Redovisningsekonom 1 arbetar med bland annat löpande bokföring, avstämningar och upprättande av årsredovisningar på ett företag som förvaltar bostäder. Respondenten har arbetat där i ungefär tre år, men har arbetat längre än så med redovisning.
4.5.1 Årsredovisning
De största skillnaderna i årsredovisningen är komponentindelningen för att få fram avskrivningen på byggnaden/komponenterna jämfört med den linjära avskrivningen som finns i K2. Redovisningsekonom 1 har själv ingen kunskap på hur en komponentindelning ska göras, det vill säga att en ny kund behöver anlita någon annan utifrån som gör det åt dem. En annan skillnad är den specifika noten redovisningsprinciper som ska skrivas väldigt utförligt i K3 men inte fullt lika utförligt i K2.
4.5.2 Rättvisande bild
Redovisningsekonom 1 har lyssnat på olika revisorer och deras upplägg och anser utefter den kunskapen att K3 ger den mest rättvisande bilden. Redovisar föreningen enligt K2 blir det stora svängningar mellan åren i och med att de inte får aktivera stora reparationer, medan de i K3 till exempel kan aktivera ett byte av tak och utrangera eventuellt kvarstående belopp.
4.5.3 Regelverk
För en nybildad bostadsrättsförening skulle K3 rekommenderas med samma anledning som ovan. Däremot tycker personligen Redovisningsekonom 1 mer om K2.
4.6 Kompletterande svar från Redovisningsekonom 2
Redovisningsekonom 2 arbetar med bland annat löpande bokföring, avstämningar och upprättande av årsredovisningar på ett företag som förvaltar bostäder. Respondenten har arbetat där i ungefär fem år.
4.6.1 Årsredovisning
Skillnaden i årsredovisningen är främst avskrivningen av byggnaden. Personligen tycker inte Redovisningsekonom 2 att den ena årsredovisningen innehåller mer eller mindre svårigheter än den andra, det som skulle kunna vara en svårighet är i så fall att jämföra den ena årsredovisningen med den andra.
4.6.2 Rättvisande bild
Beror nog på föreningens situation men K3 ger oftare en bättre bild i och med att resultatet över tid blir mer rättvisande tack vare hur man hanterar avskrivningar av byggnaden i K3. Skillnaderna är däremot inte så stora att det bör påverka en intressents förmåga att skapa sig en rättvisande bild.
4.6.3 Regelverk
Redovisningsekonom 2 skulle rekommendera K3 av samma anledning som ovan samt att då går det med fördel kan välja bort att använda sig av yttre underhållsfond.
4.7 Kompletterande svar från Redovisningsekonom 3
Redovisningsekonom 3 har arbetat med bland annat löpande bokföring, avstämningar och upprättande av årsredovisningar på ett företag som förvaltar bostäder. Respondenten arbetar idag som ekonomisk förvaltningschef.
4.7.1 Årsredovisning
I årsredovisningen är den stora skillnaden avskrivningsmetoden och avsättning till underhållsfond. Vid K2 skrivs hela byggnaden av linjärt med samma belopp varje år efter en beräknad livslängd, vanligtvis ca 100 år. Avsättning till en underhållsfond görs varje år (omföring från årets resultat till underhållsfond), ofta med en underhållsplan som underlag. När stora underhållsarbeten görs i föreningen måste de direkt kostnadsföras aktuellt år, vilket påverkar föreningens resultat negativt. Där kommer underhållsfonden in och jämnar ut resultatet genom att man för tillbaka belopp från underhållsfonden till balanserat resultat. Svårighet här kan vara att bedöma vad som är rent underhåll och vad som är faktiska förbättringsåtgärder som är standardhöjande. Det är endast standardhöjande åtgärder som får aktiveras för avskrivning, och då bara den kostnad som är utöver ett vanligt underhåll.
Vid K3 skrivs istället fastigheten av utifrån olika komponenter, man delar upp fastigheten i komponenter, till exempel fasad, tak och fönster. Dessa komponenter har olika lång livstid och efter den livslängden skapas ett avskrivningsbelopp på varje komponent baserat på hela fastighetens bokförda värde. Avskrivningarna i K3 blir oftast högre än i K2. När föreningen sedan gör stora underhållsarbeten får de i K3 boka bort kvarstående värde på exempelvis fönstren. Sedan boka upp kostnaden för renoveringen och börja en ny avskrivningsperiod på till exempel 40 år. Detta gör att resultatpåverkan blir betydligt mindre än i K2. Med K3 behövs därför inte en underhållsfond där det sätts av till och från varje års resultat. Svårigheten med K3 kan vara att dela upp byggnaden i rättvisande komponenter, framför allt om byggnaden är äldre och man vill gå över till K3, då bör man göra en besiktning av fastigheten och beräkna återstående livslängd.
4.7.2 Rättvisande bild
Om intressenten som läser årsredovisningen inte är så insatt i redovisning så är en årsredovisning baserad på K3 mest rättvisande, den har fler tilläggsupplysningar och mer information om hur redovisningen gått till och hur den slutliga årsredovisningen utformats. För att tillägga så kan stora underhållskostnader som kan påverka resultatet bortses ifrån.
4.7.3 Regelverk
Redovisningsekonom 3 skulle rekommendera K3 för nybildade bostadsrättsföreningar, med hänvisning till ovanstående svar. Resultatet över åren får ett jämnare resultat och stora underhållskostnader kan alltid aktiveras och skrivas av. Det är också en tydligare årsredovisning för intressenter att läsa och förstå.
5. Analys
I det femte kapitlet analyseras den inhämtade empirin i relation till det teoretiska underlaget. Syftet är att analysera om något av de två regelverken (K2 respektive K3) ger en rättvisande bild av en bostadsrätts ekonomiska verklighet.
5.1 Årsredovisning
Gällande årsredovisningen är det blandade svar från respondenterna i studien. Någon menar att det inte finns några större skillnader medan andra lämnade konkreta skillnader och svårigheter. De nyckelbegrepp som använts var underhåll, investering, avsättningar till UH, avskrivningar, komponentavskrivningar, sparande, noter, fastighetsköp av dotterbolag och aktivering av kostnad. Där två gemensamma nyckelord för Revisor 1 och 2 samt Redovisningsekonom 3 var avsättningar till underhållsfond (UH) och komponentavskrivning. Då materiella anläggningstillgångar som anses vara väsentliga kan delas upp som komponenter, enligt Bokföringsnämndens Allmänna Råd (2012:1) BFNAR 17 kap. 4§, kan företag som redovisar enligt K3 ta nytta av komponentavskrivningar som kan vara fördelaktigt för företaget.
Däremot får inte företag som använder sig av K2-regelverket nyttja komponentavskrivningar då tillgångar enligt K2 måste värderas var för sig över nyttjandeperioden (Broberg, 2017). I studien från Carlsson och Tidner (2017) ansågs komponentavskrivning och avskrivningar vara de primära anledningarna till att FoU-företag i större utsträckning valde K3 istället för K2.
En av de största skillnaderna mellan regelverken i en årsredovisning är klassificeringen av åtgärder på byggnaden. Om de ska klassificeras som underhåll eller investering. Detta i sin tur påverkar avsättningen till underhållsfonden. Underhållsfonden är som Deurell och Rana (2017) skriver en yttre reparationsfond där föreningen i regel årligen avsätter ett schablonbelopp på 0,3% av taxeringsvärdet. Vid avsättning till underhållsfonden finns ett behov av sparande för framtida åtgärder och detta är lika stort oavsett regelverk, problematiken är alltså vad som klassificeras som åtgärd samt investering. Ett förslag till att klassificera åtgärder och investeringar är att kolla vad fakturan avser, men svårigheten blir vid exempelvis renovering av en tvättstuga där både renovering och utbyte av maskiner kan behövas.
Nästa nyckelbegrepp är avskrivningar som samverkar med underhållsplanen. Skillnaderna i en årsredovisning är att K2 tillämpar en viktad avskrivning för hela byggnaden medan K3 arbetar med
komponentavskrivningar. Om en tillgång delas upp i olika komponenter ska tillkommande utgifter som anses vara väsentliga aktiveras, och tas med i tillgångens redovisade värde med förutsättning att tillgångkriterierna är uppfyllda. Utöver det ska även utbyte av en komponent eller tillkommande nya komponenter tas upp i balansräkningen. Broberg & Eriksson (2016) förklarar att komponentavskrivning ger en rättvisare bild av redovisningen under den tid som tillgången används. Detta medför en svårighet med komponentindelning vilket gör att K2 generellt anses som ett enklare regelverk.
För att åstadkomma lika stort sparande oavsett regelverk bör i teorin summan av avskrivningar och avsättningen till underhållsfonden alltid vara lika stora. Men eftersom dessa poster hanteras väldigt olika (avskrivning bokförs via resultaträkningen medan avsättningen till underhållsfonden bara är en förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital) försvårar det tolkningen i föreningar som använder olika regelverk.
Andra svårigheter med årsredovisningen är okunskap hos föreningar och även i vissa fall redovisningsbyråer. En svårighet är om de inte förstår skillnaden på värdehöjande enligt K2 och vad som faktiskt gör att en byggnad ökar i marknadsvärde som exempelvis ett stambyte. Noter till årsredovisningen är en annan svårighet som försvåras med K3 eftersom den är mer omfattande än K2. Ett exempel är att många fyller på två sidor om hur tillgångarna värderas, även om det är tillgångar som de inte har. Endast för att inte missa någon upplysning. Då försvåras tolkningen av årsredovisningen.
Revisor 3 belyste årsredovisningen ur granskningssynvinkeln och menar att K3 tar längre tid att granska då det regelverket är mer omfattande än om K2 hade använts. Materialet som används vid granskningen är mer anpassade för föreningar som använder sig utav K2-regelverket.
5.2 Rättvisande bild
Enligt Asare och Wright (2012) behöver företag anpassa sina finansiella rapporter efter intressenterna för att ge en så rättvisande bild av verkligheten som möjligt. Intäkt och kostnadsredovisning påverkar den ekonomiska bilden hos bostadsrättsföreningar beroende på vilket regelverk som används. I K3 redovisas allt löpande enligt huvudregeln. Och i K2 behöver inte inkomster och utgifter som understiger 5000 kronor periodiseras (ÅRL, SFS 1994:1554).
Eftersom den finansiella rapporten enligt Asare och Wright (2012) oftast är anpassad efter de olika intressenternas krav och önskemål kan det tillkomma ett gap mellan vad företaget rapporterar och vad de vill rapportera. Att intressenterna vill ha en finansiell rapport som ger en så tydlig bild av verkligheten som möjligt, och därmed ger en rättvisande bild är förståeligt. Donaldson och Preston (1995) hävdar att företag alltid väljer det alternativ som maximerar deras nytta. Eftersom bostadsrättsföreningars intressenter är annorlunda i jämförelse med ett vinstdrivande företag kan det uppstå sammanstötningar mellan de olika intressenterna. Det vill säga allt från medlemmar till hyresgäster och banker. Det kan bli svårt att tillfredsställa alla parter. Hyresgäster vill exempelvis ha en klar och rättvis bild av verkligheten för att sedan fatta deras egna beslut om de vill bo där. Att maximera egennyttan behöver inte betyda att avsikten är att förmedla en missvisande bild för att dra ekonomisk nytta av det.
Majoriteten av respondenterna svarade att K3 ger den mest rättvisande bilden av den ekonomiska verkligheten. Resterande menade att båda ger en rättvisande bild. Motiveringen till varför K3 ger den mest rättvisande bilden är olika. Däremot kan det vara till nytta att ha i åtanken att revisorer också enligt Lundén (2014) är en av intressenterna för bostadsrättsföreningar. Att deras intresse är enligt Fransch et al (2010) primära för föreningen och dess fortlevnad enligt intressentteorin. Men detta betyder inte att föreningar bara kan prioritera dessa intressenter. Precis som Minoja (2012) förklarar så är de primära intressenterna ömsesidigt beroende av varande. Exempelvis förklarade Revisor 2 att intressenter som inte förstår hur regelverken fungerar kan ha svårigheter med den mer informativa K3-regelverket. Den viktiga förutsättningen är att den som läser årsredovisningen förstår hur regelverken fungerar.
De nyckelbegrepp som använts var slitage av byggnad, resultat, bokfört värde, underhåll och komponentindelning. Där komponentindelning är återkommande.
Revisor 1 menar att med K3 visas den mest rättvisande bilden av hur det faktiskt slitaget av en byggnad sker, eftersom de olika delarna är uppdelade i komponenter med varierande nyttjandeperiod. Till skillnad från K2 där en viktad avskrivning av hela byggnaden sker, utan hänsyn till nyttjandeperioder. En viktad avskrivning innebär att en balansräkning i K2 inte belyser om en byggnad är väl underhållen eller inte, eftersom utförda åtgärder i princip aldrig påverkar det bokförda värdet på byggnaden. Att bokfört värde består av ett historiskt anskaffningsvärde som
kan vara många decennier gammalt, och till slut är helt avskrivet även att byggnaden kan vara väl underhållen och ha lång återstående nyttjandeperiod. Årsredovisningslagen SFS (1994:1554) förklarar att en alltför formell uppvisning och tolkning, som i K2, kan leda till en missvisning av en rättvisande bild. Trots att den rättvisande bilden skulle öka om en inte alltför formell tolkning gjordes av K2-regelverket, går det enligt Årsredovisningslagen SFS (1994:1554) inte att bryta mot någon paragraf i lagen. Däremot är det tillåtet att bryta allmänna råd och rekommendationer för att uppnå en rättvisande bild.
Andra motiveringar är att K3 ger den mest rättvisande bilden då det är en mer ingående redovisning, genom bland annat komponentavskrivningar som leder till en mer helhet på företagets resultat och ställning (Broberg, 2017). Avskrivningar blir alltså mer rättvisa med K3 än med K2 enligt det allmänna rådet SFS (1995:1554) 2 kap. 3§ som skriver att en rättvisande bild uppnås för företag som lämnar tilläggsupplysningar såsom komponentavskrivningar. Broberg (2017) skriver att K2- regelverket är standardiserat där företagen inte behöver göra många egna bedömningar, vilket innebär att regelverket inte kan tillämpa alla regler som finns i ÅRL som till exempel värdering av verkligt värde. Att K2 har lägre krav på tilläggsupplysningar och därmed använder sig av förenklingar i form av schabloner för avskrivningar. Detta gör att K2 är begränsat och inte kan nå det allmänna rådet om en rättvisande bild (Broberg, 2017). Föreningen som redovisar enligt K3 får bättre möjlighet att anpassa årsredovisningen utefter verksamheten. Den är även mer lik BFN:ar och hur årsredovisningar upprättades innan K-regelverken infördes.
5.3 Regelverk
När en ny bostadsrättsförening bildas finns det inga självklara val av regelverk. Revisor 4 anser att föreningen behöver göra en djupare analys innan valet görs, där resultatet simuleras för att beräkna hur det kommer se ut framåt. Valet av regelverk måste anpassas till föreningens situation så som storlek och ekonomi vid bildandet.
De nyckelbegrepp som använts var förvärv av fastigheter, RedU 9, nedskrivningspost, uppskrivning, komponenter, enkelhet och simulering av resultat.
Det finns ingen självklar regel för en nybildad bostadsrättsförening. Att använda K3 och dela in fastigheten i komponenter är enklare vid en nybildning. En annan motivering till K3 är att dagens förvärv av fastigheter oftast är paketerade i ett dotterbolag och då används ett särskilt regelverk,
RedU 9, som sedan december 2016 bara får tillämpas om föreningen använder K3. RedU 9 innebär i princip att bolagskonstruktionen bortses ifrån och redovisar som om det hade varit ett ”rent” förvärv. Som Deurell och Rana (2017) skriver medförde en paketeringsaffär (köp av fastigheten via AB) en stor och omotiverad förlust redan första året. Vilket försvårar målet om nollresultat.
Skulle föreningen i denna situation istället redovisa med K2 uppstår en stor nedskrivningspost i resultaträkningen avseende aktierna i dotterbolaget. Det går att möta detta med en uppskrivning av fastigheten, men i K2 begränsas uppskrivningen till högst taxeringsvärdet, och ska dessutom redovisas över balansräkningen (mot en uppskrivningsfond inom bundet eget kapital). Mindre företag som redovisar enligt K2 kan inte heller skriva upp finansiella eller immateriella anläggningstillgångar. Företag som använder K3 har möjligheten att skriva upp värdet på materiella, immateriella och finansiella anläggningstillgångar, däremot tillåts inte uppskrivning av goodwill eller där internt upparbetade tillgångar tillämpas. Uppskrivningar får högst skrivas upp till verkligt värde och får endast utföras om tillgången har ett tillförlitligt värde som överstiger tillgångens redovisade värde (Broberg & Eriksson, 2016).
Ytterligare en motivering till K3 är att i samband med nyproduktioner och val av K2, får inte föreningen inkludera ränta under produktionstiden i anskaffningsvärdet för byggnaden, vilket går bra i K3.
Som tidigare nämnt är K2 det enklare alternativet och fungerar utmärkt på en nybildad mindre förening enligt Revisor 2 och 3. Det som behövs är en tillräckligt stor avsättning till framtida underhåll och en genomarbetad underhållsplan.