Kostnadsanalys

Kostnadsanalys – en hypotetisk jämförelse mellan de olika bostadsformerna

Med de uppgifter vi fått fram av vår anonyma källa har vi gjort en kostnadskalkyl över hur en investering för en privatperson kan se ut när:

• Valet står mellan att köpa bostadsrätt och äganderätt och beslutet grundas på hur stora de årliga boendekostnaderna blir.

• Kostnadsanalysen är baserad på siffror ifrån företagets försäljning av bostadsrätter och ägarlägenheter.

• Bostadsrättsföreningen upptar 25 % lån på fastighetens grundinvestering.

• Köparna är två vuxna med inkomst som berättigar till fullt ränteavdrag.

• Beräkningarna är ungefärliga och beräknade på genomsnittspriser.

• Aktuella räntor i enlighet med SEB marknadsränta är på 3.96 %.

• Lägenheterna är likvärdiga till läge, storlek, 60 kvm. Det som skiljer sig är att

ägarlägenheterna oftast är utrustade med maskiner och tillval som gör att de marknadsmässigt hamnar 10 % över bostadsrättspriserna. Dock har vi valt att räkna på samma grundinvestering för att få en rättvisande bild.

• Vi utgår ifrån ett scenario där bostadsinnehavarna bor i fastigheten under 10 år och därmed fördelas kostnaderna, som består av engångsutgifter, över de tio åren.

• Inga amorteringar görs.

5.5.1 Uppställning av kostnadsanalys BR: Bostadsrätt

ÄR: Ägarlägenhet

Bostadsrätt Ägarlägenhet

Finansiering Kr/kvm Totalt Kr/kvm Totalt

Total investeringssumma 60 000 3 600 000 60000 3600000

Lån i förening 15 000 900 000 -

-Insats 6 750 405 000 9 900 540000

Privatlån 38 250 2 295 000 56 100 3060000

Summa lånat/EG kapital 45017 2701000 60000 3600000

Kostnader finansiering

Räntekostnader, Föreningen 542 32 490 -

-Räntekostnader, Privat 1 515 90 882 2190 131400

Räntekostnader, Privat efter avdrag 1 060 63 617 1533 91980

Totala räntekostnader 1 602 96 107 1533 91980

Totala kapitalkostnader 1 602 96 107 1533 91980

Övriga kostnader

Fastighetsavgift 22,75 1 365 113,75 6 825

Stämpelskatt 255 15 300 900 5400

Pantbrevskostnad 76,50 4 590 76,5 4590

Totalt övriga kostnader 354,25 21 255 280,25 16815

Årskostnad 1 956,25 117 362 1 813.25 108795

Det skiljer enligt kalkylen ovan 8567 kronor i kostnader mellan de två olika boendeformerna, till fördel för ägarlägenheten. De stora skillanderna i kalkylen mellan Bostadsrätter och ägarlägenheter ligger i räntekostander. Föreningen har med nuvarande skattereglerna ingen avdragsrätt. Räntan för bostadsrättsföreningar hamnar ca: 0.35 % under den privata utlåningsräntan. För att det ska vara lönt för en privatperson som har 30% skattemässigt ränteavdrag krävs det att föreningen upptar lånet till minst 1% lägre ränta än den ränta som en privatperson har. Det är således i dagsläget dyrare för en privatperson att ha indirekta lån i en förening än vad det är att uppta ett privatlån med ränteavdragsmöjligheten.

6. SLUTSATS

Varför har inget genomslag av ägarlägenheter skett på den svenska bostadsmarknaden och vilka faktorer är det som påverkar att inte fler företag har valt att producera ägarlägenheter?

Den största anledningen till att ägarlägenheterna inte har fått sin framfart på den svenska marknaden är avsaknaden av information. Det saknas information både på utbudssidan och på efterfrågesidan.

Mycket har skrivits om bostadsformen i media men mycket är av irrelevant karaktär som enbart har skrämt byggherrar från att starta projekt. Det innebär att i och med att bostadsformen har funnits så pass länge på marknaden och inte fler företag har börjat producera gör att osäkerheten om

marknaden växer även mer. Respondenterna har alla tagit upp att bristen på information om den nya bostadsformen är en av de största anledningarna till att ägarlägenheter inte slagit genom på den svenska marknaden.

Bostadsrätter skiljer sig på många sätt ifrån ägarlägenheten. En av de största skillnaderna är att innehavaren till en bostadsrätt enbart innehar nyttjanderätt till sin bostad, vilket i sig gör att

andrahandsuthyrning inte är möjligt i samma utsträckning som vid ägandet av en ägarlägenhet med full äganderätt. En ägarlägenhet kan hyras ut i andrahand utan något godkännande från någon förening. Det gör att en ägarlägenhet kan införskaffas i ett investeringssyfte, genom att köpa en ägarlägenhet för att sedan hyra ut den och på så vis skapa ett sparande för ägaren. Dock begränsas det av bruksvärdesprincipen som gör att ägaren inte kan hyra ut sin lägenhet till vilket pris som denne vill. Hyran får inte vara påtagligt högre än bruksvärdeshyran. Många av våra respondenter anser att det är en av orsakerna till att inte ägarlägenheter har fått större framfart på marknaden. De tror att fler hade valt att investera i en ägarlägenhet om det funnit möjligheter att hyra ut lägenheten till en fri hyra.

Bostadsrättsföreningar har en styrelse som ska bevilja medlemskap, det finns inte alls i

ägarlägenheterna. Ingen kan bestämma vem som kan köpa en ägarlägenhet eller vilken köpare som säljaren väljer. Det gör att en ägare till en ägarlägenhet blir mer oberoende av sina grannar. Det som kan liknas vid en bostadsrättsförening i en ägarlägenhetsfastighet är samfälligheten som sköter de gemensamma ytorna så som fasad, mark, trappuppgångar och stammar. Här har alla tillika en rösträtt per lägenhet, oberoende av hur stor lägenhet som innehas. Till samfälligheten betalas en årlig avgift för att sköta underhållet.

Bostadsrättsinnehavaren är indirekt ägare till sin bostadsrätt genom medlemskapet i föreningen.

Många är ovetande om att de bara har nyttjanderätt till sin bostadsrätt i och med i att bostaden säljs på en öppen marknad. De som förespråkar ägarlägenheter menar på att det behövs friare ägande av lägenheter i flerfamiljshus för att komplettera de bostadsformer som funnits på marknaden en längre tid. Dock kan ägarlägenheter enbart bildas genom nybyggnation eller ombildning av fastigheter som inte varit bostad under de senaste åtta åren. Det medför att bygg- och fastighetsföretag som idag redan befinner sig på en osäker marknad inte väljer att prioritera nya osäkra former av produkter och väljer därför inte att satsa på att bygga ägarlägenheter till fördel till den välbeprövade bostadsformen bostadsrätter.

En annan anledning till att ägarlägenheter har haft en trög start kan bero på att det finns vissa osäkerheter vid finansieringen för den som vill köpa en ägarlägenhet. Det är stora engångsutgifter i form av lagfart- och pantbrevsavgiften samt fastighetsskatten som ska betalas årligen.

En annan anledning kan vara finansiella aspekter så som att byggherrar fått ta del i media om att bankerna skulle vara ovilliga till att låna ut pengar till start av byggprojekt av ägarlägenheter vilket i sig har gjort att fler och fler fått en osäker bild av ägarlägenheter på marknaden. Dock berättar våra

respondenter inom banksektorn att de anser att ägarlägenhetsformen är en mycket god säkerhet för bankerna och att det inte finns någon större skillnad bostadsformerna vid lån till byggprojekt.

Skillnaden i att investera i en ägarlägenhet motsvarande en bostadsrätt är inte stora om man ser utifrån de uträkningar vi gjort. Investeringskostnaden för två likartade lägenheter blir för en bostadsrätt:117 362 kronor och för en ägarlägenhet 108 795 kronor (inkl. pantbrevsavgiften).

Ägarlägenheten har här med en kostandsfördel. Därmed bekräftar det Sjögrens och Papilleros påståenden om att det inte är efterfrågan som saknas, konsumenter eftersträvar alltid den produkt av likvärdighet till en annan med lägsta pris. Det måste således vara kunskapen om vad en

ägarlägenhet innebär som saknas. Kostnaderna för en innehavare att äga en ägarlägenhet:

Pantbrevsavgift, stämpelskatt och den kommunala fastighetsavgiften går jämt ut med den avgift som en innehavare betalar till föreningen för en bostadsrätt skillanden är räntekostanderna med fördel ägarlägenhet.. Köparnas investeringsbeslut ska således inte behöva påverkas av att

ägarlägenheter har högre kostnader jämförelsevis mot bostadsrätten. Anledningen till att köparna inte väljer att investera i ägarlägenheter beror därav på okunskap om vad en ägarlägenhet är och inte på investeringen i sig. Det finns helt enkelt en osäkerhet på marknaden hos köparna då det saknas information om bostadsformen. Ägarlägenheter har haft en långsamgående process in på

marknaden. Den långsamma processen i sig behöver inte vara något negativt. Om några år när ägarlägenheten slagit sig till ro på marknaden och kunskapen har ökat kommer det troligtvis vara en mer utnyttjad bostadslösning som kommer vara ett bra komplement till småhusen och

bostadsrätterna. Vilket bekräftar både Pappillero och Sjögrens teorier om varför det inte säljs fler ägarlägenheter. Att investera i en bostad är en av de största investeringarna en privatperson kan göra, finns då en osäkerhet på marknaden blir valet att välja ett säkrare alternativ större. Processen in på marknaden för ägarlägenheter är därmed långsam av den anledningen att efterfrågesidan måste känna en trygghet innan den kan fungera ordentlig. Det finns pionjärer som är villiga att investera i osäkra marknader. Är pionjärerna nöjda med sina investeringar kommer fler att följa efter och skapa en säkrare marknad. Det bekräftar Pappilleros teori om att det inte är helt osunt att en process inte ska förhastas utan får ta den tid som krävs.