I den kommande texten presenteras slutsatserna av hur nybyggnationen kan påverkas av slopandet av räntebidragen och investeringsbidragen i flerfamiljshus.
Slutsatserna som kan dras av denna undersökning är att nybyggnationen, speciellt av hyresrätter, under den närmaste tiden sannolikt kommer att påverkas i nedåtgående riktning på grund av att subventionerna tas bort. I de mindre attraktiva och de segregerade områdena, kommer denna nedgång att vara som störst då det är där det blir svårt att få lönsamhet. I de bättre områdena kan en högre hyra tas ut. I takt med att hyrorna ökar kommer det att bli svårare för låginkomsttagare, studenter och äldre att hitta en bostad till rimliga kostnader. Indikationer visar på att det kommer att byggas större andel bostadsrätter och färre hyresrätter under den närmaste tiden. Detta gör att det blir ännu svårare få tillång till en hyresbostad. Frågan är om staten hann tänka på vad följderna skulle bli innan de tog beslutet. En faktor som alla fastighetsföretagen är överens om är att det statliga subventionssystemet kan vara en orsak till de ständigt stigande byggpriserna. Byggföretagen kan ha haft detta i åtanke när de satt priserna. De låga räntekostnaderna kan även ha bidragit till att byggkostnaderna på senare år stigit. Men fastighetsföretagen tror inte att priserna kommer att sjunka nu när subventionerna tagits bort.
Redan nu syns en tendens till en minskning av nyproduktionen. Under det första kvartalet år 2007 har byggandet av flerbostadshus minskat med 20 % i jämförelse med första kvartalet år 2006, detta kan utläsas enligt SCB´s undersökning.
Om villkoren inte förändras mer de kommande åren tror aktörerna i fastighetsbranschen att marknaden hamnar i bättre balans. Detta betyder att efterfrågan på nybyggda bostäder kan komma att minska om det blir dyrare att bo i nyproduktion. Detta leder till ännu större segregation och tydligare skillnader mellan rika och fattiga. Långsiktigheten är viktig i fastighetsbranschen eftersom det är en trög marknad som tar lång tid att svara på förändringar. Förhoppningarna finns också om sänkta byggpriser som under de senast åren har skjutit i höjden. Detta beror framförallt på förändringar i efterfrågan. Hur det kommer att se ut i framtiden är svårt att säga, speciellt med den rådande överhettningen på marknaden.
Lägenheternas utformning kommer att ändras både storleksmässigt och arkitektoniskt. Storlekarna kommer att minska eftersom det blir dyrare att bygga. Regler styr inte längre lägenheternas utformning, detta kommer antagligen bidra till att boendets utformning marknadsanpassas.
I slutändan är det byggbranschen som gynnas och det blir hyresgästen som får stå för den ökade kostnaden i form av en ökad boendekostnad.
6.2 Diskussion
Arbetet har gett oss en djupare förståelse för bostadspolitiken och hur viktigt det är med en väl fungerande marknad. En lärdom som har dragits av denna uppsats är att fastighetsmarknaden är mycket beroende av utbud och efterfrågan. Utbud och efterfrågan styr till stor del byggkostnaderna och därmed boendekostnaderna.
De statliga subventionerna har haft stor betydelse för byggandet och har påverkat både var lägenheterna har byggts och hur de har utformats. Detta har varit positivt eftersom bostadsbristen har minskat i de områden där den har varit som störst men marknaden har anpassat sig efter subventionerna. Detta har också bidragit till att beroendet av bidrag och subventioner har ökat och marknaden har blivit mindre självständig. Förhoppningsvis lär marknaden sig att leva utan subventioner och byggandet och byggkostnaderna kanske börjar anpassa sig till detta.
Det som har drivit upp byggpriserna och bostadspriserna är en hög efterfrågan på en överhettad marknad. Malmö är en av Sveriges mest expansiva regioner. Inflyttningen från
Danmark men även från andra delar av Sverige har gjort att fler bostäder efterfrågas. En annan faktor som drivit upp priserna är den låga räntan, eftersom den har varit låg under en period har detta trissat upp byggpriserna och bostadspriserna.
Intervjuerna var intressanta och lärdomsfulla, dessa gav en inblick i hur det fungerar i praktiken. Under intervjuerna tillkom en hel del följdfrågor som fick belysas för att förstå hur mycket som verkligen händer till följd av att subventionerna tas bort. Sänkningen av fastighetsskatten var en parameter som uppkom en bit in i undersökningen, som från början inte hade tagits hänsyn till.
Om det skulle finnas intresse av en fördjupning inom ämnet skulle en uppföljning av byggandets utveckling ett par år efter borttagandet av subventionerna kunna vara intressant. Då har resultatet av slopandet av bostadssubventionerna blivit tydligare och man kan se hur det kommer att se ut på sikt framöver. Även en jämförelse med andra EU-länder och deras bostadsmarknader hade kunnat vara ett intressant att utforska. Arbetet har gjort att ett intresse för bostadspolitik väckts hos författarna, som är spända på att följa utvecklingen av ämnet.
Källhänvisning
Publicerade källor
Böcker
Backman, J. (1998). Rapporter och uppsatser. Lund: Studentlitteratur.
Ericson, B., Johansson, B-M. (1994). Bostadsbyggandet i ide och praktik. Lund: University Press.
Wallén, G. (1996).Vetenskapsteori och forskningsmetodik
Artiklar (idé material)
Bergström, B-M. (2006-10-18). Hyreshus hotas av slopade räntebidrag. Sydsvenskan. Uppsatser
Byggkostnaderna i Sverige -igår och imorgon, Tommy Berger, (2004)
Rapporter och utredningar
Ds 2003:6. Bostadsbyggandets hinderbana – en ESO-rapport om utvecklingen 1995-2001. Stockholm: Regeringskansliet
SOU 2002:115. Byggkostnader
Riksdagen. Civilutskottets betänkande. 2006/07:CU1
Fastighetsägarna. Fastighetsägarnas pris- och hyresbarometer 1998-2007. (2007-05-21). Fastighetsägarna. Bostadsmarknaden i Skåne år 2005 - En rapport om ombildningar från hyresrätter till bostadsrätter. (2006-02-15).
Boverket. Boverkets rapport Augusti 2003.
Boverket. Information om investeringsbidrag för byggande av hyresbostäder. (juni2004).
Elektroniska källor
Boverket. J-E Gustafsson. Räntebidrag statlig bostadsbyggnadssubvention. (2007-03-21) Pressmeddelande SCB (2007-05-21)
Muntliga källor
Byggbolag Anonymt
Fastighetsbolag
MKB, projektledare för nyproduktionen. Personlig intervju den 7/5 2007 kl. 13:00-13:45.
HSB, ansvarig för hyresrätter.
Personlig intervju den 8/5 kl. 11:00-12:00.
HSB, ansvarig för bostadsrätter.
Personlig intervju den 9/5 kl. 09:00-10:10.
Midroc, ”managing director”.
Personlig intervju 10/5 kl. 08:30-10:10.
Intresseorganisationer Hyresgästföreningen, förhandlare.
Personlig intervju 26/4 2007 mellan kl. 10:00-10:40.
Politiker Bostadspolitiker
Bilaga 1
Intervjufrågor Hyresgästföreningen och bostadspolitikern
Allmänt om bostadssubventioner
1. Tycker ni att det är bra eller dåligt att räntebidragen slopats, varför? 2. Vilka positiva respektive negativa sidor upplever ni av beslutet?
3. Tror ni att nybyggnationen av bostäder påverkas av regeringens beslut om slopandet av räntebidrag och investeringsbidrag?
4. Hur tror ni att beslutet inverkar på hyran?
5. Vem bär merkostnaden i och med slopandet av bidragen? 6. Berörs hyresregleringen av beslutet?
7. Finns det andra faktorer som ni upplever som viktiga?
Byggkostnader
8. Påverkas byggpriserna och i så fall hur?
9. Genom åren har det funnits olika subventioner och olika regler för dessa. Tror ni att detta har bidragit till att höja…..
a) Byggkostnaderna? b) Boendekostnaderna?
10. Skulle ökad konkurrens inom byggsektorn bidra till att sänka byggkostnaderna? 11. Tror ni att materialinköp från utlandet kan sänka bygg- och boendekostnaderna? 12. Om man sänker kostnaderna, vart går då vinsten?
Framtidsutsikter
13. Tror ni att bostadsmarknaden kan fungera bra på långsikt om det inte sker fler ändringar av subventionerna?
14. Tror ni att bostadsbristen kommer att öka i och med regeringens beslut?
15. Tror ni att det kommer att finnas utrymme för andra upplåtelseformer än hyresrätter och bostadsrätter?
16. Kommer lägenheternas utformning att påverkas nu när reglerna för subventionerna tas bort?
Bilaga 2
Intervjufrågor bygg- och fastighetsbolag
Allmänt om bostadssubventioner
1. Tycker ni att det är bra eller dåligt att räntebidragen slopats, varför? 2. Vilka positiva respektive negativa sidor upplever ni av beslutet?
3. Tror ni att nybyggnationen av bostäder påverkas av regeringens beslut om slopandet av räntebidrag och investeringsbidrag?
4. Hur tror ni att beslutet inverkar på hyran/avgiften? 5. Vem bär merkostnaden i och med slopandet av bidragen? 6. Hur påverkas nya bostadsrättsföreningar?
7. Hur påverkar slopandet av fastighetsskatten?
Byggkostnader
8. Påverkas byggpriserna och i så fall hur?
9. Genom åren har det funnits olika subventioner och olika regler för dessa. Tror ni att detta har bidragit till att höja…..
c) Byggkostnaderna? d) Boendekostnaderna?
10. Skulle ökad konkurrens inom byggsektorn bidra till att sänka byggkostnaderna? 11. Tror ni att materialinköp från utlandet kan sänka bygg- och boendekostnaderna? 12. Om man sänker kostnaderna, vart går då vinsten?
13. Har ni avstått från att bygga planerade hyresrätter på grund av beslutet?
Framtidsutsikter
14. Tror ni att bostadsmarknaden kan fungera bra på långsikt om det inte sker fler ändringar av subventionerna?
15. Tror ni att bostadsbristen kommer att öka i och med regeringens beslut?
16. Tror ni att det kommer att finnas utrymme för andra upplåtelseformer än hyresrätter och bostadsrätter?
17. Kommer lägenheternas utformning att påverkas nu när reglerna för subventionerna tas bort?