Kostnadsanalys och en hypotetisk jämförelse mellan de olika bostadsformerna 25

Vi tog hjälp av ett företag i Göteborg som har producerat både ägarlägenheter och bostadsrätter för kunds räkning. Företaget har valt att inte gå ut med sina uppgifter på grund av att vi fått ta del av ekonomisk information. De kommer i denna uppsats kallas för anonym.

En äganderätt är i snitt tio procent dyrare än en bostadsrättslägenhet (anonym, 2012). Prisskillnaden beror bland annat på att innehavaren till lägenheten har full äganderätt och bär där med hela det ekonomiska ansvaret själv och slipper avgiften för att betala av på en bostadsrättsförenings gemensamma lån. Kvadratmeterpriset på en bostadsrätt påverkas av hur stort föreningens lån är.

Kvadratmeterpriset på en ägarlägenhet är i regel dyrare då de oftast är utrustade med en dyrare typ av utrustning då ägaren själv har hel bestämmanderätt över det, jämförelsevis mot bostadsrätten där föreningen har en hand med i spelet. En ägarlägenhet kan pantsättas och intecknas precis som ett vanligt småhus. Det är en avgift som innehavren till en bostadsrätt slipper. Risken att äga en ägarlägenhet blir i sig mindre då innehavaren äger fastigheten själv, jämförelsevis mot en bostadsrätt där föreningen äger lägenheten. En bostadsrättsinnehavare betalar en avgift till föreningen beroende på hur stora lånen är, således kan man säga att innehavaren betalar av på ett lån som inte tillhör denne medan en ägarlägenhetsinnehavare betalar av till sig själv. Både en

äganderättsägare och en bostadsrättsinnehavare kan dra av räntekostnaderna på sina lån till viss del i inkomstdeklarationen. Räntan är avdragsgill med 30 procent på ett belopp upp till 100 000 och därefter blir den 21 procent på överstigande belopp. Den avgift som en ägarlägenhets innehavare betalar är avgiften för reparation och underhåll av gemensamma ytor, detta görs till samfälligheten som alla ägarlägenhetsinnehavare har lika ansvar i. Innehavaren till en bostadsrätt betalar indirekt underhållet till lägenheten via den avgift som denne erlägger till föreningen, dock tillkommer oftast kostnader för el och ibland uppvärmning.

Enligt de siffror vi har utgått ifrån är den totala investeringskostnaden för en genomsnittlig bostadsrätt 3 600 000 och för en likartad ägarlägenhet utgår vi från samma priser som hos bostadsrätten för att få en rättvisande bild.

Föreningen har lån på 25 % av grundinvesteringen i fastigheten, 15 000 kr/kvm. Vilket visar på att bostadsrättsinnehavaren står för 75 % av kostnaderna, 45 000kr/kvm.

Om vi utgår ifrån att bostadsköparen finansierar köpet med 85 % privatlån och 15 % kontantinsats (eget kapital) får vi för bostadsrättsinnehavaren och ägarlägenhetsinnehavaren en kvadratmeter kostnad på 38 250 kr. (totalt: 2 295 000 kr privatlån) och 6 750kr/kvm i kontantinsats (totalt: 405 000 kr)

Räntorna för privatlånet är beräknat för 3.96% och en likartad indirekt ränta på kontantinsatsen.

Vilket ger en räntekostnad för bostadsrättsinnehavaren och ägarlägenhetsinnehavaren på 142560 kr/år (3600000*3,96%) eller 3564kr/kvm (3600000*3,96%/60)

Då räntorna är avdragsgilla för båda bostadsformerna med 30 % upp till 100 000 och vi räknar med att lägenheterna köps av två personer, som har rätt till full avdragsrätt, kan vi dra av upp till 200

000kr/år.

Efter avdrag hamnar bostadsrättsinnehavaren och ägarlägenhetsinnehavaren på en årlig räntekostnad av 99792 kr eller 1663kr/kvm (142560*(1-30%))

För att skapa en rättvisande bild måste även de räntekostnader som föreningen har tas i akt. Denna del tas vanligtvis ut i avgiften och vi kommer därmed inte ta med den som en individuell post i beräkningen, den hamnar inunder bostadsrättsavgiften. Föreningen har med nuvarande

skattereglerna ingen avdragsrätt. Räntan för bostadsrättsföreningar hamnar ca: 0.35 % under den privata utlåningsräntan. Detta ger oss en föreningsräntekostnad på 32 490 kr eller 542 kr/kvm (900 00*3.61 %) För att det

Föreningens lån: 15 000*60=900 000

4.6.1 Fastighetsavgift

Den kommunala fastighetsavgiften betalas indirekt via bostadsrättsavgiften till föreningen som innehavaren erlägger månadsvis. Fastighetsavgiftens storlek avgörs med hänsyn till bostadens taxeringsvärde, maximalt 0,4 procent av taxerat värde eller 1 365kr. I våra beräkningar kommer inte bostadsrättens kommunala fastighetsavgift inneha en egen post utan kommer att finnas inunder bostadsrättsavgiften. I denna beräkning är den kommunala fastighetsavgiften 1 365kr, vilket är det maximala beloppet.

Den kommunala fastighetsavgiften som utgår för ägarlägenheter bestäms på samma vis som för övriga småhus. Avgiften får maximalt utgå med 6 825kr eller 0,75 procent av taxeringen som ska vara 75 procent av fastighetens marknadsvärde. I det här fallet når vi den maximala avgiften på 6 825 kr.

BR: 1 365 eller 22,75 kr/kvm ÄR: 6 825 eller 113,75 kr/kvm

4.6.2 Stämpelskatt

Stämpelskatt betalas i en bostadsrätt av föreningen och är därmed inte en individuell post i våra beräkningar utan ingår under bostadsrättsavgiften. Den utgår med 1,5 procent för fysiska personer och 4,25 procent för juridiska personer, av köpeskillingen. Om köpeskillingen understiger

taxeringsvärdet ska skatten beräknas på den. Bostadsrättsföreningen är en juridisk person och betalar därmed 4,25 procent i stämpelskatt. I beräkningen ska tas i akt att stämpelskatten är en stor engångsutgift och betalas vanligtvis inte enbart av första året. Stämpelskatten avbetalas med 10 år i våra beräkningar för att få en rättvisande bild.

Stämpelskatt:

BR: 3 600 000*4,25%= 153 000 kr eller 2550 kr/kvm ÄR: 3 600000*1,5%=54 000kr eller 900 kr/kvm Stämpelskatt årligen (10 år)

BR: 15 300 kr eller 255 kr/kvm ÄR: 5400 kr eller 90 kr/kvm

4.6.3 Pantbrevsavgift

Både bostadsrättsinnehavaren och ägarlägenhetsinnehavaren betalar en pantbrevsavgift på två procent av lånebeloppet. Avgiften är en engångsutgift och betalas i samband med köp av fastigheten. Även här kommer utgiften delas upp på tio år för att ge en rättvis bild.

Pantbrevsavgiften läggs på bostadsrättsinnehavaren indirekt genom avgiften och vi beräkanr här att den betalas av på 10 år räntefritt.

BR& ÄR: 3 600000*2%= 45 900 kr eller 765 kr/kvm

Pantbrevsavgift årligen (10 år) BR &ÄR : 4 590 eller 76,5 kr/kvm

En kostnadsanalys av ovan nämnda siffror återfinns vidare i Analysen.