Koncernen
belopp i tkr not 29 2008 2007
Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster
exkl avskrivningar och värdeförändringar 70 190 69 716
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 1 178 867
Betald inkomstskatt 5 368 3 744
kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital 66 000 66 839
förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar 15 997 12 391
Förändring av rörelseskulder 5 569 71 952
Summa förändring av rörelsekapital -10 428 59 561
kassaflöde från den löpande verksamheten 55 572 126 400
investeringsverksamheten
Avyttring av fastigheter 27 617 421 727
Förvärv av och investeringar i fastigheter 1) 551 389 1 943 324
Förvärv av immateriella anläggningstillgångar 762
Förvärv av finansiella anläggningstillgångar 1 806 3 346
Förvärv av materiella anläggningstillgångar 2 968 2 884
kassaflöde från investeringsverksamheten -528 546 -1 528 589
finansieringsverksamheten
Upplåning 453 115 1 578 409
Amortering 30 001 30 001
Utdelning 78 517 9 753
kassaflöde från finansieringsverksamheten 344 597 1 538 655
Årets kassaflöde 128 377 136 466
Ingående likvida medel 279 968 143 502
Likvida medel vid årets slut 151 591 279 968
1) Fastighetsförvärven 2007 är delvis finansierade med apportemissioner om sammanlagt 543 mkr. Beloppet ingår ej i kassaflödet
not 1
redovisningsprinciper
De finansiella rapporterna för Dagon AB (Moderbolaget) för räken
skapsåret som slutar den 31 december 2008 har godkänts av styrel
sen och den verkställande direktören den 26 mars 2009 och kommer att föreläggas årsstämman 2009 för fastställande.
Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ), med säte i Malmö, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen.
allmänna redovisningsprinciper, koncernen
Koncernredovisningen för Dagon AB (publ) har upprättats i enlighet
byte av redovisningsprinciper
Dagon hanterar ränterisk på portföljnivå och använder sig av ränte fanns inga sådana instrument. Eftersom Dagon från och med 1 juli 2008 tillämpar säkringsredovisning har värdeförändringarna helt eller delvis redovisats mot eget kapital. Säkringsreserven uppgår till -69,9 mkr per balansdagen.
ändringar av befintliga standarder samt tolkningar som trätt i kraft under 2008
Varken ändringarna i IAS 39 och IFRS 7 ”Omklassificering av finansiella instrument” eller IFRIC 11 ”IFRS 2 – Transaktioner med egna aktier, även koncerninterna” anses vara relevanta för koncernens verk samhet.
Ändrade standarder och tolkningar har därmed inte haft någon in-verkan på koncernens finansiella rapporter.
nya standarder och tolkningar som ännu inte börjat tillämpas Nya standarder och tolkningar som träder i kraft från och med räken
skapsåret 2009 och senare, har inte tillämpats vid upprättandet av dessa finansiella rapporter.
• IFRS 8 Rörelsesegment träder i kraft den 1 januari 2009 och ersätter IAS 14 Segmentrapportering. Enligt IFRS 8 ska de rapporterbara rörelsesegmenten härledas utifrån ledningens perspektiv och intern rapporteringsstruktur. Dagons bedömning är att detta inne
bär att rörelsesegment kommer att rapporteras utifrån regions-indelning. Dagons segmentrapportering kommer därmed att för
ändras från och med 1 januari 2009.
• Enligt den ändrade IAS 23 Lånekostnader, vilken träder i kraft den 1 januari 2009, ska aktivering göras för alla de låneutgifter som är di
rekt hänförliga till en kvalificerad tillgång, för vilken lånekostnader kan inräknas i anskaffningsvärdet. Tidigare valmöjlighet har således ta
gits bort. Enligt IAS 23 behöver inte ett företag tillämpa standarden på låneutgifter som är direkt hänförliga till inköp, uppförande eller till
verkning av en kvalificerad tillgång som värderas till verkligt värde.
• IAS 1 Utformning av finansiella rapporter har omarbetats och träder i kraft den 1 januari 2009. Förändringen innebär bland annat att före
• IFRIC 15 Agreements for construction of real estates klargör om IAS 18 Intäkter eller IAS 11 Entreprenadavtal ska tillämpas på vissa transaktioner. Tolkningen är i dagsläget inte relevant för koncernen.
Tolkningen är fortfarande föremål för EUs godkännandeprocess.
• Ändring av IAS 40 Förvaltningsfastigheter, gäller from 1 januari 2009 och är en del av IASBs årliga förbättringsprojekt. Förvaltningsfastig
heter som bebyggs eller exploateras för framtida användning som förvaltningsfastigheter ska redovisas enligt IAS 40, vilket i Dagons fall innebär att dessa fastigheter ska redovisas till verkligt värde istället för som tidigare till anskaffningsvärde. Ändringen förväntas inte ge några väsentliga effekter på Dagons ställning och resultat.
Tolkningen är fortfarande föremål för EUs godkännandeprocess.
Eventuella effekter av de uppdaterade standarderna IAS 27 och IFRS 3, vilka träder i kraft 1 juli 2009, men som ännu inte antagits av EU har ännu inte utvärderats.
Mot bakgrund av bolagets nuvarande ägarbild, affärsmodell och redovisningsprinciper förväntar sig inte ledningen någon väsentlig inver
Förutsättningar vid upprättande av finansiella rapporter Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för koncernen. Samtliga belopp är om inte annat anges angivna i tusen kronor (tkr).
Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffnings-värden, förutom förvaltningsfastigheter och finansiella instrument som värderas till verkligt värde. Förändring av verkliga värden redovisas i resultaträkningen.
Dagons verksamhet består av ett stort antal hyresfastigheter som hyrs ut till utomstående hyresgäster. Hyreskontrakt upprättas initialt normalt på en hyrestid som omfattar 3 år. Hyresperioden varierar dock erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållan
den synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor.
Slutligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.
Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet.
Bedömningar gjorda av företagsledningen vid tillämningen av IFRS som har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna och förvärvsanalys. Förvärvade bolags intäkter och kostnader ingår i koncernredovisningen från och med tillträdestidpunkten. Avyttrade bolags resultaträkningar tas med till det datum då det bestämmande in flytandet upphör.
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncern interna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upp-rättandet av koncernredovisningen.
Förvärv och avyttringar
Ett förvärv eller en avyttring redovisas från den dag de till affären hörande väsentliga ekonomiska rättigheterna och riskerna tillfaller /belastar eller utgår från koncernen, vilket nästan uteslutande är på till-trädes eller från/belastar eller utgår från koncernen, vilket nästan uteslutande är på till-trädesdagen.
tillgångsförvärv
samheten inräknas från och med tillträdelsedagen. Uppskjuten skatt redovisas för eventuella övervärden hänförliga till förvärvet. Aktuella rörelseförvärv framgår av not 3.
segmentsrapportering
Ett segment är en redovisningsmässigt identifierbar del av koncernen som är utsatt för risker och möjligheter som skiljer sig från andra seg
ment. Segmentsrapporteringen sker för rörelsegrenar och geografisk marknad. Den dominerande bakgrunden till och karaktären hos före
tagets risker och möjligheter innebär att rörelsegrenar för Dagon är den primära indelningsgrunden för segmentsrapporteringen. Koncernens utnyttjas.
ersättningar till anställda
Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, semester och betald sjukfrånvaro etc redovisas i takt med att de anställda utför tjänster. Dagon följer IAS 19, Ersättningar till anställda, såväl som de ytterligare upplysningar som krävs enligt ÅRL. Åtaganden för ledande befattningshavare tryggas genom avgiftsbestämda pensionsplaner.
Åtaganden för övriga anställda tryggas genom en försäkring i Alecta.
I enlighet med uttalanden från Redovisningsrådets akutgrupp redo-visas pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom försäkring hos Alecta som en avgiftsbestämd plan så länge ITP-planen är oförändrad i sin grundkonstruktion.
transaktioner med närstående
Vid leverans av tjänster mellan koncernens bolag och andra närstående företag och privatpersoner tillämpas affärsmässiga villkor och mark
nadsprissättning.
Förvaltningsfastigheter på raden ”Värdeförändringar fastigheter, orealiserade” utifrån de externa och interna värderingarna.
byggnader under uppförande
Fastigheter som är under uppförande för framtida användning som förvalt att varje fastighet i beståndet värderas externt under en rullande 12-månaders period. Per den 31 december 2008 har Dagon extern
värderat 45 fastig heter. Dessa 45 fastigheter motsvarar ett värde om 2 045,2 mkr vilket är 41,6 procent av det totala beståndet. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmetoden, dvs baserade på prognoser av framtida kassaflöden. Fastigheternas avkastningsnivå har bedömts utifrån deras unika risk samt gjorda transaktioner på respek
tive ort enligt ortsprismetoden. De externa värderingarna har utförts av CBRE, Newsec och Ernst & Young i enlighet med internationell vär
deringsstandard.
Förutsättningar för gjorda värderingar
Kalkylperioden för värderingar varierar från 5 till 10 år. Direktavkast
ningskravet ligger i intervallet 6,0 till 10,0 procent. Ett vägt genomsnitt hamnar på cirka 7,5 procent. Den genomsnittliga inflationen har satts till 2 procent för kalkylperioderna. Den bedömda långsiktiga vakansen har i värderingskalkylerna satts från 5 till 10 procent. Drift- och under
hållskostnaderna sätts utefter erfarenhet relaterat till fastighetens ålder och typ samt efter faktiska utfallsvärden.
inventarier och installationer
Inventarier och installationer har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. IAS 16 tillämpas. Inventarier avskrivs linjärt enligt plan på fem år.
Finansiella instrument
Finansiella instrument värderas och redovisas i koncernen i enlighet vald räntebindingsstrategi, antas vara korrelerande med värdeför-ändringarna i fastighetsportföljen.
Derivatinstrument redovisas i balansräkningen på kontraktsdagen
säkrats.
Då säkringstransaktionen ingås, dokumenterar koncernen förhål
landet mellan säkringsinstrumentet och den säkrade posten, liksom även koncernens mål för riskhanteringen och riskhanteringsstrategin avseende säkringen. Koncernen dokumenterar också sin bedömning, både när säkringen ingås och fortlöpande, av huruvida de derivatin
strument som används i säkringstransaktioner är effektiva när det gäl
ler att motverka förändringar i verkligt värde eller kassaflöden som är hänförliga till de säkrade posterna.
Säkringsredovisning används sedan 1 juli 2008, varför den effekti
va delen av förändringar i verkligt värde på ett derivatinstrument som identifieras som kassaflödessäkring och som uppfyller villkoren för säk
ringsredovisning redovisas i eget kapital. Den vinst eller förlust som hänför sig till den ineffektiva delen redovisas omedelbart i resultaträk
ningen i posten ”Värdeminskningar finansiella instrument, orealisera
de”. Ackumulerade belopp i eget kapital återförs till resultaträkningen i de perioder då den säkrade posten påverkar resultatet.
nedskrivningar
De redovisade värdena på koncernens tillgångar prövas vid varje ba
lansdag för att bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov.
Om någon sådan indikation finns beräknas tillgångens återvinnings
värde. En nedskrivning återförs endast i den utsträckning tillgångens redovisade värde efter återföring inte överstiger det redovisade värde som tillgången skulle haft om nedskrivning inte skett.
Undantag från nedskrivningsprinciperna görs för materiella anlägg
ningstillgångar som innehas för försäljning, förvaltningsfastigheter och uppskjutna skattefordringar som värderas i enligt särskilda regler vilket beskrivs på respektive ställen i redovisningsprinciperna.
not 2 segmentsrapportering verksamhetstyp
(primärt segment) mkr Fastighetsförvaltning övrig verksamhet Ofördelat totalt koncernen
2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007
reSUltaträkning
Fastighetsintäkter 458,3 382,6 458,3 382,6
Fastighetskostnader 179,0 149,3 179,0 149,3
Driftöverskott 279,3 233,3 0,0 0 0,0 0 279,3 233,3
Administration 50,9 48,7 50,9 48,7
Övriga rörelseintäkter 26,0 12,2 26,0 12,2
Övriga rörelsekostnader 29,0 12,8 29,0 12,8
Andel i intressebolags resultat 0,0 0,0
Värdeförändringar fastigheter,
realiserade 10,5 23,6 10,5 23,6
Värdeförändringar fastigheter,
orealiserade 215,1 104,0 215,1 104,0
rörelseresultat 74,7 360,9 -3,0 -0,6 -50,9 -48,7 20,8 311,6
Finansiella intäkter 24,5 8,9 24,5 8,9
Finansiella kostnader 179,7 123,2 179,7 123,2
Värdeförändringar finansiella
instrument, orealiserade 28,6 14,4 28,6 14,4
resultat före skatt -51,9 261,0 -3,0 -0,6 -50,9 -48,7 -105,8 211,7
BalanSräkning
Fastigheter 4 916,9 4 585,7 4 916,9 4 585,7
Inventarier 0,1 0,8 5,8 3,3 5,9 4,1
Övriga tillgångar 14,5 16,7 301,0 377,3 315,5 394,0
SUmma tillgångar 4 916,9 4 585,7 14,6 17,5 306,8 380,6 5 238,3 4 983,8
Eget kapital 1 321,7 1 484,5 1 321,7 1 484,5
Skulder till kreditinstitut 3 485,6 3 075,0 3 485,6 3 075,0
Övriga skulder 12,4 431,0 411,9 431,0 424,3
SUmma SkUlDer 3 485,6 3 075,0 0,0 12,4 1 752,7 1 896,4 5 238,3 4 983,8
Se not 14 för investeringar i fastighetsförvaltning.
Geografi (sekundärt segment) mkr
Fastighetsintäkter driftöverskott tillgångar
2008 2007 2008 2007 2008-12-31 2007-12-31
Öresund/Skåne 84,4 89,4 48,3 52,9 1 295,0 1 199,0
Storstockholm 111,5 62,3 75,8 46,2 1 173,0 1 208,0
Småland/Blekinge 96,5 100,1 58,2 59,9 907,4 957,7
Norra Sverige 112,6 92,3 65,4 53,5 926,0 712,4
Övriga Sverige 53,3 38,5 31,6 20,8 615,5 508,6
totalt Dagon 458,3 382,6 279,3 233,3 4 916,9 4 585,7
not 3 Förvärv av Fastigheter via bolag Fastigheter förvärvas vanligtvis genom förvärv av bolag bland annat för att stämpelskatt utgår vid fastighetsöverlåtelser. Förvärv via bolag kan antingen klassificeras som förvärv av rörelse eller tillgångsförvärv.
Under 2008 genomfördes inga förvärv av rörelse, utan endast till
gångsförvärv.
not 4 övriga intäKter och övriga Kostnader Övriga intäkter består av de externa intäkter som genereras av stöd
verksamheterna projektledning, byggservice och extern förvaltning.
tkr 2008 2007
koncernen
Projektledning 7 305 5 927
Byggservice 11 663 3 369
Extern förvaltning 7 045 2 953
SUmma 26 013 12 249
Övriga kostnader består av ovanstående verksamheters kostnader för att generera ovanstående intäkter samt avsättning till vinst-andelsstiftelse.
Se not 10 för specifikation på kostnadsslag.
not 7 anställda och personalKostnader
tkr 2008 2007
löner, andra ersättningar
avsättning till
vinstandels-stiftelse*
sociala kostnader
löner, andra
ersättningar bonus
sociala kostnader
koncernen
Styrelse, VD 2 047 27 670 1 004 20 338
Pensionskostnader, styrelse och VD 219 198
Övriga anställda 30 093 2 106 11 095 27 142 1 274 9 485
Pensionskostnader, övriga anställda 4 745 4 705
Summa 37 104 2 133 11 765 33 049 1 294 9 823
* För mer information se sidan 25.
sjukfrånvaro, % 2008 2007
Sjukfrånvaro som andel av varje grupps ordinarie arbetstid Total sjukfrånvaro som andel av ordinarie
arbetstid 2,1 1,1
Andel av total sjukfrånvaro som avser sammanhängande sjukfrånvaro på 60 dagar
eller mer 50,8
-Sjukfrånvaro efter kön
Män 1,6 1,3
Kvinnor 3,3 0,8
Sjukfrånvaro fördelad efter ålderskategori, procentenheter
29 år eller yngre 0,1 2008 andel
kvinnor,
%
antal 2007 andel
kvinnor,
% medeltal anställda
Totalt koncernen 76 30 69 28
könsfördelning i styrelse och ledning
Styrelsen 6 6
Övriga ledande
befattningshavare 6 4
kontraktslängd antal avtal
uthyrbar area, mkr
Hyres- intäkter, kvm
andel,%
lokalhyresavtal
2009 576 102 758 64,6 13,2
2010 351 143 943 119,7 24,5
2011 228 112 665 99,1 20,3
2012 90 75 909 59,3 12,1
>2012 102 137 904 120,3 24,6
Övriga tillsvidare 210 10 903 6,5 1,3
Summa 1 557 584 082 469,5 96,0
Bostäder 177 17 659 15,3 3,1
P-platser/ Garage 562 4,4 0,9
Summa 2 296 601 741 489,2 100,0
Vakant 137 047 79,4
tOtalt 2 296 738 788 568,6 100,0
Hyresavtalen i Dagonkoncernen är ur ett redovisningsperspektiv att betrakta som operationella leasingavtal. Tabellen ovan visar hyresintäk
terna beräknade på aktuella hyreskontrakt, per 31 december 2008. En stor del av de kommersiella avtalen förfaller inom fem år. Hyresavtalen avseende lokaler ingås på 3-20 år. Hyran indexregleras oftast. Som tillägg på bashyran utgår i de flesta fall tillägg för värme och fastig-hetsskatt. Tilläggen grundar sig på de faktiska kostnader som hyres
värden haft.
tkr 2008 2007
koncernen
Personalkostnader 25 203 24 040
Avskrivningar 1 064 742
Övriga kostnader 24 622 23 992
SUmma -50 889 -48 774
Avser främst kostnader för koncernens ledning och centrala funktioner
not 8
ersättningar till ledande beFattningshavare
Till styrelsen utgår arvode enligt årsstämmans beslut. Till ledamot anställd i bolaget utgår inget arvode. Ersättningar till VD och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, övriga förmåner och pension. Med andra ledande befattningshavare menas de personer som under 2008 utöver VD ingick i koncernledningen. Enligt årsstämmans beslut, kommer arvoden att utgå till styrelsens ordförande med 250 tkr och till övriga styrelseledamöter med 125 tkr.
tkr
Pensions-kostnad summa
Styrelsens ordförande, Lennart Olsson 250 250
Jan Länsberg 150 150
Fredrik Svensson 125 125
Lars Rosvall 150 150
Mats Nilstoft 125 125
VD, Roger Stjernborg Eriksson 1 154 93 219 1 466
Andra ledande befattningshavare, 5 personer 3 886 186 1 160 5 232
Summa 5 840 279 1 379 7 498
1) Övriga förmåner avser tjänstebil och avsättning till vinstandelsstiftelse.
Pensioner
Samtliga ledande befattningshavares pensionsålder är 65 år. Samtliga ledande befattningshavare har premiebaserad pension, utan andra förpliktelser för bolaget än skyldigheten att erlägga årliga premier. Pensionspremierna för koncernledningen baseras på ITP-planen.
Uppsägning
Mellan bolaget och VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Vid uppsägning från bolagets sida erhåller VD därtill ett avgångsveder
arvode och Kostnadsersättning till revisorer
tkr 2008 2007
grant thornton
Revision 2 000 1 540
Andra uppdrag 616
Summa 2 000 2 156
ernst & Young
Revision 271
Andra uppdrag 1 073 2 430
Summa 1 073 2 701
ter. Allt annat är andra uppdrag.
not 10
rörelsens Kostnader
Fördelade på Kostnadsslag
tkr 2008 2007
fastighetskostnader
El, kyla, värme och VA 81 990 69 743
Förvaltning och skötsel 28 512 25 979
Reparationer och underhåll 29 134 16 092
Fastighetsskatt och tomrättsavgäld 16 234 13 185
Personalkostnader 6 509 7 852
Övriga fastighetskostnader 16 648 16 433
Summa -179 027 -149 284
administrationskostnader
Lokalkostnader 2 578 1 852
Transporter och resor 4 063 3 368
Reklam, PR 4 024 3 582
Personalkostnader 25 203 24 040
Revisionsarvoden 2 000 981
Tele- och IT 2 406 3 822
Övriga kostnader 10 615 11 129
Summa -50 889 -48 774
övriga kostnader
Personalkostnader 13 365 11 172
Avsättning till vinstandelsstiftelse 2 634
Övriga kostnader 13 026 1 648
Summa -29 025 -12 820
Finansnetto
tkr 2008 2007
finansiella intäkter
Ränteintäkter 24 451 8 933
Övrigt 55
Summa finansiella intäkter 24 506 8 933
finansiella kostnader
Räntekostnader 178 266 122 409
Övrigt 1 410 743
Summa finansiella kostnader -179 676 -123 152 värdeförändringar finansiella instrument, orealiserade
Räntetak 11 774 7 734
Swappar 16 840 6 633
Summa värdeförändringar 28 614 14 367
Värdeförändringar finansiella instrument, orealiserade härrör sig från ränteswappar och räntetak.
not 12 sKatter
resultaträkningen, tkr 2008 2007
Aktuell skattekostnad 2 235 10 464
Uppskjuten skattekostnad 93 712 8 123
totalt redovisad skattekostnad 91 477 -18 587 avstämning av effektiv skatt
Resultat före skatt 105 760 211 725
Skatt enligt gällande skattesats (28%) 29 613 59 283
Verkligt värde intressebolags andel
Ej avdragsgilla kostnader 1 601 3 200
Ej skattepliktiga intäkter 6 865 40 518
Förändring skattesats (28,0 - 26,3 %)
avseende uppskjuten skatt 11 443
Skatteeffekt av utnyttjade underskotts
avdrag 45 157 3 378
totalt redovisad skattekostnad 91 477 -18 587
Effektiv skattesats, % 86 9
balansräkningen 2008-12-31 2007-12-31 redovisade uppskjutna skattefordringar
Inkomstskatter (underskottsavdrag) 72 516 40 221
Fastigheter
Summa uppskjutna
skattefordringar 72 516 40 221
balansräkningen 2008-12-31 2007-12-31 redovisade uppskjutna skatteskulder
Inkomstskatter (uppskjutna) fastigheter 124 299 214 922
Obeskattade reserver 3 125 5 569
Finansiella instrument 11 465 4 023
Summa uppskjutna skatteskulder 138 889 224 514 Utöver de underskottsavdrag som har aktiverats och anges ovan, finns ytterligare underskottsavdrag om cirka 174 mkr. Det föreligger vissa be
gränsningar att utnyttja dessa under en period av 5 år på grund av den så kallade koncernbidragsspärren. Det innebär att dessa kan utnyttjas utan begränsningar tidigast under beskattningsåret 2013.
Skatteeffekter av avsättning till säkringsreserv har redovisats mot eget kapital.
goodwill
tkr 2008-12-31 2007-12-31
Verkligt värde vid årets början 762
Förvärv av minoritet i dotterbolag 762
Utgående verkligt värde 762 762
Avser 30 procent i Dagon Projektledning AB.
not 14
FörvaltningsFastigheter
tkr 2008-12-31 2007-12-31
Verkligt värde vid årets början 4 585 724 2 406 776
Förvärv av fastigheter 333 504 2 233 100
Investeringar i fastigheterna 237 300 224 144
Värde sålda fastigheter 24 600 382 341
Orealiserad värdeförändring 215 063 104 045
Utgående verkligt värde 4 916 865 4 585 724
Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värdemetoden. Dagon
Värdetidpunkt 31 december 2008
Verkligt värde 4 916,9 mkr
Kalkylperiod Varierar mellan 5-10 år Direktavkastning för
bedömning av restvärde För övervägande delen av beståndet mellan 6,0-10,0 procent med ett vägt genomsnitt på cirka 7,5 procent Inflationsutveckling 2 procent
Kalkylränta/diskonteringsränta En funktion av direktavkastning inflationsutveckling
Långsiktig vakans Normalt mellan 5-10 procent Drift och underhållskostnader Erfarenhetsvärden relaterade till
ålder, typ av fastighet etc samt utfallsvärden
taxeringsvärden, tkr 2008-12-31 2007-12-31 Taxeringsvärden, byggnader 1 405 079 1 342 575
Taxeringsvärden, mark 372 939 329 111
Summa 1 778 018 1 671 686 mellan 0 och 40 mkr.
not 16
Finansiella instrument
2008, tkr
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via
resultat-räkningen
Finansiella tillgångar värderade till upplupet
anskaffnings-värde
lånefordringar / kund-fordringar
Finansiella skulder värderade till upplupet
anskaffnings-värde
Finansiella skulder värderade till verkligt värde via
resultat-räkningen
justering ej finansiella
instrument summa Fordringar hos intresse-
företag
Andra långfristiga
värdepappersinnehav 16 720 16 720
Långfristiga fordringar 2 990 2 990
Kundfordringar 24 619 24 619
Övriga fordringar 14 980 12 666 3 724 31 370
Kortfristiga placeringar
Långfristiga räntebärande
skulder 3 455 591 3 455 591
Övriga långfristiga skulder 27 793 27 793
Kortfristiga räntebärande
skulder 30 001 30 001
Leverantörsskulder 46 804 46 804
Övriga kortfristiga skulder 6 332 67 153 2 634 76 119
SUmma 14 980 29 386 27 609 3 566 521 67 153 6 358 3 712 007
2007, tkr
Fordringar hos intresse-
företag
Andra långfristiga
värdepappersinnehav 17 220 17 220
Långfristiga fordringar 750 750
Kundfordringar 7 693 7 693
Övriga fordringar 14 980 6 546 15 855 37 381
Kortfristiga placeringar
Långfristiga räntebärande
skulder 3 045 042 3 045 042
Övriga långfristiga skulder 4 924 4 924
Kortfristiga räntebärande
skulder 30 001 30 001
Leverantörsskulder 61 610 61 610
Övriga kortfristiga skulder 21 777 880 2 195 24 852
SUmma 14 980 23 766 8 443 3 163 354 880 18 050 3 229 473
not 15
inventarier och installationer
tkr 2008-12-31 2007-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
vid årets början 8 411 5 527
Investeringar 3 612 2 884
Avyttringar / utrangeringar 78
Summa 11 945 8 411
Ackumulerade avskrivningar
vid årets början 4 253 3 386
Investeringar 449
Avyttringar / utrangeringar 117
Årets avskrivningar 1 178 867
Summa -5 997 -4 253
Planenligt restvärde vid årets slut 5 948 4 158
Dagon hanterar ränterisk på portföljnivå och använder sig av räntderivat för att uppnå önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett finansiellt instrument som ska värderas till verkligt värde i balansräkningen på det sätt som Dagon hanterar ränterisker, medan värdeförändringar redo visas i resultaträkningen. Till och med andra kvartalet 2008 tillämpade Dagon inte säkringsredovisning. Alla värdeförändringar på finansiella instrument redovisades i resultaträkningen. Under 2008 har Dagon redovisat ett resultat om 28,6 mkr i resultaträkningen avseende orealiserad värdeföränd
ring finansiella instrument. Motsvarande siffra för 2007 var 14,4 mkr för hela året. Tidigare fanns inga sådana instrument. Eftersom Dagon nu tillämpar säkringsredovisning kommer värdeförändringar helt eller delvis att redovisas mot eget kapital.
Instrumenten effektivitetstestas varje kvartal för att mäta deras effektivitet i säkringshänseende. Den del av värdeförändringar som härrör från icke effektiv säkring, bokförs i resultaträkningen som orealiserad värdeförändring finansiella instrument. Resterande bokförs mot en säk
ringsreserv i eget kapital.
instrument start slut nominellt
belopp, tkr värde per 08-12-31, tkr
värde-förändring,
tkr
säkrings-reserv 73,7%, tkr villkor
CAP 20070329 20101004 800 000 2 174 21 681 15 979 Motpart betalar Stibor 90 - 3,90 % om Stibor 90 överstiger 3,90 %. Premie 0,42 % årligen
SWAP 20070329 20111002 400 000 20 949 34 962 25 767 Motpart betalar Stibor 90, Dagon betalar 4,21 % fast SWAP 20101004 20181216 400 000 9 885 9 885 7 285 Motpart betalar Stibor 90, Dagon betalar 3,7 % fast
PARTSWAP 20070402 20140402 500 000 13 925 27 973 20 616 Motpart betalar Stibor 90 på 500 mkr, Dagon betalar 5 % på 145 mkr och Stibor 90 (max 5 %) på 355 mkr
CMS Swap 20080630 20130628 300 000 3 133 1 720 1 268
År 1-5 betalar motpart Stibor 90, År 1 betalar Dagon Stibor 90 -1,21 %.
År 2-5 betalar Dagon Stibor 90-1,21 % + 5 gånger (2-års ränta - 10-års ränta)
CMS Swap 20080704 20130704 200 000 2 107 2 106 1 552
År 1-5 betalar motpart Stibor 90, År 1 betalar Dagon Stibor 90 -1,15 %.
År 2-5 betalar Dagon Stibor 90-1,15 % + 5 gånger (2-års ränta - 10-års ränta)
2 600 000 -52 173 -94 887 69 932
not 17
Förutbetalda Kostnader och upplupna intäKter
tkr 2008-12-31 2007-12-31
Förutbetald leasing 231 236
Förutbetalda försäkringspremier 544 1 003
Upplupna hyresintäkter 365 32
Upplupna räntor 5 374 30
Övriga förutbetalda kostnader och
upplupna intäkter 8 444 8 268
totalt 14 958 9 569
not 18
andra långFristiga värdepappersinnehav
tkr 2008-12-31 2007-12-31
Innehav vid årets början 17 220 9 524
Årets anskaffningar/försäljningar 500 7 696
innehav vid årets slut 16 720 17 220
not 19
FörFallostruKtur Fordringar
tkr 2008-12-31 2007-12-31
Förfallotidpunkt, inom 1 år från
balansdagen 56 189 45 424
Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansda
gen 2 790 400
Förfallotidpunkt, senare än 5 år från
balansdagen
Summa 58 979 45 824
Kostnaden för konstaterade och befarade kundförluster uppgick till 2 017 tkr.
not 20
övriga Fordringar
tkr 2008-12-31 2007-12-31
Fordran likvider fastighetsaffärer 11 976 6 169
Ränteswappar, räntetak 14 980 14 980
Övriga kortfristiga fordringar 4 414 16 232
Summa 31 370 37 381
not 21
Kassa och banK
Koncernen har en checkräkningskredit om 50 mkr, vars utnyttjande vid årsskiftet var 0 mkr.
not 23
Finansiella mål Dagons finansiella mål är:
– att över en konjunkturcykel uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital uppgående till minst den riskfria räntan (femårig statsobligation) plus åtta procentenheter.
– att soliditeten långsiktigt ska uppgå till lägst 25 %.
– att räntetäckningsgraden ej ska understiga 1,5 gånger.
måluppfyllelse mål utfall
Avkastning på eget kapital, % > 11,8 1,1
Soliditet, % > 25,0 25,2
Räntetäckningsgrad, ggr > 1,5 1,5
Genomsnitt 5 års statsobligationsränta 2008 var 3,7757 % enligt Riksbanken.
not 24
resultat per aKtie
Beräkningen av resultat per aktie för 2008 har baserats på årets resultat uppgående till -14 283 tkr (193 197) och på ett vägt genomsnittligt
Beräkningen av resultat per aktie för 2008 har baserats på årets resultat uppgående till -14 283 tkr (193 197) och på ett vägt genomsnittligt