Intervju 14 mars 2016 med Hans Lind, professor inom fastighetsekonomi på Kungliga Tekniska Högskolan.
Varför är andrahandsuthyrning inte lika populär i Sverige som i Norge?
Enligt Hans Lind kan den norska marknaden framför allt jämföras med marknaden för inneboende. Han berättar att den norska marknaden skapades medvetet efter andra världskriget, då staten gav extra bidrag och lån till de som byggde en villa eller ett radhus med en uthyrningsbar del med egen ingång. Tanken vid införandet av denna reform var enligt honom att de som äger sin bostad kan minska boendekostnaderna genom att hyra ut en del men också att skapa en flexibilitet på marknaden. Vid hög efterfrågan och höga hyror kan folk hyra ut, annars kan de använda ytan själva. I Norge finns det därmed idag en större marknad än i Sverige för personer som hyr ut hela sin bostad. En del av detta är sådant som är tillfälligt, men både i Oslo och Köpenhamn (Danmarks huvudstad) är det vanligare än i Sverige att man köper en bostad som investeringsobjekt och låter uthyrningen vara en etablerad verksamhet. Där behövs – med olika varianter – inte heller något tillstånd för att hyra ut. Vidare har man i Norge, enligt Lind, tidigt gjort uthyrning skattemässigt gynnsamt genom att inte beskatta intäkter från uthyrningen. I Norge finns dessutom standardkontrakt för privat uthyrning och där är det, jämfört med Sverige, även uthyrning som är tänkt att vara lite mer långsiktig. Norge har en stor marknad med stort utbud och det som finns är tillgängligt omedelbart. Han anser därför att det är en välfungerande marknad där man i normala tider ganska lätt kan hitta ett boende. De som köper ett hus där vet att de kan hyra ut om de vill, det är något som alla har med sig från början eftersom modellen är över 50 år gammal. I Sverige infördes friare regler för andrahandsuthyrning för några år sedan. Han påpekar att det dock krävs tillstånd från bostadsrättsföreningen här; säger de nej vill många inte bråka. Dessutom påpekar han att många i Sverige har möjlighet att hyra ut, men att de generellt redan har gott om pengar och därför ser uthyrning mest som en massa besvär. I Norge vet man att man kan hyra ut utan problem och att det fungerar eftersom kontraktsformerna är etablerade.
Lind föreslår att det skulle kunna finnas mellanhänder vid uthyrning i Sverige där företag sköter allt det praktiska, så som pappersarbete, kontakt med kommunen och själva uthyrningen mot en andel av hyran. Företagen skulle även få en klumpsumma i början av processen, när tillstånd etc. är klart. På så sätt slipper fastighetsägaren dessa transaktionskostnader i form av besvär och tid. Vidare tillägger han att det i Sverige inte finns några förebilder vad gäller uthyrning och man vet inte hur uthyrningen ska gå till. Vill man att andrahandsuthyrningen ska få effekt behövs därför offentlig hjälp, t ex en hemsida som redogör för hur man stegvis ska gå till väga. Exempelvis skulle Boverket kunna göra detta; beskriva vad som ska göras, vad det kostar, vilka myndigheter som finns och vilka man kan tänkas ta hjälp av.
Om man vill ha den här typen av verksamhet för privatpersoner måste man enligt honom även ha skattefria intäkter för åtminstone en bostad. Med dagens hyresnivåer, låga amortering och låga räntor, genererar andrahandsuthyrning stora överskott även med nuvarande skatteläge. Lind tror därför inte att det är för låga intäkter utan snarare besväret som är problemet; att få huset på plats, sköta uthyrningen, risken att saker går sönder eller att hyresgästen inte betalar etc. (transaktionskostnader) eftersom det i Sverige inte är en etablerad verksamhet. Boverket behöver enligt honom visa på att det inte är så mycket besvär och att det kan höja fastighetens värde. Vidare anser Lind att staten behöver styra upp kommunerna hårdare och vilka papper de ska begära, för att undvika att kommunerna kan lägga käppar i hjulet. Han ifrågasätter vad
kommunerna ska med alla papper till i de fall de ändå inte får säga nej och han tycker att kommunerna egentligen borde kopplas bort helt och hållet, men att staten är för feg. Detta leder enligt honom till att det skapas en möjlighet för stadsbyggnadskontor som inte gillar detta att fördröja och komplicera ärendena och i praktiken öka kostnaderna.
Har Sverige potential att i framtiden utveckla en lika stor andrahandsmarknad som Norge? Vad skulle i så fall krävas?
Lind påpekar att om ägarlägenhetsformen utvecklas till ett tydligare alternativ kan fler äga en bostad de bor i och en som de hyr ut eftersom det inte krävs tillstånd för uthyrning av dessa. Han tror även att uthyrningsreglerna behöver skräddarsys så att man kan hyra ut dessa långsiktigt utan besittningsskydd. Vidare anser han att man skulle kunna ge bidrag till dem som vill bygga om så att de har en mer avskild del för uthyrning. Han föreslår också att man skulle kunna skriva in i en stadsplan eller i direktiv till en byggherre att en viss procent av lägenheterna ska byggas så att det blir enkelt att hyra ut. Många i den svenska befolkningen får och kommer att få dåliga pensioner, vilket gör dem beroende av andra intäkter. När barnen har flyttat bor många kvar i en stor bostad och vill då få intäkter så att man kan leva som innan. Pensionssystemet skulle därför kunna skapa en press på uthyrning. Detta tror Lind kan vara en drivkraft för attefallshus och uthyrning. Hus som har en uthyrningsbar del och villor med attefallshus kan möjliggör för hushåll att växla sin boyta till följd av hushållets storlek och ekonomiska situation. Det ger enligt honom ett flexibelt utbud och ett bättre sätt att parera inkomstförändringar. Han ser många fördelar med det men just när det är nytt tror han att hjälp behövs för att genomföra proceduren eftersom det ofta är mycket som blir fel. Därför föreslår han att staten skulle kunna gå in och ha någon slags rådgivningsbyrå till låga priser eller där man betalar i efterskott om det blir någonting (annars behöver man inte betala). På så sätt skulle hushåll kunna ge sig in på marknaden och känna att det är hanterbara ekonomiska och praktiska risker. Han tror att det främst är den yngre gruppen pensionärer som kan driva på denna utveckling eftersom pensionärer över 75–80 år inte kan göra av med så mycket pengar och därför inte behöver så mycket. Besväret och riskerna gör dock att det inte är värt att hyra ut för de som inte behöver pengarna. Det är speciella problem under ett introduktionsskede. I Norge är det redan etablerat, man har byggt på det sättet länge och vet om att marknaderna finns, och man har inte styrelser i bostadsrättsföreningar på samma sätt.
I Norge är den privata uthyrningen stor och allmännyttan liten medan det är tvärtom i Sverige. Tror du att dessa marknader kan komma att konkurrera med varandra?
Om du har en fungerande hyresmarknad (både hyressättning och produktion) blir den privata uthyrningen en sekundär marknad enligt Lind. Han tror att det kommer föredras att hyra av en professionell hyresvärd eftersom du då har ett besittningsskydd. Om vi har en reglerad bostadshyresmarknad och samtidigt vill att det ska finnas bostäder tillgängliga omedelbart, då anser han att en friare uthyrning i ägandebeståndet är den logiska följden. Således tycker han att Sverige borde ändra på det istället, om vi inte kan ändra på hyresregleringen. I Norge valde man en ägandelinje istället för hyreslinje på 50-talet. Då tänkte man sig att man bara hyr under korta perioder och då är det effektivare att låta uthyrningen ske i ägarbeståndet istället för att skapa en åtskild marknad. Idag har även Sverige regler som gynnar ägande, vilket gör att vi kanske går mot det norska systemet med en bättre fungerande marknad i ägandebeståndet med korta och längre kontakt. Då krävs enligt honom också att en investerarmarknad öppnas upp där man hyr ut utan att bo där som en privat affärsverksamhet men det är en privatägd bostad.
Medför byggandet av attefallshus lägre risker än buy-to-let i England, eftersom man bor på fastigheten och därför inte får cykler på samma sätt? Borde det därför uppmuntras av staten?
Lind instämmer med detta och tillägger att om det är svårt att hyra ut måste man inte sälja och på så sätt pressa ned priserna, utan man kan ha det tomt eller använda det själv. Ur finansiell stabilitetssynpunkt är komplementbyggnader därför en bättre lösning än buy-to-let eftersom du lägger över en bit av risken på fastighetsägaren och inte på marknaden och bankerna.
Skulle du säga att man använder kvadratmetrarna mer effektivt i Norge?
Lind skulle bli förvånad om det inte var så men poängterar att han inte sett siffror på det. I Norge är det marknadshyror på de hyresrätter som finns vilket gör att hyrorna blir höga i attraktiva områden och då tror han att folk rimligen trycker ihop sig. Även flexibiliteten i det norska ägarbeståndet tror han borde leda till att det blir bättre utnyttjande.