NOT 1
REDOVISNINGSPRINCIPER
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för koncernen. Samtliga belopp är om inte annat anges angivna i tusen kronor (tkr).
Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffnings-värden, förutom förvaltningsfastigheter och fi nansiella instrument som värderas till verkligt värde. Förändring av verkliga värden redovisas i resultaträkningen.
Dagons verksamhet består av ett stort antal hyresfastigheter som hyrs ut till utomstående hyresgäster. Hyreskontrakt upprättas initialt normalt på en hyrestid som omfattar 3 år. Hyresperioden varierar dock och kan löpa på upp till 20 år. Före avtalstidens utgång sker omför-handling med hyresgästen med avseende på hyresnivå och övriga vill-kor i avtalet, om avtalet inte är uppsagt. Det är dock svårt att efter det initiala avtalstillfället veta hur länge ett avtal kommer att löpa, samt att det vid varje tillfälle fi nns ett stort antal parallellt löpande avtal med olika avtalslängd. Detta gör det svårt att defi niera Dagons affärscykel.
Det är även svårt att defi niera hur länge en fastighet förväntas innehas.
Med hänsyn till detta presenteras tillgångar och skulder i balans-räkningen i ökande likviditetsordning då det ger information som är till-förlitlig och relevant i förhållande till verksamheten.
Att upprätta de fi nansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kost-nader. Uppskattningarna och antagandena är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållan-den synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och anta-ganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på till-gångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor.
Slutligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.
Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet.
Bedömningar gjorda av företagsledningen vid tillämningen av IFRS som har en betydande inverkan på de fi nansiella rapporterna och gjor-da uppskattningar beskrivs närmare i not 31.
Koncernredovisning
Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och dotterbolagen.
Med dotterbolag menas bolag över vilka moderbolaget har bestäm-mande infl ytande. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med förvärvsmetoden som innebär att tillgångar och skulder har värderats till verkligt värde vid förvärvstidpunkten enligt upprättad förvärvs analys.
Förvärvade bolags intäkter och kostnader ingår i koncern redo visningen från och med tillträdestidpunkten. Avyttrade bolags resultaträkningar tas med till det datum då det bestämmande infl ytandet upphör.
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncern-interna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen.
Förvärv och avyttringar
Ett förvärv eller en avyttring redovisas från den dag de till affären hörande väsentliga ekonomiska rättigheterna och riskerna tillfaller/
belastar eller utgår från koncernen, vilket nästan uteslutande är på till-trädes eller -fråntill-trädesdagen.
Tillgångsförvärv
Under senare år har det varit vanligt att fastighetsaffärer sker indirekt med bolag innehållande fastigheter och inte genom direkta fastighets-affärer. Vid ett tillgångsförvärv genom bolagsaffär hanteras förvärvet som om fastigheten/-erna förvärvats direkt. Denna typ av förvärvade bolag har normalt inga anställda eller någon organisation eller annan verksamhet. Anskaffningsvärdet motsvarar det verkliga värdet på fastigheter och eventuella medföljande lån. Uppskjuten skatt redo-visas inte vid tillgångsförvärv på eventuella övervärden hänförliga till förvärvet.
Rörelseförvärv
Vid förvärv där Dagon får bestämmande infl ytande över en eller fl era, i princip självständiga, verksamheter tillämpas förvärvsmetoden i enlig-het med IFRS 3 Rörelseförvärv. Den förvärvade enenlig-hetens identifi er bara tillgångar, skulder och eventualförpliktelser redovisas till verkligt värde vid förvärvstidpunkten och resultat hänförligt till den förvärvade verk-samheten inräknas från och med tillträdelsedagen. Uppskjuten skatt redovisas för eventuella övervärden hänförliga till förvärvet. Aktuella rörelseförvärv framgår av not 3.
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapporteringen som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den funk-tion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelse-segmentens resultat. I koncernen har denna funktion identifi erats som styrgruppen som fattar strategiska beslut. Rörelsegrenarna utgörs av Fastighetsförvaltning och Övrig verksamhet. Övrig verksamhet består av projektledning, byggservice och extern förvaltning.
Intäkter
Hyresavtal klassifi ceras som operationella leasingavtal med utgångs-punkten att fastigheten kvarstår i Dagons ägo även om avtalet kan löpa på upp till 20 år. Hyresintäkterna fördelas över tiden enligt avtalens innebörd, vilket bland annat innebär att hyresrabatter redovisas i den period de avser.
Inkomstskatter
I resultaträkningen redovisas aktuell skatt och uppskjuten inkomstskatt utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Skattesatsen i Sverige har under de senaste sex åren varit 28 procent, men sänks från och med 2009 till 26,3 procent. Skatten beräknas på nominellt bokfört resultat med tillägg för ej avdragsgilla poster samt med avdrag för ej skattepliktiga intäkter. Inkomstskatt redovisas enligt balansräknings-metoden, vilket innebär att uppskjuten skatt beräknas för på balans-dagen identifi erade temporära skillnader mellan tillgångarnas eller skuldernas skattemässiga värden och deras redovisade värden.
Temporära skillnader förekommer i fastigheter, andelar i dotterbolag, inkomstskatter (underskottsavdrag) och räntebärande skulder. Tempo-rära skillnader värderas till den skattesats som gäller nästkommande tidsperiod, dvs 26,3 procent och förändringen från föregående balans-dag redovisas över resultaträkningen som uppskjuten skatt. Upp-skjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skatte-fordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.
Ersättningar till anställda
Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, semes-ter och betald sjukfrånvaro etc redovisas i takt med att de anställda ut-för tjänster. Dagon följer IAS 19, Ersättningar till anställda, såväl som de ytterligare upplysningar som krävs enligt ÅRL. Åtaganden för ledande befattningshavare tryggas genom avgiftsbestämda pensionsplaner.
Åtaganden för övriga anställda tryggas genom en försäkring i Alecta.
I enlighet med uttalanden från Redovisningsrådets akutgrupp redo-visas pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom försäkring hos Alecta som en avgiftsbestämd plan så länge ITP-planen är oförändrad i sin grundkonstruktion.
Transaktioner med närstående
Vid leverans av tjänster mellan koncernens bolag och andra när-stående företag och privatpersoner tillämpas affärsmässiga villkor och marknadsprissättning.
Förvaltningsfastigheter
Byggnader och mark som ägs eller leasas genom ett fi nansiellt leasing-avtal i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegringar rubri-ceras i koncernen som förvaltningsfastigheter. Enligt IFRS defi nieras samtliga av Dagons fastigheter som förvaltningsfastigheter. Förvalt-ningsfastigheter bokförs initialt i dotterbolagen till anskaffningsvärde.
Aktivering sker sedan av utgifter när åtgärderna leder till ekonomisk nytta i framtiden. I koncernen sker sedan värdering till marknadsvärde.
Andra tillkommande utgifter inklusive ränteutgifter redovisas som en kostnad i den period de uppkommer. Under verksamhetsåret sker om-värdering löpande och redovisas i kvartalsrapportens resultaträkning på raden ”Värdeförändringar fastigheter, orealiserade” utifrån de externa och interna värderingarna.
Fastighetsvärdering
Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värdemetoden. Verk-ligt värde på förvaltningsfastigheter baseras på externt och internt genomförda värderingar. Dagon värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsbeståndet vilket är en integrerad del av affärsprocessen. För varje fastighet fi nns alltid en affärsplan, som uppdateras minst en gång
om året och innehåller senaste externa värderingen, en handlings-plan för vilka åtgärder som bedöms optimera fastighetens driftnetto och värde samt ett ställningstagande om fastighetens värde. Varje kvartal värderas 20-30 procent externt, resten värderas internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet värderas externt under en rull-lande 12-månaders period. Per den 31 december 2009 har Dagon externvärderat 78 fastigheter. Dessa 78 fastigheter motsvarar ett värde om 3 548,2 mkr vilket är 72,0 procent av det totala beståndet. Värde-ringarna är avkastningsbaserade enligt kassafl ödesmetoden, dvs baserade på prognoser av framtida kassafl öden. Fastigheternas avkastningsnivå har bedömts utifrån deras unika risk samt gjorda transaktioner på respektive ort enligt ortsprismetoden. De externa värderingarna har utförts av CBRE, Newsec och Ernst & Young i enlighet med internationell värderingsstandard.
Förutsättningar för gjorda värderingar
Kalkylperioden för värderingar varierar från 5 till 10 år. Direktavkast-ningskravet ligger i intervallet 6,0 till 10,0 procent. Ett vägt genomsnitt hamnar på cirka 7,5 procent. Den genomsnittliga infl ationen har satts till 2 procent för kalkylperioderna. Den bedömda långsiktiga vakan-sen har i värderingskalkylerna satts från 5 till 10 procent. Drift- och underhållskostnaderna sätts utefter erfarenhet relaterat till fastig-hetens ålder och typ samt efter faktiska utfallsvärden.
Maskiner och inventarier
Inventarier och installationer har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. IAS 16 tillämpas. Maskiner och inventarier avskrivs linjärt enligt plan på fem år.
Säkringsredovisning
Dagon hanterar ränterisk på portföljnivå och använder sig av ränte-derivat för att uppnå önskad ränteförfallostruktur. Ränteränte-derivat är ett fi nansiellt instrument som ska värderas till verkligt värde i balans-räkningen. Dagon tillämpar säkringsredovisning och värdeförändring-arna redovisas helt eller delvis mot övrigt totalresultat. Säkringsreser-ven uppgår till -57,5 (69,9) mkr per balansdagen.
Finansiella instrument
Finansiella instrument värderas och redovisas i koncernen i enlighet med reglerna i IAS 39, vilket innebär att de initialt redovisas till anskaff-ningsvärde, motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader för alla fi nansiella instrument utom de som redo-visas till verkligt värde via resultaträkningen. Därefter sker redovis-ningen efter hur de klassifi cerats.
Verkligt värde på noterade fi nansiella tillgångar motsvaras av tillgångens noterade köpkurs på balansdagen. Verkligt värde på onoterade fi nansiella tillgångar fastställs genom att jämföra med liknande instrument eller diskonterade kassafl öden.
Långfristiga fordringar, som bland annat utgörs av så kallade säljar-reverser, har värderats till upplupet anskaffningsvärde. Kortfristiga fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp var-med de beräknas infl yta.
Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas infl yta efter avdrag för osäkra fordringar som bedömts individuellt.
Likvida medel omfattar kassa och omedelbart tillgängligt post-giro- och banktillgodohavande.
Skulder redovisas initialt till erhållet belopp efter avdrag för trans-aktionskostnader. Efter anskaffningstidpunkten värderas lånen till upp lupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetod.
Leverantörsskulder värderas utan diskontering till nominellt belopp.
Derivatinstrument redovisas i balansräkningen på kontraktsdagen och värderas till verkligt värde, både initialt och vid efterföljande om-värderingar. Metoden för att redovisa den vinst eller förlust som upp-kommer vid omvärdering beror på om derivatet identifi erats som ett säkringsinstrument, och, om så är fallet, karaktären hos den post som säkrats.
Då säkringstransaktionen ingås, dokumenterar koncernen förhål-landet mellan säkringsinstrumentet och den säkrade posten, liksom även koncernens mål för riskhanteringen och riskhanteringsstrategin avseende säkringen. Koncernen dokumenterar också sin bedöm-ning, både när säkringen ingås och fortlöpande, av huruvida de derivat instrument som används i säkringstransaktioner är effektiva när det gäller att motverka förändringar i verkligt värde eller kassa-fl öden som är hänförliga till de säkrade posterna.
Säkringsredovisning används sedan 1 juli 2008, varför den effek-tiva delen av förändringar i verkligt värde på ett derivatinstrument som identifi eras som kassafl ödessäkring och som uppfyller villkoren för säkringsredovisning redovisas i övrigt totalresultat. Den vinst eller för-lust som hänför sig till den ineffektiva delen redovisas omedelbart i resultaträkningen i posten ”Värdeförändringar fi nansiella instrument, orealiserade”. Ackumulerade belopp i eget kapital återförs till resultat-räkningen i de perioder då den säkrade posten påverkar resultatet.
Nedskrivningar
De redovisade värdena på koncernens tillgångar prövas vid varje balansdag för att bedöma om det fi nns indikation på nedskrivnings-behov. Om någon sådan indikation fi nns beräknas tillgångens återvin-ningsvärde. En nedskrivning återförs endast i den utsträckning till-gångens redovisade värde efter återföring inte överstiger det redovisade värde som tillgången skulle haft om nedskrivning inte skett.
Undantag från nedskrivningsprinciperna görs för materiella anläggningstillgångar som innehas för försäljning, förvaltningsfastig-heter och uppskjutna skattefordringar som värderas i enligt särskilda regler vilket beskrivs på respektive ställen i redovisningsprinciperna.
NOT 2 SEGMENTSRAPPORTERING Verksamhetstyp
mkr
Fastighetsförvaltning Övrig verksamhet Ofördelat Totalt koncernen
2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008
RESULTATRÄKNING
Fastighetsintäkter 521,1 458,3 - - - - 521,1 458,3
Fastighetskostnader -207,6 -179,0 - - - - -207,6 -179,0
Driftöverskott 313,5 279,3 0,0 0,0 0,0 0,0 313,5 279,3
Administrationskostnader -54,3 -49,1 - - -2,0 -1,8 -56,3 -50,9
Övriga rörelseintäkter - - 10,1 26,0 - - 10,1 26,0
Övriga rörelsekostnader - - -13,3 -29,0 - - -13,3 -29,0
Andel i intressebolags resultat - - - - - - 0,0 0,0
Värdeförändringar fastigheter,
realiserade 0,0 10,5 - - - - 0,0 10,5
Värdeförändringar fastigheter,
orealiserade -172,9 -215,1 - - - - -172,9 -215,1
Rörelseresultat 86,3 25,6 -3,2 -3,0 -2,0 -1,8 81,1 20,8
Finansiella intäkter 7,9 24,5 - - - - 7,9 24,5
Finansiella kostnader -108,5 -179,7 - - - - -108,5 -179,7
Värdeförändringar fi nansiella
instrument, orealiserade 0,0 28,6 - - - - 0,0 28,6
Resultat före skatt -14,3 -101,0 -3,2 -3,0 -2,0 -1,8 -19,5 -105,8
BALANSRÄKNING
Fastigheter 4 927,5 4 916,9 - - - - 4 927,5 4 916,9
Inventarier - - - 0,1 2,6 5,8 2,6 5,9
Övriga tillgångar - - 5,5 14,5 300,8 301,0 306,3 315,5
SUMMA TILLGÅNGAR 4 927,5 4 916,9 5,5 14,6 303,4 306,8 5 236,4 5 238,3
Eget kapital - - - - 1 337,0 1 321,7 1 337,0 1 321,7
Skulder till kreditinstitut 3 539,7 3 485,6 - - - - 3 539,7 3 485,6
Övriga skulder - - 0,8 - 358,9 431,0 359,7 431,0
SUMMA SKULDER 3 539,7 3 485,6 0,8 0,0 1 695,9 1 752,7 5 236,4 5 238,3
Se not 14 för investeringar i fastighetsförvaltning.
NOT 3 FÖRVÄRV AV FASTIGHETER VIA BOLAG Fastigheter förvärvas vanligtvis genom förvärv av bolag bland annat för att stämpelskatt utgår vid fastighetsöverlåtelser. Förvärv via bolag kan antingen klassifi ceras som förvärv av rörelse eller tillgångsför-värv. Under 2009 klassifi cerades inga förvärv som förvärv av rörelse, utan endast tillgångsförvärv.
NOT 4 ÖVRIGA INTÄKTER OCH ÖVRIGA KOSTNADER Övriga intäkter består av de externa intäkter som genereras av stöd-verksamheterna projektledning, byggservice och extern förvaltning.
tkr 2009 2008
Koncernen
Projektledning 1 836 7 305
Byggservice - 11 663
Projektutveckling 2 769
-Extern förvaltning 5 481 7 045
SUMMA 10 086 26 013
Övriga kostnader består av ovanstående verksamheters kostnader för att generera ovanstående intäkter samt avsättning till vinst-andelsstiftelse.
Se not 10 för specifi kation på kostnadsslag.
NOT 7 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER
Styrelse, VD 2 551 32 809 2 047 27 670
Pensionskostnader, styrelse och VD 618 - - 219 -
-Övriga anställda 27 530 2 489 8 887 30 093 2 106 11 095
Pensionskostnader, övriga anställda 4 595 - - 4 745 -
-Summa 35 294 2 521 9 696 37 104 2 133 11 765
* För mer information se sidan 25.
Sjukfrånvaro, % 2009 2008
Sjukfrånvaro som andel av varje grupps ordinarie arbetstid Total sjukfrånvaro som andel av ordinarie
arbetstid 2,4 2,1
Andel av total sjukfrånvaro som avser sammanhängande sjukfrånvaro på 60 dagar
eller mer 46,7 50,8
Sjukfrånvaro efter kön
Män 3,0 1,6
Kvinnor 1,3 3,3
Sjukfrånvaro fördelad efter ålderskategori, procentenheter
29 år eller yngre 0,1 0,1
Totalt koncernen 68 34 76 30
Könsfördelning i styrelse och ledning
Styrelsen 6 - 6
-Övriga ledande
befattningshavare 5 - 6
-NOT 5 KONTRAKTSLÄNGD
2010 572 151 297 105 056 050 21,1
2011 317 132 555 113 922 575 22,9
2012 157 104 133 76 222 094 15,2
2013 93 75 246 69 580 937 14,0
>2013 83 114 659 110 911 431 22,3
Övriga tillsvidare 268 16 659 7 955 348 1,6
Summa 1 490 594 549 483 648 435 97,1
Bostäder 163 11 141 10 379 546 2,1
P-platser/ Garage 561 - 4 212 956 0,8
Summa 2 214 605 690 498 240 937 100,0
Vakant - 169 737 95 018 535
TOTALT 2 214 775 427 593 259 472 Hyresavtalen i Dagonkoncernen är ur ett redovisningsperpektiv att betrakta som operationella leasingavtal. Tabellen ovan visar hyres-intäkterna på årsbasis beräknade på aktuella hyreskontrakt, per 31 de-cember 2009. En stor del av de kommersiella avtalen förfaller inom fem år. Hyresavtalen avseende lokaler ingås på 3-20 år. Hyran index-regleras oftast. Som tillägg på bashyran utgår i de fl esta fall tillägg för värme och fastighetsskatt. Tilläggen grundar sig på de faktiska kost-nader som hyresvärden haft.
NOT 6 ADMINISTRATIONSKOSTNADER
tkr 2009 2008
Koncernen
Personalkostnader -31 528 -25 203
Avskrivningar -1 019 -1 064
Övriga kostnader -23 769 -24 622
SUMMA -56 316 -50 889
Avser främst kostnader för koncernens ledning och centrala funktioner såsom ekonomi, fi nansiering, juridik, analys och informationstek-nologi samt börsnoteringskostnader. Innefattar även fastighetsad-ministration såsom kostnader för löpande fastighetsförvaltning inklu-derande kostnader för hyresdebitering, hyresförhandling, hyreskrav och redovisning. Avskrivning på inventarier ingår i administrations-kostnader.
NOT 8
ERSÄTTNINGAR TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Till styrelsen utgår arvode enligt årsstämmans beslut. Till ledamot anställd i bolaget utgår inget arvode. Ersättningar till VD och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, övriga förmåner och pension. Med andra ledande befattningshavare menas de personer som under 2009 utöver VD ingick i koncernledningen. Enligt årsstämmans beslut, kommer arvoden att utgå till styrelsens ordförande med 250 tkr och till övriga styrelseledamöter med 125 tkr.
tkr
Grundlön/
styrelsearvode
Övriga förmåner 1)
Pensions-kostnad Summa
Styrelsens ordförande, Lennart Olsson 250 - - 250
Jan Länsberg 125 - - 125
Fredrik Svensson 125 - - 125
Lars Rosvall 125 - - 125
Mats Nilstoft 125 - - 125
VD, Roger Stjernborg Eriksson 1 714 119 618 2 451
Andra ledande befattningshavare, 4 personer 3 653 331 1 296 5 280
Summa 6 117 450 1 914 8 481
1) Övriga förmåner avser tjänstebil och avsättning till vinstandelsstiftelse.
Pensioner
Samtliga ledande befattningshavares pensionsålder är 65 år. Samtliga ledande befattningshavare har premiebaserad pension, utan andra förpliktelser för bolaget än skyldigheten att erlägga årliga premier. Pensionspremierna för koncernledningen baseras på ITP-planen.
Uppsägning
Mellan bolaget och VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Vid uppsägning från bolagets sida erhåller VD därtill ett avgångsveder-lag på tolv månader. Avgångsvederavgångsveder-laget avräknas mot ev annan lön eller ersättning som VD erhåller från annan än boavgångsveder-laget. För övriga ledande befattningshavare gäller att tre personer har 12 månaders och en har fem månaders uppsägning från arbetsgivarens sida. Från medarbetarna sida gäller att två personer har sex månaders, en har fyra och en har tre månaders uppsägningstid vid egen uppsägning. Ersättning till VD beslutas av styrelsen. Principer om ersättning till koncernledning och övriga befattningshavare beslutas av styrelsen.
NOT 9
ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER
tkr 2009 2008
PricewaterhouseCoopers
Revision 875
-Andra uppdrag 205
-Summa 1 080 0
Grant Thornton
Revision 1 950 2 000
Andra uppdrag -
-Summa 1 950 2 000
Totalt 3 030 2 000
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisning och bok-föring samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att ut-föra samt rådgivning eller annat biträde som ut-föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbets-uppgifter. Allt annat är andra uppdrag.
NOT 10
RÖRELSENS KOSTNADER
FÖRDELADE PÅ KOSTNADSSLAG
tkr 2009 2008
Fastighetskostnader
El, kyla, värme och VA -93 555 -81 990
Förvaltning och skötsel -30 689 -28 512
Reparationer och underhåll -30 190 -29 134
Fastighetsskatt och tomrättsavgäld -17 086 -16 234
Personalkostnader -6 168 -6 509
Övriga fastighetskostnader -29 852 -16 648
Summa -207 540 -179 027
Administrationskostnader
Lokalkostnader -1 978 -2 578
Transporter och resor -3 201 -4 063
Reklam, PR -3 363 -4 024
Personalkostnader -31 258 -25 203
Avsättning till vinstandelsstiftelse -2 353
-Revisionsarvoden -3 030 -2 000
Tele- och IT -1 581 -2 406
Övriga kostnader -9 552 -10 615
Summa -56 316 -50 889
Övriga kostnader
Personalkostnader -8 455 -13 365
Avsättning till vinstandelsstiftelse 0 -2634
Övriga kostnader -4 813 -13 026
Summa -13 268 -29 025
NOT 11
Summa fi nansiella intäkter 7 948 24 506 Finansiella kostnader
Räntekostnader -107 954 -178 266
Övrigt -589 -1 410
Summa fi nansiella kostnader -108 543 -179 676 Värdeförändringar fi nansiella instrument, orealiserade
Räntetak 0 11 774
Swappar 0 16 840
Summa värdeförändringar 0 28 614
Värdeförändringar fi nansiella instrument, orealiserade härrör sig från ränteswappar och räntetak. Från och med 1 juli 2008 tillämpas säk-ringsredovisning.
NOT 12 SKATTER
Resultaträkningen, tkr 2009 2008
Aktuell skattekostnad -2 445 -2 235
Uppskjuten skatteintäkt 84 402 93 712
Totalt redovisad skatteintäkt 81 957 91 477 Avstämning av effektiv skatt
Resultat före skatt -19 505 -105 760
Skatt enligt gällande skattesats 5 130 29 613
Ej avdragsgilla kostnader -6 340 -1 601
Ej skattepliktiga intäkter 3 312 6 865
Aktuell skatt avseende tidigare år 2 495
-Förändring skattesats
avseende uppskjuten skatt - 11 443
Skatteeffekt av ej tidigare uppbokade
underskottsavdrag 77 360 45 157
Totalt redovisad skatteintäkt 81 957 91 477
Balansräkningen 2009-12-31 2008-12-31 Redovisade uppskjutna skattefordringar
Inkomstskatter (underskottsavdrag) 136 640 72 516
Fastigheter -
-Summa uppskjutna
skattefordringar 136 640 72 516
Balansräkningen 2009-12-31 2008-12-31 Redovisade uppskjutna skatteskulder
Inkomstskatter (uppskjutna) fastigheter 122 703 149 246
Obeskattade reserver 11 847 3 125
Finansiella instrument -9 041 -13 482
Summa uppskjutna skatteskulder 125 509 138 889 Skatteeffekter av avsättning till säkringsreserv har redovisats mot övrigt totalresultat. Skatteeffekten på årets förändring uppgår till 4 442 tkr (-24 955).
NOT 13 GOODWILL
tkr 2009-12-31 2008-12-31
Verkligt värde vid årets början 762 762
Nedskrivning av goodwill -762
-Utgående verkligt värde - 762
Goodwill avser Dagon Projektledning, vars verksamhet avvecklades under 2009.
NOT 14
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
tkr 2009-12-31 2008-12-31
Verkligt värde vid årets början 4 916 865 4 585 724
Förvärv av fastigheter 129 493 333 504
Investeringar i fastigheterna 131 600 237 300
Värde sålda fastigheter -77 500 -24 600
Orealiserad värdeförändring -172 931 -215 063 Utgående verkligt värde 4 927 527 4 916 865 Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värdemetoden. Dagon värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsbeståndet. Varje kvartal värderas 20-30 procent externt, resten värderas internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet värderas externt under en rullande 12-månaders period. Per den 31 december 2009 har Dagon extern-värderat 78 fastigheter. Dessa 78 fastigheter motsvarar ett värde om 3 548,2 mkr vilket är 72,0 procent av det totala beståndet. Värde-ringarna är avkastningsbaserade enligt kassafl ödesmetoden, dvs baserade på prognoser av framtida kassafl öden. Fastigheternas avkastningsnivå har bedömts utifrån deras unika risk samt gjorda transaktioner på respektive ort enligt ortsprismetoden. De externa vär-deringarna har utförts av CBRE, Newsec och Ernst & Young i enlighet med internationell värderingsstandard.
Sammanfattning
Värdetidpunkt 31 december 2009
Verkligt värde 4 927,50 mkr
Verkligt värde 4 927,50 mkr