Skattekostnad Not 9
Not 10 Personal och styrelse
Koncern Moderbolag
2012 2011 2012 2011
Antal anställda Medelantal anställda 265 239 19 14
varav kvinnor 105 90 10 7
Av koncernens anställda var 1 (0) man och 0 (0) kvinnor anställda i Danmark. Resterande personal var anställda i Sverige.
Löner, arvoden och förmåner
Under 2012 hade moderbolaget 7 (6) styrelseledamöter, varav 3 (2) kvinnor, medan antalet styrelseleda möter i koncernens samtliga bolag uppgick till 21 (20), varav 6 (5) kvinnor. Koncernen, tillika moderbolaget, har 10 (10) ledande befattningshavare, varav 2 (2) kvinnor. Totala antalet personer i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens ledande befattningshavare uppgick till 39 (39) personer, varav 10 (10) kvinnor.
2012 2011 2012 2011
Löner, arvoden och förmåner
Styrelseordförande 0,4 0,5 0,4 0,5
Övriga styrelseledamöter (184 tkr vardera) 1,1 1,2 1,1 1,2
Verkställande direktören
Grundlön 3,3 3,1 3,3 3,1
Rörlig ersättning 1,7 2,1 1,7 2,1
Förmåner 0,1 0,1 0,1 0,1
Övriga ledande befattningshavare (koncern: 9, moderbolag: 3)
Grundlön 12,9 12,3 4,8 4,6
Rörlig ersättning 6,4 8,7 2,4 3,0
Förmåner 0,7 0,7 0,2 0,2
Övriga anställda 108,9 104,0 6,7 10,3
Summa 135,5 132,7 20,7 25,1
Avtalsenliga pensionskostnader
Verkställande direktör 1,0 0,7 1,0 0,7
Övriga ledande befattningshavare (koncern: 9, moderbolag: 3) 4,2 3,6 1,5 1,1
Övriga anställda 13,2 10,6 1,1 0,7
Summa 18,4 14,9 3,6 2,5
Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt
Styrelsens ordförande 0,1 0,2 0,1 0,2
Övriga styrelseledamöter 0,3 0,4 0,3 0,4
Verkställande direktör 1,8 1,8 1,8 1,8
Övriga ledande befattningshavare (koncern: 9, moderbolag: 3) 7,5 7,4 2,7 2,7
Övriga anställda 36,2 34,6 2,4 3,4
Summa 45,9 44,4 7,3 8,5
Totalt 199,8 192,0 31,6 36,1
Koncern Moderbolag
Ersättning styrelse Styrelsens ersättning beslutades av årsstämman 2012 att utgå med 1 980 tkr, varav 510 tkr till styrelsens ordförande och 245 tkr till envar av övriga styrelseledamöter. Beloppen inkluderar ersättning för utskottsarbete och sträcker sig från års-stämman 2012-03-22 till och med årsårs-stämman 2013-03-21. Vid årsårs-stämman 2012 utökades styrelsen med en ledamot.
Koncernledning I koncernledningen ingår verkställande direktören, vice verkställande direktören med ansvar för affärs utveckling, fi nans-direktören och ekonominans-direktören i Castellum AB samt de sex verkställande direktörerna i dotterbolagen.
Ersättning och förmåner
Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består dels av en grundlön, dels en rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram som beskrivs nedan. Den rörliga ersättningen kan över programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner.
Koncernledningen, om totalt tio personer, har ett incitamentsprogram som består av två delar:
• En resultatrelaterad del som baseras på utfallet av förvaltningsresultatet jämfört med föregående år samt på en helhetsbedömning av utvecklingen av vissa mjuka faktorer såsom personalutveckling och kundtillfredsställelse. För fullt utfall krävs en 10%-ig årlig tillväxt av förvaltningsresultatet per aktie. Vid tillväxt i spannet 0-10% sker en linjär beräkning av incitamentet. Den resultatbaserade delen, som utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställts, kan maximalt uppgå till en halv årslön per år, motsvarande en kostnad för Castellum om 10 Mkr inklusive sociala kostnader. Programmet löper ut vid utgången av 2013.
• En aktiekursrelaterad del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning under en treårsperiod, såväl i nominella tal som jämfört med index för fastighetsaktier i Sverige, Eurozone och Storbritannien. För fullt utfall krävs dels att totalavkastningen uppgår till minst 50% under perioden, dels att totalavkastningen överstiger indexutvecklingen med minst 5%-enheter under perioden. Vid ett utfall i spannet 0-50% respektive 0-5%-enheter sker en linjär beräkning av incitamentet. Eventuell rörlig ersättning utbetalas som lön efter mätperioden juni 2011 – maj 2014. Den aktiekurs-relaterade delen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, motsvarande en kostnad för Castellum om 30 Mkr inklusive sociala kostnader.
Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt. Utfallande rörlig ersättning utbetalas som ej pensions-grundande lön.
Pensioner
Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga i koncernledningen är 65 år.
Uppsägning
Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga 24 månader för verkställande direktören, med arbetsplikt under de sex första månaderna, respektive 12 månader för övriga befattningshavare, med arbetsplikt under de första sex månaderna. Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från verkställande direktörens eller övriga befattningshavares sida, vara sex månader. Under uppsägningstid utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet.
Övriga anställda i Castellum har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Undantag fi nns dock för ett 25-tal anställda som istället har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 1 Mkr (1). Alectas överskott kan fördelas till försäkrings-tagarna och/eller de försäkrade. Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december, har vid års-redovisningens under tecknande ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste offi ciella konsolideringsnivå uppgick per september 2012 till 123% (december 2011: 113%). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknads-värdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräknings-antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.
Pensioner övriga anställda
Sjukfrånvaron för året uppgick till 2% (2%), varav andelen långtidssjukskrivna var 0,5%-enheter (0,0%). Vad avser sjuk-frånvaron för män och kvinnor var denna 1% (1%) respektive 4% (3%). Sjuksjuk-frånvaron för anställda i åldersgruppen 29 år och yngre var 2% (1%), i åldersgruppen 30-49 år 3% (2%) medan den i åldersgruppen 50 år och äldre uppgick till 1%
(2%). Moderbolagets sjukfrånvaro uppgick till 1% (1%), varav andelen långtidsskjukskrivna var 0%-enheter (0%).
Sjukfrånvaro
Förvaltningsfastigheter
Koncern
2012 2011
Not 11
Specifi kation årets förändring
Ingående balans 33 867 31 768
Ny-, till- och ombyggnation 1 279 1 158
varav aktiverade räntekostnader 19 12
Förvärv 1 519 857
Försäljningar – 233 – 77
Värdeförändring – 89 164
Valutakursomräkning – 15 – 3
Utgående balans 36 328 33 867
Specifi kation taxeringsvärde
Byggnader 14 976 14 441
Mark 4 212 4 000
Summa taxeringsvärde 19 188 18 441
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter 3 073 2 919
Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter 1 042 1 003
Moderbolaget äger inga fastigheter.
Castellum har under 2012 investerat för totalt 2 798 Mkr (2 015), varav 1 279 Mkr (1 158) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 1 519 Mkr (857) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 692 Mkr Mälardalen, 605 Mkr Storstockholm, 597 Mkr Öresundsregionen, 584 Mkr Storgöteborg samt 320 Mkr Östra Götaland.
Årets investeringar
Väsentliga åtaganden Castellum har inga väsentliga åtaganden vad gäller att förvärva eller försälja någon förvaltningsfastighet. Dock har Castellum åtaganden om att färdigställa på började projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1 100 Mkr utöver vad som redovisas i balansräkningen.
Påbörjade större investeringar Investering, Mkr Varav kvar, Mkr Färdigställd
Lindholmen 28:3, Göteborg 262 100 Kv 2 2013
Dragarbrunn 20:4, Uppsala 190 158 Kv 3 2014
Atollen, Jönköping 170 73 Kv 4 2013
Fullriggaren 4, Malmö 151 34 Kv 1 2013
Sändaren 1, Malmö 111 102 Kv 4 2013
Värderingsmodell En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassa fl öden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassafl ödesbaserade modell för beräkning av fastighets-beståndets värde. Fastig hetsfastighets-beståndets värde beräknas som summa nuvärde av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda mark-nadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter.
Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på krediter.
Kostnaden för eget kapital utgår från den ”riskfria räntan” mot svarande lång statsobligationsränta med tillägg för ”risk-premie”. Riskpremien är individuell för varje invest ering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential.
Intern värdering Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2012 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassafl ödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav.
Antagande om kassafl öde
Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett infl ationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. I värderingen förbättras den ekonomiska uthyrningsgraden successivt under 10-årsperioden för att uppgå till 96%. Med fastighets kostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.
Antagande per fastighetskategori 2012-12-31, år 1 Kontor/butik Lager/industri
Hyresvärde kr/kvm, 1 269 752
Vakans 11% 9%
Direkta fastighetskostnader kr/kvm 326 175
Fastighetsadministration kr/kvm 35 25
Antaganden om avkastningskrav
Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, infl ation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar – generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifi k för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter, kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal samt i förekommande fall justering för tomträtt.
För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,5%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av realränta och infl ation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55-65% gjorts beroende på fastighetskategori.
Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt kredit kostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassafl ödet. Diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande infl ation i syfte att inte anta en evig real tillväxt.
Det framräknade avkastningskravet kalibreras därefter mot marknadens avkastningskrav. För att få en uppfattning om marknadens avkastningskrav följer Castellum genomförda fastighetstransaktioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer.
Av nedanstående tabell framgår de antaganden som ligger till grund för Castellums värdering.
Antagande per fastighetskategori 2012-12-31 Kontor/butik Lager/industri
Realränta 3,0% 3,0%
Infl ation 1,5% 1,5%
Risk 4,8% - 11,4% 6,3% - 12,6%
Avkastning eget kapital 9,3% - 15,9% 10,8% - 17,1%
Ränta 5,5% 5,5%
Belåningsgrad 65% 55%
Avkastning totalt kapital 6,8% - 9,1% 7,9% - 10,7%
Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1 - 9 8,0% 9,1%
Vägd diskonteringsfaktor restvärde* 6,5% 7,6%
*(avkastningskrav totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande infl ation)
Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt –69 Mkr (194), motsvarande –0,2%. En över lag stabil prisbild har inneburit att Castellum inte gjort någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen. Värdeför-ändringen kan fördelas på 245 Mkr hänförligt till förvärv och projektvinster, –334 Mkr till följd av individuella justeringar på fastighetsnivå avseende främst kassafl öde men även avkastningskrav samt 20 Mkr hänförligt till försäljning av 15 fastig-heter. Försäljningspris netto uppgick till 253 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 13 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 266 Mkr, översteg senaste värdering om 233 Mkr med 33 Mkr.
Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl. projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 7,3% (7,2%). Kontrakterade hyror bedöms vara på marknadsmässiga nivåer.
Genomsnittlig värderingsyield, Mkr 2012 2011
Driftsöverskott fastigheter enligt resultaträkningen 2 031 1 916
Återläggning uthyrning och fastighetsadministration 192 163
Driftsöverskott ej färdigställda projekt – 21 0
Förvärvade / färdigställda fastigheter som om de ägts hela året 100 64
Sålda fastigheter – 9 – 1
Driftsöverskott exkl. uthyrning och fastighetsadministration för
fastigheter som om de ägts hela året, exkl projekt och mark 2 293 2 142
Justerat för:
Indexjustering 2013, 1,0% (2%) 34 64
Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 268 229
Fastighetsadministration 30 kr/kvm – 105 – 102
Normaliserat driftsöverskott 2 490 2 333
Värdering exkl. byggrätter om 443 Mkr (460) 34 245 32 594
Genomsnittlig värderingsyield 7,3% 7,2%
Projekt och byggrätter
Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värde-rats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 990 kr/kvm (980).
Fastighetsbeståndets värde
Den interna värderingen visar ett verkligt värde om 36 328 Mkr (33 867), vilket motsvarar en värdeförändring om –0,2%
(+0,6%). Av värdet avser ca 3 542 Mkr fastigheter som innehavs via tomträttsavtal, med hyresintäkter om 370 Mkr. Av nedanstående tabell framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och region.
Fastighetsvärde, Mkr 2012-12-31 Kontor/butik Lager/industri Projekt/mark Summa
Storgöteborg 6 170 5 137 262 11 569
Öresundsregionen 5 580 1 899 279 7 758
Storstockholm 4 306 2 400 452 7 158
Mälardalen 4 156 1 220 387 5 763
Östra Götaland 3 055 765 260 4 080
Summa 23 267 11 421 1 640 36 328
Osäkerhetsintervall och känslighets-analys
En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt veder-tagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fung-erande marknad ligger inom +/– 5-10% skall ses som mått på den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräk-ningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/– 5%
ett värdeintervall om +/– 1 816 Mkr motsvarande 34 512–38 144 Mkr.
Känslighetsanalys +/–1% (enhet) Påverkan på värde, Mkr
Hyresvärde kr/kvm +/– 493
Ekonomisk uthyrningsgrad +/– 513
Fastighetskostnader kr/kvm –/+ 136
Avkastningskrav = diskonteringsränta –/+ 4 094
Ovanstående känslighetsanalys visar hur +/– 1%-enhets förändring i kassafl öde samt avkastningskrav påverkar värde-ringen. Känslighetsanalysen är dock inte realistisk då en parameter sällan ändrar på sig isolerat, utan olika antaganden är sammankopplade avseende kassafl öde och avkastningskrav.
Extern värdering För att säkerställa värderingen har 144 fastigheter motsvarande värdemässigt 52% av beståndet värderats externt av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi . NAI Svefas värdering av de utvalda fastig-heterna uppgick till 18 527 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 18 904 Mkr, d v s en nettoavvikelse om –377 Mkr motsvarande –2%. Bruttoavvikelserna var +324 Mkr respektive –701 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 5%.
Därtill har Forum Fastighetsekonomi AB utfört en skrivbordsvärdering av 30 fastigheter motsvarande värdemässigt 19%
av beståndet. Forums värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 7 153 Mkr. Castellums värdering av samma heter uppgick till 7 036 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 117 Mkr motsvarande 2%. NAI Svefas värdering av samma fastig-heter uppgick till 6 853 Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om –183 Mkr motsvarande –3%.
Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5-10%.
Not 12 Inventarier
Koncern Moderbolag
2012 2011 2012 2011
Ingående anskaffningsvärde 61 60 4 3
Inköp 18 9 3 1
Försäljning/utrangering – 6 – 8 0 0
Utgående anskaffningsvärde 73 61 7 4
Ingående avskrivningar – 46 – 48 – 3 – 3
Försäljning/utrangering 6 8 0 0
Årets avskrivningar – 9 – 6 – 1 0
Utgående avskrivningar – 49 – 46 – 4 – 3
Bokfört värde 24 15 3 1