Den tredje frågeställningen i den här uppsatsen var att IAS 40 inte har någon effekt i lågkonjunktur. Svaret på frågan har blivit relativt tydlig i känslighetsanalysen. Det har en påverkan genom uppskrivningar/nedskrivningar av fastigheter vilket ger en antingen mer positiv eller mer negativ ekonomisk bild av företaget för investerare och andra externa parter. Det är självklart inget generellt att den här bilden är positiv för alla företag och alla marknader som vi kan se i kapitel 3.2. Att det hjälper företagen i dagens rådande läge, beror sannolikt på att världsekonomin befinner sig i en återhämtningsfas och det gäller även fastighetsmarknaden där fastighetspriserna stiger genom att tex mer kontorsyta efterfrågas då länder och företag åter visar på ekonomisk tillväxt.
Att de brittiska företagen istället tvingas skriva ner värdet på sina fastigheter beror troligtvis på att den brittiska ekonomin inte har börjat återhämta sig i den takt som resten av Europa. Detta beror på stora statsfinansiella underskott som regeringen försöker råda bot på genom stora nedskärningar i bland annat välfärd, som i sin tur genererar sämre konsumtion och tillväxt. Till exempel visade Storbritannien så sent som andra kvartalet i år upp BNP tillväxt på enbart 0,2% (Office of National Statistics, 2011). Det skall jämföras med Spanien som har extremt dåliga statsfinanser och har samma BNP tillväxt på 0,2% (The Associated Press, 2011). Sverige var ett av Europas starkaste länder kvartal två och hade en tillväxt på 5,3 % under den här perioden. (SCB, 2011). Det tycks finnas ett samband mellan BNP tillväxt och värdeförändringar då svenska företag ligger högt när det gäller påverkan av uppskrivningar av fastigheter. Det skulle vara ett intressant område för andra att forska vidare på och se om ett sådant samband kan konstateras.
Det verkar helt enkelt som att IAS 40 ger en positiv ekonomisk effekt om landet i fråga är på väg ut ur en recession och in i en period av tillväxt, men är en extra negativ faktor om ekonomin precis har kommit in i en lågkonjunktur. Med det sagt bör IAS 40 inte vara någon större faktor under perioder av stabil tillväxt, men i ytterligheter såsom stark tillväxt eller recession/depression påverkas resultaten avsevärt.
6
Slutsats
Den här studien har behandlat en övergripande analys av den ekonomiska ställningen hos fastighetsbolag i Europa. De 22 undersökta bolagen har genomgått nyckeltals- analys samt en känslighetsanalys på räntetäckningsgrad med två olika oberoende va- riabler. Jag hade fyra frågeställningar som uppsatsen skulle ge svar på. Dessa var:
Frågeställning 1: Hur har företagens resultat respektive nyckeltal påverkats av orealiserade vinster/förluster?
Svaret på den frågan är komplex men det förefaller uppenbart att IAS 40 har haft en stor effekt på nyckeltal som vinsttillväxt, då den har varit 169% i genomsnitt med värdeförändringar och enbart 67% utan. Även i nyckeltalet soliditet verkar det ha spelat en viss roll, även om jag förväntade mig lägre soliditet på grund av att de to- tala tillgångarna har ökat i och med värdeförändringar och det egna kapitalet varit detsamma om inte nyemissioner och fondemissioner genomförts. Det visade sig dock att dessa typer av emissioner hade genomförts och 20 av 22 visade på ett större antal tillgängliga aktier 2010 än 2004 samt ett ökat eget kapital vilket tyder på detta. Det finns ett antal okända faktorer, men faktum kvarstår att IAS har haft en påverkan.
Frågeställning 2: Hur väl klarar företagen en känslighetsanalys med beroende variabeln räntetäckningsgrad och de oberoende variablerna hyresintäkter samt räntekostnader? Vad finns det för geografiska skillnader mellan företagen i studien i fråga om betalningsförmåga?
De genomsnittliga resultaten för detta test visade på stark räntetäckningsgrad från de flesta företag i studien, där de högsta låg på runt 3. Det finns dock skäl till oro då samtliga hade hög uthyrningsgrad och lägre hyresintäkter visade på en markant sjun- kande räntetäckningsgrad. Därmed bör bolagen vara försiktiga med nybyggnationer under oroliga ekonomiska tider. Genomsnittet med värdeförändringar blev från 1,15 (3% höjda räntekostnader) som högst och ner till 0,66 (15% lägre hyresintäkter) som lägst. Dock var det markanta skillnader utan värdeförändringar då Test 1 hade ett ge- nomsnitt på 0,58 och Test 2 hade ett resultat på 0,15. Om företagen ligger under 1 i räntetäckningsgrad betyder det att de inte kan möta sina kortsiktiga betalningar utan externt kapital. Då är 0,15 en mycket oroande siffra eftersom fastighetsbolag redan har höga kostnader för lån. Enligt standarden att ett företag skall ha en räntetäck-
ningsgrad över ett så misslyckas företagen i känslighetsanalysen, framförallt utan orealiserade vinster. Det skiljer ganska mycket mellan de geografiska områden i top- pen som snittar runt 1 och 0,5, jämfört med de i botten som har en negativ räntetäck- ningsgrad. Dock drabbas de i botten av var sitt bolag som underpresterar väldigt mycket, nämligen Italien och Tyskland som annars hade legat på plus. Det hade fort- farande skiljt tillräckligt mycket för att vi ska kunna fastslå att det finns skillnader. Det beror sannolikt på nationalekonomiska faktorer. Men eftersom fastighetspriserna bestäms till stor del av skick och läge är det inte konstigt att det finns skillnader, då de olika bolagen opererar i olika städer och länder med olika efterfrågan på fastighet- er av diverse slag.
Frågeställning 3: Hur kommer fastighetsbolagen påverkas av IAS 40 i en eventu- ell lågkonjunktur?
IAS 40 är positivt som vi kan se i nyckeltalsanalysen när ekonomin är i en återhämt- ningsfas som den var under 2010. När BNP går kraftigt uppåt ökar efterfrågan på alla varor och självklart gäller det även kontorslokaler och butikslokaler. Därmed ökar även priserna på fastigheterna. Dock är det dåligt i början av en lågkonjunktur av precis samma skäl, men med den motsatta anledningen. I en stabil marknad bör det dock inte spela någon större roll då fastighetspriserna bör vara någorlunda stabila.