Karolin Torstensson
Josefin Törnkvist
Gröna fastigheter växer
En studie om hur ”gröna” fastigheter skapar
ett mervärde för hyresgäst samt hyresvärd
Företagsekonomi
Kandidatuppsats
4
Förord
Vi vill börja med att tacka alla de personer som gjorde det möjligt för oss att skriva denna uppsats. Ett extra stort tack till alla de respondenter som vi fick möjlighet att intervjua och som bidrog med värdefull information. Vi vill tacka vår handledare Inger Esperi, även Bo Nordlund får ett tack för den värdefulla vägledning och rådgivning från seminarietillfällena.
Tack till:
Ulf Cederberg, Swedbank Linn Dahlberg, Vattenfall Anna Denell, Vasakronan Mats Enmark, KBAB Björn Gustafsson, Folksam Olle Larstedt, Vattenfall Oscar Länsberg, Wallenstam
Karlstad 3 Juni 2011
3
Sammanfattning
Idag svarar Europas fastighetsbestånd för 40 procent av den totala energiförbrukningen i Europa. EU har satt som mål att år 2020 ska medlemsstaterna tillsammans ha minskat sina utsläpp med 20 procent under den nivå som rådde år 1990. Därmed är fastighetsbeståndet en bra start att förändra med sin stora energibesparingspotential. Genom att energieffektivisera fastighetsbeståndet samt att bygga energieffektivare byggnader kommer energiförbrukningen att minska. Människor har överlag blivit mer och mer miljömedvetna och kräver att företag arbetar aktivt med dessa frågor. Därmed har efterfrågan på energieffektiva/”gröna” fastigheter ökat successivt.
Att satsa på miljöeffektiva fastigheter innebär en dyrare kostnad för investerarna samt hyresgästerna. Med tanke på den ökade konkurrensen som råder både på fastighetsmarknaden och också arbetsmarknaden idag är satsningen nödvändig för företagen. En av anledningarna till att företag är beredda att betala ett högre pris för en ”grön” byggnad är för att det skapar ett mervärde för dem. Vi har funnit att detta mervärde består av en förstärkning av företagets varumärke, inte bara på fastighetsmarknaden utan även på arbetsmarknaden. Det sker även en besparing, av bland annat driftskostnader, positivare inställning hos de anställda samt andra faktorer.
4 Innehållsförteckning 1. Inledning ... 5 1.1. Problembakgrund ... 5 1.2. Syfte ... 7 2. Metod ... 8 2.1. Val av metod ... 8
2.2. Genomförande och urval ... 8
3. Referensram ... 10
3.1. Definitioner och begrepp ... 10
3.1.1. ”Gröna” fastigheter, mervärde, hyresgäst, hyresvärd ... 10
3.2. GreenBuilding ... 10 3.3. Miljöbyggnad ... 11 3.4. BREEAM ... 12 3.5. LEED ... 13 3.6. Passivhus ... 14 3.7. Plusenergihus ... 15 3.8. Lågenergihus ... 15
3.9. Kravspecifikationer för de olika fastighetstyperna samt klassificeringssystemen ... 16
3.10. Material ... 16
3.11. Design... 17
3.12. Marknaden för gröna hus ... 18
3.13. Varför hyr företag gröna fastigheter? ... 22
4. Empiri ... 24
4.1. Företagsbakgrund ... 24
Folksam- hyresvärd/investerare ... 24
KBAB Karlstads Bostads AB- Hyresvärd ... 24
5
1. Inledning
I det här kapitlet presenterar vi hur vi kom fram till det ämne vi valt och varför just det är intressant att studera.
1.1. Problembakgrund
Den 11 september 1997 slöts det internationalla Kyoto-avtalet i Japan, vars syfte var att minska växthusgaserna till 1990-års nivåer under år 2008-2012. Under 2008 förhandlades det fram nya ambitiösa mål, tillsammans ska medlemsstaterna vid 2020 ha minskat sina utsläpp till 20 procent under den utsläppsnivå som rådde år 1990 samt öka produktionen av alternativ förnyelsebar energi. För att nå dessa mål har EU bland annat stärkt ett direktiv från 1991 till att numera vara tvingade samt att länderna måste redovisa hur de jobbar mot målen (Europeiska kommisionen 2010 ; Mlecnik et al.2010). Europas fastighetsbestånd svarar för hela 40 procent av Europas totala energiförbrukning. Det har lett till att fler och fler människor börjat inse vilken potential som finns i att spara energi inom fastighetsmarknaden ( Mlecnik et al. 2010). Detta har gjort att debatten om att uppföra fler lågenergihus har fått ett stort genomslag i hela Europa under de senaste åren (Adeyeye 2007). I Sverige ligger energiförbrukningen för fastighetsbeståndet på drygt en tredjedel av den totala energianvändningen (Passivhusdagarna 2010). Även genom att det blev lag på att energideklarera sina hus 2008 i Sverige, har diskussionen vaknat i Sverige och svenskarna har blivit mer motiverade och medvetna om vad de vill samt kan göra för att bidra till en minskning av miljöpåverkan (Passivhuscentrum 2010a).
6
också att hyra. Trots detta är några av fastighetsmarknadens aktörer villiga att betala de där högre kostnaderna för att få hyra in sig i ett “grönt” hus (Eichholtz et al. 2009). Det finns även idag olika certifieringar som används för att visa omvärlden att fastigheten är en energieffektiv och miljövänlig byggnad i olika grad. De system som är mest kända är LEED (Leadership in Energy & Environmental Design) som utvecklades av U.S GreenBuilding Council i slutet av 1990-talet, det används idag över hela världen (Sweden GreenBuilding Council [SGBC]2011a; Öhrling 2009). BREEM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) som utvecklades av Storbritanniens BRE (Building Research Establishment) i början av 1990-talet (BRE 2011). BREEM är det certifieringssystem som är mest spritt inom Europa (Öhrling 2009). Miljöbyggnad (tidigare Miljöklassad byggnad) är ett system som nu har tagits över av och kontinuerligt utvecklas efter svenska förhållanden av Sweden GreenBuilding Council. Det finns även ett initiativ av EU som heter GreenBuildning detta är mer ett program för fastighetsägare att minska sin energianvändning än ett miljöklassningssystem. Här i Sverige är det Sweden GreenBuilding Council som tillsammans med Energimyndigheten leder projektet. Både nybyggda fastigheter och äldre befintliga fasigheter kan certifieras oavsett storlek (Skanska 2011; SGBC 2011b; SGBC 2011c).
Energifrågor är i dag ett ämne som diskuteras och utvecklas på fastighetsmarknaden. Därför känns det väsentligt att reda ut vad ett passivhus och liknande byggnader är. Byggandet av ”gröna” fastigheter har ökat kraftigt men det är även känt att byggkostnaderna ökar, jämfört med en konventionell byggnad, vid upprättandet av ett sådant lågenergihus. Kompensationen blir då en dyrare hyreskostnad. Ändå måste det naturligtvis finnas hyresgäster som är beredda att betala detta högre pris för att befinna sig i de ”gröna” fastigheterna eftersom antalet ”gröna” fastigheter successivt ökar. Vad är det för bakgrund till att ett företag väljer att hyra lokaler i en energieffektiv fastighet istället för i en traditionell fastighet där hyran är något lägre? De faktorer som skapar ett mervärde för hyresgästerna, är det någonting som även hyresvärden tar hänsyn till och som även skapar någon form av mervärde för honom?
7
fastigheter, passivhus, lågenergihus, plusenergihus. Vi kommer även att undersöka vilka olika klassificeringssystem som finns i nuläget.
1.2. Syfte
8
2. Metod
I metodkapitlet presenterar vi hur vi gått till väga under arbetets gång samt självkritik angående de val vi gjort.
2.1. Val av metod
Vi valde att först samla in teori i form av vetenskapliga artiklar, litteratur och information hämtad från relevanta hemsidor samt andra internetsidor. För att vi ville vara pålästa på ämnet innan vi gav oss ut och genomförde intervjuerna. Vi ansåg att det behövdes då detta är ett komplicerat ämne med många begrepp som bör förstås innan en intervju genomförs. Det finns två huvudmetoder att använda sig av vid insamling av information, kvalitativ och kvantitativ ansatts. Vi valde kvalitativ insamlingsmetod, vilket betyder att vi fick in information i ord genom ett fåtal intervjuer som genomfördes med få utvalda respondenter. Denna metod lämpar sig bättre i vårt fall istället för kvantitativ metod som går ut på att vi använder oss av många respondenter som svarar på frågor i exempelvis enkäter (Jakobsen 2009). Den kvantitativa metoden hade säkert genererat fler medverkande respondenter men den metoden hade inte genererat de djupgående svar som vi ville åt. En nackdel med den kvalitativa metoden är att det krävs tid och resurser inte bara under genomförandet utan också när informationen ska analyseras (Jacobsen 2009).
2.2. Genomförande och urval
9
respondenter påverkas och försöker tillfredställa intervjuaren, minskas (Jacobsen 2009).
För att hitta våra respondenter sökte vi på pågående och slutförda byggnadsprojekt och deras hyresgäster samt hyresvärdar. Som uppföljning på det läste vi på olika företags hemsidor för att se vilka som hyr/hyr ut ”gröna” fastigheter. Därefter tog vi kontakt med företagen via telefon och blev hänvisade till aktuell person. Efter en kortare presentation av innebörden och syftet med intervjun bokade vi in datum och tid för telefonintervjun. För att få ut så mycket som möjligt av intervjuerna mailade vi ut frågor till respondenterna en tid innan för att de skulle kunna ha möjlighet att tänka igenom sina svar. Vi spelade in intervjuerna för att sedan skriftligt kunna sammanfatta på ett säkert sätt med undantag för intervjun som genomfördes via mailkontakt. Sedan skickade vi ut de sammanställda intervjuerna till respektive respondent för deras godkännande.
De respondenter vi valde att ha med är Folksam, KBAB, Swedbank Vasakronan, Vattenfall och Wallenstam. Folksam valde vi för att de är ett stort företag inom Sverige, de äger och hyr ut fastigheter som är energieffektiva/”gröna”. KBAB var intressanta dels för att det är Karlstads största bostadsbolag som äger samt planerar att bygga fler ”gröna” fastigheter och dels för att de befinner sig i Karlstad där vi befinner oss. Vi bestämde oss för Vasakronan för att de idag är det största fastighetsbolaget i Sverige som även satsar på ”gröna” fastigheter och helhetslösningar för sina kunder. Vattenfall valde vi för att de är ett av Sveriges största elbolag som är verksamma i flera Europeiska länder. Företaget satsar mycket på förnyelsebar energi samt att energieffektivisera sina fastigheter. Wallenstam ville vi ha med för att det är ett stort fastighetsbolag som prioriterar energieffektiv teknik i sina fastigheter. Främst ville vi ha med större företag i vår undersökning som är verksamma inte bara i Sverige utan också ute i Europa. Men vi tycket ändå det var intressant att få med hur ett mindre företag som KBAB resonerade när de bestämde sig för att investera i ”gröna” fastigheter.
10
3. Referensram
I referensramen presenterar vi definitioner av de olika byggnadstyperna samt klassificeringssystem som är relevanta för vårt arbete. Vi ger en förklaring till olika begrepp som används i uppsatsen.
3.1. Definitioner och begrepp
3.1.1.”Gröna” fastigheter, mervärde, hyresgäst, hyresvärd
”Gröna” fastigheter: Med det menar vi energieffektiva fastigheter.
Mervärde: Det finns ett antal definitioner av ordet mervärde men vi har valt att använda oss utav Grönroos (2007) definitionen av ordet; mervärde är det värdet som upplevs utöver produkten som erhålls.
Hyresgäst: Företaget som hyr fastigheter eller enskilda lokaler i en fastighet. Hyresvärd: Företaget som hyr ut fastigheter eller enskilda lokaler till andra företag eller personer.
3.2. GreenBuilding
11
GreenBuilding-certifieringen gäller inte enbart lokalbyggnader, även om det är det den är känd för. Företag, som fastighetsägare, entreprenörer som bygger och säljer samt fastighetsutvecklare, kan de också erhålla en certifiering (SGBC 2011h).
Att GreenBuilding har blivit alltmer populärt på den kommersiella fastighetsmarknaden beror på ett flertal faktorer. Det visar bland annat att det aktuella företaget jobbar mot att minska miljöbelastningen genom att fokusera på energifrågorna. Eftersom systemet är relativt enkelt att förstå sig på är det samtidigt lätt att föra en kommunikation inom företaget och även till hyresgäster och köpare. Det sker också en ökad efterfrågan på GreenBuilding-certifiering hos hyresgäster samt köpare och driftskostnaderna för denna typ av fastighet är lägre jämfört med en konventionell fastighet (SGBC 2011h).
3.3. Miljöbyggnad
12
hänsyn till vilken risk som finns för uppkomsten av legionella1. Vid
bedömning av materialval granskas byggnadsmaterialet på förekomst av särskilt skadliga ämnen och dokumentationen av byggvaror som använts (SGBC 2011e).
3.4. BREEAM
Miljöklassificeringen BRE Enviromental Assessment Method (BREEAM) kommer från Storbritannien, uppkom under början av 90-talet och är ett av de äldsta miljöklassningssystemen. Det är även i Storbritannien som de flesta av de dryga 115 000 certifierade BREEAMbyggnaderna är belägna (Sweden GreenBuilding Council [SGBC] 2010a). I och med att Sweden GreenBuilding Council (SGBC) har börjat arbeta med att anpassa BREEAM till de svenska förhållandena så kommer kontor, lokaler och byggnader av denna typ vara möjliga att certifiera under 2011 (SGBC 2011f). Det finns ett antal olika utvärderingsverktyg och manualer som är utvecklade för att passa flera olika byggnadstyper, både vid befintliga byggnader och under projektering (SGBC 2011f).
För att bedöma byggnadens miljöprestanda är det ett antal områden att ta hänsyn till. Det förekommer bland annat minimikrav på att uppnå ett visst antal poäng gällande de olika klassificeringsområdena (SGBC 2011f). BREEM fokuserar på projektledningen, inomhusklimat med ventilation och belysning, energi, miljöledning, hälsa och välbefinnande, transporter, vattenhushållning, material, avfallshantering, landanvändning och ekologi samt föroreningar (PEAB 2011a; SGBC 2010a). Även faktorer såsom byggnadens placering i förhållande till allmänna kommunikationsmedel och vilka föroreningar som kan uppstå på grund av byggnaden tas hänsyn till när byggnaden ska bedömas och poängsättas med BREEAM. Beroende på hur nyskapande byggnaden är med hänsyn till de tekniska lösningarna kan extrapoäng uppnås. Varje område poängsätts och det räknas ut hur många poäng av den maximala byggnaden uppnått inom respektive del. Alla dessa delpoäng adderas ihop till en slutgiltig totalpoäng (SGBC 2011f). Det finns en nedre gräns för vad byggnaden minimalt måste uppnå av den maximala poängen för att få en certifiering. Gränsen ligger på 30 procent av den maximala möjliga poängsumman, vilket är högre än byggnadsnormskraven i Storbritannien. Når poängen ända upp till 85 procent av maximal poäng, och att det är innovativa lösningar samt ett godkännande på uppföljningen tre år senare får byggnaden nivån outstanding
1
13
vilket är den högsta. Sen kommer excellent, very good, good och lägsta nivån är pass (SGBC 2010a; PEAB 2011a). De olika systemen använder sig av olika mått och poängsättningssystem vilket gör att det blir svårt att jämföra nivåerna dem sinsemellan. Men ska en byggnad klassas inom både BREEAM och LEED och den har det högsta betyget enligt LEED hamnar den automatiskt på very good enligt BREEAM (SGBC 2011f).
3.5. LEED
LEED har som syfte att minska ner på energi- och vattenförbrukningen, koldioxidutsläppen samt farligt avfall (PEAB 2011b). Det är det miljöklassificeringsystem för byggnader som har störst spridning i världen och har utvecklats till flera olika varianter från grundversionen. Det gör att systemet är anpassat för alla typer av byggnader. Den kan, likväl som BREEAM, användas vid projekteringsstadiet och för befintlig byggnad men även i driftstadiet. För att certifiera kommersiella fastigheter enligt LEED används oftast en version som vid bedömningen tar hänsyn till byggnadens miljöprestanda med utgångspunkt från närmiljö, vattenanvändning, energianvändning, material samt inomhusklimat (SGBC 2011a). Att LEED berör inomhusklimatet i byggnaderna är en vision som ligger bakom systemet. Det medför en gynnsamhet gällande människors hälsa vilket leder till välbefinnande och produktivitet som i sin tur har till följd att en starkare tillväxt sker hos företaget. LEED har även att göra med utbildning och en ökad medvetenhet hos de boende och de som vistas i LEED-certifierade byggnader (PEAB 2011b).
14
uppfylla kraven för den lägsta nivån, certifiering, krävs 40 poäng och 80 poäng eller mer för att uppnå den högsta nivån, platinum (SGBC 2011a). Även vid LEED, liknande som vid BREEAM, kan bonuspoäng erhållas om byggnaden är innovativ med hänsyn till projektet också på grund av regionala hänsynstaganden (SGBC 2011a). Ändamålet med BREEAM och LEED är till huvudsak densamma. Men det som skiljer systemen åt är att BREEAM handlar mer om miljöpåverkan medan LEED är mer inriktat på inomhusklimatet och hälsan (SGBC 2011f).
3.6. Passivhus
Passivhus är välisolerade byggnader som till stor del värms upp genom den energi som redan finns i huset genom den energi vi människor och hushållsmaskiner alstrar (Passivhuscentrum 2010a). Enligt de svenska normerna som råder för passivhus får inte den tillförda effekten överstiga 10 Watt per kvadratmeter när det gäller flerbostadshus och 12 Watt per kvadratmeter när det rör sig om ett friliggande hus. Det mäts vid dimensionerande2 utomhusklimat och ökar med 4 Watt per kvadratmeter i den
norra klimatzonen. Själva energiförbrukningen däremot ska vara under 15 kiloWattimmar per kvadratmeter (Greenbuild 2009c). Det förekommer även en rad olika krav gällande mängden köpt energi per år. Dessa krav skiljer sig beroende på vilken klimatzon som berörs. En rekommendation gällande varmvattnet är att solvärme skall användas. Vad gäller vitvarorna ska de vara A-klassade och det är lågenergilampor som ska användas i de fasta installationerna (Greenbuild 2009c).
De låga energikostnaderna beror främst på att passivhusen byggs utan några radiatorer eller andra värmedistrubitionssystem. Istället utnyttjar konceptet passivhus, som tidigare nämnts, den energi som vi människor tillsammans med våra hushållsapparater genererar i våra hem. De pengar som sparas in på grund av den låga energiförbrukningen kommer istället väl till användning för att skapa en god isolering och värmeåtervinningsutrustning. Passivhus har nämligen en låg värmeförlust tack vare att de är välisolerade och har en effektiv ventilation. Det handlar alltså om ett lufttätt klimatskal som består av extra tjock isolering. Det finns även vissa krav på fönster och dörrar som att
2” Den beräknade utetemperatur för vilken rumsluftens temperatur sjunker ett visst antal grader
(3°C) vid en extrem utetemperatur som inträffar högst en gång på x antal år. DUT varierar beroende på ortens klimat samt hur tung byggnaden är.”
15
de ska ha en låg värmeförlust, det vill säga ett lågt U-värde3 (Greenbuild
2009c). Ventilationen är passande att använda som ett värmesystem genom att ett litet värmeelement sitter i tilluftskanalen (Passivhuscentrum 2010a). Det låga värmebehovet medför att det endast krävs en liten mängd värme. Vilket medför att det räcker med den värmen som förs in i rummen med hjälp av det lilla värmeelementet i tilluftskanalen (Greenbuild 2009c).
Genom att huset är tätt och har en bra ventilation motverkas uppkomsten av mögel. På det sättet vet vi varifrån luften kommer in i byggnaden och sedan vart den tar vägen efter att vi använt den. Det medför en reducerad risk för att fukt tränger in i själva konstruktionen där mögel i sin tur kan uppstå (Passivhuscentrum 2010d).
3.7. Plusenergihus
Det som skiljer ett plusenergihus från ett passivhus är själva principen för uppvärmningen. Plusenergihusen fokuserar på den yttre tillförseln av energi. Själva värmesystemet består vanligtvis av solfångare, ackumulatortank och traditionella radiatorer. Det är då uppbyggt på det sättet att solcellerna som sitter på taket värmer upp huset samtidigt som det säkerställer uppvärmningen av vatten. Ackumulatortankens uppgift är att se till att värmen ackumuleras i fastigheten och på så sätt håller sig under dygnets alla timmar men även övergången som sker från varmare till kallare årstid. Under de kallare perioderna kan det vara klokt att komplettera värmesystemet med exempelvis en braskamin. Plusenergihusen har en värmeväxlare som överför värmen från luften som ventileras bort till den friska luften som tas in, likadant som för passivhus. Ur energisynpunkt är det mest lönsamt med radiatorer istället för golvvärme (Greenbuild 2009b).
3.8. Lågenergihus
Lågenergihus är inte lika specifikt definierat som passivhus. Istället sägs det att ett lågenergihus är de hus som har en energiförbrukning som är avsevärt lägre än de regler och normer som finns. Fastigheten ska både förbruka få kilowattimmar och ha en låg påverkan på miljön. Det uppkommer då en del krav på byggnaden, värmesystemet, energislag, ventilationssystemet, varmvatten och hushållsapparater som kyl/frys, disk- och tvättmaskin. Med samma grundprincip som vid passivhus ska husen vara bra isolerade och täta för att undvika luftläckage. Det är meningen att luften ska gå genom ett
3
16
ventilationssystem där värmen återvinns från frånluften. Passivhusens byggteknik är att rekommendera även för lågenergihus för att effektbehovet ska bli lågt. Värmebehovet däremot kan kompletteras under de kalla perioderna av året med till exempel en pelletskamin (Greenbuild 2009a).
3.9. Kravspecifikationer för de olika fastighetstyperna samt klassificeringssystemen
Att utnyttja konceptet passivhus passar när det ska ske ett nybygge, en renovering och vid driftsoptimering. Det är möjligt att använda dels vid nybyggnation och dels vid en ombyggnation (Passivhusdagarna 2010). Det är lätt hänt att det uppstår missförstånd av olika slag gällande definitionen passivhus. Därmed är det viktigt att klargöra vad det är som menas med passivhus, det vill säga vilken definition som är aktuell. När det är gjort uppkommer det ytterligare några krav som måste uppfyllas innan begreppet passivhus får användas. Resultatet av dessa regler och krav blir att byggnaden håller en god kvalitet. Det kommer väl till användning som en slags garanti vid marknadsföring och kommunikation inom bygg- och förvaltningsprocessen. Det finns två olika alternativ som lämpar sig när kraven ska beräknas, en som är internationell (Passivhuscentrum 2010b), passive house institute (Passive house insitiute 2009), samt en som är svensk, FEBY (Forum för energieffektiva byggnader [FEBY] 2009b), och därmed även anpassad efter de svenska förhållandena och byggreglerna som är aktuella. När det skett en bekräftelse på att byggnaden uppnår de uppsatta kraven får begreppet passivhus användas (Passivhuscentrum 2010b). De olika kravens syfte är att minimera det behov som finns av den tillförda effekten och energin när det gäller uppvärmningen i byggnaden. En annan kriterier som det ska tas hänsyn till berör resurseffektiviteten, med det menas att den totala köpa energin ska vara begränsad. Det rör sig om driftsel, varmvatten och värme. Ett alternativ är då att använda sig av energiformer som är av lågvärdig kvalitet, till exempel fjärrvärme i förhållande till köpt el (FEBY 2009a).
3.10. Material
17
tänka på att välja material och produkter som är varaktiga med en lång livslängd. För att kontrollera kostnaderna för materialet och vad som är lönsamt, kan det vara bra att räkna på kostnaden i förhållande till materialets livslängd (Fay et al. 2001). Fay et al (2001) nämner att tillverkningsenergin givetvis inte är någonting som ska ses som den enda faktorn. Istället ska det även tas hänsyn till och jämföras frågor som gäller material och komponenter. Det finns ju sådant som kan påverka miljön och utsläpp men som inte är relaterat till energi. Den finansiella lönsamheten spelar också en viktig roll, till exempel hur lång byggnadens eller komponentens livstid är. (Fay et al. 2001)
3.11. Design
Shiers (1999) tar upp väsentliga konstruktionsegenskaper som berör ”gröna” projekt. Det är faktorer som att använda så mycket naturlig dagsbelysning som möjligt till kontoren och en förbättring av luftkvaliteten. För att uppnå en låg energiförbrukning finns det en hel del åtgärder gällande tekniken. Några exempel på detta är att använda en naturlig ventilation istället för luftkonditionering, värmeåtervinningssystem, energisnål ljusdesign och så vidare. En annan åtgärd att ta hänsyn till är en miljövänlig transportering, till exempel genom att de som är involverade i byggnaden samåker. Ett annat alternativ är att en befintlig byggnad återanvänds. Detta tyder på att det inte är enbart den aktuella byggnaden som är det avgörande inom principen med ”gröna” fastigheter. Utöver detta är det viktigt att de aktiviteter som råder runtomkring byggnaden påverkas till största möjliga del (Shiers 1999). Även om det är ett antal år sedan som Shiers (1999) skrev detta är grundprincipen för miljövänliga byggnader densamma nu som då. När det kommer till energiåtgången påvisar det att den påverkas av designen. Om det ska göras en förändring av byggnadens design för att den operativa energin ska reduceras kan materialåtgången öka istället. En ökad materialåtgång bidrar till att energianvändningen vid tillverkningen ökar. En lösning på detta skulle kunna vara att inte fokusera speciellt mycket på vare sig den operativa energin eller tillverkningsenergin. Istället skulle formgivarna kunna använda sig av ett samordnat tillvägagångssätt för designen (Fay et al. 2001).
18
under sommaren. Ett bra mått på fönstrens storlek är att ha 15 procent av golvytan som glasarea (Passivhuscentrum 2010d).
3.12. Marknaden för gröna hus
Sverige har ett krav på att det ska ske en minskning av energianvändningen för uppvärmningen överlag på hela fastighetsmarknaden. Kraven är att energianvändningen år 2020 ska ligga 20 procent under det värde som var år 1995, år 2050 ska användningen ha sjunkit ytterligare 30 procent (Passivhusdagarna 2010). Under nittiotalet och fram till i dag är miljöfrågor och miljöpåverkan något som har blivit ett nytt och växande villkor för kommersiella fastigheter. Just miljöfrågor är ett ämne som har fått en större betydelse och blivit mer väsentligt inom hela fastighetsbranschen. Det finns faktorer som tyder på att både hyresgäster och fastighetsägare drar fördel av att ha kopplingar till ”gröna” fastigheter (Shiers 1999). Det sker en stor ökning av denna typ av byggnader på fastighetsmarknaden vilket bekräftar Shiers (1999) hypotes. Den syftar på att grön utveckling i grunden är bättre, billigare i drift, och av att ta ett mer socialt ansvar, anses mer attraktivt för ockupanter och allmänheten samt att fastigheterna i slutändan har potentialen att vara lönsamma (Shiers 1999). Wiley et al. (2010) har i sin studie (som grundar sig på USAs fastighetsmarknad) som de genomfört funnit att hyrorna i en ”grön” fastighet är högre och även att de ofta säljs för ett dyrare pris än vanliga konventionella icke energibesparande hus. De nämner i sin slutsatts att de tror att mervärdet i de “gröna” fastigheterna måste utgöras av andra faktorer än bara energibesparingsfördelar. De menar på att om de energibesparande faktorerna knytes ihop med andra icke energibesparande fördelar får ”gröna” fastigheter ett större genomslag.
19
finns för att kunna följa lagar och förordningar. För att kunna täcka upp denna fördyrade byggkostnad vid upprättandet av ett energieffektivt hus skulle det kunna vara en lösning att ordna olika ekonomiska incitament. Det skulle kunna röra sig om någon form av bidrag eller grön skatterabatt. Resultatet av ett sådant införande skulle vara att en annars dyr energisnål teknik skulle bli mer tillgänglig och mindre kostsam. Det skulle uppmuntra kunder till att beställa eller godkänna olika alternativ angående energisnålteknik i byggnadskonstruktion. Det kommer även att öka efterfrågan på innovativ energibesparande teknik i byggnader (Adeyeye et al. 2007). Ett annat problem de ansåg råda var att kunderna inte skulle lägga märke till den energibesparande utformningen i förslaget eller projektunderlaget. Därmed borde en åtgärd införas som ser till att klienterna gynnas såväl som de professionella inom branschen. Ett förslag skulle kunna vara att göra ett samband mellan energiprestanda och värde. Som drivrutin uppkommer då ett gott rykte med investerare, konkurrens mellan kollegor, en ökad intern medvetenhet, avkastning på investeringar och ekonomiska incitament vilket kommer att leda till en ökad medvetenhet och ett genomförande. Förutom att bygga enligt föreskrifter och olika standard skulle den privata sektorn behöva påverka marknaden samt granska olika incitament för att det ska bli möjligt att en effektiv energianvändning ska välkomnas (Adeyeye et al. 2007).
20
sammanfogas med andra positiva egenskaper för kunden resulterar detta i en större kraft vad gäller att förändra marknadens synsätt på “gröna” fastigheter. Mc Huges et al. gjorde under 2002 en undersökning som utredde vilka dess icke energibesparande faktorer kunder vara. De diskuterade även hur “gröna” fastigheter skulle kunna få en snabbare utveckling och ett starkare genomslag på marknaden. Ett förslag är att samarbeten mellan organisationer som vill främja ”gröna” fastigheter och energibesparingsmetoder och de som inte är aktiva inom just energirelaterade projekt borde ske. Mc Huges et al. (2002) har undersökt fem samarbetsprojekt som jobbar mot att sammankoppla just “gröna” fastigheter med andra fördelar än enbart energibesparingen. ”Daylight and productivity studies” forskar för att på ett övertygande sätt sammankoppla dagsljus med ökad produktivitet. ”The California High Performance School Collaborative (CHPS)” visar hur skollokaler kan förbättras till att bli energieffektiva, resurseffektiva, stimulerande, lätta att sköta och underhålla. Projektet kopplar ihop undervisning och bra lokaler. Projektet ”The Building Assistance Project (BCAP)” syftar till att bidra till att skapa en koppling mellan energieffektivitet och minskad försäkringsrisk. ”The daylight collaborative”, jobbade från början med att främja dagsljusanvändandet i alla kommersiella fastigheter, men är nu aktiva förespråkare som har informations- och undervisningsprogram som nu även når vanliga fastighetsägare. ”Designed for comfort” motiverar flerfamiljsfastighetsutvecklare att inkorporera mer energieffektivitet i deras design då komforten skulle ökas.
21
förhindra riskerna för skador som uppstår via exempelvis brand eller inbrott, vilket leder till att försäkringsbolag får upp ögonen och börjar engagera sig i energieffektivteknik. Ordentlig isolering och ventilation ger bättre inomhusklimat och minskar risker för bland annat mögel (Mc Huges et al. 2002).
Även regeringen borde inse sin roll och uppmuntra till att påverka klimatförändringarna. De borde införa sådana instrument och åtgärder som medför att lagarna följs istället för att de ska förlita sig på att kundens och byggarens bedömning medför ett aktivt skapande av ”gröna” fastigheter. Det har framkommit att många respondenter i undersökningen följer de byggbestämmelser som finns eftersom det är deras skyldighet att göra detta. En bristande tillämpning av dessa bestämmelser kan förklara varför många åtgärder inte genomförs. Eftersom de olika energibesparingsåtgärderna i dagsläget inte är obligatoriska är beslutet beroende av arkitektens gottfinnande samt kundens villighet till att godkänna ett sådant genomförande i projektet (Adeyeye et al. 2007). En av de största orsakerna till att det råder en brist av genomföranden inom energibesparingstekniker hos byggnadskonstruktioner är den otillräckliga informationen. En lösning på detta är att genomföra någon form av utbildning och kommunikation gällande energiprestandan samt fördelarna med ”gröna” fastigheter. Inte bara för de som är aktiva inom branschen utan det är ännu viktigare att kunderna som beställer och finansierar byggprojektet är delaktiga. Arkitekterna själva anser att de besitter en god kunskap gällande energieffektivitetslagstiftningen och möjligheten till att genomföra en energibesparande design i byggnader. Det som de anser vara deras hinder är kundens ovilja till att investera i dessa åtgärder vilket leder till en långsam utveckling på marknaden för energieffektiv teknik (Adeyeye et al. 2007).
22
regelbundet designa fler lågenergibyggnader vilket i sin tur leder till en ökad produktion av miljöanpassade byggnadskonstruktioner (Adeyeye et al. 2007).
3.13. Varför hyr företag gröna fastigheter?
En ”grön” byggnad kan vara dyrare att producera jämfört med kostnaden för att upprätta en konventionell byggnad på marknaden. Detta gör att hyran kan påverkas på flera sätt i de ”gröna” fastigheterna. Byggnaderna har ofta en egen unik charm och detta kan påverka hyrorna positivt eller negativt beroende på hyresgästers smak och preferenser (Wiley et al. 2010). Shiers (1999) anser att den högre hyran i passivhus borde kompletteras av att byggnaderna är unika jämfört med övriga objekt på marknaden. Faktorn att det är en väldigt tilltalande produkt borde också väga upp. Eichholtz et al. (2009) har gjort en studie där han arbetade efter frågeställningen hur det kommer sig att företag är beredda att betala en högre hyra för att få hyra kommersiella lokaler i en ”grön” byggnad. Han erhöll orsaker i form av att de som tillfrågades hade ett uppsatt mål internt att reducera deras miljöpåverkan. En tolkning av detta argument tyder på att företag anser att fastigheter är en viktig del av deras sociala ansvarspolitik. När det undersökt vilken typ av företag som väljer att hyra gröna byggnader syns ett mönster att det är de som är verksamma inom branscher som är miljökänsliga. Några som är en stor ockupant av gröna kontor är oljeindustrin. En teori som förklarar detta kan vara att de är ute efter att förbättra sitt rykte. Utöver dem utgör företag inom den rättsliga och finansiella tjänstesektorn en stor del av dem som hyr ”gröna” kontor. Anledningen till att de är aktiva inom ämnet är för att de är införstådda med vilka produktiva fördelar ”gröna” fastigheter medför. Övriga företag argumenterar för att det talar för en god kvalitet att hyra ”grönt” och att det inte beror på att de vill anses agera ansvarsfullt (Eichholtz et al. 2009).
23
blir att sjukfrånvaron minskar samtidigt som det sker en ökning av produktiviteten (Shiers 1999). Vissa egenskaper hos passivhus bidrar till en ökad produktivitet och komfort, underhållet minskar och frågor gällande risker och försäkring inte blir lika stora eftersom risken för mögel är reducerad i denna typ av byggnad (Wiley et al. 2010).
24
4. Empiri
I empiridelen presenterar vi dels vilka företag vi intervjuad dels de svar som intervjuerna inbringade.
4.1. Företagsbakgrund
Folksam- hyresvärd/investerare
Folksams är ett av Sveriges största försäkringsbolag, Folksams fastigheter är belägna i de attraktiva lägena främst i Storstockholm och i Malmöregionen (Folksam 2011a). De bygger, förvaltar, hyr ut och utvecklar fastigheter (Folksam 2011b). Fastigheternas värde uppgår till cirka 11 miljarder kronor och består av 2 500 stycken lägenheter och 500 stycken lokaler med en totalyta på 495 000 kvadratmeter. Av dessa utgör en tredjedel bostäder och resterande del består av kommersiella lokaler, och då främst kontor och butiker (Folksam 2011a). Folksams mål är att frambringa en stor nytta för både spararna, deras hyresgäster och samhället (Folksam 2011b). På Folksam fick vi intervjua Björn Gustafsson4 som är en av två fastighetschefer vars ansvarsområde omfattar
ena halvan av Folksams fastighetsbestånd.
KBAB Karlstads Bostads AB- Hyresvärd
Karlstads Bostads Aktie Bolag [KBAB] är ett kommunalägt bolag som äger, hyr ut och förvaltar fastigheter runt om i Karlstad. Bolaget har 120 anställda och erbjuder cirka 6 700 lägenheter runtomkring i Karlstad. Deras vision som de arbetar mot är ”Ett hem för dig; att ge våra boende ett tryggt och trivsamt hem i vackra och välskötta områden”. Ledord som de arbetar mot är mångfald, samarbete och resurshushållning (KBAB 2011). Enmark berättade att 2005 fick de pris för lägst energiförbrukning i Sverige5. Det senaste
färdigställda projektet inom KBAB är Seglet som stod färdigt under 2007. Fastigheten är belägen på Orrholmen en bit utanför Karlstad centrum och är ett av Sveriges första större energieffektiva flerfamiljshus utan någon traditionell uppvärmningskälla (KBAB 2011b;KBAB 2011c).På KBAB var det deras VD Mats Enmark5 som vi intervjuade.
4
5 maj 2011
5
25
Swedbank- Hyresgäst
Som Swedbank ser ut idag, startades 1997 då Svenska sparbanken och Föreningsbanken gick ihop och bildade Föreningssparbanken. Idag har banken 9.4 miljoner privatkunder och 693 000 företagskunder och över 500 kontor i huvudområdena Sverige och de baltiska länderna Estland, Lettland och Litauen. Koncernen finns även representerad i bland annat New York, Luxemburg, St. Petersburg och Köpenhamn (Swedbank 2011a). Under 2013-2014 kommer Swedbanks huvudkontor i Sverige flyttas till en nybyggd fastighet i Sundbyberg. Den kommer att ha den högsta miljöklassificeringen (Swedbank 2011b). På Swedbank intervjuade vi Ulf Cederberg6 som ansvarar
för en del inom det som heter facility managment. Han är bland annat med och hanterar alla lokalförändringar i hela landet.
Vasakronan- Hyresvärd
Vasakronan är det största fastighetsbolaget i Sverige med merparten av sina fastigheter i Stockholm. Deras fastighetsbestånd består av 222 fastigheter och har en totalarea om cirka 2,8 miljoner kvadratmeter som är värderat till cirka 77,6 miljarder kronor. De både äger och förvaltar kontors- och butiksfastigheter i centrala Stockholm, Uppsala, Göteborg, Malmö och Lund. Som mål har de att kunna bidra till dels en känsla av trivsel för människor och dels till en utveckling av företag i de olika stadsmiljöerna. På Vasakronan fick vi möjligheten att intervjua Anna Denell som är miljöchef på företaget.
Vattenfall- Hyresgäst
Vattenfall är en av de större el- och värmeproducenterna i Europa. Vattenfallkoncernen har över 40 000 anställda och de största verksamhetsområdena är Sverige, Tyskland och Nederländerna men de finns även i Polen, Finland, Danmark, Storbritannien och Belgien (Vattenfall 2011a). Vattenfall Norden befinner sig idag i en vanlig konventionell byggnad i Råcksta, Stockholm(Byggdes i slutet av 50-talet). Under 2012 ska de flytta till en ny fastighet som uppfyller EU´s krav på GreenBuilding. Den nya fastigheten ligger i Arenastaden i Solna (Vattenfall 2011b). På vattenfall har vi fått intervjua Olle Larsten7 och Linn Dahlberg8. Olle Larsten är projektledare
26
Wallenstam- Hyresvärd
Wallenstam är ett av de största privata bostadsbolagen i Sverige och är en nyckelspelare på bostadsmarknaden i Göteborg, Stockholm och Helsingborg (Wallenstam 2011a). Dessa regioner ansvarar var och en för bostäder, lokaler och även genomförandefasen inom nyproduktioner (Wallenstam 2011c). Med sin djupa och breda kännedom inom branschen är de en av stadens största aktörer och utvecklare inom lokalmarknaden. Deras uthyrningsgrad är hög, cirka 96 % med en stabil kundstruktur (Wallenstam 2011a). Wallenstam har som affärsidé att i några valda storstadsregioner köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter med en långsiktig hållbarhet för människor och företag. Där har de då som vision att även vara de ledande stadsutvecklarna och samtidigt vara marknadsledande (Wallenstam 2011b). Hos Wallenstam har vi fått kontakt med Oscar Länsberg som är kundansvarig på deras energiavdelning. På grund av tidsbrist från deras sida fick vi ersätta den tänkta telefonintervjun med skriftliga svar på våra frågor via mail.
4.2. Intervjufrågor
Kan du beskriva företagets miljöarbete?
Folksam9: Vi har en hög ambition att vara aktiva inom miljöfrågor detta
medför att vi numera är klimatneutrala och vissa delar av vår verksamhet har fått certifiering enligt ISO 14001. Vi jobbar aktivt genom upplysning, information och på eget sätt för att vidhålla ISO-certifieringen. Inom fastighet tittar vi på energi och miljöfrågor har vi ett energidelningssystem att jobba med. Folksam ställer även miljökrav på våra leverantörer. Detta syns på vårt arbete med våra leverantörer, till exempel samarbetet med Newsec som numera är ett ISO-certifierat företag. Under 2010 inledde Folksam ett arbete för att klassa sina byggnader enligt miljöbyggnadssystemet.
KBAB:10 Miljö har varit vår ledstjärna och ett fokusområde för KBAB ända
sedan mitten av 90-talet. Efter statskrisen skulle ekonomin saneras och bostadssektorn var en del som drabbades hårt av att de 60 miljarderna som tidigare hade gått till bostadssektorn försvann. Det tvingade fram en förändring för att klara resultaträkningen utan stora förluster. Antingen väljer vi att skära ner och avveckla eller utveckla. Vår fokus var utveckling, viktiga områden då var miljö och energifrågorna men det var också i
9
Björn Gustafsson En av två fastighetschefer, Folksam, intervju den 5 maj 2011
10
27
energianvändningen som våra största kostnader låg. Vi började då jobba mot att förändra energianvändningen, fasa ut icke förnyelsebar energi och sedan minska förbrukningen.
Swedbank:11 Vi är den enda banken i norden som är miljöcertifierad enligt
ISO 14001. Det innebär en ständig förbättring för företaget. Swedbank påverkar miljön genom dels sin egen verksamhet och dels hur kunder och leverantörerna beter sig. Vi kan inte kräva att leverantörer är certifierade, däremot kräver vi att de har ett miljöarbete. Har ett företag en bra miljöhantering väljer vi det företaget framför ett som inte har det. Vi erbjuder tjänster som gör att kunderna beter sig på ett bättre sätt, till exempel internetbank. Med tanke på att vi har 5 000 000 kunder på ett eller annat sätt i Sverige får det stort genomslag om vi kan påverka kunden. Vi bidrar med en möjlighet för kunder att vara med och bidra genom sina val och vi gör vad vi kan från vår sida.
Vasakronan:12 Eftersom vi är ISO 14001-certifierade så har vi en miljöpolicy
som vi jobbar mot och väldefinierade miljörutiner. Vi har även årliga miljömål som vi följer upp, och vi gör både interna och externa revisioner varje år. I verksamheten ser vi till att minska vår energianvändning så långt som möjligt. Vi vill minska på mängden använda resurser, återvinna så stora andelar av avfallet som möjligt och använda förnyelsebar energi. På materialsidan så ska vi undvika material som kan innehålla farliga ämnen vilket kan vara skadliga inomhus där människor ska vistas eller riskera att spridas ut i ekosystemet.
Vattenfall:
Olle:13 När Vattenfall gick ut med förfrågan om nytt kontor 2007 hade vi fem
strategiska ambitioner. Nummer ett för miljön, employer choice14, lönsam
tillväxt, nummer ett för kunden, benchmark of the industry15. Vi vill vara
nummer ett för miljön i alla lägen. För det nya kontoret var det nummer ett för miljön som vägde tyngst men även employer choice det vill säga att vara den attraktivaste arbetsgivaren.
Linn:16 Vattenfall jobbar kontinuerligt med miljöarbetet och försöker inte bara
ha ett specifikt miljöperspektiv utan tittar också på det utifrån ett CSR17
11
Ulf Cederberg Ansvarig inom Facility managment, Swedbank, intervju 11 maj 2011
12
Anna Denell Miljöchef, Vasakronan, intervju den 2 maj 2011
13
Olle Larsten Projektledare, Vattenfall, intervju 29 april 2011
14
Attraktiv arbetsgivare
15
Riktmärke för branschen
16
28
perspektiv, alla leverantörer som är med i projektet får skriva under vår code of conduct som innebär att barnarbete, svartarbete och liknande inte får förekomma. Vi försöker fokusera och framförallt integrera hållbarhetsfrågorna i alla projektmoment.
Wallenstam:18 Wallenstam ska till och med 2013 reducera energi- och
vattenanvändningen (värme, kyla, el och vatten) med 15 % utan negativ inverkan på miljön. I vissa av våra bostadshus mäter vi elförbrukningen och vattenförbrukningen. Hyresgästen får betala för sin egen förbrukning och får specifikationer över denna. Individuell mätning, som det kallas, hjälper till att sänka energiåtgången med 20-25%. Vi återvinner avloppsvarmvatten och använder energin till att värma upp byggnaden. Wallenstam ska vid utgången av 2013 vara självförsörjande på förnybar el genom en egen vindkraftspark och därmed täcka vårt eget och våra kunders elbehov på månadsbasis.
(Hyresvärdar) Hur tänkte ni när ni bestämde er för att ni skulle investera/flytta tilli ”gröna” fastigheter eller börja miljöcertifiera era byggnader?
Folksam: Jag tror att det är viktiga frågor och ett bra sätt för att få in en
systematik som hjälper och stödjer företaget. Även att det genererar engagemang/energi hos de anställda för att det finns någonting att sträva mot. Eftersom vi är klassade på ett visst sätt nu kan vi inte arbeta på något annat sätt.
KBAB: Eftersom miljöfrågorna är viktiga för oss bygger vi inget annat än
energieffektiva/lågenergihus. Vi försöker hela tiden hitta bättre och billigare sätt att bygga på. Vi tar med oss kunskapen från ett projekt till nästa. Det ska vara miljövänligt men också ekonomiskt försvarbart.
Swedbank: Skälet till att vi flyttar är för att idag sitter vi på cirka 50 000
kvadratmeter i centrala Stockholm. Vi bygger om de lokalerna för 25-30 miljoner kronor om året bara för att hela tiden anpassa byggnaderna genom att bland annat flytta väggar och/eller flytta kontor. Vi vill sticka ut som företag och är inte ute efter att bygga ett nytt bankpalats. Vi vill ha en modern och effektiv byggnad som stärker vårt varumärke på det sättet. Det finns ingen mark i centrala Stockholm att bygga på. Skälet till att vi hamnade i Sundbyberg är för det förslaget från Humlegården var mycket trevligt och sticker ut
17
Corporate Social Responsibility, Ansvarsfullt företagande att företaget tar ett socialt ansvar. Respekterar mänskliga rättigheter, grundläggande arbetsrättsprinciper och grundläggande miljöstandarder.
(http://www.svensktnaringsliv.se/fragor/csr/csr-ansvarsfullt-foretagande_12246.html)
18
29
jämfört med allt annat. Vi bygger precis bredvid station19, vilket är det näst
bästa stället i Sverige att bygga på. Det på grund av den goda kommunikation i form av tunnelbana, pendeltåg, fjärrtåg, tvärbana, bussar och flygbussar precis utanför byggnaden. Tvärbanan går emellan vår fastighet på Essingen och huvudkontoret. Det bidrar till en effektivitetshöjning på förflyttningen mellan husen. Vi vill ha en effektivare byggnad och med flexibilitet. Vi flyttar ingenstans om det inte är någon vettig affär i det. Vi försöker spara så mycket pengar som möjligt genom att göra byggnaden så effektiv som möjligt.
Vasakronan: För nuvarande så har vi ca 220 stycken fastigheter men alla är
inte gröna. Däremot har vi en långsiktig tro om att kunderna kommer att efterfråga gröna alternativt miljöriktiga fastigheter i framtiden. Därför har vi lagt upp ett arbete som ska utmynna i att alla våra byggnader, både nya och gamla, ska bli så gröna som möjligt. Det är kundernas efterfrågan som är det huvudsakliga skälet till vårt val att miljöcertifiera våra byggnader.
Vattenfall:
Olle: Framförallt vill vi vara employer of choice (den bästa arbetsgivaren) och
då tror vi att det är viktigt att vara aktiva i miljöfrågor. Vi vill även vara nummer ett för miljön.
Wallenstam: Vi vill minska vår inverkan på miljön och skapa ett långsiktigt
hållbart samhälle. Vår näst största kostnad efter räntor är uppvärmning och kyla, om vi kan bygga energieffektiva hus som inte kräver lika mycket uppvärmning och nedkylning finns det mycket pengar att spara.
(Hyresvärdar) Vad har ni för typer av ”gröna” fastigheter? (Har fastigheterna någon typ av certifikat)
Folksam: Folksam har valt att jobba med två system, GreenBuilding och
miljöbyggnad. När vi köper nya fastigheter och är med i ett tidigt skede blir det den certifieringen som byggföretaget använder sig av som LEED eller BREEAM. Men vi går inte in i befintliga beståndet med de systemen utan satsar då på det svenska systemet. Om byggnaden däremot redan är klassad enligt LEED går vi inte in och klassar om den till en miljöbyggnad.
KBAB: KBAB har passivhus och lågenergihus. Vårt nuvarande projekt
Sjögången kommer att certifieras med LEED för att på ett tydligare sätt ska
19
30
kunna kommunicera tydligt att vi jobbar mycket med miljöfrågor och utveckling.
Vasakronan: Olika, vi har relativt många hus som är EU
GreenBuildingcertifierade. Antingen genom att vi sänkt energianvändningen för dem med mer än 25 procent eller för att de är nybyggda och ligger 25 procent under BBR-kraven för nybyggnation. Vi har även några LEED-certifierade fastigheter, och några till som är på gång att certifieras enligt LEED. Sen har vi en fastighet som är certifierade enligt Miljöbyggnad.
(Hyresgäster) Hur tänkte ni när ni bestämde er för att ni skulle flytta? (Hade ni några speciella krav exempelvis läge, kostnad?)
Swedbank: Vi bestämde oss för att höja ribban ett snäpp till, GreenBuilding
är för dåligt för vårt nya huvudkontor. Detta gör vi för att det ska vara snäppet bättre om tre år än vad GreenBuilding är idag. Vi jobbar ihop med många olika professionella konsulter för att få in rätt tänk.
Vi har ett lokalkrav som är på 100 A4-sidor med bara krav på vad vi vill ha ut av det här. De här kraven har vi ställt från början. Kraven bestod av vad vi vill ha och vad vi vill uppnå, inte några krav på hur det ska se ut. Vi vill ha en öppen, enkel och omtänksam bank.
Vattenfall:
Olle: Läget är viktigt för att vi ska kunna vara en attraktiv arbetsgivare. Men
det gäller även när det kommer till att vara nummer ett för miljön, vi vill inte att våra anställda ska åka bil till jobbet utan istället allmänna kommunikationsmedel. Vi ska kunna ta emot medarbetare på ett enkelt sätt, det är måna som flyger till samt inom Sverige och därmed är kommunikationen till Arlanda är viktig.
(Hyresvärdar) Kan du beskriva de positiva effekterna ni upplever att en ”grön” fastighet har jämfört med en konventionell fastighet?
Folksam: Vi upplever att det skapas ett fokus i hela organisationen som vi
31
KBAB: Det påverkar den bild människor har av KBAB. Vi bygger in ett
förtroende i vårt varumärke genom att arbeta med dessa frågor. Där har vi en positiv aspekt som är svår att sätta pris på men som blir mer och mer värdefull. Jag tror även att det skapas engagemang och en stolthet bland medarbetarna när man arbetar med dessa frågorna och det då blir roligare att gå till jobbet Ansvarstagande istället för kortsiktig vinstmaximering gör stor skillnad på arbetsplatser.
Vasakronan: Om vi kollar på marknadseffekterna så ser vi att kunderna
tycker att det är positivt att bruka gröna fastigheter. De upplever det som en fördel genom att de då kan använda det som en del av sin egna marknadföring gentemot sina medarbetare, kunder och investerare. En annan positiv effekt är att ”gröna” fastigheter har lägre driftkostnader som beror på en mindre energiåtgång.
Wallenstam: Det finns många positiva saker med gröna ”gröna” fastigheter.
Vi minskar vår inverkan på miljön samtidigt som vi kan sänka våra egna och våra hyresgästers kostnader.
(Hyresgäster) Hade ni några alternativa fastigheter som ni valde mellan och i så fall tog ni någon hänsyn till skillnader i kostnader mellan alternativen?
Swedbank: Vi lämnade ut vår kravlista till 18 eller 19 olika bygg- och
fastighetsbolag som fick en förfrågan. Vi fick då tillbaka omkring 15 svar från olika företag som vi besökte och kollade lokaliseringen på i säkert ett halvår. Vi utvärderade det grundligt och sen förhandlade vi och tillslut landade vi på Humlegården.
Vattenfall:
Olle: Ett alternativ var att sitta kvar i de nuvarande lokalerna i Råcksta, det
fanns andra alternativ i slutskedet inne i centrala Stockholm, Kungsholmen men även i Kista. När det gäller centrala Stockholm är det en variant som hade varit bättre kanske ur kommunikationssynpunkt men hade haft en dyrare kostnadsbild för Vattenfall. I Kista är kommunikationen för medarbetarna inte alls lika bra, i detta fall var det läget som avgjorde. Byggnaderna kunde däremot klassas ungefär på samma sätt.
32
Folksam: Jag tror att efterfrågan kommer att öka och kan skapas en
konkurrens, speciellt vid kommersiella fastigheter ur ett hyresgästperspektiv. Däremot vid förvärv och bygge är det kutym med gröna byggnader. När det gäller de kommersiella fastigheterna är det en fördel som kommer bli mer och mer avgörande övertid.
KBAB: Jag tror att det är fler som vill ha en grön fastighet nu men det är svårt
att säga om betalningsviljan är högre. Vid sjögången är det läget kunder i huvudsak betalar för. Sätts det prislappar på delarna är inte miljöprislappen speciellt stor ännu även om den är stigande.
Vasakronan: Bland investerarna så är det många som enbart vill köpa gröna eller certifierade fastigheter av något slag, alternativt byggnader med väldigt låg energianvändning.
Wallenstam: Miljö är en viktig fråga i dagens samhälle och det är självklart
positivt för oss som företag att vara framstående inom energieffektivisering.
(Hyresgäster) Skapas det ett mervärde för er genom att ni vistas i en ”grön” fastighet och skulle du kunna beskriva på vilket sätt?
Swedbank: Certifieringen gör att vi som företag måste förbättras hela tiden.
På frågan om vi håller på med miljöfrågor för att tjäna pengar måste jag svara både ja och nej. Ett aktivt miljöarbete skapar attraktiva affärsmöjligheter. Varumärket har definitivt förstärkts för att vi är miljöcertifierade. Vi tror att Swedbank blir en attraktiv arbetsgivare om vi jobbar med miljöfrågor. Kunderna märker att banken är miljöcertifierad genom de olika produkter som vi har att erbjuda, till exempel miljöbillån.
Vattenfall:
Linn: Vi tror att det attraherar medarbetare att ha ett grönt kontor som vi
anpassat till dem. Vi tror att vi kommer förbättra lönsamheten framöver på grund av de minskade driftskostnaderna. I och med att vi integrerade energi och miljöfrågor ifrån början i förfrågningsskedet har vi kunnat ställa kraven utan att det har genererat ökade hyreskostnader. Kunderna ser gärna att vi ställer de kraven. Vi tror även att det kan påverka personalen till ett mer hållbart arbetssätt.
33
Folksam: Eftersom vi enbart vill ha ”gröna” fastigheter är vi beredda att
betala lite mer för att få en klassad och därigenom en energieffektiv byggnad.
KBAB: När vi drog igång projektet Seglet räknade vi med 5 procent i
merkostnader vilket vi tyckte det var försvarbart. Men den verkliga kostnadsökningen blev lägre än förväntat.
Vasakronan: Vi har i dagsläget inte köpt några färdiga miljöcertifierade
byggnader. Däremot förvärvade vi nyligen två fastigheter i centrala Stockholm där vi ser att miljöprestandan är god och med en potential att kunna bli ännu bättre. Om vi inte hade sett att det kändes bra ur ett miljöperspektiv så hade vi inte köpt dem. Vi är nämligen inte beredda att investera i konventionella fastigheter där miljöprestandan är för låg, för vi tror inte på dem. Innan investeringsbeslut fattas görs sedvanliga lönsamhetsbedömningar. Åtgärder som inte är lönsamma genomförs ej
Wallenstam: När vi ser på vilka investeringar vi gör i ”gröna fastigheter”
jämfört med konventionella är det avkastningen som avgör. Teoretiskt sett kan man investera mer i en energisnålare fastighet eftersom kostnaderna för driften blir lägre och därmed kan avkastningen bli lika hög som en konventionell fastighet trots en större grundinvestering.
(Hyresgärster) Hur mycket mer var ni beredda att betala för att få vistas i en ”grön” byggnad jämfört med en konventionell byggnad?
Swedbank: Vi tror inte att vi betalar mer. En grön fastighet var nödvändigt
för oss att få. I vissa lägen kanske vi betalar lite mer för en del saker för att kunna få det på det sättet som vi vill ha det. Men det tar vi kanske igen på annat sätt. Men ja, vi var beredda att betala mer för att få en miljöeffektiv byggnad.
Vattenfall:
Olle Ingenting! Vi såg det som att när vi gick ut med en förfrågan möttes vi
av frågan om vi var beredda att betala mer för en grön byggnad och då svarade vi att det var vi inte.
(Hyresvärdar) Vilka egenskaper tycker du är viktiga att en ”grön” fastighet har?
Folksam: Långsiktig drift, låg energiförbrukning, mindre vattenåtgång och
34
KBAB: Attraktivitet, självfallet ska det också vara låg energiförbrukning. Vi
använder oss av sådana system som gör att den energi vi förbrukar i så stor utsträckning som möjligt är förnyelsebar. Att fastigheten är byggd med ett byggmaterial som tillverkats energieffektivt. Det ska vara hälsosamma hus, låga emissioner, bra materialval och att vi gör det vi kan för att ta tillvara på de resurser som vi har. Anordningar som tar hand om dagvattnet på taken, sedumtak som tar tillvara vattnet lokalt på taken. Fastigheten ska skötas på ett effektivt sätt. Att ha koll på rengöringsmedel, städmedel och alla kemikalier överhuvudtaget både under byggnationen och vid förvaltning är en viktig faktor. Det är viktigt att det är enkelt för de boende att leva och bidra till en bättre miljö genom att erbjuda bra återvinningsmöjligheter.
Vasakronan: Energi är väl det som för det mesta brukar nämnas. Det viktigaste är att använda energin på ett effektivt sätt. Det spelar ingen roll om man har låg energianvändning per kvadratmeter om man inte använder varje kvadratmeter på ett effektivt sätt. Det handlar också om vilken typ av energi som används, det kanske inte är så farligt att använda lite mer energi för att till exempel värma husen, om energin tillförs i form av fjärrvärme och den producerats på ett hållbart sätt. Jag tror att den största långsiktiga utmaningen är att minska elenergianvändningen.
Jag vill understyrka att det handlar inte bara om energi. Det är även material, både material i form av en naturresurser vars användning bör minskas. Men det handlar även om att använda rätt typ av material, så att huset har sunda egenskaper gentemot de människor som ska vistas där men även att minska risken för att farliga ämnen sprids utanför byggnaderna ut i ekosystemen. Det är också viktigt att en byggnad stödjer andra viktiga gröna frågor som exempelvis hur man transporterar sig till och från husen. Vi på Vasakronan tycker att som fastighetsägare ska man ta sitt ansvar och se till att de människorna som brukar byggnaden har en möjlighet att ta sig till och från byggnaden på ett miljömässigt bra sätt.
Wallenstam: Uteblivet svar
(Hyresgäster) Kan du beskriva några egenskaper som fastigheten har som till exempel rikligt med ljusinsläpp i fastigheten med mera.
Swedbank: Det var väldigt mycket glas från början men fasaden blev ändrad
35
utifrån för byggnaden har en rak fasad. Detta gör att byggnaden får ett ljusinsläpp nästan ända in i kärnan från båda håll. Alla kommer därmed att kunna se ut från sina arbetsplatser, oavsett var de sitter. Det ger även ett glasat utrymme i W-formen från asfalt till tak. I de utrymmena ska det vara trappor som erbjuder folk att ta dem istället för hissen. Takbeläggningen är av sedumkaraktär. För att vara en så pass stor byggnad går det åt en liten tomt. Den är effektiv på det sättet. I lokalkraven har vi öppenhet och transparant med mycket glasytor men samtidigt ska byggnaden klara kraven. Energikraven går före glasytorna.
Vattenfall:
Linn: Generellt har vi jobbat med hållbarheten och med ett
medarbetarperspektiv, det vill säga att vi absolut inte vill kompromissa med inomhusklimatet. Vi ville bygga ett kontor som är ett bra kontor där ventilationssystemet fungerar och säkerställer att vi har ett bra inomhusklimat. Dels har vi en bra luftkvalitet samt komforten ska vara behaglig och dels har vi tänkt på ljus- och ljudmiljö. Fönstren är placerade på ett sådant sätt att ljuset kommer så långt in på kontoret som möjligt. Vi har gjort studier för att kunna säkerställa att alla arbetsplatser faktiskt får dagsljus. Vi har även kollat på ljudmiljön med hjälp av akustiker.
Dagsljus är för trivselns skull men det leder säkert till att produktiviteten ökar också. Vi har medarbetarna i fokus när vi jobbar med det här. Utifrån ett mer hållbarhetsperspektiv som är ett mer tekniskt perspektiv har vi försökt att ha ett systemperspektiv gällande energikraven. Det vill säga optimera både fastighetsenergin och verksamhetselen. Vi har led belysning i delar av kontoret men inte överallt. Vi kunde inte hitta någon LED-armatur som fungera för att få en bra arbetsmiljö.
(Hyresvärdar) Ser ni några icke energirelaterade positiva effekter med ”gröna” fastigheter?
Folksam: Vid användning av ett system som exempelvis miljöbyggnad eller
36
KBAB: Vi får bättre inomhusklimat på köpet. När vi gör ombyggnation och
nybyggnationer får vi ett inomhusklimat som är överlägset det vi hade tidigare. Det är kopplat till att ju mer välisolerat och täta fastigheterna är desto mindre oönskat drag. Väggarnas yttemperaturer är varmare vilket ger bättre komfort som i sin tur bidrar till att vi kan sänka temperaturen ytterligare och då även energianvändningen. Eftersom vi mäter energianvändningen på varenda fastighet och läser av värme, vatten och elförbrukning hus för hus, månad för månad och år för år, får vi ett brett underlag på hur mycket en fastighet normalt förbrukar. Genom det upptäcker vi lättare läckor och det påverkar i sin tur försäkringspremierna.
Vasakronan: Genom att de anställda har möjligheten att bland annat åka
kollektivt till jobbet så kan utsläppen från fossila bränslen minskas. Vi tänker även på vikten av ekosystemtjänster, att byggnader kanske inte bara kan vara gjorda av material som plåt, betong, tegel utan att de också måste tillföra vissa positiva egenskaper till närmiljön. Att ha gröna tak i form av sedumtak bidrar till många positiva miljövärden.
Jag tror även att gröna byggnader kan öka produktiviteten på ett psykosocialt plan eftersom människor bryr sig om och tycker att det är viktigt att det företag man jobbar på tar ett ansvar för den här frågan. Därför kommer de att uppleva det som positivt att arbeta för ett företag som väljer en byggnad som inte bidrar till miljöförstöringar.
Wallenstam: Det finns många positiva saker med gröna ”gröna” fastigheter.
Vi minskar vår inverkan på miljön samtidigt som vi kan sänka våra egna och våra hyresgästers kostnader.
(Hyresgäster) Vilka egenskaper ser du som särskilt viktiga?
Swedbank: Att vi ska klara av energikraven och flexibiliteten. Vi vill inte
37
oss själva att vi ska ha en verksamhetsel på max 40 kilowattimmar per kvadratmeter och år. Vi har ett stort nät av datorer kopplat i hela landet.
Vattenfall:
Linn: Det är viktigt att lasterna från fastighetsenergin inte förs över till
verksamhetselen, vi jobbar på båda fronter. Sen har vi arbetat utifrån ett primärenergi- och klimatperspektiv. Vi tycker inte att det enbart ska räknas på köpt energi. Vi jobbar mycket med att dra ner energibehovet och jobbar därför med allt från ett effektivt, tätt klimatskal klimatskalet, till värmeåtervinning på varmvatten och ventilation. Minimera behovet så mycket som möjligt och vi försöker ha en bra tillförsel.
(Hyresvärdar) Skapas det ett mervärde för er som företag för att ni erbjuder ”gröna” fastigheter och skulle du kunna beskriva på vilket sätt?
Folksam: Vi kanske kan attrahera och uppfattas som en seriös och långsiktig
fastighetsägare, det hjälper till och stödjer den bilden av oss. Ur Folksams perspektiv är det ett viktigt mervärde för oss och för hela koncernen. Folksam har i många år arbetat med miljöfrågor och då vi är en del av Folksam är det en självklarhet att vi arbetar i enlighet.
KBAB: Jag tror att bilden av KBAB påverkas positivt av vårt miljöarbete. Vasakronan: Vi ser en stor efterfrågan redan idag och det är en starkt ökande
trend. Om företaget inte kan erbjuda detta till sina kunder så kommer de på sikt att väljas bort. Då ökar vakanserna och på sikt kan företaget inte få ut samma hyror som i de gröna fastigheterna. Det kommer säkert att finnas en marknad för icke gröna/konventionella fastigheter även i framtiden, men det kommer att bli en större skillnad i hyra jämfört med gröna fastigheter. Det förekommer oftast lägre kostnader i gröna byggnader eftersom man förbrukar mindre resurser i form av energi och material. Genom att sortera sitt avfall så blir det lägre avfallskostnader. Blandavfall kostar mer att göra sig av med än sorterat avfall, vissa fraktioner får man till och med betalt för. Sammanfattningsvis leder detta till ökade fastighetsvärden.
Wallenstam: Miljö är en viktig fråga i dagens samhälle och det är självklart
positivt för oss som företag att vara framstående inom energieffektivisering.
(Hyresgäster) Ser ni några fler icke energirelaterade positiva effekter på grund av att ni hyr
38
Swedbank: Det är nog lättare att svara på när vi väl flyttat dit. Men när vi
flyttat till nytt och fräscht är förhoppningen att produktiviteten ökar när de anställda inser att det här inte var helt tokigt. Gäller att jobba med detta under hela resan för att få dessa positiva effekter.
Vattenfall:
Olle Allt miljö och energiarbete vi gör bidrar till att folk blir medvetna på ett
