersoner och företag ökade sin skuldsättning. Samtidigt som detta skedde var de finansiella

kunskaperna om riskhantering hos både låntagare och långivare bristfällig.

Bankerna utlåning ökade under 1986-1988 lavinartat, dessa krediter strömmades till tillgångs marknaderna samtidigt som den privata sektorn utnyttjade de stigande värdena på sina realtillgångar för att använda ännu mer belåning. Detta ledde vidare till att tillgångar såsom aktier och fastigheter ökade kraftigare än KPI och andra konsumentrelaterade index.

Samtidigt som realräntan ofta var låg och även negativ vid vissa tidpunkter ökade viljan för att ta lån både för konsumtion och investeringar. Detta ledde till en bubbla i den svenska ekonomin som grundades på överbelåning i den privata sektorn såväl som i det finansiella systemet.⁵⁶

4.2.3 Hur påverkades fastighetsmarknaden av detta?

Under 80-talet steg fastighetspriserna kraftigt över alla sektorer, många sektorer hade ökat eller dubblat i värde. När sedan 90-talet kom började priserna avta och i många fall minska i värde så var det starten av en fastighetskris. Här i rapporten beskrivs även hur olika typer av fastigheter och de olika fastighetsägarna påverkades av allt detta. Ägare till småhus blev med det minskade värdet fast i sina fastigheter eftersom deras egna kapital egentligen utraderas och det gav de inga möjligheter att flytta. Ägarna till flerbostadshus och hyreshus flyttade sina ökade finansieringskostnader ut på hyresgästerna genom att höja hyrorna som tillslut letade billigare boenden vilket tillslut ökade vakanserna för fastighetsägarna. Kommersiella

marknaden var den sektor som drabbades hårdast, där kontorslokalerna fick det tuffast. Åren innan ökade behoven av kontor vilket drev upp hyrorna eftersom företagen expanderade och var i större behov av större kontorsytor. Tillsammans med en spekulation på fortsatt ökande hyror, drevs de kommersiella priserna upp kraftigt. Anledningen till detta var enligt rapporten främst den överdrivna utlåningen, inte att arbetslöshet och annat minskade efterfrågan.⁵⁷

57Jaffee, D. M. (1994). Den Svenska Fastighetskrisen. Stockholm: SNS Förlag

55Curt Hagquist, Jan-Eric Gustafsson. I spåren av 90-talskris och coronapandemi: Ökad ekonomisk stress och psykisk ohälsa bland unga? Göteborgs universitet 2020

(26)

4.3 Subprimekrisen 2008

Innan denna kris år 2008 så fanns det några få underliggande faktorer som byggde upp till krisen. Några år innan hade IT-bubblan spruckit (som var en hastig trend av köp inom IT-relaterade aktier) och världen hade försatts i en lågkonjunktur. Detta medförde att

centralbanker runt om i världen började minska räntorna för att invånarna i varje land skulle ha mer pengar över att investera och spendera med. Denna justering av ränta förändrade ländernas ekonomi till det bättre och husmarknaden fick en otroligt starkt uppåtgående trend.⁵⁸

Tills det att subprimekrisen skett år 2008 så sågs bostadsmarknaden som en säker och stigande investering. Det hade innan subprimekrisen inte funnits någon riktig bubbla i bostadsmarknaden.⁵⁹

Hur kom denna kris då till liv? I och med att bostadsköp sällan finansieras helt och hållet med eget kapital så gör oftast köparen ett köp genom ett lån. Eftersom att alla människor inte hade det som krävdes för att kunna få ta bolån så såg amerikanska banker och låneinstitut en väldigt stor möjlighet till att ta fördel av detta. Det ledde istället till att dessa började ge ut lån till de flesta som inte hade möjlighet till det innan och helt utan att göra kreditkontroller, vilket i dagens läge är starkt och strikt kontrollerat. Dessa lån kallades “subprimelån”, därav krisens namn. Det fanns såklart en hake till detta, det var att dessa subprimelån kom med en aningen högre ränta än för de som hade tillgång till ett vanligt bolån. Bankerna kämpade för att sälja in detta till dessa icke-kreditvärdiga kunder och lovade att investeringen dessa kunder skulle göra skulle ökas. Följden av detta blev att lånen inte kunde betalas tillbaka och många av låntagarna övergav sina bostäder. Flera storbanker som Lehman Brothers gick i konkurs och många av bankerna som finansierade subprimelån fick inte tillbaka dessa lån.^{60 61}

4.3.1 Subprimelån

Definitionen av ett subprimelån är en form av lån där räntan justeras under tiden som lånet löper, det vill säga en rörlig ränta. Subprimelånen var väldigt lockande för hushåll med låg inkomst då de knappt krävde något högt kreditkrav. Denna form av utlåning blev inte hållbar när räntorna ökade och lånen kunde inte längre återbetalas av många av dessa hushåll med låg inkomst.⁶²

61Erik Sohlberg, Viktor Sikström. Förmedling av kommersiella fastigheter i skuggan av finanskris. Högskolan i Gävle 2009

60John-Oskar Ahlström, Marcus Johansson. Den amerikanska bolånekrisen Hur uppstod den och vem bär skulden? Uppsala Universitet 2008

59Ahlström John-Oskar, Johansson Marcus. Den amerikanska bolånekrisen. Uppsala Universitet 2008.

58Johansson, Alexandra & Pihlgren, Ida. En jämförelse mellan den svenska 1990-talskrisen och krisen år 2008.

Karlstads Universitet 2009

(27)

4.3.2 Collateralized Debt Obligation

CDO, som står för Collateralized Debt Obligation, är en finansiell produkt eller värdepapper som användes mycket under subprimekrisen av banker för att säljas till institut som

investmentbanker som efter det säljs till villiga investerare. En CDO är en form av derivat.

Derivat menas en finansiell säkerhet som är beroende av underliggande tillgångar, likt en fond där själva fonden är en sammanläggning av flertalet värdepapper och påverkas av varje värdepappers stigning eller minskning var för sig och bidrar därmed till förändringen av fondens värde. I en CDOs fall så består den av olika underliggande lån, dessa kan exempelvis vara bostadslån, kreditlån till bilar eller kreditkortslån. Det finns olika typer av

betygsättningar på kreditrisken av CDOs, i rangordning är AAA, AA, BBB och B. Dessa olika betyg innebär hur säker en typ av investering av är.⁶³

4.3.3 Hur påverkades den svenska fastighetsmarknaden av detta?

Subprimekrisen påverkade Sverige på många olika sätt. Bland annat så förändrades kraven för att få igenom ett banklån markant. Vi har i dagens läge infört amorteringskrav,

kreditkontroller och ett begränsat maxbelopp att beviljas när vi ansöker bostadslån. Trots den amerikanska krisens påverkan så har inte Sverige varit en av de länder som drabbats hårdare än de övriga. För att på något sätt gardera sig mot denna kris så vidtog centralbanker och regeringar specifika åtgärder. Centralbanker höjde styrräntorna för att minska trycket på den svenska ekonomin.⁶⁴

Krisen resulterade i en sänkning av bostadspriser, högre arbetslöshet och en stor minskning av antalet nya transaktioner av investerare i och med de hårda restriktionerna från banker. Detta ledde således till att fastighetsmarknaden avstannade ett tag efter krisen.⁶⁵

65Annika Wahlund. NEWSEC NORDIC REPORT SPRING 2009: NEDGÅNGEN I TRANSAKTIONSVOLYM PÅ SVENSKA FASTIGHETSMARKNADEN 2008 DÄMPADES AV ETT FÅTAL STORA AFFÄRER. Newsec 2009

64Clas Bergström. Rapport till Finanspolitiska rådet - Finanskrisen och den svenska krishanteringen under hösten 2008 och vintern 2009. Handelshögskolan i Stockholm 2009

63Government Printing Office. Financial Crisis Inquiry Commission: The Financial Crisis Inquiry Report, 2011

(28)

4.4 Covid-19 krisen

Denna kris är av en helt annan karaktär än de tidigare nämnda. Den påverkar inte bara den globala ekonomins hälsa utan befolkningens fysiska hälsa och samhället överlag. I skrivande stund, i mitten av år 2021 så återstår corona-pandemin i de flesta länder och kommer

förmodligen att pågå ett tag in i framtiden. Krisen har lett till indirekt påverkan på olika marknader, bland många av dessa är fastighetsmarknaden. Ett problem med covid-19 är just detta, att smittan påverkar ett lands ekonomi väldigt hårt och begränsar förutsättningarna för arbetarna i landet som är i branscher där det krävs en fysisk närvaro för att arbetet ska kunna genomföras på ett korrekt sätt. Exempelvis behöver någon servera maten till restaurangkunder eller så behövs det personal i en klädbutik. Detta gör i samma mening att den kommersiella fastighetsmarknaden påverkas drastiskt då besöken minskar och från fastighetsägarens vinkel blir den “säkra” investeringen helt plötsligt nästan det omvända.^{66 67}

Innan covid-19 så var möjligheterna för finansiering av fastigheter generellt sett bra och det har funnits mycket kapital och intresse av bland annat bankväsendet att låna ut till

fastighetssektorn. Detta har snabbt förändrats till det motsatta, bankerna och låneinstituten finner inte exempelvis många olika typer av kommersiella fastigheter som lokaler att vara en smart investering under tider av pandemi i och med restriktionerna för landet som blir en konsekvens. Som vanligt bevisat från tidigare kriser så medföljer även en orolighet i börsen.

Under corona-pandemin har börsen varit väldigt rörlig och svår att förutspå, många olika kategorier av värdepapper förlorade värde och bland de var fastighetsaktier en stor förlorare.

Börsnedgången som indirekt påverkades av viruset förändrade marknaden väldigt snabbt och drastiskt.^{68 69}

4.4.1 Hur har den svenska fastighetsmarknaden påverkats av detta?

Beroende på perspektiv så kan pandemin inte bara medfört nackdelar för samhället, utan även fördelar. I vissa branscher kan företagen styras helt digitalt och många arbetsplatser har flyttat över till att enbart arbeta på distans under pandemin. Detta utvecklar och effektiviserar vissa branscher, till en mer modern standard. Många universitet och högskolor har även

föreläsningar, seminarium och tentamina på distans vilket underlättar för många som har svårt att ta sig in i bostadsmarknaden när de söker sig till att studera eller arbeta. Människor får möjligheten att arbeta eller studera i en plats som inte behöver vara nära hemmet. Detta

69Jeremias Jansson, Gabriel Lundvall. KTH 2020

68Erik Brandt & Douglas Frankedal Skoog. KTH 2020

67Jeremias Jansson, Gabriel Lundvall. Fastighetsaktier under corona-pandemin - Hur står sig svenska fastighetsaktier under coronapandemin (Covid-19) i jämförelse med finanskrisen 2007-2008? Examensarbete Kandidatprogrammet Fastighet och Finans. Finans grundivnå, 15 HP. Kungliga Tekniska Högskolan, 2020.

(29)

minskar dock behov för kommersiella lokaler för många arbetsplatser, vilket i sin tur kan vara negativt för fastighetsmarknaden då efterfrågan på dessa lokaler minskar.

Innan pandemin kom igång så var digitaliseringen i rörelse, men inte i denna hastighet.

Butiker, köpcentrum och fler offentliga anläggningar började att besökas allt mindre för att människor var rädda för att bli smittade av viruset. Många gick över till att handla över nätet mer och mer samt beställa hem mat istället för att äta på restaurang. Pandemin har alltså orsakat en acceleration av digitaliseringen och kommer förmodligen att röra världen vidare i den riktningen.

Många butiker i Stockholm CBD har dock hållit sig stadiga och verkar inte ha påverkats markant av digitaliseringen, detta med sannolikhet för att många varumärken behöver ha en plats att synas på. Lägen som Stockholm CBD är väldigt attraktiva och har för det mesta välkända och etablerade varumärken i området. Resterande lägen än centrala storstads-lägen kommer förmodligen att påverkas av digitalisering och få minskat antal besökare.⁷⁰

När det gäller den allmänna ekonomin så har den försämrats genom ökad arbetslöshet och en enorm ökning i varslande av arbetskraft hos många företag där en studie påvisar en total varsling sedan mars år 2020 på mer än 133 000 varslade anställda. Även antalet konkurser hos företag har stadigt ökat.⁷¹

Detta, bland flera andra faktorer som nedgång i börsen, flertalet konkurser och arbetslöshet har även en indirekt koppling till fastighetspriser. Då ekonomin är försämrad blir även investerarnas köpvilja drastiskt förändrad. Under kris är det mer sannolikt att många investerare spelar säkert och inte gör några nya investeringar, då de inte kan veta klart och tydligt hur befintliga investeringar eller den nya investeringens riktning ska gå. Detta har visat sig även i börsen, där det har visat en klar och tydlig nedgång för många bolag, bland annat fastighetsaktier och flygbolag.⁷²

Vad gäller bostäder så har marknaden sett en upptrend, vilket visar sig i högre säljvolymer år 2020 och 2021 som är under tiden av pandemi vi befinner oss i. Dessa säljvolymer under första kvartalet har sett en ökning på 8,1% år 2020 och 15,1% år 2021 för hela Sverige totalt sett. Detta är starkt korrelerat till att fler och fler har sålt av sina lägenheter för att flytta till ett större boende.⁷³

73Hemnet om bostadsmarknaden i mars. Hemnet 2021

71Simon Torstensson. Coronakrisen. Ekonomifakta 2021

70My Almgren & Charlotte Mörkeberg. Dagens kommersiella fastighetsmarknad, En studie av branschen och dess riskfaktorers påverkan på delmarknaderna kontor och butik i Stockholm CBD. Examensarbete Fastighet och Finans, Fastighetsekonomi grundnivå 15 HP. Kungliga Tekniska Högskolan, 2020.

(30)

5. Analys & Diskussion

I detta avsnitt kommer våra tankar och analyser att redovisas, detta genom att framhäva hur dessa olika kriser specifikt påverkat olika fastighetsområden. Bland dessa fastighetsområden är den kommersiella fastighetsmarknaden och bostadsmarknaden i fokus, då en av dessa eller båda i kombination har blivit starkt påverkade en viss kris. Detta avsnitt kommer även väva samman teorier från kapitel 3 för att bilda en diskussion som stöds av teoretiska kopplingar.

I denna analys och diskussion så har det varit väsentligt att det tidigare funnits information i rapporten som är ytterst trovärdig för att framförallt kunna bidra till både våra och andras framtida studier i ämnet, som förväntas komma.

Vi kan se en tydlig koppling till att fastighetsmarknaden starkt påverkas av flera olika faktorer, främst hur landets ekonomi går. Olika faktorer kan indirekt påverka

fastighetsmarknadens riktning, även om det inte för allmänheten ser ut så, eller kan förväntas.

Vi lever i en värld av konstant förändring, där den aktuella pandemin gör ekonomin skakig och svårt förutsägbar. Tidigare investeringar som vanligtvis varit på den mindre riskabla sidan har nu blivit mer volatila. Den svenska ekonomin har med andra ord brutit sitt mer förväntade mönster och den framtida ekonomiska välmåendet är därmed oklart.

5.1 Finanskrisen under 90-talet

Sverige under 80- och 90-talet bestod av en period med regleringar som gjorde att Sveriges ekonomi inte tog full fart som andra I-länder, däremot var detta något som skulle förändras i samband med stora avregleringar. De svenska bankerna hade hård konkurrens utifrån vilket ledde till att bankernas lönsamhet under många år hade varit låg, det var något

avregleringarna skulle assistera genom att öka bankernas frihet kring kreditgivande. Med dessa nya kredit tog bankerna fler risker för att tjäna mer pengar. Efter detta kom

kreditgivningsprocessen att ändras drastiskt för att motverka vad som hände från att uppkomma på samma sätt. Samt att vad som faktiskt var viktigt för att bli beviljad ett lån ändrades från att fokusera på tillgången som säkerhet till att se ifall återbetalningsförmågan fanns. Många kunde köpa bostäder utan att ens vara nära på att tåla en liten räntehöjning och det var många som skapade sig små förmögenheter på fastighetsmarknaden på den här tiden.

Startskotten kom 1985 när avregleringsbeslutet gick igenom och expansionsfasen påbörjade med allt större skuldsättning, samtidigt som kunskapen kring riskhantering saknades.

Alla dessa nya krediter främst på fastighetsmarknaden gjorde att både företag och

privatpersoner nyttjade alla dessa nya lånade pengar att konsumera, främst hos privatpersoner som fick se sina tillgångar stegra i pris bidrog till en bild av rikedom och förmögenhet som spädde på konsumtionen vidare. Det är helt förståeligt och något som vi också ser idag under det senaste året när främst villor och fritidshus i stora delar av sverige har stigit kraftigt i pris