Bundet eget kapital Fritt eget kapital
Belopp i tkr Not Aktiekapital Överkursfond Balanserat
resultat Årets resultat Summa
eget kapital
Eget kapital 1 januari 2012 109 000 219 499 1 875 144 978 475 352
Överfört i ny räkning 144 978 -144 978 –
Utdelning -25 070 -25 070
Nyemission 490 1 225 1 715
Årets resultat 21 796 21 796
Eget kapital 31 december 2012 109 490 220 724 121 783 21 796 473 793
Eget kapital 1 januari 2013 109 490 220 724 121 783 21 796 473 793
Överfört i ny räkning 21 796 -21 796 –
Utdelning -19 708 -19 708
Årets resultat 21 849 21 849
Eget kapital 31 december 2013 109 490 220 724 123 871 21 849 475 934
FINANSIELLA RAPPORTER
Inbjudan tIll förvärv av aktIer I besqab ab (publ)
98
59
4 Anställda och ersättningar 5 Avskrivningar
6 Rörelsens kostnader fördelat per kostnadsslag 7 Försäljnings- och administrationskostnader 8 Resultat av fastighetsförsäljningar 9 Ersättningar till revisorer 10 Finansiella intäkter och kostnader 11 Skatter och bokslutsdispositioner 12 Transaktioner med närstående 13 Maskiner och inventarier
14 Andelar i intresseföretag och joint ventures 15 Andelar i koncernföretag
16 Utvecklingsfastigheter 17 Exploateringsfastigheter 18 Förvaltningsfastigheter 19 Statliga stöd 20 Färdigställda bostäder 21 Övriga kortfristiga fordringar
22 Upparbetad ej fakturerad intäkt/ Fakturerad ej upparbetad intäkt 23 Pågående arbeten
24 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 25 Eget kapital
26 Finansiell riskhantering 27 Övriga avsättningar 28 Övriga kortfristiga skulder
29 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 31 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 32 Händelser efter balansdagen 33 Resultat per aktie 34 Effekter av övergång till IFRS
Not 1. Redovisningsprinciper
Koncernredovisningen för Besqab för räkenskapsåret som slutar 31 december 2013, har den 15 april 2014 godkänts av styrelsen och verkställande direktören för publicering och kommer föreläg-gas årsstämman 2014 för fastställande. Besqab AB (publ), är ett svenskt aktiebolag med säte i Täby, Sverige. Adressen till huvud-kontoret är Kemistvägen 17, 183 13 Täby.
Överensstämmelse med regelverk och normgivning
Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Re-porting Standards (IFRS) och tolkningar från International Financial ReRe-porting Standards Interpretations Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU. Därtill följer koncernredovisningen rekommendationen från Rådet för finansiell rap-portering RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner och Årsre-dovisningslagen (ÅRL).
Dessa finansiella rapporter är de första som upprättas enligt IFRS. Information om effekterna av övergången till IFRS framgår av not 34.
Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med ÅRL och RFR 2 Re-dovisning för juridiska personer samt uttalanden utgivna av Rådet för finansiell rapportering. I de fall moderbolaget tillämpar andra redovisningsprinciper än koncernen redovisas de i slutet av redovisningsprinciperna.
Underlag för upprättande av koncernredovisning
Koncernredovisningen har upprättats utifrån antagandet om fortlevnad (go-ing concern) och baseras på historiska anskaffn(go-ingsvärden om inte annat anges. Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör
rapporteringsvalutan för koncernen. Belopp redovisas i tusentals kronor (tkr), om inget annat anges. Den period som avses är 1 januari – 31 december för resultaträkningsrelaterade poster och 31 december för balansrelaterade poster.
Koncernredovisning
Koncernredovisningen omfattar moderföretaget och dess dotterföretag. De finansiella rapporterna för moderföretaget och dotterföretagen som ingår i koncernredovisningen avser samma period och är upprättade enligt samma redovisningsprinciper. Alla koncerninterna transaktioner och mellanhavanden elimineras i sin helhet och ingår följaktligen inte i koncernredovisningen.
Besqab AB förvärvade i början av 2011 samtliga aktier i Besqab Projekt och Fastigheter AB. Verksamheten, som tidigare bedrevs i Besqab Projekt och Fastigheter AB koncern, bedrivs vidare på samma sätt som tidigare i den nya koncernstrukturen. Koncernredovisningen i Besqab Projekt och Fastigheter AB, som utgör en underkoncern till Besqab AB är upprättad enligt förvärvs-metoden, vilket innebär att moderbolagets anskaffningsvärden på aktier i dot-terföretag elimineras mot dotdot-terföretagens förvärvsvärden, det vill säga eget kapital fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värden vid förvärvstidpunkten. I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvär-ven. Verksamheten i Besqab AB koncern är i allt väsentligt en fortsättning av verksamheten bedriven i Besqab Projekt och Fastigheter AB koncern. Någon omvärdering av tillgångar och skulder har därför inte gjorts vid upprättande av koncernredovisningen för Besqab AB. Därmed har inga ytterligare koncern-mässiga över- eller undervärden uppkommit. Således är det ingen egentlig skillnad mellan nuvarande och tidigare koncernredovisningar bortsett från re-kapitaliseringen i samband med förvärvet.
Dotterföretag
Dotterföretag är alla de företag där koncernen har rätten att utforma finan-siella och operativa strategier på ett sätt som vanligen följer med ett aktie-innehav som överstiger 50 procent av aktiernas eller andelarnas röstvärde eller där koncernen genom avtal ensam utövar ett bestämmande inflytande.
Dotterföretag tas med i koncernredovisningen från och med förvärvstidpunk-ten och exkluderas ur koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande inflytandet upphör.
Intresseföretag
Med intresseföretag, inklusive sådana företag som inte är aktiebolag utan ex-empelvis ett handelsbolag, över vilket Besqab har ett betydande inflytande och som vare sig är ett dotterbolag eller en andel i ett joint venture. Intressefö-retagsandelar redovisas i enlighet med kapitalandelsmetoden.
Joint ventures
Joint ventures är redovisningsmässigt de företag för vilka koncernen genom samarbetsavtal med en eller flera parter har ett gemensamt bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. I koncernredovis-ningen konsolideras innehav i joint ventures enligt klyvningsmetoden.
Innehav utan bestämmande inflytande
Innehav utan bestämmande inflytande är den del av resultatet och nettotill-gångarna i icke helägda dotterföretag som tillkommer andra ägare än moder-företagets aktieägare. Deras andel av resultatet ingår i redovisat resultat för koncernen och andelen av nettotillgångarna ingår i koncernens eget kapital.
Koncernens resultat och komponenter i övrigt totalresultat är hänförligt till moderföretagets ägare och till innehav utan bestämmande inflytande även om detta leder till ett negativt värde för innehav utan bestämmande inflytande.
Rörelseförvärv kontra tillgångsförvärv
Förvärv av bolag kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångs-förvärv. Bolagsförvärv, vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar i stället fastighetens anskaffningsvärde.
Förändringar i redovisningsprinciperna
Detta är den första koncernredovisningen som upprättas för Besqab i enlighet med IFRS. Viktiga redovisningsprinciper sammanfattas i avsnitten nedan. Till-lämpade redovisningsprinciper inkluderar nya och förändrade standarder ut-givna från International Accounting Standards Board (IASB) liksom tolkningar som trätt i kraft under 2013.
Följande nya eller ändrade standarder, samt tolkningar av befintliga stan-darder är obligatoriska för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2014 eller senare och bedöms som relevanta för koncernen. Inga av dessa har tillämpats i förtid.
IFRS 9 Financial instruments kommer att ersätta IAS 39 Finansiella instrument:
Redovisning och värdering. Standarden är inte godkänd av EU och tidplan för godkännande saknas. IFRS 9 behandlar klassificering och värdering av finan-siella tillgångar och finanfinan-siella skulder och säkringsredovisning. I avvaktan på att alla delar av standarden antas har koncernen inte utvärderat effekterna av en implementering.
IFRS 10 Koncernredovisning och ändring IAS 27 Separata finansiella rapporter.
IFRS 10 ska tillämpas för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2014 eller senare. IFRS 10 ersätter avsnittet i IAS 27 som behandlar upprättandet av kon-cernredovisning. Det som kvarstår i IAS 27 fortsättningsvis är hanteringen av dotterföretag, joint ventures och intresseföretag i separata finansiella
rappor-NOTER
60 BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013
ter. Reglerna avseende hur koncernredovisning ska upprättas har inte föränd-rats. Förändringen avser snarare hur ett företag ska gå tillväga för att avgöra om bestämmande inflytande föreligger och såldes huruvida ett företag ska konsolideras. IFRS 10 innehåller vidare ett antal förtydliganden med avseende tillämpningen av den nya definitionen av kontroll. Koncernen förväntar sig inte någon påverkan på den finansiella ställningen eller resultatet vid tillämp-ningen av den nya standarden.
IFRS 11 Samarbetsarrangemang och ändring i IAS 28 Innehav i intresseföretag och joint ventures. IFRS 11 ska tillämpas för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2014 eller senare. IFRS 11 behandlar redovisningen av gemensamma arrangemang, som definieras som ett kontraktuellt arrangemang där två el-ler fel-ler parter har ett gemensamt bestämmande inflytande. IFRS 11 ersätter IAS 31 Andelar i Joint ventures och SIC 13 Överföring av icke-monetära till-gångar från en samägare till ett gemensamt styrt företag. I enlighet med IAS 31 var en enhets legala form avgörande för hur de aktuella arrangemangen skulle redovisas medan IFRS 11 fokuserar på innebörden av de rättigheter och skyldigheter som överenskommits mellan parterna. Tillämpningen av IFRS 11 innebär att klyvningsmetoden inte längre är tillåten för joint ventures. För Be-sqab kommer det innebära att andelen i resultaten för de joint ventures som tidigare har redovisats enligt klyvningsmetoden kommer att redovisas enligt kapitalandelsmetoden på en rad ovanför rörelseresultatet. Rörelseresultatet påverkas av det belopp som motsvarar Besqabs andel av joint ventures fi-nansiella poster och skatter. Bolagets nettoresultat för perioden påverkas inte.
Kapitalandelsredovisningen beräknas ej påverka koncernens nettoomsättning för 2014. Om den nya principen skulle ha tillämpats för 2013 skulle omsätt-ningen ha minskat med 5 procent.
IFRS 12 Upplysningar om innehav i andra företag. IFRS 12 ska tillämpas för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2014 eller senare. Företag som äger andelar i dotterföretag, intresseföretag och gemensamma arrangemang och strukturerade enheter ska upplysa om dessa andelar i enlighet med IFRS 12.
Syftet med dessa upplysningar är att ge användarna av de finansiella rappor-terna en möjlighet att förstå de eventuella effekter av innehaven på de finan-siella rapporterna samt de eventuella risker som föreligger med de aktuella innehaven. Upplysningarna avser även öka förståelsen för vilken påverkan det skulle ha på de finansiella rapporterna om företagsledningen skulle ändra uppfattning avseende konsolidering av den berörda enheten. Tillämpningen av den nya standarden kommer att kräva utökade upplysningar om gjorda bedömningar och antaganden om hur man har kommit fram till vilka företag som ska konsolideras samt risker med innehaven.
IFRIC 21 Levies.
IFRIC 21 ska tillämpas för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2014 eller senare. Tolkningen tydliggör när en skuld för ”levies” ska redovisas. ”Levies”
är avgifter/skatter som statliga eller motsvarande organ på/för företag i enlig-het med lagar/ förordningar med undantag för inkomstskatter, straff och böter.
Tolkningen anger att en skuld ska redovisas när företaget har ett åtagande att erlägga avgiften till följd av en inträffad händelse. Tillämpningen kommer att leda till att årets fastighetsskatt för fastigheter innehavda vid årets ingång redovisas som skuld i sin helhet vid årets början. Periodisering av kostnaden i resultatet över året, såsom gjorts tidigare år, består genom redovisning av interimstillgång avseende årets återstående del av fastighetsskatten.
Förändringar i övriga standarder och tolkningar har inte varit tillämpliga för bolagets eller koncernens redovisning.
Viktiga uppskattningar och bedömningar
Upprättande av bokslut och tillämpning av olika redovisningsstandarder baseras ofta på koncernledningens bedömningar eller på antaganden och uppskattningar som anses vara rimliga under rådande förhållanden.
Dessa antaganden och uppskattningar grundar sig oftast på historisk erfarenhet men även på andra faktorer, inklusive förväntningar på framtida händelser.
Med andra antaganden och uppskattningar kan resultatet bli ett annat och det verkliga utfallet kan avvika från det uppskattade. Antaganden och uppskatt-ningar ses över regelbundet och eventuella ändringar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat den perioden, eller i den peri-od ändringen görs samt framtida periperi-oder om ändringen påverkar både aktu-ell period och framtida perioder. Upplysningar om koncernens bedömningar vid tillämpningen av IFRS som har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna och gjorda uppskattningar som kan medföra väsentliga juste-ringar i påföljande räkenskapsårs finansiella rapporter lämnas i anslutning till respektive not där de poster de bedöms påverka behandlas.
Redovisning av successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt
Det redovisade resultatet i pågående entreprenadprojekt tas fram genom suc-cessiv vinstavräkning baserad på projektets färdigställandegrad. Förutsätt-ningen är väl fungerande system för projektuppföljning. En kritisk bedömning är prognosen avseende projektets slutliga utfall, vilket är en viktig bedömning för redovisningen av resultatet under projektets gång.
Värdering av utvecklings- och exploateringsfastigheter
Utvecklings- och exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av anskaff-ningsvärdet och nettoförsäljanskaff-ningsvärdet. Bedömning av nettoförsäljningsvär-det baseras på en rad antaganden, till exempel försäljningspriser, produktions-kostnader, markpriser, hyresnivåer, avkastningskrav samt möjliga tidpunkter för produktionsstart och/eller försäljning. Besqab prövar kontinuerligt gjorda antaganden och följer löpande marknadsutvecklingen. Skillnaden mellan bok-fört värde och nettoförsäljningsvärde är i vissa fall små. En förändring i gjorda bedömningar kan leda till nedskrivningsbehov.
Garantiavsättningar
Avsättningar för framtida kostnader avseende garantiåtaganden redovisas till det belopp som krävs för att reglera åtagandet. Uppskattningen baseras på kalkylerade kostnader, företagsledningens bedömning samt erfarenheter från tidigare transaktioner.
Beräkning av verkligt värde
Finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde eller där verkligt värde upplyses om ska klassificeras enligt en värderingshieraki. De olika nivåerna definieras enligt följande:
• Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder (nivå 1)
• Andra observerbara indata för tillgången eller skulder än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (dvs. som prisnoteringar) eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar) (nivå 2)
• Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara mark-nadsdata (dvs. icke observerbara indata) (nivå 3)
För upplysningar om verkligt värde avseende finansiella instrument, se not 26.
I not 16 och 18 lämnas upplysningar om verkligt värde avseende utvecklings-fastigheter samt förvaltningsutvecklings-fastigheter.
Statliga stöd
Bidrag redovisas till verkligt värde när det föreligger rimlig säkerhet att bidraget kommer att erhållas och att koncernen kommer att uppfylla de villkor som är förknippade med bidraget. Besqab har erhållit bidrag knutna till en anlägg-ningstillgång. Bidragen har i dessa fall reducerat anläggningens redovisade anskaffningsvärde.
Intäkter
Successiv vinstavräkning
Projektintäkter vid projektutveckling av bostäder hanterar Besqab med successiv vinstavräkning i enlighet med IAS 11 Entreprenadavtal. Det innebär att upp-dragsinkomsterna och uppdragsutgifterna redovisas efter uppdragets uppar-betningsgrad och försäljningsgrad. Enligt metoden matchas uppdragsinkoms-terna mot uppdragsutgifuppdragsinkoms-terna på basis av det arbete som utförts till och med rapportperiodens slut vilket ger en direkt koppling mellan den ekonomiska rapporteringen och den verksamhet som bedrivits under perioden. Graden av upparbetning bestäms i huvudsak på basis av nedlagda projektkostnader i förhållande till de totala beräknade projektkostnaderna. Med försäljning avses sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund, för Brf avses för-handsavtalet.
Besqabs projekt avseende exploateringsfastigheter genomförs huvud-sakligen i form av att Besqab överlåter en fastighet till, och ingår ett entrepre-nadavtal med, en bostadsrättsförening som beställare. Besqabs affärsmodell, och projektens avtalsstruktur mot beställare, möter de krav som ställs på ett entreprenaduppdrag enligt IAS 11.
Omvärderingar (prognosändringar) av projektens förväntade slutresultat medför korrigering av tidigare redovisat resultat i berörda projekt. Denna kor-rigering ingår i periodens redovisade resultat. Bedömda förluster belastar i sin helhet direkt periodens resultat. Intäktsredovisningen enligt successiv vinstav-räkning tillämpas redan i projektets inledningsskede om tillförlitlig bedömning kan göras och pågår enligt samma villkor till dess att projektet avslutas.
Intäkter redovisade enligt färdigställandemetoden
Besqabs bostadsprojekt avseende småhus som säljs till privatpersoner samt enstaka projekt med en bostadsrättsförening som motpart redovisas i enlighet med IAS 18 Intäkter, vilket beror på att bostadsprojekten, till skillnad från ex-ploateringsprojekten, vid projektets start inte har någon självständig motpart.
Redovisningen innebär att projektet vinstavräknas först vid överlämnandet av bostaden till köparen (”Färdigställandemetoden”). Detta innebär att nedlagda kostnader med avdrag för fakturering redovisas som pågående arbeten i balans-räkningen.
Intäkter baserade på löpande räkning från Construction Management Uppdrag på löpande räkning är entreprenaduppdrag där ersättning utgår för de utgifter som omfattas av avtalet i den takt som utgifterna uppstår. Huvud-regeln beträffande intäktsredovisning och fakturering är således att detta sker löpande i takt med att arbetet utförs. Intäktsredovisningen måste baseras på att nedlagda kostnader tydligt kan identifieras och mätas på ett tillförlitligt sätt. Vid varje bokslutstillfälle görs en avstämning för att säkerställa en korrekt matchning mellan fakturering och nedlagda kostnader.
Hyresintäkter från utvecklingsfastigheter
Hyresintäkterna utgörs av debiterade kallhyror och ersättning för fastighets-skatt, mediaförbrukning, renhållning, försäkringar, löpande underhåll, övriga fakturerade kostnader som hör till fastigheten med eventuellt hyrestillägg för hyresgästanpassningar. Hyresintäkterna redovisas i den period (periodise-ring) som de är hänförliga till, vilket framgår av hyreskontrakten.
Resultat av fastighetsförsäljning
Alla fastighetsförsäljningar som avser förvaltningsfastigheter och utvecklings-fastigheter ingår i denna post.
Fastighetsförsäljning sker antingen som en direkt avyttring av en ren ighet eller som avyttring av ett fastighetsägande bolag. Alla projektrelaterade fast-ighetsförsäljningar inklusive exploateringsfastigheter ingår i nettoomsättningen.
Värdet som redovisas är skillnaden mellan fastighetens bokförda värde och erhållet belopp. Redovisningstillfället är den tidpunkt då avtal tecknas om inte omständigheter i avtalets lydelse påverkar vald redovisningsperiod.
NOTER
Inbjudan tIll förvärv av aktIer I besqab ab (publ)
100
61
BESQAB ÅRSREDOVISNING 2013 Segmentsredovisning
Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver affärsverksamhet från vilken den kan få intäkter och ådra sig kostnader, vars rörelse regelbun-det granskas av koncernens högste verkställande beslutsfattare som underlag för beslut om fördelning av resurser till segmentet och bedömning av dess resul-tat samt om vilket det finns fristående finansiell information. Koncernchefen är högste verkställande beslutsfattare. Försäljning sker huvudsakligen inom Sverige. Koncernens verksamhet är indelad i tre affärssegment se not 2 för mer information.
Leasing
Ett operationellt leasingavtal innebär att de ekonomiska risker och fördelar som förknippas med ägandet av ett objekt kvarstår hos leasegivaren. Opera-tionell leasing innebär att ingen post redovisas i rapport över finansiell ställ-ning. Betalningar som görs under leasingperioden (efter avdrag för eventuella incitament från leasegivaren) kostnadsförs i rapport över totalresultat linjärt över leasingperioden. Besqab är leasegivare avseende hyreskontrakt, se not 3. De avtal där Besqab är leasetagare avser främst hyror för kontorslokaler.
Koncernen har inga finansiella leasingavtal, varken som leasetagare eller leasegivare.
Inkomstskatt
Redovisad inkomstskatt för koncernen inkluderar aktuell skatt samt uppskjuten skatt. Den aktuella skatten baseras på periodens resultat och beräknas på balansdagens skattesats. Skatt som betalas eller erhålls under det aktuella året klassificeras som aktuell skatt. Hit hör även justering av aktuell skatt hän-förlig till tidigare perioder. Vid ändring av aktuell skatt redovisas förändring-en över resultatet. För poster som redovisas i resultatet redovisas därmed sammanhängande skatt i resultatet. För poster som redovisas i övrigt total-resultat eller direkt mot eget kapital redovisas även skatten i övrigt totalresul-tat respektive mot eget kapital.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt redovisas i sin helhet, enligt balansräkningsmetoden, på alla temporära skillnader som uppkommer mellan det skattemässiga värdet på tillgångar och skulder och dessas redovisade värden i koncernredovisningen.
Den uppskjutna skatten redovisas emellertid inte om den uppstår till följd av en transaktion som utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld som inte är ett rörelseförvärv och som, vid tidpunkten för transaktionen, var-ken påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. Uppskjuten inkomstskatt beräknas med tillämpning av skattesatser och skattelagar som har beslutats eller aviserats per balansdagen och som förväntas gälla när den berörda upp-skjutna skattefordran realiseras eller den uppupp-skjutna skatteskulden regleras.
Den uppskjutna skattefordrans redovisade värde justeras i den mån framtida bedömda skattemässiga överskott har ändrats.
Resultat per aktie
Resultat per aktie baseras på årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat med ett genomsnitt av antalet utestående aktier under året.
Lånekostnader
Lånekostnader som är hänförliga till kvalificerade tillgångar aktiveras som en del av den aktiverade tillgångens anskaffningsvärde när den totala lånekost-naden uppgår till väsentliga belopp. En kvalificerad tillgång är en tillgång som
Lånekostnader som är hänförliga till kvalificerade tillgångar aktiveras som en del av den aktiverade tillgångens anskaffningsvärde när den totala lånekost-naden uppgår till väsentliga belopp. En kvalificerad tillgång är en tillgång som