Ekonomisk rapportering
Delårsrapport januari - mars 2013 17 april 2013 Halvårsrapport januari - juni 2013 16 juli 2013 Delårsrapport januari - september 2013 16 oktober 2013
Bokslutskommuniké 2013 22 januari 2014
Ytterligare information
Castellums målsättning är att fortlöpande ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning av bolagets fastighetsportfölj samt resultat och ställning till aktie- och kapitalmarknad, media och övriga intressenter dock utan att exponera enskild affärsrelation.
Samtliga pressmeddelanden, kvartalsrapporter och årsredovis- ningar, såväl på svenska som på engelska, fi nns tillgängliga direkt efter offentliggörandet på www.castellum.se. På hemsidan fi nns funktion för bl a prenumeration av pressmeddelanden och kvartalsrapporter. En tryckt bokslutskommuniké skickas till alla aktieägare medan årsredovisning och övriga kvartalsrapporter i tryckt format kan beställas på info@castellum.se.
Ytterligare information kan erhållas av bolagets VD Håkan Hellström, telefon 0705-60 74 56 eller ekonomidirektör Ulrika Danielsson telefon 0706-47 12 61 samt på www.castellum.se
Avstämningsdag för årsstämma 15 mars 2013
Årsstämma 21 mars 2013
Aktien handlas exklusive utdelning 22 mars 2013 Avstämningsdag för utdelning 26 mars 2013
Betalning av utdelning 2 april 2013
Årsstämma
Castellum AB:s årsstämma äger rum torsdagen den 21 mars 2013 klockan 17.00 i RunAn, Chalmers Kårhus, Chalmersplatsen 1, Göteborg. För mer information och anmälan se Castellums hemsida www.castellum.se
Årsstämmokalender och utdelning
2012 i korthet 1
VD har ordet 2
Verksamhet
Affärsidé, Mål och Strategier 4
Kunder 6
Organisation 8
Medarbetare 9
Ansvarsfullt företagande 10
Fastighetsbestånd
Marknadskommentarer 13
Castellums fastighetsbestånd 16
Investeringar 19
Byggrätter och potentiella projekt 27
Castellums delmarknader 28
Storgöteborg 30
Öresundsregionen 33
Storstockholm 36
Mälardalen 39
Östra Götaland 42
Värdering fastigheter 46
Finansiering 49
Skatt 52
Möjligheter och risker 54
Castellumaktien 58
Bolagsstyrningsrapport 62
Kvartals- och fl erårsöversikt 74
Finansiella rapporter 77
Totalresultat för koncernen 78
Balansräkning för koncernen 80
Resultaträkning och totalresultat för moderbolaget 82
Balansräkning för moderbolaget 83
Förändring av eget kapital 84
Kassafl ödesanalys 85
Redovisningsprinciper och noter 86
Förslag till vinstdisposition 108
Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning 109
Årsredovisningens undertecknande 110
Revisionsberättelse 111
Castellums fastighetsbestånd 2012 113
Defi nitioner 145
Den legala årsredovisningen, som innehåller förvaltnings- berättelse och fi nansiella rapporter, omfattar sidorna 4-110.
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande be
belopp förlopp föregegående år.
Målsättningen är att fokusera på tillväxt i kassafl öden, vilket till- sammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas konkurrenskraftig utdelning. Målet är att kassafl ödet, d v s förvalt- ningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca 1 800 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%.
Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.
Fastigheternas värde uppgår till 36 miljarder kronor och utgörs av lokaler för kontor, butik, lager, logistik och industri. Inom respektive region där Castellum är verksamt fokuseras på marknadsområden och delmarknader där tillräcklig volym fi nns för att ge förutsättningar för goda affärsmöjlig- heter via rationell förvaltning och hög närvaro.
Investeringar, d v s förädling och utveckling av befi ntliga fastigheter samt förvärv av nya fastigheter och nyproduktion, genomförs i områden med hög tillväxttakt där möjligheter fi nns för högre uthyrningsgrad, ökade hyresnivåer och därmed förbättrade kassafl öden.
Affärsidé
Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillvä Mälardalen och Östra Götaland - erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov.
Fastighetsvärde per kategori
Kassafl ödesfokus
- Kassafl öde, d v s förvaltningsresultat per aktie, med en årlig tillväxt om minst 10%
- Nettoinvesteringar om minst 5% av fastighetsvärde per år
Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner
- Koncentrerade till 15 tillväxtorter
- Lokaler för kontor/butik och lager/industri
- Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive ort
Genomsnittlig tillväxt per år de senaste 10 åren uppgår till 7%.
Finansiering 2012-12-31
Castellumaktien
Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig total- avkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Bolagets agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv. Castellumaktien är registrerad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.
Castellums strategi är att ha en stabil kapitalstruktur innebärande en belånings- grad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Per 31 december 2012 var belåningsgraden 53% och för året uppgick räntetäckningsgraden till 284%.
Castellums utdelningspolicy innebär att minst 50% av förvaltningsresultatet skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen föreslår en utdelning om 3,95 kr/aktie för 2012, vilket motsvarar en utdelningsandel om 52%.
Här kan du följa Castellums aktiekurs:
Goda och långsiktiga kundrelationer och därmed nöjda kunder är en förut- sättning för att skapa långsiktig tillväxt i Castellum. Detta uppnås genom att tillhandahålla effektiva och välbelägna lokaler som motsvarar kundens behov av både ändamålsenlig lokal och service.
Castellum har ca 4 800 kommersiella kontrakt med god riskspridning på såväl geografi och lokaltyp som kontraktsstorlek, förfallotid och bransch där kunden verkar.
Totalavkastning (inklusive utdelning)
1 år 3 år 10 år snitt/år snitt/år
Castellumaktien 13% 13% 16%
NASDAQ OMX Stockholm (Six Return) 16% 8% 13%
Fastighetsindex Sverige (EPRA) 16% 15% 16%
Fastighetsindex Europa (EPRA) 29% 12% 8%
Kundfokus genom lokala organisationer
- Decentraliserad och småskalig organisation - Egen förvaltningspersonal
- Regelbunden mätning av kund- och medarbetarnöjdhet - Miljöarbete med fokus på energibesparingar
Stark balansräkning och låg fi nansiell risk
- Belåningsgrad varaktigt ej över 55%
- Räntetäckningsgrad minst 200%
- Geografi sk spridning och olika lokaltyper - Många hyresavtal i olika branscher
I Castellums kundmätning svarar 95% av kunderna att de kan tänka sig att hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.
Castellums medarbetarundersökning gällande den egna arbetssituationen, bolaget och dess ledning visar ett index om 87 på en 100-gradig skala.
Hyresintäkterna 2012 uppgick till 3 073 Mkr (2 919 Mkr föregående år).
Förvaltningsresultatet uppgick till 1 255 Mkr (1 173), motsvarande 7,65 kronor (7,15) per aktie, en förbättring med 7%.
Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –69 Mkr (194) och på räntederivat till –110 Mkr (–429). Sänkt bolagsskatt har medfört en engångsintäkt om 647 Mkr utöver sedvanlig skattekostnad.
Årets resultat efter skatt uppgick till 1 473 Mkr (711), motsvarande 8,98 kronor (4,34) per aktie.
Nettoinvesteringarna uppgick till 2 545 Mkr (1 908) varav 1 279 Mkr (1 158) avsåg ny-, till- och ombyggnationer.
Styrelsen föreslår en utdelning om 3,95 kronor (3,70) per aktie, motsvarande en ökning om 7%.
Nuvarande vice VD Henrik Saxborn har utsetts till ny verkställande direktör efter Håkan Hellström, som lämnar sin befattning i samband med årsstämman 21 mars 2013.
2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003
Förvaltningsresultat, kr/aktie 7,65 7,15 6,96 6,89 5,93 5,63 5,38 5,00 4,52 4,07 Förändring föregående år +7% +3% +1% +16% +5% +5% +8% +11% +11% +8%
Resultat efter skatt, kr/aktie 8,98 4,34 11,98 0,98 – 4,04 9,07 10,21 7,89 5,59 2,68 Förändring föregående år +107% –64% +1 122% pos. neg. –11% +29% +41% +108% –33%
Utdelning, kr/aktie (2012 föreslagen) 3,95 3,70 3,60 3,50 3,15 3,00 2,85 2,62 2,38 2,13 Förändring föregående år +7% +3% +3% +11% +5% +5% +9% +11% +12% +13%
Fastigheter verkligt värde, Mkr 36 328 33 867 31 768 29 267 29 165 27 717 24 238 21 270 19 449 18 015 Nettoinvesteringar, Mkr 2 545 1 908 1 279 1 129 2 710 2 559 1 823 889 774 711
Belåningsgrad 53% 51% 50% 52% 50% 45% 45% 45% 45% 48%
Räntetäckningsgrad 284% 278% 299% 309% 255% 287% 343% 315% 277% 256%
miljarder. Tillgångssidan fi nansieras i princip av ägarnas kapital, det långsiktiga substansvärdet om 16 miljarder och räntebärande skulder om 19 miljarder, innebärande en belåningsgrad om 53%. Castellum har under året kompletterat sedvanlig säkerställd bankfi nansiering med ytterligare en fi nansieringskälla i form av företagsobligationer genom ett s k MTN-program.
Totalavkastningen på Castellumaktien under 2012 blev +13%, vilket är några procentenheter under såväl Stock- holmsbörsen som jämförbart fastighetsindex. Castellum hade vid årsskiftet ca 60% utländska ägare och är med ett börsvärde om 15 miljarder det 16:e största noterade fastig- hetsbolaget i Europa.
Castellum står på en stabil plattform vad avser hållbart företagande och tar både ekonomiskt och socialt ansvar genom såväl kund- som medarbetarfokus samt genom att vara en samhällsbyggare som agerar långsiktigt med låg riskprofi l. Castellum har haft miljöfrågan högt på agendan sedan 1995 och erhållit en mängd utmärkelser. Det fortsatta arbetet fokuserar på att minska både energiförbrukningen och CO2-utsläppen.
Jag tror att 2013 till stor del kommer att påminna om 2012 – sjunkande tillväxt i svensk ekonomi medför en generellt sett stabil men trög hyresmarknad, medan kostnadsbilden är stabil eller vad gäller korta marknadsräntor till och med sjunkande.
Ett fortsatt stort intresse för tillgångsslaget fastigheter, vilket inte minst bekräftats genom höga transaktionsvolymer under slutet av 2012, tillsammans med stabila kassafl öden gör att jag inte ser någon generell risk vad avser värden på kommersiella fastigheter.
Castellum kan för 15:e året i följd sedan börsnoteringen uppvisa tillväxt i såväl förvaltningsresultat som utdelning, förutsatt att årsstämman beslutar den senare.
Förvaltningsresultatet för 2012 blev 1 255 Mkr, vilket är en ökning om 7%. Den främsta förklaringen i tillväxten står att fi nna i investeringarna och till mindre del i hyresmarknaden. Marknaden under 2012 blev som förväntat i en ekonomi med svag tillväxt – oförändrade hyresnivåer utöver indexuppräkning, svagt stigande vakanser, oförändrade fastighetskostnader och svagt sjunkande räntenivåer.
Tillväxten i förvaltningsresultatet har möjliggjort tillväxt i utdelning. Förslaget om 3,95 kr per aktie innebär en ökning om 7% jämfört med föregående år.
Utöver det kassafl ödesrelaterade förvaltningsresultatet innehåller resultaträkningen även värdeförändringar på fastigheter och räntederivat samt skatt. Fastighetsvärdena har under året bedömts som generellt stabila, dock medför individuella justeringar en mindre värdenedgång. Likaså fi nns en bokföringsmässig värdenedgång på räntederivaten till följd av under året sjunkande marknadsräntor. Utöver sedvanlig skattekostnad redovisar Castellum en engångsintäkt om 647 Mkr då bolagsskatten i Sverige sänkts till 22%. Sammantaget blev årets resultat 1 473 Mkr, vilket är mer än en fördubbling jämfört med föregående år.
Castellum fokuserar främst på investeringar i ny-, till- och ombyggnader som ger en hög avkastning. Dessa investeringar uppgick under året till 1,3 miljard. Tillsammans med förvärv och med avdrag för fastighetsförsäljningar om en kvarts miljard uppgick nettoinvesteringarna till 2,5 miljard. Detta tillsammans med i princip oförändrade fastighetsvärden gör att Castellums fastighetsportfölj om 635 fastigheter omfattande 3,6 miljoner kvadratmeter uppgår till drygt 36
än yrkesrelaterade frågor. Castellums starka företagskultur, där kontinuitet är ett av ledorden, tillsammans med engagerade och duktiga medarbetare och det synnerligt goda valet att utse nuvarande vice VD Henrik Saxborn till ny VD gör att jag är övertygad om att Castellum kommer att fortsätta utvecklas i positiv riktning.
Göteborg den 22 januari 2013
Håkan Hellström Verkställande direktör
Verksamhet
Affärsidé
Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.
Mål
Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassafl öde, vilket till- sammans med en låg fi nansiell risk ger förutsättningar för en god värde- tillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrens- kraftig utdelning.
Målet är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål skall årligen netto- investeras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca 1 800 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvalt- ningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%.
Försäljning av fastigheter skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning.
Strategi för finansiering
Kapitalstruktur
Castellum skall ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.
Förvärv och överlåtelse av egna aktier skall kunna ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapitalbehov och som likvid eller för fi nansiering av fastighetsinvesteringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte.
Utdelning
Minst 50% av förvaltningsresultat före skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Aktie- och kreditmarknaden
Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig total- avkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet.
Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.
Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börsnoterade fastig- hetsbolagen i Sverige.
Tillväxt i förvaltningsresultatet
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad
Utdelningsandel Nettoinvestering
och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov. För att kunna utveckla kundrelationerna skall kundens grad av tillfredställelse kontinuerligt mätas. Risken inom kundstocken skall hållas låg genom spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek.
Förvaltning/medarbetare
Castellum skall leverera service och förvalta fastigheterna via en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag. Närvaron på delmarknaderna skall vara stark och varje dotterbolag ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive ort. Förvaltningen skall i huvudsak skötas med egen personal. I den operativa verksamheten skall fortlöpande fokuseras på förbättrad produktivitet och effektivitet.
Castellum skall ha kunniga och engagerade medarbetare, vilket skapas genom att koncernen skall vara en attraktiv arbets- plats med goda utvecklingsmöjligheter. För att kunna utveckla koncernen såsom varande en attraktiv arbetsplats skall medarbetarnas grad av tillfredställelse kontinuerligt mätas.
Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning
Geografi
Castellums fastighetsbestånd fi nns i de fem svenska tillväxt- regionerna Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstock- holm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i marknaden ger goda affärsmöjligheter.
Fastighets- och hyresmarknadens utveckling är, såväl nationellt som för enskild region, beroende av den långsiktiga ekonomiska tillväxten. Viktiga förutsättningar för ekonomisk tillväxt är infl yttning av yngre och välutbildad arbetskraft, tillgänglighet till god infrastruktur och nyföretagande. För att säkerställa att investeringar koncentreras till områden i landet med förväntad hög tillväxttakt analyserar Castellum kontinuer- ligt utvecklingen på olika delmarknader.
Fastighetskategori
Fastighetsbeståndet skall bestå av kommersiella fastigheter med generella och fl exibla lokaler för kontor, butik, lager, logistik och industri. Fördelningen mellan de olika kategori- erna avgörs av affärsmöjligheter, kassafl öde, riskexponering och värdetillväxt.
Fastighetsbeståndets utveckling
Fastighetsbeståndet skall ständigt förädlas och utvecklas i syfte att förbättra kassafl ödet.
Castellum skall fortsatt växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombyggnation som bedöms ge en hög avkastning, men också genom förvärv av byggnader och byggrätter för framtida nyttjande.
Kunder
Castellum skall vara ett företag med starkt och tydligt kund- fokus. Detta uppnås genom att skapa långsiktiga relationer
Castellums 4 hörnstenar Kassafl ödesfokus
- Kassafl öde, d v s förvaltningsresultat per aktie, med en årlig tillväxt om minst 10%
- Nettoinvesteringar om minst 5% av fastighetsvärdet per år
Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner
- Koncentrerade till 15 tillväxtorter - Lokaler för kontor/butik och lager/industri
- Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive ort
Kundfokus genom lokala organisationer
- Decentraliserad och småskalig organisation - Egen förvaltningspersonal
- Regelbunden mätning av kund- och medarbetarnöjdhet - Miljöarbete med fokus på energibesparingar
Stark balansräkning och låg fi nansiell risk
- Belåningsgrad varaktigt ej över 55%
- Räntetäckningsgrad minst 200%
- Geografi sk spridning och olika lokaltyper - Många hyresavtal i olika branscher
Tillväxt
Nöjda kunder
Nöjda medarbetare
Castellum ser en tydlig samvariation mellan tillväxt i bolaget samt nöjda medarbetare och nöjda kunder. Strategin att arbeta via en decentraliserad organisation ger både närhet och kunskap om kunderna och en stimulerande arbetsmiljö för medarbetarna.
Genom lokal närvaro får Castellums medarbetare närhet till kunderna och kännedom om både deras behov och ortens utveckling. Goda och långsiktiga kundrelationer är en förutsättning för att skapa tillväxt i Castellum och arbetet följs regelbundet upp med kundmätningar.
Av Nöjd Kund-mätningen från 2012 framgår att 95% av de tillfrågade kunderna svarar att de kan tänka sig att hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.
Under året har ett aktivt uthyrningsarbete genomförts där nya kontrakt tecknats med ett årsvärde om 327 Mkr.
Närhet till kunden
Castellums organisation med lokala dotterbolag ger närhet till kunderna och korta beslutsvägar. Medarbetarna inom Castellum arbetar nära mark- naden vilket ger en naturlig möjlighet att känna till kundens nuvarande och framtida behov. Kunderna kan därmed erbjudas lokaler anpassade efter behov, god personlig service och snabba besked.
Som en av de största fastighetsägarna på respektive lokal marknad sam- arbetar Castellum med kommuner samt engagerar sig i lokala nätverk såsom t ex företagarföreningar.
Förutom personliga möten ger de lokala bolagen regelbundet ut information via kundtidningar och hemsidor.
Castellums kunder speglar inhemsk svensk ekonomi Castellum har en god riskspridning i kontraktsportföljen avseende geo- grafi , lokaltyp, kontraktsstorlek, löptider och branscher i vilka kund- erna är verksamma. Detta medför att Castellums kontraktsportfölj är en spegling av det svenska näringslivet och därmed svensk ekonomi.
Koncernen har ca 4 800 kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 1% av Castellums totala hyresintäkter.
Hyresavtal
Hyresavtal tecknas vanligtvis på 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader och har kvartalsvis förskottsbetalning. Hyresnivån kan föränd- ras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling.
Kunder
Kontraktsvärde per region
Kontraktsfördelning per bransch
Kontraktsförfallostruktur
Nöjd Kund Index 2003-2012 Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, d v s överenskommen hyra
vid avtalets tecknande, samt en indexklausul som innebär en årlig föränd- ring av hyran motsvarande en viss andel av infl ationen under föregående år, alternativt en procentuell minimiuppräkning.
Vanligtvis innehåller hyresavtalen ett tillägg för lokalens andel av fastig- hetens kostnad för värme, kyla samt fastighetsskatt.
Nöjda kunder
Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundmätning, Nöjd Kund Index. Mätningen visar såväl kundernas generella uppfattning om Castellum som hur väl Castellum lever upp till de olika delområdena servicevilja, affärsrelation, lokalen, fastigheten, fastighetsservice, miljö och information.
Undersökningen som genomfördes 2012 och som innefattade kontor, butik, lager och industri omfattade en majoritet av Castellums större kunder. Undersökningen visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum med ett totalt index om 75 på en skala om 100, vilket är högre än jämförelseindex i branschen. Serviceviljan inom Castellum visar högst index och där ingår parametrar som personligt bemötande, service och tillgänglighet.
En hög andel av de tillfrågade kunderna, 95%, svarar att de kan tänka sig att hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.
Uthyrningsarbete
Castellum har en hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under 2012 har tecknats 699 nya kontrakt med ett totalt årsvärde om 327 Mkr. Uthyr- ningsarbetet visar på vikten av att vårda kunderna och kontaktnäten.
Av nytecknat kontraktsvärde kommer 67% från egna kontakter, rekommendationer eller att befi ntliga kunder utökar, medan 22%
kommer via hemsidorna och 11% från mäklare.
Fördelning kontraktsstorlek
Uthyrnings- och omförhandlingsprocessen
Kontraktsvärdet som förfaller varje år över en konjunkturcykel brukar fördelas enligt;
- ca 11%-12% förlängas på oförändrade villkor - ca 7%-8% sägas upp av kund för avfl ytt - ca 2% sägas upp av kund för omförhandling - ca 1% sägas upp av Castellum för omförhandling Befi ntliga kunder
Castellum har 4 800 kontrakt motsvarande hyresintäkter om ca 3 200 Mkr, varav ca 21%-23% av kontraktsvärdet förfaller varje år.
Av Castellums medarbetare arbetar 55% med kundvårds- och förvaltningsfrågor.
Nya kunder
Av Castellums medarbetare arbetar 16% med uthyrning till nya kunder.
Nytecknad kontraktsvolym 2012 kommer från;
Under 2012 tecknades 699 kontrakt med ett årsvärde om 327 Mkr
- 40% egna kontakter - 22% hemsida och annonsering - 14% utökning befi ntligt avtal - 11% mäklare
- 9% rekommendationer - 4% återtagna uppsägningar
Organisation
dotterbolag även med kommun och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling.
Mäta och jämföra
Castellum mäter och jämför dotterbolagens effektivitet i förvaltningen och värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Inom koncernen sker erfarenhetsutbyte mellan bolagen för att göra kompetens tillgängligt i hela organisationen.
Arbetet i Castellum styrs av besluts- och arbetsordning, policies och instruktioner. Policy fi nns för bl a fi nans- och ekonomiarbetet, information, informationssäkerhet, miljö, försäkring samt personal.
Moderbolag
Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (ex koncernrapportering och aktiemark- nadsinformation) och kreditmarknaden (ex upplåning och fi nansiell riskhantering) samt övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. Castellum AB har 19 medarbetare (14).
Under 2012 har moderbolaget stärkt funktionerna affärs- utveckling, ekonomi och juridik.
Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten.
Dotterbolag med starka varumärken
Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 40-tal med- arbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte iden- tiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 2-4 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en uthyr- are och 3-8 fastighetsansvariga där samtliga har kundkontakt.
Den platta organisationen medför korta beslutsvägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation.
Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad.
Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal och i de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljöhänsyn.
Engagemang i de lokala marknaderna
Castellums dotterbolag är engagerade i det lokala närings- livet genom bl a företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellums
Castellums strategi är att förvalta fastigheterna i en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotter- bolag och stark närvaro på delmarknaderna. Den lokala närvaron skapar affärsnytta genom kunskap om kundernas verksamhet och behov samt god kännedom om den lokala fastighets- och hyresmarknaden med dess förändringar och affärsmöjligheter.
För att uppnå Castellums strategi att vara en attraktiv arbetsplats med utvecklingsmöjligheter arbetar Castellum bl a med kompetensutveck- ling, erfarenhetsutbyten och utvecklande arbetsuppgifter. Kompetenta och engagerade medarbetare är viktigt för att bygga kundrelationer.
Medarbetarnas attityder mäts regelbundet i syfte att utveckla koncernen och genomförda mätningar visar på fortsatt arbetsglädje samt högt förtroende för koncernen, dotterbolagen och dess led- ningar. Samvariationen mellan nöjda medarbetare, nöjda kunder och tillväxt i bolaget är tydlig.
Attraktiv arbetsgivare
Castellum arbetar med såväl kompetensutveckling som en motiverande arbetssituation, vilket skapar engagemang och trivsel. Den decentraliserade organisationen gör att varje medarbetare har tydliga ansvarsområden med frihet inom respektive område, vilket är stimulerande och innebär goda utvecklingsmöjligheter. Medarbetarsamtal genomförs årligen med alla medarbetare för att sätta och följa upp mål samt fastställa behov av kompetensutveckling.
Castellum arbetar med friskvård genom både aktiviteter och friskvårds- bidrag samt erbjuder regelbunden företagshälsovård och en förmånlig sjuk- vårdsförsäkring. Ett bonusprogram tillämpas där varje anställd har möjlig- het att få del i respektive dotterbolags uppnådda resultatförbättringar.
En dag om året träffas alla medarbetare i koncernen för att höja kunskap- erna, utbyta erfarenheter och öka gemenskapen.
Genomsnittlig anställningstid i Castellum är 8 år, vilket är ett kvitto på nöjda medarbetare och en viktig parameter för bolagets tillväxt.
Kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte
I Castellum bedrivs kompetensutveckling både i intern och extern regi.
En utbildningssatsning pågår, Collegium Castellum, där utbildning under 2012 genomförts i investering och kalkylering, juridik samt marknad och försäljning. Förutom koncerngemensamma utvecklingsprogram sker individuell kompetensutveckling.
För att skapa förutsättningar för erfarenhetsutbyte mellan bolagen drivs projekt med deltagare från samtliga bolag som hanterar aktuella frågor t ex fastighetsansvarigas roll, varumärkeskännedom och hyresavtal. Förutom projekten fi nns fasta grupper som regelbundet diskuterar frågor inom specifi ka områden såsom marknad, ekonomi, IT, drift, miljö och personal.
Castellums medarbetare
Koncernen hade vid årets utgång 265 anställda (239) varav 40% var kvinnor (38%). Ökningen av antalet anställda är relaterad till marknad och projektutveckling. Personalomsättningen har under året varit 6%
(13%) och sjukfrånvaron 2% (2%).
Nöjda medarbetare
Medarbetarnas syn på den egna arbetssituationen, bolaget och dess ledning mäts regelbundet i en Nöjd Medarbetar-undersökning. Den senaste undersökningen som genomfördes 2011 visar ett fortsatt mycket högt index, 87 på en 100-gradig skala, vilket kan ställas mot ett jämförelse- index om 77. Svarsfrekvensen var 98% vilket visar på stort engagemang.
Resultatet i medarbetarundersökningen är ett viktigt verktyg som används för vidareutveckling av bolaget och dess anställda.
Utbildningsnivå
Åldersfördelning - antal anställda Arbetsfördelning
Medarbetare
Nöjd Medarbetar Index
Ansvarsfullt företagande
Castellums strategi att vara en långsiktig fastighetsägare med nöjda kunder och medarbetare, tillsammans med stark balansräkning och låg fi nansiell risk, skapar goda förutsättningar för ansvarsfullt före- tagande ur både ekonomiskt, socialt och miljömässigt perspektiv.
Drivkrafterna för det ansvarsfulla företagandet är, förutom att bidra till ett hållbart samhälle, att skapa mervärde genom god förvalt- ning av fastigheterna och därmed nöjdare kunder och medarbetare, lägre kostnader, starkare varumärke och ökad konkurrenskraft.
Ekonomiskt ansvar
Castellums målsättning med långsiktig tillväxt i kassaflödet tillsammans med en stark balansräkning och låg finansiell risk innebär att bolaget tar ett ekonomiskt ansvar för ägare och samhället. Det ekonomiska ansvars- tagandet förstärks av bolagets riskspridning i form av geografisk spridning av fastigheterna till olika tillväxtregioner, olika lokaltyper i beståndet samt uthyrning via ett stort antal hyresavtal till olika branscher.
Samhällsansvar
För att utveckla Castellums verksamhet och bedriva den effektivt och lång- siktigt pågår fortlöpande dialoger med bolagets intressenter. Castellums viktigaste intressenter är kunder, medarbetare, aktieägare, investerare och analytiker på aktiemarknaden, aktörer på kredit- och kapitalmarknaden, leverantörer samt kommuner och andra aktörer på fastighetsmarknaden.
Som en av de största fastighetsägarna på de lokala marknaderna har Castellum såväl en möjlighet som ett ansvar att bidra till utvecklingen på de orter där bolaget verkar, vilket sker genom både engagemang i lokala områden och ett fastighetsbestånd i gott skick. Castellum samarbetar med bl a universitet och högskolor genom uppsatser och mentorskap, kommuner samt lokala företag via företagsnätverk.
Sedan Castellum bildades har bolaget arbetat med att skapa en före- tagskultur med god arbetsmiljö där medarbetarnas kompetens och engagemang tillvaratas och utvecklas. Arbetet följs upp med regelbundna medarbetar- och kundundersökningar, vilka båda visar höga resultat.
Under 2012 har 50 feriearbetare arbetat inom Castellum och inför 2013 genomförs en ungdomssatsning med målsättning att ge minst 35 ungdomar möjlighet till introduktion i arbetslivet och sommarjobb.
Vid större inköp och upphandlingar granskas leverantörer och entre- prenörer gällande bl a kvalitet och arbetsmiljö.
Fastigheten Kärra 75:3 i Göteborg för vilken Eklandia Fastighets AB vunnit Sweden Green Building Award under 2012 i klassen BREEAM post constructions.
1995 2000 2005 2010
1995:
Policy, riktlinjer och övergripande mål fastställs
1997:
Första dotterbolaget miljödiplom- eras av Göteborgs kommun 1998:
Robur klassar Castellums miljöarbete som ett föredöme i branschen 2000:
- Koncerngemensam miljögrupp bildas - Första bergvärme/kyla anläggningen installeras i Örebro
2001:
- Gemensam miljöutbildning för alla anställda
- Koncerngemensamma värderingar antas
- Upphandling av miljömärkt el för hela koncernen
2003:
Webbövervakning av driften påbörjas 2005:
Gemensam miljöutbildning för alla anställda
2008:
Brostaden utses till Europas första Green Building Corporate Partner 2009:
- Harry Sjögren utses till tredje Green Building Corporate Partner i Europa - Eklandia färdigställer Sveriges första BREEAM-certifi erade fastighet 2010:
Brostaden utses till ”Green Building Corporate Partner of the year” i Europa 2011:
- Ny målsättning antas – alla nyprodu- cerade byggnader ska miljöklassas - Uppförandekoden uppdateras
Exempel ur Castellums ansvarsfulla företagande sedan 1995
2012:
- Tre gröna hyresavtal tecknas - Eklandia vinner Sweden Green Building Award i klassen ”BREEAM post constructions” och Briggen i klassen ”Miljöbyggnad i ny- byggnad”
- Eklandia får priset ”Utmärkelsen”
för ett långt samarbete med skolungdomar
Uppnådda resultat 2012;
– Energianvändningen har minskat med 11% per kvm.
– Koldioxidutsläppen har minskat med 8% per kvm.
– Samtliga påbörjade nybyggnationer miljöklassas.
– Briggen har vunnit Sweden Green Building Award i klassen ”Miljöbyggnad i nybyggnad” och Eklandia i klassen ”BREEAM post constructions”.
- Gröna hyresavtal har tecknats med tre kunder.
Värderingar
Castellums uppförandekod styr det dagliga arbetet och innehållet ligger väl i linje med FNs Global Compact. Verksamheten i Castellum som bedrivs i Sverige och Danmark, lyder under nordisk lagstiftning och regelverk gällande t ex arbetsvillkor, arbetsmiljö och organisationsfrihet. Castellums personalpolicy behandlar frågor som arbetsmiljö, jämställdhet, löner, pensioner och tjänstebilar.
Miljöansvar
Castellums strategi är att utveckla fastighetsbeståndet med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurseffektivt sätt för att bidra till en långsiktigt hållbar utveckling.
Miljöarbetet är direkt kopplat till kärnverksamheten som långsiktig fastig- hetsägare och Castellum har haft ett systematiskt miljöarbete sedan 1995.
För att minska Castellums klimatpåverkan fokuseras arbetet på att effektivisera energianvändningen, minska koldioxidutsläppen, bygga hållbart samt ha god kontroll på och kontinuerligt förbättra miljöstatusen på fastigheterna.
Organisation och styrning
Miljöarbetet styrs via ett miljöledningssystem som består av en gemensam miljöpolicy, riktlinjer, övergripande mätbara mål samt detaljerade handlings- planer. Miljöarbetet bedrivs lokalt på varje dotterbolag, följs upp varje år och avrapporteras regelbundet till koncernledningen. De koncern- gemensamma målen framgår av bilden nedan. Miljöarbetet omfattar hela verksamheten och arbetet granskas regelbundet av extern part.
En gemensam miljögrupp finns för att utbyta erfarenheter och bevaka förändringar i omvärlden.
Effektivisera energianvändningen
Castellum arbetar kontinuerligt med energioptimering och investeringar i energieffektiv teknik. All energiförbrukning följs systematiskt upp och analyseras i ett gemensamt uppföljningssystem. Ett projekt pågår för utbyggnad av en egen webportal för webbaserad fastighetsövervakning, där mätvärden avseende drift, larm, hissar och inpassering kan övervakas.
Koncerngemensamma mål
Förändring Utfall Effektivisera energianvändningen sedan 2007 2012 2011 2010 2009 2008 - Energiförbrukningen (normaliserad) ska minska minst
10% per kvm över 10 år (minst 1% / kvm och år) – 17% – 11% + 1% – 3% – 2% – 2%
- Koldioxidutsläppen (normaliserade) ska minska minst
25% per kvm över 10 år (minst 2,5% / kvm och år) – 26% – 8% + 9% – 1% – 12% – 14%
Genom;
- driftoptimering och utbyte till moderna tekniska installationer,
- prioritering av miljöanpassade energikällor samt utfasning av fossila bränslen. 5 oljeeldade byggnader kvarstår. Dialog med fjärrvärmeverk om att de skall minska CO2-utsläpp pågår, 14 fastigheter med naturgas har konverterats till biogas under 2012,
- minimering av resor och transporter inom verksamheten.
Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna - Samtliga fastigheter som innehavts mer än ett år skall
vara miljöinventerade 100% 100% 100% 99% 91%
- Alla nyproducerade fastigheter skall vara miljöklassade Uppfyllt
Mål och utfall förbrukning samt koldioxidutsläpp/kvm
Företagskultur genom etik och värderingar
Att Castellums verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång. Målsätt- ningen är att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden där agerandet präglas av affärsmässighet med hög kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande. Castellums upp- föranderegler bygger bl a på att erbjuda lokaler av god kvalitet, ge god service, följa lagar och förordningar, inte diskriminera någon samt att skapa god arbetsmiljö och säkerhet.
Hörnstenar för Castellums företagskultur har varit den decentraliserade organisationen, vilken skapar ansvars- tagande och engagerade medarbetare, där varje med- arbetare känner delaktighet i verksamheten. Den geograf- iska närheten till kunder, kommun, leverantörer och andra intressenter skapar ett ansvar att uppträda korrekt och affärsmässigt. I organisation har varje medarbetare en viktig roll och nya idéer värdesätts, liksom att hög kompetens finns inom organisationen.
När Castellum bildades sattes tydliga riktlinjer där arbetet utförs genom strukturerade processer som i sin tur skapar ordning och reda, vilket borgar för trovärdighet och kvalitet i arbetet. Den platta organisationen ger i sig en naturlig transparens och kvalitetssäkring.
Castellums Uppförandekod finner du på www.castellum.se
För mer information se www.castellum.se Energi- och vattenförbrukning
Förbrukning samt koldioxidutsläpp/kvm och år
* Justering till normaliserad förbrukning främst avseende graddagar och vakans
”Övrigt” avser fastighetsel m m.
2012 2011
Värme GWh
Övrigt GWh
CO2 1000 ton
Värme GWh
Övrigt GWh
CO2 1000 ton
Fjärrvärme 203 7 18 188 8 15
El 8 81 0 7 91 1
Gas 4 0 1 13 0 2
Olja 2 2 1 2 2 1
Förbrukning 217 90 20 210 101 19
Justering* 14 4 2 38 1 3
Norm. förbrukning 231 94 22 248 102 22 Yta, tkvm 3 008 2 825 2 853 2 671 Norm. förbrukn.
kWh/kvm 77 33 7,2 87 38 7,8
Vatten, tm3 909 862
Fördelning av energi för uppvärmning Fördelning koldioxidutsläpp
Under 2012 har den normaliserade energiförbrukningen avseende både uppvärmning och fastighetsel minskat jämfört med föregående år, innebärande att den totala energiförbrukningen minskat 11% per kvm.
De normaliserade koldioxidutsläppen har minskat 8% per kvm till följd av både fjärrvärmeverkens ändrade bränslemix och ändrade beräk- ningssätt av utsläpp. Sedan målsättningen antogs 2007 har energiförbruk- ningen minskat 17% per kvm och koldioxidutsläppen minskat 26% per kvm. Av Castellums koldioxidutsläpp är 4% direkt påverkbara via olja och transporter medan resterande del är indirekt påverkbara.
De lagstadgade energideklarationerna som genomfördes 2009, visade att Castellums förbrukning då var ca 30% lägre än snittet av förbruk- ningen för liknande byggnader i Sverige.
För att minska utsläppen pågår ett arbete med att fasa ut fossila bräns- len och i dagsläget fi nns 5 oljepannor kvar i förvaltningsfastigheterna.
Bergvärme/kyla fi nns installerat i 22 fastigheter om 126 tkvm.
Uppvärmning med fjärrvärme medför att Castellums koldioxidutsläpp blir beroende av fjärrvärmeverkens val av bränslemix. Idag anlitas 23 fjärrvärmeverk vilka står för 86% av koncernens utsläpp. Castellum har en dialog med de fjärrvärmeverk som har högst utsläpp koldioxid per kWh dels för att visa hur Castellums miljöpåverkan är beroende av deras arbete, dels ta del av deras planer för att minska utsläppen.
Sedan år 2001 används enbart miljömärkt el i koncernen.
Castellum arbetar med grön IT och i princip alla servrar är idag virtuella.
Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna
Miljöinventering av fastigheterna genomförs med tanke på miljö- och hälsorisker. Vid förvärv analyseras fastigheterna med tanke på energi- förbrukning och miljörisker och alla nybyggnationer skall miljöklassas.
Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små.
Fastighets AB Brostaden och Harry Sjögren AB, har som första respek- tive tredje bolag i Europa utsetts av EU till Green Building Corporate Partner vilket innebär att energiförbrukningen har reducerats med minst 25% i minst 30% av beståndet. Fastighets AB Brostaden utsågs under 2010 till ”Green Building Corporate Partner of the year”. Under 2012 har Eklandia Fastighets AB vunnit utmärkelsen Sweden Green Building Award i klassen ”BREEAM post constructions” och Fastighets AB Briggen i klassen ”Miljöbyggnad i nybyggnad”.Castellum äger 94 av Sveriges 267 Green Building-certifi erade byggnader, en byggnad certifi erad
”Miljöbyggnad”samt en BREEAM-certifi erad byggnad.
Kommunikation och samarbete
Samarbeten och kommunikation driver arbetet framåt. Kunderna infor- meras via bl a kundbesök och hemsidor. Samarbete pågår med olika parter för att få kunskap om ny teknik och utbyta erfarenheter t ex Energimyndig- hetens ”Beställargrupp för lokaler” (BELOK), Byggsektorns kretsloppsråd, Sweden Green Building Council och lokala renhållningsbolag.
Castellum erbjuder sedan 2012 kunderna att teckna gröna hyresavtal, vilket hanterar bl a energi, källsortering, hållbart resande och val av bygg- material. Syftet är att samverka kring miljöfrågorna och under året har 3 avtal om totalt 33 tkvm tecknats.
Marknadskommentarer
Hyresmarknaden, d v s marknaden för uthyrning av lokaler och hyres- nivåer, och fastighetsmarknaden, d v s marknaden för att sälja och köpa fastigheter, är båda på lång sikt helt beroende av utvecklingen i inhemsk ekonomi.
Svensk ekonomi
Sverige, med drygt 9,5 miljoner invånare, är ett land med en öppen och stark ekonomi, vilket bl a beror på ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda statsfinanser och hög produktivitet. Sverige har en lång och stor erfarenhet av internationell handel och inter- nationella relationer vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner såsom t ex Ericsson, H&M, IKEA, SCA och Volvo. Svensk industris stora exportberoende bidrar till att Sverige historiskt uppvisat en god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar.
Svensk ekonomi utvecklades bättre än förväntat under inledningen av 2012. I slutet av året kunde dock ses tydliga tecken på att tillväxten dämpats, vilket främst kan tillskrivas den svaga utvecklingen i euroområdet som under året präglats av ekonomisk kris. Åtgärder har vidtagits både på EU- och landnivå för att minska den finansiella oron, men mycket arbete återstår och tillväxten förväntas bli svag under lång tid framöver. Såväl svenska hushåll och företag ser nu mer negativt på framtiden och både konsumtion och investeringar förväntas utvecklas svagt framöver. Även på arbetsmarknaden har läget försämrats och antalet varsel steg i slutet av året. Tillväxten för Sveriges övriga viktiga exportmarknader, har också varit svag men de ekonomiska utsikterna för 2013 ser något bättre ut med en förväntad global tillväxt om 3%-4%.
Sveriges exportindustri har en gynnsam produktsammansättning vilket tillsammans med landets stabila statsfinanser, banker i bättre skick jämfört med många andra länder och en egen valuta ger goda förutsättningar för en stabil återhämtning i takt med en ökad global efterfrågan.
Fastighetsbestånd
Export Totalt 990 mdr Import Totalt 924 mdr Norge
Tyskland Storbritannien USA Finland Danmark Nederländerna Belgien Frankrike Kina Ryssland
101 99 76 64 63 62 51 47 46 31 20
Tyskland Norge Danmark Storbritannien Nederländerna Ryssland Finland Frankrike Kina Belgien USA
160 85 78 61 60 50 46 39 38 35 30 Sveriges utrikeshandel jan-okt 2012 (10 mån) Makroindikatorer Sverige
BNP tillväxt per år
Statsskuld / budgetsaldo i % av BNP, prognos 2012
Källa: EU-kommissionen och Nordea
Källa: Konjunkturinstitutet
Källa: SCB, import avser avsändningsländer
Makro Sverige
2011
Sverige 2012 p
EU 2012 p
Sverige 2013 p
BNP tillväxt 3,8% 1,2% – 0,3% 0,8%
Arbetslöshet 7,5% 7,7% 10,5% 8,3%
Infl ation 3,0% 0,9% 2,7% 0,4%
Statsskuld / BNP 38,4% 37,4% 86,8% 36,2%
Källa: Konjunkturinstitutet och EU-kommissionen
Källa: Riksbanken och SCB
Nybyggnation och vakansgrader Sverige
Ränte- och kreditmarknaden
För att ge stöd åt svensk ekonomi sänkte Riksbanken reporäntan vid tre tillfällen 2012 till en utgående reporänta om 1%. De långa räntorna har rört sig kraftigt under året och är på en historiskt låg nivå. Fastighets- fi nansiering via kapitalmarknaden såsom obligationer och certifi kat har förbättrats under året.
För Castellums del bedöms tillgången till krediter som god både mot kredit- och kapitalmarknaden.
Sveriges fastighetsbestånd
I Sverige fi nns närmare tre miljoner fastigheter med ett totalt taxerings- värde om ca 6 700 miljarder kronor, varav bostäder utgör merparten.
Av det kommersiella beståndet i Sverige beräknas Castellum, som är en av de större fastighetsägarna i landet, äga uppskattningsvis 1-2% medan samtliga svenska börsnoterade fastighetsbolag totalt beräknas äga ca 13%.
De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt såväl svenska som utländska institutionella investerare. Därutöver fi nns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner.
På grund av det spridda ägandet utan någon dominerande fastighets- ägare växlar konkurrenterna mellan de olika delmarknaderna.
Hyresmarknaden
Hyresmarknaden är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas även av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt leder normalt till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjlig- gör nyproduktion. En stagnation i tillväxten ger omvänt förhållande.
Efterfrågan på lokaler ligger fortfarande på en bra nivå, detta gäller inte minst ny-, till- och ombyggda lokaler. Mönstret är detsamma för Castellums samtliga fastighetskategorier och områden, dock har butiks- lokaler haft en något vikande efterfrågan. Hyresnivåerna bedöms som fortsatt stabila.
Eftersom hyresavtal vanligtvis tecknas på 3-5 år och med en uppsäg- ningstid om nio månader ger förändringar i marknadshyran på kort sikt relativt liten påverkan på totala hyresintäkter.
Fastighetsmarknaden
Transaktionsvolymen på svensk fastighetsmarknad uppgick 2012 till ca 111 miljarder kr (105), vilket är den högsta årsomsättningen sedan 2008. Volymen under fjärde kvartalet uppgick till ca 48 (30) miljarder kr.
Kommersiella fastigheter stod för 79% och storstadsregionerna för 61%. Såväl köp- som säljsidan dominerades av inhemska institutioner och fastighetsbolag, där institutionerna var största nettoköpare. En viss ökning av det utländska intresset för svensk fastighetsmarknad kan dock konstateras. Castellums bedömning är att stark efterfrågan och begränsat utbud i storstädernas centrala delar medfört stabila till ökande priser.
I Castellums övriga tillväxtregioner är bedömningen att efterfrågan varit god, men att priserna i vissa områden varit stabila till svagt sjunkande på grund av begränsad tillgång till bankfi nansiering.
Fastighetstransaktioner Sverige
Källa: JLL och NAI Svefa Källa: NEWSEC
Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag
Källa: Respektive bolags Q3 rapport 2012.
Avser bolag med ett fastighetsvärde > 3 000 Mkr.
Tillväxt och risk på lång sikt (2003-2012)
Utvecklingskraften på Sveriges arbetsmarknader
Källa: Västsvenska Industri- och Handelskammaren Svenska Nav 2013
Mörkgrön färg anger de bästa arbetsmarknaderna och röd de sämsta.
Sveriges arbetsmarknader
Sverige kan delas in i ett antal lokala arbetsmarknader där varje marknad har olika utvecklingskraft. Utvecklingskraften beror på befolkningstillväxt, demografi , förvärvsintensitet, nyföretagande, näringslivsanställda, löne- summa, utbildningsnivå samt hälsa.
Bilden till höger visar utvecklingskraften i Sveriges lokala arbetsmark- nader. Den största utvecklingskraften fi nns i Sveriges tre storstadsregioner vilket förklaras av att de har en större befolkning, vilket i sin tur skapar en större arbetsmarknad, en diversifi erad näringslivsstruktur, möjligheter till forskning samt större utbud av handel, nöjen och kultur.
Tillväxt och risk på geografiska marknader
Sveriges lokala arbetsmarknader kan fungera självständigt gällande arbete och pendling. Vissa marknader är i kraft av sin storlek och bransch- struktur mindre beroende av omvärldsförändringar än andra och har en egen inneboende tillväxtkraft, där storleken ger skalfördelar. Tillväxten koncentreras på lång sikt till medelstora och större regioner samtidigt som antalet regioner blir färre.
I nedanstående diagram illustreras långsiktig tillväxt och risk för Sveriges lokala arbetsmarknader. Tillväxten mäts i lönesummans genomsnittliga tillväxt och risken uttrycks som standardavvikelse, d v s tillväxttaktens genomsnittliga variation. Det mest gynnsamma är hög tillväxt med låg risk. Av nedanstående diagram framgår Sveriges regionala marknader samt Köpenhamn, där Castellums orter är rödmarkerade.
Genomsnittlig tillväxt per år i såväl total sysselsättning som löne- summa för perioden 2003-2012 var inom Castellums marknadsområden 1,3% respektive 3,0%. Detta kan jämföras med hela rikets 0,9% respek- tive 2,7%.
Castellum är närvarande på landets främsta tillväxtmarknader och av Sveriges drygt 9,5 miljoner invånare bor knappt 70% inom Castellums regionala marknadsområden. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till utvalda delmarknader där dotterbolagen har en stark ställning. Castellums geografi ska delmarknader kan betraktas som stabila med goda förutsätt- ningar för en långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbeståndet fi nns på 15 orter i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 73% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.
Det kommersiella beståndet består av 64% kontors- och butiksfastig- heter samt 31% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (för Storstockholm närförortslägen) till välbelägna arbets- områden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 5% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 770 tkvm.
Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2012 omfattade 635 fastigheter (617) med ett sammanlagt hyresvärde om 3 637 Mkr (3 366) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 3 621 tkvm (3 411). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet efter fastig- hetsadministration på årsbasis till 2 122 Mkr (1 979).
Under året har investerats för totalt 2 798 Mkr (2 015) varav 1 279 Mkr (1 158) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 1 519 Mkr (857) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 692 Mkr Mälardalen, 605 Mkr Storstockholm, 597 Mkr Öresundsregionen, 584 Mkr Storgöteborg samt 320 Mkr Östra Götaland. Efter försäljningar om 253 Mkr (107) uppgick nettoinvesteringen till 2 545 Mkr (1 908).
Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1 100 Mkr.
Fastighetsvärde
Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till 36 328 Mkr (33 867), motsvarande 9 916 kr/kvm (9 835). Den genomsnittliga värd- eringsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 7,3% (7,2%). Av det totala fastighetsvärdet utgör 90% fastigheter med äganderätt och 10% tomträtter.
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 3 073 Mkr (2 919). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyres- nivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 257 kr/kvm (1 217), medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 744 kr/kvm (724). Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer har i jämförbart bestånd ökat med 2% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar.
Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,6%
(89,3%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 447 Mkr (371).
Verkligt värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2012 33 867 617
+ Förvärv 1 519 33
+ Ny-, till- och ombyggnation 1 279 –
– Försäljningar – 233 – 15
+/– Orealiserade värdeförändringar – 89 –
+/– Valutakursomräkning – 15 –
Fastighetsbestånd 31 december 2012 36 328 635 Förändring av fastighetsbeståndet
Genomsnittlig värderingsyield över tid
Castellums fastighetsbestånd
Helsingborg
Malmö Lund
Halmstad Växjö
Värnamo Storgöteborg
Borås
Jönköping Örebro
Västerås Uppsala Storstockholm
Linköping
Köpenhamn
Genomsnittlig värderingsyield, Mkr
(exkl. projekt/mark och byggrätter) 2012 2011 Driftsöverskott fastigheter 2 293 2 142 + Indexjustering 2013, 1,0% (2,0%) 34 64 + Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 268 229 +/– Fastighetskostnader till normalår – – – Fastighetsadministration, 30 kr/kvm – 105 – 102 Normaliserat driftsöverskott 2 490 2 333 Värdering (exkl. byggrätter om 443 Mkr) 34 245 32 594 Genomsnittlig värderingsyield 7,3% 7,2%
Nettouthyrning per kvartal
Resultat över tid
Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad
Fastighetskostnader kr/kvm
Kontor/
butik Lager/
industri 2012 Totalt
2011 Totalt
Driftskostnader 190 118 156 165
Underhåll 48 25 37 35
Tomträttsavgäld 7 7 7 7
Fastighetsskatt 66 18 44 44
Direkta fastighetskostnader 311 168 244 251 Uthyrning & fast.adm. (indir.) – – 54 49
Totalt 311 168 298 300
Föregående år 319 168 300
Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 327 Mkr (310), varav 79 Mkr (45) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 278 Mkr (249), varav konkurser 28 Mkr (18) och 40 Mkr (24) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrning för året uppgick därmed till 49 Mkr (61).Tidsförskjutningen mellan nettouthyr- ningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 1 042 Mkr (1 003), motsvarande 298 kr/kvm (300). Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 97% (87%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.
Kundförlusterna, d v s debiterade ej betalda hyror med förlustrisk, uppgick till 10 Mkr (8), motsvarande 0,3% (0,3%) av hyresintäkterna.
Värdeförändringar
En över lag stabil prisbild har inneburit att Castellum inte gjort någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen.
Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt –69 Mkr (194) och kan fördelas på 245 Mkr hänförligt till förvärv och projekt- vinster, –334 Mkr till följd av individuella justeringar på fastighetsnivå avseende främst kassafl öde men även avkastningskrav samt 20 Mkr hän- förligt till försäljning av 15 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 253 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 13 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 266 Mkr, översteg senaste värdering om 233 Mkr med 33 Mkr.
Det bör noteras att, då fastighetsvärdering innehåller ett osäkerhets- intervall om normalt 5-10%, även värdeförändringen innehåller en icke oväsentlig osäkerhet.
Resultat över tid
Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperioden har haft en stabil ut- veckling och vuxit med i genomsnitt 7% per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden om 1,3% per år, vilket är i nivå med infl ationen.
