Internationella erfarenheter

WEW i Holland

I Holland erbjuder egnahemsfonden WEW kreditgarantier som möjliggör en belåning upp till 100 % av köpeskillingen, dock med en begränsning

beträffande hur dyr bostaden får vara. En förutsättning för att kunna teckna garantin är att låntagaren uppfyller WEW:s krav bland annat avseende inkomst i relation till boendekostnaden.

De banker och bolåneinstitut som deltar i garantiprogrammet använder ofta garantin tillsammans med en rabatterad ränta i sin marknadsföring. En

41 _{BKN, Remissyttrande över ”Förslag till allmänna råd om begränsning av krediter mot}

säkerhet i form av pant av bostad

rabatterad ränta är möjlig eftersom långivaren slipper kreditförluster och kapitaltäckning för det garanterade lånet. Garantierna finansieras av en engångsavgift som ska täcka administrationskostnader och risk.

Hälften av alla bostadsköp inom beloppsgränsen finansieras med garantin och en majoritet av garantitagarna utgörs av förstagångsköpare under 35 år.

Statsborgen i Finland

Alla som köper en bostad eller bygger ett egnahem kan få statsborgen för sitt lån som kompletterande säkerhet när låntagarens egna säkerheter inte räcker till som säkerhet för bostadslånet. Statsborgen finns i vart fjärde bostadslån. Bostadslånet som staten går i borgen för kan vara högst 85 % av bostadens anskaffningspris. Eget kapital eller tilläggslån behövs således på minst 15 %. Statsborgens belopp får uppgå till högst 20 % av ägarbostadslånet dock högst 50 000 euro.

Den primära säkerheten för bostadslånet är den bostad som ska köpas. Banken godkänner högst 70 % av anskaffningspriset som bostadens säkerhetsvärde. Statens borgen är sekundär säkerhet.

Exempel: Bostadens pris 100 000 euro. Självfinansiering 15 000 euro (15 %). Lån 85 000 euro. Säkerhet för lån är bostad 70 000 euro och statsborgen 15 000 euro (max 20 % av lånets belopp).

För borgen utgår en borgensavgift som är 2,5 % av borgens belopp.

Startlån i Norge

I Norge infördes startlån 2003 med syfte att underlätta för svaga grupper, som har svårigheter att etablera sig på bostadsmarknaden, att förvärva en bostad. Startlån administreras gemensamt av stat och kommun genom att

kommunerna hanterar behovs- och kreditprövning medan lånen tas i statliga Husbanken. Risken för fallissemang delas av stat och kommun där kommunen svarar för de översta 25 procenten av lånet.

Startlån kan ges antingen som ett topplån tillsammans med vanliga bottenlån i bank eller som enda lån. På Husbankens ränta får kommunen lägga till

ytterligare 0,25 % för att täcka administrationskostnader. Det är frivilligt för kommunerna om de vill använda sig av startlån eller inte.

Vid utgången av oktober 2010 hade Husbanken lånat ut ca 5,4 miljarder norska kronor i startlån mot 4,5 miljarder norska kronor samma period föregående år. Totalt 4 531 personer har fått startlån hittills i år vilket är en ökning på 23 % jämfört med samma period föregående år. Under perioden 2004 till 2008 hade 374 av landets 430 kommuner ställt ut startlån till en total summa av nästa 17 miljarder norska kronor.

Ca hälften av lånen avser personer som inte tidigare har ägt en bostad. Även ensamförsörjare, barnfamiljer, handikappade, flyktingar och andra ekonomiskt svaga grupper erbjuds startlån.

Låneförsäkring i Kanada

Ett exempel försäkring vid belåning över en viss belåningsgrad är Kanada där långivarna måste teckna en kreditgaranti för lån med en belåningsgrad över 80 %. Den största aktören är statliga CMHC, men det finns även privata aktörer på den kanadensiska marknaden. En försäkring genom CMHC innebär att den egna insatsen minskas ner till 5 % däremot erbjuds låntagaren

räntenivåerna som om de satt in 20 % eget kapital. För försäkringen utgår en avgift som är beroende av lånets storlek. Kreditgarantin motiveras med att öka stabiliteten i det finansiella systemet samt utjämna lånevillkoren för olika typer av låntagare och olika regioner genom en inbyggd korssubventionering mellan olika låntagarkategorier.

Shared Ownership och Shared equity mortages i England

I England finns sedan 1980 en möjlighet till delat ägande, shared ownership. Möjligheten med delat ägande infördes för att genom en låg kostnad arbeta sig upp till att äga sin bostad. Köparen börjar med att äga t.ex. 25 % och hyra resterande del till en låg kostnad och när ekonomin tillåter köps en större andel osv., tills bostaden ägs till 100 %.

Shared equity mortages innebär en kombination av två bolåneformer. Låntagaren tecknar dels ett traditionellt bolån, dels ett hybridlån hos staten. Hybridlånet möjliggör en ökad lånemöjlighet genom att återbetalning av lånet sker först vid en försäljning och grundar sig på bostadens värdeutveckling. Det innebär att det är staten som står för risken med prisvariationer.

3.8. Överväganden och förslag

Det har i flera rapporter framkommit att det finns etableringshinder på

bostadsmarknaden. Bland annat har BKN i rapporten Statliga kreditgarantier i framtiden påtalat att det finns tillträdeshinder på bolånemarknaden som gör att bland annat unga vuxna har svårigheter att etablera sig. Som ett led i att försöka stärka förstagångsköpares möjligheter att köpa bostad infördes

förvärvsgarantier 2008. Efter drygt 2,5 år kan vi konstatera att förvärvsgarantin i nuvarande form inte är en produkt som efterfrågas eller används av

långivarna.

En orsak till en låg efterfrågan kan vara att förvärvsgarantier infördes vid samma tidpunkt som finanskrisen växte. Långivarna var fokuserade på att ha kontroll över den befintliga lånestocken än att söka nya målgrupper,

framförallt hushåll som kunde bedömas som mer riskfyllda. Med stort fokus på den amerikanska sub-prime marknaden var tidpunkten för införandet av

Ett problem med förvärvsgarantier som långivarna ofta nämner är svårigheten att se vem garantin kan hjälpa. De menar att en person med återbetalnings- förmåga får lån idag och har den sökande inte återbetalningsförmåga blir de inte hjälpta av en förvärvsgaranti. Långivarna menar också att svårigheten idag för unga vuxna att få bolån mer beror på ett marginellt eget kapital än

problem med återbetalningsförmågan. Samtidigt finns det olika

undersökningar som talar emot långivarnas bild och bedömer svårigheterna till att få lån som mer utbrett än vad långivarna medger.

Utöver syftet att underlätta för förstagångsköpares etablering var syftet att överbrygga tillfälliga betalningssvårigheter och öka möjligheten att bo kvar. Parallellt med att förvärvsgarantier har införts har långivarna på eget initiativ ökat lanseringen av sina egna låneförsäkringar. Förvärvsgarantin är underlägsen försäkringsutformningen eftersom en skuld ligger kvar för låntagaren när garantin utlöses. Däremot kräver inte förvärvsgarantin en specifik händelse i form av arbetslöshet eller sjukdom för att utlösas. BKN gör dock bedömningen att det finns hushåll som utesluts från långivarnas försäkringsprodukter, t.ex. egen företagare och personer utan tillsvidareanställning eller som bara varit anställd en kortare tid, varför det kan finnas skäl för en statligt stödd

marknadskomplettering.

En statlig form av medlåntagare nämns ibland av långivarna som en möjlig stödform. BKN gör bedömningen att staten som medlåntagare inte skulle påverka huruvida förstagångsköpare med betalningsförmåga skulle få lån eller inte eftersom långivarna redan gör bedömningen att personer med

betalningsförmåga får lån. Att stödja hushåll utan egen återbetalningsförmåga, vilka är de som idag använder medlåntagare, var inte syftet med

förvärvsgarantier. Däremot kan det finnas ett intresse för en statlig form av medlåntagare för att utjämna den skillnad som föreligger eftersom inte alla har föräldrar eller liknande som godkänns som medlåntagare av långivarna.

BKN bedömer att långivarnas centrala funktioner är väl informerade om förvärvsgarantin och att de även har haft stor möjlighet att påverka hur

garantin hanteras för att det inte ska bli en administrativt betungande produkt. Däremot bedömer vi att långivarnas bristande intresse har inneburit att

information om förvärvsgarantier inte alltid förmedlats till de lokala kontoren. BKN har dock informerat även i andra forum utanför långivarna, bland annat mäklare och ombildningskonsulter m.fl.

BKN bedömer att det finns etableringssvårigheter på bostadsmarknaden men att en förvärvsgaranti i nuvarande form inte är en lösning på problemet. BKN har tidigare gjort bedömningen att bostadsförsörjningsfrågor i första hand är en kommunal angelägenhet vilket är tydligt i rollfördelningen med kommunala hyresgarantier. Möjligheter att ge kommunen utökade befogenheter även för förvärv av bostad skulle kunna möjliggöras med en modell lik den som Norge använder med startlån.

Förslag

BKN:s bedömning är att förvärvsgarantier i sin nuvarande utformning inte har fungerat som stödform och att någon ökad användning framöver inte är trolig. BKN:s förslag är därför att förvärvsgarantier i nuvarande form avvecklas. I samband med en avveckling måste skulden till Riksgälden regleras.

BKN:s förslag är att på nytt utreda en form av stöd för att stödja den grupp som har svårt att etablera sig på ägarrättsmarknaden. Ett stöd bör utredas i nära samarbete med intressenterna på marknaden.