Handelns utredningsinstituts fallstudie

Utanför min undersökning har jag valt att använda mig av en studie gjord av HUI för att stärka studiens data.

I en studie utförd av Handelns utredningsinstitut, HUI (1999) på 28 mellanstora kommuner (75 000-190 000 invånare) i Sverige mellan 1989-1997 analyseras vilken effekt externa köpcentra har på butiker i närområdet och i kringliggande kommuner. Studien visar att när ett externhandelsområde etableras i en kommun har cityhandeln till en början tappat omsättning och därefter återhämtat sig. Övrig handel (ej cityhandel eller externhandel) har också tappat i omsättning (Bergström, Löwlund, Nygren, 1999).

Fördjupade studier gjordes på tre av kommunerna (Kalmar, Jönköping och Borlänge) för att se hur dessa hanterat en etablering av externhandel. De kommuner som aktivt möter konkurrensen från externa köpcentrum med t ex stadsförnyelseprogram (t ex förbättrade parkeringsmöjligheter, förbättrad kollektivtrafik, uppfräschning av gator och torg, marknadsföring av staden som marknadsplats mm) klarar konkurrensen från externhandeln, vilket är studiens viktigaste resultat.

Cityhandeln har klarat sig bra och Kalmar är ett exempel på en kommun där lokala näringslivet tillsammans med kommunala politiker aktivt arbetat för att möta konkurrensen från externhandeln. Den troligaste orsaken till att cityhandeln klarat sig så bra är att man i Kalmar gjorde en uppfräschning av

komplement till den externa handeln och har på detta sätt använt sig av överspillningseffekten.

Jönköping är intressant då de initialt fick en stor omsättningsminskning i centrum, men där cityhandelns utveckling på lång sikt varit positiv tack vara samarbete mellan det lokala näringslivet och kommunala politiker. Genom förbättrad kollektivtrafik, diverse trafikomläggningar, en allmän upprustning av centrala Jönköpings gator och torg, samt en aktiv marknadsföring av Jönköping vände trenden och gjorde staden konkurrenskraftig igen. Bergström, Löwlund, Nygren (1999) anser att Kalmar och Jönköping på många sätt är föredömen för hur man ska få externhandeln och cityhandeln att samarbeta (Bergström, Löwlund, Nygren, 1999).

I Borlänge har satsningen på externhandelsområdet Kupolen inverkat negativt på cityhandeln. Här avviker staden från de i Jönköping och Kalmar.

Cityhandeln i Borlänge har under perioden minskat med 41 % medans Borlänge kommun haft en ökad omsättning på 174 %, vilken kan hänföras till externhandeln.

I studien diskuteras att Borlänge kommun borde varit mer restriktiva mot den kraftiga etableringen av externhandeln, men då hade kommunen i stort gått miste om stora inkomster. I studien anser de vidare att kommunen borde mött konkurrensen genom en aktiv stadsförnyelsepolitik. Detta för att skapa en intressant stadskärna som kunde kompletterat externhandeln, likt åtgärderna som gjorts i Kalmar och Jönköping för att hindra den negativa utvecklingen.

5. Analys

För att uppfylla studiens syfte, att beskriva effekterna av Mitt i City-projektet i Karlstad med fokus på fastighetsägarperspektivet samt undersöka om slutsatser från den amerikanska studien är giltiga i en svensk mellanstor stad kommer jag i detta kapitel att väva samman teori och empiri. Robertsons (1995) sjustegsmodell analyseras och följs av en analys av de fyra slutsatserna från den amerikanska studien och slutligen sammanfattas effekterna av Mitt i City.

5.1 Robertsons (1995) sjustegsmodell

Enligt Faulk (2006) har olika typer av politiska åtgärder resulterat i projekt som har implementerats för att återuppliva centrumen. Robertsons (1995) modell för att utvärdera om återupplivandet av en stadskärna går att applicera på denna studie över Karlstad centrum. Respektive del presenteras nedan.

5.1.1 1) Promenadvänlighet

Burayidi (2001) förklarar att de politiska åtgärderna för att utveckla centrum för fotgängare är att förbättra gångvägar, möbler (bänkar) och säkerheten. I USA stängdes gator ner och gjordes om till gångstråk, vilket endast lyckades i ett fåtal städer anser Burayidi (2001). Ser vi till de förbättringsåtgärder Karlstads politiker implementerat så finns det många som kan liknas med de som finns i Robertssons (1995) modell. Respondenterna berättar att kommunen även tagit en del av kostnaderna för att skapa ett trevligare centrum, som exempelvis en del av kostnaden för renovering av järnvägsgatan. En respondent berättar att kommunens arbete med miljön har tankar på ett bilfritt centrum, men Mitt i Citys verksamhet måste ha tillgång till sitt garage. Respondenterna menar att efter kommunens ändring av trottoaren på östra torggatan, samt bilförbudet på sena kvällar och helger har det skapats fler restauranger och en trevligare miljö.

Att gå längs samma gata två gånger, men på olika sidor gör ingenting. Men att gå en tredje gång irriterar kunderna enligt Belenger och Korgaonkar (1980). En respondent menar att Mitt i City har ändrat konsumenternas rörelsemönster i Karlstad. Respondenten menar också att en av grundstenarna i Steen & Ström är att skapa en naturlig mötesplats i sina köpcentrum. Problemet i Karlstad just nu, är dels de trafikerade vägarna, dels det stora torget och Kungsgatan som skapar en barriär för shoppinggatornas naturliga gång. Lenger och Korgaonkar (1980) säger att konsumtenterna oftast kommer tillbaka till den punkt de startade ifrån. I dagsläget ligger A-lägena i Karlstad som ett T vilket gör att kunderna endast kan gå fram och tillbaka en gång innan de tröttnar.

Respondenterna är alla överens om vad som är ett A-läge i Karlstad centrum.

När det kommer en trafikerad väg slutar också det absoluta A-läget. Detta har i sig har haft en underordnad betydelse för statskärnans attraktivitet men

stärker statskärnans fördelar. Promenadstråken är en viktig del i att styra konsumenternas rörelsemönster.

5.1.2 2) Historiskt bevarande

Listokin och Lahr (1998) menar att upprustningsprogram för historiska byggnader i USA även fått en effekt på många fastigheter runt omkring som även de rustats upp tack vare programmen. De menar också att en bra huvudgata tveklöst har en positiv inverkan på samhället. En respondent berättar att man vid bygget av Mitt i City var tvungen att spara det ”gröna huset” för dess historiska värde och arkitektur. Efter Mitt i City:s etablering renoverades 15-Huset och Duvanhuset för att ha möjlighet att konkurrera med Mitt i City.

Även andra fastigheter har renoverats, vilket jag anser är en följd av Mitt i City-etableringen, då en del av dessa är nyrenoverade hyresrätter eller kontorslokaler som nu kan ta ut högre hyra. Brueckner (2000) menar att historiska byggnader och existerande infrastruktur i city ger möjlighet att skapa nya och ovanliga kombinationer som är i stor kontrast till Kunstlers (1993) terminologi

”nowhere syndrome”. När modern arkitektur kombineras med äldre skapas en unik miljö där människor vill vara. Respondenternas resonemang går hand i hand med detta då de anser att en av styrkorna i centrum är att de olika typerna av arkitektur skapar en speciell känsla som gör att folk går runt och flanerar på ett annat sätt i statskärnan. De anser att den unika och varierade arkitekturen är en mycket viktig del i ett centrums konkurrenskraft mot externhandeln.

5.1.3 3) Inomhus shoppingcentrum

Utvecklingen av inomhusshoppingcentrum är ett annat försök att konkurrera med externhandeln. Här har vi New Albany och Jefferson som exempel. Gratz och Minz (1998) argumenterar för användningen av nuvarande styrkor och satsningar på långsiktiga investeringar. West och Orr (2003) menar att sådan utveckling (nybyggen) har en positiv överspillningseffekt och ökar kommuninvånarnas stolthet och uppmuntrar köparna att besöka andra affärer och restauranger i city. Även enligt Smith (1999) har köpcentret på Rhode Island haft en positiv inverkan på allmänhetens syn om shoppingcentrets ekonomiska fördelar och att det hjälper till att stärka lokalbefolkningens stolthet för sin kommun.

Ser vi till Mitt i City:s inverkan på Karlstad centrum så har den varit mycket positiv enligt respondenterna. De tror att kommuninvånarna är stolta över Mitt i City-gallerian. Moe & Wilke (1999) påstår att vakanta fastigheter generellt är en signal om bristande ekonomisk aktivitet. De menar också att är det stora vakanta byggnader så förknippas området med dessa. Vakanta ytor har efter Mitt i City:s etablering skapats i Duvanhuset, detta kan skapa en negativ spiral

felaktiga investeringar, svag lokal förvaltning i kombination med för höga hyror, vilket har skapat andra attraktivare alternativ för hyresgästerna. (Utländskt ägande diskuteras mer ingående i kapitel 6.5.)

5.1.4 4) Sjönära projektutveckling

Gordon (1997) visar att ett långsiktigt mål och ett samarbete mellan kommun och investerare behövs för att med framgång utveckla sjönära områden.

I Karlstad har det de senaste åren byggts mycket nytt boende och handelsytor i inre hamn nära Karlstad centrum. Och nu är det ett projekt på gång att utveckla ett helt nytt bostadsområde med diverse handelsytor vid vattnet vid Tryggviken.

Här har även kommunen varit måna om att föra projektet framåt. En del i kommunens plan för ”vision 100 000” (att inom x år uppnå 100 000 invånare) är att skapa attraktivt boende för att locka fler invånare. Att utveckla sjönära läge med boende och handel är en viktig del i deras strategi. Detta är också ett led i att utvidga Karlstads stadskärna förbi Inre hamn. Liksom Mitt i City-projektet är detta ett initiativ av företag med lokal förankring och intresse av Karlstads stads attraktivitet. En lokal förankringen skapar möjligheter till långsiktig utveckling av staden, då lokala investerare har ett känslomässigt intresse av en attraktiv stad enligt respondenterna.

5.1.5 5) Utveckling av kontor

Enligt Birsch (2002) har kontorssektorn varit en viktig del i att få affärer att etablera sig i city. De måste finnas för att serva hotell, restauranger och butiker.

Under 1980- och 1990-talet och speciellt i B- och C-lägen byggdes det mycket kontor i USA, vilket ledde till ett för stort utbud. Med tiden har många av dessa omvandlats till boende. En respondent menar att det är viktigt med tillgängligheten för kontor och att man lätt ska kunna parkera. Exempelvis så finns det en del vakanta kontorslokaler i Duvanhuset. Detta beror nog dels på en dålig lokal förankring, vilket gör det svårare att se lokala hyresgästers behov menar vissa respondenter. Sämre tillgänglighet i form av krångliga parkeringsmöjligheter är också en bidragande faktor. Detta är ofta enklare en bit utanför centrumkärnan menar respondenterna. Liknande ombyggnationer från kontorslokaler till bostäder har även skett i Karlstad på Herrhagen, som anses vara ett B-läge. En respondent menar att området är attraktivare för boende än för kontorslokaler.

5.1.6 6) Specialverksamheter

Även om många städer försöker utveckla centrum med hjälp av specialverksamheter såsom sportarenor, visar olika forskning att det inte finns

någon större positiv korrelation mellan sportarenor och ekonomisk tillväxt (Seigfreid & Zimbalist, (2000). Författarna menar däremot att om den ekonomiska påverkan inte är så stor, så skapas det mjuka värden. Exempelvis så menar Swindell och Rosentraub (1998) att idrottsarenor ökar allmänhetens stolthet över sin stad. Karlstad är förknippat med ishockeylaget Färjestad BK, som staden känner stor stolthet för enligt respondenterna. Löfbergs Lila som är ett av de mest kända företagen i Karlstad förknippas med laget och arenan har namnet Löfbergs Lila Arena. Arenan är belägen utanför staden, men stora investeringar görs för att utveckla fastigheten och skapa synergieffekter för Karlstad menar en av respondenterna. Som vi kan se i empirin så har Löfbergs Lila ägarintressen i de flesta nya projekten som skapas för att utveckla Karlstad.

5.1.7 7) Transportförbättringar

Butiksinnehavare i centrumlägen klagar ofta över att potentiella kunder inte vill gå mer än ett par kvarter till en affär och att bra parkering är ett måste för att få människor att åka till city (O’sullivan, 2003).

Parkering kan vara ett problem oavsett stadens storlek. Samlingspunkter och säkerhet är viktigare i stora städer än i små. Karlstad kommun hjälpte till att lösa finansieringsfrågan kring garaget i Mitt i City. Parkeringsplatser var ett krav från kommunen för få genomföra projektet enligt respondenterna.

Företagsekonomiska undersökningar visar att tiden du väntar på kommunala transporter är den störst avskräckande faktorn för dess användning (O’sullivan, 2003), vilket generellt kan avskräcka folk från att besöka city.

Användandet av kollektivtrafiken i Karlstad har ökat och på tre år har kunderna ökat från 3,9 miljoner till 5,1 miljoner, en ökning på 1,2 miljoner resenärer eller 31 %. Dessutom visar färska siffror att resenärerna aldrig har varit så nöjda som nu säger Sören Bergenland, chef för Karlstad buss (www.karlstadbuss.se). Även respondenterna berättar att kommunens åtgärder för att öka kollektivtrafikanvändandet har gett resultat.

5.2 Stadsupprustningsprogram

HUI:s studie (se kapitel 4.3) från 1999 behandlar de åtgärder kommunerna i studien har vidtagit för att kunna konkurrera med externhandeln. Det visade dig då att stadsupprustningsprogram, som inneburit t.ex. förbättrade parkeringsmöjligheter, förbättrad kollektivtrafik, uppfräschning av gator och torg, marknadsföring av staden som marknadsplats mm. har varit den viktigaste delen i ökad konkurrenskraft för respektive centrum. Borlänge skiljde sig från de andra kommunerna eftersom kommunen inte mötte konkurrensen med en lika aktiv stadsförnyelsepolitik.

I såväl Jönköping som Kalmar arbetade det lokala näringslivet och de kommunala politikerna tillsammans arbetat med åtgärder för att skapa en attraktivare centrumkärna. Båda kommunerna gjorde en uppfräschning av stadskärnan, vilket enligt HUI:s studie är den viktigaste orsaken till att dessa kommuners centrumhandel fortsatt kunde konkurrera med externhandeln.

5.3 Faulks fyra huvudpunkter

I den amerikanska studien kom man fram till 4 huvudpunkter. Vilka likheter och olikheter kan vi finna mellan denna studie och den gjord av Daugney Faulk i USA. Då problemformuleringen bygger på dessa 4 huvuddelar kommer jag att ha dessa som rubriker för respektive område. Jag kommer även att lägga en kategori utländskt ägande och en övrigt för att behandla den data som jag anser intressant för studien och som inte kan behandlas under någon av de andra rubrikerna.

5.3.1 Intresseorganisationernas betydelse

Den amerikanska studien visar att det är viktigt att ha en organisation som förespråkar de intressen som finns i city. Faulk (2006) som gjort den amerikanska studien berättar också om vikten av att ha en kommun som en del i att utveckla stadskärnan. Som respondenterna påpekar blev Centrum Karlstad till det bättre när kommunen gick in för att stödja organisationen. Enligt respondenterna har Centrum Karlstads arbete lönat sig och Karlstad blev år 2009 silvermedaljör i fastighetsägarnas tävling, ”Årets stadskärna”. Enligt respondenterna hade drivkrafterna bakom MIC-projektet alla kommersiella intressen av att utveckla Karlstad centrum och de var alla med i någon av intresseorganisationerna. Dessa var även företag eller resursstarka privatpersoner som med gemensamma intressen och känslomässig anknytning, vilka haft möjlighet att genomföra projektet menar vissa respondenter.

5.3.2 Kluster

I Jeffersonville använde man sig av centrumområdets fördelar (närhet och infrastuktur) och ökade klustret av restauranger och underhållning, vilket fått människor i närområdena att åka in till centrala Jeffersonville (Faulk 2006).

Respondenterna anser att de senaste 2-3 åren har det kommit fler restauranger och pubar på andra sidan Östra torggatan och Kungsgatan, vilket de säger antagligen är en följd av ombyggnad av trottoarer och ett infört bilförbud längs Östra torggatan nattetid. Rimligtvis bör även förbättringen av kollektivtrafiken haft inverkan. Transportförbättringar, i form av bussförbindelser mellan

”nöjesklustret” och Löfbergs Lila Arena är ett sådant exempel.

Kommunens tillstånd för uteserveringar är en viktig del i klustrets utveckling, varför kommunens inställning och agerande är avgörande för en stadskärnas utveckling menar vissa respondenter. Respondenterna hävdar att Mitt i Citys etablering har skapat fler restauranger och pubar, vilket får ses som en av de överspillningseffekter som Mitt i City har skapat. Mitt i City är en viktig del i att skapa en komplett produkt för konsumenterna i stadskärnan. Med produkt menas ett ställe där människor vill spendera tid och pengar säger en respondent.

Efter en shoppingtur i gallerian är det enkelt för konsumenten att gå till nöjes/restaurangklustret för avkoppling menar vissa respondenter. De olika affärsverksamheterna har tillsammans skapat en produkt som gör det lätt för konsumenten att spendera längre tid i centrum menar en del av respondenterna.

5.3.3 Motor för renoveringar

Återskapandet av en stadskärna är ofta en lång process och sker i många fall för en byggnad i taget. När en byggnad renoveras blir det ofta en motor för en renovering av andra byggnader (Cavanaugh, 2002). Respondenterna menar att det skett renoveringar efter etableringen av Mitt i City. De säger att som granne vill man inte skämmas. En stor renovering har utförts på 15-huset, vilket vissa respondenter menar beror på att de stora kedjorna H&M och Lindex satte press på fastighetsägaren, för att konkurrera med Mitt i City. Den renoveringen har fått bra respons, nytt fräscht, öppnare, ljusare och H&M har fått de ytor de behöver och de menar att detta har skapat en mer positiv syn på centrum. Även Duvanhuset har gjort en renovering och sen är även Stadiumfasaden på Drottninggatan uppfräschad och Åhlenshuset har gjort om hela sin entré och trottoaren utanför. Detta är renoveringar som skett på andra kringliggande fastigheter med Mitt i Citys etablering som motor menar respondenterna.

5.3.4 Tid och pengar

Enligt Faulk (2006) är förändringen av outnyttjade fastigheter olika för varje stad. Men målet ska vara att skapa ett karaktäristiskt centrum där människor vill spendera tid och pengar. Det är även viktigt att projektet ska följa behoven i samhället. Det var det just oklar målsättning som var anledningen till att det tog så lång tid innan fastigheten togs till vara och MIC-gruppen tog över menar en repsondent. När de köpte fastigheten fanns en klar målsättning, att återigen skapa en attraktiv handel i Karlstad centrum.

Enligt Ljungqvist (2002) förknippas handeln ofta med någonting positivt och fler butiker, samt fler människor som är ute och shoppar förstärker det positiva.

Butikerna i Karlstad centrums gemensamma marknadsföring ”100 butiker söndagsöppet” stärker detta. Ett 50tal extra butiker i centrum resulterar självklart i

det tidigare var parkering har det nu bildats ett shoppingcentrum med närmare 6 miljoner besökare årligen och 72 bostadsrätter, vilket visar att människor spenderar mer tid i centrumkärnan. Även handelns omsättning i centrala Karlstad ökade med närmare 30 % mellan 2005 och 2007 berättar vissa respondenter.

5.4 Sammanfattning av effekterna av MIC

Gratz och Minz (1998) argumenterar att man istället för stora köpcentrum ska satsa på nuvarande styrkor och långsiktiga investeringar, medans West och Orr (2003) menar att sådan utveckling (nybyggen) har en positiv överspillningseffekt och ökar kommuninvånarnas stolthet och uppmuntrar köparna att besöka andra affärer och restauranger i city. Förutsättningen för MIC-projektet var att Domus K-märkta byggnad brann ner och skapade möjlighet till nybyggnation av ett helt nytt kvarter i centrala Karlstad. Smith (1999) menar att en undersökning gjord i ett nybyggt köpcentrum i Providence, Rhode Island visar att köpcentret haft en positiv inverkan på allmänhetens syn på stadskärnan och hjälpt till att stärka lokalbefolkningens stolthet för sin kommun. När Mitt i City kom, så upplevde man (kommuninvånarna) det som ett stort och viktigt tillskott säger respondenterna. Att Mitt i City blev årets galleria 2006 är någonting att vara stolt över menar respondenterna.

Enligt respondenterna så har Mitt i Citys etablering skapat en ökad trafik av människor som ger möjlighet att utveckla kringtjänsterna i centrumkärnan, som handel, restauranger och krogar. Då man nu har hyresgäster som kan betala helt andra hyror än tidigare, gör det att fastighetsägandet blir intressantare, samtidigt som de ökade hyresnivåerna gör att Karlstad helt plötsligt tål tuffare investeringskalkyler menar en respondent.

Mitt i City blev en motor som gjorde detta möjligt. Ser man detta ur en fastighetsägares perspektiv kan man ta höjd för att detta skapade en högre efterfråga på boende och kommersiella fastigheter i centrum vilket skapar Högre fastighetsvärden.

6. Avslutande diskussion och förslag till fortsatt forskning

Syftet med studien är att beskriva effekterna av Mitt i City-projektet i Karlstad med fokus på fastighetsägarperspektivet samt undersöka om slutsatser från den amerikanska studien är giltiga i Karlstad. Som vi kan se i analysen gäller slutsatserna från den amerikanska studien även i Karlstad. En diskussion kring dessa slutsatser förs i detta avslutande kapitel och förslag till fortsatt forskning ges.

6.1 Har intresseorganisationer varit en nyckelfaktor för utvecklingen?

Intresseorganisationer har, liksom i den amerikanska studien, varit en nyckelfaktor för att Karlstad centrum på ett lyckat vis återupprustats. Min studie visar att det är viktigt att alla delar i samhället drar åt samma håll och har ett intresse av en samhällsutveckling och inte bara ser till avkastningen. Många av respondenterna har enade åsikter om att ett utländskt ägande av fastigheter kräver större kunskap och engagemang som exempelvis köpcentrum. Vi kan enkelt se skillnaden då de utländska aktörerna har många lokaler tomma.

Undantaget är 15-huset som dels gjort en renovering och dels har två av de

Undantaget är 15-huset som dels gjort en renovering och dels har två av de