Minoritetsskydden

Som nämnts tidigare gäller demokratiska regler i en förening. Utgångs-punkten är då enligt 6 kap. 33 § LEF att en majoritet bestämmer. Ett sådant system kan enkelt leda till att majoriteten går emot och missgyn-nar minoriteten samt att minoritetens eller enskildas legitima intressen åsidosätts. Lagstiftaren har av denna anledning valt att i både BRL och LEF stadga så kallade minoritetsskydd. Ett av dessa skydd är att vissa beslut måste tas med en kvalificerad majoritet vid en stämma. Kvalifice-rad majoritet kan exempelvis innebära att två tredjedelar eller samtliga röstberättigade måste rösta för beslutet. Det är således en avvikelse från huvudregeln om majoritetsbeslut. Ett exempel när det krävs kvalificerad majoritet är beslut som avser ändring av stadgarna. Vad gäller bostads-rättsföreningar krävs, enligt 9 kap 23 § BRL, att samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det, eller att beslutet fattas på två av varandra följande föreningsstämmor och minst två tredjedelar har röstat för beslu-tet.

Vidare kan alltid en tiondel av medlemmarna i föreningen få till en extra stämma.⁶⁷ Rätten till extra stämma gör att dessa medlemmar kan få upp vissa frågor till prövning tidigare än nästa ordinarie stämma. Däremot gäller som vanligt de demokratiska reglerna även vid den stämman, dvs.

att majoriteten bestämmer, eller kvalificerad majoritet om beslutet kräver det.

Ett annat skydd är rätten att klandra styrelse- och stämmobeslut. Rätten att klandra, dvs. föra talan i domstol mot stämmobeslut, framgår av 6

67 6 kap. 12 § LEF.

38

kap. 47 § LEF. I lagbestämmelsen framgår det tydligt att talan mot ett sådant beslut får föras i domstol, som i sin tur beslutar att upphäva eller ändra beslutet. En förutsättning är att beslutet har tillkommit i obehörig ordning eller på annat sätt strider mot LEF. Ett stämmobeslut som till-kommit på obehörigt sätt är inte automtiskt ogiltigt, utan måste alltså klandras i domstol för att upphävas eller ändras.⁶⁸

Vad gäller klander av styrelsebeslut framgår bestämmelsen av 7 kap. 43 § LEF. Det finns emellertid en skillnad mellan stämmobeslut och styrelse-beslut som tagits i obehörig ordning. Om styrelsen har tagit ett styrelse-beslut i strid med bestämmelserna om föreningsorganens behörighet i LEF gäller rättshandlingen inte mot föreningen. Lagbestämmelsen behandlar vad som gäller om styrelsen överskridit sin behörighet eller befogenhet.⁶⁹ Fösta stycket behandlar behörighetsöverskridande rättshandling och rättsföljden av ett sådant handlande är att beslutet är ogiltigt mot före-ningen. Det finns inga undantag vid behörighetsöverskridande beslut, utan beslutet är oavsett omständigheterna ogiltigt. Bestämmelsens andra stycke avser befogenhetsöverskridande beslut. Om motparten varit i ond tro gäller inte rättshandlingen. Om motparten däremot varit i god tro gäller rättshandlingen, men styrelsen kan i det fallet istället bli skade-ståndsansvarig enligt 10 kap. 1 § BRL som hänvisar till 21 kap. LEF.

I lagbestämmelsen framgår emellertid inte hur ett obehörigt styrelsebe-slut ska klandras, om bestyrelsebe-slutet över huvud taget måste klandras. En rele-vant fråga som uppstår är vad som i praktiken sker när styrelsen tar ett beslut i strid med sin kompetens. Förarbeten till nuvarande LEF nämner

68 Victorin, Flodin, s. 91.

69 Mallmen, Andersson, Thorstorp, kommentar till 7 kap. 43 § LEF, JUNO, 2018.

39

inget vidare vad gäller denna situation. Istället hänvisas till tidigare förar-beten.⁷⁰ I tidigare förarbeten framgår att ledning vid tolkning av frågan och tillämpning av bestämmelsen kan hämtas från vad som anses gälla på aktiebolagsrättens område, bland annat eftersom regeln i LEF har anpas-sats till motsvarande regler i ABL.⁷¹ 8 kap. 42 § ABL reglerar styrelsens kompetensöverskridande rättshandlingar. Lagbestämmelsen skiljer sig emellertid inte från den som framgår av LEF. I förarbeten till ABL framgår inte heller någon annan information än vad som framgår av för-arbeten till LEF.⁷² Någon vidare vägledning i denna fråga går således inte att hämta ur aktiebolagsrättens område.

Vad som emellertid kan konstateras är att det i lagbestämmelserna inte framgår att ett styrelsebeslut i strid med dess kompetens måste väckas i domstol för att ogiltigförklaras (jfr. med vad som gäller stämmobeslut).

Ett ogiltigt styrelsebeslut kräver således inte en reaktion för att bli ogil-tigt.⁷³ Till skillnad från ett obehörigt stämmobeslut är ett ogiltigt styrelse-beslut ogiltigt från dess tillkomst och ska därav betraktas som icke existe-rande, dvs. en nullitet. Det innebär också att ingen varken har skyldighet eller rätt att verkställa det.⁷⁴ Med andra ord blir verkställighetsåtgärden verkningslös och prestationerna ska återgå.⁷⁵ Ett sådant synsätt vad gäller ogiltighet fungerar utmärkt i teorin och det förefaller inte vara några oklarheter vad gäller sådana besluts ogiltighet. I praktiken blir det

emel-70 Prop. 2017/18:185 En ny lag om ekonomiska föreningar, s. 323.

71 Prop. 2015/16:4 Modernisering av lagen om ekonomiska föreningar, s. 133 och 228.

72 Prop. 2004/05:85 Ny aktiebolagslag, s. 311.

73 Johansson, Svensk associationsrätt i huvuddrag, 10 u., Norstedts Juridik, Stockholm, 2011, s. 205.

74 Johansson, s. 205.

75 Sandström, s. 229.

40

lertid problematiskt eftersom en ogiltighet eller nullitet måste, för att kunna utgöra en rättsföljd, fastställas av domstol.⁷⁶

Samuelsson menar alltså att även styrelsebeslut som tagits på obehörigt sätt måste klandras i domstol för att få en ogiltigförklaring, trots att det inte explicit framgår av lagbestämmelsen eller doktrinen. Det ligger något i det Samuelsson säger, eftersom en styrelse som tagit ett ogiltigt beslut kommer att utgå från att beslutet är giltigt. I annat fall hade beslutet ald-rig tagits. Likaså kommer styrelsen med stor sannolikhet inte rätta sig efter en medlem, eller annan, som påstår något annat. För att styrelsen således ska stoppas från att verkställa beslutet, som de ju enligt lagbe-stämmelsen eller doktrinen inte har rätt till, torde det krävas att en med-lem eller annan får beslutet ogiltigförklarat i domstol. Rättsläget är emel-lertid oklart vad gäller ogiltiga styrelsebeslut av den anledningen att olika författare konstaterar olika slutsatser. Vad som däremot kan läggas i åtanke är att skadeståndsbestämmelserna likväl kan tillämpas om ett ogil-tigt styrelsebeslut verkställs som medför ekonomisk skada för en eller flera medlemmar.

Föreningsmedlemmarna har emellertid alltid en möjlighet att få frågan eller styrelsebeslutet prövat av stämman, antigen via ordinarie- eller extra stämma. Stämman kan då avgöra styrelsebeslutets giltighet, eftersom stämman är organets högsta beslutande organ och således överordnat styrelsen.⁷⁷ Förvisso får stämman inte börja förvalta föreningen eftersom det faller under styrelsens kompetens, men har styrelsen tagit ett beslut i strid med sin kompetens avser det inte längre endast förvaltning. Det

76 Samuelsson, Om aktiebolagsstyrelsers arbetsformer, SvJT 2001, s 466 f. och s. 470.

77 Rodhe, Aktiebolagsrätt, Norstedts Juridk, 19 u., Stockholm, 2000, s. 165.

41

torde därför inte finnas någon problematik kring den situationen att stämman prövar huruvida ett styrelsebeslut ska ogiltigförklaras. Ett så-dant synsätt stöds även av 6 kap. 15 § LEF som ger en föreningsmedlem rätt att få ärenden behandlade vid stämman. Skulle stämman då ta ett obehörigt beslut kan detta beslut i sin tur klandras i domstol för att anti-gen upphävas eller ändras. Om beslutet upphävs innebär det att beslutet är ogiltigt och att verkställigheten om möjligt ska stoppas.⁷⁸ Domstolens beslut får dessutom en retroaktiv verkan och gäller från tidpunkten då stämmobeslutet togs, vilket innebär att även om stämmobeslutet verk-ställts ska prestationerna, återigen om möjligt, återgå.⁷⁹ Om det inte är möjligt att stoppa verkställigheten eller att prestationerna ska återgå kan föreningen, eller styrelsen, bli skadeståndsskyldig.

Det torde emellertid inte vara fel att säga att en negativ fastställelsetalan mot styrelsebeslut direkt kan väckas i domstol av en eller flera före-ningsmedlemmar, även om det i doktrinen framgår att en sådan möjlig-het i regel ej finns.⁸⁰ Detta på grund av att rätten till domstolsprövning existerar oavsett vem beslutstagaren är. Oaktat den omständigheten att det i lagbestämmelsen inte framgår att talan mot obehöriga styrelsebeslut ska väckas i domstol, finns det inget som talar för att en medlem inte skulle ha en sådan talerätt. Om inget annat har föreningsmedlemmarna alltid en rätt att väcka talan mot styrelsen vad gäller skadeståndsskyldig-het för obehöriga beslut som tagits, om det skulle visa sig att beslutet likväl gäller.

78 Sandström, s. 192.

79 Ibid.

80 Johansson, s. 206.

42

3 Gemensamma ytor

3.1 Vad gemensamma ytor är och hur dessa kan nyttjas

När en nybildad förening ska ingå ett avtal om boende med en ny bo-stadsrättsinnehavare kallas det att bostadsrätten upplåts, eller med andra ord en upplåtelse av bostadsrätt. Upplåtelse får endast ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen.⁸¹ En upplåtelse sker endast en gång och när den upplåtna bostadsrätten sedan övergår till en annan bostads-rättsinnehavare, antigen genom köp, byte eller gåva, kallas det för överlå-telse.⁸² Bostadsrätten kan sedan överlåtas i princip i obegränsad utsträck-ning. Upplåtelseavtalet måste ske skriftligen och ska bland annat inne-hålla uppgifter om vilken lägenhet upplåtelsen avser.⁸³ För bostadsrätts-innehavaren innebär upplåtelsen att lägenheten och dess yta är kopplad och tillhör endast den föreningsmedlemmen och kan nyttjas endast av denne. Upplåtna ytor utgör således aldrig en gemensam yta inom före-ningen, eftersom dessa inte kan nyttjas av andra medlemmar.

Alla resterande ytor som inte upplåts som bostadsrätt utgör således före-ningens gemensamma ytor. Dessa ytor kan användas av föreningsmed-lemmarna gemensamt på ett sätt som stämman eller styrelsen beslutar,

81 1 kap. 3 § BRL.

82 Lundén, Bokelund Svensson, s. 45.

83 4 kap. 5 § BRL.

43

beroende på vilket organ som har kompetensen att besluta i frågan.⁸⁴ Skulle en del utanför den upplåtna bostadslägenheten ingå i upplåtelseav-talet, utgör den ytan inte en gemensam, utan tillhör då den specifika bo-stadsrättsinnehavaren på samma sätt som bostadslägenheten. Notera emellertid att den upplåtna ytan utanför bostadslägenheten avser lägen-het i begränsad betydelse då ytan inte är till för bosättning på samma sätt som själva bostadslägenheten.

Hur de gemensamma ytorna ska användas bestäms som nämnts av anti-gen stämman eller styrelsen. Exempel på användningssätt är gemen-samma och enskilda förråd, altaner, tvättstugor, gym, bastu, lekplatser m.m. Det kan beslutas att ytorna helt ska användas gemensamt vilket innebär att ytorna kan nyttjas av alla medlemmarna. Det kan exempelvis vara tvättstugor, gemensamma förråd eller lekplatser. Eller så kan beslu-tas att ytorna, eller delar av ytorna, ska nyttjas av medlemmarna själv-ständigt, dvs. att ytorna fördelas mellan medlemmarna. Det kan avse till exempel enskilda förråd eller altaner för bostadslägenheter på markplan.

Det går alltså även att dela upp de gemensamma ytorna så att en del av ytorna används gemensamt och att resterande ytor fördelas mellan med-lemmarna. I praktiken torde det emellertid alltid bli att en del av de ge-mensamma ytorna måste nyttjas gemensamt, till exempel vad gäller hal-lar, hissar e.d.

84 Se avsnitt 2.4.1 för en redogörelse av föreningsorganens kompetenser.

44

3.2 Hur gemensamma ytor bör nyttjas

Som tidigare nämnts bestämmer föreningens organ hur de gemensamma ytorna ska nyttjas. Att så är fallet faller sig naturligt eftersom en bostads-rättsförening ska ha tillräcklig självbestämmanderätt för att kunna avgöra vilken boendemiljö som fungerar bäst för just den föreningen. Det inne-bär emellertid inte att det utifrån gällande lagbestämmelser och principer till viss del går att utläsa hur de gemensamma ytorna bör fördelas och för vilka ändamål.

Att det trots en frånvaro av konkret lagstiftning går att utläsa hur de ge-mensamma ytorna bör eller ska nyttjas beror på de existerande bestäm-melserna och principerna som begränsar föreningsorganens kompeten-ser. De bestämmelser och principer som här åsyftas är de tidigare re-dogjorda lojalitetsplikten, aktsamhetsplikten och vårdplikten.⁸⁵ Utöver dessa har även generalklausulen och likhetsprincipen en stor betydelse, vilka kommer behandlas och redogöras för i nästkommande kapitel. Vi-dare har bestämmelserna om en bostadsrättsförenings ändamål och syfte en betydelse eftersom bestämmelserna stadgar vad hela föreningen gene-rellt sätt ska bygga på.⁸⁶

När styrelsen ska besluta om hur de gemensamma ytorna ska fördelas mellan föreningsmedlemmarna, i det fall så ska se, ska alltså bland annat de nämnda principerna beaktas. Rent krasst kan sägas att om styrelsen avser att besluta i enlighet med gällande rätt ska besluten grundas i dessa

85 Se kapitel 2.4.1.2 för en mer utförlig redogörelse av principerna.

86 Se kapitel 2.3 för en mer utförlig redogörelse av en bostadsrättsförenings ändamål och syfte.

45

regler och principer. I många fall torde beslutet grundas i någon form av rimlighetsbedömning och att sådana självfallet kan se olika ut från fall till fall. Av den anledningen går det inte heller att ge ett konkret svar på hur exakt de gemensamma ytorna ska nyttjas. Det framgår inte heller något svar på frågan i varken lagförarbeten, rättspraxis eller doktrinen. Det som alltså kan sägas rent generellt är att när ett beslut om de gemensamma ytorna ska tas bör styrelsen alltid utgå ifrån samtliga föreningsmedlem-mars intressen och hur både medlemmarnas och föreningens ekonomi påverkas av beslutet, samt att påverkan självfallet inte ska vara negativ.

Beslutet bör aldrig leda till att någon medlem skadas eftersom styrelsen ska förhålla sig lojalt mot föreningens alla medlemmar. Dessutom ska styrelsen vårda medlemmarnas ekonomiska risker, vilket ju inte görs om ett otillbörligt beslut tas mot någon av medlemmarna. När sådana be-dömningar görs kan det uppkomma situationer där enskilda eller flera medlemmars intressen motsätter sig kollektivets intressen. Det är själv-fallet svårt att i sådana situationer avgöra vilket beslut som ska anses vara det korrekta i förhållande till det sagda. Det torde då vara upp till besluts-tagaren att fatta ett beslut som är mest fördelaktigt för föreningen som sådan och inte utgå från en individnivå.

Ett beslut som inte innebär ett otillbörligt och missgynnande beslut mot en eller flera medlemmar, men likväl inte är förenligt med de nämnda reglerna och principerna ska också undvikas. Det kan vara om styrelsen väljer att besluta att exempelvis upprätta en konstutställning istället för gemensamma tvättstugor eftersom föreningsmedlemmarna dels torde ha större nytta av tvättstugor, dels att värdet på föreningen och bostadsrät-terna med största sannolikhet ökar med tillgängliga tvättstugor än med en konstutställning. Beslut som inte är otillbörliga och missgynnande

46

mot enskilda eller minoriteten kommer emellertid inte behandlas vidare då det inte ryms inom arbetets syfte eller omfång.

Även de ändamål och syften en förening bygger på har som sagt en be-tydelse, eftersom dessa stadgar att en förening ska drivas på ett sätt som främjar medlemmarnas ekonomiska intressen. Detta gäller i samma ut-sträckning för både styrelsen och stämman. De tidigare nämnda princi-perna är till skillnad från reglerna om ändamål och syfte framför allt till-lämpbara på styrelsebeslut eftersom de inte direkt tillämpas på stäm-man.⁸⁷

Om de gemensamma ytorna ska fördelas mellan medlemmarna har avtal om nyttjanderätt en betydelse. Om en medlem som ska nyttja en yta in-nehar ett avtal om nyttjanderätt kan det innebära att medlemmen har ett större skydd och en bättre säkerhet gentemot föreningen. Av den anled-ningen, och för att handla i enlighet med de regler och principer som diskuterats, bör styrelsen alltid ingå ett nyttjanderättsavtal med före-ningsmedlemmarna där visst skydd och säkerhet framgår. Det existerar nyttjanderättsformer som i praktiken inte ger nyttjanderättshavaren något skydd, och styrelsen bör inte på något sätt försöka utnyttja detta på ett otillbörligt sätt.

87 Se kapitel 2.4.1 om skillnaden i styrelsens och stämmans kompetenser.

47

3.3 Avtalsformer för gemensamma ytor

3.3.1 Inledning

Det finns olika typer av nyttjanderättsformer. I denna redogörelse kom-mer endast de relevanta förklaras och diskuteras. En upplåtelse av bo-stadsrätt är i sig en form av nyttjanderätt. Det är ett nyttjande av bostads-rätt, dvs. nyttjande av bostadslägenhet, mot en ersättning och utan be-gränsning i tid. Skulle alltså en del utanför bostadslägenheten upplåtas till en föreningsmedlem på samma sätt, gäller samma regler för även den ytan. Om en del av de gemensamma ytorna inte upplåts som bostadsrätt men ska likväl nyttjas av en föreningsmedlem är det någon av de andra nyttjanderättsformerna som kan bli aktuella.

Vilken form som blir aktuell beror på nyttjandesituationen. Vad gäller gemensamma ytor som befinner sig i ett föreningshus är det hyra som kan bli aktuellt. Om delen som ska nyttjas däremot befinner sig utanför huset, exempelvis på mark i anslutning till bostadslägenheten, är det näs-tan uteslunäs-tande lägenhetsarrende som kan bli aktuellt. Nyttjas en yta unäs-tan att vederlag utges blir istället benefik nyttjanderätt tillämpbart, oavsett om ytan befinner sig i eller utanför ett föreningshus.

48

3.3.2 Hyra

Ett hyresavtal kräver inte särskild form, dvs. har inget formkrav, vilket innebär att avtalet kan ingås både skriftligt, muntligt och konkludent⁸⁸. Det framgår e contrario, dvs. motsatsvis, av bestämmelsen i 12 kap. 2 § första stycket jordabalk (1970:994), hädanefter benämnt JB. Om en av parterna däremot begär det måste avtalet enligt samma regel ingås skrift-ligen. Ett skriftligt avtal är självfallet att föredra för båda parterna, men framför allt ger det föreningsmedlemmen ett betydligt bättre skydd i form av bevisning att ett hyresavtal faktiskt existerar och vad avtalet in-nefattar. Om det föreligger ett hyresförhållande har föreningsmedlem-men även ett skydd i form av hur uppsägning av hyresrätten ska ske.

Bland annat måste föreningen då förhålla sig till en uppsägningstid, som generellt sett är nio månader för en lokal.⁸⁹

Det finns två typer av hyresförhållanden: bostadshyra och lokalhyra.

Hyra i form av bostad är inte relevant för detta arbete och kommer såle-des inte behandlas. Vad gäller hyra av en del av de gemensamma ytorna som befinner sig i ett föreningshus är det lokalhyra som är aktuellt.⁹⁰ Av den anledningen bör även några ord nämnas om det s.k. indirekta besitt-ningsskyddet. Om en föreningsmedlem innehar en hyresrätt i form av lokal innebär det att medlemmen vid en obefogad uppsägning har rätt till ersättning.⁹¹ Huruvida uppsägningen är obefogad framgår av 12 kap. 57 §

88 Avtal genom konkludent handlande innebär att avtalet anses ingånget på grund av att parterna handlar som att ett avtal har ingåtts.

89 12 kap. 4 § JB.

90 Se Grauers, Nyttjanderätt; Hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt, 14 u., Juristförlaget i Lund, 2014, s. 25.

91 Ibid, s 147 ff.

49

JB och vilken ersättning föreningsmedlemmen i sådana fall kan ha rätt till framgår av 58 b § i samma kapitel, vilket generellt sett motsvarar en er-sättning av en årshyra. Ett hyresförhållande av lokal mellan föreningen och en medlem ger således medlemmen ett visst ekonomiskt skydd. Ett sådant skydd begränsar emellertid inte styrelsens eller stämmans beslu-tanderätt vad gäller de gemensamma ytorna, utan blir aktuellt först då ett beslut om att upplåta sådan hyresrätt tagits, och då det redan föreligger ett sådant hyresförhållande.

Även om det inte finns ett formkrav på hur ett hyresavtal ska ingås, finns det en definition av begreppet ”hyra”, vilket måste var uppfyllt för att nyttjanderätten ska utgöra sådan nyttjanderätt. Enligt 12 kap. 1 § första stycket JB definieras ”hyra” som ett avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Den omständigheten att lagbe-stämmelsen nämner upplåtelse kan vålla läsaren förvirring med hänsyn till tidigare redogörelse vad gäller upplåtelse av bostadsrätt. Bestämmel-sen avser emellertid upplåtelse av hyresrätt och utgör alltså inte samma

Även om det inte finns ett formkrav på hur ett hyresavtal ska ingås, finns det en definition av begreppet ”hyra”, vilket måste var uppfyllt för att nyttjanderätten ska utgöra sådan nyttjanderätt. Enligt 12 kap. 1 § första stycket JB definieras ”hyra” som ett avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Den omständigheten att lagbe-stämmelsen nämner upplåtelse kan vålla läsaren förvirring med hänsyn till tidigare redogörelse vad gäller upplåtelse av bostadsrätt. Bestämmel-sen avser emellertid upplåtelse av hyresrätt och utgör alltså inte samma