Gemensamma ytor i bostadsrättsföreningar
Maktmissbruk, otillbörlighet och möjlighet till domstolsprövning
Aleksandar Gajic
Juridiska institutionen Examensarbete 30 hp.
Ämnesinriktning: Fastighetsrätt/Bostadsrätt Vårterminen 2020
Grupphandledare: Richard Hager
Engelsk titel: Common areas in housing associations; Abuse of power, inapropriate decisionmaking and judicial review
3
Abstract
This paper examines current legislation regarding common areas in housing associations. Common areas are, besides every members apartment, areas that can be used by all the members together or be allocated between the members.
The examination shows that the legislation opens up for power of abuse of both the associations bodies regarding common areas. It is possible to take inapropriate decisions against one or more members of the association. This is due to the absence of regulations making the bodies decide in a proper way.
Also, as shown, if such desicion is taken the members do not have a possibility to get a judicial review by a court. That is not because there is no legislation that gives every person such right. The problem is that the current formulation of the legislation hinders the posibility to bring up the issue to court.
With the given problematic as an outset, this paper also assess in what way the current problematic, concerning both the posibility of power of abuse and ina- propriate decisions as well as the imposibility of judicial review, can be elimina- ted. The result is a new modified legislation.
5
Förkortningar
ABL BRL HD HovR Ibid JB LEF NJA Prop.
RB SOU
Aktiebolagslag (2005:551) Bostadsrättslag (1991:614) Högsta domstolen Hovrätt
Ibidem (Sv. på samma ställe) Jordabalk (1970:94)
Lag (2018:672) om ekonomiska föreningar Nytt Juridiskt Arkiv, avdelning I
Proposition
Rättegångsbalk (1942:740) Statens offentliga utredningar
7
Innehållsförteckning
Abstract ... 3
Förkortningar ... 5
1 Inledning ... 9
1.1 Bakgrund... 9
1.2 Syfte och frågeställningar ... 13
1.3 Metod och material ... 14
1.4 Avgränsningar ... 18
1.5 Disposition ... 20
2 Bostadsrättsföreningar i generella drag ... 23
2.1 Inledning ... 23
2.2 Historisk tillbakablick ... 23
2.3 Ändamål och syfte med en bostadsrättsförening ... 25
2.4 Organisationen och strukturen ... 26
2.4.1 De två organens funktion och kompetens ... 26
2.4.1.1 Föreningsstämman ... 26
2.4.1.2 Styrelsen ... 30
2.4.2 Föreningens medlemmar ... 36
2.4.2.1 Minoritetsskydden ... 37
3 Gemensamma ytor ... 42
3.1 Vad gemensama ytor är och hur dessa kan nyttjas ... 42
3.2 Hur gemensamma ytor bör nyttjas ... 44
3.3 Avtalsformer för gemensamma ytor ... 47
3.3.1 Inledning ... 47
3.3.2 Hyra ... 48
3.3.3 Lägenhetsarrende ... 50
3.3.4 Benefik nyttjanderätt ... 51
3.4 Beslutsformen vid förändring av föreningens hus och mark; 9 kap. 15 § BRL ... 53
4 Närmare om generalklausulen och likhetsprincipen ... 56
4.1 Inledning ... 56
4.2 Generalklausulen ... 56
4.3 Likhetsprincipen ... 58
5 Ett processrättsligt perspektiv ... 62
5.1 Inledning ... 62
5.2 De två taleformerna ... 63
5.2.1 Fullgörelsetalan ... 63
5.2.2 Fastställelsetalan... 64
6 Sammanfattande analys med utgångspunkt i två hypotetiska typfall ... 66
6.1 Inledning ... 66
6.2 De två typfallen ... 67
6.3 Möjlighet till maktmissbruk av styrelse och stämma... 67
6.3.1 Inledning ... 67
6.3.2 Beslut med utgånspunkt i 9 kap. 15 § BRL... 68
6.3.3 Beslut i förhållande till generalklausulen och likhetsprincipen ... 71
6.3.4 Nyttjanderättsformerna... 73
6.4 Minoritetens och enskilda medlemmars möjlighet att motsätta sig otillbörliga beslut ... 75
6.5 Avslutande reflektioner ... 77
7 Slutsatser ... 78
7.1 Inledning ... 78
7.2 Hur bör lagen utformas? Ett De lege ferenda perspektiv ... 79
7.2.1 BRL och LEF ... 79
7.2.2 Den processrättsliga regleringen ... 86
7.3 Sammanfattning ... 87
8 Avslutande meningar ... 89
Källförteckning ... 91
9
1 Inledning
1.1 Bakgrund
Bostadsrätt är en av de vanligaste boendeformerna i Sverige.1 Att köpa en bostadsrätt är ett av de största köpen en person kan göra i sitt liv. Ett sådant köp är för köparen förknippat med stora ekonomiska utgifter och risker. Väl efter köpet, när köparen blivit en medlem i bostadsrättsför- eningen, blir föreningen en stor del av personens liv. Förutom bostads- rätten, vilket inbegriper den upplåtna bostadslägenheten, är alla de reste- rande ytorna i föreningen som inte upplåtits, dvs. de gemensamma ytorna, en del av medlemmens boendemiljö. Inte minst har dessa ytor en stor påverkan på det vardagliga livet, men beslut vad gäller dessa ytor kan också ha en stor ekonomisk påverkan på föreningsmedlemmen, eftersom sådana beslut har en direkt påverkan på bostadsrätten. Viktigt är således att beslut som tas avseende en förenings gemensamma ytor alltid ska vara tillbörliga och inte på något sätt missgynnande av enstaka medlem- mar till förmån för andra. Det är bland annat av den anledningen angelä- get att det finns en tillräckligt omfattande lagstiftning som tydligt för- hindrar maktmissbruk som innebär att otillbörliga beslut tas av en bo- stadsrättsförenings styrelse eller stämma som negativt påverkar en före- ningsmedlems boendemiljö och ekonomi. Av den anledningen är det
1 SCB, Boende i Sverige, 2020-04-23 <https://www.scb.se/hitta-statistik/sverige-i- siffror/manniskorna-i-sverige/boende-i-sverige/>.
10
dessutom viktigt att det finns goda möjligheter för föreningsmedlemmar att motsätta sig beslut av sådan karaktär, och att lagstiftningen inte hind- rar möjligheten till domstolsprövning i sådana fall.
Gällande lagstiftningen sätter press på en bostadsrättsförenings styrelse och stämma genom att reglera organens kompetenser. Föreningsorganen måste vid beslutstagande förhålla sig till dessa kompetenser. Det framgår, med vissa undantag som senare kommer visas, vilket organ som ska be- sluta i vilka frågor. Vidare är det tydligt vad organen måste beakta när beslut ska tas, inbegripet beslut avseende föreningens gemensamma ytor.
De mest grundläggande begränsningar i organens beslutanderätt, utöver de givna kompetenserna, är generalklausulen i 6 kap 38 § och 7 kap 42 § Lag om ekonomiska föreningar, och likhetsprincipen som fastställts ge- nom förarbeten och rättspraxis. Utöver dessa finns civilrättsliga och as- sociationsrättsliga principer som också måste beaktas, exempelvis akt- samhets- och lojalitetsplikten.
Vad gäller beslut avseende gemensamma ytor är kompetensen enligt 9 kap 15 § Bostadsrättslagen delad mellan stämma och styrelse beroende av åtgärdens väsentlighet. Oklarheten kring väsentlighetskravets gräns- dragning har emellertid inneburit att styrelsen givits bredare kompetens att besluta i frågor om gemensamma ytor även om det inte varit lagstifta- rens egentliga grundtanke. Detta har bland annat givit styrelsen möjlighet att ta otillbörliga beslut som missgynnar en eller flera medlemmar, till förmån för andra medlemmar, exempelvis en styrelseledamot. Ett sådant agerande blir i praktiken ett exempel på maktmissbruk, eftersom styrelse- ledamöterna använder sin ställning inom föreningen på ett otillbörligt sätt. Sådant maktmissbruk kan visa sig i praktiken genom att styrelsen
11
exempelvis beslutar att fördela föreningens gemensamma ytor till samt- liga medlemmar förutom en, som därav hamnar i en sits där ett otillbör- ligt beslut gentemot den medlemmen är ett faktum.
Även om ett beslut tas vid föreningsstämma vad gäller gemensamma ytor finns möjlighet till maktmissbruk, där exempelvis en medlem missgynnas medan resterande gynnas. Detta är möjligt eftersom stämman bygger på en demokratisk modell där majoritetskrav gäller. Det är således tillräck- ligt att majoriteten röstar för att ett beslut ska bli giltigt. Sådana otillbör- liga beslut kan visa sig på samma sätt som vad gäller styrelsebeslut.
Stämmans majoritet kan välja att rösta fram ett beslut som exempelvis innebär att samtliga medlemmar förutom en får nyttja en del av de ge- mensamma ytorna.
Förvisso är Sverige ett demokratiskt land där varje medborgare har rätt att få sin sak prövad av en oberoende domstol. Denna rätt har även varje svensk medborgare genom EU-lagstiftning.2 Återigen föreligger inga oklarheter över denna materiella rätt, och teoretiskt sätt har varje före- ningsmedlem möjlighet att motsätta sig otillbörliga beslut vid domstol.
Det föreligger emellertid en problematik som innebär att formuleringar- na och innebörden av de två möjliga taleformerna, dvs. fullgörelsetalan och fastställelsetalan, hämmar möjligheten till prövning vad gäller otill- börliga beslut tagna av styrelse eller stämma avseende en bostadsrättsför- enings gemensamma ytor. En medlem som blivit missgynnad genom ett otillbörligt beslut som fattats av antigen styrelsen eller stämman har av nämnda anledningar inte någon reell möjlighet att få sin sak prövad av en domstol.
2 Se art. 6 i Europakonventionen.
12
Den problematik som framgår ovan syns bland annat i ett mål från Stockholms tingsrätt, mål T 15323-18, där tingsrätten avvisade två yr- kanden om fastställelse på grund av bristande förutsättningar. Talan av- såg en föreningsmedlem som missgynnats genom ett otillbörligt beslut vad gäller nyttjande av gemensamma ytor. I målet hade samtliga före- ningsmedlemmar förutom käranden i målet tillgång till ett förråd. Styrel- seledamöter hade dubbelt så stora förråd. Den befintliga lagstiftningen gjorde det möjligt för styrelsen att ta ett sådant otillbörligt beslut, samti- digt som den missgynnade föreningsmedlemmen inte hade möjlighet att få sin sak prövad i domstol.
Det är inte fråga om huruvida det finns tillräcklig reglering för vad som är tillbörliga och otillbörliga beslut, eller vad föreningsorganen alltid måste beakta och utgå ifrån vid beslutstagande. Inte heller ligger proble- met i att det inte finns en lagreglerad rätt till domstolsprövning. Proble- matiken ligger istället i att trots dessa tydliga utgångspunkter och författ- ningar finns det möjlighet till maktmissbruk vid beslut avseende gemen- samma ytor som kan missgynna medlemmar på ett otillbörligt sätt, sam- tidigt som de missgynnade medlemmarna står handlingsförlamade på grund av den bristande möjligheter till domstolsprövning mot sådana beslut.
Det är av ovan anledningar angeläget och motiverat att lagstiftningen vad gäller gemensamma ytor undersöks och modifieras för att bemöta och eliminera den föreliggande problematiken.
13
1.2 Syfte och frågeställningar
Arbetets huvudsakliga syfte är att undersöka och analysera gällande re- glering avseende gemensamma ytor i bostadsrättsföreningar och före- ningens utnyttjande av dem. Fokus kommer av naturliga skäl ligga i bo- stadsrättslagen (1991:614). I huvudsyftet ryms frågan om huruvida regle- ringen öppnar upp för maktmissbruk och otillbörlighet av styrelse och stämma, samt vilka skydd föreningsmedlemmar har. Vidare avser arbetet utreda föreningsmedlemmars möjlighet till domstolsprövning mot otill- börliga beslut som uppstått som ett resultat av maktmissbruk.
Arbetet syftar även till att diskutera och framföra lagförslag för att be- möta och eliminera maktmissbruk och otillbörlig behandling av med- lemmar avseende beslut om en förenings gemensamma ytor, samt disku- tera och framföra lagförslag för att göra det möjligt för föreningsmed- lemmar att genom domstolsprövning motsätta sig otillbörliga beslut.
För att på ett effektivt sätt uppfylla arbetets syfte kommer följande fråge- ställningar behandlas:
• Hur ser organisationen och strukturen i en bostadsrättsförening ut med avseende på beslutsfattande?
• Vad måste en förenings styrelse och stämma utgå ifrån vid be- slutstagande?
• Vad för skydd har föreningsmedlemmar mot beslut tagna av sty- relse och stämma?
• Hur ser nuvarande lagstiftning ut vad gäller beslut avseende en förenings gemensamma ytor?
14
• Hur ser den processuella lagstiftningen ut, och vilka möjligheter har föreningsmedlemmar att genom domstolsprövning motsätta sig styrelsens och stämmans beslut avseende en förenings ge- mensamma ytor?
1.3 Metod och material
Arbetets metod är huvudsakligen rättsdogmatisk. Utgångspunkten i denna metod är användandet av de allmänt accepterade källorna, dvs.
lagstiftning, lagförarbeten, rättspraxis, och doktrin.3 Med andra ord går att säga att utgångspunkten för metoden är att beskriva rättsläget som det är, dvs. de lege lata.4 När det rör ett problem inom det civilrättsliga området, vilket detta arbete faller under, tillämpas även så kallade civil- rättsliga principer. Dessa principer är viktiga eftersom civilrätten i många fall är dispositiv där förutsägbarhet många gånger sätts före rättssäker- het.5 Arbetet kommer därför utöver de accepterade rättskällorna även tillämpa relevanta civilrättsliga principer. De nämnda källorna kan i sin tur sedan användas för att analysera rätten.6
En viktig del i användandet av metoden är kunskapen om vilken bety- delse vardera källa har tillerkänts. Inom den svenska rätten används
3 Korling, Zamboni, Juridisk metodlära, 1:4 u., Studentlitteratur AB, Lund, 2013, s. 21.
4 Ibid, s. 36.
5 Ibid, s. 31.
6 Sandgren, Rättsvetenskap för uppsatsförfattare: Ämne, material, metod och argumentation, 3 u., Norstedts Juridk AB, Stockholm, 2015, s. 45 ff.
15
rättspositivismen7 och den så kallade rättskälleläran vilka har avgjort den hierarki som idag råder mellan de accepterade källorna. Lagstiftning är den källa som befinner sig högst i den hierarkiska ordningen och tiller- känns således högst värde, följt av lagförarbeten, rättspraxis och sist doktrin. Till skillnad från resterande källor, har doktrin aldrig en så kallad formell auktoritet, dvs. kan inte användas som en självständig norm- bildande källa och kan därför inte heller ändra gällande rätt. Doktrin ses mer som vetenskaplig och påvisar istället ett visst rättsläge genom att argumentera och påverka. För att kunna använda doktrin som en rätts- källa krävs att den integreras med andra auktoritativa rättskällor, till ex- empel lagstiftning eller rättspraxis.8 Lagförarbeten har som huvudregel inte heller en självständig auktoritet, men eftersom dessa alltid har till- mätts mycket stor betydelse har lagförarbeten närmast givits en sådan självständig auktoritet.9
När praxis från domstolar, dvs. rättspraxis, används som en källa är det i huvudsak och i första hand avgöranden från Högsta domstolen (HD) som ska användas. Avgöranden från HD har nämligen ett prejudicerande värde och kan bilda ”gällande rätt” i de fallen avgörandet är vägledande.
Det innebär att ett sådant avgörande kan ändra tidigare underrättspraxis, dvs. avgöranden från tingsrätter och hovrätter, ifall att HD inte delar det synsätt underrätterna konstant valt.10 Det innebär att referenser till un- derrätter inte har någon bärkraft om det finns ett avgörande från HD som säger annorlunda, och det är av denna anledning HD-avgöranden
7 Wacks, Understanding Jurisprudence, 4th ed., Oxford University Press, 2015, s 90 ff.
8 Korling, Zamboni, s. 35.
9 Ibid, s. 33.
10 Ibid, s. 38.
16
används i första hand. HD får däremot aldrig döma i strid med lagstift- ning, eftersom lagstiftningen har tillerkänts högst värde (se ovan). Det betyder också att lagstiftaren kan genomdriva ny lagstiftning som gör att ett HD-avgörande i princip inte längre har ett värde. Därför ska alltid lagstiftning tillämpas i första hand, där resterande källor används för att exempelvis förstärka eller förtydliga lagstiftningen.
I fall att det inte finns avgöranden från HD, finns det möjlighet att till- lämpa och referera till både avgöranden från hovrätter och tingsrätter.
Hovrätt är en överinstans till tingsrätt och ska därför användas som refe- rens framför avgöranden från tingsrätter. Viktigt att lägga på minnet är att dessa avgöranden aldrig är prejudicerande, men är det så att underrät- terna hållit en konstant syn vad gäller en fråga, och det inte finns ett av- görande från HD som säger annorlunda, blir dessa avgöranden i princip en del av gällande rätt. Även om försiktighet bör vidtas, går det inte hel- ler att direkt säga att dessa domstolar har fel i sina bedömningar. Detta eftersom vad som i hovrätter uttrycks är det enda som finns tillgängligt i fall där HD inte yttrat sig. Samma sak gäller avgöranden från tingsrätter då det inte finns avgöranden från hovrätter tillgängliga. En annan viktig faktor som måste beaktas är att det i svensk rätt inte finns så kallad for- mell prejudikatbundenhet, vilket gör att underrätter kan förkasta en be- dömning som HD gjort.11 Att endast tillämpa underrättsavgöranden skulle därför kunna strida mot gällande rätt, om det skulle visa sig att dessa avgöranden strider mot avgöranden från HD. Detta arbete kom- mer således endast om ytterst nödvändigt utgå från underrättsavgöran- den, men inte enbart grundas på dessa, eftersom det skulle vara en inkor-
11 Korling, Zamboni, s. 28.
17
rekt rättsdogmatisk metod.12 Varför underrättsavgöranden kan tillämpas trots det sagda är eftersom det kan ge ett visst värde, exempelvis i form av förtydligande eller förklaring av rättsläget, och även förstärka andra källor som tillämpas.
Vad gäller den rättsdogmatiska metoden finns det en risk att arbetet blir allt för inskränkt eftersom en tillämpning av enbart denna metod innebär att den gällande rätten enbart ska tillämpas så som den är, och att arbetet i det fallet enbart kan förhålla sig till det. Dogmatisk står bland annat för ovilja till förnyelse och för fördomsfullhet, vilket har lett till att begreppet blivit ett synonym med ovetenskaplig.13 Arbetet syftar inte till att förhålla sig ovetenskapligt. Tvärtemot syftar arbetet bland annat till att diskutera och framföra lagförslag genom ett de lege ferenda resonemang, vilket i korthet innebär att resonemanget fokuserar på hur lagen bör vara, och inte hur den är. För att kunna uppnå detta syfte och för att kunna föra sådan argumentation och analys måste ett externt och kritiskt perspektiv på rätten användas. Sandgren menar att en bättre beteckning på ett så- dant förhållningssätt är en ”rättsanalytisk metod”.14
Gällande tillämpningen av den rättsdogmatiska och den rättsanalytiska metoden kommer den förstnämnda att tillämpas på de inledande de- skriptiva avsnitten, medan den sistnämnda kommer tillämpas på de av- slutande avsnitten av analytisk karaktär.
12 Korling, Zamboni, s. 38.
13 Sandgren, Är rättsdogmatiken dogmatisk?, tidsskrift för Rettsvitenskap, 2005. Vol 118, s.
649.
14 Ibid, s. 655 f.
18
Det huvudsakliga material som används är de allmänt accepterade käl- lorna, dvs. lagtext, förarbeten, praxis och doktrin. Stort fokus kommer läggas på doktrin som konkretiserar och förklarar de resterande källorna.
Anledningen är att det krävs att ett bredare material framläggs som byg- ger på dessa källor, som sedan används för att på ett effektivt sätt förstå arbetets analys och slutsats. För att ytterligare framföra och förklara mina synpunkter kommer analysen bland annat utgå från två typfall. Typfallen är tänkta att underlätta förståelsen för den problematik som arbetet kommer visa.
1.4 Avgränsningar
Även om bostadsrätt är den främsta formen som aktualiseras vad gäller bostadslägenheter, som inte upplåts med hyresrätt, finns även så kallade ägarlägenheter i Sverige.15 Ägarlägenhet används däremot marginellt i Sverige i jämförelse med bostadsrätter, och således avgränsas arbetet till att enbart behandla bostadsrätter. I det fall man innehar en bostadslä- genhet med ägarrätt är man inte medlem i en bostadsrättsförening, och omfattas av den anledningen inte heller av vad som kommer framgå i arbetet.
En annan boendeform i Sverige är den så kallade kooperativa hyresrät- ten. I förhållande till bostadsrätter är denna boendeform ovanlig och dessutom faller denna boendeform utanför ramen för detta arbete. Där- för kommer arbetet inte heller behandla denna typ av boendeform.
15 SCB, Boende i Sverige, 2020-04-23 <https://www.scb.se/hitta-statistik/sverige-i- siffror/manniskorna-i-sverige/boende-i-sverige/>.
19
Av gällande reglering framgår att det finns en koppling mellan ett med- lemskap i en bostadsrättsförening och innehavet av en bostadsrätt. Där- emot kan det rent teoretiskt finnas medlemmar i en förening som inte är bostadsrättshavare.16 Den sistnämna situationen är emellertid väldigt ovanlig och är inte heller relevant för arbetets syfte. Arbetet kommer således avgränsas till och utgå från bostadsrättsmedlemmar som innehar en bostadsrätt.
En bostadsrättsförening kan, utöver själva bostadslägenheten, upplåta annan yta, exempelvis mark i direkt anslutning till bostaden eller förråd, med bostadsrätt. I en sådan situation utgör den upplåtna ytan inte längre en gemensam yta. Arbetet kommer således inte behandla ytor utanför själva bostaden som har upplåtits med bostadsrätt. Om ytor utanför bo- stadslägenheten inte upplåts med bostadsrätt, men ska likväl nyttjas av en föreningsmedlem, måste medlemmen inneha en annan nyttjanderätts- form. Endast relevanta sådana nyttjanderättsformer kommer att behand- las. Dessa är hyra, lägenhetsarrende och benefik nyttjanderätt.
En bostadsrättsförening bygger på två organ, en styrelse och en stämma.
Det finns emellertid en möjlighet att utse en VD. En VD kan ses som ett ytterligare organ i det fallet sådan väljs. Huruvida en förening innehar en VD eller ej förändrar inte utgångspunkten för arbetets syfte, och tillför inte heller något av betydelse. Av den anledningen kommer arbetet inte att ta någon hänsyn till situationer då en förening innehar en VD.
16 Victorin, Flodin, Bostadsrätt med en översikt över kooperativ hyresrätt, 3 u., Iustus förlag AB, Uppsala, 2011, s. 28 f.
20
Detta arbete utgår vid flera tillfällen från begreppet ”lägenhet”. Bland annat refereras till ”bostadslägenhet” och ”lägenhetsarrende”. I svensk rätt har begreppet dessvärre fått olika innebörder. Arbetet avser inte att på ett djupare plan reda ut skillnaden i begreppet eftersom det inte har betydelse för arbetets syfte. Istället kommer begreppen att användas så som de är reglerade i lag. Viktigt är istället att förstå att begreppet kan ha olika betydelser, vilket kommer att framgå då begreppet refereras till i olika sammanhang.
En sista avgränsning avser skadeståndsanspråk mot föreningen eller sty- relseledamöter. En missgynnad föreningsmedlem har alltid, om förut- sättningarna är uppfyllda, möjlighet att väcka ett skadeståndsanspråk mot föreningen eller styrelseledamöter. Det framgår av 10 kap. 1 § BRL och 21 kap. 1 § LEF. Vad gäller skadestånd finns det en viss anknytning till vad som framgår i detta arbete, och det föreligger även problematik knu- tet till en skadeståndstalan. I förhållande till arbetets omfång och syfte skulle en utredning och redogörelse för en sådan talan vara för långtgå- ende och kommer av den anledningen inte behandlas i detta arbete.
1.5 Disposition
Efter inledningskapitlet (kapitel 1), fortsätter uppsatsen med kapitel 2 som kommer behandla bostadsrättsföreningar i sin helhet. Syftet är att ge läsaren en tydlig bakgrund och inblick i hur en bostadsrättsförening är uppbyggd och fungerar. Vad som redogörs i detta kapitel är av betydelse för den fortsatta förståelsen genom uppsatsen.
21
Kapitel 3 handlar om gemensamma ytor inom en bostadsrättsförening.
Arbetets huvudfokus är gemensamma ytor, och det är således av vikt att läsaren får en mer grundläggande förståelse för detta. I detta kapitel kommer även relevanta nyttjanderättsformer behandlas eftersom dessa är av betydelse när gemensamma ytor ska nyttjas av föreningsmedlemmar.
Kapitel 4 är en genomgång av generalklausulen och likhetsprincipen.
Dessa är av stor betydelse för organens beslutsfattande, och har således en stor påverkan på beslutsprocessen avseende de gemensamma ytorna.
Det är av den anledningen motiverat att göra en grundlig redogörelse för dessa.
Kapitel 5 hanterar det processrättsliga perspektivet. En kortare redogö- relse av de två taleformerna kommer göras i detta kapitel för att läsaren enklare ska kunna följa och förstå den sammanfattande analysen som förs i arbetet, samt förstå de slutsatser och lagförslag som ges.
Kapitel 6 är arbetets sammanfattande analysdel. Här kopplas all kunskap som inhämtats i tidigare kapitel med två typfall som föreställer praktiska och realistiska situationer. Arbetets första syfte, dvs. problematiken med maktmissbruk och möjlighet till domstolsprövning mot otillbörliga be- slut, knyts alltså samman i detta kapitel.
Kapitel 7 är arbetets avslutande kapitel där slutsatserna framförs. Arbe- tets andra syfte, dvs. lagförslag för att bemöta den tidigare redogjorda problematiken, läggs fram här. Fokus kommer ligga i att föra ett de lege ferenda-resonemang.
23
2 Bostadsrättsföreningar i generella drag
2.1 Inledning
För att ge läsaren en tydlig introduktion till ämnet inleds arbetet med en redogörelse av bostadsrättsföreningar i generella drag. Kapitlet inleds med en historisk tillbakablick över uppkomsten av bostadsrättsförening- ar och utvecklingen av densamma. Vidare kommer bostadsrättsförening- ars syfte och ändamål, samt organisationen och strukturen behandlas, med fokus på de två olika organen, dvs. föreningsstämman och styrelsen.
Avslutningsvis kommer föreningsmedlemmarnas ställning i en bostads- rättsförening att förklaras.
2.2 Historisk tillbakablick
Som ett resultat av bostadsnöden på 1870-talet bildades de första bo- stadsrättsföreningarna. Redan då var syftet med dessa föreningar att be- reda dess medlemmar skäliga boendevillkor samtidigt som medlemmarna själva skulle vara engagerade. Det var emellertid inte förrän i början på 1900-talet som bostadsrättsföreningarna började etablera sig i Sverige, vilket skedde med HSB i ledningen som upplät lägenheter med vad man då kallade beständig besittningsskydd, dvs. det vi idag kallar för bostads- rätt.På den tiden reglerades dessa föreningar av först 1895 års lag om registrerade föreningar för ekonomisk verksamhet och därefter av 1911
24
års lag om ekonomiska föreningar.17 Att bostadsrättsföreningar skulle drivas i ekonomiskt syfte med ändamålet att främja medlemmarnas eko- nomiska intresse var således en grundläggande tanke redan från första början.18 Det torde därför också vara en av anledningarna till att bostads- rättsföreningar även idag bygger på den nu gällande Lag (2018:672) om ekonomiska föreningar, hädanefter benämnt LEF. Bostadsföreningsrö- relsen fick emellertid allt större och betydande omfattning i samhället och därav större ekonomiska värden, vilken innebar att det ansågs ange- läget med en speciell lagstiftning för just den typen av föreningar. 1930 kom av den anledningen den första bostadsrättslagen till stånd, med syfte att ytterligare trygga medlemmarnas rätt till sina bostäder och förhindra osunda bostadsföretag.19 Återigen handlade det om att sätta medlem- marnas säkerhet i centrum och försäkra ett ytterligare skydd.
Några decennier senare stiftades 1971 års bostadsrättslag, som kom att uteslutande reglera bostadsrättsföreningars förhållanden. De regler som fortsatt skulle stämma överens med vad som gällde ekonomiska före- ningar hänvisades istället till motsvarande regler i dåvarande lag om eko- nomiska föreningar.20 En sådan struktur finner vi även i dagens bostads- rättslag (1991:614), hädanefter benämnt BRL. Det nya innehållet som togs in i dåvarande 1971 års bostadsrättslag kommer emellertid inte re- dogöras för vidare eftersom det inte tillför något till arbetets syfte.
17 Nilsson Hjort, Uggla, Bostadsrättslagen: En kommentar, 5 u., Norstedts Juridik AB, Stockholm, 2014, s. 16.
18 Mallmén, Andersson, Thorstorp, Lagen om ekonomiska föreningar: En kommentar, 4 u., Wolters Kluwer Sverige AB, Stockholm, 2016, s. 16.
19 Ibid, s. 16 f.
20 Ibid, s. 18.
25
2.3 Ändamål och syfte med en bostadsrättsförening
En bostadsrättsförening har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. Det framgår av den inledande bestämmelsen i 1 kap 1 § BRL. Det innebär att föreningen dels måste förvärva en fas- tighet i vilka lägenheterna befinner sig i, dels bedriva fastighetsförvalt- ning på ett sätt som bevarar det kapital medlemmarna har skjutit till så att det inte förstörs. Verksamheten ska således bedrivas i medlemmarnas intresse.21 Av samma bestämmelse framgår att en bostadsrättsförening är en ekonomisk förening. Av den anledningen tillämpas även LEF på bo- stadsrättsföreningar, vilket framgår av bestämmelsens andra paragraf.
Av 1 kap. 4 § LEF framgår syftet med en ekonomisk förening. Förening- en har till syfte att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom ekonomisk verksamhet som medlemmarna deltar i. I det inbegrips bland annat att förbättra sina medlemmars ekonomiska villkor.22 Vad som vi- dare menas med begreppet ”ekonomiskt intresse” är att föreningen ska erbjuda medlemmarna en verksamhet som för dem är ekonomisk fördel- aktigt. Begreppet ska tolkas i vid mening, vilket bland annat torde inne- bär att det sällan finns utrymme för föreningen att handla på ett sätt som inte är ekonomiskt fördelaktigt.23 Det behöver inte nödvändigtvis vara ett handlande som direkt ska utmynna i att medlemmarna får det ekono- miskt bättre ställt. Tvärtom torde det för bostadsrättsföreningar framför
21 Victorin, Flodin, s 74.
22 Hemström, Giertz, Föreningar: Om ekonomiska och ideella föreningar samt något om stiftelser, 2 u., LitteraturCompagniet AB, Stockholm, 2011, s. 15.
23 Andersson, Karlsson, Handbok för ekonomiska föreningar, 2 u., Norstedts Juridik, Stock- holm, 2019, s. 29.
26
allt handla om att förvalta och agera så att föreningen och medlemmar- nas kapital i långa loppet inte förstörs eller går förlorade.
2.4 Organisationen och strukturen
2.4.1 De två organens funktion och kompetens
2.4.1.1 Föreningsstämman
I likhet med andra ekonomiska föreningar är strukturen i en bostads- rättsförening hierarkisk där föreningsstämman (hädanefter benämnt
”stämma”, ”årsstämma” eller ”föreningsstämma”) är överordnad styrel- sen och därmed det högsta beslutande organet i föreningen.24 Det är vid stämman de stora och viktigare besluten tas. Även val av olika funktion- ärer i föreningen och styrelsen görs där.25 Vad som rent konkret menas med en stämma är att medlemmarna i föreningen samlas, normalt en gång om året, och fattar åsyftade beslut.26 Det är obligatoriskt att hålla stämma minst en gång årligen.27 Det finns även möjlighet att hålla flera stämmor under samma år, genom att hålla s.k. extra stämma. Rätten att få till en extra stämma är däremot inte obegränsad. Så kan ske endast om styrelsen finner skäl för det, om det skriftligen begärs av en revisor eller om det begärs av minst en tiondel av samtliga röstberättigade.28 En-
24 Uggla, Kruljac Rolén, Bo i bostadsrätt, 5 u., Norstedts juridik, Stockholm, 2017, s. 103.
25 Lundén, Bokelund Svensson, Bostadsrätt: Ekonomi, skatt och juridik för föreningen och medlemmarna, 15 u., Björn Lundén Information AB, Näsviken, 2013, s. 146.
26 Uggla, Kruljac Rolén, s. 103.
27 6 kap. 9 § LEF.
28 Uggla, Kruljac Rolén, s. 103 f.
27
ligt 9 kap. 14 § BRL framgår att 6 kap. LEF är tillämpligt på förenings- stämmor i en bostadsrättsförening. I 6 kap. 1 § LEF framgår medlem- marnas lagstadgade rätt att få besluta i föreningens angelägenheter. Det i sin tur innebär att en medlem har rätt att närvara, yttra sig och rösta vid stämman, vilket framgår av 2 § samma kapitel. Regleringen vad gäller ordinarie föreningsstämma, som ska hållas en gång om året, framgår av 6 kap. 9 § LEF. 12 § reglerar extra stämma.
Föreningens medlemmar är skyldiga att behandla vissa frågor vid års- stämman. Av 6 kap. 10 § LEF framgår att en årsstämma ska fatta beslut om fastställelse av resultaträkning och balansräkning, dispositioner av föreningens vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen, om ansvarsfrihet gentemot föreningen för styrelseledamöterna samt besluta i andra ärenden som ska behandlas på stämman enligt LEF eller stadgar- na. Det sistnämnda innefattar bland annat varje medlems rätt att få ett ärende behandlat på stämman, genom en s.k. motion.29 Motionen kan även utgöra förslag till stämman.30 Enligt 6 kap. 15 § LEF innebär det att
”en medlem har rätt att få ett ärende behandlat vid en föreningsstämma om han eller hon skriftligen begär det hos styrelsen i sådan tid att ärendet kan tas upp i kallelsen till stämman”. Vidare måste motionen följa even- tuella krav som bestämts i stadgarna, om så har gjorts. Har det i stadgar- na beslutats att visa frågor ska behandlas på årsstämman är stämman skyldig att besluta även i de ärendena.31 Årsstämman har, utöver de krav som ställs i 6 kap. 10 § LEF, skyldighet att besluta även i andra angelä-
29 Victorin, Flodin, s. 80.
30 Nelson-Bulow, Lennung, Styrelse, stämma och stadgar i förening, 1 u., Studentlitteratur, Lund, 2005, s. 48.
31 6 kap. 10 § p. 4 LEF.
28
genheter. Det kan röra exempelvis val av styrelseledamöter.32 Dessa andra angelägenheter kommer emellertid inte att behandlas eller diskute- ras vidare då det inte berör gemensamma ytor och är således överflödig information i förhållande till arbetets syfte.
Utöver de ovan nämnda obligatoriska frågorna som måste tas upp på en stämma enligt LEF reglerar även BRL ytterligare ärenden som ankom- mer på stämman och måste behandlas där.33 Stämman har i dessa ären- den en exklusiv kompetens, vilket innebär att endast stämman kan be- sluta. Med andra ord innebär det att styrelsen inte har kompetens att besluta i dessa frågor.34 Skillnaden är att det som enligt BRL faller inom stämmans kompetens inte är obligatoriskt att behandla vid varje års- stämma. Det avser istället beslut som väljs att tas upp till prövning, ex- empelvis genom en motion (se ovan).
Det har i förarbeten och doktrinen diskuterats vad som generellt sett gäller vid gränsdragningsproblem mellan vad som är att hänföra till stämmans respektive styrelsens ansvar. Om det inte tydligt framgår av antigen lag, stadgarna eller beslut som tagits av föreningsstämman vad som ska gälla får man söka ledning i åtgärdens omfattning, de ekono- miska åtaganden som följer med åtgärden eller vad som kan anses vara allmänt vedertaget.35 En sådan bedömning måste således göras från fall till fall. Eftersom stämman har möjlighet att i stadgarna besluta om an- svars- och kompetensfördelningen innebär det också att stämmans re-
32 7 kap. 6 § LEF.
33 Victorin, Flodin, s. 78.
34 Uggla, Kruljac Rolén, s. 104.
35 Uggla, Kruljac Rolén, s. 80.
29
spektive styrelsens kompetens kan variera mellan olika bostadsrättsför- eningar.36
Tillsammans med BRL och LEF bildar stadgarna ramen för ekonomiska föreningar, och det är dessa som är utgångspunkten för hur föreningar ska samarbeta och drivas.37 Bland annat framgår av 9 kap. 5 § BRL vad stadgarna måste innehålla. Stadgarna är bindande för föreningar, dvs. för både styrelse och stämman.38 Som tidigare nämnts har föreningar avse- ende vissa frågor även möjlighet att i stadgarna införa andra regler som inte framgår av lag, vilka till och med kan gå emot huvudreglerna i lagen.
Om föreningen således har infört andra villkor i stadgarna, gäller de vill- koren, vilket bland annat framgår av 9 kap 24 § BRL.39 Framgår det där- emot att en regel i lagen inte får frångås, är den tvingande och stadgan får i sådana fall inte innehålla bestämmelser som strider mot dessa lagbe- stämmelser.40 Stadgarna har även en särskild ställning inom föreningar.
Det beror bland annat på att det dels kan föreligga stadgeföreskrifter som inte framgår av lag, dels att det är stadgarna som finns närmast till hands för både styrelsen och föreningens medlemmar samt tredje män.
Dessutom är stadgarna en grundläggande säkerhet för föreningens med- lemmar. Det är bland annat av den anledningen lagstiftaren har valt att införa den nämnda bestämmelsen i 9 kap. 5 § BRL. Det kommer emel- lertid inte redogöras för vad denna regel innehåller mer exakt eftersom det är överflödig information för detta arbetets syfte. Vad som emellertid
36 Ibid, s. 81.
37 Victorin, Flodin, s. 65.
38 Ibid.
39 Se även Nelson-Bulow, Lennung, s. 46.
40 Nilsson Hjort, Uggla, s. 310.
30
bör nämnas gällande denna regel är att föreningen inte är skyldig att i stadgarna reglera förhållanden avseende föreningens gemensamma ytor.
Vad gäller stadgeändringar är det stämmans exklusiva kompetens, vilket framgår av 3 kap 4 § LEF.41 Det framgår av 9 kap. 23 § BRL att ändring- ar kan göras antigen om samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det, eller om beslutet har fattats på två av varandra följande förenings- stämmor och minst två tredjedelar av de röstande på den senare stäm- man gått med på beslutet. Däremot finns andra majoritetskrav om beslu- tet gäller årsavgift eller en medlems rätt till föreningens behållna till- gångar vid dess upplösning. Hur som helst är det på stämman sådana beslut måste tas, utan undantag.
Skulle ett stämmobeslut strida mot lag eller på något annat sätt ha till- kommit på ett obehörigt sätt, vilket exempelvis kan vara om stämmobe- slutet strider mot föreningens stadgar, kan beslutet upphävas eller ändras av domstol genom en så kallad klandertalan. Lagbestämmelsen framgår av 6 kap. 47 § LEF.
2.4.1.2 Styrelsen
Till skillnad från föreningsstämman är det styrelsen som utgör ledning och det verkställande organet.42 När stämman således inte sammanträder, dvs. mellan stämmorna, kan alltså styrelsen ses som det högsta beslu- tande organet.43 I doktrinen till aktiebolagsrätten framgår bland annat att styrelsen av den anledningen ofta tycks ha den verkliga makten i prakti-
41 Se även Nelson-Bulow, Lennung, s. 45.
42 Victorin, Flodin, s. 92.
43 Nelson-Bulow, Lennung, s. 77.
31
ken.44 Förvisso föreligger en skillnad mellan aktiebolag och ekonomiska föreningar, men som nedan kommer framgå finns det en tydlig koppling mellan dessa bolagsformer.
Styrelsen är vidare föreningens företrädare utåt. Det i sin tur betyder att det är styrelsen som kan ingå avtal för föreningens räkning och teckna föreningens firma.45 Detta framgår även av 7 kap. 35 § LEF. Vad gäller avtalsingående och tecknande av firman måste självklart stämman rösta för det specifika avtalet e.d. ifall avtalet avser något som faller under stämmans kompetens. En betydelsefull uppgift som styrelsen har ansvar för är att föra medlems- och lägenhetsförteckning. Bestämmelsen fram- går av 9 kap. 8 § BRL. En sådan förteckning är av betydelse eftersom ändamålet är att föreningen, medlemmarna och andra kan använda för- teckningen som underlag för att bedöma medlemsförhållandena i före- ningen. Ändamålet framgår av 9 kap. 9 § BRL.
I 9 kap. 12 § BRL stadgas att 7 kap. i LEF är tillämpligt på styrelser i en bostadsrättsförening. Styrelsen har enligt 7 kap. 4 § LEF skyldighet att ansvara för föreningens organisation och förvaltning, fortlöpande be- döma föreningens ekonomiska situation samt se till att organisationen är utformad på ett sätt som möjliggör kontroller av diverse förhållanden inom föreningen på ett betryggande sätt. Rent praktiskt innebär det framför allt att styrelsen ska utföra löpande arbeten som konstant, och ibland mer brådskande, måste genomföras och därför även ha rutiner som gör att föreningen och dess kapital och tillgångar förvaltas på ett bra
44 Sandström, Svensk aktiebolagsrätt, 1 u., Norstedts Juridik AB, Stockholm, 2005, s. 205.
45 Lundén, Bokelund Svensson, s. 174.
32
sätt.46 Det betyder vidare att styrelsen ska kvalitetssäkra rutiner som an- vänds och på så sätt få fram kloka handläggningsrutiner, riktlinjer, fort- löpande kommunikation samt planera och bedöma föreningens utveckl- ing.47 Styrelsen ska alltid efter bästa förmåga ta hand om föreningen an- gelägenheter.48
Vad som alltså generellt sett gäller är att allt som faller utanför stämmans exklusiva kompetens utgör i princip förvaltning, dvs. faller under styrel- sens kompetens. Det innebär emellertid inte att styrelsen i de situation- erna kan besluta hur som helst. Styrelsen är alltid skyldig att följa de be- slut som tagits på stämman, och stämman kan vidare utfärda anvisningar och riktlinjer som likaså måste följas av styrelsen.49 Däremot får sådana stämmodirektiv aldrig gå så långt att styrelsen förlorar sin ställning som ansvarigt förvaltningsorgan, dvs. stämman får inte börja förvalta före- ningen.50 Inte heller får styrelsen rätta sig efter stämmobeslut eller före- skrifter givna av stämman som strider mot lagstiftning eller stadgarna.
Samma sak gäller om styrelsen skulle finna att ett av stämman givet be- slut eller föreskrift skulle innebära ett uppenbart åsidosättande av före- ningens intressen.51
46 Lundén, Bokelund Svensson, s. 176.
47 Mallmén, Andersson, Thorstorp, s. 186.
48 Hemström, Bolag Föreningar Stiftelser: En introduktion, 7 u., Norstedts Juridik AB, Stockholm, 2010, s. 86.
49 Malmén, Andersson, Thorstorp, s. 187 ff och Hemström, Organisationernas rättsliga ställning: Om ekonomiska och ideella föreningar, 7 u., Norstedts Juridik AB, Stockholm, 2007, s. 49.
50 Prop. 1975:103 med förslag till ny aktiebolagslag, m.m. s. 236.
51 Hemström, Organisationernas rättsliga ställning: Om ekonomiska och ideella föreningar, s. 49.
33
Utöver de nämnda begränsningarna i styrelsens förvaltning av förening- en finns även den s.k. lojalitetsplikten. Denna begräsning, eller skyldig- het, står inte uttryckligen i någon lagbestämmelse, men är likväl en all- män rättsprincip som ska genomsyra det arbete styrelsen utför.52 Även i rättspraxis framgår det att denna allmänna rättsprincip kan anses tillämp- lig även utan uttryckligt stöd i lag.53 Vidare ger generalklausulen uttryck för styrelsens lojalitetsplikt.54 Skyldigheten gäller gentemot föreningen, inbegripet dessa medlemmar, och dess intresse. I praktiken innebär det att styrelsen är skyldig att ta ansvar för och främja föreningens verksam- het. Skyldigheten är vidare brett definierad och avser inte endast skyldig- het gentemot föreningen och enskilda medlemmar, utan även gentemot borgenärer och tredje män.55
En annan allmän rättsprincip som ska genomsyra styrelsens förvaltning är aktsamhetsplikten. Inte heller denna princip kan utläsas direkt ur nå- gon lagbestämmelse, men framgår likväl indirekt ur skadeståndsbestäm- melsen i 21 kap. 1 § LEF som stadgar att styrelseledamöter kan, av oakt- samhet, bli skadeståndsskyldiga gentemot föreningen eller medlem. Det torde således finnas ett allmänt aktsamhetskrav för styrelsen.
Då de nämnda allmänna principerna inte uttryckligen framgår av varken BRL eller LEF bör ytterligare stöd eftersökas genom en kontext av lag- reglerna och doktrin. Skulle det visa sig att förarbeten nämner något om
52 Prop. 1986/87:7 om ekonomiska föreningar, s. 114.
53 Hovrätten för Nedre Norrland, mål nr T 1364-10.
54 NJA 2013 s. 117, p.12.
55 Mallmén, Andersson, Thortorp, s. 190 f.
34
principerna bör hänvisning i första hand göras till dessa56, men i de flesta fallen uttrycks inget konkret vad gäller dessa principer. Så är fallet med förarbetena till BRL och LEF. Vad avser exempelvis lagbestämmelsen i 9 kap. 15 § BRL är det styrelsen som har kompetens över ändringar av föreningens hus eller mark som inte är väsentliga. Oaktat detta framgår det i doktrinen att även om en förändring inte är väsentlig men exempel- vis väldigt kostsam för föreningen, det är ett skäl för styrelsen att hän- skjuta frågan om åtgärden till stämman. Detta bör enligt doktrinen även gälla om det avser åtgärder som styrelsen misstänker att stämman, eller medlemmarna rent generellt, skulle motsätta sig.57 Scenariot är ett resultat av aktsamhetsplikten eftersom det kan anses oaktsamt av en styrelse att utföra väldigt bekostade förändringar som, även om de inte är väsentliga i lagens mening, påverkar medlemmarnas ekonomiska situation väsent- ligt, utan att låta medlemmarna medverka vid beslutet. Aktsamhetsplik- ten ger således styrelsen ett längre gående ansvar och begränsar styrel- sens kompetens mer än vad som omedelbart kan utläsas av lagbestäm- melsen.58
Vad gäller lojalitetsplikten framgår i förarbeten till aktiebolagslagen (2005:551), hädanefter benämnt ABL, att styrelser har en skyldighet att alltid främja bolagets intressen och att denna skyldighet ofta betecknas som en lojalitets- och vårdplikt. Styrelseledamöter måste alltså även i övrigt med tillbörlig omsorg uppfylla de plikter som följer av den ställ- ning styrelsen intagit.59 Som tidigare framgått måste styrelsen i en bo-
56 Se under metodavsnittet avseende hierarkin mellan de olika rättskällorna.
57 Nilsson Hjort, Uggla, s. 358.
58 Ibid, s. 359.
59 SOU 1955:44 Aktiebolagets organisation, s. 95.
35
stadsrättsförening alltid handla på ett sätt som gynnar föreningen och därav även på ett lojalt sätt tillvarata alla medlemmars intressen. Hade så inte varit fallet hade även hela syftet med föreningen åsidosatts. Det finns således tydliga likheter mellan en styrelse inom bostadsrättsför- eningar, dvs. ekonomiska föreningar, och en styrelse i bolag. Att det finns en tydlig koppling mellan aktiebolagsrätten och ekonomiska före- ningar framgår även av doktrinen.60 Den lojalitets- och vårdplikt som styrelser har inom bolag torde med stor sannolikhet även vara tillämp- bart på styrelser inom ekonomiska föreningar. En sådan skyldighet torde även kunna utläsas indirekt genom bestämmelsen i 7 kap. 4 § LEF (se ovan för beskrivning av denna lagbestämmelse). Det framgår även av förarbeten till LEF att föreningsorganen är skyldiga att handla lojalt mot en medlemsminoritet.61 Som framgått har det även i rättspraxis framhål- lits att styrelsen har en lojalitetsplikt genom generalklausulen.62
De nu redogjorda principerna är alltså generella principer som är tillämp- liga inom bostadsrättsföreningar och indirekt begränsar styrelsens kom- petenser. Utöver dessa finns även generalklausulen och likhetsprincipen som likaså är tillämpliga och indirekt begränsar styrelsens, även stäm- mans, kompetenser. Generalklausulen och likhetsprincipen har emeller- tid en mycket större betydelse och ett mer omfattande tillämpningsom- råde. Därför kommer dessa av den anledningen att behandlas separat i senare kapitel.
60 Hemström, Bolag Föreningar Stiftelser: En introduktion, s. 80.
61 Prop. 1986/87:7, s. 114.
62 NJA 2013 s. 117, p. 12.
36
Skulle styrelsen överskrida sina befogenheter genom att besluta om åt- gärder, ingå avtal eller dylikt i strid med dess kompetens gäller inte rätts- handlingen mot föreningen. Denna följd av styrelsens kompetensöver- skridande handlingar framgår av 7 kap. 43 § LEF. I alla fall finns likaså en skadeståndsskyldighet enligt 21 kap. 1 § LEF.
2.4.2 Föreningens medlemmar
I en ekonomisk förening har medlemmarna ett inflytande enligt demo- kratiska regler, men beslut som faller under respektive organs kompetens ska fattas där och inte av enskilda medlemmar.63 Istället kan medlem- marna samtidigt, och tillsammans, utöva sitt inflytande över föreningen på stämman.64 Medlemmarnas rätt till inflytande framgår av 6 kap. 1 och 2 §§ LEF. Utöver den generella inflytanderätten på stämman finns det ingen annan form av direkt inflytande för enskilda medlemmar.65 Däre- mot finns det s.k. minoritetsskydd för alla föreningsmedlemmarna vilket get ett skydd mot de som vid vissa beslut kan ligga i underläge och bli
”överkörda” av majoriteten. Syftet med regleringen som är till för att skydda föreningsmedlemmarna är inte endast till för att skydda befintliga medlemmar, utan även blivande och framtida medlemmar.66
63 Melz, Victorin, Bostadsrätt, 3 u., Juristförlaget Norstedts Juridik AB, Stockholm, 1996, s. 61.
64 Victorin, Flodin, s. 77.
65 Ibid.
66 NJA 2013 s. 117, p. 15.
37
2.4.2.1 Minoritetsskydden
Som nämnts tidigare gäller demokratiska regler i en förening. Utgångs- punkten är då enligt 6 kap. 33 § LEF att en majoritet bestämmer. Ett sådant system kan enkelt leda till att majoriteten går emot och missgyn- nar minoriteten samt att minoritetens eller enskildas legitima intressen åsidosätts. Lagstiftaren har av denna anledning valt att i både BRL och LEF stadga så kallade minoritetsskydd. Ett av dessa skydd är att vissa beslut måste tas med en kvalificerad majoritet vid en stämma. Kvalifice- rad majoritet kan exempelvis innebära att två tredjedelar eller samtliga röstberättigade måste rösta för beslutet. Det är således en avvikelse från huvudregeln om majoritetsbeslut. Ett exempel när det krävs kvalificerad majoritet är beslut som avser ändring av stadgarna. Vad gäller bostads- rättsföreningar krävs, enligt 9 kap 23 § BRL, att samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det, eller att beslutet fattas på två av varandra följande föreningsstämmor och minst två tredjedelar har röstat för beslu- tet.
Vidare kan alltid en tiondel av medlemmarna i föreningen få till en extra stämma.67 Rätten till extra stämma gör att dessa medlemmar kan få upp vissa frågor till prövning tidigare än nästa ordinarie stämma. Däremot gäller som vanligt de demokratiska reglerna även vid den stämman, dvs.
att majoriteten bestämmer, eller kvalificerad majoritet om beslutet kräver det.
Ett annat skydd är rätten att klandra styrelse- och stämmobeslut. Rätten att klandra, dvs. föra talan i domstol mot stämmobeslut, framgår av 6
67 6 kap. 12 § LEF.
38
kap. 47 § LEF. I lagbestämmelsen framgår det tydligt att talan mot ett sådant beslut får föras i domstol, som i sin tur beslutar att upphäva eller ändra beslutet. En förutsättning är att beslutet har tillkommit i obehörig ordning eller på annat sätt strider mot LEF. Ett stämmobeslut som till- kommit på obehörigt sätt är inte automtiskt ogiltigt, utan måste alltså klandras i domstol för att upphävas eller ändras.68
Vad gäller klander av styrelsebeslut framgår bestämmelsen av 7 kap. 43 § LEF. Det finns emellertid en skillnad mellan stämmobeslut och styrelse- beslut som tagits i obehörig ordning. Om styrelsen har tagit ett beslut i strid med bestämmelserna om föreningsorganens behörighet i LEF gäller rättshandlingen inte mot föreningen. Lagbestämmelsen behandlar vad som gäller om styrelsen överskridit sin behörighet eller befogenhet.69 Fösta stycket behandlar behörighetsöverskridande rättshandling och rättsföljden av ett sådant handlande är att beslutet är ogiltigt mot före- ningen. Det finns inga undantag vid behörighetsöverskridande beslut, utan beslutet är oavsett omständigheterna ogiltigt. Bestämmelsens andra stycke avser befogenhetsöverskridande beslut. Om motparten varit i ond tro gäller inte rättshandlingen. Om motparten däremot varit i god tro gäller rättshandlingen, men styrelsen kan i det fallet istället bli skade- ståndsansvarig enligt 10 kap. 1 § BRL som hänvisar till 21 kap. LEF.
I lagbestämmelsen framgår emellertid inte hur ett obehörigt styrelsebe- slut ska klandras, om beslutet över huvud taget måste klandras. En rele- vant fråga som uppstår är vad som i praktiken sker när styrelsen tar ett beslut i strid med sin kompetens. Förarbeten till nuvarande LEF nämner
68 Victorin, Flodin, s. 91.
69 Mallmen, Andersson, Thorstorp, kommentar till 7 kap. 43 § LEF, JUNO, 2018.
39
inget vidare vad gäller denna situation. Istället hänvisas till tidigare förar- beten.70 I tidigare förarbeten framgår att ledning vid tolkning av frågan och tillämpning av bestämmelsen kan hämtas från vad som anses gälla på aktiebolagsrättens område, bland annat eftersom regeln i LEF har anpas- sats till motsvarande regler i ABL.71 8 kap. 42 § ABL reglerar styrelsens kompetensöverskridande rättshandlingar. Lagbestämmelsen skiljer sig emellertid inte från den som framgår av LEF. I förarbeten till ABL framgår inte heller någon annan information än vad som framgår av för- arbeten till LEF.72 Någon vidare vägledning i denna fråga går således inte att hämta ur aktiebolagsrättens område.
Vad som emellertid kan konstateras är att det i lagbestämmelserna inte framgår att ett styrelsebeslut i strid med dess kompetens måste väckas i domstol för att ogiltigförklaras (jfr. med vad som gäller stämmobeslut).
Ett ogiltigt styrelsebeslut kräver således inte en reaktion för att bli ogil- tigt.73 Till skillnad från ett obehörigt stämmobeslut är ett ogiltigt styrelse- beslut ogiltigt från dess tillkomst och ska därav betraktas som icke existe- rande, dvs. en nullitet. Det innebär också att ingen varken har skyldighet eller rätt att verkställa det.74 Med andra ord blir verkställighetsåtgärden verkningslös och prestationerna ska återgå.75 Ett sådant synsätt vad gäller ogiltighet fungerar utmärkt i teorin och det förefaller inte vara några oklarheter vad gäller sådana besluts ogiltighet. I praktiken blir det emel-
70 Prop. 2017/18:185 En ny lag om ekonomiska föreningar, s. 323.
71 Prop. 2015/16:4 Modernisering av lagen om ekonomiska föreningar, s. 133 och 228.
72 Prop. 2004/05:85 Ny aktiebolagslag, s. 311.
73 Johansson, Svensk associationsrätt i huvuddrag, 10 u., Norstedts Juridik, Stockholm, 2011, s. 205.
74 Johansson, s. 205.
75 Sandström, s. 229.
40
lertid problematiskt eftersom en ogiltighet eller nullitet måste, för att kunna utgöra en rättsföljd, fastställas av domstol.76
Samuelsson menar alltså att även styrelsebeslut som tagits på obehörigt sätt måste klandras i domstol för att få en ogiltigförklaring, trots att det inte explicit framgår av lagbestämmelsen eller doktrinen. Det ligger något i det Samuelsson säger, eftersom en styrelse som tagit ett ogiltigt beslut kommer att utgå från att beslutet är giltigt. I annat fall hade beslutet ald- rig tagits. Likaså kommer styrelsen med stor sannolikhet inte rätta sig efter en medlem, eller annan, som påstår något annat. För att styrelsen således ska stoppas från att verkställa beslutet, som de ju enligt lagbe- stämmelsen eller doktrinen inte har rätt till, torde det krävas att en med- lem eller annan får beslutet ogiltigförklarat i domstol. Rättsläget är emel- lertid oklart vad gäller ogiltiga styrelsebeslut av den anledningen att olika författare konstaterar olika slutsatser. Vad som däremot kan läggas i åtanke är att skadeståndsbestämmelserna likväl kan tillämpas om ett ogil- tigt styrelsebeslut verkställs som medför ekonomisk skada för en eller flera medlemmar.
Föreningsmedlemmarna har emellertid alltid en möjlighet att få frågan eller styrelsebeslutet prövat av stämman, antigen via ordinarie- eller extra stämma. Stämman kan då avgöra styrelsebeslutets giltighet, eftersom stämman är organets högsta beslutande organ och således överordnat styrelsen.77 Förvisso får stämman inte börja förvalta föreningen eftersom det faller under styrelsens kompetens, men har styrelsen tagit ett beslut i strid med sin kompetens avser det inte längre endast förvaltning. Det
76 Samuelsson, Om aktiebolagsstyrelsers arbetsformer, SvJT 2001, s 466 f. och s. 470.
77 Rodhe, Aktiebolagsrätt, Norstedts Juridk, 19 u., Stockholm, 2000, s. 165.
41
torde därför inte finnas någon problematik kring den situationen att stämman prövar huruvida ett styrelsebeslut ska ogiltigförklaras. Ett så- dant synsätt stöds även av 6 kap. 15 § LEF som ger en föreningsmedlem rätt att få ärenden behandlade vid stämman. Skulle stämman då ta ett obehörigt beslut kan detta beslut i sin tur klandras i domstol för att anti- gen upphävas eller ändras. Om beslutet upphävs innebär det att beslutet är ogiltigt och att verkställigheten om möjligt ska stoppas.78 Domstolens beslut får dessutom en retroaktiv verkan och gäller från tidpunkten då stämmobeslutet togs, vilket innebär att även om stämmobeslutet verk- ställts ska prestationerna, återigen om möjligt, återgå.79 Om det inte är möjligt att stoppa verkställigheten eller att prestationerna ska återgå kan föreningen, eller styrelsen, bli skadeståndsskyldig.
Det torde emellertid inte vara fel att säga att en negativ fastställelsetalan mot styrelsebeslut direkt kan väckas i domstol av en eller flera före- ningsmedlemmar, även om det i doktrinen framgår att en sådan möjlig- het i regel ej finns.80 Detta på grund av att rätten till domstolsprövning existerar oavsett vem beslutstagaren är. Oaktat den omständigheten att det i lagbestämmelsen inte framgår att talan mot obehöriga styrelsebeslut ska väckas i domstol, finns det inget som talar för att en medlem inte skulle ha en sådan talerätt. Om inget annat har föreningsmedlemmarna alltid en rätt att väcka talan mot styrelsen vad gäller skadeståndsskyldig- het för obehöriga beslut som tagits, om det skulle visa sig att beslutet likväl gäller.
78 Sandström, s. 192.
79 Ibid.
80 Johansson, s. 206.
42
3 Gemensamma ytor
3.1 Vad gemensamma ytor är och hur dessa kan nyttjas
När en nybildad förening ska ingå ett avtal om boende med en ny bo- stadsrättsinnehavare kallas det att bostadsrätten upplåts, eller med andra ord en upplåtelse av bostadsrätt. Upplåtelse får endast ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen.81 En upplåtelse sker endast en gång och när den upplåtna bostadsrätten sedan övergår till en annan bostads- rättsinnehavare, antigen genom köp, byte eller gåva, kallas det för överlå- telse.82 Bostadsrätten kan sedan överlåtas i princip i obegränsad utsträck- ning. Upplåtelseavtalet måste ske skriftligen och ska bland annat inne- hålla uppgifter om vilken lägenhet upplåtelsen avser.83 För bostadsrätts- innehavaren innebär upplåtelsen att lägenheten och dess yta är kopplad och tillhör endast den föreningsmedlemmen och kan nyttjas endast av denne. Upplåtna ytor utgör således aldrig en gemensam yta inom före- ningen, eftersom dessa inte kan nyttjas av andra medlemmar.
Alla resterande ytor som inte upplåts som bostadsrätt utgör således före- ningens gemensamma ytor. Dessa ytor kan användas av föreningsmed- lemmarna gemensamt på ett sätt som stämman eller styrelsen beslutar,
81 1 kap. 3 § BRL.
82 Lundén, Bokelund Svensson, s. 45.
83 4 kap. 5 § BRL.
43
beroende på vilket organ som har kompetensen att besluta i frågan.84 Skulle en del utanför den upplåtna bostadslägenheten ingå i upplåtelseav- talet, utgör den ytan inte en gemensam, utan tillhör då den specifika bo- stadsrättsinnehavaren på samma sätt som bostadslägenheten. Notera emellertid att den upplåtna ytan utanför bostadslägenheten avser lägen- het i begränsad betydelse då ytan inte är till för bosättning på samma sätt som själva bostadslägenheten.
Hur de gemensamma ytorna ska användas bestäms som nämnts av anti- gen stämman eller styrelsen. Exempel på användningssätt är gemen- samma och enskilda förråd, altaner, tvättstugor, gym, bastu, lekplatser m.m. Det kan beslutas att ytorna helt ska användas gemensamt vilket innebär att ytorna kan nyttjas av alla medlemmarna. Det kan exempelvis vara tvättstugor, gemensamma förråd eller lekplatser. Eller så kan beslu- tas att ytorna, eller delar av ytorna, ska nyttjas av medlemmarna själv- ständigt, dvs. att ytorna fördelas mellan medlemmarna. Det kan avse till exempel enskilda förråd eller altaner för bostadslägenheter på markplan.
Det går alltså även att dela upp de gemensamma ytorna så att en del av ytorna används gemensamt och att resterande ytor fördelas mellan med- lemmarna. I praktiken torde det emellertid alltid bli att en del av de ge- mensamma ytorna måste nyttjas gemensamt, till exempel vad gäller hal- lar, hissar e.d.
84 Se avsnitt 2.4.1 för en redogörelse av föreningsorganens kompetenser.
