Intervju den 23 mars 2016 med Michael Skytt, VD Nordea Hypotek.
Hur ser er bank på belåning av en fastighet för tillbyggnad av attefallshus?
På Nordea ser man positivt på utlåning för byggnationer av attefallshus. De särbehandlar inte dessa lån på något sätt utan det är bara lite fler byggnader på tomten. Michael Skytt ser också positivt på deras potential att öka antal boenden i Stockholm, för t ex studenter och unga.
Hur skulle ni säga att möjligheten att få ett lån för att bygga ett attefallshus är hos er?
Skytt anser att den är god. Detta hävdar han då Nordeas snittkunder har en 56 %:ig belåningsgrad på sina fastigheter, vilket är en relativt låg belåningsgrad. Det tyder på att de flesta av deras kunder har ett utrymme för att belåna den ursprungliga fastigheten om någon vill bygga ett attefallshus.
Kan det vara olika i olika kommuner (olika risker)?
I Stockholmsområdet anses alla kommuner vara relativt likvärdiga, men vad gäller fastigheter har läget betydelse. På Nordea utgår de från marknadsvärdet, och gör fastighetsägaren en tillbyggnad kan marknadsvärdet påverkas olika beroende på var fastigheten ligger. Vidare finns det områden utanför Stockholms kommuner där de på Nordea anser att risken att låna ut pengar till bostadslån är större än i Stockholmsregionen.
Vilka faktorer tar ni hänsyn till vid utlåning till privatpersoner?
När det gäller utlåning till privatpersoner ser man på Nordea till belåningsgrad, men man anser att det framför allt är inkomsten som spelar roll. Det viktigaste är inte att låntagaren har en fast tjänst, utan man kan lika väl ha jobbat som konsult eller vara egen företagare. Det är dock viktigt att låntagaren kan påvisa att denne har, eller har förutsättningarna att ha, en inkomst som är långsiktigt stadigvarande. För att se exakt hur kalkylerna ser ut kan man gå in på deras hemsida. Låntagaren ska utifrån sin situation kunna klara en kalkyl med en låneränta på 8 % och rak amortering på 50 år. Att de på Nordea räknar med 8 % handlar inte om att de tror att räntan kommer gå upp till denna nivå utan i denna siffra har de även lagt in en marginal för att kunden ska ha en buffert om andra samhällspolitiska förändringar inträffar, så som ökade skatter eller ökade elpriser. Banken tar sedan hänsyn till andra utgifter som låntagaren kan tänkas ha, t ex utgifter för barn, i sina kalkyler samt räknar med studiebidrag och barnbidrag. Eventuella studielån räknas inte med. Sedan håller banken sig till Konsumentverkets riktlinjer av vad en person med låntagarens situation måste ha kvar att leva på efter att kostnader för lån är betalda. Detta system har fungerat bra och banken har haft få kunder som hamnat i situationer där de inte kunnat betala sina lån.
Skulle du säga att ett attefallshus påverkar en fastighets marknadsvärde?
Ja, det skulle Skytt säga att det gör. För att beräkna marknadsvärdet jobbar de på Nordea med statistik från liknande tidigare genomförda försäljningar. När det gäller attefallshus finns det väldigt få användbara transaktioner gjorda eftersom dessa hus är så pass nya och i sådana situationer brukar de på Nordea anlita en mäklare som värderar fastigheten.
Om en kund innan investeringen har en belåningsgrad på 85 %, hur ser chanserna då ut för att få låna?
Om attefallshuset ska användas till uthyrning, påverkar det er uppfattning om långivarens betalningsförmåga? Påverkas risken med lånet?
Nej, Nordea tar inte hänsyn till hyresintäkter och banken har tagit detta ställningstagande eftersom den inte vill att låntagaren ska köpa på spekulation. Likaså tycker ansvariga på Nordea att det är för osäkert att räkna på en intäkt som kan försvinna när som helst, om den som bor i attefallshuset väljer att flytta.
Har er banks syn förändrats på lån i dessa syften sedan lagändringarna (införandet av attefallshus och privathyreslagen som medger annan besittningsrätt och att man kan hyra ut och få högre inkomst som kan vara skattefri)? Är det fortfarande samma belåningsgrad om det hyrs ut eller anser ni att det minskar risken? I så fall, hur påverkar det förhandlingen av lån?
Nej, på Nordea tar man inte tagit någon hänsyn till hyresintäkter.
Har ni sett någon trend i införskaffande av attefallshus?
På Nordea har de inte uppfattat så många transaktioner.
Om attefallshus blir en vanlig företeelse på fastigheter, tror ni att detta skulle skapa en stabilare fastighetsmarknad?
Nej, Skytt ser inte själv några faror med attefallshus utan bara potential i att man kan hyra ut husen och dryga ut sina intäkter eller låta äldre barn bo där innan de hittat ett eget boende. Han nämner inte heller några andra risker som Nordea ser eller räknar med. På Nordea uppfattar man, som tidigare framhållits, att det inte har byggts så många attefallshus, och de flesta som bygger attefallshus verkar ha ett utrymme att belåna på sin ursprungliga fastighet.
I Storbritannien finns speciella så kallade "buy-to-let-lån" som är väldigt fördelaktiga. Är det något ni som bank funderat på att införa eller skulle kunna tänka er? Varför/varför inte?
Nordea är väldigt restriktiva till att införa buy-to-let-lån, då dessa var med och medverkade till de häftiga konjunkturcyklerna som existerat på Storbritanniens, Spaniens och Frankrikes bostadsmarknader. I dessa länder köpte många lägenheter enbart för att hyra ut, i ett mer spekulativt syfte. När det inte gick att hyra ut bostäderna gick inte låntagarnas ekonomi runt, varför de var tvungna att sälja. På Nordea vill man inte att något liknande ska hända i Sverige och därför har man valt att inte räkna med potentiella hyror vid belåning till privatpersoner. Att buy-to-let-lån sedan inte är så vanligt i Sverige tror Skytt till stor del beror på bostadsföreningarnas styrelser, som i många fall varit restriktiva med att låta medlemmar hyra ut sina lägenheter i andra hand. Eventuellt skulle buy-to-let-lån kunna bli aktuella i Sverige om ägarlägenheter blir mer vanligt förekommande och i sådana fall skulle Nordea kanske överväga att införa en variant av dem. Men Skytt tror inte att Nordea kommer att införa dessa i Sverige inom överskådlig framtid. Skytt ser däremot inte samma risk med att folk investerar i attefallshus på sina tomter som att de köper självständiga lägenheter och hyr ut.