Utvärdering av kommunala hyresgarantier
och förvärvsgarantier
Titel: Utvärdering av kommunala hyresgarantier och förvärvsgarantier Utgiven av: Statens bostadskreditnämnd (BKN)
Innehåll
Innehåll ... 3 Sammanfattning ... 4 1. Bakgrund ... 5 1.1. Behov av utvärdering ... 5 2. Kommunala hyresgarantier ... 62.1. Utvärderingens syfte och genomförande ... 6
2.2. Nuvarande hyresgarantier ... 7 2.2.1. Omfattning ... 8 2.2.2. Informationsinsatser ... 9 2.2.3. Kostnader ... 10 2.3. Målgruppen finns ... 10 2.3.1. Ungdomar ... 11
2.3.2. Låg inkomst och hög boendekostnad ... 13
2.3.3. Betalningsanmärkningar ... 15
2.4. Behöver hushållen stöd? ... 15
2.5. Hur ser kommunerna på hyresgarantier? ... 16
2.5.1. Kommuner som använder hyresgarantier och har sökt bidrag ... 17
2.5.2. Kommuner som inte använder sig av kommunala hyresgarantier ... 18
2.6. Utvärdering 2009 ... 19
2.7. Vad innebär hyresgarantier för staten ... 20
2.8. Överväganden och förslag ... 20
3. Förvärvsgarantier ... 22
3.1. Utvärderingens syfte och genomförande ... 22
3.2. Nuvarande verksamhet förvärvsgarantier ... 22
3.2.1. Omfattning ... 22
3.2.2. Informationsinsatser ... 23
3.2.3. Kostnader ... 23
3.3. Finns målgruppen och hur stor beräknas den vara? ... 24
3.3.1. Vem får inte lån och varför? ... 25
3.4. Behöver förstagångsköpare stöd? ... 28
3.5. Varför används inte det stöd som finns? ... 31
3.6. Andra utformningar av stöd i Sverige ... 32
3.6.1. Låneskydd ... 32
3.6.2. Medlåntagare ... 33
3.6.3. Bospar eller topplån ... 34
3.6.4. Produktkombinationer ... 34
3.7. Internationella erfarenheter ... 34
3.8. Överväganden och förslag ... 36
4. Källor och referenser ... 39
Sammanfattning
BKN gör bedömningen att det finns etableringshinder på bostadsmarknaden, både på hyresmarknaden och på ägarrättsmarknaden. Hyresgarantier respektive
förvärvsgarantier infördes som ett led i att stärka den enskilda individens möjligheter till ett förstahandskontrakt eller ett bolån. När nu hyresgarantier funnits i drygt tre år och förvärvsgarantier i drygt 2,5 år konstaterar vi att utfallet inte blivit det förväntade. De nuvarande garantiutformningarna ger så liten effekt att de måste ifrågasättas.
Unga vuxna bedöms ha svårigheter att nå upp till de inkomstkrav som ställs på hyresmarknaden, samtidigt som de ofta inte har ett eget sparat kapital vilket försvårar på bolånemarknaden. Unga vuxna har oftare kortare projektanställningar eller visstidsanställningar vilket försvårar deras möjligheter att etablera sig på bostadsmarknaden.
Kommunerna är väl informerade om möjligheterna med kommunala hyresgarantier som ett verktyg för att hjälpa hushåll att få ett förstahandskontrakt. Kommunerna ser framförallt hyresgarantier som ett komplement till andrahandskontrakt. Det är framförallt personer med betalningsanmärkningar och låg inkomst som har blivit hjälpta. Det är endast ett fåtal kommuner som aktivt informerar om hyresgarantier till allmänheten. De kommuner som har ställt ut hyresgarantier är eniga om att verktyget spelar roll och gör en skillnad för de hushåll som blir hjälpta. De bedömer att deras fortsatta användning kommer att ligga på en nivå som idag.
Förvärvsgarantier i nuvarande utformning är en produkt som inte har efterfrågats av långivarna. Orsaker som nämns är att det är svårt att se vem produkten ska hjälpa eftersom långivarna menar att alla som bedöms ha återbetalningsförmåga redan får lån idag. Samtidigt finns det flera undersökningar som talar emot långivarnas bild och bedömer att svårigheterna att få lån är mer utbrett än vad långivarna medger. Förvärvsgarantin infördes dels för att underlätta förstahandsköpares möjlighet att etablera sig på bostadsmarknaden, dels för att överbrygga tillfälliga betalnings-svårigheter och öka möjligheten att bo kvar. Parallellt med att förvärvsgarantier har införts har långivarna på eget initiativ ökat lanseringen av sina egna låneskydds-försäkringar.
BKN föreslår att hyresgarantier behålls i dagens utformning, men med en
medvetenhet om att det hjälper hushåll på marginalen och att omfattningen inte kommer att vara mycket större än idag. BKN bedömer att det statliga bidraget inte har en avgörande betydelse för kommunernas användning av hyresgarantier, men föreslår ändå att bidraget kvarstår.
BKN bedömer att det finns etableringshinder på bolånemarknaden men att förvärvsgarantier i nuvarande form inte är en lösning på problemet. BKN föreslår därför att förvärvsgarantier avvecklas och att en ny stödform utreds på nytt i nära samarbete med intressenterna på marknaden.
1. Bakgrund
Det finns hushåll med betalningsförmåga som inte kommer in på den reguljära bostadsmarknaden av egen kraft. Flera rapporter har under senare år påvisat att bl.a. unga vuxna har svårt att etablera sig på bostadsmarknaden. BKN har tidigare tagit upp etableringshinder i rapporterna En egen härd (dnr 1-262/04) och Statliga kreditgarantier i framtiden (dnr 17-315/06).
Regeringen fastslog i Budgetpropositionen för 2007 att det finns hushåll som kan behöva stöd av det allmänna för att ordna en egen bostad, men att formen för ett sådant stöd behövde utredas ytterligare. Regeringen uttalade sin avsikt att återkomma till riksdagen med ett mer precist förslag till hur ett sådant stöd skulle utformas (prop 2007/07:1 UO18 s. 55-56). Därefter presenterade regeringen i 2007 års ekonomiska vårproposition ett förslag om kommunala hyresgarantier. Riksdagen fattade beslut den 20 juni 2007. Kommunerna fick befogenhet att ställa säkerhet till hushåll som inte befinner sig i en situation att de har rätt till bistånd enligt socialtjänstlagen (2001:453), men som ändå har behov av stöd för att kunna etablera sig på bostadsmarknaden. Staten lämnar ett bidrag för de garantier som kommunerna utfärdar.
I rapporten Statliga kreditgarantier i framtiden som BKN presenterade i december 2006 gjordes bedömningen att det finns tillträdeshinder till marknaden för bostadsägande och bland annat lades ett förslag om statliga kreditgarantier för att underlätta för förstagångsköpares köp av bostad. Som ett komplement till hyresgarantier föreslogs i en departementspromemoria
(Fi2007/4536/BO) s.k. förvärvsgarantier för att underlätta etablering och boende i bostadsrätter och egnahem för förstagångsköpare. Riksdagen fattade beslut den 19 december 2007.
1.1. Behov av utvärdering
Kommunerna har haft möjlighet att ställa ut hyresgarantier i drygt tre år och endast 21 av 290 kommuner har valt att använda sig av denna möjlighet. Totalt har 418 hushåll fått hjälp att etablera sig på bostadsmarknaden vilket ska ställas i relation till ett totalt anslag på 259 073 tkr som möjliggjort statligt bidrag för 51 814 hyresgarantier sedan införandet.
Förvärvsgarantier har sedan det infördes för drygt 2,5 år sedan endast resulterat i en (1) utställd garanti. Totalt finns en ram på 5 miljarder kr som möjliggör utställda garantier för att hjälpa 50 000 hushåll.
De nuvarande garantiutformningarna ger så liten effekt att de måste ifrågasättas. Följande frågor behöver besvaras:
• Motsvarar kostnaden nyttan?
2. Kommunala hyresgarantier
Kommunala hyresgarantier infördes den 1 juli 2007. Det innebär en möjlighet för kommuner att ställa ut hyresgarantier för personer som har ekonomisk förmåga att betala kostnaderna för ett boende men som ändå har svårt att få en bostad med besittningsskydd. Kommunala hyresgarantier är ett frivilligt
åtagande för kommunerna. Kommunala hyresgarantier är ett verktyg som kommunen kan använda för att uppfylla sitt bostadsförsörjningsansvar.
Kommunernas möjlighet att ställa ut hyresgarantier till enskilda möjliggjordes genom ändring av lag (1993:406) om kommunalt stöd till boendet, ändring (2007:479) (senare upphävd och ersatt av lag (2009:47) om vissa kommunala befogenheter)1. Samtidigt infördes ett statligt bidrag enligt förordningen (2007:623) om statligt stöd för kommunala hyresgarantier.
I 2007 års ekonomiska vårproposition (2006/07:100) antogs hyresgarantier i stor utsträckning rikta sig till ungdomar men att andra grupper inte borde uteslutas. I propositionen nämndes också att hyresgarantier kunde förväntas bidra till ökad integration.
Under början av 2009 gjorde BKN, på regeringens uppdrag, en utvärdering av kommunala hyresgarantier. Vid detta tillfälle hade 14 kommuner ansökt om statligt bidrag. BKN föreslog inga ändringar av stödet utan bedömde att en ny utvärdering borde göras vid ett senare tillfälle. BKN konstaterade dock att det krävs att kommunerna tar sig an hushåll som de inte tidigare har haft någon kontakt med för att hyresgarantier ska vara verkningsfulla, något som då inte skedde i någon stor utsträckning. I utvärderingen fördes även ett resonemang kring ett mer långtgående statligt engagemang, t.ex. i form av statliga
hyresgarantier. Bedömningen som gjordes var att detta torde vara mer
verkningsfullt och ge påtagliga förändringar men att denna typ av bostadsstöd i första hand är och bör vara ett kommunalt ansvar. 2
Kommunala hyresgarantier har nu funnits i drygt tre år och endast 21
kommuner har valt att ställa ut garantier. Totalt har 418 hushåll fått hjälp att etablera sig på bostadsmarknaden.
2.1. Utvärderingens syfte och genomförande Syftet med utvärderingen är att:
• Bedöma hur stor omfattning nuvarande instrument kan tänkas få, för att kunna anpassa statens insatser
• Belysa vad som begränsar omfattningen för att ge ett underlag för eventuella beslut om förändringar.
BKN har som underlag till utvärderingen genomfört intervjuer med
kommuner som har ställt ut hyresgarantier, totalt 20 kommuner. Av övriga kommuner har ett urval gjorts i samarbete med SKL och en enkät har skickats
1 Proposition 2006/07:61 Vissa bostadspolitiska åtgärder 2 BKN, Utvärdering kommunala hyresgarantier 2009
ut till 57 kommuner varav 35 st har svarat.3 Utöver detta har underlagsmaterial tagits fram från bl.a. SCB.
2.2. Nuvarande hyresgarantier
En kommunal hyresgaranti är ett borgensåtagande från kommunens sida som omfattar en hyresgästs skyldighet att betala hyra. En kommun får, enligt lagen (2009:47) om vissa kommunala befogenheter, ställa ut en hyresgaranti för ett enskilt hushåll,
• om hyresgarantin innebär att hushållet får en hyresbostad med besittningsrätt och
• hyresgarantin är en förutsättning för att hyresgästen ska få hyra bostaden.
Hushållets svårigheter att få ett förstahandskontrakt på egen hand kan t.ex. bero på att personen saknar fast anställning eller har någon betalnings-anmärkning.
En kommun som lämnar en kommunal hyresgaranti kan enligt förordningen (2007:623) om statligt stöd för kommunala hyresgarantier få ett statligt bidrag på 5 000 kr per garanti. BKN beslutar om bidraget. Statligt stöd får lämnas om kommunen gjort en bedömning att hushållet har ekonomisk förmåga att klara boendekostnaderna och att borgensåtagandet omfattar minst 6 månadshyror och gäller under minst 2 år. Det statliga bidraget utgår inte för hyresgarantier som kommunen lämnar utifrån sina skyldigheter enligt socialtjänstlagen. Kommunen redovisar utfärdade garantier och ansöker om bidrag fyra gånger per år. Ansökan och redovisning sker elektroniskt via BKN:s webbplats. Kommuner som använder sig av hyresgarantier kan även ansöka om s.k.
preliminär tilldelning hos BKN. Den preliminära tilldelningen innebär att BKN ”reserverar” bidrag motsvarande ett antal garantier för en viss kommuns
räkning.
3 Bilaga
2.2.1. Omfattning
För perioden 1 juli 2007 – 30 nov 2010 har BKN beviljat bidrag för 418 hyresgarantier i 21 kommuner.
Kommuner som ställt ut hyresgarantier
Kommun Antal garantier Alingsås 31 Arboga 9 Botkyrka 19 Gnesta 1 Gotland 18 Grums 1 Hässleholm 46 Karlstad 55 Kungälv 35 Lekeberg 10 Luleå 1 Lund 3 Nybro 18 Pajala 5 Sigtuna 10 Skövde 5 Strängnäs 4 Svenljunga 26 Upplands-Bro 45 Vaggeryd 63 Värmdö 13 Summa 418
Av de garantier som hittills är utställda avser 47 % kvinnor och 53 % män. 81 % avser hushåll som bor hos ett kommunägt bostadsföretag, 19 % avser hushåll boende hos en privat fastighetsägare. Fördelningen på fastighetsägare har förändrats över åren från att ha varit mer jämnt fördelade till att
kommunägda bostadsföretag är i en klar majoritet. Totalt har 216 hushåll med barn fått ett förstahandskontrakt med hjälp av hyresgarantier.
Utfärdade garantier per åldersgrupp
Åldersgrupp Antal garantier 18-24 år 59 25-34 år 92 35-44 år 130 45-64 år 122 65-74 år 13 75 år - 2 Summa 418
Utfärdade garantier per hushållstyp
Hushållstyp Antal
garantier
Ensamstående utan barn 181
Ensamstående med barn 126
Sammanboende utan barn 17
Sammanboende med barn 90
Övriga 4
Summa 418
Utfärdade garantier, orsak till utfärdande
Orsak Antal
garantier
Betalningsanmärkning 207
Saknar fast anställning/fast inkomst 92
Kombination av betalningsanmärkning och saknar
fast anställning/fast inkomst 18
Annat* 101
Summa 418
*Annat är framförallt för låg inkomst enligt fastighetsägare men även skulder, flykting i introduktion, etc.
I grupperna 18-34 år är inkomstrelaterade orsaker den främsta anledningen till att en hyresgaranti ställs ut. Bland de äldre åldersgrupperna är
betalningsanmärkningar vanligast. 2.2.2. Informationsinsatser
Vid införandet av hyresgarantier genomförde BKN ett antal informationsträffar för kommuner i syfte att informera om hyresgarantier. Informationsträffarna skedde i olika delar av landet för att möjliggöra för så många kommuner som möjligt att medverka. BKN har även anordnat erfarenhetsforum en gång per år för handläggare i de kommuner som är igång där de fått information men också fått en möjlighet att utbyta erfarenheter med varandra.
BKN har tagit fram en informationsfolder som har skickats ut till alla kommuner och som kommunerna kan använda i sitt informationsarbete tillsammans med egen information. Informationsfoldern går att beställa utan kostnad från BKN. En vägledning har också tagits fram för kommunerna att användas som en hjälp i deras arbete att komma igång med verksamheten och i deras behovsprövning. Vägledningen har skickats direkt till kommuner och finns även att ladda ner på BKN:s hemsida.
Utöver ovanstående har information skickats till kommuner via brev och e-post i samband med varje ansökningstillfälle fyra gånger per år.
Informationen har gått ut till alla kommuner som anmält kontaktperson för hyresgarantifrågor, totalt ca 160 kommuner. Samtliga kommuner har fått information om hyresgarantier och möjligheten att ansöka om preliminär tilldelning minst en gång per år.
Information om hyresgarantier finns förutom hos BKN även hos bl.a.
jagvillhabostad.nu och omboende.se. Information finns också på det intranät som Konsumentverket tillhandahåller för kommunernas budget- och
skuldrådgivare. Information har också gått ut via Fastighetsägarna, SABO mfl. 2.2.3. Kostnader
Totalt har 2 090 000 kr betalats ut i bidrag till totalt 21 kommuner under perioden 1 juli 2007 – 30 nov 2010.
Utöver bidrag har verksamheten belastat BKN:s förvaltningsanslag med totalt 2 256 000 kr under perioden 1 juli 2007 – 30 november 2010.
Verksamhetsgrenen belastas av direkt hänförbara kostnader samt av
gemensamma kostnader som fördelas utifrån personalens tidredovisning. Av kostnaden är ca 650 000 kr en engångskostnad direkt kopplad till utveckling av IT-stöd för verksamheten. Kostnader för framtagning av presentationsmaterial samt resor i informationssyfte var högre under de första åren.
2007 2008 2009 2010 t.o.m 30 nov
Förvaltningskostnader 203 1 329 579 145
2.3. Målgruppen finns
I promemorian som föregick riksdagens beslut lyftes ungdomar och invandrare fram som exempel på grupper för vilka hyresgarantier skulle vara till hjälp. Men andra grupper kunde också bli hjälpta av garantierna. 4 Bland de garantier som är utfärdade har merparten fått en hyresgaranti pga.
betalnings-anmärkningar. Att hushållen saknar fast inkomst eller bedöms ha för låg
inkomst är även vanliga orsaker bland grupperna 18-24 år och 25-34 år medan det i de äldre åldersgrupperna i stort sett bara är betalningsanmärkningar och skulder som har orsakat behovet av en hyresgaranti. Några kommuner har nämnt gruppen flyktingar med introduktionsersättning som en målgrupp. Totalt 23 hushåll med introduktionsersättning har fått en hyresgaranti. Flera kommuner beskriver i intervjuer och enkätsvar att de främst ser unga med låg inkomst och personer med betalningsanmärkningar, framförallt barnfamiljer, som målgrupper för hyresgarantier. Andra kommuner har svårt att se att det finns målgrupper i just deras kommun. En tredje grupp
kommuner ser att det finns målgrupper med ett behov av stöd men har, trots detta, valt att inte använda hyresgarantier.
Boverket konstaterar i rapporten Någonstans att bo att det inte är lämpligt att tala om ”grupper” med etableringssvårigheter på marknaden. Det är snarare låg betalningsförmåga och tidigare betalningsanmärkningar som är det största hindret för etablering. Dock konstaterar de i rapporten att vissa grupper är
4 M2006:2447, Bidrag till kommunala hyresgarantier för enskilda hushålls etablering på
överrepresenterade i många av de situationer som gör det svårare att få en bostad. 5
2.3.1. Ungdomar
I december 2008 fanns nära 1,3 miljoner svenskar i åldrarna 19-29 år. Antalet fortsätter att öka kraftigt, i genomsnitt med 20 000 per år, fram till 2013. Undersökningar visar att så många som nio av tio i åldrarna 20-27 år vill flytta hemifrån de närmaste åren. 39 procent av dem vill bo i hyresrätt.6
Boverket skriver i rapporten Ungdomars boende, lägesrapport 2010, att tre av fyra ungdomar i åldern 20-25 år som flyttat hemifrån bor i hyresrätt. Omkring tio procent av dessa bor i andrahand men det är lätt att underskatta antalet eftersom de dels kan vara svåra att nå och om de bor i andra hand utan hyresvärdens tillstånd vill de inte gärna uppge detta etc.7 Kronofogden och Konsumentverket beskriver i en rapport att ungdomar har svårigheter att etablera sig på bostadsmarknaden och tvingas ofta betala överhyror för
boenden i andra och tredje hand. Samtidigt har ungdomar en betydligt sämre ekonomisk standard och har haft en sämre ekonomisk utveckling jämfört med andra grupper i samhället.8
Av unga vuxna mellan 18-34 år med tidsbegränsad anställning, flera anställningar eller utan anställning bor drygt 4 % i andra hand. Totalt
motsvarar detta ca 43 000 personer. För gruppen 35-65 år är andelen under 1 %.9
5 Boverket, Någonstans att bo
6 SABO, Ungas boende i storstäder och högskoleorter 7 Boverket, Ungdomars boende, lägesrapport 2010
8 KFM 2008:3, Överskuldsättning och ekonomiska problem bland ungdomar - en kartläggning
av risker.
Befolkning fördelad efter ålder, anställningsform och boendeform 2009. (Antal) Äganderätt, bostadsrätt eller hyresrätt 1:a hand Hyresrätt
2:a hand Övrigt* Totalt
18-24 år Tillsvidare 162 326 8 086 5 541 175 953 Tidsbegränsad 91 564 2 708 13 499 107 770 Flera anställningar 5 022 443 0 5 465 Egen företagare 4 164 443 296 4 902 Övriga* 474 106 24 320 25 764 524 190 25-34 år Tillsvidare 622 913 15 011 13 073 650 996 Tidsbegränsad 114 819 6 024 3 642 124 485 Flera anställningar 3 296 0 739 4 035 Egen företagare 24 743 887 2 289 27 919 Övriga* 196 631 9 295 14 281 220 208 35-64 år Tillsvidare 2 358 360 8 993 62 476 2 429 830 Tidsbegränsad 194 122 1 869 5 246 201 236 Flera anställningar 14 076 0 0 14 076 Egen företagare 134 278 491 26 296 161 066 Övriga* 725 250 5 333 25 157 755 740
*Övrigt boende är boende i andelslägenhet, bostad i egen hyresfastighet, inneboende och boende utan hyreskontrakt.
*Övriga är de som varken är anställda eller företagare dvs., arbetslösa, studerande, pensionärer etc.
Av ungdomar mellan 18-24 år med en förvärvsinkomst lägre än 160 024 kr per år bor 8 % i andra hand. För gruppen 25-34 år är andelen 4 procent. Av
gruppen 35-64 år med samma inkomstnivåer bor färre än 1 % i andra hand. Totalt bor drygt 67 000 personer mellan 18-34 år i andra hand jämfört med knappt 17 000 personer i åldrarna 35-64 år.10
10 SCB, HEK
Befolkning fördelad efter ålder, disponibel inkomst* och boendeform, 2009. (Antal) Äganderätt, bostadsrätt eller hyresrätt 1:a hand Hyresrätt
2:a hand Övrigt* Totalt
18-24 år -113 926 146 683 18 905 19 878 185 466 113 927 – 137 818 85 113 4 576 5 554 95 243 137 819 – 160 023 67 517 3 396 6 206 77 119 160 024 – 178 770 73 849 2 417 2 438 78 704 178 771- 364 019 6 706 11 023 381 748 25-34 år -113 926 110 249 4 774 11 273 126 296 113 927 – 137 818 77 104 3 689 3 103 83 896 137 819 – 160 023 91 248 3 492 1 378 96 118 160 024 – 178 770 97 187 1 203 3 990 102 379 178 771- 586 614 18 059 14 280 618 953 35-64 år -113 926 205 949 2 510 15 981 224 440 113 927 – 137 818 192 629 3 642 8 948 205 218 137 819 – 160 023 218 136 0 8 866 227 002 160 024 – 178 770 272 752 1 050 14 109 287 912 178 771- 2 536 621 9 484 71 271 2 617 377
*Disponibel inkomst per konsumtionsenhet. Per konsumtionsenhet betyder att man har justerat inkomsten efter försörjningsbörda för att man ska kunna jämföra inkomsten mellan hushåll med olika sammansättning.
*Övrigt är boende i andelslägenhet, bostad i egen hyresfastighet, inneboende och boende utan hyreskontrakt.
Utöver personer som bor i andra hand bor en stor andel i ”övrigt” . Vår bedömning är att bland unga vuxna innebär det framförallt inneboende och boende utan hyreskontrakt framför boende i andelslägenheter och bostad i egen hyresfastighet. Det innebär att utöver de som i statistiken bor i andra hand finns en lika stor grupp till som inte har ett eget hyreskontrakt i nuläget. 2.3.2. Låg inkomst och hög boendekostnad
Hushåll som hyr sin bostad lägger störst del av inkomsten på boendet. Det beror inte på att boendeutgiften är störst utan på att de som bor i hyresrätt har en lägre genomsnittlig inkomst.11
Framförallt för unga är boendekostnaden är ett problem. De betalar en något högre andel av sin disponibla inkomst för boendet, särskilt i storstäderna, jämfört med andra grupper. Samtidigt har boendeutgiftens andel av den disponibla inkomsten sjunkit från 28 till 25 % mellan år 1999 och 2008 för ungdomar mellan 20-25 år som flyttat hemifrån. Även övriga gruppers boendeutgift har minskat men inte i samma utsträckning.12
11 Fastighetsnytt, 2010-12-08
Både bland ungdomar och invandrare är det mer vanligt förekommande med visstidsanställning än för befolkningen i övrigt. Båda grupperna har också lägre inkomster än befolkningen i övrigt. I Boutredningen (SOU 2007:14) pekar man bl.a. på kraven på inkomstnivåer som ett hinder för ungdomar att ta sig in på bostadsmarknaden13. Kravet på att inkomsten ska vara förutsägbar är också svårt för unga att uppfylla. Att fastighetsägare ställer krav på att inkomsten ska uppgå till 3-4 gånger hyran är vanligt förekommande. De som inte har en tillräckligt hög inkomst är hänvisad till andrahandsmarknaden där hyran ofta är högre eller att bo kvar hemma hos föräldrarna. 14
Den genomsnittliga årshyran i riket var 2009 ca 40 500 kr för 1 r.o.k. och ca 54 500 kr för 2 r.o.k. För att få möjlighet att hyra 1 r.o.k. krävs därmed en årsinkomst på 121 500-162 000 kr och för 2 r.o.k. en årsinkomst på 163 000-218 000 kr. Genomsnittlig årshyra varierar dock över landet. I kommuner där antalet invånare överstiger 75 000 samt i Stor-Stockholm och Stor-Göteborg ligger snitthyran för 1 r.o.k. på ca 43 000 kr medan i kommuner med färre än 75 000 inv (exl Stor-Stockholm och Stor-Göteborg) är snitthyran ca 36 500 kr för 1 r.o.k.15
Jämförelse mellan snitthyra och krav på inkomst (kr/år)
Lägenhetsstorlek Snitthyra riket Krav på inkomst 3 ggr x hyra Krav på inkomst 4 ggr x hyra 1 r.o.k 40 469 121 407 161 876 2 r.o.k 54 438 163 314 217 752 3 r.o.k 66 484 199 452 265 936 4 r.o.k 81 634 244 902 326 536
Kraven på inkomst kan jämföras med SCB:s statistik för förvärvsinkomster för 2008. Tabellen visar uppgifter för olika åldersgrupper fördelat på kön för riket i sin helhet. Det skiljer dock mellan olika delar av landet. Medelinkomsten är högst i Stockholms län för alla åldersgrupper utom 20–24-åringar medan den är lägst i Gotlands län. Medelinkomsten för 25–29-åringar är i Stockholms län 215 800 kr och i Gotlands län 178 700 kr.16
13 SOU 2007:14 Renovering av bostadsmarknad efterlyses! 14 BKN, Utvärdering kommunala hyresgarantier 2009 15 SCB,HiB
Sammanräknad förvärvsinkomst, medelinkomst för boende i Sverige hela året, 2008 (Tkr) kvinnor män totalt 20-24 år 108,1 141,4 125,1 25-29 år 174,6 225 200,2 30-34 år 214 294,2 254,7 35-39 år 236,9 336 287,1 40-44 år 258,2 355 307,4 45-49 år 264,2 355,3 310,4 50-54 år 264,5 348,4 306,7 55-59 år 257,8 341,5 299,7 60-64 år 242,7 328,1 285,4 samtliga 20-64 år 226,6 305,1 266,3
Jämförelsen visar att män i åldersgruppen 20-24 år i snitt har råd med 1 r.o.k. när det ställs krav på 3ggr x hyra inkomstnivå däremot har inte kvinnor i snitt en inkomst som klarar det. Med en ökad ålder kommer också möjligheten till en större bostad. Det är dock svårt för unga vuxna, både män och kvinnor, att klara ett krav på inkomst 4 ggr x hyran. Jämförelsen är gjord utifrån en
snittinkomst. I realiteten är spridningen på inkomster stor och tiondelen med lägst inkomst av populationen 20-64 år har ett gränsvärde på endast 55,4 tkr att jämföras med medelinkomsten för gruppen som är 266,3 tkr.
2.3.3. Betalningsanmärkningar
I april 2010 hade ca 550 000 personer en eller flera betalningsanmärkningar hos UC. 180 000 av dessa hade en anmärkning men ingen aktuell skuld hos kronofogden. Betalningsanmärkning är ofta ett skäl till avslag på en
hyresansökan. Samtidigt finns det många typer av betalningsanmärkningar och alla innebär inte med automatik en hög riskfaktor.17 Antalet personer som hamnar hos Kronofogden har blivit färre till antalet däremot har den
sammanlagda skulden ökat dramatiskt under de senaste fem åren. De grupper som framförallt ökar sina skulder är personer yngre än 30 år samt personer äldre än 60 år.18
2.4. Behöver hushållen stöd?
Unga vuxnas svårigheter att nå upp till de krav som ställs i kombination med att en stor andel bor i andra hand eller är ”mambos” och har kortare
projektanställningar eller visstidsanställningar tyder på att hushållen behöver stöd för att etablera sig på bostadsmarknaden.
Att skulderna hos Kronofogden för yngre under 30 år ökar samtidigt som statistik från SCB rörande hyres- och inkomstnivåer också tyder på att många
17 Presentation av UC 18 UC, 2010-07-20
har svårt att nå upp till de inkomstkrav många hyresvärdar ställer på sina presumtiva hyresgäster är oroväckande för unga vuxnas etablering på bostadsmarknaden.
I enkäter och intervjuer framkommer att kommunerna idag framförallt arbetar med andrahandskontrakt för att hjälpa personer in på bostadsmarknaden. Detta stöds även av Bostadsmarknadsenkäten för 2010 som visar att 220 kommuner arbetar med andrahandskontrakt. I Bostadsmarknadsenkäten 2010 uppger kommunerna att de hade ca 13 500 kontrakt utställda, varav 1 313 hade lett till att hyresgästen fick ta över kontraktet under 2009 och 326 hushåll hade flyttat vidare till annan bostad. Bostadsmarknadsenkäten visar också att kommunerna framförallt ser hyresrabatter som ett sätt att hjälpa unga in på bostadsmarknaden. 19 Även i denna utvärderings enkätsvar påtalar flera kommuner att de använder sig av hyresrabatter eller att mindre
lägenheter reserveras för unga. Kommunerna menar att det är svårt att hjälpa unga med hjälp av hyresgarantier eftersom de inte bedöms ha ekonomiska förutsättningar att betala hyran.
De kommuner som har ställt ut hyresgarantier är överens om att verktyget spelar roll och gör en skillnad för de hushåll som blir hjälpta. Samtidigt menar de att det är en hjälp på marginalen och att det finns många hushåll som står utanför bostadsmarknaden och som inte blir hjälpta av dagens verktyg bland annat pga. bostadsbristen.
2.5. Hur ser kommunerna på hyresgarantier?
Det har gått ytterligare ett och ett halvt år sedan den tidigare utvärderingen och fortfarande har merparten av kommunerna inte tagit ställning rörande hyresgarantier. Totalt 21 kommuner har fattat beslut och infört hyresgarantier, ett fåtal kommuner har fattat beslut där de valt att inte använda
hyresgarantier, övriga har inte hanterat frågan. I ca hälften av kommunerna som har infört hyresgarantier har beslutet om införande tagits av
socialnämnden, i några kommuner av socialförvaltningen och i resterande av kommunstyrelsen. Bland de kommuner som inte använder sig av
hyresgarantier har något formellt beslut inte tagits mer än i ett fåtal kommuner.
Enligt Bostadsmarknadsenkäten är det endast 42 % av kommunerna som har riktlinjer för bostadsförsörjningen antagna under någon av de två senaste mandatperioderna och endast 25 % har antagit riktlinjer under föregående mandatperiod.20 Endast hälften av kommunerna som använder kommunala hyresgarantier har antagit riktlinjer om bostadsförsörjning. Det tyder på att bostadsförsörjningsfrågor inte alltid är ett prioriterat område för kommunerna.
19 Boverket, Bostadsmarknadsenkät 20 Boverket, Bostadsmarknadsenkät
2.5.1. Kommuner som använder hyresgarantier och har sökt bidrag I de intervjuer som genomförts med de kommuner som har utfärdat
hyresgarantier framkommer att motivet för deras införande av verktyget var att kunna hjälpa fler till en egen bostad, de ville underlätta för enskilda hushåll och hitta andra lösningar och komplement till de verktyg de hade tidigare. Framförallt ville de hjälpa personer med betalningsanmärkningar eller låg
inkomst och ensamstående med barn. Att omvandla
andrahandskontrakt/sociala kontrakt till förstahandskontrakt var också ett motiv. Personer som tidigare haft ett andrahandskontrakt via kommunen och nu fått ett förstahandskontrakt med hjälp av en hyresgaranti kan uppleva det som något positivt och stärkande. Kommunen kan samtidigt använda verktyget andrahandskontrakt för de som verkligen behöver just den hjälpen. Ungdomar nämns inte specifikt som målgrupp mer än i ett fåtal kommuner.
Kommunernas bild av vilka hushåll/grupper som skulle komma ifråga stämmer överens med vilka som faktiskt fått en hyresgaranti i efterhand.
Flertalet av de kommuner som utfärdat hyresgarantier har valt att lägga ansvaret för att utfärda garantier på någon enhet inom socialförvaltningen. Flera kommuner ser det som en fördel eftersom att handläggarna då är nära de som behöver stödet, de kan få ett helhetsperspektiv på hur personen kan stöttas och det finns redan en upparbetad rutin. Andra kommuner ser varken fördelar eller nackdelar med valet av organisation och några påpekar att det kan göra det svårt att nå rätt målgrupp. BKN har frågat om placeringen i organisationen kan göra att vissa individer utesluts då det kan upplevas som en ”tröskel” att kontakta socialförvaltningen. Merparten av kommunerna menar dock att så inte är fallet.
Flertalet av kommunerna som ställer ut hyresgarantier väljer att inte informera invånarna om möjligheten med hyresgarantier utöver de som tar direkt kontakt med kommunen. Endast ett fåtal kommuner har information om
hyresgarantier tillgänglig på sin hemsida. Istället är det i det personliga mötet
med en handläggare på kommunen som möjligheten tas upp eller i kontakt med det kommunala bostadsbolaget. Detta uppmärksammades redan i den föregående utvärderingen och BKN påtalade då att om kommunerna var villiga att ta sig an hushåll som de inte hade kontakt med sedan tidigare torde
efterfrågan också öka, vilket några kommuner också medger.
Kommunerna som använder sig av hyresgarantier anser sig ha en mycket bra
kännedom om verktyget och ser det framförallt som ett komplement till
andrahandskontrakt. Flertalet kommuner påpekar att fler skulle bli hjälpta om regelverket inte var så snävt. Kommunerna har i intervjuerna lyft fram
framförallt två grupper som de skulle vilja hjälpa mer men som de inte anser sig ha möjlighet till i dagsläget; ungdomar som vill flytta hemifrån men som inte bedöms ha ekonomiska förutsättningar och personer med försörjningsstöd. Kommunerna upplever kravet på egen inkomst i förordningen om statligt bidrag som ett problem och menar att försörjningsstöd borde räknas som inkomst.
Med dagens regelverk bedömer kommunerna som intervjuats att den fortsatta användningen kommer att vara i nivå med dagens verksamhet, i några
kommuner något ökad medan andra kommuner ser att den kommer minska eftersom de nu löst upp den knut som fanns.
2.5.2. Kommuner som inte använder sig av kommunala hyresgarantier Även några av de kommuner som inte använder hyresgarantier menar att det finns grupper som skulle behöva stöttning att ta sig in på bostadsmarknaden. De nämner i första hand ungdomar och personer med bristande
betalningsförmåga, samt personer med skulder. BKN:s tolkning är att vissa hushåll inom dessa grupper borde kunna bli hjälpta av en hyresgaranti om kommunen valt att använda sig av detta verktyg.
I stort sett alla av de kommuner som svarat på enkäten och som inte använder sig av hyresgarantier idag har svarat att de inte ser någon framtida användning av hyresgarantier. Ett fåtal har svarat att det finns förändringar som skulle göra verktyget mer intressant. Det handlar framförallt om att acceptera
försörjningsstöd som inkomst.
Flertalet kommuner som svarat på enkäten menar att de känner till hyresgarantier men de använder inte verktyget eftersom; de inte ser att målgruppen finns, kräver för mycket administration, är för dyrt, eller inte kommer att ge någon effekt eftersom problemet är brist på bostäder. Några kommuner menar att det finns en risk att hyresvärdarna höjer sina krav, något som erfarenheterna i kommunerna där hyresgarantier används talar emot. Verktyg som kommunerna istället valt att arbeta med för att hjälpa hushåll till en bostad är framförallt andrahandskontrakt och olika former av samarbete med fastighetsägare, borgensåtagande etc.
Att hyresgarantier inte är verkningsfullt när kommunen har bostadsbrist är ett argument som återkommer bland flera kommuner. Hyresgarantier är ett verktyg som stärker den enskilda individen att efterfråga en bostad och möjliggör konkurrens med övriga sökande. Utbudssidan påverkas inte av hyresgarantier.
Det finns också kommuner som använder andra former av hyresgarantier, t.ex. kortare tidsperiod och hyresgarantier för andrahandskontrakt men BKN har ingen heltäckande bild av antal och omfattningen på dessa garantier.
2.6. Utvärdering 2009
I utvärderingen som BKN genomförde 2009 framkom bl.a. att merparten av kommunerna inte hade tagit ställning i frågan och att de i första hand ställde ut garantier till hushåll de redan hade kontakt med och informerade inte utanför denna grupp. Denna bild kvarstår. BKN gjorde i utvärderingen ett antal övervägande om förändringar av stödet:
• Ändra bidragsbeloppet • Delad risk kommun/stat
• Ta bort frivilligheten för kommunen • Från kommunal till statlig hyresgaranti
BKN gjorde 2009 bedömningen att bidragsbeloppets storlek är en bidragande faktor men inte avgörande för de kommuner som valt att inte införa
hyresgarantier. I nuvarande utvärdering är det endast en kommun som nämnt bidragsbeloppet som en orsak till varför hyresgarantier inte är intressant. BKN:s bedömning är fortsatt att ett höjt bidragsbidragsbelopp skulle kunna göra att ytterligare någon enstaka kommun skulle komma igång men att det inte är avgörande.
I föregående utvärdering påtalade flera kommuner att de såg en osäkerhet i de ekonomiska konsekvenserna för kommunen vilket ledde fram till ett
resonemang rörande delad risk mellan kommun/stat. BKN bedömde att en sådan fördelning inte var av intresse eftersom det bl.a. skulle bidra till en ökad administration. Ett antal kommuner menar att risken för att tvingas ersätta garantier inte täcks av det statliga bidraget vilket ger en ökad ekonomisk risk för kommunen. Samtidigt kan vi se i de kommuner som ställt ut garantier har endast ett fåtal garantier behövts infrias. Ett större risktagande från statens sida är heller inget som efterfrågats av kommunerna varför BKN fortsatt gör
bedömningen att detta inte är ett intressant alternativ.
BKN gjorde 2009 bedömningen att ett, för kommunerna, obligatorisk användande av hyresgarantier skulle vara positivt för det enskilda hushållet. Inte minst i storstadsregionerna där många arbetspendlar kan det vara svårt att förstå varför en kommun använder verktyget men inte den andra. Samtidigt ser situationen olika ut i olika kommuner och därmed torde kommunen vara bäst lämpad att ta ställning till vilka behov som finns och vilka verktyg som behövs. BKN gör fortsatt samma bedömning.
BKN konstaterade i den föregående utvärderingen att en statlig garanti inte var ett alternativ då bostadsförsörjningsansvaret i första hand ligger hos
kommunerna. BKN gör ingen förändrad bedömning utan konstaterar endast att det finns hushåll som idag inte kan ta sig in på bostadsmarknaden av egen kraft.
2.7. Vad innebär hyresgarantier för staten
Sedan införandet av hyresgarantier har BKN skapat en administration för att hantera det statliga bidraget samt bistå kommunerna med råd och stöd. Första årets uppbyggnad innebar kostnader för BKN bl.a. för att ta fram en
webbportal för ansökan om bidrag och kostnader i samband med informationsinsatser. Löpande kostnader fördelas enligt personalens tidredovisning. BKN:s marginalkostnad för att administrera bidrag till ytterligare en kommun och ytterligare en garanti är låg.
Kommuner som ställer ut kommunala hyresgarantier och ansöker om statligt bidrag för dessa redovisar uppgifter om garantierna till BKN. Det innebär att BKN har möjlighet att följa upp utfallet och orsaker till utfärdande av
garantier samt föra statistik över detta.
BKN upplever att de kommuner som använder hyresgarantier ser en viktig funktion i att det finns en samordnande myndighet att ställa frågor till och som kan samordna erfarenhetsutbyte mellan kommunerna. Denna uppgift fullgörs bland annat genom att träffar för erfarenhetsutbyte anordnats.
2.8. Överväganden och förslag
BKN:s bedömning är att det finns etableringssvårigheter på bostadsmarknaden. Gruppen som bor i andrahand eller är ”mambos” minskar inte. Gruppen 18-34 år som bor i andra hand är 4 % jämfört med 0,5 % i gruppen 35-65 år. Samtidigt har många, framförallt yngre, lägre inkomster än vad hyresvärdarna kräver. Av kommunernas intervju- och enkätsvar framkommer det att de gör bedömningen att det finns hushåll som inte kan få en bostad på egen hand framförallt unga med låga inkomster och hushåll med betalningsanmärkningar. Deras bedömning stöds av statistik över hur olika grupper bor idag,
inkomstsiffror och hushållens ökande skulder.
I intervjuer och enkätsvar framkommer att kommunerna ser problem med att hjälpa unga etablera sig på bostadsmarknaden med hjälp av hyresgarantier eftersom de inte bedöms ha ekonomisk förmåga att betala hyran. Flertalet kommuner föreslår att försörjningsstöd bör godkännas som inkomst i deras bedömning av hyresgarantier de kan söka bidrag för. BKN gör bedömningen att personer med försörjningsstöd inte omfattas av den målgrupp som pekades ut vid införandet av hyresgarantier och att regelverket för det statliga bidraget därför inte bör ändras. Kommunerna har även verktyg att hantera denna grupp inom ramen för socialtjänstlagen.
BKN bedömer att kommunerna är väl informerade om hyresgarantier, både de kommuner som använder hyresgarantier och de kommuner som inte gör det. BKN bedömer att det statliga bidraget har en marginell påverkan på antalet tillkommande kommuner som använder hyresgarantier och menar att
kommunerna har möjlighet att ställa ut hyresgarantier enligt lagen (2009:47) om vissa kommunala befogenheter även om inte staten lämnar bidrag. Bidraget
kan mer ses som ett stimulansbidrag än ett bidrag som ska täcka kostnaderna även om bidraget kan användas för att täcka en del av kommunens ekonomiska risk vid ett infriande. Däremot menar vi att vikten av en samordnande
myndighet som kan ge råd och stöd väger upp kostnaden för att administrera bidraget.
Av de överväganden som gjordes i utvärderingen 2009 anser BKN att en statlig garanti hade gett störst effekt men att bostadsförsörjningsfrågor med dagens ansvarsfördelning i första hand ligger på kommunerna.
Att göra hyresgarantier till ett obligatoriskt verktyg för kommunerna kan också vara ett alternativ. En sådan omfattande förändring skulle dock kräva en
särskild utredning.
Förslag
BKN föreslår att hyresgarantier behålls i dagens utformning, men med en medvetenhet om att det hjälper hushåll på marginalen och att omfattningen inte kommer att vara mycket större än idag. BKN bedömer att det statliga bidraget inte har en avgörande betydelse för kommunernas användning av hyresgarantier, men föreslår ändå att bidraget kvarstår.
BKN:s bedömning är att ett anslag på 5 000 000 kr per år bör avsättas för statligt bidrag för kommunala hyresgarantier. Anslaget bedöms klara en efterfrågan på dagens nivå samt en viss ökning.
BKN:s bedömning är att ca 500 000 kr per år av vårt förvaltningsanslag behöver användas för att stödja kommunerna i deras arbete, bl.a. genom
erfarenhetsutbyte, att fortsätta informera om kommunala hyresgarantier för att påverka efterfrågan samt för att administrera det statliga bidraget.
3. Förvärvsgarantier
Förvärvsgarantin är en statlig garanti till förmån för kreditgivare och omfattar räntebetalningar för förstagångsköpares bostadslån. Syftet med
förvärvsgarantier är att underlätta etablering för förstagångsköpare genom att hjälpa hushåll som vill köpa en bostad men som har svårt att få bostadslån trots att de har betalningsförmåga. Förvärvsgarantin ska även underlätta för boende att bo kvar genom att överbrygga tillfälliga betalningssvårigheter. Bestämmelserna avseende förvärvsgarantier återfinns i förordningen (2008:20) om statliga kreditgarantier för förvärv av bostad. Förvärvsgarantier infördes 1 mars 2008.
3.1. Utvärderingens syfte och genomförande Syftet med utvärderingen är att:
• Belysa varför det nuvarande instrumentet inte används för att ge ett underlag för övervägande om behov av att på annat sätt stödja den aktuella målgruppen.
BKN har som underlag till utvärderingen varit i kontakt med flertalet av de stora långivarna för samtal rörande situationen på bolånemarknaden idag, deras syn på förvärvsgarantier och framtidsutsikter. Utöver detta har
underlagsmaterial tagits fram från TNS-SIFO, SCB, Mäklarstatistik m.fl. 3.2. Nuvarande verksamhet förvärvsgarantier
Förvärvsgarantin garanterar räntebetalningar gentemot långivaren upp till ett belopp av 100 000 kr under max 10 år. Garantin omfattar inte amorteringar och andra kostnader för lånet.
Förvärvsgarantin tecknas av långivaren i samband med att bostaden köps och bostadslånet betalas ut. Om låntagaren inte kan betala kan långivaren begära att BKN infriar garantin och ersätter uteblivna räntebetalningar. För garantin utgår en avgift, för närvarande 1 000 kr per år för en garanti om 100 000 kr. I de fall BKN infriar garantin har låntagaren en skuld till BKN.
För att en förvärvsgaranti ska kunna tecknas måste
1. Låntagaren bedömas ha förutsättningar att kunna betala ränta och amortering.
2. Låntagaren ska vara en så kallad förstagångsköpare, dvs. låntagaren får inte äga eller tidigare ha ägt en villa, radhus, bostadsrätt eller liknande. Är det flera låntagare ska samtliga vara förstagångsköpare.
3. Bostaden som köps ska vara en villa, radhus, bostadsrätt eller liknande samt vara avsedd som permanentbostad. Bostaden ska vara belägen i Sverige.
3.2.1. Omfattning
Totalt har fyra långivare tecknat ramavtal med BKN; Nordea, Danske Bank, Ålems sparbank samt Sala sparbank.
3.2.2. Informationsinsatser
BKN har genomfört informationsinsatser mot långivare och andra aktörer, mäklare, ombildningskonsulter, konsumentvägledare m.fl. Information om förvärvsgarantier finns förutom hos BKN bland annat hos omboende.se och bildabostad.se.
Inför införandet av förvärvsgarantier genomförde BKN flera möten med representanter från flertalet av de större långivarna samt Bankföreningen. I referensgruppen som bildades arbetades lösningar fram vad gäller
ansökningsprocessen, formuleringar av avtal, målgrupper etc. Ett av syftena med referensgruppen var att ta fram rutiner gemensamt och på så sätt undvika att förvärvsgarantin blev en produkt som uppfattades som administrativt
betungande. Möten genomfördes även med långivare utanför referensgruppen. I anslutning till att förvärvsgarantier infördes bjöds 17 långivare in till ett
informationsmöte. 7 långivare var med på mötet, 2 långivare fick information vid senare tillfälle. Till övriga långivare skickades skriftlig information. I samband med införandet gjordes även avstämningar med Konsumentverket och Konsumenternas bank- och försäkringsbyrå. Avstämningar rörande den informationsfolder som BKN tagit fram har gjorts både med referensgruppen, Konsumentverket och Konsumenternas bank- och försäkringsbyrå.
BKN har löpande informerat långivare om förvärvsgarantier och möjligheten att teckna ramavtal.
Utskick har gjorts till ombildningskonsulter vilket även har lett till ett antal möten för vidare diskussioner.
BKN har medverkat på Mäklarsamfundets myndighetsdag två år i rad. BKN har tillsammans med KTH, Mäklarsamfundet, Bluestep och Nordea genomfört en studie bland hushåll som köpte hus under perioden januari – maj 2008. Studien kallad ”Belåningsgrader och lånevillkor” presenterades på ett seminarium i slutet av våren 2008.
3.2.3. Kostnader
Verksamheten har belastat BKN:s förvaltningsanslag med totalt 2 037 000 kr under perioden 1 mars 2008 – 30 nov 2010. Verksamhetsgrenen belastas av direkt hänförda kostnader samt av gemensamma kostnader som fördelas enligt personalens tidredovisning. Verksamhetsgrenen introducerades under 2008 vilket bidrog till en ökad arbetsinsats samt utvecklingskostnader för bl.a. e-tjänster till en kostnad av ca 650 000 kr.
2008 2009 2010 t.o.m. 30 nov
Förvaltningskostnader 1 599 356 82
Verksamhetsgrenen förvärvsgarantier redovisas och finansieras utanför statsbudgeten på konto i Riksgäldskontoret med obegränsad kredit.
Verksamhetsgrenen finansieras med avgifter. Upparbetade kostnader ligger på ca 2 mnkr vid utgången av 2010, intäkterna på ca 3 tkr.
3.3. Finns målgruppen och hur stor beräknas den vara?
Bolånemarknaden fungerar i många avseende väl men fortfarande finns det grupper som av bland annat finansieringsskäl inte har förutsättningar att köpa en bostad. Det gäller t.ex. unga som inte har sparade medel, osäkra
anställningar eller för kort historik. Framväxten av nya aktörer på
bolånemarknaden, t.ex. Bluestep, visar att det finns kundgrupper vars behov hittills inte har tillgodosetts på marknaden. Samtidigt finns det ingenting som pekar på att unga vuxna som grupp skulle missgynnas av regelverket för bolån eller ses som en särskild riskfylld grupp enbart på grund av sin ålder. Däremot har unga ofta lägre inkomster, kortare och otryggare anställningar, mindre förmögenheter och är i stor utsträckning ensamhushåll. Detta är karaktäristika som uppfattas som riskfyllda i nuvarande kreditprövningsmetoder.21
Parallellt kan vi se att dagens höga bostadspriser gör, att de som vill köpa sin bostad i större utsträckning än tidigare måste finansiera detta med lån vilket innebär att de som har en fast inkomst och redan har en bostad att belåna har ett försteg framför dem som söker bostad.22
När förvärvsgarantier infördes lyftes även hushåll som bor i hyresrätt som ska ombildas till bostadsrätt fram som en grupp som kan ha svårigheter att få bostadslån och därmed svårt att ta sig in på bostadsmarknaden.
Flera mätningar visar att så mycket som 70 % av 20-25 åringar bor ofrivilligt kvar hemma23. Andelen 20-27 åringar med egen bostad har minskat med 6 % sedan 200724. Boutredningen visade att för flertalet av de unga som är på väg ut på bostadsmarknaden är det en hyresrätt som hägrar men framförallt i storstadsområdena är intresset för att kunna köpa sin bostad större25.
21 BKN, Statliga kreditgarantier i framtiden 22 BKN, Marknadsrapport
23 Novus Opinion
24 SABO, Ungas boende i storstäder och högskoleorter 25 SOU 2007:14 Renovering av bostadsmarknad efterlyses!
Befolkning fördelat på boendeform och ålder, 2009 (Antal)26
Äganderätt Bostadsrätt Hyresrätt 1:a hand
Hyresrätt
2:a hand Övrigt
18-24 år 244 833 105 356 386 993 36 000 45 099
25-34 år 282 565 240 420 439 416 31 217 34 024
35-44 år 631 001 176 279 328 090 4 919 28 849
45-64 år 1 319 978 377 570 593 169 11 767 90 327
I storstäderna har ökade bostadspriser gjort att utbudet av bostäder i prisklasser som unga vuxna efterfrågar är begränsat. Nordea gjorde 2005 en granskning som visade att trots ökade bostadspriser var det vid den tidpunkten billigare att köpa en bostadsrätt än att hyra en studentlägenhet i de flesta studentstäderna, bl.a. Uppsala och Umeå27. Vid en snabb jämförelse mellan Hemnet och några bostadsbolag med studentlägenheter verkar denna bild kvarstå till viss del även idag. I jämförelsen har vi tittat på utgångspris, månadsavgift och en ränta efter skattereduktion i nivå med långivarnas 5-årsräntor och jämfört detta med månadshyran för en studentlägenhet.
3.3.1. Vem får inte lån och varför?
Enligt en analys gjord av UC av långivarnas kreditregelverk för bolånekrediter framkommer att de vanligaste förekommande policyreglerna för avslag på en låneansökan är betalningsanmärkningar eller skuldsaldo och för låg inkomst. Som prövningsvillkor förekommer för låg inkomst, att uppgiven inkomst och redovisad inkomst skiljer sig åt samt många kreditupplysningsfrågor. Även ej fast anställning, kort anställning samt i några fall ålder förekommer som prövningsvillkor.28
Yngre personer och förstagångsköpare har troligen svårare att uppfylla flera av policyreglerna.
• Låg inkomst - personen ofta är ganska ny på arbetsmarknaden • Uppgiven och redovisad inkomst skiljer sig åt - jobbsituation kan
förändras snabbt
• Ej fast anställning eller kortare anställning - många har
provanställningar, projektanställningar eller liknande till att börja med. En fungerande konkurrens mellan olika långivare bör innebära att
kreditgivningen utvecklas vad gäller produktinnehåll etc. En god konkurrens är således en förutsättning för att bolånemarknaden fungerar bra, också för
gruppen unga vuxna. De rekommendationer om kreditprövning som ges i föreskrifter och i de allmänna råden från Finansinspektionen och
Konsumentverket styr in kreditinstituten på att främst förmedla krediter till låntagare som svarar upp till normerna av att ha fast anställning, en bra kredithistorik och en hushållsekonomi som faller inom de uppsatta ramarna.
26 SCB, HEK
27 SOU 2007:14 Renovering av bostadsmarknad efterlyses! 28 UC, Analys 2008
I och med att fler företag konkurrerar om bolånekunderna förskjuts värderingar och arbetssätt som underlättar för unga vuxna att få bolån.29 På senare år har det tillkommit flera kreditgivare som erbjuder lån till kunder som blivit nekade lån hos de traditionella långivarna. De är framförallt tre grupper som söker sig till dessa nya banker; personer med
betalningsanmärkningar eller skulder, personer med orgelbunden inkomst t.ex. ungdomar, konsulter, egna företagare, samt personer som saknar kredithistorik, t.ex. personer som är nyanlända i landet. Ofta har personerna kvar sina lån, som oftast har högre ränta till följd av den ökade riskbedömningen, i några år tills de kommit i en ny situation och kan få lån hos de mer traditionella långivarna.30
I samtalen med flertalet av långivarna hävdar de att anställningsform och låg inkomst inte är ett skäl till avslag på en bolåneansökan. Vad gäller
anställningsform är det allt vanligare bland unga vuxna att de har
visstidsanställningar, projektanställningar och liknande och långivarna menar att de inte tittar på anställningsformen i sig utan endast på inkomsten och återbetalningsförmågan. Långivarna menar att låg inkomst naturligtvis kan innebära att en individ inte kan få det lån de har tänkt sig men ett lägre belopp kan vara möjligt vilket gör att individen måste anpassa vilka objekt de
efterfrågar på bostadsmarknaden. Enligt långivarna är den största svårigheten för unga vuxna att de inte har sparat kapital att sätta in som egen insats vid köp av boende. Inte att de skulle vara mer riskfyllda eller har sämre
återbetalningsförmåga.
Långivarnas resonemang stämmer överens med de intervjuer som genomfördes i samband med Boutredningen och som pekar på att bankerna ser unga som potentiella framtida kunder som i många fall förväntas få en bra löneutveckling och bli en bra kund. Samtidigt medger de att åldern kan ha en viss inverkan på deras bedömning, att de blir mer skeptiska eftersom de har ofta inte har något eget kapital. De undrar hur det här ska gå ihop. Samtidigt är deras erfarenhet att unga ofta är ambitiösa och klarar sig bra. Enligt många långivare är det en generell uppfattning att kraven på tillsvidareanställning och att inte ha betalningsanmärkningar är helt avgörande för att få lån. Denna uppfattning kan bidra till att många unga, och andra, inte undersöker sina möjligheter att få lån.31
Även om långivarna menar att de inte kräver en tillsvidareanställning utan det är återbetalningsförmågan som är viktig speglas inte alltid denna bild av de samtal som kommer till BKN från privatpersoner. Bland de privatpersoner vi varit i kontakt med finns exempel som tyder på att det kan vara svårt att få lån.
29 SOU 2007:14 Renovering av bostadsmarknad efterlyses! 30 Boverket, Någonstans att bo
Två exempel32:
Ung kille, utbildad ungdomsledare. Har projektanställningar och
visstidsanställningar i kommuner i Stockholmsregionen och har haft under ett par år, tillsvidareanställning finns inte i den branschen enligt honom. Har sparat kapital på banken för att sätta in 15 % av köpeskillingen själv. Inga direkta skulder och inga betalningsanmärkningar. Har varit i kontakt med flertalet långivare via telefon och internet men får inte lån pga. att han inte har en tillsvidareanställning.
Familj som bott i Mälardalen ett par år. Familjen kommer från ett av våra grannländer. Mannen arbetar i it-branschen, kvinnan är specialist inom sjukvården men har valt att göra färdigt sin doktorsexamen. De hyr en lägenhet och nu hade de hittat ett bostadsrättsradhus i samma område. De hade egna sparade medel som täckte en fjärdedel av priset. Kvinnans
möjligheter att återgå till arbetet när doktorsavhandlingen är klar bedöms som mycket goda. Fått nej av banken pga. att de inte hade någon kredithistorik i landet samt klarar inte kvar-att-leva-på-kalkylen så länge kvinnan inte arbetar.
BKN beställde 2008 en analys av UC33 av ca 700 000 bolåneansökningar under perioden augusti 2004-februari 2008 för två av de största bolånegivarna. I analysen går det att se att 62 % resp. 69 % får krediten beviljad direkt, 6 % resp. 14 % får nej direkt och 32 % resp. 16 % får prövning. Med prövning menas att de inte får ett ja eller nej rakt av i systemens kontroller utan banken måste göra en individuell bedömning av de uppgifter som framkommit.
De som klarar kvar-att-leva-på kalkylen men ändå får nej eller prövning uppgår till 31 % resp. 21 %. Av de som får nej är 54 % resp. 32 % förstagångsköpare och av de som får prövning är 53 % resp. 33 % förstagångsköpare.
32 I samtalen framkommer enbart privatpersonens version av situationen och ingen kontroll har
gjort om det finns andra okända parametrar som påverkar svårigheten att få ett bostadslån.
33 UC. Fördelad på fullständig information om ansökan och begränsad information där
begränsningen är att kvar-att-leva-på informationen ej varit tillräcklig i den begränsade. I den begränsade analysen har proportioner använts från den långivaren med fullständig information.
Analys kreditbedömning av bolåneansökningar (%) Fullständig Begränsad Samtliga ansökningar Ja 62 69 Nej 6 14 Prövning 32 16 Del av samtliga ansökningar som klarar kvar-att-leva-på men får
ändå Nej eller Prövning
Nej 3 6,5
Prövning 28 14,5
Utav föregående siffra är följande andel förstagångsköpare
Nej 54 32
Prövning 53 33
Andel av samtliga ansökningar som klarar kvar-att-leva-på och
har en rimlig risk men ändå får Nej eller Prövning
Nej 1 7
Prövning 27 13
Utav föregående siffra är följande andel förstagångsköpare
Nej 24 29
Prövning 53 30
Detta visar att det är en liten andel (1 % respektive 7 %) som klarar kvar-att-leva-på kalkylen, har en rimlig risk men ändå får nej. Andelen som istället får prövning är klart större (27 % respektive 13 %) men en del av dessa
ansökningar får med stor sannolikhet slutligen Ja på sina ansökningar. Bland de som får Nej eller Prövning finns det ingen större skillnad mellan
förstagångsköpare och de som äger sin bostad vilket tyder på att förstagångsköpare inte ingår som en parameter i beslutsprocessen. 3.4. Behöver förstagångsköpare stöd?
Ett syfte med att stödja den här gruppen är att skapa förutsättningar för förstagångsköpare att skaffa en egen bostad och att överbrygga kortvariga betalningsproblem. Ett stöd skapar även förutsättningar för integration och möjliggör bostadssparande som sparandeform34.
Enligt mäklarstatistik är snittpriset på en bostadsrätt i riket 1 485 000 kr. Högst snittpris har Stockholm med 2 139 000 kr medan Västernorrlands län har lägst snittpris med 465 000 kr. 35
34 BKN, Statliga kreditgarantier i framtiden 35 Mäklarstatistik, Augusti 2010-Oktober 2010
Mäklarstatistik bostadsrätter, augusti 2010-oktober 2010
Län/Riket Antal objekt Medelvärde erlagd
köpsumma (tkr) Hela riket 18 090 1 485 Stockholms län 6 861 2 139 Uppsala län 1 212 1 507 Västra Götalands län 2 796 1 345 Gotlands län 87 1 337 Hallands län 305 1 320 Skåne län 2 519 1 164 Jämtlands län 205 959 Jönköpings län 396 863 Örebro län 213 851 Kronobergs län 113 845 Kalmar län 285 838 Västmanlands län 383 832 Östergötlands län 572 825 Västerbottens län 315 751 Södermanlands län 407 645 Gävleborgs län 319 627 Blekinge län 103 623 Värmlands län 343 599 Norrbottens län 202 545 Dalarnas län 217 518 Västernorrlands län 237 465
Priserna på bostadsrätter kan jämföras med SCB:s statistik för
förvärvsinkomster för 2008. Tabellen visar uppgifter för olika åldersgrupper baserat på kön för riket i sin helhet. Det skiljer dock mellan olika delar av landet. Medelinkomsten är högst i Stockholms län för alla åldersgrupper utom 20–24-åringar medan den är lägst i Gotlands län. Medelinkomsten för
25–29-åringar är i Stockholms län 215 800 kr medan och i Gotlands län 178 700 kr. Medelinkomsten varierar dock mellan kvinnor och män och även spridningen inom respektive åldergrupp är stor. 36
Sammanräknad förvärvsinkomst för boende i Sverige hela året, 2008, medel och median. (Tkr)
Medelvärde Medianvärde
kvinnor män totalt totalt
20-24 år 108,1 141,4 125,1 104,1 25-29 år 174,6 225 200,2 211,3 30-34 år 214 294,2 254,7 252,1 35-39 år 236,9 336 287,1 269,5 40-44 år 258,2 355 307,4 280,4 45-49 år 264,2 355,3 310,4 279,5 50-54 år 264,5 348,4 306,7 278,4 55-59 år 257,8 341,5 299,7 273,8 60-64 år 242,7 328,1 285,4 258,9 samtliga 20-64 år 226,6 305,1 266,3 252,9 36 SCB, Inkomststatistik
Enligt Finansinspektionens rapport från februari 2010 använder långivarna kalkylräntor mellan 6,5 och 8 % för bolån och mellan 6,5 och 10 % för övriga lån. För bottenlån kalkyleras de med en amorteringstakt på 40-100 år och för topplån 10-50 år. För lån, icke bostadsrelaterade, kalkylerar de med 5-10 års amortering. FI har i sina beräkningar använt en schablon av kvar-att-leva-på som ligger på 7 000 kr för en sökande och 12 500 kr för två vuxna vilket är ett snitt av långivarnas nivåer och något lägre än Konsumentverkets normer. 37 Utifrån en ”snittkalkyl” i jämförelse med medelinkomst kan vi se att för att som sammanboende utan barn kunna köpa en bostadsrätt för 1 mnkr och låna hela beloppet krävs en årsinkomst på ca 182 000 kr vardera. Män från 35 år och uppåt har i snitt råd att köpa en lägenhet för 1 mnkr på egen hand, däremot når kvinnor i snitt aldrig upp till denna nivå.
För en bostadsrätt som kostar 500 000 kr krävs en årsinkomst runt 212 000 kr för en ensamstående utan barn vilket ligger något under nivån som män 25-29 år tjänar i snitt. Kvinnor når däremot denna inkomstnivå i snitt först vid åldern 30-34 år. Bolånekalkyl bostadsrätt, 60 kvm* Köpeskilling 1 000 000 Ränta Amorteringstid Bottenlån 85 % 850 000 6 % 40 år Topplån blanco 15 % 150 000 8 % 5 år Avgift 3 250 kr per mån
Kvar-att-leva-på Förvärvsinkomst totalt
En vuxen 7 000 307 200 Två vuxna 12 500 364 800 Bolånekalkyl bostadsrätt 40 kvm* Köpeskilling 500 000 Ränta Amorteringstid Bottenlån 85 % 425 000 6 % 40 år Topplån blanco 15 % 75 000 8 % 5 år Avgift 2 166 kr per mån
Kvar-att-leva-på Förvärvsinkomst totalt
En vuxen 7 000 212 400
Två vuxna 12 500 277 200
*Kalkyler enligt Swedbanks snabbkalkyl. Avgiften till föreningen antas vara 650 kr/kvm. Ingen hänsyn har tagits till andra lånekostnader etc.
I oktober 2010 infördes riktlinjer om en begränsning av krediter mot säkerhet i form av pant av bostad till 85 % med syfte att stävja en osund utveckling på kreditmarknad med allt högre belåningsgrader. Finansinspektionen bedömde
risken att vissa hushåll stängs ute från bolånemarknaden som liten.38 I BKN:s samtal med långivarna framkommer att de menar att den största svårigheten för unga att ta sig in på bolånemarknaden är att de inte har ett eget sparat kapital. En begränsning vid 85 % innebär att de unga utan eget sparat kapital men som bedöms ha en återbetalningsförmåga istället får ta ett topplån med högre ränta och snabbare avbetalningsplan något vi räknat med i
kalkylexemplet ovan.
3.5. Varför används inte det stöd som finns?
Redan 2007 fanns tecken på problem på finans- och bostadmarknaderna i USA och i september 2008 eskalerade krisen när Lehman Brothers gick i konkurs och den amerikanska staten tog över förvaltningen av bolåneinstituten Fannie Mae och Freddie Mac. Samtidigt som det var stort fokus på den
amerikanska bolånemarknaden infördes förvärvsgarantier i Sverige. Den snabbt försämrade finansmarknaden innebar att även de svenska långivarna blev mer försiktiga och fokus hamnade på att se över den befintliga kreditportföljen. Inte på att ställa ut lån till nya målgrupper, framförallt inte grupper som kunde ses som mer riskfyllda.
Långivarna pekar ofta på att det är svårt att se vem en förvärvsgaranti ska hjälpa, vilket också var ett av huvudargumenten mot förvärvsgarantier som fördes fram i remissvaren innan systemet infördes. Långivarna menar att personer som bedöms ha återbetalningsförmåga får lån oavsett om de är unga eller gamla, har en visstidsanställning eller en tillsvidareanställning, är
förstagångsköpare eller inte. En person som inte bedöms ha återbetalnings-förmåga får inte lån idag och här hjälper inte en förvärvsgaranti. Skulle långivarna bevilja lån till personer utan återbetalningsförmåga skulle de bryta mot de regler som finns.
I intervjuer med personer som skulle kunna vara tänkbara för en förvärvs-garanti har det framkommit att förvärvs-garantin kan vara svår att förstå. Bland annat uppfattas BKN:s regressrätt, som innebär att BKN tar över skulden från banken vid ett infriande, som svår att förstå. De intervjuade hade även svårt att se vem förvärvsgarantin egentligen är till för; långivaren eller låntagaren och vad den egentligen innebär.39
Långivarna bedömer att det största problemet för unga vuxna är att de inte har ett eget sparat kapital vilket inte avhjälps med hjälp av en förvärvsgaranti. Långivarna beskriver i våra samtal att merparten av förstagångsköpare vill träffa en bankrådgivare i samband med en låneansökan istället för att ansöka om lån via Internet. De vill ofta ha hjälp med hela processen att köpa bostad eftersom det är en helt ny situation. Det innebär också att i
rådgivnings-situationen finns det möjlighet att titta på olika alternativ för att hitta lösningar som fungerar för båda parter och möjliggör ett bolån. För personer som
ansöker om lån elektroniskt minskar chansen att hitta sådana individuella
38 FI Dnr 10-1533, Förslag till allmänna råd om begränsning av lån mot säkerhet i bostad. 39 Veritas
lösningar eftersom kreditprövningsmallarna som används på internet av naturliga skäl är mer ”fyrkantiga”.
Som ett verktyg för att underlätta etablering använder långivarna idag ofta medlåntagare för bolån, framförallt till unga där kalkylerna inte går ihop. Detta möjliggör för unga utan en stabil inkomst, studenter m.fl. att köpa en egen bostad. I majoriteten av dessa fall är det föräldrar som går in som medlåntagare och även står som delägare till bostaden. Hur stor andel bolån som tecknas med medlåntagare är oklart eftersom uppgifter om detta inte redovisas av långivarna.
En situation där bankernas bedömningar skiljer sig från varandra är vid ombildningar där personen inte klarar kvar-att-leva-på kalkylen. Flertalet banker hanterar dessa kunder genom att göra en förkalkyl och en efterkalkyl för att se hur den ekonomiska situationen ser ut med ett bolån i jämförelse med den hyra de betalar innan ombildningen. Blir inte efterkalkylen dyrare trots att de tar höjd för ränteförändringar etc. spelar kvar-att-leva-på kalkylen mindre roll. Denna bedömning skiljer sig dock åt mellan olika banker men gruppen stängs inte ute på marknaden.
En synpunkt som dök upp i remissvaren inför införandet av förvärvsgarantier var begränsningen till förstagångsköpare. Sedan förvärvsgarantier infördes har denna fråga dykt upp, framförallt i samband med ombildningar, där en person kan ha ägt en bostad någon gång för länge sedan och av den anledningen inte är aktuell för en förvärvsgaranti trots att situationen ser helt annorlunda ut idag.
3.6. Andra utformningar av stöd i Sverige 3.6.1. Låneskydd
Förvärvsgarantin är utformad dels för att underlätta etablering dels för att överbrygga kortvariga betalningsproblem och möjliggöra för boende att bo kvar. Den produkt som finns på marknaden idag, och som närmast kan jämföras med förvärvsgarantier, är olika former av låneskyddsförsäkringar. Merparten av långivarna har någon försäkringsprodukt som låntagaren kan teckna för att skydda sig mot inkomstbortfall vid arbetslöshet och sjukdom. Det finns även livskydd att teckna för dödsfall. Denna del är inte jämförbar med förvärvsgarantier.
I samtalen med långivarna framkommer att antalet personer som tecknar låneskyddsprodukter har ökat under de senaste åren. I snitt kan sägas att ca en tredjedel av alla som tar ett lån även tecknar låneskydd men andelen varierar kraftigt bland långivarna. Det är vanligare att låntagare tecknar låneskydd för blancolån än för bolån. Det är också vanligare att låntagare tecknar livskydd än låneskydd för betalningsbortfall. För bolån ligger andelen låneskydd på runt 10-20 % enligt långivarna men detta är enbart en uppskattning. Exakta siffror redovisas inte av långivarna. Merparten av låneskyddsförsäkringar tecknas av personer i 23-40 års ålder och framförallt av barnfamiljer som vill ha en extra
