ende variablerna hyresintäkter samt räntekostnader?
Känslighetsanalysen visar att företagen i Europa ligger runt 1 i räntetäckningsgrad vid normala förhållanden. Tabellerna i kapitel 4.6 visar att fastighetsbolagen ijämförelse rakt av kan dock inte göras eftersom stegen i analysen är olika mellan testerna. Vid en jämförelse är det mycket små skillnader hos de flesta företag i steg ett och två mellan lägre hyresintäkter och högre räntekostnader, dock finns det undantag som gör att räntetäckningsgraden i test 2 är lägre i genomsnitt. Några exempel är Immobel, Prelios och Jeudan. Resultatet förklaras av att den procentuella nedgången i hyresintäkter är större än sin respektive uppgång av räntekostnader i reella termer. Därmed är en sämre hyresmarknad en större fara för företagen än stigande räntor som är lättare att förutse. Att räntehöjningar och räntesänkningar är lättare att förutse beror på den penningpolitik som bedrivs i alla europeiska länder. Penningpolitiken går ut på att sänka räntorna vid låg tillväxt/låg inflation eller höja räntorna vid hög inflation/hög tillväxt som gör att ekonomin riskerar att överhettas. Detta samband kan tydligt ses i kapitel 3.6. Av resultaten att döma är företagen inom kommersiella fastigheter väl rustade mot räntehöjningar, dock finns det brister vid fallande hyresintäkter.
Vid hyresintäkter minus 15 % är genomsnittliga räntetäckningsgraden enbart 0,66 efter avrundning till två decimaler. Det innebär att de precis kan betala lite mer än hälften av räntekostnaderna utan att tillföra nytt kapital och det är något som bör förbättras för att förhindra insolvens. De företagen med bäst förutsättningar i en ”double dip” recession är Castellum, Corio och Fabege. Alla med en räntetäckningsgrad över 2. Det indikerar en mycket stark motståndskraft. De med särklass störst risk är istället Tyska Windsor och Italienska Prelios. Med en negativ räntetäckningsgrad över minus 3. Dessa företag är i starkt behov av nytt kapital frigörs så de kan betala sina kortsiktiga skulder. Enligt Carlssons riktlinjer för räntetäckningsgrad så är resultatet mycket lågt. Vid en soliditet på ca 35%, som är genomsnittet för bolagen i studien, så bör ränteteckningsgraden ligga mellan 4 -5 (Carlsson, 2004).
De resultat som precis presenterades gällde inklusive värdeförändringar. I det svåraste testet utan värdeförändringar blir resultaten avsevärt sämre för vissa medan andras resultat blir bättre. Genomsnittet för de olika scenarierna är istället följande. Med den oberoende variabeln räntekostnader så blir resultatet 0,58 i räntetäckningsgrad medans det blir 0,15 i räntetäckningsgrad med den oberoende variabeln hyresintäkter.
Här kan vi tydligt se att företagen kan dra nytta av värdeförändringarna. Det kan i vissa fall bli en typ av periodiseringsfond som de kan utnyttja vid ett överraskande dåligt resultat om det inte noga regleras. Det finns en sådan risk eftersom många fastigheter är fel värderade och det är omöjligt att veta om det är medvetet eller ej från företagens sida. I England har detta redan undersökts genom Dietrich, Harris och Muller 1999, se kapitel 3.8. De som haft minst påverkan av regeländringen är Immobel, Silic och VBI Vermögen. Ett bolag som istället har dragit mest nytta av reglerna är i särklass Prelios, vars räntetäckningsgrad faller med hela 407%. Det finns dock även vinnare om man bortser från värdeförändringarna och dessa är Helical Bar Plc och Minerca Plc, som istället får en stärkt räntetäckningsgrad med över 250%. Även här så ser vi att test 2 är mycket svårare för bolagen att klara än test 1. Det beror sannolikt på att de flesta av företagen som vi såg i nyckeltalsanalysen har hög soliditet och påverkas inte i samma grad som tidigare av högre räntor, då soliditeten var betydligt lägre än genomsnittet i den här studien på 35%. Sammantaget så har IAS 40 en stor påverkan på hur stor räntetäckningsgrad ett företag har i empirin. Det finns flera svaga företag i studien och en förarändrad kapitalstruktur med mer eget kapital vore att föredra. På det viset så kan företagen närma sig målet på räntetäckningsgrad på runt 3 -4.(Carlsson, 2004)
5.2.1 Vad finns det för geografiska skillnader mellan företagen i studien i fråga om betalningsförmåga?
Den fjärde frågeställningen var ”finns det geografiska skillnader mellan företagen i studien i fråga om betalningsförmåga?”. Regionerna som undersökts är Benelux, Frankrike, Italien, Skandinavien, Storbritannien Tyskland. Resultatet blev följande:
Här kan vi se att bolagen i Benelux-regionen visar på den starkaste kortsiktiga betal- ningsförmågan bland företagen i studien. Tyskland visar istället på den svagaste, men
Rangordning Företag
Genomsnittlig
Räntäteckningsgrad Geografisk Region
1 Corio 3,0712 Benelux
2 Castellum 2,7085 Skandinavien
3 Fabege 2,6457 Skandinavien
4 Fonciere Des Regions 2,1036 Frankrike 5 CLS Holdings 1,9553 Storbritannien 6 Klepierre 1,9024 Frankrike 7 Eurocommerocial 1,8608 Benelux 8 Sponda 1,5855 Skandinavien 9 Minerva Plc 1,1045 Storbritannien 10 Immobel 1,0250 Benelux 11 Kungsleden 0,8562 Skandinavien 12 Silic 0,7028 Frankrike
13 VBI Vermögen 0,6983 Tyskland
14 Helical Bar Plc 0,6858 Storbritannien
15 Gruppo IGD 0,6616 Italien
16 NSI 0,6121 Benelux 17 Citycon 0,5161 Skandinavien 18 Benistabili 0,4676 Italien 19 Jeudan 0,2625 Skandinavien 20 IVG -0,1406 Tyskland 21 Prelios -3,1177 Italien 22 Windsor -3,2832 Tyskland
Ranking Geografisk Region
Genomsnittlig Ränteteckningsgrad 1 Benelux 1,6423 2 Frankrike 1,5696 3 Skandinavien 1,4291 4 Storbritannien 1,2485 5 Italien -0,6628 6 Tyskland -0,9085
det beror i stor grad på att de specifika företagen från Tyskland hade ett dåligt år un- der 2010 resultatmässigt. Dessa resultat speglas väldigt mycket av vilka företag som var med i studien och hur de lyckades under 2010. Dock visar resultaten ändå att Be- nelux, Frankrike och Skandinaviens fastighetsbolag är avsevärt starkare finansiellt än sina motsvarigheter i Italien och Tyskland. Att Tyskland placerar sig på sista plats är förvånande med tanke på hur stark den tyska ekonomin för tillfället är. Dock ser vi en förklaring till detta då Windsor drar ner resultatet betänkligt. Detta problem att ett enskilt företag har en sådan stor resultat påverkan ser vi även på Italiens resultat i studien , då Prelios agerar sänke med en negativ räntetäckningsgrad på 3. I och med dessa resultat kan vi konstatera att det finns skillnader även om det hade varit fördel- aktigt att ha fler bolag med i studien för att få ett resultat som speglar hela fastighets- branschen i respektive geografiskt område. Sannolikt är den nationella ekonomin och antalet bolag i respektive land de avgörande faktorerna för hur resultaten blev i den här frågeställningen. Det finns även en ytterliggare viktig förklaring till skillnaderna och det är betydelsen var fastigheterna är belägna. Skulle företagen välja att använda ortsprismetoden(kapitel 3.6) vilket är en vanlig metod så bygger själva värderingen på vad andra fastigheter i samma skick sålts för i samma område. Eftersom företagen opererar i olika länder och olika städer så är det logiskt att det finns skillnader.