Framtidsutsikter

Alla grupperna är eniga om att branschen skulle klara sig bra utan subventioner på längre sikt. En fri marknad i balans är det bästa. Men en nackdel är att i takt med att man bygger färre hyresrätter kommer det att bli svårare att få tag på en lägenhet och bostadsbristen kan därför komma att öka. Hyresgästföreningen håller med om att det hade varit bra med ökad konkurrens men de har svårt att tro att konkurrensen kommer att öka under de kommande åren.

De medverkande företagen är positiva till en marknad med ett blandat bestånd. Ägarlägenheter är något som de flesta ser som en alternativ upplåtelseform. Lägenheternas utformning har tidigare styrts av regler för att få så höga subventioner som möjligt istället för vad marknaden efterfrågar. Företagen menar att borttagandet av subventionerna ökar

möjligheten att påverka lägenheternas utformning. Storleken kommer antagligen att minska när yteffektiviteten blir allt viktigare för att hålla nere boendekostnaderna.

5 Resultat och analys

I detta avsnittet analyseras resultatet av vad som framkommit under intervjuerna. Detta kopplas ihop med syftet och frågeställningen.

Den första frågeställningen om varför bostadssubventioner har införts och hur systemet har sett ut tidigare besvaras nedan.

De statliga bostadssubventionerna har getts i form av räntebidrag, investeringsbidrag och investeringsstimulans. Subventionerna har funnits under en lång period med syfte att främja byggandet av flerbostadshus. Ett annat syfte har varit att hålla nere boendekostnaderna för att så många som möjligt ska ha råd att bo bra till rimliga kostnader.

Räntebidraget har lämnats till ny- eller ombyggnad av hyres- och bostadsrättsfastigheter för att reducera räntekostnaden. Investeringsbidraget lämnades till byggande av hyresrätter i områden med bostadsbrist och infördes den 1 augusti 2001. Målet med stöden har varit att hålla nere kostnaderna för bostadsbyggande så att produktionen skulle öka när efterfrågan på bostäder steg. Stödet har varit effektivt, speciellt på hyresrättsproduktionen. Ett annat mål har varit att utjämna skillnaderna i kapitalutgifter mellan å ena sidan hyresrätt och bostadsrätt och å andra sidan egnahem. Reglerna kring subventionerna har ständigt ändrats. Fram till 1993 beräknades räntebidraget genom att varje byggnadsdel fick ett schablonbelopp, dessa belopp summerades ihop och gavs som ett periodiskt stöd en gång om året. Systemet tog hårt på statskassan och efter hand har subventionernas storlek minskat. År 1993 började det räntebidragssystem tillämpas som har använts fram tills avvecklingen den 31 december 2006. Systemet för uträkningen grundades på ett bidragsunderlag som är en schablonberäknad byggkostnad. Beräkningen av bidraget utgick från den totala lägenhetsarean. Fastighetsägaren fick bidrag för ytor upp till 120 kvadratmeter per lägenhet. För hyres- och bostadsrätter har bidrag utgått med i princip 30 % av den schablonberäknade räntekostnaden.

Investeringsbidrag lämnades till byggande av hyresrätter i områden med bostadsbrist och infördes den 1 augusti 2001. Förutsättningen för att projektet skulle kunna få

investeringsstimulans var att det var berättigat till räntebidrag. Bidragets storlek bestämdes utifrån var i landet fastigheten byggdes och av storleken på det bidragsunderlag som användes vid beräkningen för räntebidraget. Investeringsstimulans var ett stöd för byggandet av mindre hyresbostäder och studentbostäder (högst 70 kvm).

Anledningen till att riksdagen beslutade att ta bort subventionerna var att få en fri marknad i bättre balans som styrs av utbud och efterfrågan. En annan anledning är att byggkostnaderna ska sänkas, det statliga subventionssystemet kan vara en orsak till de ständigt stigande byggpriserna.

Efter intervjuerna med företagen kan man konstatera att det råder delade meningar beroende på vems intressen som beaktas. Hyresgästföreningen verkar för hyresgästernas rätt medan byggbolagen vill ha så många beställningar och så hög vinst som möjligt. Fastighetsbolagen tänker dels på sitt eget bästa genom att få hög avkastning och dels på sina hyresgästers bästa genom att ge dem ett bra boende med hög kvalitet till rimliga kostnader. Bostadspolitikerna styr över statskassan och är med och bestämmer vart pengarna ska gå. Det är viktigt att få flera olika synvinklar för att kunna utreda hur beslutet påverkar hela branschen.

Det har länge ansetts nödvändigt att ta bort subventionerna eftersom det har varit en stor belastning för statsbudgeten, speciellt under tidigare år.

En annan faktor som de intervjuade är överens om är att subventionerna har styrt bostadshusens utformning och inte vad konsumenterna egentligen velat ha eller har råd till. Detta kan det nu bli ändring på när reglerna kring lägenheternas utformning försvinner.

Åtgärder för att få ner bygg- och boendepriserna kunde vara att locka in fler aktörer på byggmarknaden, speciellt medelstora bolag. Detta skulle bland annat kunna göras genom att underlätta köp av utländska tjänster. Eftersom marknaden för tillfället domineras av få och stora byggbolag har dessa stor möjlighet att bestämma kostnaden. Kostnadstaket hade sjunkit om konkurrensen hade varit större. En ränteökning kan bidra till att folk inte har råd att flytta lika mycket och inte är beredda att betala så mycket för sitt boende.

Att materialinköp från utlandet skulle sänka priset på byggandet är företagen eniga om. Byggnadsmaterialen är en stor del av byggkostnaderna, detta beror bland annat på att det är få producenter av material i Sverige.

Sänkningen av fastighetsskatten kompenserar inte borttagandet av bostadssubventionerna på nyproduktion de första åren. Borttagandet av subventionerna leder till att det blir en direkt merkostnad som får bäras av hyresgästen och/eller fastighetsbolaget. Hyran kommer antagligen inte bara att öka i nyproducerade lägenheter utan även lägenheter i det befintliga beståndet, eftersom kostnaden måste fördelas för att inte drabba de nya bestånden för hårt, där hyran redan är högt satt. Detta kan verka orättvist att de som redan bor i det befintliga beståndet ska betala för någon annan. Samtidigt blir det de befintliga fastigheterna som gynnas av den sänkta fastighetsskatten. Då borde egentligen hyrorna sänkas istället men detta skulle betyda att fastighetsägaren sänker värdet på sin fastighet. Detta eftersom att ju högre hyressättningen är desto högre blir avkastningen och därmed fastighetens värde.

De kommunala bostadsbolagen styr idag hyresnivån genom bruksvärdesprincipen. De kan få bättre lånevillkor och där med högre avkastning än de privata fastighetsägarna. Det pratas nu om att EU-domstolen ska begära samma lånevillkor för alla fastighetsägare, så att de privata inte blir missgynnade. Om detta går igenom kommer hyrorna i Malmö antagligen att gå upp med ca 20-30 %.

Än vet man inte hur mycket den sänkta skatten påverkar. Nybyggnationen kompenseras inte speciellt mycket av sänkt fastighetsskatt. Under de första fem åren betalade företagen/bostadsrättsföreningarna ingen fastighetsskatt för sina nyproducerade fastigheter. Därefter behövde de bara betala halv fastighetsskatt under fem år. Därmed får de ingen nytta av den sänkta fastighetsskatten de första åren.

Att undersökningen gjorts i en överhettad region är av stor betydelse för fastighetsmarknaden idag då efterfrågan på bostäder är stor och välfärdens utveckling kan försämras om byggandet minskar.

Då undersökningsområdet för uppsatsen har varit Malmö regionen är denna uppsats relevant för områden med en het marknad som är i en expansiv period och där det finns en hög efterfrågan på bostäder.

6 Slutsatser och diskussion

I rapportens avslutande del redogörs för slutsatserna som kan dras av resultatet, här besvaras också frågeställningarna. Vidare redogörs för forskarnas egna reflektioner kring uppsatsen. Här presenteras även de tankar och idéer som uppkommit under arbetets gång