Examensarbete. C-uppsats inom fastighetsvetenskap
Bostadssubventionernas påverkan på
fastighetsutvecklingen
-en undersökning om hur riksdagens beslut att slopa subventionerna påverkar nybyggnationen
Louise Appelros Handledare:
Ida Nilsson Per-Olof Hallin
Förord
Vi har genom detta examensarbete fått inblick i hur slopandet av bostadssubventionerna kan påverka fastighetsbranschen. Vi har också fått djupare kunskap om ekonomin kring bostadsbyggandet.
Detta examensarbete omfattar 10 högskolepoäng och är ett avslutande arbete för utbildningen fastighetsföretagande på Malmö Högskola.
Arbetet med uppsatsen har varit lärorikt och intressant trots en del motgångar. Vi har fått värdefulla erfarenheter som vi kan få nytta av i framtiden. Vi vill med dessa förord tacka alla dem som hjälpt oss så att uppsatsen kunnat slutföras.
Vi vill tacka de företag och organisationer som tagit sig tid och ställt upp på intervjuer. Utan deras medverkan skulle uppsatsen aldrig kunnat genomföras.
Malmö 2007-05-28
Sammanfattning
Syftet med uppsatsen är att analysera hur fastighetsmarknaden kan påverkas av regeringens beslut att slopa räntebidragen och investeringsbidragen. Vi vill undersöka vilka effekterna kan bli på nyproduktionen av bostadsrätter och hyresrätter.
Uppsatsens frågeställningar är:
1. På vilka sätt kan slopandet av räntebidragen och investeringsbidragen påverka nyproduktionen av flerfamiljshus enligt olika aktörer på marknaden?
2. Varför har bostadssubventioner införts och hur har systemet sett ut tidigare?
Metoderna som har använts för genomförandet av arbetet är en explorativ metod och en kvalitativ metod.
För att ta reda på hur slopandet av bidragen kan komma att påverka nyproduktionen har intervjuer genomförts med hyresgästföreningen, byggbolag och fastighetsbolag. Syftet med att välja dessa olika aktörer har varit att få en syn på hur det påverkar hela fastighetsbranschen och alla inblandade. De områden som har berörts är aktörernas ståndpunkter till beslutet, vem som bär merkostnaden, hur byggpriserna påverkas, vad sänkningen av fastighetsskatten har för inverkan och vad de tror kommer hända i framtiden.
Andra frågan besvaras i historikavsnittet som också är en sammanfattning av hur bostadssubventionerna har sett ut fram tills idag. Utvecklingen av byggkostnaderna berörs också i kapitlet. Där utreds hur byggkostnaderna har utvecklats under de sista åren.
Regeringens syfte med bostadssubventionerna har varit att främja byggandet av flerbostadshus och att hålla nere boendekostnaderna.
Slutsatserna som har dragits av denna undersökning är att nybyggnationen sannolikt kommer att sjunka på kort sikt, speciellt byggandet av hyresrätter. På långsikt kan marknaden påverkas positivt genom att den blir friare och i bättre balans.
Abstract
- The subventions affection on the property development
This paper investigates how the government’s decision to take away the building subventions affects the property development of the right of tenancy and the tenant ownership. How this affects the building trade is also discussed.
Our questions at issue are:
1. In wich ways does the abolishment of the subventions affect the property development according to different participants on the market?
2. Why does the state use subventions and how did the system work historical?
To learn about how the government’s decision affects the property development interviews have been used. These interviews are performed with the tenants’ association, building companies and property companies. The areas that have been investigated are the participants’ opinion about the decision, who carries the additional cost, how the building prices are affected, how the reduction of the property tax affects all of this and thoughts about the future. The second question is answered in the history chapter. This chapter also summarizes the development of the building costs.
The government’s purpose with the subventions has been to help build apartments to a low cost.
The conclusion of this examination is that in the short term the property development will stop, especially the right of tenancy apartments. In the long term the market is positively affected because it will be more free and in better balance.
Innehållsförteckning
1 Inledning……….……….…6 1.1 Bakgrund………6 1.2 Syfte……….7 1.3 Frågeställning……….7 1.4 Målgrupp………7 1.5 Disposition………8 2 Metod………..………..9 2.1 Förförståelse………...9 2.2 Undersökningsobjekt/subjekt………9 2.3 Undersökningsområde………...9 2.4 Avgränsning………..102.5 Deduktiv eller induktiv metod………....10
2.6 Kvantitativ eller kvalitativ metod………..……10
2.7 Undersökningens genomförande………10 2.7.1 Primärdata………..……….…11 2.7.2 Vid intervjuer………..………..11 2.7.3 Sekundärdata……….………..12 2.8 Analys av sekundärdata……….……….13 2.9 Källkritik……….………….13 3 Historik………..………,,,………15 3.1 Bostadsbyggandets utveckling 1980-2006………..…15 3.2 Byggkostnader……….19 3.3 Boendekostnader………21 3.4 Bostadssubventioner………21 3.4.1 Räntebidrag……….…..21
3.4.2 Investeringsbidrag och investeringsstimulans ……….…………22
3.4.3 Regeringens beslut……….……….…23 3.4.4 Bostadssubventionspolitik……….………….24 4 Empiri…….……….………...25 4.1 Presentation………..……….……..……..25 4.1.1 Hyresgästföreningen……….….…25 4.1.2 Byggbolag……….………..25
4.1.3 Malmö Kommunala Bostadsbolag……….………25
4.1.4 HSB……….…..26 4.1.5 Midroc……….……….…26 4.2.6 Bostadspolitiker………..……….26 4.2 Sammanställning av intervjuerna……….……….………26 4.2.1 Hyresgästföreningen……….26 4.2.2 Byggbolaget……….28 4.2.3 MKB………..………….30 4.2.4 HSB……….………..31
4.3 Sammanfattning och jämförelse……….………...35
4.3.1 Ståndpunkter……….………35
4.3.2 Vem bär merkostnaden?...36
4.3.3 Hur påverkas byggkostnaderna?...36
4.3.4 Fastighetsskatten………..……….…37
4.3.5 Framtidsutsikter……….……….…37
5 Resultat och analys……….…….………39
6 Slutsatser och diskussion……….……….………..42
6.1 Slutsatser………42 6.2 Diskussion………..…43 Källhänvisning……….……….……….……45 Publicerade källor………..…45 Muntliga källor……….46 Bilaga 1……….……….………...47 Bilaga 2……….……….………48
1 Inledning
Detta inledande kapitel ska ge läsaren en kortfattad kännedom om vad uppsatsen kommer att handla om och beröra. Här redogörs kort om bakgrund, syfte, frågeställningar samt avgränsningar. Avslutningsvis tydliggörs uppsatsens uppbyggnad genom en disposition.
1.1 Bakgrund
Sedan 1940-talet har staten utformat bostadspolitiska åtgärder i form av subventioner, därefter har reglerna kring subventionerna ändrats i flera omgångar. I slutet av 1980-talet blev det lättare att bygga nytt på grund av en positiv inkomstutveckling och generösa statliga bidrag, detta ledde till att byggkostnaderna ökade mycket under en femårsperiod. När den ekonomiska situationen blev allt svårare i början av 1990-talet sjönk både efterfrågan och utbud av nybyggda fastigheter. När situationen sedan förändrades till det bättre under slutet av 1990- talet ökade efterfrågan på bostäder markant. Detta ledde till att priserna på bostadsrätter och småhus steg kraftigt samtidigt som det blev brist på hyresrätter och långa bostadsköer skapades. Den ökade efterfrågan bidrog till allt större krav på ökad produktion av bostäder. Produktionen ökade inte i samma takt som efterfrågan, eftersom fastighetsmarknaden inte är lika flexibel som andra marknader. För att främja bostadsbyggandet hjälpte staten till genom att subventionera byggandet av nya bostäder, speciellt i områden med bostadsbrist. Dessa subventioner utgick i form av räntebidrag och investeringsbidrag. Ju dyrare fastigheter som byggdes desto högre blev bidragen. Det har lett till att byggbolagen har kunnat hålla priserna uppe då de hela tiden haft vetskapen om att någon annan hjälper till att betala, därmed har även boendekostnaderna stigit. Subventionssystemet har ändrats ett antal gånger genom åren, detta har skapat oklarhet och dålig framförhållning i byggandet. Regeringen beslutade den 20 december 2006 att avveckla de statliga byggnadssubventionerna. Hur detta påverkar nybyggnationen är i skrivande stund svårt att säga och det är svaret på denna fråga som kommer att utredas i denna uppsats.
1.2 Syfte
Syftet med uppsatsen är att analysera hur fastighetsmarknaden kan påverkas av regeringens beslut att slopa räntebidragen och investeringsbidragen. Vi vill undersöka vilka effekterna kan bli på nyproduktionen av bostadsrätter och hyresrätter. Arbetet redogör både för positiva och negativa följder. Syftet är inte att ta reda på om beslutet är rätt eller fel utan att utreda vilka följderna kan bli. Eftersom beslutet att avskaffa subventionerna i skrivande stund togs nyligen kan vi ännu inte se något konkret resultat, därför får vi istället undersöka hur beslutet uppfattas av aktörerna på fastighetsmarknaden och ta reda på om man redan nu kan dra några slutsatser om vilka konsekvenserna kan bli.
1.3 Frågeställning
Uppsatsens frågeställningar är:
1. På vilka sätt kan slopandet av räntebidragen och investeringsbidragen påverka nyproduktionen av flerfamiljshus enligt olika aktörer på marknaden?
2. Varför har bostadssubventioner införts och hur har systemet sett ut tidigare?
1.4 Målgrupp
Denna uppsats riktar sig i första hand till studenter, fastighetsbolag och andra aktörer på fastighetsmarknaden som söker information och har ett intresse av fastighetsmarknaden och dess påverkan av slopandet av räntebidrag och investeringsbidrag. Det är många som påverkas av beslutet, alla som är med någonstans i byggprocessen och de som äger och förvaltar nybyggda fastigheter kan förväntas vara berörda av detta. De som ska eller funderar på att flytta in i nya fastigheter kanske undrar över hur hyran/avgiften påverkas. Bostadspolitiker som är med i beslutandeprocessen kan också ha ett intresse av att få reda på hur resultatet blir. Det är alltså väldigt många som någonstans kommer i kontakt med detta på ett eller annat sätt eller har ett intresse för vad som händer på marknaden.
1.5 Disposition
Kapitel 1 Inledning
Inledningsvis klargörs uppsatsens ämne, bakgrund, syfte,frågeställningar samt disposition.
Kapitel 2 Metod
I metodavsnittet redovisas först kortfattat de viktigastevetenskapliga metoder som finns till förfogande, sedan redogörs för valet av metod för uppsatsen samt tillvägagångssättet för genomförandet.
Kapitel 3 Historik
Detta kapitel redogör för bostadsbyggandets utveckling1980-2006. Här beskrivs även vad räntebidrag och investeringsbidrag innebär samt varför det används så flitigt det senaste decenniet. Här tas också bakgrunden till regeringens beslut upp.
Kapitel 4 Empiri
I empiriavsnittet anges vad som framkommit underintervjuerna.
Kapitel 5 Resultat och analys
Här tolkas och bearbetas undersökningens resultat.Kapitel 6 Slutsatser och diskussion
Slutsatserna i undersökningen, samt egna reflektioner som uppkommit under arbetets gång presenteras.
Källhänvisning
Här uppges var information och fakta hämtats ifrån.2 Metod
I detta kapitel beskrivs den metodik och de metoder som använts i framställningen av examensarbetet. Först ges en närmare förklaring till undersökningen för att ge läsaren en uppfattning om hur valet av ämne gått till, efter detta behandlas metodlära, alltså metodik ur ett vetenskapligt synsätt. Till sist redogörs för valet av metod och tillvägagångssätt i arbetet med uppsatsen.
2.1 Förförståelse
Innan uppsatsen påbörjades var kunskapen knapphändig. Kunskapen som författarna har haft sedan tidigare inhämtades från dagspressen, där det diskuterades om att en avveckling av bostadssubventionerna skulle ske. För att få en övergripande kunskap gjordes efterforskningar på Boverkets och regeringens hemsida.
2.2 Undersökningsobjekt/subjekt
Det som undersöks är hur slopandet av räntebidragen och investeringsbidragen påverkar fastighetsmarknaden. Detta är ett ämne som det inte har gjorts så många undersökningar kring tidigare.
2.3 Undersökningsområde
Valet av ämnet gjordes när regeringen beslutade att avveckla bostadssubventionerna. Författarna ansåg detta vara ett intressant och högaktuellt ämne. Valet av undersökningsområde har blivit Malmö. Detta dels för att det är detta område som forskarna har anknytning till och framförallt eftersom Malmö idag är ett av Sveriges mest expansiva områden. Det byggs mycket nytt och nya områden växer fram i snabb takt. Att det är ett högexpansivt område kan påverka uppsatsen på så sätt att detta område är mer beroende av subventioner för att fortsätta hålla byggandet på topp än vad den kanske är i mindre städer där efterfrågan inte är lika stor.
2.4 Avgränsning
Uppsatsen avgränsar sig till nyproduktion av flerfamiljshus. Geografiskt avgränsar den sig till Malmö kommun. Tidsmässigt begränsar uppsatsen sig till perioden mellan 1980-talet och fram till idag. Vi har valt att intervjua representanter från både kommunala och privata fastighetsbolag, hyresgästföreningen, en bostadspolitiker samt ett byggföretag.
2.5 Explorativ metod
Till denna forskningsrapport har den explorativa metoden använts. En explorativ metod tillämpas när det fattas kunskap i studien och används för att samla in den kunskap om området som anses nödvändig för att närmare kunna studera problemet och gå vidare i studien. Vid arbete med den explorativa metoden inhämtas så mycket kunskap som möjligt inom ett bestämt problemområde för att sedan kunna belysa problemområdet allsidigt.1
2.6 Kvantitativ eller kvalitativ metod
Den kvantitativa metoden innebär att undersökaren kan mäta sina resultat efter undersökningen i siffror. Exempel på tillvägagångssätt för att samla in data med en kvantitativ metod är enkäter, frågeformulär. Vid annat tillvägagångssätt än mätning används den kvalitativa metoden vilken innebär att en verbal analysmetod används2. Denna uppsats bygger
på den kvalitativa metoden där intervjuer resulterar i en verbal analys.
2.7 Undersökningens genomförande
I detta avsnitt förklaras vilka praktiska tillvägagångssätt som har använts för insamlandet av informationen och hur denna sedan har behandlats och analyserats.
2.7.1 Primärdata
För att besvara frågeställningen hur slopandet av bidrag och stöd påverkar nyproduktionen har intervjuer med relevanta fastighetsbolag och organisationer gjorts. Valet gjordes på ett sätt så att det skulle finnas utrymme både för kommunalt och privatägda bolag. Det var större fastighetsbolag som valdes ut med en hög produktion av bostäder. Intervjupersonerna har kontaktats antingen via telefon eller e-post och syftet med rapporten beskrevs då. Frågorna översändes via e-post inför intervjuerna, detta så att den intervjuade har haft tid att förbereda sig inför frågorna.
2.7.2 Vid intervjuer Urval
Valet av företag till intervjuerna har gjorts på grundval av att så många olika aktörer på marknaden ska få framföra sina åsikter. För att få både byggarens, förvärvarens och kundens syn på saken har byggorganisationer, fastighetsbolag, bostadspolitiker och hyresgästföreningen kontaktats. Dessa aktörer har olika intressen vilket bidrar till att ge en så bred bild som möjligt med olika synvinklar. Alla fastighetsbolag som medverkat är verksamma i Malmö. Författarna har valt att intervjua personer som är ansvariga för nyproduktionen. Antalet intervjuade företag är begränsade och detta kan ge upphov till att resultatet av undersökningen inte ger en helt omfattande bild av hur hela fastighetsbranschen påverkas.
Bortfallsanalys
Ett byggbolag som skulle ha varit med lämnade återbud precis innan intervjun och en bostadspolitiker från socialdemokraterna svarade aldrig på våra frågor trots åtskilliga påminnelser. Detta kan påverka undersökningen på så sätt att endast en sida får ge sina åsikter och detta kan göra undersökningen något vinklad. I början av arbetets gång var tanken att endast ha med ett mindre politisk inslag med den styrande regeringen, men med tiden visade det sig att det behövdes mer. Eftersom det bestämdes relativt sent i processens gång att politiska åsikter skulle ingå var det svårt att hinna leta efter ytterligare personer. Det är inte heller säkert att alla partier inom alliansen tycker samma som moderaterna, personliga åsikter kan också variera inom partiet. Hade det funnits mer tid och utrymme eller om något hade
kunnat göras annorlunda skulle alla större partier ha intervjuats för så bra politisk bild som möjligt.
Intervjufrågor
Det är viktigt att upprätta relevanta frågor till intervjuerna eftersom det är dessa som ligger till grund för utredningens resultat. Frågorna var från början väldigt grundläggande om åsikter kring beslutet. Under utredningens gång och vid de första samtalen med företagen kom andra påverkande omständigheter upp som till exempel fastighetsskatten, byggkostnader. Dessa frågor lades sedan till innan intervjuerna med företagen inträffade. Frågorna utformades på ett öppet sätt för att personen skulle kunna svara så brett som möjligt och för att väga in både ekonomiska och politiska aspekter.
Intervjuernas genomförande
Intervjuerna med hyresgästföreningen, fastighetsbolagen och byggbolaget har genomförts via ett personligt möte på den anställdes arbetsplats. Intervjun bandades. Fördelen med detta är dels att forskarna har möjlighet att koncentrera sig bättre under samtalet och dels att det blir en mer noggrann och riktig sammanställning av svaren. För att kunna citera en person krävs att citatet skrivs exakt så som personen säger. Följdfrågor har kunnat ställas för att få en så tydlig och klar bild som möjligt. Den intervjuade kan tala fritt utifrån sin egen kunskap och sitt eget ställningstagande. Om kompletteringar behövs är det enkelt att ta kontakt med intervjupersonerna igen. Bostadspolitikern svarade på frågorna via e-post, denna metod föredrogs då det inte fanns någon möjlighet för ett personligt möte.
Bearbetning av intervjuer
Efter varje intervju har svaren sammanställts och därefter analyserats. Svaren på frågorna presenteras i empiriavsnittet. Tolkningen och analysen av svaren bearbetas i resultat- och analyskapitlet.
2.7.3 Sekundärdata
Sekundärdata är insamling av information från tidigare undersökningar samt litteratur om bostadsbyggandet.
Informationen till historikavsnittet har först och främst hämtats från regeringens hemsida, eftersom detta bör vara en pålitlig källa. Där förklaras tydligt vad räntebidrag och investeringsbidrag är och vem som har rätt till dem. Vidare ges en detaljerad tolkning av beslutet att avskaffa dem och vad anledningen är att beslutet togs. För att ta reda på hur ränte- och investeringsbidrag fungerar och vilka regler som finns omkring dessa tittade författarna först och främst på Boverkets hemsida. Eftersom informationen där var väldigt kort blev det aktuellt att söka på Internet efter mer utförlig information. Boverkets årsredovisning från år 2003 användes till att beskriva reglerna och förutsättningarna som skulle vara uppfyllda för att bli berättigad till bidrag. Rapporten återgav också hur uträkningen går till för att bestämma storleken av räntebidraget. Vid sökning på Internet användes sökord som bostadssubventioner, räntesubvention, bostadsutveckling, räntebidrag och bostadsbyggande.
2.8 Analys av sekundärdata
De mest relevanta kapitlen i litteraturen valdes ut och lästes igenom, dessa användes sedan som underlag till historiken. Vid urvalet av relevant information sökte författarna efter ämnen på Internet som bostadsbyggandets utveckling, byggkostnadernas utveckling och bostadssubventionernas utveckling.
2.9 Källkritik
Vid skrivandet av en uppsats är det viktigt att kritiskt försöka bedöma källornas innehåll så att man får de källor som har relevans och väsentlighet för frågeställningen. Det krävs därför vid valet av källor att man är selektiv. Det som står i en artikel från 2003 kan exempelvis vara inaktuellt eftersom marknaden har förändrats mycket på fyra år. När man samlar information från artiklar och rapporter gäller det därför att göra en bedömning baserad på när den skrevs och vilken typ av information det rör sig om innan man bestämmer sig för att använda informationen. Denna undersökning grundar sig främst på intervjuer. En nackdel med denna metod kan vara att personerna i intervjuerna först och främst ser till sina egna intressen. Detta föranledde till att flera olika aktörer på fastighetsmarknaden kontaktades för att kunna väga dessa intressen mot varandra och urskilja på vilka olika sätt dessa aktörer påverkas. En annan nackdel med detta tillvägagångssätt kan vara det begränsade antal personer som deltagit i
undersökningen. Det är endast ett byggbolag som har intervjuats och det är inte säkert att andra byggbolag har samma åsikter. Att endast en bostadspolitiker från moderaterna har svarat på frågorna gör att endast denna sida kommer fram i utredningen, meningen var att båda blocken skulle ha möjlighet till att uttrycka sina åsikter. Detta kan påverka resultatet av undersökningen. De företag som har stor betydelse just nu för nybyggnationen i Malmö har kontaktats för att resultaten ska kunna bli så riktiga som möjligt. För att få en så tillförlitlig källa som möjligt för undersökningen har företagen tillfrågats om vem som har störst kunskap på det undersökta området, företagen har då angivit de personer som är ledande i processen vid nybyggnation.
3 Historik
Avsikten med historikavsnittet är att ge läsaren en bakgrund till byggandets och byggkostnadernas utveckling samt ge en förklaring och bakgrund till systemet med bostadssubventioner. Dessutom uppges tanken bakom regeringens beslut.
3.1 Bostadsbyggandets utveckling 1980-2006
Bostadsbyggandets omfattning har varit varierande beroende av om det har varit låg- eller högkonjunktur. Byggandet av bostäder fungerar precis som alla andra marknader, det är utbud och efterfrågan som styr. Men det finns en skillnad och det är trögheten i byggbranschen. När efterfrågan ökar tar det tid innan byggandet kommer igång. Denna tröghet och det faktum att det är svårt att på förhand veta hur efterfrågan kommer att se ut gör att det är svårt att planera för bostadsbyggandet.
I detta avsnitt följer en genomgång av hur byggandet av bostäder har sett ut från 1980-talet fram tills idag. Det kommer också att ges en redogörelse för hur byggpriserna har utvecklats under dessa år.
I slutet av 1980-talet ökade bostadsbyggandet markant. Detta berodde dels på den goda inkomstutvecklingen och dels på de generösa stöden som staten gav till byggandet. Byggnadskostnaderna ökade kraftigt från slutet av 1980-talet fram till början av 1990-talet.3 Kostnaderna ökade med hela 60 % mellan 1987-1992.
Byggandet höll i sig fram till 1991 men under första delen av 1990-talet sjönk det kraftigt. Det lägsta året var 1998 då endast 11 000 lägenheter färdigställdes i hela landet, vilket var det lägsta antalet under hela efterkrigstiden. Anledningarna till detta var att efterfrågan sjönk i samband med att den ekonomiska situationen försämrades kraftigt och att arbetslösheten steg. Dessutom steg kostnaderna i bostadssektorn. I mitten av 1990-talet vände denna negativa
utveckling, BNP steg, arbetslösheten sjönk och hushållens inkomster ökade. När räntorna började sjunka kraftigt ökade efterfrågan snabbt vilket visade sig på priserna på bostäder. Trots denna positiva utveckling hängde inte byggandet med. Detta berodde på att byggpriserna steg kraftigt i samband med att efterfrågan steg.4
Figur 3.1 Bostadsbyggandets utveckling. 5 (Det är den streckade linjen som visar antalet producerade flerbostadshus som är av intresse för denna uppsats.)
Bristande flexibilitet på utbudssidan leder till stora prisstegringar på fastigheter när efterfrågan stiger, vilket i sin tur kan bidra till prisbubblor.
Hyresregleringen är ett problem för fastighetsägarna eftersom hyran är deras enda intäkt. I Malmö steg hyrorna mellan 1998 – 2007 med 12,67 %. Kostnaderna för drift och underhåll steg under samma period med 16,49 %. Priserna på VA har stigit markant mer i Malmö kommun än i övriga Skåne. Under förra året ökade kostnaderna för fastighetsägarna med nästan 9 % medan hyrorna inte höjdes över huvudtaget.6
Figur 3.2 Fastighetsbolagens inkomst respektive kostnadsutveckling i Malmö under perioden 1998 – 20077
Detta är en bidragande orsak till att färre vill äga hyresfastigheter. Att det blir mindre attraktivt att äga hyresfastigheter kan få konsekvenser eftersom hyresrätten är en viktig upplåtelseform för att kunna matcha de ökade kraven på rörlighet på bostadsmarknaden och ge de unga som inte har råd att köpa sitt boende en chans att få en bra bostad. Människor flyttar mer idag än vad de tidigare gjorde dels eftersom den ekonomiska situationen är bättre och dels för att det blir allt vanligare att byta jobb då och då.
Precis i början av 90-talet då det byggdes på för fullt var det främst hyresrätter som producerades. Utvecklingen har på senare år bidragit till att det byggs flest äganderätter.
Figur 3.3 Nyproduktion efter upplåtelseform 1991-2004 i Sverige. 8
Något som också bidrar till att det är brist på hyresrätter är att det blir allt vanligare att omvandla hyresrätter till bostadsrätter. Det har under de senaste åren blivit mer och mer populärt att äga sitt boende. Nedanstående figur visar hur stort antal hyresrätter respektive bostadsrätter som fanns i slutet av år 2005. 9
Figur 3.4 Andelen hyresrätter respektive bostadsrätter i Malmö vid årsskiftet 2005. 10
Ombildandet till bostadsrätter har på senare år gått om antalet färdigställda lägenheter. Nedanstående figur visar hur nybyggnationen av hyresrätter respektive ombildandet av hyresrätter till bostadsrätter har utvecklats under perioden 1999 – 2004.
8 SCB och Boverket
9
Fastighetsägarna. Bostadsmarknaden i Skåne år 2005 - En rapport om ombildningar frånhyresrätter till bostadsrätter. (2006-02-15)
Figur 3.5 Antal färdigställda samt ombildade hyresrätter i Malmö kommun 2005.11
År 2005 färdigställdes 637 hyreslägenheter i flerbostadshus samtidigt som 1156 hyresrätter ombildades till bostadsrätter.
Vid millennieskiftet steg byggandet återigen och har varit stabilt sedan dess, fram tills i år när bostadssubventionerna avskaffades. Under 1:a kvartalet 2007 påbörjades 6 300 lägenheter, vilket innebär en minskning med 20 % jämfört med samma period 2006 då 7 879 lägenheter påbörjades. Minskningen beror främst på att bostadssubventionerna avskaffats för
flerbostadshus som börjar byggas efter årsskiftet. 12
11
Fastighetsägarna. Bostadsmarknaden i Skåne år 2005 - En rapport om ombildningar från
hyresrätter till bostadsrätter. (2006-02-15)
Figur 3.6 Påbörjade nya bostadslägenheter 1:a kvartalen 1995-2007 i Sverige. 13
3.2 Byggkostnader
Man kan dela upp byggkostnaderna i fyra huvudkategorier. Dessa är markkostnad, byggherrekostnad, byggkostnad och övriga kostnader. Byggkostnaden är den dominerande kostnaden, i denna ingår löner, materialkostnader och moms, dessa uppgår totalt till 70 % av den totala produktionskostnaden.
Figur 3.7 Fördelning av produktionskostnad år 2004. 14
Byggkostnaderna har stigit kraftigt det senaste decenniet, sedan mitten på 1990-talet har byggkostnaderna för flerbostadshus i Sverige stigit med närmare 50 procent. Anledningen till att byggkostnaderna har stigit kraftigt under de senaste åren beror mycket på subventionerna, men också på att kostnaderna för byggnadsmaterial har ökat.
Figur 3.8 Produktionskostnad per kvm boarea i flerbostadshus 1992-2001. 15
3.3 Boendekostnader
En viktig faktor som påverkar boendekostnaden är hur bostaden utformas. Genom att bygga yteffektivt kan man spara pengar utan att sänka kvalitén. Att bygga yteffektivt innebär att optimera byggnadens utrymme och minimera oanvändbara ytor. Storleken på övriga ytor som trapphus och gemensamhetslokaler påverkar hyran eftersom denna kostnad fördelas på varje lägenhet. Andra faktorer som påverkar boendekostnaden är byggnadsmaterial, konkurrenssituationen på byggmarknaden, markpriser och statens bostadssubventioner.
3.4 Bostadssubventioner
Statliga bostadssubventionerna har utgetts i form av räntebidrag, investeringsbidrag och investeringsstimulans. Nedan följer en redovisning av hur systemet fungerar och har sett ut historiskt sett.
15 SCB och Boverket
3.4.1 Räntebidrag
År 1993 började det räntebidragssystem tillämpas som har använts fram tills avvecklingen den 31 december 2006. Systemet infördes under det förra borgerliga regeringsinnehavet, Räntebidraget har lämnats till ny- eller ombyggnad av hyres- och bostadsrättsfastigheter för att reducera räntekostnaden. Vid ombyggnad lämnades bidraget bara till vissa typer av åtgärder. Bidraget lämnades till bostäder som var avsedda för permanent boende. Räntebidragen lämnades årligen under en obegränsad period. Innan 1993 års bostadssubventionssystem fanns ett liknande räntebidragssystem fast med en annan uppbyggnad. Det var ett komplext system där varje byggdel fick ett schablonbelopp. Detta system innebar exempelvis att det för 2-glas fönster gavs ett belopp, 3-glas fönster gavs ett annat, för 3-glasfönster gavs ett högre belopp än 2-glas eftersom detta har bättre isolering och en bättre kvalitet. På detta vis hade staten möjlighet att styra byggandets kvalitet och utformning. Då alla ville ha ett så högt belopp som möjligt byggdes bostäderna på ett sätt för att maximera bidragen. Dessa belopp summerades sedan ihop och utgick i form av ett räntebidrag. Systemet för uträkningen av räntebidrag som använts fram till den 31 december 2006 grundades på ett bidragsunderlag som är en schablonberäknad byggkostnad. Vid beräkningen av bidraget utgick man från den totala lägenhetsarean. Fastighetsägaren fick bidrag för ytor upp till 120 kvadratmeter per lägenhet. För hyres- och bostadsrätter har bidrag utgått med i princip 30 % av den schablonberäknade räntekostnaden.16 Ägare till hus och
bostadsrätter har fortfarande kvar möjligheten att dra av 30% av räntekostnaden.
Syftena med 1993 års räntebidragssystem var att:
• minska de statliga subventionerna till bostadsbyggande successivt, • få boendet att bli med räntekänsligt,
• avreglera och förenkla ett komplicerat regelverk och
• pressa ner produktionskostnaderna genom ändrade regler för beräkning av bidragsunderlaget. 17
Målet med stödet har varit att hålla nere kostnaderna för bostadsbyggande så att produktionen skulle öka när efterfrågan på bostäder steg. Stödet har varit effektivt, speciellt på hyresrättsproduktionen.18 Ett annat mål har varit att utjämna skillnaderna i kapitalutgifter mellan å ena sidan hyresrätt och bostadsrätt, å andra sidan egnahem.
Slopandet av räntebidragen är inte något nytt påfund. Målet har sedan 1993 varit att bostadssektorn ska klara sig utan statliga subventioner. Bakgrunden till detta är att det förra systemet (innan 1993) fick oönskade effekter på stadsbudgeten.
3.4.2 Investeringsbidrag och investeringsstimulans
Investeringsbidrag lämnades till byggande av hyresrätter i områden med bostadsbrist och infördes den 1 augusti 2001. Riksdagen reserverade 2,5 miljarder kronor för åren 2002-2006 och pengarna skulle bara lämnas så länge de räckte till. Bidragets storlek bestämdes utifrån var i landet fastigheten byggdes och av storleken på det bidragsunderlag som användes vid beräkningen för räntebidraget. Investeringsstimulans var ett stöd för byggandet av mindre hyresbostäder och studentbostäder (högst 70 kvm).19 Förutsättningen för att projektet skulle kunna få investeringsstimulans var att det var berättigat till räntebidrag. Båda stöden var tidsbegränsade från den 17 april 2001 till den 31 december 2006. När riksdagen i slutet av förra året skulle besluta om fortsatt användning av stöden avslogs detta förslag. Anledningen var att få en bostadsmarknad i bättre balans mellan kostnader och intäkter.
3.4.3 Regeringens beslut
Regeringen beslutade den 20 december 2006 att avveckla den statliga byggnadssubventionen för ny- och ombyggnad av bostäder med hyres- eller bostadsrätt, det så kallade räntebidraget. Beslutet innebär att ett projekt måste ha påbörjats senast den 31 december 2006 för att kunna beviljas räntebidrag och dessutom måste ansökan ha kommit in senast den 30 juni 2007. 20
18
Riksdagen. Civilutskottets betänkande. 2006/07:CU1
19
Boverket. Information om investeringsbidrag för byggande av hyresbostäder. (juni2004)
20
För de projekt som redan har beviljats räntebidrag föreslås en årlig minskning som påbörjas år 2007 med sikte på att bidraget kommer att vara försvunnet efter utgången av år 2011. Avtrappningen antas ske i något olika takt beroende på om fastigheterna betalar fastighetsskatt eller inte. Detta sker genom en koppling till fastighetens värdeår, som är ett skatterättsligt begrepp med betydelse för fastighetsskatteuttaget. Enligt nedanstående tabell blir fastighetens värdeår avgörande för hur snabbt den enskilda fastigheten fasas ut ur räntebidragssystemet.
Figur 3.9 Avtrappning av räntebidrag 2007-2012, bidragsandel angiven i procent. 21
3.4.4 Bostadssubventionspolitik
Subventionspolitiken har det senaste decenniet varit instabil. Bidragsformer av olika slag har avlöst varandra och villkoren har förändrats och blivit mer och mer specificerade. Detta har lett till att en del av produktionen har varit mer inriktad på att få ut så höga stöd som möjligt än att verkligen tillgodose efterfrågan av bostäder. Civilutskottet22 menar att beslutet sannolikt kommer att leda till att konsumenternas behov tillgodoses på ett bättre sätt om man lägger större vikt på vad de efterfrågar istället för att utgå från vilka parametrar, t ex lägenhetsstorlek och upplåtelseform, som ger högst möjliga bidrag och bygga utifrån detta. Bidragen innebär inte bara pengar som går in i produktionskassan. Man måste även tänka på de kostnader som uppkommer såsom krav på hur lägenheterna ska utformas, långa handläggningstider och i vissa fall överklagandeprocesser. En annan viktig anledning till att bidragen avskaffas är att byggsektorn kan effektivisera sina byggmetoder och förhoppningsvis sänka byggkostnaderna.23
21
4 Empiri
I detta kapitel ges en sammanställning av vad som framkommit under intervjuerna som ett underlag för kommande analys. Först presenteras de företag som medverkat följt av en sammanställning av svaren.
4.1 Presentation
Här följer en kort presentation av de organisationer, företag och politiker som har medverkat i undersökningen.
4.1.1 Hyresgästföreningen
Hyresgästföreningen har funnits i ungefär 100 år. Föreningen uppstod då hyresgästerna ofta var maktlösa inför sina hyresvärdar24. Hyresgästföreningens grundläggande mål är att ge alla
rätt till en bra bostad till rimliga kostnader. Antalet anställda hos hyresgästföreningen i Sverige uppgår till 880 och de har över en halv miljon hushåll som är medlemmar.
4.1.2 Byggbolag
Bolaget är ett av landets ledande bygg- och fastighetsutvecklingsbolag som har funnits på marknaden i nästan 20 år. De bygger och utvecklar bland annat bostäder, kommersiella fastigheter och industrilokaler.
4.1.3 Malmö Kommunala Bostadsbolag
MKB bildades den 19 november 194625. Med en 29-procentig andel av hyresmarknaden är MKB Malmös största bostadsföretag26. MKB förvaltar 21 300 lägenheter, detta gör bolaget
24 http://www.hyresgastforeningen.se/eprise/main/hgf/index.html 25 http://www.mkbfastighet.se/templates/PageStandard.aspx?id=2188 26 http://www.mkbfastighet.se/templates/PageStandard.aspx?id=2157
till Malmös största hyresvärd. Antalet anställda uppgår till 24027. Målsättningen är att producera mellan 300 och 500 nya lägenheter per år under de närmaste åren.
4.1.4 HSB
HSB som är Sveriges största bostadskooperation bildades 1923 av Hyresgästföreningen i Stockholm28. Det finns 4 200 bostadsrättsföreningar inom HSB, medlemsantalet uppgår till ca 540 000.29 HSB bygger främst bostadsrätter men också en del hyresrätter.
4.1.5 Midroc
Midroc Property Development utvecklar, bygger och förvaltar både kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter i Sverige. Midroc Property Development är en av Sveriges största fastighetsutvecklare. Företaget har sedan starten 1999 vuxit till en egen koncern inom Midroc Europe. Koncernen ägs av Mohammed Al-Amoudi. 30
Bostadspolitiker
Moderaten Ewa Thalén Finné är ledamot i civilutskottet i riksdagen, Skånes valkrets.
4.2 Sammanställning av intervjuerna
I detta avsnitt följer en sammanställning över de svar som har framkommit under intervjustudien. Frågorna är hopslagna så att de följer en röd tråd med teman som underrubriker.
4.2.1 Hyresgästföreningen
På hyresgästföreningen intervjuades förhandlingschefen. Intervjun genomfördes på hyresgästföreningens kontor på Fersens väg 9 den 26/4 2007 mellan kl. 10:00-10:40.
Ståndpunkter
Hyresgästföreningen tycker att det är dåligt att stöden tas bort. De menar att det redan var svårt att få lönsamhet på nyproduktionen av hyresrätter med bostadsbidragssystemet och när detta nu försvann vid årsskiftet kommer det att bli ännu svårare. För att det överhuvudtaget ska kunna bli lönsamt måste lägenheterna byggas i mycket hög standard och i A-lägen. Med beslutet tror hyresgästföreningen att nyproduktionen kommer att trappas ner rejält. Hyrorna i de nybyggda fastigheterna kommer troligtvis att öka med ca 20 %. Vid regimskifte kan förutsättningarna komma att ändras mycket plötsligt. Detta är negativt eftersom det är viktigt med en långsiktig och stabil marknad. En annan negativ faktor är att kvaliteten på byggandet kan försämras när pengar måste sparas. Regeringens beslut missgynnar hyresrätter gentemot andra upplåtelseformer då bostadsrättsinnehavaren och ägare av småhus har möjlighet att dra av 30 % av räntekostnaden. Tillväxten i Malmö kommer att bromsas upp vilket bland annat skulle drabba högskolan eftersom studenter får ännu svårare att finna en bostad.
Hyresgästföreningen ser inga direkt positiva sidor med att subventionerna tas bort. Det enda positiva skulle vara om staten tog bort subventionerna fullt ut på alla boendeformer och inte bara på hyresrätter. En annan positiv faktor hade varit om den teori som regeringen har om att få ökad konkurrens i byggbranschen och därmed få en sänkning av byggkostnaderna kommer att fungera. Det kommer dock antagligen ta flera år att uppnå.
Vem bär merkostnaden?
Eftersom fastighetsbolagen inte har mycket andra inkomster än vad de får in från hyresgästerna kommer det att bli de som får bära merkostnaden. Detta gäller inte bara de som flyttar in i nybyggda fastigheter utan även de som bor i befintliga bestånd. Alla hyresgästerna kommer att vara med och betala eftersom kostnaden måste fördelas inom hela fastighetsbeståndet.
Berörs hyresregleringen?
Hyresregleringen i Malmö borde inte påverkas. Hyresregleringen har fungerat bra i många år och fastighetsbolagen kan med dagens regelsystem välja att kringgå regleringen vid
nybyggnation, i alla fall under en viss tid, sedan kan hyresgästföreningen gå in och styra hyrorna.
En del privata fastighetsägare har tagit ärendet om hyresregleringen till EU eftersom de anser sig vara missgynnade av bland annat avkastningskraven. Får dessa fastighetsägare rätt kommer hyrorna i Malmö antagligen att gå upp med 20-30 %. Denna höjning kommer att gå direkt till ägarna så de får större vinst.
Påverkas byggpriserna?
Byggaren är den som tar minst risk, får inte han betalt så låter han bli att bygga. Det är utbud och efterfrågan som styr marknaden. Byggkostnaderna kommer att öka på kort sikt. Material- och arbetskraft inköp från utlandet har gjort att byggandet har blivit billigare på kort sikt men på lång sikt anpassar sig dessa producenter och arbetare till den svenska prisnivån. Materialinköp från utlandet kommer antagligen att öka nu när subventionerna har försvunnit och det blivit dyrare att bygga. När hyran höjs kan efterfrågan sjunka och i och med det kan konkurrensen på byggmarknaden öka och därmed sänka priserna. Om byggkostnaderna skulle kunna sjunka är det både fastighetsbolaget och kunden som får ta del av denna ”vinst”, byggbolaget ska inte dra nytta av det.
Framtidsutsikter
Reglerna var bättre förr, det som skulle kunna vara bra är om systemet förblir detsamma på lång sikt eftersom långsiktigheten är viktig i fastighetsbranschen, en fastighet är en investering på lång sikt. Det finns experiment om ägarlägenheter men det är svårt att tro att detta skulle fungera. Nu när subventionerna är borttagna kommer lägenheterna att kunna utformas friare. De kommer att bli mindre, kvaliteten riskerar att bli lägre och utrustningen kommer att bli enklare.
4.2.2 Byggbolaget
Den 7/5 2007 kl. 10:00-11:20 intervjuades ett byggbolag på sitt huvudkontor. Byggbolaget vill vara anonymt.
Ståndpunkter
Byggbolaget ansåg att beslutet är bra då de sparar tid eftersom administrationen kring sökandet av bidragen försvinner. Det är bra att alla flerbostadshus påverkas och inte bara nyproduktionen. För befintliga bestånd försvinner räntebidragen i form av en avtrappning. De tror inte att det blir färre beställningar, däremot blir det dyrare för beställaren att bygga utan subventioner, vilket bidrar till att boendekostnaderna ökar.
Byggbolaget ser inga speciellt negativa sidor med beslutet.
Vem bär merkostnaden?
Antagligen kommer avgiften att höjas vilket bidrar till att det blir hyresgästen som får bära merkostnaden.
Påverkas byggpriserna?
Byggkostnaderna påverkas inte av att bostadssubventionerna tas bort. Andra faktorer som påverkar byggkostnaderna är markkostnader, byggmaterial, kommunala avgifter, skatt och moms. Det är marknaden som styr hur höga priser som kan tas ut. Eftersom efterfrågan är hög blir priserna också höga. Reglerna kring subventionerna kan ha bidragit till att höja byggkostnaderna och därmed boendekostnaderna. Även de låga räntorna har bidragit till en höjning på senare år. Ökad konkurrens kan bidra till en sänkning av kostnaderna. Det är kundens betalningsvilja och betalningsförmåga som styr priset. Materialinköp från utlandet sänker byggkostnaderna. Kostnaderna för fastighetsbolagen sänks inte men däremot ökar byggbolagens vinst. Utlandsinköp bidrar till växthuseffekten genom långa transporter vilket inte stämmer överens med företagets miljöprofil. Dessutom kan andra länder ha dåliga arbetsvillkor och detta vill inte företaget stödja. Det kan vara svårt att få tag i billigt material med bra kvalitet. Vinsten för sänkta byggkostnader går till byggbolaget.
Fastighetsskattens inverkan
Något som är värt att tänka på är att det inte bara är räntebidraget som trappas ner utan även att fastighetsskatten sänks, vilket kompenserar för avskaffandet av räntebidraget. Då räntebidragen slopas minskar inkomsterna för bostadsrättsföreningar. Men eftersom
fastighetsskatten sänks samtidigt som räntebidraget fortfarande är kvar kan nya bostadsrättsföreningar gå med överskott det första året.
Framtidsutsikter
Energipriserna är en faktor som ökar boendekostnaderna. Genom att bygga effektivare och hålla nere driftskostnaderna kan boendekostnaden sänkas. Det bästa är om reglerna inte ändras mer. Alla aktörer tjänar på långsiktighet. Bostadsbristen kommer inte att öka. Andra tänkbara upplåtelseformer kan vara andelslägenheter och ägarlägenheter. Ägarlägenheter kan jämställas med obelånade bostadsrättsföreningar. När räntebidragen fanns fick man högre bidrag desto större lån man hade, vilket gjorde att obelånade bostadsrättsföreningar missgynnades. Slopandet av räntebidraget kan bidra till att denna upplåtelseform kan bli mer aktuell. Ägarlägenheter kommer antagligen att bli ett alternativ i attraktiva lägen. Ytan blir mindre för att korrigera för borttagen subvention.
4.2.3 MKB
Projektledare för nyproduktionen intervjuades på Bogalleriet Östra Rönneholmsvägen 2 den 7/5 2007 kl. 13:00-13:45.
Ståndpunkter
MKB tycker att det påverkar hyresrätten negativt. Det blir svårare att bygga eftersom avkastningen blir lägre och detta leder till att avkastningskraven måste sänkas.
Däremot är de positiva till beslutet på så sätt att de tror att det gynnar marknaden på lång sikt genom att marknaden slutar vara beroende av subventioner. Marknaden blir friare och styrs av utbud och efterfrågan.
Vem bär merkostnaden?
Det blir fastighetsägarna som får bära merkostnaderna eftersom direktavkastningen blir lägre.
Påverkas byggpriserna?
sund. Detta kan användas som ett påtryckningsmedel när marknaden svalnar, men detta kommer antagligen att ta flera år. Materialinköp från utlandet sänker bygg- och boendekostnaderna men det är en krävande process och man måste tro på det man gör. Miljöperspektivet och arbetsvillkoren för tillverkarna är faktorer som måste tas med i beräkningen. Om det går att pressa byggpriserna ska detta vara hyresgästen tillgodo.
Fastighetsskatten
Fastighetsskatten är en faktor som påverkar. MKB bygger för att främja flyttkedjorna. Sänkningen av fastighetsskatten påverkar flyttningen i negativ riktning eftersom folk får råd att bo kvar i sina hus längre. Detta leder till att det blir en inlåsningseffekt och flyttningen kan komma att stagneras.
Framtidsutsikter
En fri marknad fungerar bäst på ett naturligt sätt där alla producerar på lika villkor. Äganderätt är en tänkbar lösning som finns och fungerar bra i andra länder. Utformningen på lägenheterna har styrts mycket genom subventionerna och storleken kommer i fortsättningen att hållas nere.
4.2.4 HSB
På HSB intervjuades en person som ansvarar för bostadsrätterna och en som ansvarar för hyresrätterna. Dessa intervjuer genomfördes i Turning Torso vid olika tillfällen, den 8/5 kl. 11:00-12:00 och den 9/5 kl. 09:00-10:10.
Ståndpunkter
HSB tycker att det är positivt på lång sikt eftersom ryckigheten som det varierande bostadssubventionssystemet har skapat på marknaden minskar. Risken att hyresgästen inte får ta del av subventionerna försvinner. Tidigare har de mesta av bidragen ätits upp på vägen genom att entreprenörerna har tagit in subventionerna i sina beräkningar.
På kort sikt kommer borttagandet av bidragen att påverka boendekostnaden. Det kan jämställas med en räntehöjning på 1 %. HSB tycker att det är negativt då en intäkt försvinner. För tillfället är det inte lönsamt att producera nya hyreslägenheter, speciellt inte i perifera områden. För bostadsrätterna måste avgiften eller insatsen höjas. Hyran i hyresrätter kommer
antagligen också att höjas, men det är en förhandlingsfråga. Hyresrättsproduktionen kommer att upphöra helt för tillfället. En risk är att svårigheterna med att producera nya hyresrätter leder till att det blir ”social housing” i Sverige. Begreppet social housing innebär att det bara är låginkomsttagarna, vilka inte har råd att äga sitt boende, som bor i hyresrätter.
Vem bär merkostnaden?
Den som flyttar in bär merkostnaden. Ingen vill sänka sina lönsamhetskrav och det är en lång rad aktörer som kakan ska fördelas på. Det är dyrare att bygga i goda tider då det råder brist på resurser och material. Detta år är det fastighetsägaren som får bära merkostnaden eftersom hyresförhandlingen inför 2007 redan var avslutad när beslutet togs av regeringen. Man blir kompenserad för sänkt fastighetsskatt men inte fullt ut. Hur det påverkar hyran långsiktigt beror på hyresförhandlingen 2008.
Påverkas byggpriserna?
De borde påverkas så de blir lägre men i nuläget styrs de av den överhettade marknaden som råder. Om efterfrågan skulle minska får byggbolagen färre beställningar och måste då sänka sina priser. Priset på en bostad är beroende på hur mycket marknaden är beredd att betala. Bidragen har medfört att byggbolagen har kunnat ta mer betalt och på så vis har priserna stigit. Antagligen har byggbranschen utnyttjat bidragssystemet för att få en högre vinst. Detta har bidragit till att även boendekostnaderna har stigit. Byggpriserna skulle sannolikt drivas ner med ökad konkurrens. Branschen är liten jämfört med övriga Europa. I Sverige finns få men stora byggbolag som slukar stora delar av marknaden vilket hämmar konkurrensen. Fler medelstora företag hade behövts.
Materialinköp från utlandet sänker kostnaderna redan idag, men det är entreprenörerna som behåller vinsten. Det viktigaste är att det är bra kvalitet. Det jobbas för att det ska bli lättare att köpa byggnadsmaterial från utlandet. Det är inget större problem med att frakta varorna. Det är viktigt att materialen har bra kvalitet, att de är energieffektiva och hållbara.
Fastighetsskatten
För nyproducerade lägenheter ger den sänkta fastighetsskatten ingen kompensation eftersom nya fastigheter inte har behövt betala fastighetsskatt de första fem åren och bara halv fastighetsskatt de nästkommande fem.
Framtidsutsikter
Det bästa är om branschen och marknaden själv kan balansera sig. Om efterfrågan är konstant eller ökar kommer bostadsbristen att öka då det kommer att byggas mindre. Marknaden skulle fungera bra på långsikt med klara spelregler. Det är långa infasningstider för bidragssystem så marknaden hinner förändras innan ett fungerande system arbetats fram.
En annan upplåtelseform som kan bli aktuell är ägarlägenheter. Ett annat alternativ är ej färdigställda lägenheter där man själv får inreda med golv, kök osv. för att skapa möjlighet för fler att kunna äga sitt boende. Storleken på lägenheterna kommer antagligen att minska. Det blir allt mer viktigt att se långsiktigt på framtida underhåll, så som effektiva energisystem och bra materialkvalité när man bygger hyreslägenheter. Kvalité lönar sig i längden.
4.2.5 Midroc Property Development
På Midroc intervjuades ”managing director” på Skeppsgatan 19 den 10/5 kl. 08:30-10:10.
Ståndpunkter
Midroc anser att det är bra att bidragen försvinner. Kostnadssvinnen med bidrag är stora. Staten har satt upp alldeles för många regler och krav på lägenheternas utformning för att ge högsta möjliga bidrag. När detta försvinner kan kreativiteten istället ta plats. Midroc tycker att det är negativt att beslutet kom så plötsligt. Det sattes i verket endast två månader efter beslutet tagits. Ekonomiskt blir nybyggnationen av hyresrätter mycket svårare att få lönsamma. Detta medför att produktionen kommer att stoppas under en period. En annan negativ aspekt är att boendekostnaden kommer att höjas.
Vem bär merkostnaden?
Påverkas byggpriserna?
Byggpriserna påverkas inte direkt av att subventionerna tas bort. Byggbolagen sätter sina priser efter efterfrågan, betalningsviljan och betalningsförmågan. Under de senaste två åren har byggpriserna ökat med 50 % medan konsumentprisindex har ökat med 2 %.
Fastighetsskatten
Äldre bestånd gynnas av att fastighetsskatten sänks medan nyproducerat inte gynnas.
Framtidsutsikter
Bostadsmarknaden blir sundare på lång sikt utan bidrag. Men på kort sikt är det svårt att få ihop kalkylen. Bristen på hyresrätter ökar. I takt med att det byggs färre kommer pressen att bli större på efterfrågan. Äganderätt i flerbostadshus kan bli en alternativ upplåtelseform. När alla regler för lägenheternas utformning tas bort ökar möjligheten för kreativitet.
4.2.6 Bostadspolitiker (m)
Den intervjuade bostadspolitikern är moderat och är ledamot i civilutskottet i riksdagen. Bostadspolitikern svarade på frågorna via mail.
Ståndpunkter
Bostadspolitikern tycker att det är bra att subventionerna slopas. Subventioner snedvrider konkurrensen. Det är bra att bostadssektorn äntligen får stabila och långsiktiga spelregler. Om effektivitets- och produktivitetsutveckling i byggsektorn ska öka måste politisk ”klåfingrighet” undvikas. Slopade räntebidrag är endast en del i processen som syftar till att skapa en sund marknad. Regeringen planerar ytterligare åtgärder för bl.a. förbättrad konkurrens och PBL31-förenklingar. Negativt kan beslutet bli för dem som hoppats på bidrag till färdigprojekterade men ännu inte påbörjade projekt, detta kan påverka nybyggnationen på kort sikt. De positiva effekterna blir större i och med att marknaden får börja fungera av egen kraft utan politisk styrning och aktörerna blir mer aktiva när det gäller att pressa priser och möta efterfrågan. Bostadspolitikern tror att hyran och avgiften endast påverkas marginellt.
Vem bär merkostnaden?
Ytterst är det alltid den som hyr/köper som står för alla kostnader. Påverkas byggpriserna?
Det går ännu inte att säga men förhoppningsvis blir aktörerna mer aktiva och därigenom ökar konkurrensen och byggpriserna sjunker. Det är viktigt att se till ytterligare åtgärder, såsom PBL-förenklingar, som ska skapa marknadsmässiga villkor för byggbranschen. Bostadspolitikern tror att ändringarna av subventionerna har gjort att bygg- och därmed boendekostnaderna har ökat. Ökad konkurrens inom byggsektorn skulle bidra till sänkta byggkostnader. Materialinköp från utlandet skulle kunna sänka byggkostnaderna. Om byggkostnaderna skulle kunna sänkas skulle vinsten gå till byggherrar, fastighetsägare och, inte minst, till de boende.
Fastighetsskatten
Fastighetsskatten inverkar på beslutet att ta bort subventionerna, minskad fastighetsskatt måste vägas mot de slopade subventionerna.
Framtidsutsikter
Bostadspolitikern tror att bostadsmarknaden kommer att fungera bra på långsikt om det inte sker fler ändringar av subventionerna. Bostadsbristen kommer inte att öka. En upplåtelse som är intressant är ägarlägenheter. Lägenheternas utformning kommer att anpassas till efterfrågan.
4.3 Sammanfattning och jämförelse
I detta avsnitt sammanfattas intervjuerna och de olika grupperna ställs mot varandra. De medverkande delas in i fyra olika grupper. De olika grupperna är hyresgästföreningen, byggbolaget, fastighetsbolagen och bostadspolitikern.
4.3.1 Ståndpunkter
Hyresgästföreningen tycker inte alls att det var bra att bidragen försvinner eftersom de är på hyresgästens sida och hyresgästföreningen menar att det är den boende som får ta kostnaden.
Byggbolaget tycker att det är bra att subventionerna tas bort, de har inget att förlora på att de försvinner eftersom de ändå kan ta lika mycket betalt för att bygga.
Fastighetsbolagen tycker att det var dåligt på kort sikt eftersom det blir svårare att bygga då en intäkt försvinner. Däremot tror de att marknaden kan fungera bättre utan subventioner på lång sikt. Fastighetsbolagen tror att det kan bli en friare marknad där utbud och efterfrågan är i balans.
Bostadspolitikern tycker att det är bra att subventionerna slopas. Hon menar att subventioner snedvrider konkurrensen och att det är bra att bostadssektorn får stabila och långsiktiga spelregler.
4.3.2 Vem bär merkostnaden?
Byggbolaget och hyresgästföreningen var säkra på att det är hyresgästen som får bära hela kostnaden.
Fastighetsbolagen menar att det till en början blir fastighetsägaren. Hur det blir på längre sikt råder det delade meningar om. MKB anser att det endast blir fastighetsägarna som får ta merkostnaden genom att de måste sänka sin direktavkastning. HSB tror att det kan bli hyresgästen som får stå för den ökade kostnaden då varken byggbolagen eller fastighetsbolagen vill sänka sina lönsamhetskrav. Midroc tror att det blir både fastighetsägaren och hyresgästen som får bära merkostnaden.
Bostadspolitikern tror att det blir de som köper/hyr bostaden som får stå för alla kostnader. 4.3.3 Hur påverkas byggkostnaderna?
Ingen av grupperna som deltagit i undersökningen tror att borttagandet av subventionerna kommer att sänka byggpriserna så länge efterfrågan är så stor som den är idag. Det är efterfrågan och betalningsviljan som styr hur högt priset blir. För tillfället är det en överhettad marknad vilket bidrar till att priset är högt. Fastighetsbolagen hoppas på att efterfrågan ska minska så byggbolagen får färre beställningar och tvingas sänka sina priser. Företagen är eniga om att subventionerna tidigare kan ha bidragit till att byggkostnaderna och därmed boendekostnaden har ökat.
Materialinköp från andra länder är något företagen är överens om sänker byggkostnaderna. Alla fyra grupperna är överens om att vinsten behålls av den som köper in materialet. Hyresgästen gynnas inte och det kan till och med bli så att hyresgästen blir missgynnad om det är sämre kvalitet. Det krävs dock en hel del eftertanke när ett företag funderar på inköp från andra länder eftersom det kan innebära sämre kvalitet, men faktorer som miljö och de mänskliga resurserna måste också tas med i beräkningen. Långa transporter påverkar miljön och vissa länder har dåliga arbetsförhållanden vilket företagen inte vill stödja.
4.3.4 Fastighetsskatten
Byggbolaget menar till och med att nya flerfamiljshus som har hunnit få bidrag beviljat kan gå med vinst de första åren då de har en del av räntebidraget kvar genom avtrappningen och slipper betala fastighetsskatt.
Fastighetsbolagen håller inte med. De menar att för nyproducerade lägenheter ger den sänkta fastighetsskatten ingen kompensation de första åren. Nya fastigheter har inte behövt betala fastighetsskatt de första fem åren och bara halv fastighetsskatt de nästkommande fem.
Bostadspolitikern menar att fastighetsskatten inverkar på beslutet att ta bort subventionerna, minskad fastighetsskatt måste vägas mot de slopade subventionerna.
4.3.5 Framtidsutsikter
Alla grupperna är eniga om att branschen skulle klara sig bra utan subventioner på längre sikt. En fri marknad i balans är det bästa. Men en nackdel är att i takt med att man bygger färre hyresrätter kommer det att bli svårare att få tag på en lägenhet och bostadsbristen kan därför komma att öka. Hyresgästföreningen håller med om att det hade varit bra med ökad konkurrens men de har svårt att tro att konkurrensen kommer att öka under de kommande åren.
De medverkande företagen är positiva till en marknad med ett blandat bestånd. Ägarlägenheter är något som de flesta ser som en alternativ upplåtelseform. Lägenheternas utformning har tidigare styrts av regler för att få så höga subventioner som möjligt istället för vad marknaden efterfrågar. Företagen menar att borttagandet av subventionerna ökar
möjligheten att påverka lägenheternas utformning. Storleken kommer antagligen att minska när yteffektiviteten blir allt viktigare för att hålla nere boendekostnaderna.
5 Resultat och analys
I detta avsnittet analyseras resultatet av vad som framkommit under intervjuerna. Detta kopplas ihop med syftet och frågeställningen.
Den första frågeställningen om varför bostadssubventioner har införts och hur systemet har sett ut tidigare besvaras nedan.
De statliga bostadssubventionerna har getts i form av räntebidrag, investeringsbidrag och investeringsstimulans. Subventionerna har funnits under en lång period med syfte att främja byggandet av flerbostadshus. Ett annat syfte har varit att hålla nere boendekostnaderna för att så många som möjligt ska ha råd att bo bra till rimliga kostnader.
Räntebidraget har lämnats till ny- eller ombyggnad av hyres- och bostadsrättsfastigheter för att reducera räntekostnaden. Investeringsbidraget lämnades till byggande av hyresrätter i områden med bostadsbrist och infördes den 1 augusti 2001. Målet med stöden har varit att hålla nere kostnaderna för bostadsbyggande så att produktionen skulle öka när efterfrågan på bostäder steg. Stödet har varit effektivt, speciellt på hyresrättsproduktionen. Ett annat mål har varit att utjämna skillnaderna i kapitalutgifter mellan å ena sidan hyresrätt och bostadsrätt och å andra sidan egnahem. Reglerna kring subventionerna har ständigt ändrats. Fram till 1993 beräknades räntebidraget genom att varje byggnadsdel fick ett schablonbelopp, dessa belopp summerades ihop och gavs som ett periodiskt stöd en gång om året. Systemet tog hårt på statskassan och efter hand har subventionernas storlek minskat. År 1993 började det räntebidragssystem tillämpas som har använts fram tills avvecklingen den 31 december 2006. Systemet för uträkningen grundades på ett bidragsunderlag som är en schablonberäknad byggkostnad. Beräkningen av bidraget utgick från den totala lägenhetsarean. Fastighetsägaren fick bidrag för ytor upp till 120 kvadratmeter per lägenhet. För hyres- och bostadsrätter har bidrag utgått med i princip 30 % av den schablonberäknade räntekostnaden.
Investeringsbidrag lämnades till byggande av hyresrätter i områden med bostadsbrist och infördes den 1 augusti 2001. Förutsättningen för att projektet skulle kunna få
investeringsstimulans var att det var berättigat till räntebidrag. Bidragets storlek bestämdes utifrån var i landet fastigheten byggdes och av storleken på det bidragsunderlag som användes vid beräkningen för räntebidraget. Investeringsstimulans var ett stöd för byggandet av mindre hyresbostäder och studentbostäder (högst 70 kvm).
Anledningen till att riksdagen beslutade att ta bort subventionerna var att få en fri marknad i bättre balans som styrs av utbud och efterfrågan. En annan anledning är att byggkostnaderna ska sänkas, det statliga subventionssystemet kan vara en orsak till de ständigt stigande byggpriserna.
Efter intervjuerna med företagen kan man konstatera att det råder delade meningar beroende på vems intressen som beaktas. Hyresgästföreningen verkar för hyresgästernas rätt medan byggbolagen vill ha så många beställningar och så hög vinst som möjligt. Fastighetsbolagen tänker dels på sitt eget bästa genom att få hög avkastning och dels på sina hyresgästers bästa genom att ge dem ett bra boende med hög kvalitet till rimliga kostnader. Bostadspolitikerna styr över statskassan och är med och bestämmer vart pengarna ska gå. Det är viktigt att få flera olika synvinklar för att kunna utreda hur beslutet påverkar hela branschen.
Det har länge ansetts nödvändigt att ta bort subventionerna eftersom det har varit en stor belastning för statsbudgeten, speciellt under tidigare år.
En annan faktor som de intervjuade är överens om är att subventionerna har styrt bostadshusens utformning och inte vad konsumenterna egentligen velat ha eller har råd till. Detta kan det nu bli ändring på när reglerna kring lägenheternas utformning försvinner.
Åtgärder för att få ner bygg- och boendepriserna kunde vara att locka in fler aktörer på byggmarknaden, speciellt medelstora bolag. Detta skulle bland annat kunna göras genom att underlätta köp av utländska tjänster. Eftersom marknaden för tillfället domineras av få och stora byggbolag har dessa stor möjlighet att bestämma kostnaden. Kostnadstaket hade sjunkit om konkurrensen hade varit större. En ränteökning kan bidra till att folk inte har råd att flytta lika mycket och inte är beredda att betala så mycket för sitt boende.
Att materialinköp från utlandet skulle sänka priset på byggandet är företagen eniga om. Byggnadsmaterialen är en stor del av byggkostnaderna, detta beror bland annat på att det är få producenter av material i Sverige.
Sänkningen av fastighetsskatten kompenserar inte borttagandet av bostadssubventionerna på nyproduktion de första åren. Borttagandet av subventionerna leder till att det blir en direkt merkostnad som får bäras av hyresgästen och/eller fastighetsbolaget. Hyran kommer antagligen inte bara att öka i nyproducerade lägenheter utan även lägenheter i det befintliga beståndet, eftersom kostnaden måste fördelas för att inte drabba de nya bestånden för hårt, där hyran redan är högt satt. Detta kan verka orättvist att de som redan bor i det befintliga beståndet ska betala för någon annan. Samtidigt blir det de befintliga fastigheterna som gynnas av den sänkta fastighetsskatten. Då borde egentligen hyrorna sänkas istället men detta skulle betyda att fastighetsägaren sänker värdet på sin fastighet. Detta eftersom att ju högre hyressättningen är desto högre blir avkastningen och därmed fastighetens värde.
De kommunala bostadsbolagen styr idag hyresnivån genom bruksvärdesprincipen. De kan få bättre lånevillkor och där med högre avkastning än de privata fastighetsägarna. Det pratas nu om att EU-domstolen ska begära samma lånevillkor för alla fastighetsägare, så att de privata inte blir missgynnade. Om detta går igenom kommer hyrorna i Malmö antagligen att gå upp med ca 20-30 %.
Än vet man inte hur mycket den sänkta skatten påverkar. Nybyggnationen kompenseras inte speciellt mycket av sänkt fastighetsskatt. Under de första fem åren betalade företagen/bostadsrättsföreningarna ingen fastighetsskatt för sina nyproducerade fastigheter. Därefter behövde de bara betala halv fastighetsskatt under fem år. Därmed får de ingen nytta av den sänkta fastighetsskatten de första åren.
Att undersökningen gjorts i en överhettad region är av stor betydelse för fastighetsmarknaden idag då efterfrågan på bostäder är stor och välfärdens utveckling kan försämras om byggandet minskar.
Då undersökningsområdet för uppsatsen har varit Malmö regionen är denna uppsats relevant för områden med en het marknad som är i en expansiv period och där det finns en hög efterfrågan på bostäder.
6 Slutsatser och diskussion
I rapportens avslutande del redogörs för slutsatserna som kan dras av resultatet, här besvaras också frågeställningarna. Vidare redogörs för forskarnas egna reflektioner kring uppsatsen. Här presenteras även de tankar och idéer som uppkommit under arbetets gång
6.1 Slutsatser
I den kommande texten presenteras slutsatserna av hur nybyggnationen kan påverkas av slopandet av räntebidragen och investeringsbidragen i flerfamiljshus.
Slutsatserna som kan dras av denna undersökning är att nybyggnationen, speciellt av hyresrätter, under den närmaste tiden sannolikt kommer att påverkas i nedåtgående riktning på grund av att subventionerna tas bort. I de mindre attraktiva och de segregerade områdena, kommer denna nedgång att vara som störst då det är där det blir svårt att få lönsamhet. I de bättre områdena kan en högre hyra tas ut. I takt med att hyrorna ökar kommer det att bli svårare för låginkomsttagare, studenter och äldre att hitta en bostad till rimliga kostnader. Indikationer visar på att det kommer att byggas större andel bostadsrätter och färre hyresrätter under den närmaste tiden. Detta gör att det blir ännu svårare få tillång till en hyresbostad. Frågan är om staten hann tänka på vad följderna skulle bli innan de tog beslutet. En faktor som alla fastighetsföretagen är överens om är att det statliga subventionssystemet kan vara en orsak till de ständigt stigande byggpriserna. Byggföretagen kan ha haft detta i åtanke när de satt priserna. De låga räntekostnaderna kan även ha bidragit till att byggkostnaderna på senare år stigit. Men fastighetsföretagen tror inte att priserna kommer att sjunka nu när subventionerna tagits bort.
Redan nu syns en tendens till en minskning av nyproduktionen. Under det första kvartalet år 2007 har byggandet av flerbostadshus minskat med 20 % i jämförelse med första kvartalet år 2006, detta kan utläsas enligt SCB´s undersökning.
