Risker och möjligheter
MARKNAD OCH AFFÄRER
Hyresintäkter och fastighetskostnader
Med moderna fastigheter i bra lägen är risken för struktu-rella vakanser i Fabeges fastighetsportfölj låg. Vakanser som uppstår påverkar kassaflödet under den period det tar att åter hyra ut och eventuellt renovera vakanta lokaler.
Osäkerheten på kontorsmarknaden i Stockholm har ökat under året till följd av den pågående pandemin. Fabege redovisade en något ökad vakansgrad men positiv nettouthyrning under året. Intäktsminskningen under året hänfördes helt till avyttrade fastigheter. För 2021 förväntas hyresintäkterna öka till följd av färdigställda projektfastig-heter och fortsatt höjda hyresnivåer vid omförhandlingar.
Känslighetsanalys, kassaflöde och resultat Förändring Effekt, Mkr
Hyresintäkter, totalt ±1 % 28,1
Hyresnivå, kommersiella intäkter ±1 % 27,1
Ekonomisk uthyrningsgrad ±1 %-enhet 33,4
Fastighetskostnader ±1 % 6,9
Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2020
Hyresintäkter – kreditrisk, kundförluster
S: K:
Kundernas betalningsförmåga påverkas av deras stabilitet och det allmänna affärsklimatet. Normalt sett är risken för inställda betalningar och kundför-luster i Fabeges portfölj låg till följd av stabila kun-der och goda rutiner. Risken har dock ökat för företag i utsatta branscher som drabbats av den pågående pandemin.
Kontraktsportföljen är spridd över många olika branscher och storlek på företag. De 25 största hyresgästerna är alla stabila företag och utgör drygt 43 procent av det totala hyresvärdet.
Betalningsförmågan hos hyresgästerna är god och hyresförlusterna är historiskt små, dels tack vare god kreditvärdighet, dels tack vare goda rutiner där sena betalare snabbt fångas upp.
Under det senaste året har vi haft en tät dialog med alla våra hyres- gäster och i synnerhet med de hyresgäster som drabbats hårt av pandemin i sina respektive rörelser. De rabatter och uppskov som beviljats är dock begränsade i förhållande till Fabeges totala hyresportfölj.
Hyresintäkter – vakansgrad
S: K:
Vår bedömning är att risken för strukturella vakan-ser är låg. Dock kan enskilda större uppsägningar få en begränsad ekonomisk effekt på kort sikt.
Förändring i vakansgrad i portföljen påverkar hyresintäkterna positivt eller negativt med viss eftersläpning.
Nyproduktion av kontorsfastigheter och efter-frågan på kontorslokaler påverkar hyresnivåer och vakansgrad.
Under pandemin har digitalisering och hem- arbete ökat dramatiskt och frågan om kontorens framtid debatteras. Vår bedömning är att det även på längre sikt kommer att finnas behov av kontor som arbetsplatser och mötesplatser och att moderna kontor i attraktiva lägen kommer att vara gynnade.
Risken för ökade vakanser i förvaltningsportföljen bedöms vara liten med hänsyn till beståndets centrala lägen, moderna lokaler och stabila kunder.
Fastighetsbeståndet ger ett stabilt kassaflöde från förvaltnings- verksamheten. I utvecklingsfastigheter tomställs lokaler under förädlings-tiden, vilket belastar kassaflödet negativt under perioden. Detta görs medvetet för att långsiktigt skapa större värden.
Fabeges vakanser finns i moderna fastigheter i attraktiva lägen, inga vakanser är strukturella utan det handlar mer om en tidsfråga att hitta rätt kund till rätt lokal.
Uthyrningsgraden i den totala portföljen inklusive projektfastigheter uppgick till 91 procent (94). I förvaltningsportföljen uppgick uthyrnings-graden till 92 procent (94). Hyrestillväxten i identiskt bestånd uppgick under året till 5 procent.
Hyresintäkter – hyresnivå
S: K:
Marknadshyror råder på kontorsmarknaden i Stockholm. Efter flera år av stigande hyror har hyresnivåerna på kontor i Stockholmsområdet stabiliserats.
Vi bedömer risken för sjunkande hyresnivåer som låg på kort sikt. På längre sikt påverkas hyresnivåer av faktorer som efterfrågan på kon-torslokaler och tillkommande nyproduktion med medelhög risk för större variationer i hyresnivåer.
Efterfrågan på kontor i Stockholm har under en rad år varit mycket stark med stigande hyresnivåer. Till följd av pandemin råder i dagsläget en större osäkerhet vilket lett till en mer avvaktande marknad.
Eftersom hyresavtal generellt sett löper på 3–5 år får förändrade marknadshyror successivt genomslag i hyresintäkterna. Under 2020 omförhandlade Fabege en volym om cirka 134 Mkr med en genomsnittlig ökning på 20 procent. Vår bedömning är att omförhandlingar under det närmaste året också kommer att bidra till ökat hyresvärde och vi ser i dagsläget ingen press nedåt på hyresnivåerna.
Framtidens kontor S: K:
Pandemin har accelererat den digitala utveck-lingen och möjligheten att arbeta hemifrån.
Detta kommer sannolikt att få konsekvenser för efterfrågan på kontorsarbetsplatser i framtiden.
I alla våra områden finns vi nära våra kunder och har en tät dialog.
Arbetssätt och behov förändras löpande vilket påverkar kontorets utformning. Vi erbjuder såväl nya som befintliga kunder stöd i att utvärdera behov och söka lösningar. Vi erbjuder flexibilitet, WAW- arbetsplatser och möjlighet att växa och krympa i attraktiva lägen.
Sannolikhet: låg medel stor Konsekvens: låg medel stor
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
50 FABEGE ÅRSREDOVISNING 2020
Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2020
Geografisk koncentration
S: K:
Fabeges fastighetsbestånd är koncentrerat till Stockholmsområdet, vilket innebär att sysselsätt-ningen och utvecklingen på kontorsmarknaden i Stockholm påverkar oss.
Mot bakgrund av Stockholms starka ställning, tillväxt och branschstruktur med högt tjänsteut-bud bedömer vi risken som låg.
Vår strategi ger många skalfördelar och bidrar till både ökat driftnetto och ökat värde på fastigheterna. Med fokus på stads- utveckling i attraktiva lägen kan vi påverka attraktivitet och utbud i stadsdelarna. Vi har god kunskap om våra delmarknader och kundernas behov och efterfrågan.
Stockholms befolkning fortsätter att växa, vilket talar för en ökad efterfrågan på kontor också på sikt.
Fastighetskostnader S: K:
Risken för ökade fastighetskostnader bedöms vara medelstor. Taxeringsbeslut, förändrade marknadspriser och säsongsvariationer påverkar kostnadsbilden. En stor andel av kostnaderna avser fastighetsskatt och tomträttsavgälder där möjligheten att påverka kostnadernas storlek är begränsad. Andra kostnader som löpande drift, underhåll och taxebundna kostnader som el och värme beror på prisnivåer och förbrukning.
Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröjning, och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning.
Fabege bedriver ett strukturerat arbete med att minska förbrukning av värme, el och vatten. Vi genomför också löpande avtalsförhandlingar och upphandlingar i syfte att sänka kostnaderna. Driftorganisationen arbetar kontinuerligt med kostnadseffektivitet och besparingsmöjligheter i syfte att skapa en långsiktigt säkrad kostnadsbas. Hyresgästerna står själva för en stor andel av fastighetskostnaderna vilket minskar exponeringen.
Standarden i förvaltningsbeståndet är hög, vilket innebär att kostnader för underhåll är låg.
2020 uppgick överskottsgraden till 75 procent.
Fastigheternas drift och funktion
S: K:
Allt högre krav ställs på en effektiv förvaltning ur kundperspektiv, ekonomiskt perspektiv och miljöbelastning.
För Fabeges portfölj som helhet bedöms risken vara låg medan den för enskilda fastigheter kan vara hög.
Vi har en kundnära förvaltning och bra systemstöd för daglig uppföljning av driften i fastigheterna och kundernas felanmälningar.
Vi arbetar med underhållsplaner, miljöcertifieringar och höga målsättningar för energianvändning, avfallshantering etc.
forts. MARKNAD OCH AFFÄRER Hyresavtalens förfallostruktur
Förfalloår Antal avtal Årshyra, Mkr %
20211) 575 534 18
2022 296 651 22
2023 242 357 12
2024 117 190 7
2025 77 263 9
2026+ 79 801 27
Kommersiellt Bostadsavtal
1 386 128
2 796 13
96 0
Garage och parkering 778 109 4
Totalt 2 292 2 918 100
1) Varav drygt 186 Mkr redan är omförhandlade för år 2021.
Femton största kunderna, kontrakterad årshyra
l Femton största kunderna 30 % l Övriga kunder 70 %
Sannolikhet: låg medel stor Konsekvens: låg medel stor
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
51 FABEGE ÅRSREDOVISNING 2020
forts. MARKNAD OCH AFFÄRER Stadsutveckling och Projekt
Fabege driver stora stadsutvecklingsprojekt med investe-ringar under lång tid. Det innebär ett stort beroende av att få fram färdiga detaljplaner. Vi har lång och gedigen erfarenhet av att driva stora ny- och ombyggnadsprojekt. Vi ser idag ingen stor risk för ökade byggkostnader. Fördyrningar
handlar till största delen om anpassningar för enskilda hyresgäster i kombination med högre hyra eller svårare grundläggningsförhållanden. Med vår erfarenhet och fokus på uthyrning av återstående icke kontrakterad projektyta bedömer vi att risken för strukturell vakans efter färdig- ställande är liten.
Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2020
Tidplan och kostnader
S: K:
Medelstor risk. Eventuella förseningar och fördyrningar i upphandlingar kan mot bak- grunden av storleken på projekten få betydande konsekvenser.
Riskerna i projektportföljen är främst rela- terade till tidplan och kostnadsnivå i upphandling av byggtjänster. Med en stor projektportfölj och årliga investeringar om 2-2,5 Mdkr är det viktigt för Fabege att hantera dessa projektrisker på bästa sätt.
Fabege driver stora nybyggnads- och ombyggnadsprojekt. Årligen genomförs projektupphandlingar av betydande belopp. Ansvaret för dessa ligger på flertalet projektledare som har lång erfarenhet och kompetens av upphandlingar och av att driva och följa upp stora och små projekt. Upphandlingar görs med stöd av ramprogram, ramavtal och avtalsmallar. Beslut avseende investeringar om 25–50 Mkr fattas av vd och ordförande tillsammans. Investeringsbeslut överstigande 50 Mkr fattas av styrelsen.
Kostnader och tidplaner bedöms hålla i de stora pågående projekten.
Fabeges mål är att projektinvesteringar ska ge en väsentlig värdetillväxt.
Outhyrda projektytor
S: K:
Vid större nybyggnadsprojekt finns en risk att nyproducerade ytor inte hyrs ut. Vår bedömning är att risken är låg mot bakgrund av att projekt drivs i attraktiva lägen och att graden av projekt på spekulation är låg.
Uthyrningsgraden i projekten uppgick per årsskiftet till 82 procent, vilket medför låg risk för vakans vid färdigställande. Fabege startar normalt sett inte projekt på spekulation. Krav på volym avseende förkontrakterade kunder vid projektbeslut avgörs utifrån varje enskilt projekts förutsätt-ningar och bedömd risk.
Planprocesser S: K:
Medelhög risk då planprocesserna normalt är långa och kan överklagas.
Planprocesser är tidskrävande och beroende av resurser hos kommunerna.
Möjligheterna att exploatera byggrätter riskerar att bli en trång sektor.
Ledtiderna för planprocesserna är långa, i snitt över två år. Vi strävar efter ett nära samarbete med de kommuner som berörs. Vi arbetar med egen personal med hög kompetens och erfarenhet av planfrågor.
I portföljen ingår 578 tkvm helägda kommersiella byggrätter varav 21 procent är planlagda.
I portföljen ingår också 495 tkvm helägda bostadbyggrätter varav 18 procent är planlagda.
Sannolikhet: låg medel stor Konsekvens: låg medel stor
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
52 FABEGE ÅRSREDOVISNING 2020
forts. MARKNAD OCH AFFÄRER Fastighetsvärden
Mot bakgrund av låga ingångsvärden på projektfastig- heter och byggrätter finns det en stor potential för värdeskapande genom projektinvesteringar. Förbättrade kassaflöden kommer att bidra till högre fastighetsvärden framöver. Samtidigt är marknadens avkastningskrav en faktor som Fabege inte kan påverka. Fabege bedömer att fastighetsvärdena på bolagets marknader kommer att vara stabila under 2021.
Värdeförändring, %
Resultateffekt
efter skatt, Mkr Soliditet, %
Belånings-grad, %
+1 602 52,7 34,7
0 0 52,4 34,8
–1 –602 52,2 34,9
I tabellen ovan framgår vilken effekt en 1-procentig förändring i fastighets-värdet får på resultat, soliditet och belåningsgrad.
Känslighetsanalys, värdeförändring Antagande Värdepåverkan, Mdkr
Hyresnivå ±10% 6,8
Driftskostnad ±50kr/kvm 1,3
Avkastningskrav ±0,25% 4,9
Långsiktig vakansgrad ±2% 1,7
Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2020
Fastighetsvärden S: K:
Hög risk då förändringar i hyresnivåer, vakanser och avkastningskrav på marknaden kan få stort genomslag på fastigheternas värdering. Marknadspriset påverkas också av tillgång och villkor för finansiering.
Värdet på fastighetsportföljen påverkas av Fabeges avtals- och kund-struktur, av företagets förädling och utveckling av fastighetsportföljen samt av yttre faktorer som styr efterfrågan. Vår fastighetsportfölj med stabila kunder och moderna lokaler i bra lägen utgör attraktiva investeringsobjekt även i sämre konjunktur. Fortsatt utveckling av projekt- och förädlingsfastigheter kommer också i framtiden att skapa värdetillväxt i beståndet.
Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar ingår i rapporten över totalresultatet. Fastighetsvärdet fastställs genom värdering enligt allmänt vedertagna metoder. Minst 25 procent av beståndet värderas externt vid varje kvartalsskifte. Resterande fastig-heter internvärderas med utgångspunkt från de externa värderingarna.
Därmed värderas hela fastighetsbeståndet av en extern värderings-man minst en gång per år.
Det samlade marknadsvärdet uppgick vid årsskiftet till 76,6 Mdkr (74,3) motsvarande ungefär 61 tkr/kvm (59).
Transaktioner
Transaktioner är en väsentlig del i Fabeges målsättning att hela tiden utveckla potentialen i fastighetsportföljen. Fokus ligger på tillväxt men enskilda fastigheter med begränsad framtida utvecklingspotential kan bli föremål för försäljning.
Förvärv avser oftast fastigheter med någon form av potential att utveckla genom att tillskapa byggrätter, uppgradera standard, höja hyresnivåer etc.
Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2020
Fastighetsförvärv S: K:
Medelhög risk för ev okända faktorer såsom kommande vakanser, miljöbelastning med mera.
Fastighetsförvärv beslutas av styrelsen. Förvärv utvärderas utifrån fastslagen strategi och bedömd möjlighet att tillföra framtida värde till våra områden. Fabege har väl etablerade rutiner för due diligenceprocesser.
Fastighets- försäljningar
S: K:
Låg risk.
Risk att fastigheter avyttras till för lågt pris.
Fastighetsförsäljningar beslutas av styrelsen. Interna due diligence- processer borgar för att eventuella behov av åtgärder hanteras.
Fastigheterna externvärderas löpande och Fabege har en tydlig uppfattning om aktuellt värde och potential i fortsatt utveckling.
Sannolikhet: låg medel stor Konsekvens: låg medel stor
EKONOMISK REDOVISNING
53 FABEGE ÅRSREDOVISNING 2020
FINANSIELLT