Adalberth, K. (2000). Energy Use and Environmental Impact of New Residential
Buildings. Report TVBH-1012. Department of Building Physics. Lund Institute of Technology.
Alvesson M. & Sköldberg K. (2008). Tolkning och reflektion – vetenskapsfilosofi och kvalitativ analys. Studentlitteratur, Lund.
Andersen, Ib. (1998). Den uppenbara verkligheten: Val av samhällsvetenskaplig metod. Lund,
Studentlitteratur.
Andersson, B & Bergman, L. (1995). Market structure and the price of electricity: An ex ante analysis of the deregulated Swedish electricity market. Energy Journal; 1995, Vol. 16 Issue 2, p97.
Arja, M., Sauce, G. och Souri, B. (2009). External uncertainty factors and LCC: a case
study. Building Research & Information 37(3) s. 325-334.
Arvidsson, P. & Rosengren K.-E. (2002). Sociologisk metodik. Liber, Malmö. Ax, C. et al (2009). Den nya ekonomistyrningen. Liber, Malmö.
Axelsson (2011). Samtal med Ulf Axelsson, Handelshögskolan i Stockholm Byggindex (2012). Tillgänglig: http://www.byggindex.scb.se/
Carlander, R. och Pyykkö, J. (2008). Partnering ur beställarens perspektiv -
intervjuundersökning hos NCC:s beställare av partneringentreprenader. Examensarbete 15 hp. Institutionen Ingenjörshögskolan, Högskolan i Borås, Borås.
Carlsson, C. (2006). Livscykelperspektiv i byggprocessen. En undersökning av dagens
användning. Examensarbete 2006:163 Institutionen för samhällsbyggnad, Luleå tekniska universitet.
Denscombe. (2009). Forskningshandboken. Lund: Studentlitteratur.
Diaz, P. (2005). Fastighetsförvaltningens paradox. Kan man förena låga kostnade med hög
Dubois, A. och Gadde, L-E. (2000). Supply strategy and network efects - purchasing
behaviour in the construction industry. European Journal of Purchasing & Supply Management 6 (2000) 207-215
Energimarknadsinspektionen (2011a). Utveckling av elnätsavgifter 2010-2011. PM 2011:05.
Energimarknadsinspektionen (2011b). Uppvärmning i Sverige 2011. EI R2011:06. Eskilstuna.
Fortum (2012). Elnätspriser för Stockholm.
Tillgänglig: http://www.fortum.com/countries/se/privat/elnat/natomraden-priser/prislistor-lokalnat/stockholm/pages/default.aspx
Gad, L. & Qvillberg, M.(2008). Samordning av inköp - Utvecklingsmöjligheter på Peab ByggRegion Trollhättan. Kandidatuppsats, 15hp, Uppsala Universitet
Statens energimyndighet (2006). Prisbildning och konkurrens på elmarknaden, ER 2006:13
Gluch, P. & Baumann, H. (2004). The lift cycle costing (LCC) approach: a conceptual discussion of its usefulness for environmental decision-making. Building and Environment 39 p. 571-580
Göteborg Energi (2012). Information om fjärrvärmepriser på webbplats. Tillgänglig: http://www.goteborgenergi.se/Foretag/Produkter_och_tjanster/Fjarrvarme/Priser_och_erbju danden
Höst, Regnell, & Runeson. (2006). Att genomföra examansarbete. Lund: Studentlitteratur. Karlsson, L. (2006). Portföljförvaltning av el i Landstinget i Värmland. Rapport 05-2006. Revisionskontoret, Landstinget i Värmland.
Kristiansson, M. (red.) (2010). Räkna för livet. Handbok för livscykelkostnad (LCC). Utveckling av fastighetsföretagande i offentlig sektor (UFOS). Stockholm.
Levin, et al (2008). Livscykelekonomi vid planering, byggande och förvaltning. Boverket, Karlskrona.
Leigh, S.-B. & Won J.-S. (2004). A Case Study for Design Decisions on Building Service
System using LCC Analysis. Journal of Asian Architecture and Building Engineering/May 2004/84.
Marshall, H. & Ruegg, R. (1977). Energy Conservation through Life-Cycle Costing. JAE, Vol. 30, No. 3, Energy and Architecture (Feb., 1977), pp. 42-53.
Pätsi, M. & Thorell, J. (2010). Kommunala VA- och renhållningsavgifter - Om
prisutveckling. Förvaltningshögskolan, Göteborgs Universitet.
Rapp & Selmer (1980). Den samhällsekonomiska diskonteringsräntan inom energiområdet. Ekonomisk debatt nr 5, 1980
Schauten, Stegink, & Graaff. (2010). The discount rate for discounted cash flow valuations of intangible assets. Managerial Finance Vol. 36 No. 9,, pp. 799-811.
Statistiska centralbyrån (2012). Konsumentprisindex, fastställda tal. Tillgänglig: http://www.scb.se/Pages/TableAndChart____272151.aspx
Sterner, E. (2000). Life-cycle costing and its use in the Swedish building sector. Building Research & Information, 28:5-6, 387-393
Svensk Energi (2011). Elpriser och skatter. Webbplats.
Tillgänglig: http://www.svenskenergi.se/sv/Om-el/Elpriser-Skatter/
Svensk Fjärrvärme (2012). Statistik fjärrkyla.
Tillgänglig: http://www.svenskfjarrvarme.se/Statistik--Pris/Fjarrkyla/
VVS Företagen (2011). VVS Företagens Teknikhandbok 2012. VVS Företagen, Stockholm. Woodward, D. (1997). Lifecycle costing - theory information acquisition and application. International journal of project management, Vol. 15, No. 6, , 335-344.
Bilaga 1 – Exempel på LCC-mall
Bilaga 2 - Intervjufrågor till beställare av
LCC-kalkyler
Vilken är din roll i organisationen?
Hur arbetar ni med LCC-kalkyler? Beställer ni eller gör ni själva? I vilka situationer väljer ni att använda dem?
Vilka olika indata/ingångsparametrar fastställer ni värden för och använder i LCC-kalkyler? (kalkylränta, el, värme, vatten, skatt, försäkring, drift/underhåll m.m.) Hur fastställer ni vilket värde dessa ska ha? Särskilt framtida ökningar.
Hur hanterar ni osäkerhet kring indatans värde? Beställer ni känslighetsanalys? Vilka svårigheter uppstår när ni ska ta fram indata?
Hur vill ni ha resultatet av en LCC-kalkyl presenterat? Nuvärde?
Använder ni även andra ekonomiska utvärderingssätt, exempelvis återbetalningstid (pay-backtid)?
Bilaga 3 - Intervju med Hans Bjurbäck -
Västfastigheter
Vilken är din roll i organisationen?
Västfastigheter är en del av Västra Götalandsregionen, Sveriges näst största region/landsting. Västfastigheter är organiserat som en förvaltning under Västra
Götalandsregionens fastighetsnämnd. Fastighetsbeståndet (ca 2 000 000 m2) består främst av vårdlokaler som förvaltas i egen regi.
Hans arbetar som teknisk förvaltare på Västfastigheter med speciellt fokus mot energi, samt även en del VVS. Min roll är att samordna energiarbetet i distrikt Göteborg och regionen i stort.
Jag leder flera energigrupper, samt sitter i ett par grupper på regionnivå. Jag arbetar främst med långsiktiga strategier samt en del mindre fastighetsrelaterade projekt. Har egentligen ganska lite att göra med att beställa LCC-kalkyler. Har däremot varit med och tagit fram och uppdaterat riktlinjer för indata till LCC-kalkyler. I dessa ingår till exempel
energipriser.
Hur arbetar ni med LCC-kalkyler? Beställer ni eller gör ni själva? I vilka situationer väljer ni att använda dem?
Vi ska använda LCC-kalkyler vid nybyggnad vid val av system och produkter och där har vi riktlinjer. Konsulter gör de flesta LCC:er. Däremot gör vi själva en del kalkyler som rör sig om en alternativ finansieringsmodell. Detta är något som används på grund av att Västfastigheter organisatoriskt är en nämnd i Västra Götalandsregionen, som tillämpar denna på alla verksamheter. Även Västfastigheter tillämpar denna modell som kallas Nyttokalkyl. Exempelvis Inom vården finns denna modell. Där kan man få extra medel från skattemedel om man kan visa att investeringen blir avbetald inom en viss tid, pengar långas upp och betalas tillbaka. Nyttokalkylen är en slags LCC-kalkyl. Ingående
parametrar är Västra Götalandsregionens kalkylränta och kostnadsminskning.
de köpa in en större vagn för matbrickor om det ger en tillräckligt stor besparing. Åtgärder inom energi blir lite missvisande.
Vilka olika indata/ingångsparametrar fastställer ni värden för och använder i LCC-kalkyler? (kalkylränta, el, värme, vatten, skatt, drift/underhåll m.m., kalkyltider)
Vi har standardvärden för priser på el, vatten, värme, kyla, dock inte drift/underhåll. Även kalkylränta och energiprisökningar har vi standardvärden för. Vi har ett dokument med riktlinjer som vi använder. I bilaga 4 finns Västfastigheters dokument med riktlinjer, dokumentet är ett utkast.
Hur fastställer ni vilket värde dessa ska ha? Särskilt framtida ökningar.
Kalkylräntan bestäms av regionen, den har Västfastigheter inget inflytande över. Energiprisökningar har jag tagit fram genom att utgå från på historiska ökningar för el, kyla, och fjärrvärme. Vi har då tittat på statistik för riket, exempelvis från Statistiska Centralbyrån (SCB) Detta har vi gjort för el, fjärrvärme och fjärrkyla. Runt 6 % har jag kommit fram till. Denna siffra har vi avrundat nedåt så att vi räknar på 4 %. Jag tror inte att prisökningarna kommer att vara lika höga t i framtiden. Dessutom vill vi ha en säkerhet i kalkylen i form av marginaler. En kalkyl kan påverkas väldigt mycket beroende på vilka värden man utgår från. Vi försöker göra en gissning.
Uppstår det några svårigheter när ni fastställer indata?
Svårigheten ligger i att förutsäga framtiden. Det vi också konstaterar är att när vi gjort LCC-kalkyler så har största osäkerheten varit själva investeringskostnaden. När investeringen ska göras så stämmer inte investeringssumman från LCC-kalkylen. Entreprenörernas priser skiljer sig åt, och oftast blir investeringen dyrare, även om det ibland händer att det blir billigare.
Hur hanterar ni osäkerhet kring indatas värde? Beställer ni känslighetsanalys?
Vi arbetar med marginaler eller så gör vi en känslighetsanalys för att öka säkerheten. Ju större investeringssumma desto viktigare tycker vi att det är att göra en känslighetsanalys.
Vi har inga fasta gränser för hur stor investeringen ska vara för att vi ska göra en känslighetsanalys, utan det är varierande beroende på situationens allvar. Om
konsekvenserna inte blir så allvarliga utan att man kan avbryta så blir det ingen. Om man måste står till svars blir det viktigare.
Hur vill ni ha resultatet av en LCC-kalkyl presenterat? Nuvärde?
När det gäller LCC-kalkyler i nybyggnad jämför vi bara nuvärden. Nyttokalkylen presenterar grafiskt olika resultat.
Använder ni även andra ekonomiska utvärderingssätt, exempelvis återbetalningstid (pay-backtid)?
Man kan säga att historiskt inom västfastigheter och andra fastighetsverksamheter så har man prioriterat mellan olika åtgärder på energibesparingar genom att exempelvis räkna på tio olika åtgärder och sedan har man valt de med kortast återbetalningstid, eller så har man valt att genomföra alla med upp till fem års återbetalningstid.
Nu arbetar vi efter Belok-modellen (Beställargruppen lokalers totalprojekt), vilket innebär att vissa investeringar med kortare återbetalningstid betalar andra med längre
återbetalningstid. Vi har ett politiskt mål som säger att vi ska minska energiförbrukningen. För oss handlar det om att uppfylla det målet till så låg kostnad som möjligt. Det innebär att vi arbetar utifrån ett annat perspektiv än många privata fastighetsägare som har striktare avkastningskrav.
Bilaga 4 - Intervju med Bengt-Åke Karlsson -
Landstingsfastigheter
Vilken är din roll i organisationen?
Landstingsfastigheter är en del av Landstinget i Värmland som ansvarar för förvaltning, utveckling och drift av lokaler, främst för sjukvården.
Min titel är teknikförvaltare energi inom Landstingsfastigheter. Jag ansvarar för energiförbrukning med avseende på budget, uppföljning, energibesparingar och energieffektivisering. I byggprocessen, i projekten arbetar jag även med certifiering, exempelvis LEED5-certifiering. I ett projekt i Kristinehamn arbetar vi efter Miljöbyggnad (ett annat certifieringssystem). Dessutom har jag i min roll också ansvar för Landstingsfastigheters arbete med LCC-kalkyler.
Hur arbetar ni med LCC-kalkyler? Beställer ni eller gör ni själva? I vilka situationer väljer ni att använda dem?
I arbetet med LCC försöker vi hitta det mest effektiva sättet att arbeta på. Vi har en arbetsgrupp som arbetar med LCC kontinuerligt. Vi har ett möte inbokat på en fast tidpunkt varje vecka. Vi ska ha LCC-kalkylerna klara veckan före så vi kan ta ställning till kalkylerna innan mötet. Eftersom vi har många byggprojekt på gång så arbetar vi på detta sätt, så att besluten inte dröjer. Om vi inte har några LCC-kalkyler att avhandla så ställer vi in mötet, annars tar vi ställning till de aktuella LCC-kalkylerna. Jag tillhandahåller underlag för hur vi ska arbeta med LCC. Därefter får respektive konsult arbeta med utförandet av LCC-kalkyler, det är konsulterna som utför alla LCC-kalkyler. Vi har mall för hur vi vill ha kalkylen presenterad, och dessutom har vi en känslighetsanalys i LCC-kalkylen som vi vill ha utförd. Vill vi kunna se effekten om räntan eller priserna förändras. Vi har en Kvalitetsledare för LCC-kalkyler (som arbetar åt Landstingsfastigheter på
konsultbasis) som hjälper till att följa upp dem. Hon presenterar dem på det gemensamma mötet.
Vi har bestämt att utföra LCC-kalkyler för samtliga större investeringar, i princip. Men på vissa områden har vi redan gjort LCC-kalkyler. Exempelvis kanske vi räknat på ett ventilationsaggregat redan, eller hur mycket isolering som är optimalt på VVC-systemet. Då behöver vi inte göra en ny LCC om inte investeringspriset för alternativen ändras. I och med känslighetsanalysen blir resultatet mer säkert.
I arbetsgruppen försöker vi hitta det ekonomiskt mest lönsamma alternativet, men även andra faktorer som arbetsmiljö och driftfråger påverkar det slutgiltiga valet.
Vilka olika indata/ingångsparametrar fastställer ni värden för och använder i LCC-kalkyler? (kalkylränta, el, värme, vatten, skatt, försäkring, drift/underhåll m.m.)
Kalkylräntan får vi från ekonomiavdelningen. Energipriser är det aktuella energipriset vi betalar. Energiprisökningen är det svåra att fastställa, där har vi tillämpat olika varianter. Det är ett stort bekymmer. Fasta avgifter i elpriserna utgör också ett stort bekymmer. Ska den fasta delen räknas med? De fasta delarna gör att energipriserna varken är rörliga eller fasta, utan en kombination som kan sägas vara halv-fast. Senaste tiden har vi valt att räkna med den fasta delen. På fjärrvärmepriset är det liknande elpriset med effektavgiften som baseras på högsta timmedeleffekten under föregående år. Även om vi sparar energi med LCC så är det inte säkert att toppeffekten reduceras. I Karlstad har vi dessutom ett differentierat fjärrvärmepris. Mellan oktober-maj betalar vi ett högre pris. Men under sommarhalvåret betalar vi enbart 10 öre per kWh. Dock är effektavgiften lika hög även under sommaren.
Hur fastställer ni vilket värde dessa ska ha? Särskilt framtida ökningar.
Det vi räknat med hittills när det gäller framtida ökningar är ett fördubblat fjärrvärmepris och tredubblat elpris på 10 (motsvarar 7,6 % och 11,6% årligen). Men vi kommer nog inte hålla fast vi det. Ökningstakten bestämdes inför en stor investering när vi vände oss till
teknikutskottet (politisk nämnd) och fick det fastställt. Politikerna tog det beslutet för att säkerställa att det blev rätt val av investering. Men jag tror att vi ska se över den, vi tror nog inte att ökningen blir så stor. Beroende på vad som händer i Tyskland och mängden tillgänglig energi. Vi har trott på ett ökat överskott på elsidan, vilket skulle kunna pressa priset nedåt. Men nu kanske det förändras i och med det tyska beslutet om stängningen av kärnkraften. Moms har vi inte med i energipriserna, då vi inte betalar moms. Elpriset vi använder är samma för alla fastigheter, då vi handlar på elbörsen. Fjärrvärmetaxorna följer taxan på varje ort där vi förvaltar fastigheter. Går vi in med fel fjärrvärme pris så kan det slå väldigt konstigt.
Uppstår det några svårigheter när ni fastställer indata?
Se svaret ovan.
Hur hanterar ni osäkerhet kring indatas värde? Beställer ni känslighetsanalys?
Vi har arbetat med känslighetsanalys sedan i höstas, vi har alltså inte arbetat med det särskilt länge. Det är förstås mer intressant att använda känslighetsanalys när det handlar om mer pengar. Vår kvalitetsledare tyckte att vi skulle börja använda känslighetsanalyser, så det var en idé som kom utifrån. I en känslighetsanalys ser man tydligt hur räntor och investeringar påverkas av ändrade förutsättningar, vilket minskar osäkerheten.
Hur vill ni ha resultatet av en LCC-kalkyl presenterat? Nuvärde?
Vi har upprättat en standard, en mall för hur vi vill ha resultatet av LCC-kalkyler presenterat. Av standarden framgår hur LCC-kalkylen ska vara uppbyggd med text och motivering från den som utfört kalkylen. Där ska även finnas ett förslag på vilket alternativ utföraren tycker att vi ska välja, en enkel motivation. Resultatet ska presenteras i sifferform och även som diagram.
Använder ni även andra ekonomiska utvärderingssätt, exempelvis återbetalningstid (pay-backtid)?
Det har vi inte gjort hittills. Men det kan hända att vi måste börja titta på återbetalningstider. Det är intressant huruvida en investering kan återbetalas inom rimlig tid. För vår egen skull på avdelningen kan detta vara intressant, inte på grund av krav utifrån. Det ekonomiska läget är kärvt så det kan även komma krav på återbetalningstider från högre ort i framtiden.
Bilaga 5 - Intervju med Olof Pettersson,
Vasakronan
Vilken är din roll i organisationen?
Vasakronan är en av de större fastighetsförvaltarna i Sverige med ett fastighetsinnehav värderat till ca 90 Mdkr. Vasakronans organisation finns på fyra orter i Sverige. På respektive ort är organisationen indelad i en teknik och en servicesida samt en affärssida. Tekniksidan ansvarar för all service och underhåll etc. av fastigheterna. Varje ort har en ortschef. Olof arbetar med driftfrågor under ortschefen på teknikenhet Handeln.
Hur arbetar ni med LCC-kalkyler? Beställer ni eller gör ni själva? I vilka situationer väljer ni att använda dem?
Ja, vi arbetar med LCC-kalkyler. Vid alla nybyggnader/större underhåll avsätts 30 kr/kvm till energiinvesteringar. Varje krona av dessa ska finnas med i en LCC-kalkyl framförallt för att se till att energiinvesteringen som genomförs bär sig. Vasakronan är så pass stor så de gör dessa kalkyler själva och arbetar även fram mallarna själva. Det förekommer dock att konsulter anlitas i vissa fall.
Vasakronan använder LCC vid andra projekt än rena energiinvesteringar exempelvis vid ombyggnadsprojekt. De använder LCC-metoden även om de står inför olika komponentval i olika situationer där de jämförs med varandra men det används mest frekvent vid
energiinvesteringar
Vilka olika indata/ingångsparametrar fastställer ni värden för och använder i LCC-kalkyler? (kalkylränta, el, värme, vatten, skatt, försäkring, drift/underhåll m.m.)
Inflation, avskrivningstider, skatter och moms tas med (exempelvis icke moms). Värdena utgår från historiska data och erfarenheter. Vissa värden utgår dock från budgetoffert.
De framtida ökningarna räknas upp med förväntad inflation. Den sätts centralt hos Vasakronan. Kalkylräntan är satt till 8 % och är också generell för hela Vasakronan.
Uppstår det några svårigheter när ni fastställer indata?
Det går oftast att justera siffrorna så man får allt som man vill ha det. Vasakronan använder sig av en hög kalkylränta (8 %) för att få hög marginal i sina kalkyler. De tar ofta in en budgetoffert för sina kalkyler och baserar indatat på olika erfarenheter ibland tar man också in en konsult för att göra en fördjupad LCC-kalkyl.
Hur hanterar ni osäkerhet kring indatas värde? Beställer ni känslighetsanalys?
Känslighetsanalyser genomförs, dock oftast internt utan hjälp av konsulter. Exempelvis testas om energibesparingar inte uppnås eller att delar inte blir så bra som man förutspått. Kalkylränta 8 %. (vilken sätts centralt) inklusive avkastingskrav och egen internränta.
Hur vill ni ha resultatet av en LCC-kalkyl presenterat? Nuvärde?
Pay off tid på max 11 år används. Den höga kalkylräntan anses sätta en bra gräns ihop med en pay off tid på 11 år. Nuvärden används inte.
Använder ni även andra ekonomiska utvärderingssätt, exempelvis återbetalningstid (pay-backtid)?
Se ovan
Annat: förståelse av kalkylerna beror på att många inte behöver förstå kalkylerna då det inte ingår i deras arbetsuppgifter.
Bilaga 6 - Intervju med Patrik Persson - Wallenstam
Vilken är din roll i organisationen?
Wallenstam är ett företag med ca 300 fastigheter och 9 000 st. lägenheter och med 1 000 företagskunder. Wallenstam har ett fastighetsvärde på ca 27 miljarder kronor med ca 1,5 miljarder i omsättning per år. Wallenstam finns i Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Jag jobbar som energi och miljöchef för Göteborg och Skåne-regionen. Jag arbetar med att stödja och hjälpa organisationerna med energi och miljöfrågor. Även förvaltningsfrågor ingår i mitt uppdrag.
Hur arbetar ni med LCC-kalkyler? Beställer ni eller gör ni själva? I vilka situationer väljer ni att använda dem?
Idag arbetar de inte med det som standard. De har dock sneglat på det. De har inte så många som jobbar med dessa frågor idag.
Det krävs en viss hantering för att få nivå på data i detta korrekt och riktigt. På sikt kommer de att arbeta med att förbättra detta.
De arbetar med liknande kalkyler men inte direkt LCC kalkyler. De jobbar med energibesparingar och investeringsanalyser.
Vilka olika indata/ingångsparametrar fastställer ni värden för och använder i LCC-kalkyler? (kalkylränta, el, värme, vatten, skatt, försäkring, drift/underhåll m.m.)
Kostnader, framtida kostnader, investeringen, besparingen.
Inte så detaljrika idag. Avkastingskravet (kalkylräntan) är den styrande och viktiga parametern.
Hur fastställer ni vilket värde dessa ska ha? Särskilt framtida ökningar.
säkerställt kostnadssidan framöver. Deras antagande om framtida ökningar är baserat på fakta och historik
Uppstår det några svårigheter när ni fastställer indata?
Inte direkt, mer hur stor noggrannhet som ska finnas i kalkylerna då indatat är svårbedömt.
Hur hanterar ni osäkerhet kring indatas värde? Beställer ni känslighetsanalys?
Ja det gör de dagligen. Det ligger med i de faktiska beslutsunderlagen och en remissgrupp