Intervjuerna genomfördes under perioden 30/3-13/4 2012. Frågorna (bilaga 2) rörde hur respondenternas organisationer arbetar med LCC-kalkyler och andra investeringskalkyler. Samtliga intervjuer med respondenternas svar återfinns i bilaga 3-7. Fokus i intervjuerna ligger på hur respondenterna praktiskt arbetar med LCC-kalkyler, hur indata tas fram och hur resultatet tolkas.
Respondenterna som intervjuats är:
Hans Bjurbäck, teknisk förvaltare på Västfastigheter som är en del av Västra Götalandsregionen, Sveriges näst största region/landsting. Fastighetsbeståndet (ca 2 000 000 m2) består främst av vårdlokaler som förvaltas i egen regi. Bjurbäcks tjänst har särskild fokus på energifrågor och hans roll är att samordna energiarbetet i distrikt Göteborg och regionen i stort. Bjurbäck leder flera energigrupper inom distrikt Göteborg, samt deltar i ett antal grupper på regionnivå. Bjurbäck arbetar främst med långsiktiga strategier för energieffektivitet, alltså inte i första hand med att beställa LCC-kalkyler. Bjurbäck har däremot varit med och utformat riktlinjer för indata till LCC-kalkyler (se bilaga 8 och kapitel 4.3), till exempel energipriser. Västfastigheter är intressanta att ha med i denna studie då de dels är offentliga, dels har de kommit en bra bit på vägen med att arbeta med LCC-kalkyler.
Bengt-Åke Karlsson, teknikförvaltare energi vid Landstingsfastigheter (en del av Landstinget i Värmland) som ansvarar för förvaltning, utveckling och drift av lokaler, främst för sjukvården. Karlsson ansvarar för energifrågor som exempelvis arbetet med LCC-kalkyler inom Landstingsfastigheter. I Landstingsfastigheters byggprojekt arbetar han även med certifiering, exempelvis LEED3-certifiering. Landstingsfastigheter har kommit långt i sitt arbete och har kontinuerliga veckomöten kring de pågående LCC-kalkylerna.
Olof Pettersson, driftansvarig under en av fyra ortchefer på Vasakronan, som är en av de större fastighetsförvaltarna i Sverige med ett fastighetsinnehav värderat till ca 90
miljarder kr. Petterson arbetar med driftfrågor, bland annat energieffektiviseringar där LCC-kalkyler är ett sätt att utvärdera investeringar. Vasakronan använder LCC-kalkyler för mer än enbart energiinvesteringar. De använder det både vid om- och tillbyggnader vilket gör organisationen till ett intressant studieobjekt.
Patrik Persson, energi- och miljöchef för Göteborg och Skåne-regionen på Wallenstam, som är ett börsnoterat företag med ett fastighetsvärde på ca 27 miljarder kr. Wallenstam finns i Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Persson arbetar med att stödja och hjälpa organisationerna med energi- och miljöfrågor, samt även förvaltningsfrågor. Genom sin roll är Persson insatt i investeringar i energieffektiviseringar och lönsamhetsbedömningar. Idag arbetar inte Wallenstam med LCC-kalkyler som standard, även om de överväger att göra det. Trots att de inte har kommit så långt så ansåg vi att det var intressant att ta med dem för att studera i vilken omfattning de trots allt använder LCC-kalkyler och varför de i sådana fall inte gör det fullt ut.
Jan-Olov Karlsson-Fält, verksamhetschef (jämförbart med VD) på Fastighetsföreningen Vi förenade, som är en liten förening i Falun med 36 000 m2 lokalarea. Genom sin roll i organisationen är Karlsson-Fält insatt i hur en mindre fastighetsägare arbetar med lönsamhetsbedömningar och kalkyler. Vi ansåg att det är intressant att se även hur ett litet företag arbetar med LCC-kalkyler om de överhuvudtaget gör de och i sådant fall i vilken omfattning.
För att sammanfatta är två av respondenterna (Bjurbäck och Karlsson) verksamma i offentliga organisationer, tre arbetar i det privata näringslivet (Pettersson, Persson och Karlsson-Fält). Deras roller varierar, Bjurbäck och Karlsson arbetar med teknisk förvaltning, Pettersson inom en driftavdelning, Karlsson-Fälts roll kan liknas vid en VD och Persson är distriktschef, dock med viss förvaltningsinriktning på tjänsten. Genom att välja respondenter med något varierande befattningar och inom olika typer av organisationer har förhoppningen varit att fånga upp eventuella skillnader som kan finnas i arbetsmetoder och synen på lönsamhet. Vi ska inte gå djupare in på teorier om hur synen på lönsamhet och investeringar kan variera mellan olika befattningar och mellan olika organisationer. Men det framgår av intervjuerna (bilaga 3-7) att respondenterna arbetar under skilda förutsättningar när det gäller synen på lönsamhet och investeringskalkylens
roll i det dagliga arbetet. Även deras respektive organisationers påverkan på hur investeringar bedöms framstår som konkret i vissa fall, vilket kanske inte minst kan förklaras av att Västfastigheter och Landstingsfastigheter är offentliga fastighetsägare, Wallenstam och Vasakronan är privata och Vi förenade är en förening. Bjurbäck uppger exempelvis att den egna (offentliga) organisationen har en annan, mindre strikt syn på avkastning än privata fastighetsägare. Genom att välja olika typer av organisationer minskar risken att dra felaktiga slutsatser på grund av att organisationer som är lika kan tänkas ha mer likartad syn och likartade arbetssätt. Ett exempel är att vi gjorde valet att ta med Vi förenade för att fånga upp hur investeringskalkyler används i både större och mindre företag.
I kapitlet som följer analyseras och tolkas respondenternas intervjusvar mot bakgrund av den teoretiska referensramen.
6. Analys och tolkning
Levin (2008) menar att svarsfrekvensen i hans studie om LCC-kalkyler pekar på att användningen av dessa kan misstänkas vara låg inom fastighetsbranschen. Det visar sig även i våra intervjuer då vissa av organisationerna inte arbetar aktivt med LCC-kalkyler. Alla arbetar dock med olika former av kalkyler. En av organisationerna säger sig inte använda LCC-kalkyler, men i en fördjupad diskussion visar de sig arbeta mycket strukturerat med nuvärdesanalyser och indata till dessa analyser. En tolkning av detta kan vara att begreppet LCC-kalkyl inte är väl spritt eller etablerat inom fastighetsbranschen idag. Gluch & Baumann (2004) menar att LCC-kalkylen i första hand är användbar för utvärdering av investeringar som saknar intäkter, eller där dessa är svåra att koppla till investeringen. Många tar dock upp att LCC-kalkyler används i olika former av
investeringar och då även nyinvesteringar där det torde finnas intäkter kopplade till kalkylobjektet. Andra typer av kalkyler som används är nyttokalkyl och BELOK:s totalprojekt4 (Beställargruppen lokalers totalprojekt).
Västfastigheter, Landstingsfastigheter och Vasakronan använder sig av konsulter för att ta fram LCC-kalkylerna. Vasakronan gör det dock i en mindre omfattning och tar fram många egna kalkyler. De motiverar det mindre användandet av konsulter med att organisationen är stor och på så sätt har egna resurser att tillgå. Om organisationen är liten så som föreingen Vi Förenade verkar de också mer arbeta med egna kalkyler då de inte har de finansiella resurserna att anlita konsulter.
Västfastigheter har standardvärden på el, vatten, värme och kyla. De har speciell dokumentation att ta fram för att hitta dessa ingångsparametrar. Landstingsfastigheter tar dock upp problemet att fjärvärmepriserna varierar i olika delar av landet. Dessa parameterar måste därför beaktas med bättre geografisk precision för att kalkylerna ska bli rättvisande. Vi Förenade räknar upp kostnadsökningen med KPI eller annat likvärdigt index. Landstingsfastigheter har fastställt hur energiprisökningar ska hanteras genom
beslut av politiker. Energiprisökningen uppger så gott som samtliga att de har svårigheter
att fastställa. Även investeringskostnaderna uppger en respondent ha svårigheter att fastställa vilket bekräftar tidigare studier inom området. Vissa beställare verkar inte tillämpa olika energiprisökningar för el, värme och andra energislag utan använder samma procentsats rakt av. Enbart Västfastigheter uppger att de har standardvärden för vatten- och avloppskostnader, trots att VA-avgifter utgör en stor kostnad för många beställare.
Kalkylräntan som används i kalkylerna är i samtliga organisationer, Vi förenade undantagen, satta av den centrala ledningen. Varför de har satts på den nivån framgår inte av våra intervjuer. De intervjuade verkar helt enkelt sakna den typen av information.
Sterner (2000) påpekar att det inte är säkert att beställare arbetar med LCC-kalkyler, även om många uppger att de tillämpar ett livscykelperspektiv. Detta stämmer väl in på tre av respondenterna, som uppger att de inte använder nuvärden i sina kalkyler trots att de har livscykelperspektiv på sina kalkyler.
Arbetsmetodiken och LCC-kalkylens roll varierar stort mellan respondenterna. Hos Landstingsfastigheter framstår LCC-kalkylen som en viktigt redskap i arbetet med investeringar, och ett systematiskt arbetssätt tillämpas. I andra fall som hos ex vis Wallenstam verkar det mer vara en sekundär arbetsmetod.
Känslighetsanalyser görs av de flesta organisationer med föreningen Vi Förenade undantagen. De genomförs genom att testa olika ingångsparametrar som förändrad kalkylränta eller ökade/minskade energipriser. Några organisationer har även valt att lägga en hög kalkylränta samt en mindre kostnadsökningstakt för att på så sätt skapa större säkerhet i sina kalkyler. Känslighetsanalyser används dock inte i någon stor och etablerad utsträckning idag. Detta innebär att resultatet av LCC-kalkylerna, trots stor osäkerhet kring ingångsparametrarna, riskerar att tolkas som sanningar. Detta kan vara vanskligt när skillnaden i nuvärde är liten mellan alternativen, framförallt när energiprisökningarna i vissa fall är rena gissningar. I många fall tillämpar beställarna säkerhetsmarginaler istället för känslighetsanalys, men det minkar inte risken för felaktiga beslut, även om det minskar risken för att investeringar blir mindre lönsamma än beräknat. Samtliga beställare upplever osäkerheter kring kalkyleringen. Hur beställarna hanterar osäkerheten varierar, även om säkerhetsmarginaler är en gemensam nämnare hos de flesta respondenterna. Genom att
sätta energiprisökningen till en lägre takt än förväntat eller använda högre kalkylränta anser vissa respondenter att osäkerheten minskar.
Förutom känslighetsanalys är ett sätt att förbättra resultatets att presentera det summerade nuvärdet uppdelat på dess beståndsdelar, så som det beskrivs med ekvation 2. Ett exempel på detta finns i bilaga 1 (s. II), där det summerade nuvärdet visas grafiskt som en stapel med olika beståndsdelar. Poängen med detta är att de olika beståndsdelarna kan vara olika osäkra, och det blir lättare för de som ska tolka resultatet att bilda sig en uppfattning om säkerheten i kalkylen om det framgår hur stora de olika beståndsdelarna är.
Beställarna av LCC-kalkyler tillämpar många olika modeller för att fastställa energiprisökningar. I valet mellan att gissa inom det “slentrianmässiga intervallet” på 2 - 4 % kan ett bättre alternativ vara att använda historiska värden, även om de i sig inte är en prognos för framtida ökningar. Det vi kommit fram till genom den teoretiska ramframställningen (se kapitel 3.3) är att energipriserna ökat med följande årliga reala kostnadssökningar de senaste tio åren:
• Värme: 2,1 - 8,7 % beroende på typ. • El: 5,4 %
• Kyla: 11,5 % • VA-avgifter: 1,9 % • Drift/Underhåll: 2 %
Ett annat sätt att förbättra kalkylens indata är att utgå från aktuella kostnader för den
fastighet som investeringen i kalkylen tillhör. Framförallt värme har stora variationer beroende på vilken typ av värme som fastigheten försörjs med. Om fjärrvärme används, vilket är vanligast, är det av avgörande betydelse vilket fjärrvärmenät som fastigheten är ansluten till. Även priset på el kan variera stort för en och samma fastighetsägare, då effekttariff kan gälla för vissa fastigheter och säkringstariff för andra. Det gäller då att hantera svårigheten kring vilket pris som ska användas, eftersom det är svårt att skilja fasta från rörliga kostnader. Eftersom det kan uppstå ”språng” när vissa tröskelvärden passeras måste det tillämpas en högre noggrannhet i vissa fall. Vissa fastighetsägare tillämpar
Fyra av fem respondenter uppger (Landstingsfastigheter undantaget) att de arbetar med återbetalningstid (pay-backtid) eller har tidigare arbetat med det. Landstingsfastigheter uppger att enbart LCC-kalkylering förekommer inom den egna organisationen, men uttrycker ett intresse för att använda återbetalningstider, i alla fall som komplement till LCC-kalkyler.
7. Slutsatser
Efter att ha vägt det empiriska materialet mot den teoretiska referensramen har ett antal slutsatser kunnat dras när det gäller hur LCC-kalkylers indata kan förbättras och hur resultatet kan tolkas och förbättras.
Slutsats 1: Att enbart använda värden på KPI eller standardvärden i LCC-kalkyler tar inte
fasta på komplexiteten i indatat. Att använda kostnader och kostnadsökningar baserade på aktuella förhållanden vid LCC-kalkylering kan avsevärt förbättra precisionen för en kalkyl där kostnaderna ligger på energisidan, jämfört med en kalkyl som bygger på gissningar. Med aktuella förhållanden avses variationer mellan olika eltariffer, fjärrvärmetaxor, säsongstaxor, och andra förhållanden som i det aktuella fallet påverkar kostnader och kostnadsökningar.
Slutsats 2: Kalkylräntan som sätts hos företagen som använder ränteberoende kalkyler
sätts på oklara grunder eller av en central organisation. Förståelsen kring varför räntan sätts på den aktuella nivån är inget som direkt kommuniceras ut till medarbetare trots att den i teorin är en mycket viktig pusselbit i en LCC-kalkyl.
Slutsats 3: Begreppet LCC-kalkyl är inte tillräckligt etablerat eller standardiserat inom
fastighetsbranschen ännu. Det skapar en osäkerhet i hur kalkylerna ställs upp och hur deras resultat ska tolkas.
Slutsats 4: Det finns en stor variation i arbetsmetodik när det gäller LCC-kalkyler, och
vilken roll de har i olika byggherrars arbete med att utvärdera investeringar. LCC-kalkyler används i olika former av investeringar och då även nyinvesteringar, vilket på sätt och vis går mot tidigare forskning.
inte framkommit att känslighetsanalys som rör investeringskostnaden används överhuvudtaget, trots att det är klarlagt att investeringskostnaderna utgör en osäkerhetsfaktor.