Hyresintäkter
Såväl hyresnivåer som vakanser för kommersiella kontrakt är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas också av ny-produktionens storlek. Ekonomisk tillväxt antas leda till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjliggör nyproduktion. En vikande tillväxt ger omvänt förhållande. Då de kommersiella kontrakten löper på viss tid, ger en förändring av marknadshyrorna ingen omedelbar effekt på hyresintäkterna. Den vanligaste löptiden på ett nytecknat kontrakt är för närvarande 3-5 år med uppsägningstid nio månader samt en indexklausul kopplad till infl ationen. I Castellums kontraktsportfölj fi nns index-klausul med minimiuppräkning, vilket på kort sikt ger ett visst skydd mot defl ation. Castellums kontraktsportfölj bedöms ligga på marknads-mässiga nivåer och genomsnittlig återstående kontraktslängd är 3,2 år.
Nuvarande infl ationstakt bedöms för Castellum medföra en index-justering om ca 1% för 2013.
En svag konjunktur medför ökad risk för konkurser, vilket kan få direkt genomslag på hyresintäkterna. Risken för stora förändringar i vakanserna ökar med färre och stora hyresgäster. Castellum har ca 4 800 kommersiella kontrakt varav det enskilt största kontraktet står för ca 1%
av de totala hyresintäkterna. Castellums befi ntliga kontraktsförfallostruktur ger, tillsammans med kontraktsportföljens fördelning på såväl geografi , lokaltyp, kontraktsstorlek som bransch, god riskspridning. Vakanserna uppgick på årsbasis under 2012 till ca 447 Mkr och utgör en potential i form av möjliga nyuthyrningar.
Fastighetskostnader
Driftskostnader utgörs till stor del av kostnader för el, renhållning, värme och vatten, där el- och uppvärmningskostnader har störst resultat-påverkan. Organisationen arbetar kontinuerligt med driftoptimering.
Priset på el styrs av utbud och efterfrågan på den öppna elmarknaden.
Castellum begränsar risken genom att prissäkra en viss mängd el.
Merparten av kostnaderna debiteras hyresgästerna, varför Castellums exponering mot förändring av kostnaderna på kort sikt är relativt begränsad. Castellums fastigheter har god standard och underhålls-situation.
Castellum innehar 94 fastigheter med tomträtt. Avgälden för dessa be-räknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavtalen omförhandlas vanligtvis med 10 till 20 års intervall. Det kan inte uteslutas att nivån på tomträtts-avgälderna eller beräkningsgrunderna för dessa kan komma att ändras i framtiden.
Fastighetsskatten som är en statlig skatt baserad på fastigheternas tax-eringsvärde är helt avhängig av politiska beslut, såsom skattesats och fastställande av taxeringsvärde, vilket Castellum inte kan påverka. Även fastighetsskatten vidaredebiteras hyresgästerna förutsatt att ytan inte är vakant, då fastighetsägaren får bära kostnaden själv.
Kontraktsförfallostruktur 2012-12-31
Fördelning kontraktsstorlek 2012-12-31
Möjligheter och risker
Kontraktsfördelning per bransch 2012-12-31
Känslighetsanalys - kassafl öde
Resultateffekt nästkommande 12 månader
Resultateffekt, Mkr Sannolikt scenario +/– 1% (enheter)Högkonjunk. Lågkonjunk.
Hyresnivå / Index + 32/– 32 + –
Vakans + 36/– 36 + –
Fastighetskostnader – 11/+ 11 – 0
Räntekostnader – 53/+ 48 – +
Räntekostnader
Räntekostnaderna utgör den enskilt största kostnadsposten i Castellum och består av dels marknadsränta, dels den marginal kreditgivarna begär i ersättning för sin utlåning. Förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Marknadsräntan påverkas av Riksbankens penning-politik, förväntningar om ekonomisk utveckling såväl internationellt som nationellt, samt oväntade händelser. I syfte att begränsa denna påverkan har ränteförfallostrukturen fördelats över olika löptider och i huvudsak tecknas långfristiga kreditavtal med fastställda marginaler.
I kreditavtalen fi nns klausuler som innebär att långivaren skall kompen-seras för ökade kostnader som kan uppstå på grund av införande eller förändring av lag eller bestämmelse. Detta kan medföra högre upp-låningskostnader för Castellum.
Castellums genomsnittliga räntebindningstid uppgick till 2,8 år och marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,8 år.
Skatter
Castellum påverkas av politiska beslut såsom förändringar i nivån på företagsbeskattning, fastighetsskatt, skattelagstiftning eller dess tolkning.
Framtida omläggning av regler för inkomstbeskattning och tolkning av dessa, kan medföra att Castellums skatteposition förändras såväl positivt som negativt.
Sammanfattning möjligheter och risker i kassafl ödet
Stigande marknadsräntor är generellt sett en effekt av ekonomisk till-växt och stigande infl ation, vilket antas leda till högre hyresintäkter.
Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande infl ationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhåll-ande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och ränte-kostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Ekonomiska chocker kan uppstå från tid till annan och kan under kortare eller längre omställningsperioder, d v s den tid det tar innan ekonomin hittar ett nytt jämviktsläge, innebära störningar i ovan nämnda samband.
Möjligheter och risker i värden Fastigheternas värde
Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeföränd-ringar i resultaträkningen, innebärande att resultat men även fi nansiell ställning är volatil. Fastigheternas värde bestäms, förutsatt en fungerande kreditmarknad, av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav.
Ökad efterfrågan, lägre avkastningskrav och positiv utveckling av drifts-överskottet medför prisjustering uppåt, medan vikande efterfrågan, högre
avkastningskrav och negativ tillväxt får motsatt effekt. Boländerna 30:2, Uppsala
Av vidstående känslighetsanalys framgår hur Castellums belåningsgrad påverkas vid värdeförändring om +/- 10-20%. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden.
Hänsyn bör därför tas till ett värdeintervall, som i en fungerande mark-nad uppgår till +/– 5-10%, för att spegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. Av exemplet framgår hur värdet kan variera beroende på förändringar i driftsöverskottet om +/– 5% respek-tive förändringar i avkastningskravet om +/– 0,5%, vilket tillsammans ger ett värdeintervall om –11%/+13%.
Castellum har inga utfärdade hyresgarantier.
Alla Castellums fastigheter är fullvärdeförsäkrade.
Risk i investeringar
Castellums målsättning är en årlig tillväxt om 10% i förvaltningsresultat kronor per aktie. I syfte att nå målet skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar 1 800 Mkr. Castellum investerar i såväl förvärv som ny-, till – och ombyggna-tion av befi ntliga fastigheter. Riskerna i investeringar begränsas genom god planering, strukturerade interna processer samt kvalitetssäkring och uppföljning. Större investeringsbeslut fattas av styrelsen, medan anmälan i efterhand sker av mindre investeringar – antingen enskilt eller på portföljnivå.
Risker i samband med förvärv utgörs främst av oväntade vakanser, negativa miljöförhållanden och tekniska brister. Vid indirekta förvärv via bolag tillkommer även risker kopplade till bolaget såsom t ex skatt.
Castellum begränsar dessa risker genom att nyttja rätt kompetens, antingen intern eller extern sådan, samt genomföra juridiska, tekniska och ekonomiska due diligenceprocesser innan förvärvet.
Vid nyproduktion är risken främst hänförlig till ökade produktions-kostnader och i de fall ytor inte hyrts ut, i vilken takt uthyrningen kan ske. Vad avser produktionskostnaden begränsar Castellum risken rent avtalsmässigt i förhållande till såväl entreprenör som hyresgäst samt att uppföljning och jämförelse sker inom organisationen av genomförda projekt i syfte att bl a bli mer kostnadseffektiv. Risken i uthyrning be-gränsas genom att nya ytor tillförs på orter eller i områden med stabil hyresmarknad där bolaget i princip inte har något att hyra ut, alter-nativt startar produktion förutsatt att viss del redan är kontrakterad.
Räntebärande skulder och fi nansiell risk
Allt fastighetsägande förutsätter en fungerande kreditmarknad. Den största risken för Castellum är att inte ha tillgång till fi nansiering. Förut-sättningarna på kreditmarknaden kan ändras vilket t ex visas av den inter-nationella överenskommelsen om att införa ett nytt regelverk för banker.
Diskussioner pågår såväl inom EU som på nationell nivå om att införa regler och rapporteringsskyldighet för att nå en större transparensen på kreditmarknaden. Castellums möjlighet att erhålla nya krediter är beroende av framtida regelverk.
En låg belåningsgrad möjliggör långfristiga kreditavtal vilket i sin tur begränsar både risken att sakna nödvändig fi nansiering och en omedelbar Känslighetsanalys - värdeförändring
Fastigheter –20% –10% 0 +10% +20%
Värdeförändring, Mkr – 7 266 – 3 633 0 3 633 7 266
Belåningsgrad 66% 58% 53% 48% 44%
Värdeintervall - förenklat exempel
Driftsöverskott
De blåmarkerade siffrorna avser värdeförändring.
påverkan av en förändrad kreditmarknad. Kontinuerligt omförhandlas befi ntliga kreditavtal och vid behov tillförs nya kreditavtal i syfte att säkerställa Castellums kapitalbehov. Säkerställning av lån i bank sker via fastighetsinteckningar och/eller garanti om att upprätthålla vissa fi nans-iella nyckeltal. De garantier som utfärdats innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65%, och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150%, vilket kan ställas mot utfallet om 53% respektive 284%. Det fi nns således utrymme för värdenedgång om ca 7,0 miljarder kr, motsvarande 19%.
Castellum har för närvarande en genomsnittlig återstående löptid på långfristiga kreditavtal om 4,1 år och outnyttjat låneutrymme i långfristiga avtal om 1 212 Mkr. Motpartsrisk uppstår om en part inte kan fullfölja sina åtaganden. För att begränsa motpartsrisken har Castellum enbart motparter med hög rating (lägst investment grade) samt begränsning av hur stor andel av kreditavtal och derivatkontrakt som får fi nnas hos enskild motpart.
I syfte att hantera ränterisken på ett kostnadseffektivt sätt använder Castellum räntederivat. Om den avtalade räntan avviker från marknads-räntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde där värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Ju mindre risk som tas i ränteutbetal-ningen desto större risk tas i derivatvärdet då tidsfaktorn innebär större risk för stora värdeförändringar. En parallellförskjutning av diskonterings-räntan som används vid värdering av räntederivatportföljen per 31 december 2012 med +/– 1%-enhet, skulle förändra värdet av ränte-derivatportföljen med ca +550/–620 Mkr.
Uppskjuten skatt
I balansräkningen är uppskjuten skatteskuld baserat på att fastigheter säljs idag med sämsta skattemässiga utfall, d v s en direktförsäljning. Den effektiva skatten är dock lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden uppgår till ca 4,3%, vilket ger ett värde om 686 Mkr, betydligt lägre än redovisade 3 310 Mkr.
Miljörisker
Castellum undersöker och identifi erar kontinuerligt eventuella miljörisker i fastighetsbeståndet genom bl a miljöinventeringar och energieffekt-iviseringsarbete. I miljöinventeringarna, som utförs av externa konsulter, undersöks miljö- och hälsorisker såsom farliga ämnen, markföroreningar, fukt och tillståndspliktig verksamhet. Om risker identifi eras upprättas handlings- och åtgärdsplaner för att hantera dessa.
Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små.
Domnarvet 18 & 36, Stockholm Domnarvet 18 & 36, Stockholm
Castellumaktien är registrerad på NASDAQ OMX Stock-holm AB Large Cap. Castellums börsvärde, d v s värdet av samtliga utestående aktier i Castellum, uppgick per den 31 december 2012 till 15,1 miljarder kr (14,0), vilket motsvarar knappt 15% av det totala börsvärdet för renodlade svenska fastighetsbolag om drygt 100 miljarder kr och 0,4% av det samlade börsvärdet för svenska noterade bolag om ca 4 000 miljarder kr.
Aktiekapitalet uppgår till 86 Mkr, fördelat på 172 006 708 A-aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie, för-utom återköpta egna aktier, berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital.
Castellumaktien
Föreslagen utdelning
Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 3,95 kr per aktie, vilket innebär en höjning med 7% mot före-gående år. Utdelningsandelen uppgår till 52% utifrån förvalt-ningsresultat före skatt.
Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens förslag om avstämningsdag för utdelning tisdagen den 26 mars 2013, kommer aktien att handlas inkl utdelning till och med års-stämmodagen torsdagen den 21 mars 2013. Utbetalning av utdelningen beräknas ske tisdagen den 2 april 2013.
Utdelningen ryms inom Castellums målsättning att dela ut minst 50% av förvaltningsresultat, dock med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Orealiserade värdeförändringar, positiva eller negativa, ingår således ej i det utdelningsgrundande resultatet.
Aktieägare
Vid årsskiftet hade Castellum ca 9 900 aktieägare. Andelen registrerade aktier i utlandet uppgick vid årets slut till 60%.
Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskil jas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom i de fall aktieägaren är skyldig att fl agga. Två utländska ägare har fl aggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP och European Investors Holding Company, Inc. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav över-stigande 10%.
Börsnoterade fastighetsbolag
Aktieägare fördelat på land per 2012-12-31
Aktiemarknadskontakter
Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvartals-vis ekonomisk rapportering, pressmeddelanden vid större affärshändelser och presentationer av Castellum. Presen-tationer sker dels i samband med kvartalsrapporter, dels vid besök från investerare och analytiker samt investerarträffar i såväl Sverige som utlandet. Den stora andelen utländska ägare gör att kontakten med utländska investerare är om-fattande. Därutöver lämnas kompletterande marknads- och fi nansiell information på koncernens hemsida www.castellum.se.
Ett 20-tal svenska och utländska aktieanalytiker följer utveck-lingen i såväl Castellum som den svenska fastighetssektorn.
Aktieägare per 2012-12-31
Aktieägare Antal aktier Andel
röster/kapital
László Szombatfalvy 5 000 000 3,0%
Magdalena Szombatfalvy 4 935 000 3,0%
AFA Sjukförsäkrings AB 3 830 871 2,3%
Lannebo Småbolag 2 103 941 1,3%
Fjärde AP-fonden 2 050 972 1,3%
Länsförsäkringar Fastighetsfond 1 822 209 1,1%
Caceis Bank / 18129 1 783 658 1,1%
KAS Depositary Trust Company 1 638 991 1,0%
Tredje AP-fonden 1 599 903 1,0%
Andra AP-fonden 1 491 095 0,9%
Livförsäkrings AB Skandia 1 095 711 0,7%
Swedbank Robur Småbolagsfond Sverige 1 087 647 0,7%
SEB Världenfond 990 287 0,6%
KPA Pensionsförsäkring AB 943 897 0,6%
SEB Sverigefond Stora Bolag 768 015 0,5%
Akademiinvest 668 000 0,4%
Skandia Fond Småbolag Sverige 592 053 0,4%
AFA Trygghetsförsäkring AB 587 639 0,4%
Nordea Småbolagsfond Sverige 577 357 0,3%
Folksam Ömsesidig Livförsäkring 538 788 0,3%
SEB Sverigefond Småbolag 537 700 0,3%
SEB Aktiesparfond 510 417 0,3%
Styrelse och ledning Castellum 415 709 0,3%
Svenska aktieägare < 500 000 aktier:
49 ägare, 100 000-499 999 aktier 10 742 251 6,5%
326 ägare, 10 000-99 999 aktier 8 592 851 5,2%
2 632 ägare, 1 000-9 999 aktier 7 813 328 4,7%
6 202 ägare, 1-999 aktier 2 264 884 1,4%
644 aktieägare registrerade i utlandet 99 016 826 60,4%
Totalt utestående aktier 164 000 000 100,0%
Återköpta egna aktier 8 006 708
Totalt registrerade aktier 172 006 708
Substansvärde
Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare genom att skapa avkastning och tillväxt givet en viss risknivå. Då tillgångar och skulder är värderade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balans-räkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till att den effektiva skatten är lägre än den redovisade nominella skat-ten på grund av dels möjligheskat-ten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras.
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kan beräknas till 100 kr/aktie (97).Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 92% (88%) av långsiktigt substansvärde.
Avkastning inklusive långsiktig värdeförändring
Värdeförändring –1%-enhet Snitt 10 år +1%-enhet
Förvaltningsresultat 1 255 1 255 1 255
Värdeförändring fastighet 109 473 837
D:o % 0,3% 1,3% 2,3%
Aktuell skatt – 63 – 63 – 63
Resultat efter skatt 1 301 1 665 2 029
Resultat kr/aktie 7,93 10,15 12,37
Avkastning aktien (kurs 92,30) 8,6% 11,0% 13,4%
Avkastning långsiktig substans 8,3% 10,6% 12,9%
Värdeförändringar på såväl fastigheter som derivat kan variera kraftigt mellan åren, varför resultat ett enskilt år blir volatilt. Av ovanstående tabell framgår avkastning på såväl aktien, utifrån en kurs om 92,30 kr, som långsiktigt substansvärde. Beräkningen baseras på Castellums förvaltningsresultat 2012, fastighetsportföljens långsiktiga värdeföränd-ring motsvarande genomsnittlig värdeförändvärdeföränd-ring per år de senaste 10 åren (simulerat med +/-1%-enhet), att derivatportföljens värde över tid är noll och en effektiv aktuell skatt om 5%.
Tillväxt, avkastning och finansiell risk
Kursen på Castellumaktien vid årets slut var 92,30 kr (85,30).
Under 2012 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 3,70 kr, varit 13% (– 3%). Nedan framgår tillväxt, avkast-ning och fi nansiell risk för såväl innevarande år som genom-snittet för tre respektive tio år.
2012 3 år
snitt/år
10 år snitt/år Tillväxt
Hyresintäkt kr/aktie 5% 4% 6%
Förvaltningsresultat kr/aktie 7% 4% 7%
Årets resultat efter skatt kr/aktie 107% 110% 8%
Utdelning kr/aktie 7% 4% 8%
Långsiktigt substansvärde kr/aktie 3% 7% 7%
Aktuellt substansvärde kr/aktie 3% 7% 6%
Fastighetsbestånd kr/aktie 7% 8% 8%
Värdeförändring fastigheter – 0,2% 1,5% 1,3%
Avkastning
Avkastning långsiktigt substansvärde 7,5% 11,3% 11,2%
Avkastning aktuellt substansvärde 7,9% 12,1% 10,8%
Avkastning totalt kapital 5,3% 6,9% 7,2%
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum 13% 13% 16%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return) 16% 8% 13%
Fastighetsindex Sverige (EPRA) 16% 15% 16%
Fastighetsindex Europa (EPRA) 29% 12% 8%
Finansiell risk
Räntetäckningsgrad 284% 287% 291%
Belåningsgrad 53% 51% 48%
Outnyttjade långfristiga krediter, Mkr 1 212 1 707 1 527
Substansvärde Mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning 12 065 74
Återläggning
Derivat enligt balansräkning 1 105 6
Uppskjuten skatt enligt balansräkning 3 310 20 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) 16 480 100 Avdrag
Räntederivat enligt ovan – 1 105 – 6
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 4,3%* – 686 – 4 Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) 14 689 90
*Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 4,3%
baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att un-derskottsavdragen realiseras under 5 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 20,2%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 5,8%.
EPRA
EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresse-organisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den fi nansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value).
Återköp av egna aktier
Castellum har återköpt totalt 8 006 708 egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier, vilket genomfördes år 2000. Det medför att antalet utestående aktier, d v s antalet registrerade aktier minskat med antal återköpta aktier, uppgår till 164 000 000. Återköp är en bra metod för att anpassa kapitalstrukturen till kapitalbehovet från tid till annan, varför styrelsen kommer föreslå årsstämman att mandatet om återköp, som innebär möjlighet att återköpa och överlåta aktier, förlängs fram till nästa årsstämma.
Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj 1997 till och med 31 december 2012
För aktuell aktiekurs
Avkastning vinst per aktie
Aktiens direktavkastning
Värdering
Hur en aktie värderas vid varje enskild tidpunkt baseras på ut-bud och efterfrågan, vilka i sin tur styrs av en mängd parametrar såsom placerarnas avkastningskrav (inkl deras aktuella bedöm-ning av bolagets långsiktiga avkastbedöm-ning, tillväxt och risk), alter-nativa investeringar, allokeringsaspekter, synen på makro och regelverk. På lång sikt blir dock bolagets faktiska prestation i form av avkastning och tillväxt avgörande för kursutvecklingen.
Direktavkastning
Den föreslagna utdelningen om 3,95 kronor (3,70) mot-svarar en direktavkastning om 4,3% (4,3%) beräknat på kursen vid årets utgång.
Aktiens kurs/substansvärde
Intjäning
Förvaltningsresultat per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till skattepliktigt förvaltningsresultat (EPRA EPS) uppgick 2012 till 7,27 kr (7,01), vilket utifrån aktiekursen vid års-skiftet ger en avkastning om 7,9% (8,2%).
Resultatet efter skatt per aktie uppgick 2012 till 8,98 kr (4,34), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 9,7%
(5,1%).
Tioårsöversikt
2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003
Nyckeltal, kr/aktie
Hyresintäkt 18,74 17,80 16,82 16,43 15,25 13,77 12,28 11,63 11,32 10,72
Förvaltningsresultat 7,65 7,15 6,96 6,89 5,93 5,63 5,38 5,00 4,52 4,07
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS) 7,27 6,62 6,93 5,85 5,50 5,09 4,49 4,15 3,82 3,52
Årets resultat 8,98 4,34 11,98 0,98 –4,04 9,07 10,21 7,89 5,59 2,68
Utdelning (för 2012 föreslagen) 3,95 3,70 3,60 3,50 3,15 3,00 2,85 2,62 2,38 2,13
Fastighetsbestånd 222 207 194 178 178 169 148 130 119 110
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) 100 97 92 82 84 88 79 69 61 55
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) 90 87 85 73 75 85 76 65 57 52 Värdering
Kurs/Förvaltningsresultat före skatt per aktie 8,3% 8,6% 7,6% 9,5% 9,8% 8,4% 5,9% 7,0% 7,6% 9,6%
Kurs/Förvaltningsres. e skatt per aktie (EPRA EPS) 7,9% 8,4% 7,2% 9,6% 9,6% 8,2% 5,6% 6,3% 7,0% 9,0%
Utdelning / Kurs (direktavkastning) 4,3% 4,3% 3,9% 4,8% 5,2% 4,5% 3,1% 3,7% 4,0% 5,0%
Kurs/Långsiktigt substansvärde per aktie 92% 99% 88% 72% 76% 116% 104% 98% 77% 58%
Kurs/Aktuellt substansvärde per aktie 103% 108% 99% 81% 79% 120% 110% 104% 82% 61%
Aktien
Börsvärde, Mkr 15 137 13 989 15 014 11 890 9 963 11 029 14 965 11 726 9 758 6 970
Totalavkastning, Castellumaktien 13,0% – 3,1% 32,6% 27,4% – 5,9% – 24,2% 31,7% 25,0% 46,7% 48,5%
Fastighetsindex Sverige (EPRA) 16,2% – 13,0% 48,5% 24,0% – 21,4% – 18,5% 35,8% 40,2% 48,8% 32,5%
Fastighetsindex Europa (EPRA) 28,7% – 9,2% 19,8% 33,7% – 48,8% – 32,2% 49,4% 25,8% 41,7% 21,4%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return) 16,5% – 13,5% 26,7% 52,5% – 39,0% – 2,6% 28,1% 36,3% 20,8% 34,2%
Utdelningsandel förvaltningsresultat 52% 52% 52% 51% 53% 53% 53% 52% 53% 52%
Utdelningsandel långsiktigt substansvärde 4% 4% 4% 4% 4% 3% 4% 4% 4% 4%
Aktiekurs, kr
stängningskurs årets sista handelsdag 92,30 85,30 91,55 72,50 60,75 67,25 91,25 71,50 59,50 42,50
högsta kurs under året 94,50 97,50 91,75 73,75 80,00 107,00 95,50 85,00 60,75 45,13
lägsta kurs under året 76,30 65,25 58,50 42,80 41,40 62,00 56,50 55,00 39,38 28,25
genomsnitt (högst/lägst per dag) 87,27 88,69 75,70 58,57 63,42 87,55 78,54 68,29 47,32 33,86
Antal aktier, tusental
genomsnitt och utestående 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 registrerade 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008
Antal aktieägare 9 900 9 400 10 000 8 900 7 300 7 300 7 700 7 900 8 900 8 800
Utländsk ägarandel 60% 51% 46% 46% 47% 49% 53% 46% 37% 33%
Antal omsatta aktier per år, tusental 129 276 150 482 152 186 191 129 218 304 207 442 107 710 93 268 86 289 92 067
Omsättningshastighet per år 79% 92% 93% 117% 133% 126% 66% 57% 53% 56%
Pressmeddelanden
2012-01-13 Valberedningens förslag till styrelseledamöter m m i Castellum AB (publ) 2012-01-24 Höjd utdelning till 3,70 kr per aktie (Bokslutskommuniké 2011)
2012-02-03 Castellums årsredovisning 2011 fi nns nu på hemsidan www.castellum.se 2012-02-15 Kallelse till årsstämma i Castellum AB (publ)
2012-03-22 Årsstämma i Castellum AB (publ) 2012-04-11 Castellum investerar för 281 Mkr 2012-04-17 9% tillväxt i förvaltningsresultatet
2012-05-09 Castellum säljer för 156 Mkr och sätter upp ett MTN-program
2012-06-01 Grundprospekt avseende MTN-program fi nns nu tillgängligt på www.castellum.se 2012-07-06 Castellum investerar för 291 Mkr och säljer för 46 Mkr
2012-07-12 Fortsatt bra tillväxt i förvaltningsresultatet och positiv nettouthyrning 2012-07-12 Castellum investerar för 299 Mkr
2012-08-28 Castellum ABs första emission under MTN-programmet 2012-09-26 Castellum investerar för en halv miljard
2012-10-16 Fortsatt positiv utveckling och VD-skifte i Castellum AB 2012-11-20 Castellum investerar för 435 Mkr
2012-12-05 Henrik Saxborn blir ny VD för Castellum 2012-12-17 Castellum investerar för 502 Mkr
2013-01-16 Valberedningens förslag till styrelseledamöter m m i Castellum AB (publ)
Bolagsstyrningsrapport
”I skrivande stund är det knappt ett år sedan undertecknad fi ck för-troendet att leda styrelsearbetet i Castellum. Det är en glädje att åter få arbeta nära det bolag jag hade förmånen att bistå i rollen som råd-givare inför börsnoteringen 1997.
Organisationsformen och affärs-modellen är intakt, liksom mål och övergripande strategier. Med det sagt är dagens Castellum drygt tre gånger så stort baserat på
fastig-hetsvärde och präglas av en hög aktivitetsnivå i portföljen, såväl
fastig-hetsvärde och präglas av en hög aktivitetsnivå i portföljen, såväl