Intervjufrågor

Kan du beskriva företagets miljöarbete?

Folksam9: Vi har en hög ambition att vara aktiva inom miljöfrågor detta

medför att vi numera är klimatneutrala och vissa delar av vår verksamhet har fått certifiering enligt ISO 14001. Vi jobbar aktivt genom upplysning, information och på eget sätt för att vidhålla ISO-certifieringen. Inom fastighet tittar vi på energi och miljöfrågor har vi ett energidelningssystem att jobba med. Folksam ställer även miljökrav på våra leverantörer. Detta syns på vårt arbete med våra leverantörer, till exempel samarbetet med Newsec som numera är ett ISO-certifierat företag. Under 2010 inledde Folksam ett arbete för att klassa sina byggnader enligt miljöbyggnadssystemet.

KBAB:10 Miljö har varit vår ledstjärna och ett fokusområde för KBAB ända sedan mitten av 90-talet. Efter statskrisen skulle ekonomin saneras och bostadssektorn var en del som drabbades hårt av att de 60 miljarderna som tidigare hade gått till bostadssektorn försvann. Det tvingade fram en förändring för att klara resultaträkningen utan stora förluster. Antingen väljer vi att skära ner och avveckla eller utveckla. Vår fokus var utveckling, viktiga områden då var miljö och energifrågorna men det var också i

9

Björn Gustafsson En av två fastighetschefer, Folksam, intervju den 5 maj 2011

10

27

energianvändningen som våra största kostnader låg. Vi började då jobba mot att förändra energianvändningen, fasa ut icke förnyelsebar energi och sedan minska förbrukningen.

Swedbank:11 Vi är den enda banken i norden som är miljöcertifierad enligt

ISO 14001. Det innebär en ständig förbättring för företaget. Swedbank påverkar miljön genom dels sin egen verksamhet och dels hur kunder och leverantörerna beter sig. Vi kan inte kräva att leverantörer är certifierade, däremot kräver vi att de har ett miljöarbete. Har ett företag en bra miljöhantering väljer vi det företaget framför ett som inte har det. Vi erbjuder tjänster som gör att kunderna beter sig på ett bättre sätt, till exempel internetbank. Med tanke på att vi har 5 000 000 kunder på ett eller annat sätt i Sverige får det stort genomslag om vi kan påverka kunden. Vi bidrar med en möjlighet för kunder att vara med och bidra genom sina val och vi gör vad vi kan från vår sida.

Vasakronan:12 Eftersom vi är ISO 14001-certifierade så har vi en miljöpolicy

som vi jobbar mot och väldefinierade miljörutiner. Vi har även årliga miljömål som vi följer upp, och vi gör både interna och externa revisioner varje år. I verksamheten ser vi till att minska vår energianvändning så långt som möjligt. Vi vill minska på mängden använda resurser, återvinna så stora andelar av avfallet som möjligt och använda förnyelsebar energi. På materialsidan så ska vi undvika material som kan innehålla farliga ämnen vilket kan vara skadliga inomhus där människor ska vistas eller riskera att spridas ut i ekosystemet.

Vattenfall:

Olle:13 När Vattenfall gick ut med förfrågan om nytt kontor 2007 hade vi fem

strategiska ambitioner. Nummer ett för miljön, employer choice14, lönsam tillväxt, nummer ett för kunden, benchmark of the industry15. Vi vill vara nummer ett för miljön i alla lägen. För det nya kontoret var det nummer ett för miljön som vägde tyngst men även employer choice det vill säga att vara den attraktivaste arbetsgivaren.

Linn:16 Vattenfall jobbar kontinuerligt med miljöarbetet och försöker inte bara

ha ett specifikt miljöperspektiv utan tittar också på det utifrån ett CSR17

11

Ulf Cederberg Ansvarig inom Facility managment, Swedbank, intervju 11 maj 2011

12

Anna Denell Miljöchef, Vasakronan, intervju den 2 maj 2011

13

Olle Larsten Projektledare, Vattenfall, intervju 29 april 2011

14

Attraktiv arbetsgivare

15

Riktmärke för branschen

16

28

perspektiv, alla leverantörer som är med i projektet får skriva under vår code of conduct som innebär att barnarbete, svartarbete och liknande inte får förekomma. Vi försöker fokusera och framförallt integrera hållbarhetsfrågorna i alla projektmoment.

Wallenstam:18 Wallenstam ska till och med 2013 reducera energi- och vattenanvändningen (värme, kyla, el och vatten) med 15 % utan negativ inverkan på miljön. I vissa av våra bostadshus mäter vi elförbrukningen och vattenförbrukningen. Hyresgästen får betala för sin egen förbrukning och får specifikationer över denna. Individuell mätning, som det kallas, hjälper till att sänka energiåtgången med 20-25%. Vi återvinner avloppsvarmvatten och använder energin till att värma upp byggnaden. Wallenstam ska vid utgången av 2013 vara självförsörjande på förnybar el genom en egen vindkraftspark och därmed täcka vårt eget och våra kunders elbehov på månadsbasis.

(Hyresvärdar) Hur tänkte ni när ni bestämde er för att ni skulle investera/flytta tilli ”gröna” fastigheter eller börja miljöcertifiera era byggnader?

Folksam: Jag tror att det är viktiga frågor och ett bra sätt för att få in en

systematik som hjälper och stödjer företaget. Även att det genererar engagemang/energi hos de anställda för att det finns någonting att sträva mot. Eftersom vi är klassade på ett visst sätt nu kan vi inte arbeta på något annat sätt.

KBAB: Eftersom miljöfrågorna är viktiga för oss bygger vi inget annat än

energieffektiva/lågenergihus. Vi försöker hela tiden hitta bättre och billigare sätt att bygga på. Vi tar med oss kunskapen från ett projekt till nästa. Det ska vara miljövänligt men också ekonomiskt försvarbart.

Swedbank: Skälet till att vi flyttar är för att idag sitter vi på cirka 50 000

kvadratmeter i centrala Stockholm. Vi bygger om de lokalerna för 25-30 miljoner kronor om året bara för att hela tiden anpassa byggnaderna genom att bland annat flytta väggar och/eller flytta kontor. Vi vill sticka ut som företag och är inte ute efter att bygga ett nytt bankpalats. Vi vill ha en modern och effektiv byggnad som stärker vårt varumärke på det sättet. Det finns ingen mark i centrala Stockholm att bygga på. Skälet till att vi hamnade i Sundbyberg är för det förslaget från Humlegården var mycket trevligt och sticker ut

17

Corporate Social Responsibility, Ansvarsfullt företagande att företaget tar ett socialt ansvar. Respekterar mänskliga rättigheter, grundläggande arbetsrättsprinciper och grundläggande miljöstandarder.

(http://www.svensktnaringsliv.se/fragor/csr/csr-ansvarsfullt-foretagande_12246.html)

18

29

jämfört med allt annat. Vi bygger precis bredvid station19, vilket är det näst bästa stället i Sverige att bygga på. Det på grund av den goda kommunikation i form av tunnelbana, pendeltåg, fjärrtåg, tvärbana, bussar och flygbussar precis utanför byggnaden. Tvärbanan går emellan vår fastighet på Essingen och huvudkontoret. Det bidrar till en effektivitetshöjning på förflyttningen mellan husen. Vi vill ha en effektivare byggnad och med flexibilitet. Vi flyttar ingenstans om det inte är någon vettig affär i det. Vi försöker spara så mycket pengar som möjligt genom att göra byggnaden så effektiv som möjligt.

Vasakronan: För nuvarande så har vi ca 220 stycken fastigheter men alla är

inte gröna. Däremot har vi en långsiktig tro om att kunderna kommer att efterfråga gröna alternativt miljöriktiga fastigheter i framtiden. Därför har vi lagt upp ett arbete som ska utmynna i att alla våra byggnader, både nya och gamla, ska bli så gröna som möjligt. Det är kundernas efterfrågan som är det huvudsakliga skälet till vårt val att miljöcertifiera våra byggnader.

Vattenfall:

Olle: Framförallt vill vi vara employer of choice (den bästa arbetsgivaren) och

då tror vi att det är viktigt att vara aktiva i miljöfrågor. Vi vill även vara nummer ett för miljön.

Wallenstam: Vi vill minska vår inverkan på miljön och skapa ett långsiktigt

hållbart samhälle. Vår näst största kostnad efter räntor är uppvärmning och kyla, om vi kan bygga energieffektiva hus som inte kräver lika mycket uppvärmning och nedkylning finns det mycket pengar att spara.

(Hyresvärdar) Vad har ni för typer av ”gröna” fastigheter? (Har fastigheterna någon typ av certifikat)

Folksam: Folksam har valt att jobba med två system, GreenBuilding och

miljöbyggnad. När vi köper nya fastigheter och är med i ett tidigt skede blir det den certifieringen som byggföretaget använder sig av som LEED eller BREEAM. Men vi går inte in i befintliga beståndet med de systemen utan satsar då på det svenska systemet. Om byggnaden däremot redan är klassad enligt LEED går vi inte in och klassar om den till en miljöbyggnad.

KBAB: KBAB har passivhus och lågenergihus. Vårt nuvarande projekt

Sjögången kommer att certifieras med LEED för att på ett tydligare sätt ska

19

30

kunna kommunicera tydligt att vi jobbar mycket med miljöfrågor och utveckling.

Vasakronan: Olika, vi har relativt många hus som är EU

GreenBuildingcertifierade. Antingen genom att vi sänkt energianvändningen för dem med mer än 25 procent eller för att de är nybyggda och ligger 25 procent under BBR-kraven för nybyggnation. Vi har även några LEED-certifierade fastigheter, och några till som är på gång att certifieras enligt LEED. Sen har vi en fastighet som är certifierade enligt Miljöbyggnad.

(Hyresgäster) Hur tänkte ni när ni bestämde er för att ni skulle flytta? (Hade ni några speciella krav exempelvis läge, kostnad?)

Swedbank: Vi bestämde oss för att höja ribban ett snäpp till, GreenBuilding

är för dåligt för vårt nya huvudkontor. Detta gör vi för att det ska vara snäppet bättre om tre år än vad GreenBuilding är idag. Vi jobbar ihop med många olika professionella konsulter för att få in rätt tänk.

Vi har ett lokalkrav som är på 100 A4-sidor med bara krav på vad vi vill ha ut av det här. De här kraven har vi ställt från början. Kraven bestod av vad vi vill ha och vad vi vill uppnå, inte några krav på hur det ska se ut. Vi vill ha en öppen, enkel och omtänksam bank.

Vattenfall:

Olle: Läget är viktigt för att vi ska kunna vara en attraktiv arbetsgivare. Men

det gäller även när det kommer till att vara nummer ett för miljön, vi vill inte att våra anställda ska åka bil till jobbet utan istället allmänna kommunikationsmedel. Vi ska kunna ta emot medarbetare på ett enkelt sätt, det är måna som flyger till samt inom Sverige och därmed är kommunikationen till Arlanda är viktig.

(Hyresvärdar) Kan du beskriva de positiva effekterna ni upplever att en ”grön” fastighet har jämfört med en konventionell fastighet?

Folksam: Vi upplever att det skapas ett fokus i hela organisationen som vi

samlas omkring. Energieffektiviseringsarbetet innebär att vi inte bara sparar miljön utan också pengar. Folksam har även interna krav och riktlinjer för hur vi ska hantera investeringar som påverkar. På sikt tror vi att hyresgäster och brukare av våra fastigheter upplever ett mervärde med att vi har ett starkt miljötänkande som gör att vi i en valsituation väger tyngre i den positiva valskålen på grund av att vi arbetar med den sortens frågor.

31

KBAB: Det påverkar den bild människor har av KBAB. Vi bygger in ett

förtroende i vårt varumärke genom att arbeta med dessa frågor. Där har vi en positiv aspekt som är svår att sätta pris på men som blir mer och mer värdefull. Jag tror även att det skapas engagemang och en stolthet bland medarbetarna när man arbetar med dessa frågorna och det då blir roligare att gå till jobbet Ansvarstagande istället för kortsiktig vinstmaximering gör stor skillnad på arbetsplatser.

Vasakronan: Om vi kollar på marknadseffekterna så ser vi att kunderna

tycker att det är positivt att bruka gröna fastigheter. De upplever det som en fördel genom att de då kan använda det som en del av sin egna marknadföring gentemot sina medarbetare, kunder och investerare. En annan positiv effekt är att ”gröna” fastigheter har lägre driftkostnader som beror på en mindre energiåtgång.

Wallenstam: Det finns många positiva saker med gröna ”gröna” fastigheter.

Vi minskar vår inverkan på miljön samtidigt som vi kan sänka våra egna och våra hyresgästers kostnader.

(Hyresgäster) Hade ni några alternativa fastigheter som ni valde mellan och i så fall tog ni någon hänsyn till skillnader i kostnader mellan alternativen?

Swedbank: Vi lämnade ut vår kravlista till 18 eller 19 olika bygg- och

fastighetsbolag som fick en förfrågan. Vi fick då tillbaka omkring 15 svar från olika företag som vi besökte och kollade lokaliseringen på i säkert ett halvår. Vi utvärderade det grundligt och sen förhandlade vi och tillslut landade vi på Humlegården.

Vattenfall:

Olle: Ett alternativ var att sitta kvar i de nuvarande lokalerna i Råcksta, det

fanns andra alternativ i slutskedet inne i centrala Stockholm, Kungsholmen men även i Kista. När det gäller centrala Stockholm är det en variant som hade varit bättre kanske ur kommunikationssynpunkt men hade haft en dyrare kostnadsbild för Vattenfall. I Kista är kommunikationen för medarbetarna inte alls lika bra, i detta fall var det läget som avgjorde. Byggnaderna kunde däremot klassas ungefär på samma sätt.

(Hyresvärdar) Kan du beskriva om/hur ni upplever att efterfrågan för en ”grön” fastighet skiljer sig från en konventionell fastighet?

32

Folksam: Jag tror att efterfrågan kommer att öka och kan skapas en

konkurrens, speciellt vid kommersiella fastigheter ur ett hyresgästperspektiv. Däremot vid förvärv och bygge är det kutym med gröna byggnader. När det gäller de kommersiella fastigheterna är det en fördel som kommer bli mer och mer avgörande övertid.

KBAB: Jag tror att det är fler som vill ha en grön fastighet nu men det är svårt

att säga om betalningsviljan är högre. Vid sjögången är det läget kunder i huvudsak betalar för. Sätts det prislappar på delarna är inte miljöprislappen speciellt stor ännu även om den är stigande.

Vasakronan: Bland investerarna så är det många som enbart vill köpa gröna eller certifierade fastigheter av något slag, alternativt byggnader med väldigt låg energianvändning.

Wallenstam: Miljö är en viktig fråga i dagens samhälle och det är självklart

positivt för oss som företag att vara framstående inom energieffektivisering.

(Hyresgäster) Skapas det ett mervärde för er genom att ni vistas i en ”grön” fastighet och skulle du kunna beskriva på vilket sätt?

Swedbank: Certifieringen gör att vi som företag måste förbättras hela tiden.

På frågan om vi håller på med miljöfrågor för att tjäna pengar måste jag svara både ja och nej. Ett aktivt miljöarbete skapar attraktiva affärsmöjligheter. Varumärket har definitivt förstärkts för att vi är miljöcertifierade. Vi tror att Swedbank blir en attraktiv arbetsgivare om vi jobbar med miljöfrågor. Kunderna märker att banken är miljöcertifierad genom de olika produkter som vi har att erbjuda, till exempel miljöbillån.

Vattenfall:

Linn: Vi tror att det attraherar medarbetare att ha ett grönt kontor som vi

anpassat till dem. Vi tror att vi kommer förbättra lönsamheten framöver på grund av de minskade driftskostnaderna. I och med att vi integrerade energi och miljöfrågor ifrån början i förfrågningsskedet har vi kunnat ställa kraven utan att det har genererat ökade hyreskostnader. Kunderna ser gärna att vi ställer de kraven. Vi tror även att det kan påverka personalen till ett mer hållbart arbetssätt.

(Hyresvärdar)Hur mycket mer var ni beredda att betala för att investera i en ”grön” fastighet jämfört med en konventionell?

33

Folksam: Eftersom vi enbart vill ha ”gröna” fastigheter är vi beredda att

betala lite mer för att få en klassad och därigenom en energieffektiv byggnad.

KBAB: När vi drog igång projektet Seglet räknade vi med 5 procent i

merkostnader vilket vi tyckte det var försvarbart. Men den verkliga kostnadsökningen blev lägre än förväntat.

Vasakronan: Vi har i dagsläget inte köpt några färdiga miljöcertifierade

byggnader. Däremot förvärvade vi nyligen två fastigheter i centrala Stockholm där vi ser att miljöprestandan är god och med en potential att kunna bli ännu bättre. Om vi inte hade sett att det kändes bra ur ett miljöperspektiv så hade vi inte köpt dem. Vi är nämligen inte beredda att investera i konventionella fastigheter där miljöprestandan är för låg, för vi tror inte på dem. Innan investeringsbeslut fattas görs sedvanliga lönsamhetsbedömningar. Åtgärder som inte är lönsamma genomförs ej

Wallenstam: När vi ser på vilka investeringar vi gör i ”gröna fastigheter”

jämfört med konventionella är det avkastningen som avgör. Teoretiskt sett kan man investera mer i en energisnålare fastighet eftersom kostnaderna för driften blir lägre och därmed kan avkastningen bli lika hög som en konventionell fastighet trots en större grundinvestering.

(Hyresgärster) Hur mycket mer var ni beredda att betala för att få vistas i en ”grön” byggnad jämfört med en konventionell byggnad?

Swedbank: Vi tror inte att vi betalar mer. En grön fastighet var nödvändigt

för oss att få. I vissa lägen kanske vi betalar lite mer för en del saker för att kunna få det på det sättet som vi vill ha det. Men det tar vi kanske igen på annat sätt. Men ja, vi var beredda att betala mer för att få en miljöeffektiv byggnad.

Vattenfall:

Olle Ingenting! Vi såg det som att när vi gick ut med en förfrågan möttes vi

av frågan om vi var beredda att betala mer för en grön byggnad och då svarade vi att det var vi inte.

(Hyresvärdar) Vilka egenskaper tycker du är viktiga att en ”grön” fastighet har?

Folksam: Långsiktig drift, låg energiförbrukning, mindre vattenåtgång och

energihållbara system. Även bra tekniska system som stödjer fastigheten och därigenom förstås minska vår miljöbelastning.

34

KBAB: Attraktivitet, självfallet ska det också vara låg energiförbrukning. Vi

använder oss av sådana system som gör att den energi vi förbrukar i så stor utsträckning som möjligt är förnyelsebar. Att fastigheten är byggd med ett byggmaterial som tillverkats energieffektivt. Det ska vara hälsosamma hus, låga emissioner, bra materialval och att vi gör det vi kan för att ta tillvara på de resurser som vi har. Anordningar som tar hand om dagvattnet på taken, sedumtak som tar tillvara vattnet lokalt på taken. Fastigheten ska skötas på ett effektivt sätt. Att ha koll på rengöringsmedel, städmedel och alla kemikalier överhuvudtaget både under byggnationen och vid förvaltning är en viktig faktor. Det är viktigt att det är enkelt för de boende att leva och bidra till en bättre miljö genom att erbjuda bra återvinningsmöjligheter.

Vasakronan: Energi är väl det som för det mesta brukar nämnas. Det viktigaste är att använda energin på ett effektivt sätt. Det spelar ingen roll om man har låg energianvändning per kvadratmeter om man inte använder varje kvadratmeter på ett effektivt sätt. Det handlar också om vilken typ av energi som används, det kanske inte är så farligt att använda lite mer energi för att till exempel värma husen, om energin tillförs i form av fjärrvärme och den producerats på ett hållbart sätt. Jag tror att den största långsiktiga utmaningen är att minska elenergianvändningen.

Jag vill understyrka att det handlar inte bara om energi. Det är även material, både material i form av en naturresurser vars användning bör minskas. Men det handlar även om att använda rätt typ av material, så att huset har sunda egenskaper gentemot de människor som ska vistas där men även att minska risken för att farliga ämnen sprids utanför byggnaderna ut i ekosystemen. Det är också viktigt att en byggnad stödjer andra viktiga gröna frågor som exempelvis hur man transporterar sig till och från husen. Vi på Vasakronan tycker att som fastighetsägare ska man ta sitt ansvar och se till att de människorna som brukar byggnaden har en möjlighet att ta sig till och från byggnaden på ett miljömässigt bra sätt.

Wallenstam: Uteblivet svar

(Hyresgäster) Kan du beskriva några egenskaper som fastigheten har som till exempel rikligt med ljusinsläpp i fastigheten med mera.

Swedbank: Det var väldigt mycket glas från början men fasaden blev ändrad