6. Alingsåshem
6.1. Brogården
6.2.2. Hyresintäkter
Brogården är ett lamellhusområde som består av 16 huskroppar. Tre av husen, D, E, F, är färdigrenoverade och ett fjärde, hus B, är klart inom en snar framtid.
Författarna intresse grundas i fokusering på hyresintäkterna efter genomförd renovering och därav har författarna valt att använda de färdigrenoverade husen som grund i rapportskrivningen. Nedan följer en sammanställning av hyresintäkterna som genereras av ovanstående.
En sammanställning av hyrorna i de nyrenoverade husen B, D, E och F.
Hyresinstäkter, Brogården Hus B,D,E,F
Månatlig hyresintäkt 376 572 kr
Årlig hyresintäkt 4 518 864 kr
Uthyrningsbar yta 4628 m2
Genomsnittlig hyresintäkt per m2 och år
976,4 kr/m2 och år
Figur 7: Hyresintäkter för Brogården (Alingsåshem, dokumentundersökning).
En utförlig rapportering kring hyresintäkterna finns i Bilaga 2.
54 6.2.3. Drift
Enligt beräkningar kommer energiförbrukningen i det ombyggda Brogården mer än halveras, från dagens 177 kWh/m2,år, till 65 kWh/m2,år (hushållsel exkluderat). Beräkningen bygger på att energiförbrukningen för uppvärmning minskas från 115 kWh/m2,år till 27 kWh/m2,år, att varmvattenförbrukningen minskas från 42 kWh/m2, år till 25 kWh/m2,år, samt att förbrukningen av fastighetsel minskas från 20 till 13 kWh/m2,år, berättar Ing-Marie Odegren.
Beräkningarna är uppskattningar av utfallet av den slutliga energiförbrukningen. Det skall dock tilläggas att Ulla Janson, doktorand på Lunds Tekniska Högskola, samt ansvarig för utvärderingen av mätresultaten på Brogården, säger att den slutliga förbrukningen inte kommer att överstiga den beräknade, men att siffrorna ännu inte är tillgängliga pga. att mätresultaten måste graddagskorrigeras och det slutliga resultatet kommer meddelas tidigast sommaren 2010.
Minskning av energiförbrukning som inte är kopplad till byggnadstekniska åtgärder grundas, enligt Ulla Janson, i att varje lägenhet har försetts med individuell mätning av varmvattenförbrukning och elanvändning. Janson menar på att resultatet speglar hyresgästernas ekonomiska och sociala incitament i att spara på den egna energiförbrukningen. Besparingar av fastighetsel beror, enligt Ing-Marie Odegren, på att Alingsåshem valt att använda LED-belysning i samtliga trappuppgångar samt energieffektiv utrustning i tvättstugor mm.
Då både uppvärmning av varmvatten, samt uppvärmning i den mån hyresgästen vill ha varmare inneklimat än 22ºC, ligger som en extern kostnad för den boende kommer inte dessa medräknas i kalkylen. Anledningen är att kostnaderna inte återspeglas i Brogårdens hyressättning, då de ligger på brukaren. Skillnaden mellan passivhusteknik och konventionell metod kommer således få en mer rättvisande bild. Den enda driftkostnaden som kommer beräknas är fastighetselen, dvs. kostnaden för FTX-aggregat, belysning i trappuppgångar, hissar etc.
55 Drift, Brogården
Total fastighetsel 2009 55,7 MWh
Fastighetsel per m2 13,0 kWh/m2
Genomsnittligt elpris* (SCB, 1) 0,88 kr/kWh
Kostnad fastighetsel per år 48 459 kr
Figur 8: Driftkostnader för Brogården (Alingsåshem, dokumentundersökning).
* Priset är inkl. elnätpris, moms och skatt.
Den genomsnittliga driftkostnaden per m2 är 10,5 kr.
Innan renoveringen var driftnettot på Brogården 329 kr/m2,år. Samtidigt hade området då en kvarvarande livslängd, om inga renoveringsåtgärder hade vidtagits, på femton år. Det medför att det tidigare driftnettot blir en alternativkostnad mot investeringen, och måste beräknas som en negativ post i nuvärdesberäkningen.
6.2.4. Underhåll
Alingsåshem tillämpar traditionellt schablonmässiga underhållsplaner, berättar Ing-Marie Odegren. SABO, Sveriges allmännyttiga branschorganisation, ger ut nyckeltal för underhållsplanering, vilka Alingsåshem följer då de skall göra kostnadsplaneringar in i framtiden. Nyckeltalen innefattar både material-, arbets- och övriga kostnader gällande exempelvis ommålning, nyläggning av golv, fasadunderhåll etc.
Då Brogården som område är under ombyggnad, och endast ett fåtal hus är färdiga har ingen genomgående underhållsplan ännu gjorts. Följande plan är således, utifrån SABO:s nyckeltal, sammansatt av författarna efter noga övervägande (pris är för material, arbete samt inkl. moms):
56 Underhåll över 60 år, Brogården
Målning 9 280 800 kr
Golv 2 883 244 kr
Dörrar 1 696 200 kr
Utvändigt* 4 657 160 kr
Sanitet 5 480 800kr
Ventilation/värme 7 571 600 kr
Vitvaror 2 209 680 kr
Övrigt 1 909 080 kr
Summa underhållskostnader 32 617 604 kr
Figur 9: Underhållskostnader för Brogården (Alingsåshem, dokumentundersökning).
För specificering av de olika posterna, se Bilaga 3.
*Observera att keramikplattorna som bekläder Brogården har en livslängd på över 60 år och är behandlade för att minimera algpåväxt.
6.2.5. Livslängd och restvärde
Skanskas projektledare på Brogården, Martin Jorlöv, uppskattar den fysiska livslängden för de nyrenoverade husen på Brogården till någonstans mellan 50- 70 år. Författarna har därav valt att ange den fysiska livslängden till 60 år. Den ekonomiska livslängden är satt till 50 år, dvs. en årlig avskrivning med 2 %.
Restvärdet väljer författarna att försumma då det ej går att noggrant avgöra vad det kommer vara, samt om det görs för båda projekten blir resultatet mest rättvisande.
57 6.2.6. Kalkylränta
Nedan följer de siffror som används för beräkning av kalkylräntan för projektet vid Brogården:
Kalkylränta, Brogården
Avkastning på eget kapital 4,70 %
Skulder 911 340 000 kr
Eget kapital 244 980 000 kr
Totalt kapital 1 156 320 000 kr
Genomsnittsränta, räntebärande skulder
2,49 %
Företagsskatt 26,3 %
WACC* 2,44 %
Riksbankens inflationsmått 2 %
Figur 10: Beräkning av kalkylränta för Brogården (Alingsåshem, årsredovisning, 2009).
*𝑊𝐴𝐶𝐶 = 𝐷
𝑉× (1 − 𝑇𝑐) × 𝑟𝑑𝑒𝑏𝑡 + 𝐸
𝑉× 𝑟𝑒𝑞𝑢𝑖𝑡𝑦 911 340 000
1 156 320 000× 1 − 0,263 × 0,0249 + 244 980 000
1 156 320 000× 0,0470
= 0,0244 ≈ 2,44 %
Brogården i Alingsås ligger strax utanför centrum, vilket torde ge riskbedömningsnivå 2 %. Det ger således följande nominella kalkylränta:
𝑟𝑛 = 1 + 0,0244 1 + 0,02 − 1 = 0,04489 ≈ 4,49 %
Realt blir då Alingsåshems kalkylränta:
𝑟𝑟 = (1 + 𝑟𝑛)
(1 + 𝑞) − 1 ≈ 𝑟𝑛 − 𝑞 𝑟𝑟 = (1 + 0,0449)
(1 + 0,02) − 1 = 0,0244 ≈ 2,44 %
58
7. HFAB
HFAB är ett allmännyttigt bostadsbolag i Halmstad, som bildades under 1940-talet. Anledningen till grundandet var att få bukt på den rådande bostadsbristen, och att med olika åtgärder renovera eller riva äldre, förfallna byggnader. HFAB är idag den största aktören i Halmstads kommun gällande fastigheter, och innehar 9 800 hyresrätter, 300 lokaler samt flera garage och fordonsplatser (HFAB, 1). Under 2009 omsatte HFAB nästan 613 miljoner kr och hade per den 31/12 samma år totala tillgångar på över 2,5 miljarder kr (HFAB, årsredovisning, 2009).
7.1. Terrasshusen
Andersberg är en stadsdel i sydöstra Halmstad som byggdes under 1960-talet och var en del i det miljonprogram som uppfördes i hela landet, för att på ett rationaliserat och snabbt sätt råda bot på den bostadsbrist som annalkades.
Jörgen Hanson, fastighetsingenjör och ansvarig för upprustningen av Terrasshusen på Andersberg, berättade att området endast består av flerbostadshus och att HFAB är den största hyresvärden. De allra flesta husen är av tre- eller fyravåningskaraktär men att några är så höga som nio våningar.
Med åren har dock husen förfallit och enligt Jörgen Hansson har stora renoveringsåtgärder vidtagits för att bibehålla en god bostandard.
Några av husen, nämligen hus nummer fem och sex i kvarteret Hjässan, renoverades ner till betongstommen. Husen fick namnet Terrasshusen, och
Terrasshusen
Byggt: 1960-talet
Renovering: 2006
Antal: 192 lägenheter
Lägenhetsstorlek: 1 rok – 5 rok
Hyresnivå: 4.000 kr – 8.000 kr
Uthyrningsbar boyta (BOA): 8951 m2 Uthyrningsbar lokalyta (LOA): 5590 m2
59 upprustades till nybyggnadsstandard. Enligt Jörgen Hanson har Terrasshusen
idag sex våningar och 192 lägenheter, varvid två av våningarna byggdes till under renoveringen. Husen innefattar lägenheter i alla former mellan ettor och femmor, med varierande storlekar och olika planlösningar. Vidare förklarar Jörgen Hanson att en stor hyresgäst vid Terrasshusen är Halmstads Kommun, som hyr 64 lägenheter som är anpassade för äldreboende.
7.1.1. Beslut till upprustning
När husen i kvarteret Hjässan, precis som vid övriga miljonprogrammet, byggdes under senare delen av 1960-talet användes många nya material, bl.a.
eternit som senare gett upphov till asbest. Samtidigt gjordes många detaljlösningar i kök och badrum i plast som snabbt gulnade och tappade sin estetiska charm, berättar Jörgen Hanson. Jörgen berättar vidare att under 1960-talet var oljan billig vilket medförde små uppvärmningskostnader. Med det i åtanke användes enkla konstruktioner och lite isolering när byggnaderna på Andersberg uppfördes.
Under början av 2000-talet började många tekniska brister uppkomma i byggnaderna, förklarar Jörgen Hanson. Bristerna var alltifrån sprickor i fasaden, till gamla och utslitna badrum. Samtidigt brottades Andersberg med många sociala problem, med förstörelse, bränder och inbrott som resultat. Det här ledde fram till att HFAB var tvungna att rusta upp hela området Andersberg. Hus fem och sex i kvarteret Hjässan, som sedermera fick namnet Terrasshusen, låg mest synligt utmed en trafikerad väg vilket var en av anledningarna till att de fick genomgå en totalrenovering. HFAB ville ge Andersberg ”ett nytt ansikte”, berättar Jörgen Hanson. En annan anledning till att en markant del gjordes till äldreboende var att jobbtillfällen kunde skapas i ett område med hög arbetslöshet.
60 7.1.2. Planering
När HFAB startade sin planeringsprocess, för upprustning av Terrasshusen, föll valet av entreprenadform tidigt på generalentreprenad, säger Jörgen Hansson. Den bakomliggande anledningen till beslutet var att HFAB ville ensamt stå för projekteringen då de ansåg sig ha kompetensen inom företaget.
Samtidigt, berättar Jörgen Hansson, att projektera i egen regi leder till en mer kvalitativ renovering. Jörgen tycker att vid tillämpning av totalentreprenad tenderar entreprenören att göra besparingar, på bekostnad av kvaliteten, i syfte att tjäna pengar.
Den byggentreprenör som upphandlades var Anjobygg AB i Halmstad som i sin tur, i samråd med HFAB, handlade upp underentreprenörerna för rör, ventilation, el etc.
7.1.3. Planlösning
Då lamellhusen renoverades vid Andersberg strippades de ner till endast betongstommen. Det medförde att den interiöra planlösningen helt gjordes om, med en modernt arkitektinspirerad betoning där närheten mellan kök och vardagsrum låg i fokus (HFAB, dokumentundersökning).
Samtidigt har de allra flesta lägenheterna balkong, eller som vid den översta våningen, terrass. Överst valdes att göra ett indrag vid väggen till förmån för stora och möblerbara terrasser, vilket är upphovet till fastigheternas namn (ibid.).
7.1.4. Klimatskal
Väggar
Den tidigare bärande konstruktionen som lämnades orörd består av betong och lättbetong. De två extra våningarna som byggdes till fick en
61 träregelkonstruktion för att inte byggnaden skulle bli för tung och riskera
framtida sättningar, säger Jörgen Hanson. Bottenplanet vid Terrasshusen används som källare och har därför isolerats sparsamt. Till den befintliga träullsisoleringen på 50 mm lades en lika tjock mineralsullsskiva med vindpappsskydd (HFAB, dokumentundersökning).
Gällande plan två till och med fyra bestod den befintliga stommen av lättbetong där HFAB valde att tilläggsisolera med 120 mm cellplast, samt att beklä fasaden med puts (ibid.). Jörgen Hansson berättade att tidigare var de båda lamellhusen inte utrustade med hiss, vilket blev ett måste när ytterligare två plan byggdes till samt att en väsentlig del efter renoveringen skall hyras ut som äldreboende. För att göra plats för hissarna byggdes hisschakten externt och där bärs idag väggarna av träreglar med 45 + 95 mm isolering samt mineritskivsbeklädnad.
De två översta våningarna som byggdes till vid renoveringen fick liknande konstruktion som väggarna vid hisschakten, dvs. träregelstomme med 45 + 95 mm isolering, samt mineritskivsbeklädnad (HFAB, dokumentundersökning).
Grund
Den befintliga grundkonstruktionen, med bärande sula, lät HFAB vara orörd till den mån att 120 mm lättklinker monterades på utsidan. Då den första våningen används som källarutrymme ansågs ingen tilläggsisolering behövas i grunden, menar Jörgen Hanson. Han fortsätter och förklarar att istället tilläggsisolerade HFAB det första bjälklaget med 50 mm mineralull.
Tak
Terrasshusen är byggda med kallvind där vindsbjälklaget isolerats med 600 mm lösull. Takstolarna beställdes prefabricerade och yttertaket bekläddes med råspånt och papp (HFAB, dokumentundersökning).
62 7.1.5. Ventilation och uppvärmning
Ventilationen i byggnaderna bedrivs med ett s.k. FVP- system. Enligt Jörgen Hanson intas friskluft, och värms, bakom radiatorer i sovrum och vardagsrum, varvid den ventileras ut mekaniskt via wc/dusch/tvätt, kök och klädkammare.
Värmen i frånluften återvinns via värmepumpar, vars funktion både härrör uppvärmning och varmvatten. Radiatorerna i lägenheterna är vattenburna och fastigheterna är kopplade till det lokala fjärvärmenätet i Halmstad.
7.2. Ekonomi
Följande empiriska data har sammanställts av författarna för att kunna genomföra den ekonomiska analysen.
7.2.1. Investering
Då HFAB handlade upp generalentreprenaden med Anjobygg i Halmstad, för upprustningen av Terrasshusen, föll anbudssumman på 149 403 000 kr exkl.
moms. Jörgen Hansson berättar dock att pga. diverse komplikationer (inkl.
upptäckt av asbest) under renoveringens gång blev den verkliga kostnaden högre.
Den slutgiltiga investeringskostnaden för renovering av Terrasshusen blev istället 284 205 000 kr, berättar Jörgen Hansson. Den siffran inkluderar kostnader för projektering, konsultuppdrag, projekt- och byggledning, ansökan för bygglov, entreprenad etc. I kostnaden finns även posten mervärdesskatt (moms). Fördelat per m2 blir kostnaden 19 545 kr.
Grundinvesteringen har till 100 % bokförts som en investering, vilket medför att den skatteeffekt som blir gällande härrör de årliga avskrivningar med 2 % (50 år).
63 Investering, Terrasshusen
Mark- och exploateringskostnader 1 348 000 kr Allmänna byggherrekostnader 4 001 000 kr Allmänna myndighetskostnader 1 307 000 kr
Allmänna konsultkostnader 1 919 000 kr
Projekteringskostnader 12 989 000 kr
Entreprenadkostnader 205 800 000 kr
Summa 227 364 000 kr
Moms 56 841 000 kr
Totalt 284 205 000 kr
Figur 11: Investeringskostnader för Terrasshusen (HFAB, dokumentundersökning).
7.2.2. Hyresintäkter
Terrasshusen har åtta trappuppgångar med varierande lägenhetskonstellationer.
En sammanställning av samtliga åtta trappuppgångar vid Terrasshusen, inkl.
äldreboendet (LOA), på Andersberg leder till följande hyresintäkter (HFAB, dokumentundersökning):
Hyresintäkter (BOA) Terrasshusen
Månatlig hyresintäkt 709 906 kr
Årlig hyresintäkt 8 518 872 kr
Uthyrningsbar yta 8951,4 m2
Genomsnittlig hyresintäkt per m2 och år
951,7 kr/m2 och år
Figur 11: Hyresintäkter (BOA) för Terrasshusen (HFAB, dokumentundersökning).
64 Figur 12: Hyresintäkter (LOA) för Terrasshusen (HFAB,
dokumentundersökning).
En utförlig rapportering kring hyresintäkterna finns i Bilaga 2.
7.2.3. Drift
Gällande driften vid Terrasshusen är det mestadels uppvärmning av utrymmen, såsom lägenheter och källare, samt uppvärmning av varmvatten som står för den stora kostnaden. Vidare står även fastighetselen för en markant kostad.
Nedan följer en genomgång av värme- och fastighetselsförbrukning, samt uppvärmningen av varmvatten. Tabellen mynnar sedan ut i vilka kostnader de olika posterna medför (observera att normal förbrukning innebär att den är graddagskorrigerad).
Hyresintäkter (LOA) Terrasshusen
Månatlig hyresintäkt 443 334 kr
Årlig hyresintäkt 5 320 003 kr
Uthyrningsbar yta 5590 m2
Genomsnittlig hyresintäkt per m2 och år
951,7 kr/m2 och år
65
Drift, Terrasshusen BOA
Värmeförbrukning 2009 380,9 MWh
Uppvärmning av varmvatten 2009 275,5 MWh
Total förbrukning 2009 656,6 MWh
Normal förbrukning 672,2 MWh
Normal förbrukning per m2 75,1 kWh/m2
Total fastighetsel 2009 358.4 MWh
Fastighetsel per m2 27,8 kWh/m2
Genomsnittligt elpris* (SCB, 1) 0,70 kr/kWh
Genomsnittligt elpris inkl. moms 0,88 kr/kWh
Kostnad uppvärmning (norm. inkl. vatten) per år 591 536 kr
Kostnad fastighetsel per år 315 392 kr
Figur 13: Driftkostnader (BOA) för Terrasshusen (HFAB, dokumentundersökning).
* Priset är inkl. elnätpris och skatt.
Drift, Terrasshusen LOA
Total värmeförbrukning 2009 165,2 MWh
Normal värmeförbrukning 169,5 MWh
Normal värmeförbrukning per m2 30,3 kWh/m2
Total fastighetsel 2009 81,2 MWh
Fastighetsel per m2 14,5 kWh/m2
Genomsnittligt elpris* (SCB, 1) 0,70 kr/kWh
Genomsnittligt elpris inkl. moms 0,88 kr/kWh
Kostnad uppvärmning (normal) per år 149 160 kr
Kostnad fastighetsel per år 71 456 kr
Figur 14: Driftkostnader (LOA) för Terrasshusen (HFAB, dokumentundersökning).
* Priset är inkl. elnätpris och skatt.
Den genomsnittliga driftkostnaden per m2 är 77,5 kr.
Innan renoveringens genomfördes på Terrasshusen hade HFAB ett driftnetto på 265 kr/m2,år, förklarar Jörgen Hanson.
66 7.2.4. Underhåll
Då Terrasshusen är så pass nyrenoverade har ingen specifik underhållsplan fastställts, säger Jörgen Hanson. Dock tillämpar HFAB, precis som Alingsåshem, schablonmässiga underhållsplaner. De är även medlemmar i SABO och följer deras nyckeltalstabeller. Följande plan är således, utifrån SABO:s nyckeltal, sammansatt av författarna efter noga övervägande (pris är för material, arbete samt inkl. moms):
Underhåll över 60 år, Terrasshusen
Målning 24 858 400 kr
Golv 9 400 313 kr
Dörrar 5 129 200 kr
Utvändigt 19 859 280 kr
Sanitet 16 972 800 kr
Ventilation/värme 20 689 200 kr
Vitvaror 6 842 880 kr
Övrigt 4 399 510 kr
Summa underhållskostnader 108 151 583 kr
Figur 15: Underhållskostnader för Terrasshusen (HFAB, dokumentundersökning).
För specificering av de olika posterna, se Bilaga 4.
7.2.5. Livslängd och restvärde
HFAB uppskattar den fysiska livslängden för sina byggnader, beroende på standard, mellan 40 och 60 år. Enligt Jörgen Hanson kan t.ex. ett stambyte efter 40 år ge byggnaden ytterligare 40 års livslängd. Då Terrasshusen byggts med nybyggnadsstandard och i modern tappning sätter därför författarna livslängden till 60 år. Den ekonomiska livslängden, å andra sidan, är satt till 50 år, dvs. en årlig avskrivning med 2 %.
67 För att göra en rättvis investeringskalkyl fastställer författarna restvärdet till
noll, då det är för svårt att avgöra vad det kommer vara om 60 år. Eftersom restvärdet förbises på båda projekten blir resultatet inte missvisande.
7.2.6. Kalkylränta
Följande tabell redovisar de siffror som används för beräkning av kalkylräntan vid renoveringsprojekt Terrasshusen:
Kalkylränta, Terrasshusen
Avkastningskrav på eget kapital 4 %
Skulder 1 143 827 000 kr
Eget kapital 1 186 901 000 kr
Totalt kapital 2 330 728 000 kr
Genomsnittsränta, räntebärande skulder 2,10 %
Företagsskatt 26,3 %
WACC** 2,80 %
Riksbankens inflationsmått 2 %
Figur 16: Beräkning av kalkylränta för Terrasshusen (HFAB, årsredovisning, 2009).
**𝑊𝐴𝐶𝐶 = 𝐷
𝑉× (1 − 𝑇𝑐) × 𝑟𝑑𝑒𝑏𝑡 + 𝐸
𝑉× 𝑟𝑒𝑞𝑢𝑖𝑡𝑦 1 143 827 000
2 330 728 000× 1 − 0,263 × 0,0210 + 1 186 901 000
2 330 728 000× 0,040
= 0,0280 ≈ 2,80 %
68 HFAB har riskbedömningen 3 % på området Andersberg, berättar Jörgen
Hansson. Dock bedöms risken något lägre vid Terrasshusen då Halmstads Kommun hyr en stor del, via äldreboendet. Risken vid Terrasshusen skall istället bedömas vara 2,5 %. Det ger följande nominella kalkylränta:
𝑟𝑛 = 1 + 0,028 1 + 0,025 − 1 = 0,0537 ≈ 5,37 % Realt blir då HFAB:s kalkylränta:
𝑟𝑟 = (1 + 𝑟𝑛)
(1 + 𝑞) − 1 ≈ 𝑟𝑛 − 𝑞 𝑟𝑟 = (1 + 0,0537)
(1 + 0,02) − 1 = 0,033 ≈ 3,30 %
69
8. Analys
I avsnittet kommer de empiriska data som samlats in analyseras och jämföras utifrån vald teori. Utgångspunkten gällande jämförelsen kommer vara beslut till upprustning samt planering. Vidare kommer författarna analysera skillnader mellan passivhusteknik och konventionell metod i dess byggnadstekniska utformning. Avslutningsvis kommer granskningens fokus ligga på ekonomi, där projektens nuvärde kommer beräknas och jämföras.
8.1. Renoveringsteknik
Likheterna mellan bostadsområdet Brogården i Alingsås, och området Andersberg i Halmstad är påfallande stor. Båda områdena är rester från rekordårens ”miljonprogramsatsningar”, uppförda under första delen på 1970-talet. Tekniskt är konstruktionen av byggnaderna i de båda fallen likartade då utförandet är i form av trevåningshus. Områdenas renoveringsbehov var likartade och den fysiska livslängden uppskattades i båda fallen till ytterligare omkring tio- femton år. Om uppskattningen stämmer överens med den kvarvarande ekonomiska livslängden är dock svår att uppskatta exakt, vilket får stöd av Hallgren (2002).
Ing-Marie Odegren framhåller att i mindre underhållsåtgärder inte var aktuellt i Alingsås eftersom bedömningen gjordes att det inte skulle löna sig i längden.
Jörgen Hanson på HFAB berättar att samma tankegångar även var anledningen till att en totalrenovering slutligen ansågs vara det bästa alternativet på Andersberg. Boverket ställer krav på att kontinuerligt underhållas utförs så att en byggnads ursprungliga funktioner i huvudsak bevaras under en ekonomiskt rimlig livslängd (Boverket, 2). Alingsåshem och HFAB har gjort bedömningen att kostnaderna på lång sikt minskar vid totalrenovering, istället för endast nödvändigt underhåll.
Byggnadstekniskt skiljer sig passivhus från konventionella hus (Anders Linde, intervju 10.3.2010). Vid en jämförelse av väggarna på Andersberg och
70 väggarna på Brogården, tar det sig utryck i den totala väggtjockleken, då
isoleringen i passivhuset är mer tilltagen. Utöver den befintliga väggkonstruktionen har det på Brogården används ytterligare 340 mm isolering i väggarna, jämfört med 120 mm vid Terrasshusen. De väggarna som byggdes för de nytillkomna våningsplanen, på Terrasshusen, har en isolering på 140 mm. Isoleringstjockleken i grunden skiljer sig inte så mycket mellan de båda byggnationerna, 200 mm vid Terrasshusen och 120-200 mm på Brogården.
Anledningen till det är att det inte var möjligt att isolera grunden på Brogården i den utsträckningen som var önskvärd. HFAB däremot, ansåg inte att det fanns ett behov av en mer tilltagen isolering, berättar Jörgen Hanson. Isoleringen som används i taken på Brogården är avsevärt större än den mängd som använts på Andersberg. Det är dock ingen bra jämförelse eftersom konstruktionslösningarna skiljer sig åt på så sätt att det är varmvind på Brogården och kallvind på Andersberg, där takbjälklaget istället isolerats med 600 mm.
Genom att använda spillvärme, solvärme och värmeväxling som primära värmekällor i ett passivhus minskas behovet av köpt energi med minst 80 %, enligt Glad (2006). Vid en genomgång av resultatet för energiförbrukning på Brogården framgår det att förbrukningen av energi kopplat till uppvärmningen har minskats från 115 kWh/m2, år till under 27 kWh/m2. Renoveringen har därmed medfört en minskad förbrukning av uppvärmningsenergi på 79,12 %.
Att 80 % inte uppnås kan förklaras genom att vissa åtgärder inte var möjliga att genomför pga. att projektet var en ombyggnad och inte en nybyggnad.
Exempel på renoveringsåtgärd som utförts med begränsningar är isolering av grunden, där den befintliga konstruktionen omöjliggjorde uppförandet av en ultimat grundkonstruktion.
Utöver värmeenergibesparingar skiljer sig energiförbrukningen på jämförelseobjekten åt vid analys av förbrukning av fastighetsel. På Brogården räknar Ing-Marie med att den totala förbrukningen av fastighetsel kommer uppgå till 13 kWh/m2, år. Det kan jämföras med 27,8 kWh/m2, år vilket är vad HFAB har uppnått, enligt Jörgen Hanson. En förklaring till skillnaden på 14,8 kWh/m2, år, är Alingsåshems medvetna satsning på energieffektiva material,
71 såsom LED-belysning i samtliga trappuppgångar samt energieffektiv
utrustning i tvättstugor mm.
8.2. Ekonomi
Grundinvesteringskostnaden för Brogårdens första fyra hus blev 26 248 kr/m2, vilket kan jämföras med Terrasshusens 19 545 kr/m2. Anledningen till skillnaden, dvs. den högre investeringskostnaden för passivhus, är det täta
Grundinvesteringskostnaden för Brogårdens första fyra hus blev 26 248 kr/m2, vilket kan jämföras med Terrasshusens 19 545 kr/m2. Anledningen till skillnaden, dvs. den högre investeringskostnaden för passivhus, är det täta