Högskolan i Halmstad vt 2010 Sektionen för ekonomi och teknik
Bygg- och fastighetsekonomprogrammet
Ett aktivt beslut att renovera passivt
- en ekonomisk jämförelse vid upprustning av miljonprogrammets flerbostadshus
Olof Gullmarstrand 19840224-5198 Handledare: Sven-Ola Carlsson Thomas Lindblom 19860215-4612 Examinator: Gunnar Wramsby
2
Förord
Författarna vill främst rikta ett stort tack till de intervjupersoner som medfört att kandidatuppsatsen kunnat genomföras. På Alingsåshem vill författarna följaktligen tacka Ing- Marie Odegren, och på HFAB Jörgen Hanson, för all den tid de tagit sig. Samtidigt vill författarna rikta stor uppskattning åt Sven-Ola Carlsson, vid Högskolan i Halmstad, som agerat handledare under uppsatsens gång.
Halmstad, maj 2010
_____________________ _____________________
Olof Gullmarstrand Thomas Lindblom
3
Sammanfattning
Titel Ett aktivt beslut att renovera passivt – en ekonomisk jämförelse vid upprustning av miljonprogrammets flerbostadshus
Datum för seminariet 2010-06-03
Kurs/Program Kandidatuppsats i företagsekonomi, 15 hp. Bygg- och fastighetsekonomi
Författare Thomas Lindblom
Olof Gullmarstrand
Handledare Sven-Ola Carlsson
Ledord Miljonprogrammet, rekordåren, renovering, upprustning, passivhus, konventionell teknik, avkastning, lönsamhet.
Syfte Syftet är att jämföra avkastningen mellan två skiljda
renoveringstekniker, passivhusteknik och konventionell metod, vid upprustning av Miljonprogrammets flerfamiljshus. För att göra en kalkylbedömning kommer författarna att tillämpa nuvärdesmetod. Posterna som kommer bedömas är
grundinvestering, underhåll, drift etc. och kommer fastställas med livscykelkostnadsanalys.
Renoveringsteknik I avsnittet ges en ingående förklaring kring de olika teoretiska ämnesområden som berör uppsatsens renoveringstekniska aspekt. Först förklaras hur passivhus definieras samt hur det i praktiken fungerar. Vidare beskrivs teknikens olika
delkomponenter. Sist i kapitlet kungörs skillnader mellan konventionell renoveringsmetod enligt BBR samt
passivhusteknik.
Ekonomi I kapitlet ges en ingående förklaring kring de olika teoretiska ämnesområden som berör uppsatsens ekonomiska aspekt. Först berättar författarna kring grundinvestering och årliga
inbetalningsöverskott. Vidare förklaras drift och underhåll, ekonomisk livslängd och restvärde samt inflation, skatt och risk.
4 Slutligen beskrivs vägd kalkylränta (WACC) och de
kalkylmetoder (LCC och nuvärdesmetod) som applicerats.
Metod I avsnittet beskrivs författarnas val av ämne, ansats samt vilken utformning uppsatsen har. Vidare skildras hur den empiriska informationen samlats in, via en fallstudie, samt hur valet av företag gjordes. Därefter förklaras hur analysen genomförts och uppsatsens trovärdighet. Slutligen beskrivs hur
operationaliseringsprocessen utförts.
Brogården Här framställs insamlad empiri avseende renoveringsprojektet Brogården i Alingsås. Materialet som presenteras är hämtat från intervjuer med personer insatta i projektet samt genom
dokumentundersökning.
Andersberg Empirin som presenteras i avsnittet behandlar HFAB:s
renovering av miljonprogramsområdet Andersberg i Halmstad.
Materialet är hämtat från intervjuer med personer som varit berörda under renoveringsarbetet samt genomgång av dokumenterat information.
Slutsats Slutsatsen som författarna drar är att passivhus, vid renovering av Miljonprogrammets flerbostadshus, står sig väl
avkastningsmässigt gentemot konventionell renoveringsmetod.
5
Abstract
Title An active decision to renovate passivly – An economic comparison of renovating miljonprogrammets apartment buildings.
Date of seminar 2010-06-03
Corse/Program Bachelor thesis in Business and Economics 15 hp. Building and Real Estate Economics.
Authors Thomas Lindblom
Olof Gullmarstrand
Mentor Sven-Ola Carlsson
Key words Miljonprogrammet, rekordåren, renovation, restoration, passive house, conventional method, rate of return, profitability.
Objectives The intention is to compare rate of return between two separated renovation techniques, passive house technique and
conventional method, in the renovation of building constructed during miljonprogrammet. To make an investment appraisal, the authors will apply a net present value method. Items that will be assessed are the basic investment, maintenance, operation, etc.
and will be determined by the life cycle cost analysis.
Renovation Technique This section provides a detailed explanation of various theoretical subjects that concerns the technical aspects of renovation in the essay. First the reader gets an explanation of the definition of passive house and how it works in practice.
Then various technical subcomponents such as, technologies, building envelope and ventilation, is described thoroughly. The last chapter distinguishes the differences in the requirements imposed on conventional restoration method according to BBR and the differences compared to passive house technology.
Economics The chapter provides a detailed explanation of the various theoretical subjects concerning the economic aspect of the essay.
First the basics of investment and annual payment surplus are described. Then an explanation of operation and maintenance,
6 residual value and inflation, tax and risk, is presented. Finally the weighted cost of capital (WACC) and calculation methods (life cycle cost and the net present value method) is described.
Methodology This section describes the authors' choices of topic, approach, and the form of the essay. Furthermore the authors’ describes how the empirical data was collected through a case study and also how the selection of companies was made. Finally, the chapter describes the operationalization process, and the credibility and reliability of the thesis.
Brogården This is where empirical data collected for the renovation project in Brogården, Alingsås, is presented. The information needed is acquired from interviews with people familiar with the project as well as document research.
Andersberg Empirical data presented in this section describes HFAB's renovation approach of the area Andersberg, in Halmstad. The information is acquired from interviews with people who were involved in the renovation work and review of documented information.
Conclusion The conclusion of the essay is that the passive house technique, in the redevelopment of the miljonprogrammet apartment buildings, prevail in terms of yield over conventional method of renovation.
7
Innehållförteckning
1. Inledning ... 10
1.1. Bakgrund ... 10
1.2. Problemdiskussion ... 11
1.3. Problemformulering ... 13
1.4. Syfte ... 13
1.5. Centrala begrepp ... 13
2. Renoveringsteknik ... 14
2.1. Litteratursökning ... 14
2.2. Definition och krav på passivhus ... 14
2.2.1. Specificering av FEBY:s krav ... 17
2.2.2. U-värde ... 18
2.2.3. Lufttäthet... 18
2.3. Komponenter i ett passivhus ... 18
2.3.1. Klimatskal ... 19
2.3.2. Ventilation ... 21
2.4. Konventionell renovering ... 22
2.4.1. Krav på bostadsbyggnader ... 22
2.4.2. Förklaring lagar/förordningar ... 22
2.4.3. Skillnader gentemot passivhus ... 23
2.4.4. Isolering ... 24
2.4.5. Ventilation – luftutbyte ... 25
2.4.6. U-värde, luftläckage och klimatskärmens lufttäthet ... 25
3. Ekonomi ... 26
3.1. Grundinvestering och årliga inbetalningsöverskott... 26
3.2. Drift och underhåll ... 27
3.3. Ekonomisk livslängd och restvärde ... 28
3.4. Inflation... 28
3.5. Skatt ... 29
3.6. Risk ... 29
3.7. Vägd kalkylränta (WACC) ... 30
3.8. Kalkylmetoder ... 32
3.8.1. Livscykelkostnad... 32
3.8.2. Nuvärdesmetod ... 33
3.8.3. Känslighetsanalys ... 35
4. Sammanfattning av teoretisk referensram ... 36
5. Metod ... 37
8
5.1. Ämnesval ... 37
5.2. Ansats ... 37
5.3. Uppsatsens utformning ... 38
5.4. Metod för empiri ... 39
5.4.1. Fallstudie... 41
5.4.2. Val av företag ... 41
5.5. Metod för analys ... 42
5.6. Rapportens trovärdighet ... 43
5.6.1. Validitet ... 43
5.6.2. Reliabilitet ... 44
5.7. Operationalisering ... 44
6. Alingsåshem ... 45
6.1. Brogården... 45
6.1.1. Beslut till upprustning ... 46
6.1.2. Planering ... 47
6.1.3. Planlösning... 48
6.1.4. Klimatskal ... 49
6.1.5. Ventilation och uppvärmning ... 51
6.2. Ekonomi ... 52
6.2.1. Investering ... 52
6.2.2. Hyresintäkter ... 53
6.2.3. Drift ... 54
6.2.4. Underhåll ... 55
6.2.5. Livslängd och restvärde ... 56
6.2.6. Kalkylränta... 57
7. HFAB ... 58
7.1. Terrasshusen ... 58
7.1.1. Beslut till upprustning ... 59
7.1.2. Planering ... 60
7.1.3. Planlösning... 60
7.1.4. Klimatskal ... 60
7.1.5. Ventilation och uppvärmning ... 62
7.2. Ekonomi ... 62
7.2.1. Investering ... 62
7.2.2. Hyresintäkter ... 63
7.2.3. Drift ... 64
7.2.4. Underhåll ... 66
9
7.2.5. Livslängd och restvärde ... 66
7.2.6. Kalkylränta... 67
8. Analys ... 69
8.1. Renoveringsteknik ... 69
8.2. Ekonomi ... 71
8.2.1. Nuvärde ... 73
8.2.2. Känslighetsanalys ... 75
9. Slutsats ... 77
9.1. Slutsatser utifrån fallstudien ... 77
9.2. Egna slutsatser ... 78
9.3. Förslag till vidare forskning ... 80
10. Referenslista ... 81
10
1. Inledning
I avsnittet ges en snabb introduktion och bakgrund till uppsatsens problemområde. Vidare förs en kortfattad problemdiskussion, som mynnar ut i den problemformulering författarna ämnar svara på, samt uppsatsens syfte.
Därefter beskrivs vilka centrala begrepp som är gällande.
1.1. Bakgrund
Miljonprogrammet kallas det projekt som ägde rum i Sverige åren 1961 till 1975 då 1,4 miljoner bostäder uppfördes. Av dessa bostäder var två tredjedelar flerbostadshus, och resterande småhus. Populärt har tidsperioden fått namnet rekordåren, och målsättningen var att få bukt med den dåvarande bostadsbristen. Samtidigt förbättrades bostadsstandarden i form av att allt fler fick eget bad- och duschrum. Idag är Miljonprogrammets byggnader mellan 35 och 50 år och i behov av upprustning (Hem för miljoner: förutsättningar för upprustning av miljonprogrammet - rekordårens bostäder, 2009).
En stor anledning till att många av rekordårens flerbostadshus är i stort behov av renovering är att de byggdes under kort tid. För att göra Sverige ett av de modernaste länderna i världen hade bostadsbyggandet redan tagit fart när 1960- talet tog vid. Miljonprogrammet innebar att nya stadsdelar planerades och uppfördes efter likartat mönster. För att klara de högt ställda kraven på produktionstakten rationaliserades byggandet i Sverige under perioden. Stora delar av byggprocessen mekaniserades, där olika investeringsfonder för upprättande av elementfabriker infördes och för att gynna storskaligt och kostnadseffektivt byggande uppkom förhandsbesked på bostadslån gällande byggnationer för projekt som omfattade 1000 lägenheter eller fler (Hej Bostad – om bostadsbyggandet i Storstockholm 1961-1975, 2004). Utöver dessa ekonomiska reformer introducerades totalentreprenad, för att få bättre samordning av projekten. Totalentreprenad innebär att byggbolagen både står för själva byggandet, men även projekteringen. De stora reformerna inom
11 byggsektorn under miljonprogramsåren gjorde att de standardiserade
flerfamiljshusen både kunde uppföras snabbare och billigare än tidigare (ibid.).
Vid renovering och underhåll är det oftast de mest utsatta delarna av en byggnad som åtgärdas tidigast, vilka innefattas av balkongfronter, fönster och entréer. Just dessa element var till stor del byggnaderna under Miljonprogrammets enda dekor, och när portar och dörromfattningar i ek byts mot aluminium upphör den ursprungliga arkitektoniska utformningen.
Storskaligt byggande, som under rekordåren, med enhetlig estetik försvårar även enstaka renoveringsåtgärder. Fönsterbyte, fasadförändringar eller ommålning kräver således noggrann omtanke för att inte bryta den ursprungliga formbundenheten.
Att husen som uppfördes under rekordåren är i behov av upprustning är de flesta ense om, men huruvida det skall investeras i stora renoveringsåtgärder eller att det mesta av beståndet skall rivas råder det likväl delade meningar kring. Linderstål (2009) menar dock att det endast är 1 % av rekordårens byggnader som är i så pass dåligt skick att det är mer lönsamt att riva än att helhetsrenovera.
1.2. Problemdiskussion
Idag sker upprustningstakten i den mån att det skulle ta närmare 30 år innan Miljonprogrammets alla flerbostadshus blir renoverade. Det medför att upprustningstakten måste öka de närmsta åren, för att bevara kvalitativ bostadsstandard, vilket kommer få stora ekonomiska effekter (Hem för miljoner: förutsättningar för upprustning av miljonprogrammet - rekordårens bostäder, 2009). Samtidigt måste hänsyn tas till miljön, för att vi skall kunna leva i ett hållbart samhälle, vilket medför att stora energieffektiva åtgärder måste vidtas. Den resterande upprustningen av Miljonprogrammet kommer kosta de allmännyttiga bolagen uppskattningsvis mellan 50 och 275 miljarder kronor, beroende på om endast akuta brister åtgärdas eller om mer ingående och kvalitativa insatser vidtas (ibid.).
12 Hur renoveringen skall genomföras lämnar dock en rad obesvarade frågor.
Sveriges Riksdag har tagit fram sexton olika miljökvalitetsmål, varav ett kallas
”God bebyggd miljö”.
Miljömålet ser ut som följer:
Städer, tätorter och annan bebyggelse ska utgöra en god och hälsosam livsmiljö samt medverka till en god regional och global miljö. Natur- och kulturvärden ska tas till vara och utvecklas. Byggnader och anläggningar ska lokaliseras och utformas på ett miljöanpassat sätt och så att en långsiktigt god hushållning med mark, vatten och andra resurser främjas (God bebyggd miljö – fördjupad utvärdering av miljömålsarbetet. 2007, s. 9).
Förhoppningen är att målet skall uppnås inom en generation. ”God bebyggd miljö” delas sedan upp i mindre delmål, där det sjätte är ”Energianvändning m.m. i byggnader”. Målet är att ”energianvändningen per uppvärmd areaenhet i bostäder och lokaler minskar. Minskningen bör vara 20 procent till år 2020 och 50 procent till år 2050 i förhållande till användningen 1995” (God bebyggd miljö – fördjupad utvärdering av miljömålsarbetet. 2007, s. 27). För att uppnå målen är renoveringen av flerbostadshusen byggda under rekordåren av yttersta vikt. Med olika byggnadstekniska åtgärder, såsom tilläggsisolering, minimering av köldbryggor, ventilationsbyten etc. kan energianvändningen i stora fastighetsbestånd i Sverige minskas.
Den tekniska utvecklingen gällande renovering går ständigt framåt, där mycket fokus ligger på att minska energianvändningen, främst genom minskad uppvärmning. Utifrån det här perspektivet har s.k. passivhusteknik vuxit fram.
Grundläggande fungerar metoden på så vis att byggnaden skall göras så tät att endast den värme som alstras av apparatur och brukare skall behövas för uppvärmning (Köhler, 2008). Det finns dock fler energisnåla byggtekniker att tillgå, exempelvis plusenergihus. Ett plusenergihus är i många avseenden likartat ett passivhus, dock genererar en sådan bostad överskottsenergi, främst genom solenergiceller (Allt om bostad, 1).
13 De stora ekonomiska posterna i en fastighet är förutom grundinvesteringen:
drift, underhåll och hyra. Ur drift kan kostnader för uppvärmning av lokaler/lägenheter, uppvärmning av vatten samt fastighetsel härledas.
1.3. Problemformulering
Hur skiljer sig den ekonomiska avkastningen, över en längre tid, mellan passivhusteknik och konventionell metod gällande renovering av rekordårens flerfamiljshus?
1.4. Syfte
Syftet är att jämföra avkastningen mellan två skiljda renoveringstekniker, passivhusteknik och konventionell metod, vid upprustning av Miljonprogrammets flerfamiljshus. För att göra en kalkylbedömning kommer författarna att tillämpa nuvärdesmetod. Posterna som kommer bedömas är grundinvestering, underhåll, drift och hyra, vilka kommer fastställas med livscykelkostnadsanalys.
1.5. Centrala begrepp
Miljonprogrammet, rekordåren, renovering, upprustning, passivhus, konventionell teknik, avkastning, lönsamhet.
14
2. Renoveringsteknik
I avsnittet ges en ingående förklaring kring de olika teoretiska ämnesområden som berör uppsatsens renoveringstekniska aspekt. Först förklaras hur passivhus definieras samt hur det i praktiken fungerar. Vidare beskrivs teknikens olika delkomponenter, klimatskalet och ventilation, grundligt. Sist i kapitlet kungörs skillnader över vilka krav som ställs på konventionell renoveringsmetod enligt BBR samt vilka skillnader som kan utläsas gentemot passivhusteknik.
2.1. Litteratursökning
Till stora delar grundas uppsatsens teoretiska referensram på information insamlad vid Halmstads Stadsbibliotek samt Högskolebiblioteket på Högskolan i Halmstad. De databaser som författarna använt sig av är LIBRIS, HULDA och ArtikelSök. Förutom facklitteratur har tidigare uppsatser på ämnet, samt olika branschtidningar, granskats.
2.2. Definition och krav på passivhus
Passivhus är ett hus som saknar aktiv uppvärmning. Det innebär att värmetillförsel skall ske i frånvaro av radiatorer, golvvärme och därtill liknande uppvärmningsformer. Värmeförsörjning i ett passivhus sker istället genom att värme som genereras naturligt i byggnaden återvinnas och på så sätt uppfyller byggnadens behov (Feist, 2009).
Grundtanken är att ett passivhus skall minimera den energiförbrukning som är direkt kopplad till fastighetens uppvärmning, genom återvinning av naturligt genererad värme samt minimalt värmeläckage i klimatskalet. För att det skall uppnås skiljer sig utformningen av passivhus från traditionella huskonstruktioner. Luftläckaget genom klimatskalet får t.ex. totalt inte överskrida 0,3 liter/s, m2 (Janson, 2008), vilket medför att väggar, golv och tak
15 är försedda med tjock isolering. Dessa byggnadsdelar är därför tjockare på
passivhus jämfört med konventionella hus (Anders Linde, intervju 10.3.2010).
Den värme som krävs för att värma ett passivhus genereras framförallt från spillvärme, solvärme och värmeväxling som alla effektivt tas tillvara.
Spillvärmen som avses genereras från belysning, hushållsmaskiner, hemelektronik samt människor, och värmeväxling innebär att värmen i huset återvinns i ett FTX-system. Genom att använda spillvärme, solvärme och värmeväxling som primära värmekällor i ett passivhus minskas behovet av köpt energi med minst 80 % (Glad, 2006). På årets kallaste dagar kan det dock vara nödvändigt med ett extra värmetillskott som vanligtvis sker genom att utnyttja fjärvärme eller på vissa mindre byggnader genom tillfälliga elradiatorer. Solens värme är en viktig komponent i ett passivhus och hur ljusinsläpp sker i byggnaden är därför essentiellt för hur mycket solvärme som kan tas tillvara. Det är dock inte alltid önskvärt med extra solvärme och placeringen av fönster skall därmed göras på så sätt att största möjliga ljusinsläpp uppnås under vinterhalvåret och så lite som möjligt under årets varma sommarmånader. En grundförutsättning för att ett passivhus skall fungera är att luftläckaget är minimalt och konstruktionen i övrigt är så tät som möjligt. Det här gör att det ställs stora krav på att fönster och dörrar som används måste uppnå ett lågt U-värde, alltså en hög isoleringsförmåga. Dessa får inte utgöra den punkt där varmluft sipprar ut ur konstruktionen. Att passivhus måste vara försedd med stora fönster åt söder och små gluggar åt norr är dock en myt (Anders Linde, intervju 10.3.2010).
Energimyndighetens styrgrupp för passivhus och lågenergihus har givit forum för energieffektiva byggnader, FEBY, i uppdrag att tillsammans med byggbranschen ta fram lämpliga riktlinjer och kravspecifikationer för vad som får klassas som ett passivhus (Kravspecifikation för Passivhus, 2009). Det är dels viktigt för att underlätta kommunikationen inom bygg- och förvaltningsbranschen beträffande konceptet men också för att det i marknadsföringssammanhang inte skall råda några tvivel om vad som avses med ett passivhus (ibid.).
16 Om FEBY:s krav uppfylls kan följande två begrepp användas i samband med
marknadskommunikation:
Certifierat passivhus enligt FEBY
Verifierat passivhus enligt FEBY
Det första begreppet, certifierat passivhus enligt FEBY, gäller hus som ännu inte byggts men som efter avslutad projektering kommer uppfylla kraven som ställs på ett passivhus och därför skall klassa som ett sådant. Det andra begreppet är för befintliga hus som granskats av tredje man och som uppfyller FEBY:s krav och därmed också kan klassas som ett passivhus. För dessa byggnader är det krav på att underlag som styrker att kraven uppfylls finns tillgängliga om en förfrågan om detta blir aktuell.
Exakt specifikation över kraven som måste uppfyllas finns i FEBY-rapporten, mätning och verifiering (Mätning och verifiering- Underlag till kriteriedokument för Passivhus och Minienergihus, 2009). Utöver FEBY:s krav krävs också att minst Boverkets Byggregler uppfylls enligt BBR 16 (BFS 2008:20).
Bild 1: Hur ett passivhus fungerar (Passivhuscentrum, 1)
17 2.2.1. Specificering av FEBY:s krav
Boverket har skapat klimatzoner för att vid värmeenergiberäkningar minska skillnaderna mellan norr och söder. Resonemanget som ligger till grund för uppdelningen bygger på att det inte anses rimligt att ställa samma krav på byggnaders specifika energianvändning i Norrland som i Skåne, då utomhustemperaturen påverkar storleken på den energi vilken krävs för uppvärmning (Kravspecifikation för Passivhus, 2009).
Passivhus maximala energiförbrukning för uppvärmning gällande bostäder och lokaler vid dimensionerad utetemperatur:
klimatzon 1 Pmax = 12 W/m²Atemp+garage klimatzon 2 Pmax = 11 W/m²Atemp+garage klimatzon 3 Pmax = 10 W/m²Atemp+garage
Boverket definierar Atemp som den area som byggnadens specifika energianvändning skall beräknas efter (Boverket, 1).
Nedan följer ett utdrag av krav som ställs på passivhus (Kravspecifikation för Passivhus, 2009):
Luftläckning: Luftläckning genom klimatskalet får vara maximalt 0,30 l/s m² vid en tryckdifferens på 50 Pa (dvs. medelvärdet av över- och undertryck), enligt SS-EN 13829.
Mätning: För att i efterhand kunna verifiera byggnadens energitekniska egenskaper ska energianvändningen på minst månadsbasis kunna avläsas för hushållsel, fastighetsel och värmeenergi var för sig. Notera att i fastighetsel ingår inte el till tvättstuga. Därutöver mäts vattenvolym till varmvattenberedning och antal boende noteras.
18 2.2.2. U-värde
U-värde är detsamma som värmegenomgångskoefficient (Nationalencyklopedin, 2010). U-värdet används för att beskriva hur bra isoleringsförmåga en byggnadsdel uppnår. Ett lägre U-värde innebär en högre täthet, vilket leder till mindre värmeläckage och följaktligen lägre driftskostnader för fastighetsägaren. Strävan är alltså alltid att uppnå ett så lågt U-värde som möjligt. Genomsnittligt U-värde för passivhus i Sverige ligger, enligt Janson (2008), på omkring 0,1 W/m2K, vilket innebär att byggnadsdelen har ett läckage på 1,0 Watt per kvadratmeter av byggdelens area, vid en temperaturskillnad på en grad. För att kunna uppnå ett lågt genomsnittligt U- värde krävs att materialval görs med isoleringsförmåga i åtanke och framförallt om passivhuskriterierna skall uppfyllas.
2.2.3. Lufttäthet
Enligt Svensk passivhusdefinition får inte luftläckaget i ett passivhus överstiga 0,3 liter/s, m2 vid en tryckdifferens på 50 Pascal (Kravspecifikation för Passivhus, 2009). Tätheten är viktig för att kunna upprätthålla en jämn inomhustemperatur samt att läckage medför en ökad mängd luft som inte värmeväxlas och alltså inte värmeåtervinns. Otätheter i klimatskalet kan dessutom innebära en ökad risk för fukt i väggen som uppstår i samband med att varm och kall luft möts och därav bildar kondens (Janson, 2008). Om det finns delar av klimatskalet som är sämre isolerat komparerat med övriga byggnadsdelen, är risken stor att lufttätheten försämras och det kan medföra köldbryggor. Vanligast är att dessa uppstår emellan våningsplan samt vid balkonginfästningar (Energimyndigheten, 1).
2.3. Komponenter i ett passivhus
Följande komponenter är de som skiljer ett passivhus mot ett hus byggt med konventionell metod. Då klimatskalet görs väldigt tätt, i syfte att behålla
19 värmen, krävs stort luftutbyte genom ventilation för att upprätthålla ett gott
inneklimat.
2.3.1. Klimatskal
Klimatskal är en byggnads yttre ram och består av väggar, grund och tak. Även fönster och dörrar kan räknas till klimatskalet, såvida dessa inte räknas till väggen. Ett väl utarbetat skal ger ekonomiska fördelar i form av lägre driftkostnader (Energimyndigheten, 2). Passivhusteknik bygger på att värmen i byggnaden återvinns. För att göra detta möjligt krävs att den yttre ramens luftläckage minimeras, dvs. att klimatskalet håller en hög lufttäthet.
Utformningen på klimatskalet kan variera och avgörande för hur den skall konstrueras är geografisk lokalisering och lokalt klimat på byggplatsen (Janson, 2008). Förluster som sker genom klimatskalet kallas vanligen för transmissionsförluster och utöver dess finns även ventilationsförluster och avloppsförluster (Gross, 2008).
Väggar
Passivhuskonstruktioner skall vara extremt täta. För att åstadkomma en vägg som uppfyller dessa högt ställda krav måste varje byggnation bedömas separat och beroende på yttre faktorer så som geografiskt läge och klimat fattas sedermera beslut om väggkonstruktionens utformning (Janson, 2008). Det finns dock vissa genomgående drag som genomsyrar samtliga byggnationer av väggar i passivhus, utmärkande är att dimensioneringen av väggisolering är mer tilltagen jämfört med konventionella byggnationer. Det är vanligt att isoleringens tjocklek varierar mellan 300-550 millimeter, vilket kan jämföras med ett ”normalt” hus där tjockleken varierar mellan 200-300 millimeter (Anders Linde, intervju 10.3.2010; Sandin, 2004). Hur tjock isolering som slutligen används är beroende på vad som fordras för att uppnå det U-värde som krävs. Hans Eek, en av Sveriges ledande passivhusarkitekter, menar att
”huset kräver minst dubbelt så tjock isolering som vid vanligt byggande”
(Persson 2007, s. 28) och syftade då på en renovering med passivhusteknik.
20 Utöver isoleringen skiljer sig väggkonstruktionen genom de extremt höga
kraven som ställs på luft- och ångspärren. I regel består luft- och ångspärren av någon form av byggfolie som noggrant tätas runt olika genomföringar med tätningstejp (Gross, 2008).
Grund
Läckage av värme är inte lika stora i grunden som i väggarna varpå det inte behövs en lika tilltagen isolering (Gross, 2008). Passivhus har vanligtvis en grundisoleringstjocklek på minst 300 millimeter, vilket dock bara är rekommendationer och tjockleken kan variera från hus till hus (Larsson, 2008).
Tak
Tak är areamässigt en stor del av en byggnads klimatskal, förvisso mindre desto högre ett hus är, men oavsett storlek så har isoleringen av taket stor inverkan på byggnadens totala värmeisoleringsförmåga. Mycket värme tar sig ut den här vägen då den varma luften stiger (Gross, 2008). Gross (2008) förklarar vidare att takisoleringen på ett mindre passivhus bör uppgå till omkring 500 millimeter av mineralull eller cellulosafibrer. För större byggnader torde behovet vara något lägre men det ger ändå en fingervisning av hur viktigt det är med väl tilltaget isolerade tak för att kunna uppnå ett lågt U- värde (Anders Linde, intervju 10.3.2010).
Fönster och dörrar
Fönster och dörrar ingår i en byggnads klimatskal. Vilken typ som skall användas är beroende på smak och tycke. Det finns dock vissa kriterier som är viktigare att de uppfylls än andra. Framförallt är det viktigt att fönster och dörrar uppnår en hög isolerande effekt, vilket innebär ett lågt U-värde. Fönster med lågt U-värde medför lägre värmeförlust men också att fönstrets glasade parti inne i huset håller en högre temperatur även när utomhusklimatet är kallt (Janson, 2009). Vidare är det viktigt att fönster och dörrar är korrekt
21 installerade för att köldbryggor skall undvikas. Det genomsnittliga U-värdet
kan öka med upp till 50 % om installationen inte har ett ultimat utförande (ibid.).
2.3.2. Ventilation
Ventilering görs för att uppnå en god kvalitet på luften i en byggnad. I Sverige ställer Boverkets krav på ett luftflöde på 0,35 liter/s för komfortventilation och passivhus har normalt ett totalt luftutbyte i hela huset på 0,5 gånger per timme (Janson, 2008).
Det finns olika typer av mekaniska ventilationssystem, F-system, FVP- system, FT-system och FTX- system. Ett F-system fungerar på så sätt att luft tas in via otätheter i byggnaden och avlägsnas medhjälp av ett frånluftsystem med fläkt (Warfinge, 2001). FVP-system fungerar som ett vanligt F-system men med skillnaden att värmen tas tillvara i frånluften genom användande av en värmepump som överför värmen från luften till ett vattenburet värmesystem eller till tappvattnet. I ett FT-system ingår både tilluft och frånluft och möjlighet finns att reglera temperaturen på tilluften samt att med hjälp av filter rena tilluften. FT-systemet används vanligtvis i lokaler som kräver stora utbyten av luft vilket medför stora luftflöden (ibid.). FTX-system är en mer avancerad typ av FT-system med skillnaden att värmen i systemet återanvänds.
I ett passivhus är luftläckagen i klimatskalet försumbara vilket leder till att hela byggnadens luftutbyte måste ske genom ventilationssystemet. Dessutom ställer passivhus krav på återvinning av värmeenergi på luft som byts ut. Ekonomiska följder av det här är att vid en passivhusbyggnation/renovering måste ett FTX- system användas som initialt är dyrare, då installations- och investeringskostnaden är högre. Vid en konventionell renovering är ventilationssystemet viktigt men inte lika avgörande för att byggnaden skall uppfylla dess beräknade energiförbrukning kopplad till uppvärmning. En större valmöjlighet ges beträffande vilket ventilationssystem som skall användas, vilket följaktligen påverkar investeringskostnadens storlek. Energi-
22 besparingarna som görs med ett FTX-system är som störst då utetemperaturen
är som lägst (Thorsell, 2005).
2.4. Konventionell renovering
Renoveringar och ombyggnationer enligt konventionell metod är ett begrepp som är svårt att definiera eftersom det finns många olika tekniska byggnadslösningar och inget som säger vad som skall räknas som konventionellt. Det finns dock gemensamma minimikrav som alla byggnader i Sverige måste uppfylla och dessa har författarna valt att använda för att definiera konventionellt byggande.
2.4.1. Krav på bostadsbyggnader
Det finns ett antal krav som en byggnad alltid måste uppfylla. Dessa krav finns specificerade i Byggnadsverkslagen, BVL, Lag (1994:847) om tekniska egenskapskrav på byggnader, Förordningen (1994:1215) om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk, Plan och bygglagen, PBL, Miljöbalken, MB, Byggnadsverksförordningen, BVF, Boverkets byggregler, BBR samt Boverkets konstruktionsregler, BKR. Dessa lagar och förordningar utgör grunden för det svenska regelverket beträffande hur byggnader ska uppföras, det skall dock tilläggas att det finns fler mer specificerade regler men grundfundamentet är det som nämnts ovan.
2.4.2. Förklaring lagar/förordningar
Egenskapskrav på byggnader som är av teknisk karaktär regleras i Byggnadsverkslagen, BVL (Sveriges Rikes Lag, 2009). Regler som behandlar konstruktioners bärförmåga, stadga och beständighet finns i Boverkets konstruktionsregler, BKR (Örnhall, 2003). Plan- och bygglagen behandlar bland annat frågor rörande bygglov och liknande förfaranden. Miljöbalken hanterar miljöfrågor, delvis kopplade till byggande (Sveriges Rikes Lag, 2009).
23 Utöver dessa finns BBR, Boverkets byggregler vilken samlar föreskrifter och
allmänna råd som Boverket slagit fast (BFS 2008:20). Lagar och regler som nämnts skall ses som samhällets minimikrav på byggnader avseende användbarhet, utformning, tillgänglighet, brandskydd, bärförmåga, hygien, hälsa, miljö, bullerskydd, samt hushållning med vatten och avlopp. Reglerna skall uppfyllas om det krävs bygglov eller bygganmälan (BFS 2008:20).
2.4.3. Skillnader gentemot passivhus
På nya hus ställs krav på att den installerade effekten för uppvärmning inte är för hög om byggnaden skall värmas med någon form av elvärme (BFS 2008:20). För att bestämma byggnadens specifika energianvändning måste det först framgå hur stor den uppvärmda golvarean är. Det görs genom definitionen (Atemp). I denna area ingår inte garage (ibid.).
Hur mycket energianvändning en byggnad maximalt får använda anges som energimängd per golvarea och år (kWh/m2, år) (ibid.). Kraven på hur stora en byggnads specifika elanvändning får vara påverkas av var i Sverige byggnaden är belägen. Det har gjorts en indelning av landet i tre klimatzoner som följer landskapsgränserna. Klimatzon 1, 2 och 3.
Klimatzon 1 2 3
Byggnadens specifika
energianvändning [kWh per m2 ATemp och år]
150 130 110
Figur 1: Bostäder som har annat uppvärmningssätt än elvärme (BFS 2008:20).
24 Figur 2: Bostäder med elvärme (BFS 2008:20).
2.4.4. Isolering
U-värdet, den genomsnittliga värmegenomgångskoefficienten, används som mätinstrument för värmeisolering i byggnader och i beräkningen skall hänsyn tas till eventuella köldbryggor (BFS 2008:20). Vilken kravnivå som ställs på U- värdet bestäms utifrån byggnadskategori samt om elvärme används eller inte (ibid.).
Nedan redovisas BBR:s krav på U-värdet, byggnadsdel för byggnadsdel:
Ui Byggnad med annat
uppvärmningsätt än elvärme Ui [W/m2K]
Byggnad med elvärme där Atemp är 51- 100 m2 Ui [W/m2K]
Utak 0,13 0,08
Uvägg 0,18 0,10
Ugolv 0,15 0,10
Ufönster 1,3 1,1
Uytterdörr 1,3 1,1
Figur 3: U-värden (BFS 2008:20)
Klimatzon 1 2 3
Byggnadens specifika energianvändning [kWh per m2 ATemp och år]
95 75 55
Installerad eleffekt för uppvärmning [kW]
+ tillägg då ATemp är större än 130 m2
5,5
0,035 (ATemp- 130)
5,0
0,030 (ATemp- 130)
4,5
0,025 (ATemp
-130)
25 2.4.5. Ventilation – luftutbyte
Gällande ventilation och luftutbyte ställs följande krav enligt Boverkets Byggregler:
Installationer för värme och kyla i byggnader ska vara utformade så att de ger god verkningsgrad under normal drift. Behovet av kylning ska minimeras genom bygg- och installationstekniska åtgärder. Byggnadstekniska installationer som kräver elenergi såsom ventilation, fast installerad belysning, elvärmare, cirkulationspumpar och motorer ska utformas sa att effektbehovet begränsas och energin används effektivt. (BFS 2008:20;
BBR, kapitel 9 Energihushållning, 2008, s. 32)
2.4.6. U-värde, luftläckage och klimatskärmens lufttäthet
Figur 4: Bostäder som har annat uppvärmningssätt än elvärme (BFS 2008:20).
Figur 5: Bostäder med eluppvärmning (BFS 2008:20).
Klimatskärmens lufttäthet har följande krav enligt Boverkets Byggregler:
Byggandens klimatskärm ska vara så tät att kraven på byggnadens specifika energianvändning och installerad eleffekt för uppvärmning uppfylls. (BFS 2008:20;
BBR, kapitel 9 Energihushållning, 2008, s. 26)
Klimatzon 1 2 3
Genomsnittlig
värmegenomgångskoefficient [W/m2K]
0,50 0,50 0,50
Klimatzon 1 2 3
Genomsnittlig
värmegenomgångskoefficient [W/m2K]
0,40 0,40 0,40
26
3. Ekonomi
I avsnittet ges en ingående förklaring kring de olika teoretiska ämnesområden som berör uppsatsens ekonomiska aspekt. Först berättar författarna kring grundinvestering och årliga inbetalningsöverskott. Vidare förklaras drift och underhåll, ekonomisk livslängd och restvärde samt inflation, skatt och risk.
Slutligen beskrivs vägd kalkylränta (WACC) och de kalkylmetoder (LCC, nuvärdesmetod samt känslighetsanalys) som applicerats.
3.1. Grundinvestering och årliga inbetalningsöverskott
Grundinvesteringen omfattar alla utgifter som uppkommer vid anskaffning och uppstart av ett projekt/investering. I grundinvesteringen inkluderas materialkostnader, lönekostnader etc. och är det monetära belopp som ett företag betalar för att komma i besittning av en tillgång.
Normalt beräknas in- och utbetalningar över en tidsperiod i storleksordningen ett år (Persson, Posse & Rosner, 2007). Alla in- och utbetalningar som en investering frambringar summeras och subtraheras varvid differensen blir överskottet. Det årliga inbetalningsöverskottet, vid maskininvestering, består ofta av minskat arbete samt kvalitetshöjda produkter. Det kan vara svårt att bedöma den verkliga ekonomiska effekten, och en del plusfaktorer, såsom bättre trivsel, miljövänlighet etc. skall istället, för att ges ett kalkylvärde, sällas till listan över kvalitativa faktorer (Hallgren, 2002).
De plusposter, till det årliga inbetalningsöverskottet, som förvaltningsfastigheter inbringar, består av hyresintäkter. På motsatt sida, dvs.
kostnader, är istället drift och underhåll (Kellner, 1997).
27 3.2. Drift och underhåll
Drift
De största kostnadsposterna för drift är uppvärmning, uppvärmning av varmvatten samt fastighetsel. Till uppvärmningen räknas kostnader med direkt koppling till en byggnads uppvärmning. Samma sak gäller uppvärmning av varmvatten dock med skillnaden att varmvattenkostnaderna är utgångspunkten.
I en byggnads totala energianvändning ingår fastighetsel. Nedan följer några exempel på olika installationer vars energiförbrukning skall betraktas som fastighetsel:
Hissar
Belysning trapphus
Ventilation
Undercentral
Fläktar
Tvättstuga
(Energirådgivarna, 1).
Till ovan nämnda driftkostnader kan läggas kostnader för sophämtning, gräsklippning, städning och liknande.
Underhåll
Enligt Byggnadsverkslagen skall en byggnad kontinuerligt underhållas så att en byggnads ursprungliga funktioner i huvudsak bevaras under en ekonomiskt rimlig livslängd (Sveriges Rikes Lag, 2009). Byggnadsnämnden ställer krav på att en byggnads yttre skall hållas i ett vårdat skick och ägaren är ansvarig om så inte sker.
Vidare är det ur ett ekonomiskt perspektiv viktigt att underhåll genomförs kontinuerligt då livslängden på installationer kan förlängas eller förkortas avsevärt beroende på om underhåll sköts på ett riktigt sätt eller inte. Exempel på delar som ingår i en byggnads underhåll är renovering av fasader, byte av stammar, underhåll av FTX-system mm. (Boverket, 2).
28 3.3. Ekonomisk livslängd och restvärde
Ekonomisk livslängd är den tid en investering är, eller antas vara, ekonomiskt lönsam. Den fysiska livslängden är en investerings, t.ex. en maskins, verkliga livslängd, dvs. hur länge den faktiskt fungerar. Den ekonomiska livslängden kan maximalt vara lika lång som den fysiska, då en icke fungerande maskin eller trasigt material omöjligt kan vara ekonomsikt lönsamt. Oftast sätts den ekonomiska livslängden till lägre tid än den fysiska pga. att teknologi blir föråldrad, stegrande reparationskostnader eller liknande. Enligt Hallgren (2002) kan det i mångt och mycket vara svårt att bedöma den ekonomiska livslängden.
Det kvarvarande värdet när den ekonomiska livslängden är slut är restvärdet.
Om en investering har ett positivt restvärde beräknas det som en inbetalning vid investeringskalkylering. Beträffande maskiner är restvärdet ofta försumbart, då nuvärdet, med avseende på kalkylräntan, närmar sig noll (Hallgren, 2002). Fordon är ett exempel på investeringsobjekt som har ett påfallande restvärde, tack vare en väl fungerande andrahandsmarknad.
3.4. Inflation
Inflation betyder att prisnivån stiger och att penningvärdet minskar. Det innebär att ett visst penningbelopp idag, uttryck i dagens prisnivå, är mer värt än i framtiden. När priset på en vara stiger över tid så innebär det att kronans köpkraft har minskat (Fregert & Jonung, 2005). Fenomenets ursprungliga definition var att penningmängden ökade, vilket också normalt får effekten att penningvärdet minskar.
Prisstegringstakten skiljer sig beroende på vara/tjänst. För att beräkna en genomsnittlig inflationstakt används ett s.k. konsumentprisindex, KPI. Det innebär att en varukorg med varor och tjänster för ett typiskt hushåll sätts samman och utifrån den beräknas sedan prisökningen, inflationstakten.
29 Noterbart är att de olika varorna/tjänsterna viktas beroende på hur stor andel av
hushållets budget de förbrukar (ibid.).
Sedan 1992, då Riksbanken tvingades att överge den fasta växelkursen, har det uttalade inflationsmålet varit 2 % (Riksbanken, 1).
3.5. Skatt
Skatt påverkar ett företags resultaträkning. En investering med påföljande avskrivningar medför lägre skattekostnader. Anledningen är att under tiden en investering skrivs av kommer företaget få ökade kostnader, men hade inte investeringens genomförts hade den då ökade vinsten till viss del skattats bort (Persson et al., 2007).
Konkret innebär en investering på 1 000 000 kronor, och 10 års avskrivningstid, en årlig kostnad på 100 000 kronor. Skulle, å andra sidan, investeringen uteblivit hade företaget bokfört ett resultat efter finansnetto på 100 000 kronor extra, varvid en stor del hade skattats bort.
Det här medför en skatteeffekt för företagen som måste medtas vid investeringskalkylering. Kalkylräntan torde minskas med den aktuella skattesatsen samtidigt som, under avskrivningstiden, en positiv skattelindring bör medräknas.
3.6. Risk
Marknadsrisk är den risk som följer med marknaden, beroende på konjunkturer, räntor, världshändelser etc. (Lekander, 2008).
Den risk som en enskild investering innehar kallas specifik risk. Om flera investeringar sätts samman till en portfölj kan den specifika risken diversifieras bort (ibid.).
30 Den riskfria räntan sätts normalt efter statsskuldväxlar och statsobligationer.
Den riskfria räntan ger avkastning helt utan risk (ibid.).
3.7. Vägd kalkylränta (WACC)
Kalkylräntan är den ränta som används för att bedöma olika investeringar, och yttrar avkastningskravet på investerat kapital. Den kan bestå av både avkastningskrav hos aktieägare och ränta för långivare. Enligt Hallgren (2002) skall inte kalkylräntan förväxlas med den verkliga räntan ett företag betalar för sina lån, utan istället användas för att rangordna eller sortera olika investeringsuppslag. Vid bedömning av olika investeringar över längre tid, inkluderat värdering, är kalkylräntan en essentiell förutsättning.
Räntan skall per definition bestämmas utifrån faktiska kostnader för kapital, låneräntor och avkastningskrav på eget kapital, samt alternativkostnaden för andra investeringar och risk. I vissa fall bedöms kalkylräntan utifrån de uteblivna intäkter som väljs bort vid investeringssortering, medan i andra fall bestäms den utifrån ett medelränteläge för hela investeringens livstid (Hallgren, 2002).
Grundtanken är att ett företags kalkylränta skall gälla för alla ekonomiska omräkningar över tid (Persson et al., 2007). Enligt Hallgren (2002) sätts kalkylräntan vanligtvis i storlek dubbelt så högt som företagens låneräntor. Det medför att den inte behöver ändras vid konjunkturella svängningar och fluktuationer i den allmänna räntan.
Kalkylräntan skall beräknas före skatt, då skatter är betalningar som medför konsekvenser på ett företags investeringar. Samtidigt kan kalkylräntan beräknas både nominellt och realt, beroende på huruvida investeringarna följer inflationen eller om de har en real prisstegringstakt. Nominell ränta är enligt Fisherhypotesen summan av den förväntade realräntan och den förväntade inflationen (Fregert & Jonung, 2005).
31 Realränta beräknas enligt följande:
𝑟𝑟 = (1+ 𝑟𝑛)
(1+𝑞) − 1 ≈ 𝑟𝑛 − 𝑞 𝑟𝑟 = 𝑟𝑒𝑎𝑙𝑟ä𝑛𝑡𝑎
𝑟𝑛 = 𝑛𝑜𝑚𝑖𝑛𝑒𝑙𝑙 𝑟ä𝑛𝑡𝑎 𝑞 = 𝑖𝑛𝑓𝑙𝑎𝑡𝑖𝑜𝑛
Vid känslighetsanalys, i en investeringskalkylering, är det av intresse att se ifall någon post haft en real prisstegringstakt, dvs. en ökning i prisnivå som inte följer inflationen. Yard (2001) kallar den reala prisstegringstakten, rspec.
Den reala räntan för en kostnadspost som ej följer inflationen beräknas enligt följande:
𝑟𝑠𝑝𝑒𝑐 = (1+ 𝑟𝑟)
(1+𝑞𝑟 )− 1 ≈ 𝑟𝑟− 𝑞𝑟 𝑟𝑟 = 𝑟𝑒𝑎𝑙𝑟ä𝑛𝑡𝑎
𝑟𝑠𝑝𝑒𝑐 = 𝑠𝑝𝑒𝑐𝑖𝑓𝑖𝑘 𝑟𝑒𝑎𝑙𝑟ä𝑛𝑡𝑎 𝑞𝑟 = 𝑟𝑒𝑎𝑙 𝑝𝑟𝑖𝑠𝑠𝑡𝑒𝑔𝑟𝑖𝑛𝑔𝑠𝑡𝑎𝑘𝑡
För att finansiera olika investeringar används både eget kapital och främmande kapital. Yard (2001) menar att i praktiken utgår många företag ifrån hela verksamheten när individuella investeringars kalkylräntor sätts. Ofta viktas ett genomsnittligt förräntningskrav på det egna och det främmande kapitalet, s.k.
Weighted average cost of capital (WACC). Förräntningskravet på den del av investeringen som finansieras med eget kapital kommer från ägarna, medan den del som finansieras med främmande kapital är företags ränta till banken, dvs. lånekostnaden. När det viktade genomsnittliga avkastningskravet (WACC) beräknas skall utgångspunkten vara i företagets soliditet. Ett företag med 50 % soliditet, förräntningskrav på det egna kapitalet på 20 % och låneränta på 5 % får ett WACC på 12,5 % (50 % * 20 % + 50 % * 5 % = 12.5 %) (Yard, 2001).
För mer noggrannhet, och om en viss investering ligger över eller under företagets genomsnittliga risknivå, justeras kalkylräntan efter den individuella investeringen. Enligt Yard (2001) kan det dock vara svårt att tydligt fastställa skillnader i risk och då hur mycket den specifika kalkylräntan skall ändras utifrån WACC.
32 Formel för att beräkna WACC (Persson, et al., 2007):
𝑊𝐴𝐶𝐶 = 𝐷
𝑉 × (1 − 𝑇𝑐) × 𝑟𝑑𝑒𝑏𝑡 + 𝐸
𝑉× 𝑟𝑒𝑞𝑢𝑖𝑡𝑦 𝐷 = 𝑆𝑘𝑢𝑙𝑑𝑒𝑟
𝐸 = 𝐸𝑔𝑒𝑡 𝑘𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙 𝑉 = 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙𝑡 𝑘𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙 𝑇𝑐 = 𝑆𝑘𝑎𝑡𝑡𝑒𝑠𝑎𝑡𝑠
𝑟𝑒𝑞𝑢𝑖𝑡𝑦 = 𝐴𝑣𝑘𝑎𝑠𝑡𝑛𝑖𝑛𝑔𝑠𝑘𝑟𝑎𝑣 𝑝å 𝑒𝑔𝑒𝑡 𝑘𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙 𝑟𝑑𝑒𝑏𝑡 = 𝑅ä𝑛𝑡𝑒𝑠𝑎𝑡𝑠 𝑝å 𝑓𝑟ä𝑚𝑚𝑎𝑛𝑑𝑒 𝑘𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙
3.8. Kalkylmetoder
För att göra en bra bedömning över tid gällande investeringar krävs noggranna uppsatta kalkyler (Hallgren, 2002). De två vanligast förekommande, och således även lämpligaste, är Livscykelkostnad och Nuvärdesmetod (Yard, 2001).
3.8.1. Livscykelkostnad
För att göra en korrekt bedömning vid ett investeringsbeslut krävs noggrann analys. Livscykelkostnadsanalys, Life Cycle Cost (LCC), lägger fokus på att alla kostnader under investeringens livslängd skall beräknas. Utöver grundinvesteringskostnaden skall även hänsyn tas till drift, reparationer och avyttringskostnader etc. (Andersson & Johansson, 2009).
På grund av varierande karaktär på både företag och branscher kan det vara svårt att finna en generell LCC-kalkyl. Dock används de olika varianterna med liknande syfte, vilket är att jämföra olika investeringar. Enligt Andersson &
Johansson (2009) är det enklast att tillämpa LCC-kalkylering för projekt/investeringar som har konstant drift, tid och belastning. Anledningen är att det i många fall kan vara svårt att bedöma huruvida reparationskostnader och liknande utgifter kommer stiga efterhand. Utan större ansträngning fungerar metoden även inom andra områden, där de olika kostnaderna får uppskattas.
33 Den vanligaste formen av en LCC-kalkyl innehåller följande kostnadsanalyser:
inköp, installation, energi, drift, underhåll, stillestånd, miljö och avyttring/skrotning (Andersson & Johansson, 2009).
Livscykelkostnadsanalysens starka sidor är att den innefattar väldigt lite osäkra data och få prognoser, samt att den är tillämplig vid analys av enskilda investeringar, utan hänsyn till organisationen som helhet.
I LCC-kalkylen används ofta investeringens ekonomiska livslängd vid beräkning, trots att den då inte nödvändigtvis behöver vara obrukbar. Dock är det av stor vikt att även beräkna eventuella kostnader för den slutliga skrotningen eller, vid avyttring, medräkna försäljningsintäkter. Inköpspriset är ofta enkelt att bestämma, likaså installations- och överlämningskostnader. När det handlar om energi och operativa kostnader så utgörs kostnaderna huvudsakligen av elförbrukning och personalkostnader. Beroende på vilken typ av investering LCC-kalkylen härrör varierar dessa poster. Därför är det viktigt att i ett tidigt skede bestämma vilka poster som är relevanta för investeringen, och på så sätt fastställa upplägget på kalkylen (ibid.).
Vid beräkning av underhåll- och reparationskostnader skall, förutom förväntad material- och arbetskostnad, även medräknas utgifter för oförutsedda svårigheter/problem. Likaså skall, i kalkylen, medtagas både planerade och oplanerade stopp. Den här posten är mer relevant vid maskininvestering eller liknande. Miljökostnaderna varierar också beroende på typ av investering.
Exempelvis kan stora delar av en fabrik behöva byggas om för att kunna hantera en ny miljöpåverkande maskin, genom att oljeavskiljare för avlopp installeras och ventilationsförbättringar implementeras (ibid.).
3.8.2. Nuvärdesmetod
Enligt Olsson (1998) är nuvärdesmetoden både rättvisande och förbehållslös, och den investeringskalkyl som är oftast förekommande. Grundtanken i
34 metoden är att jämföra alla in- och utbetalningar som följer en investering, vid
nollpunkten, dvs. vid investeringstillfället. Alla framtida inbetalningsöverskott nuvärdesberäknas till nollpunkten (eller mer exakt, slutet av år noll) med hjälp av kalkylräntan, för att se hur de förhåller sig gentemot grundinvesteringen (Yard, 2001).
Vid bedömning om en investering är lönsam eller ej, utifrån nuvärdesmetoden, görs en jämförelse mellan nuvärdet av alla framtida inbetalningsöverskott och grundinvesteringen. Om inbetalningarnas nuvärde, subtraherat med grundinvesteringen, ger en positiv differens är investeringen lönsam (Olsson, 1998).
Nuvärdesmetoden är teoretiskt korrekt då den ”tar hänsyn till en investerings alla kvantifierbara konsekvenser” (Olsson, 1998, s. 208). Olsson (1998) menar dock vidare att metoden kan vara svår att tolka. Är nuvärdesbeloppet noll innebär det att investeringen täcker låneräntor och ägares avkastningskrav, vilka innefattas i kalkylräntan. Ett positivt nuvärdesbelopp innebär att avkastningen blir högre än vad ägarna kräver.
Nuvärdessumman (NVS) beräknas enligt följande (ibid.):
𝑁𝑉𝑆 = 𝑎 å𝑟 1
(1 + 𝑟)+ 𝑎 å𝑟 2
(1 + 𝑟)2 + 𝑎 å𝑟 3
(1 + 𝑟)3+ 𝑎 å𝑟 4
(1 + 𝑟)4 . . + 𝑎 å𝑟 𝑛 (1 + 𝑟)𝑛 𝑁𝑉𝑆 = 𝑛𝑢𝑣ä𝑟𝑑𝑒𝑠𝑠𝑢𝑚𝑚𝑎
𝑎 = 𝑖𝑛𝑏𝑒𝑡𝑎𝑙𝑛𝑖𝑛𝑔𝑠ö𝑣𝑒𝑟𝑠𝑘𝑜𝑡𝑡 𝑟 = 𝑘𝑎𝑙𝑘𝑦𝑙𝑟ä𝑛𝑡𝑎
För investeringar som har lång livslängd och olika inbetalningsöverskott blir nuvärdesprocessen tidsödande. Om inbetalningsöverskotten antas vara lika stora kan dock beräkningen förenklas avsevärt (Yard, 2001). Från ovan nämnda formel kan en nusummefaktor (NSF) härledas. Nuvärdet beräknas sedan genom att nämnda faktor multipliceras med det årliga inbetalningsöverskottet.
35 Formeln för nuvärdesberäkning med nusummefaktorn ser ut som följer (ibid):
𝑁𝑉𝑆 =(1 − 1 + 𝑟 −𝑛)
𝑟 × 𝑎
3.8.3. Känslighetsanalys
Då många antaganden görs vid en investeringskalkylering gällande t.ex.
kalkylränta, livslängd och olika kostnader, är det ofta av stor vikt att göra en känslighetsanalys. En känslighetsanalys innebär att variablerna i kalkylen ändras för att se hur mottaglig en investering är för förändring (Bokföringstips, 1).
Vanliga variabler att förändra är exempelvis ränta och elpris då dessa kan vara svåra att förutspå. Genom att förändra dessa poster i kalkylen kan investeringsbedömaren enkelt få fram vid vilken ränta, eller vid vilket elpris, investeringen inte längre är lönsam (ibid.).
36
4. Sammanfattning av teoretisk referensram
Miljonprogrammet kallas det projekt som ägde rum i Sverige åren 1961 till 1975 då 1,4 miljoner bostäder uppfördes. Idag är Miljonprogrammets byggnader mellan 35 och 50 år och i behov av upprustning (Hem för miljoner:
förutsättningar för upprustning av miljonprogrammet - rekordårens bostäder, 2009). I och med den ständiga utvecklingen i byggbranschen utvecklas kontinuerligt nya renoveringstekniker. En form av byggande, som blir allt vanligare, är passivhus. Passivhus är ett hus som helt saknar aktiv uppvärmning, vilket innebär att all värmetillförsel skall ske helt i frånvaro av radiatorer, golvvärme och därtill liknande uppvärmningsformer. Den värmeförsörjning som krävs skall i stor grad återvinnas genom att värme som genereras naturligt i byggnaden bevaras och till största del uppfyller byggnadens behov, samt avlägsna behovet av värmepanna, bergvärme och liknande (Anders Linde, intervju 10.3.2010). Författarna ämnar att i empiriavsnittet för passivhus förklara klimatskalet, lufttäthet samt ventilation.
Förutom passivhusteknik, som är en väl avgränsad metod, finns en uppsjö varianter. Den traditionella renoveringstekniken, s.k. konventionell teknik, är den mest sedvanliga. För att göra en begränsning har författarna valt att definiera konventionellt byggande efter de regler som återfinns i Boverkets byggregler, BBR.
En investeringsbedömning torde utgå från de viktigaste ekonomiska faktorer som berör valda projekt. Förutom grundinvesteringskostnader (entreprenad, projektering etc.) har drift, underhåll och hyra en central roll. För att genomföra en investeringskalkylering nuvärdesberäknas dessa kostnads- faktorer med en vägd kalkylränta. Författarna har valt att tillämpa en livscykelkostnadsanalys vid fastställandet av de berörda posterna för vidare nuvärdesberäkning. Det innebär att LCC-kalkylen endast varit ett underlag för bestämmandet av faktorerna i nuvärdesberäkningen, och inte någon direkt modell för analys.
37
5. Metod
I avsnittet beskrivs författarnas val av ämne, ansats samt vilken utformning uppsatsen har. Vidare skildras hur den empiriska informationen samlats in, via en fallstudie och även hur valet av företag föll. Följaktligen förklaras hur analysen genomförts och uppsatsens trovärdighet. Slutligen beskrivs hur operationaliseringsprocessen genomförts.
5.1. Ämnesval
Författarnas val av ämne tog sin början i intresset för nya byggtekniker. Med ökad förståelse för hur fastighetsbranschen påverkar miljön finns ett driv för att försöka minska energiåtgången både under produktion och vid drift.
Anledningen är den debatt som råder i världen om hållbar utveckling och vilka effekter på klimatet de miljöförstörande utsläppen har. Författarna har därför valt att gå på djupet gällande byggtekniker vars mål är att minska bostadsbeståndets energiåtgång. Det här medförde att valet föll på passivhus, vilken har för avsikt att i så liten utsträckning som möjligt använda extern energi för uppvärmning. Samtidigt anser författarna att upprustningen av miljonprogrammets flerbostadshus vore av intresse att syna närmare, då det är högst aktuellt.
Kombinationen av dessa två områden vore därför ett spännande ämnesval. Att svara på frågan huruvida passivhustekniken är ekonomiskt hållbar vid den storskaliga renovering som, inom de närmaste åren kommer ske på miljonprogrammets bostäder, anser författarna vara av intresse för de allmännyttiga bostadsföretagen.
5.2. Ansats
Den ansats författarna valt är av deduktiv natur, som enligt Jacobsen (2002) innebär att uppsatsen tar sin utgångspunkt i teori för att sedan övergå i empiri.
Utifrån den teori som samlas in skapas uppfattningar och förväntningar kring
38 ämnesvalet, vilka omvandlas till verklighetsförnimmelser med empirisk data.
Kritik har dock riktats mot ansatsen genom att författarna lätt kan bli enkelspåriga i sitt tankesätt. Då ansatsen bygger på tidigare teorier finns risken att författarna endast söker information/data de anser vara relevant, för att bevisa den teoretiska referensramen (Jacobsen, 2002).
Motsatt ansats, den induktiva, innebär att forskaren har ett helt öppet sinne vid insamling av data, dvs. går från empiri till teori (ibid.). Den här ansatsen har också fått kritik riktad mot sig, då människan inte sägs vara kapabel till att samla in all relevant information. Jacobsen (2002) menar att kritiken har lett till idag talas det istället om mer eller mindre öppna ansatser gällande datainsamling. Författarna har medvetet satt sitt förhållningssätt till de data som skall samlas in något snävt, då teorin som valts tydligt utger vad som behövs för studien.
5.3. Uppsatsens utformning
Då författarna valt en explorativ, utforskande, frågeställning, menar Jacobsen (2002) att upplägget vid insamling av data bör ha intensiv utformning. Det innebär att få enheter undersöks, dock med fokus på många variabler. Det intensiva upplägget medför att de data som används får hög relevans, då forskningen omfattar många detaljer samtidigt som den är djuplodande (Jacobsen, 2002).
Den motsvarande utformningen är extensiv, vilket är raka motsatsen mot den intensiva. Undersökningen görs istället på många enheter, med få variabler.
Giltigheten förskjuts således från intern till extern, och kontentan blir att möjligheten till generalisering avsevärt ökar (ibid.). Den extensiva utformningen har författarna valt att förkasta då det i dagsläget endast är i Alingsås som miljonprogrammets bostadsbestånd restaurerats med passivhusteknik. Det är således svårt att kunna göra någon generalisering, varvid fokus kommer ligga på den intensiva utformningen.
39 I den intensiva utformningen kan två olika former av undersökningar härledas,
fallstudier och små-N-studier (ibid.). Den förstnämnda är den författarna valt att använda, då den tillämpas väl enligt Jacobsen (2002) vid undersökning av en eller ett fåtal objekt/enheter. Vid fallstudie kan avgränsningen ske både i tid och rum, och kan härledas till ett en enskild organisation, eller byggnad.
Författarna har därför, delvis pga. att endast Brogården i Alingsås har renoverats enligt passivhusfilosofin, lagt fokus på en fallstudie.
5.4. Metod för empiri
Författarna har valt att tillämpa två fallstudier. Den första har utförts i Alingsås, på Brogården, som är ett miljonprogramsområde där passivhusteknik använts.
Av de 16 hus som skall renoveras på Brogården är fyra färdiga varvid författarna har valt att titta endast på dessa. Den andra fallstudien har utförts på Andersberg i Halmstad, på de s.k. Terrasshusen. Motsvarande miljonprogramshus har här renoverats med konventionell metod. Uppsatsen blir således av jämförande art. De två allmännyttiga bostadsföretagen som är aktuella är HFAB (Halmstads Fastighets AB) och Alingsåshem.
Att författarnas val föll på en kvalitativ metod härrör från uppsatsens explorativa frågeställning, vilket helt är i enlighet med Jacobsen (2002). För att svara på en explorativ, frågställning krävs ofta en metod ”som får fram nyanserade data, går på djupet, är känslig för oväntade förhållanden och därmed öppen för kontextuella aspekter” (Jacobsen, 2002, s. 56). Det innebär att få undersökningsenheter används, vilka i uppsatsen är HFAB och AB Alingsåshem. Den information författarna främst har sökt är av ekonomisk art, dvs. vilka kostnadsfaktorer som har berört, och berör, de två flerbostadshusen från rekordåren.
Störst fokus har varit på kvalitativ dokumentundersökning (Jacobsen, 2002).
Sådan undersökning innebär att sekundärdata samlas in. Då mycket av den information författarna har undersökt finns tillgänglig i redan dokumenterad form finner de metoden väl lämpad. Siffror på de båda renoveringsobjekten
40 finns tillgängliga genom de allmännyttiga bolagen, HFAB och Alingsåshem.
Jacobsen (2002) belyser en viss risk med att studera sekundärdata då den samlats in av annan än forskaren och därmed mistes en viss kontroll.
Författarna är medvetna om det här men anser att de siffror som de kommunalt styrda bolagen lämnat ut är av hög sanningsenlighet.
Som komplement har författarna tillämpat öppna individuella intervjuer.
Undersökningsmetoden innebär att forskaren och uppgiftslämnaren samtalar som under en normal dialog. De data som erhålls är i form av ord och meningar (Jacobsen, 2002). Vanligtvis genomförs intervjun direkt och ansikte mot ansikte, vilket författarna gjort.
Den individuella intervjun kan enligt Jacobsen (2002) vara mer eller mindre öppen, eller strukturerad. Vanligtvis har den som undersöker vissa frågor eller ämnesförslag med sig, vilket leder intervjun dit det är tänkt. Att genomföra en strukturerad, men öppen, intervju innebär enligt vissa att forskaren frångår den kvalitativa metodens natur (Jacobsen, 2002). Dock innebär en helt öppen intervju att de data som samlas in blir så pass komplexa att de blir omöjliga att tyda samt att en viss förstrukturering alltid förekommer, om än omedvetet (ibid.).
Då intervjun endast är ett komplement till författarnas dokumentundersökning har ingen bandupptagning förekommit. Jacobsen (2002) menar att bandupptagning är att föredra då det kan vara svårt att hinna med att anteckna, samtidigt som blicken måste sänkas och noteringar måste göras. Det innebär att en bandinspelad intervju flyter bättre. Vidare kan bandupptagning dock få negativa konsekvenser, vilket författarna noga undersökt. Enligt Jacobsen (2002) kan en bandspelare eller diktafon få folk nervösa eller stumma, vilket kan försvåra öppenheten i intervjun. För de som inte är vana vid tekniska hjälpmedel, exempelvis äldre, kan bandspelaren få stor inverkan (Jacobsen, 2002). En bandupptagning kan också lura forskaren att inte anteckna, vilket i slutändan kan göra det förrädiskt att försöka leta sig fram på inspelningen (ibid.).
