”Dagons vision är att bli ett av
de ledande fastighetsbolagen med
verksamhet inom såväl förvaltning
som projektutveckling.”
KALENDARIUM
Delårsrapport januari-mars: 11 maj Delårsrapport januari-juni: 13 augusti
Delårsrapport januari-september: 12 november Bokslutskommuniké för 2010: februari 2011
Dagon skickar av miljö- och kostnadsskäl inte automatiskt ut årsredovisningen till sina aktieägare.
Om du önskar en årsredovisning vänligen kontakta huvudkontoret på telefonnummer 040-607 48 00 alternativt info@dagon.se.
Affärsidé, mål och strategi 6
Fastighetsförvärv 7
Marknadsöversikt 8
Dagons fastighetsbestånd 10
Projektutveckling 22
Bostadsrättsägare berättar 26
Medarbetare och organisation 28
Dagons miljöarbete 30
Finansiell information 32
Aktien och ägarna 36
Fastighetsförteckning 38
Förvaltningsberättelse 42
Finansiella rapporter och noter 44
Revisionsberättelse 64
Bolagsstyrningsrapport 66
Styrelse och ledning 70
S I D O R N A 4 2 – 6 3 H A R VA R I T F Ö R E M Å L F Ö R G R A N S K N I N G AV B O L A G E T S R E V I S O R E R , O C H D E S S A S I D O R U T G Ö R D E N F O R M E L L A Å R S R E D O V I S N I N G E N .
ÅRSSTÄMMA 2010
Dagon ABs årsstämma äger rum klockan 18.00, måndagen den 19 april 2010, i Dagons fastighet på Kosterögatan 13, Malmö.
Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska
• dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktie boken tisdagen den 13 april 2010.
• dels anmäla sig till bolaget senast tisdagen den 13 april 2010 klockan 16.00, till adress: Dagon AB, Box 50445, 202 14 Malmö. Anmälan kan också ske per telefon 040-607 48 00 eller via e-post till camilla.jarl@dagon.se.
Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, personnummer/
organisationsnummer, adress, telefonnummer, aktieinne- hav samt eventuella biträden vid stämman. Aktieägare
som valt att förvaltarregistrera sina aktier måste i god tid före den 13 april, genom förvaltares försorg, tillfälligt in- registrera aktierna i eget namn för att erhålla rätt att del- taga i stämman. Begäran om sådan registrering görs hos den bank eller det värdepappersinstitut som förvaltar aktierna. Om deltagande sker med stöd av fullmakt ska denna insändas i original i anslutning till anmälan. Till sådan anmälan bifogas också i förekommande fall regist- reringsbevis.
Styrelsen föreslår en utdelning till aktieägarna på 3 kro-
nor per aktie. Som avstämningsdag för utdelning, inne-
bärande rätt att erhålla utdelning, föreslås måndagen den
22 april. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas
utdelningen komma att utsändas av Euroclear Sweden
AB torsdagen den 27 april 2010.
Detta är Dagon
Dagon AB är ett expansivt utvecklingsbolag i fastighetsbranschen med verksamhet i utvalda delar av landet. Aktien är noterad på NASDAQ OMX Nordiska börs i Stockholm.
Dagons affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värde- ökning genom att kombinera förvaltning av kommersiella fastigheter och utveckling av såväl kommersiella fastig- heter som bostäder.
Dagons vision är att bli ett av de ledande fastighets- bolagen med verksamhet inom såväl förvaltning som projektutveckling.
Dagon kombinerar fastighetsförvaltning, vilket ger långsiktighet och fi nansiell styrka, med projektutveckling där försäljning skapar resurser för vidare tillväxt.
0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000
0 400 000 300 000 200 000 100 000 500 000 600 000 700 000 800 000 6 000
mkr
900 000 kvm
2006 2007 2008 2009
Dagons fastighetstillväxt
Dagon har funnits sedan 1994. De senaste åren har tillväxten varit snabb både för fastighetsvärden och ytor.
HISTORIK
1994 Fastighetsbolaget Dagons verksamhet startar inom byggprojektledning.
1996 Förvärvar den första fastigheten.
2007 Dagon noteras på NASDAQ OMX Stockholm. Verksamheten växer kraftigt genom fl era betydande fastighetsförvärv.
2008 Expanderar på prioriterade orter.
2009 Fastighetsvärde om cirka 5 mdkr, renodlar verksamheten, fokus på förvaltning och projektutveckling.
ÖVERGRIPANDE STRATEGI
Dagon ska:
• Vårda befi ntligt fastighetsbestånd och växa på tillväxtorter genom förvärv och utvecklingsprojekt.
• Investera kassafl öden från förvaltning i utvecklingsprojekt och vinster från utvecklingsprojekt i förvaltningsfastigheter.
• Dagons bestånd ska bestå av industri-, lager-, kontors-, och handelsfastigheter.
FAKTA
Antal fastigheter: 112
Uthyrbar yta kvm: 775 427
Marknadsvärde mdkr: 5
Hyresvärde mkr: 593
Ek uthyrningsgrad %: 84
En typisk Dagonfastighet kan vara en kontorsfastighet, industri- eller lagerfastighet belägen strax utanför de mest centrala delarna av en stad. Dagon bedömer att dessa typer av fastigheter erbjuder en gynnsam balans mellan avkastning och risk.
FASTIGHETSBESTÅND
Dagons fastighetsbestånd är beläget i 29 kommuner och indelat i fem geo grafi ska områden.
Förvaltnings- och utvecklingsområdena sträcker sig från Malmö till Sollefteå men tyngdpunkten ligger
på kommersiella fastigheter i södra och mellersta Sverige.
Dagon har förvaltningskontor på elva platser i landet.
FÖRVALTNINGSKONTOR
Varje fastighet är en möjlighet
28 % Öresund/Skåne 23 % Storstockholm 19 % Småland/Blekinge 19 % Norra Sverige 11 % Övriga Sverige
FASTIGHETSVÄRDE PER GEOGRAFISKT OMRÅDEFASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI
37 % Kontor/handel 45 % Industri/Lager 4 % Bostad 14 % Projekt och mark
YTA PER REGION
32 % Öresund/Skåne 16 % Storstockholm 17 % Småland/Blekinge 24 % Norra Sverige 11 % Övriga Sverige
HYRESINTÄKTER PER GEOGRAFISKT OMRÅDE
21 % Öresund/Skåne 22 % Storstockholm 20 % Småland/Blekinge 25 % Norra Sverige 12 % Övriga Sverige
YTA PER KATEGORI
31 % Kontor/handel 48 % Industri/Lager 2 % Bostad 19 % Projekt och mark
Fördelningen i ovanstående diagram avser 31 december 2009.
Öresund/ Skåne:
Malmö, Huvudkontor Storstockholm:
Danderyd
Småland/Blekinge:
Kalmar, Karlskrona Norra Sverige:
Falun, Härnösand, Sollefteå, Säter Övriga Sverige:
Eskilstuna,
Göteborg,
Halmstad
FINANSIELL UTVECKLING
• Fastighetsintäkterna ökade till 521,1 mkr (458,3).
• Driftöverskottet ökade till 313,5 mkr (279,3).
• Årets förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar uppgick till 155,8 mkr (72,8).
• Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter uppgick till -172,9 mkr (-215,1), motsvarande cirka 3,5 procent av fastighetsvärdet.
• Eget kapital per aktie uppgick till 68,18 kr (67,32).
• Årets resultat efter skatt uppgick till 62,5 mkr (-14,3), vilket motsvarar 3,18 kronor per aktie såväl före som efter utspädning (-0,73).
• Styrelsen föreslår utdelning om 3,00 kr per aktie (3,00).
VIKTIGA HÄNDELSER
• Kvartal 1 För att förstärka fokus på fastighetsförvaltning och projektutveckling har Dagon Projektledning och Dagon Byggservice avyttrats.
• Kvartal 2 Fyra fastigheter i Malmö och Lund förvärvades av Kungsleden för 112 mkr.
• Kvartal 3 Förvärv av bl a Gumsen 30 i Kalmar, Urmakaren 21 och 22 i Ystad.
• Kvartal 4 Dagon kom för andra året i rad på tredje plats i Fastighetsbarometerns årliga Nöjd Kund-undersökning där ett fl ertal större fastighetsbolag deltog.
• Under året har även mindre avyttringar skett i syfte att renodla beståndet och effektivisera förvaltningen.
HÄNDELSER EFTER ÅRETS UTGÅNG
• Sten K Johnson blir, via sitt bolag Tibia konsult AB, ny storägare i Dagon genom en nyemission om 114 mkr.
• Innehavarna av Dagons obligationslån erbjöds att lösa sina lån och teckna aktier för motsvarande belopp.
Totalt tecknades aktier för 40 mkr.
• Dagon förvärvar 3 fastigheter i Göteborg för 108 mkr.
Året i korthet
NYCKELTAL 2009 2008 2007 2006
Avkastning på eget kapital, % 4,7 -1,0 17,0 50,4 Avkastning på totalt kapital, % 1,7 1,5 8,8 24,5 Överskottsgrad, % 60,2 61,0 61,0 58,1
Soliditet, % 25,5 25,2 29,8 29,6
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 1,5 1,8 10,7 Resultat per aktie, kr 3,18 -0,73 10,77 24,60 Utdelning per aktie, kr 3,00 3,00 4,00 3,00
ÅRETS RESULTAT I SAMMANDRAG, mkr* 2009 2008 2007 2006
Fastighetsintäkter 521,1 458,3 382,6 191,7
Fastighetskostnader -207,6 -179,0 -149,3 -80,4
Driftöverskott 313,5 279,3 233,3 111,3
Administration och övrig verksamhet -57,1 -51,3 -49,3 -28,8
Finansnetto -100,6 -155,2 -114,3 -40,8
Förvaltningsresultat 155,8 72,8 69,7 41,7
Andel i intressebolags resultat – – – 5,2
Avsättning till vinstandelsstiftelse -2,4 -2,6 – –
Värdeförändringar fastigheter, realiserade 0,0 10,5 23,6 34,1
Värdeförändringar fastigheter, orealiserade -172,9 -215,1 104,0 333,8
Värdeförändringar fi nansiella instrument, orealiserade 0,0 28,6 14,4 -0,2
Skatt 82,0 91,5 -18,6 -102,1
Resultat efter skatt 62,5 -14,3 193,1 312,5
*Ordinarie resultaträkningsuppställning återfi nns på sidan 44.
Dagon fokuserar på tillväxt efter bästa förvaltningsresultatet hittills
Under 2009 uppnådde Dagon sitt hittills bästa förvalt- ningsresultat. Detta trots att inledningen på året präglades av stor osäkerhet om konjunkturen vilket följdes av kraft- fulla ekonomiska räddningspaket och betydande ränte- sänkningar både internationellt och i Sverige.
Vi förutsåg att aktivitetsnivån på marknaden skulle bli låg och företagsaffärerna få till följd av svårigheter för marknadens aktörer att fi nansiera projekt. Vi valde då att koncentrera oss på att renodla vår verksamhet och förädla vårt bestånd i nära samarbete med våra hyresgäster. Vi skärpte strategin ytterligare genom att helt fokusera Dagon på att förvalta och utveckla fastigheter. Som ett led i detta avyttrade vi i början av året verksamheterna inom byggservice och projektledning. Vi har en bra dialog med våra banker som resulterade i att vi kunde skriva om våra fi nansieringsavtal med bra räntevillkor fram till 2012, vilket gav verksamheten en säker bas trots den allmänna turbulensen.
När konjunkturen började återhämta sig, beslöt vi att under senare delen av året åter bli mer offensiva genom att söka ytterligare kapital och intressanta förvärv. Vi ge- nomförde några fastighetsförvärv, bland annat i Malmö och Lund där vi vill expandera. Efter årets slut har vi också gjort ett större förvärv i Göteborg, vilket innebär att vi på allvar etablerar oss i denna intressanta storstadsregion där vi varit verksamma sedan 2008.
VÅRDA OCH VÄXA
Dagons vision är att bli ett av de ledande fastighetsbola- gen med verksamhet inom såväl förvaltning som projekt- utveckling. Något förenklat kan strategin uttryckas som att vi ska vårda vårt befi ntliga fastighetsbestånd och växa på tillväxtorter genom förvärv och utvecklingsprojekt. Förvalt- ningen ska skapa bra och stabila kassafl öden som kan in- vesteras i utvecklingsprojekt samtidigt som vinsterna från utvecklingsprojekten ska investeras i ytterligare förvalt- ningsfastigheter.
Strategin anger också att vi ska upprätthålla en god balans mellan avkastning och risk genom att fokusera på fastigheter för kontor, industri, lager och handel i funktio- nella lägen med en gynnsam prisbild. Storstadsregionerna är särskilt intressanta för vår fortsatta utveckling, då de har fördelen av att vara starka och ofta visa tillväxt såväl i hög- som i lågkonjunktur. Samtidigt är det viktigt att sprida
riskerna genom att ha ett bestånd som omfattar ett stort antal kunder av olika typer och på olika orter.
Vi har god erfarenhet av att arbeta i partnerskap, bland annat genom samarbeten med Riksbyggen i Malmö och HSB i Falun, och kommer att fortsätta med detta. Det gör det möjligt att arbeta med fl er projekt samtidigt, få ökat genomslag på marknaden, att sprida riskerna och uppnå bättre genomförandegrad.
STARKT KASSAFLÖDE
Bakom Dagons goda utveckling under 2009 ligger både interna och externa faktorer. Vi har gynnats av det låga ränteläget samtidigt som vi har kunnat stärka kassafl ödet från våra fastigheter genom en mer effektiv organisation och aktivt arbete med våra kunder för att optimera bestån- det. Förvaltningsresultatet är vårt hittills bästa med ett driftnetto som uppgick till 314 Mkr.
Våra kostnader är nu väl genomgångna och organisa- tionen har ett starkt kostnadsmedvetande. I takt med att Dagon växer kommer de gemensamma kostnaderna också att fördelas på en större förvaltningsvolym.
Årets resultat har påverkats av orealiserade förluster i fastigheter som en konsekvens av höjda avkastningskrav och fastighetsmarknadens utveckling, men detta är inte kassafl ödespåverkande.
SOLIDA KUNDER SKAPAR TRYGGHET
I den svaga konjunktur som rådde under året är våra kunder och samarbetet med dem av största betydelse.
Företaget Soliditet har på vårt uppdrag gjort en analys av Dagons kundstock som visar att våra kunder har en soli- ditet som ligger långt över den generella nivån för företag i Sverige. Detta innebär en låg risk för hyresförluster, vilket känns tryggt i dessa tider.
Soliditets analys stämmer väl överens med siffrorna i
bokslutet. Våra hyresförluster fortsatte att vara låga,
mycket beroende på våra stabila kunder men också att de
representerar olika branscher och fi nns på fl era orter i
landet. Dagons hyresförluster uppgick under året till
2 Mkr, vilket är lågt i förhållande till omsättningen. Uthyr-
ningsgraden var oförändrad och med en fortsatt god efter-
frågan på lokaler.
NÖJDA KUNDER
Vi arbetar aktivt och målmedvetet med kundvård och jag är mycket nöjd med att Dagon för andra året i rad place- rade sig på en hedrande tredjeplats i den årliga Fastighets- barometern över nöjda kunder. Undersökningen omfattar fl era av landets största ägare av kontorsfastigheter och bygger på intervjuer med cirka 2 000 av deras hyresgäs- ter. På första plats kom Hufvudstaden och tvåa blev Vasa- kronan. Tättrion behåller därmed samma placeringar som föregående år, men Dagon ökar sitt Nöjd-Kund-Index från 75 till 76 medan de övriga i trion tappar två poäng vardera till 78 respektive 77.
Jag ser Dagons resultat som ett kvitto på att vår lokala och kundorienterade organisation fungerar väl och att våra medarbetare arbetar hårt och på rätt sätt. Att vi dessutom stärker vår position visar att kundvårdsarbetet utvecklas över tiden och uppskattas av våra hyresgäster.
ÖKAT INTRESSE FÖR DAGON
Efter verksamhetsårets slut har Dagon fått den kände fi nansmannen Sten K Johnson som ny, stor aktieägare inom ramen för en riktad kontantemission. Jag räknar med att hans ägarengagemang och kompetens kommer att bli till stor fördel för bolaget och våra aktieägare, bland annat genom att bidra till att synliggöra Dagon och öka intresset för vår aktie.
I samband med den riktade emissionen erbjöds inne- havarna av Dagons obligationslån att lösa sina lån och teckna aktier i Dagon för motsvarande belopp, vilket sänker Dagons fi nansieringskostnader och ytterligare förbättrar soliditeten. Totalt tecknades aktier för 40 Mkr.
UTSIKTER FÖR 2010
Vi har under 2009 blivit ett mer fokuserat och effektivt före- tag med goda relationer till kunder, banker och andra in- tressenter. Vi har stärkt vår fi nansiella ställning genom starkt kassafl öde, nytt kapital från ägarna och goda, lång- siktiga kreditvillkor. Det växande intresset för bolaget till- sammans med en högre värdering av aktien ökar våra möjligheter att använda egna aktier som betalningsmedel i fastighetsaffärer. Därför är vi nu i ett bra läge för att göra fl er affärer under 2010 och förstärka vår inriktning mot till- växtorter i Sverige. Vi har alltjämt befi ntliga fastigheter och ytor som vi ska förädla under året som därmed kan ge ökad avkastning. Vi vill också bygga fl er bostäder om vi ser att det fi nns tillräckligt med efterfrågan.
De allmänna förutsättningarna för 2010 är också goda. Vi är inne i ett läge med en ränta som visserligen väntas öka mot årets slut, men som kommer att fortsätta att ligga på en jämförelsevis låg nivå. Vi upplever att konjunkturen har bottnat och ser fl era ljuspunkter på fastighetsmarknaden.
Framöver kommer Dagon att fortsätta på den inslagna vägen med fokusering på förvaltning och projektutveckling.
Det betyder att verksamheten blir tydligare och mer fokuse- rad samt att vi bättre kan utnyttja de starka synergierna mellan dessa två områden. Även om det är för tidigt att med säkerhet säga att en defi nitiv vändning har skett på fastig- hetsmarknaden, ser vi mot bakgrund av Dagons många styrkefaktorer med tillförsikt på vår fortsatta utveckling.
Malmö i mars 2010
Roger Stjernborg Eriksson
VD och koncernchef
AFFÄRSIDÉ
Dagon ska skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom att kombinera förvaltning av kommersiella fastigheter och utveckling av såväl kommersiella fastigheter som bostäder.
VISION
Dagons vision är att bli ett av de ledande fastighetsbo- lagen med verksamhet inom såväl förvaltning som projekt- utveckling.
FINANSIELLA MÅL
• Att över en konjunkturcykel uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital uppgående till minst den riskfria räntan (femårig statsobligation) plus 8 procent- enheter.
• Att soliditeten långsiktigt ska uppgå till lägst 25 procent.
• Att räntetäckningsgraden ej ska understiga 1,5 gånger.
Måluppfyllelse Mål Utfall
Avkastning på eget kapital, % > 10,5 4,7
Soliditet, % > 25,0 25,5
Räntetäckningsgrad, ggr > 1,5 2,5
De senaste fem årens genomsnittliga statsobligations ränta var 2009 2,52 procent enligt Riksbanken.
Affärsidé, mål och strategi
STRATEGI FÖR FASTIGHETSFÖRVALTNING Dagons förvaltning ska skapa bra och stabila kassa- fl öden. Detta uppnår Dagon genom att:
• Långsiktigt och strategiskt arbeta nära kunderna samt vara lyhörda för deras behov.
• Komplettera fastighetsbeståndet genom förvärv av fastigheter med uthyrningspotential på orter med positiv utveckling.
• Med aktiv förvaltning optimera resultatet från varje enskild fastighet.
STRATEGI FÖR PROJEKTUTVECKLING Dagons projektutveckling ska skapa värden genom att:
• Identifi era nya projekt med god potential genom samverkan med kommuner och andra intressenter.
• Utveckla projekt på tillväxtorter avseende bostäder och kommersiella fastigheter.
• Kontinuerligt pröva marknadens efterfrågan under hela utvecklings- och byggprocessen för att säkerställa projektets lönsamhet.
ÖVERGRIPANDE STRATEGI Dagon ska:
• Vårda befi ntligt fastighetsbestånd och växa på tillväxtorter genom förvärv och utvecklingsprojekt.
• Investera kassafl öden från förvaltning i utvecklingsprojekt och vinster från utvecklingsprojekt i förvaltningsfastigheter.
• Dagons bestånd ska bestå av industri-, lager-, kontors-, och handelsfastigheter.
Fastighetsförvärv
Malmö och Lund
I mars utökade Dagon sitt bestånd i Öresundsregionen då man förvärvade fyra fastigheter, Fältsippan 8 och Brudbuketten 11 i Malmö samt Kvartsen 6 och Nordanvinden 3 i Lund. Totalt har fastigheterna en uthyrningsbar area på cirka 12 500 kvm och hyresintäkterna uppgår till cirka 11,5 miljoner kronor på års basis.
Uthyrningsgraden för fastigheterna är omkring 96 procent och större hyresgäs- ter är bland annat Malmö kommun, Lunds kommun, Region Skåne samt Coop.
Det är stabila hyresgäster med långa avtal. Säljare var Kungsleden och köpe- skillingen uppgick till 112 miljoner kronor. En del av köpeskillingen betalades i form av aktier i Dagon, motsvarande ett värde av 3 miljoner kronor vid köptill- fället. Fastigheterna tillträddes den 1 april.
Äldreboende Karlskrona
Dagon byggde under året ett äldreboende åt Karlskrona kommun, Pimpinellan 1.
Projektet omfattade 1 000 kvm och består av två enplansbyggnader med sex lägenheter i varje. Varje lägenhet är på cirka 45 kvadratmeter och har två rum samt ett kök. I byggnaderna fi nns även gemensamhetsytor samt ytor för äldre- boendets personal. Karlskrona kommun har tecknat ett 20-årigt hyresavtal.
Dagon har samarbetat med NCC som byggt fastigheten. Sedan tidigare sam- arbetar Dagon och NCC vid uppförandet av Scandic Hotel på Trossö i Karlskrona.
Flygfyren 3, Malmö
I december tecknade Dagon avtal avseende fastigheten Flygfyren 3 i Malmö.
Fastigheten har en total uthyrningsbar area om 5 200 kvadratmeter. Vid tillträdet i februari 2010 var fastigheten fullt uthyrd och största hyresgäst är Siemens AB.
Hyresintäkterna uppgår på årsbasis till drygt 5 miljoner kronor. Säljare var Nordums Fastighetsfond I AB. Köpeskillingen uppgick till cirka 55 miljoner kronor och betalades delvis i form av 205 600 nyemitterade aktier till en avräk- ningskurs på 68 kronor per aktie.
Göteborg
I februari 2010 ökade Dagon sitt fastighetsbestånd i Göteborg genom att förvärva tre fastigheter i Sävenäs och Ringön. Köpeskillingen uppgick till totalt cirka 108 miljoner kronor varav en del erläggs i form av 241 816 nyemitterade aktier. Fastig- heterna Tingstadsvassen 27:2, Sävenäs 170:14 samt Sävenäs 169:1 omfattar en total uthyrningsbar area på cirka 17 000 kvm. Hyresintäkterna uppgår på årsbasis till cirka 12,2 miljoner kronor och fastigheterna har få vakanta ytor. Dagon över- tar två medarbetare och får en egen organisation i regionen vilket ger en bra grund för bolaget att växa vidare i regionen.
Dagon har under året förvärvat 10 fastigheter. En fortsatt renodling av beståndet har skett under året i form avyttringar av fastigheter på mindre orter.
Brudbuketten 11, Malmö Kvartsen 6, Lund
Pimpinellan 1, Karlskrona
Sävenäs 170:14, Göteborg
Förvärv Ort Kvartal
Urmakaren 16 Ystad 1
Fältsippan 8 Malmö 2
Brudbuketten 11 Malmö 2
Kvartsen 6 Lund 2
Nordanvind 3 Lund 2
Gumsen 30 Kalmar 3
Urmakaren 21 Ystad 3
Urmakaren 22 Ystad 3
Pimpinellan 1 Karlskrona 3
Skegrie 35: 33 Trelleborg 3
Flygfyren 3 Malmö 2010
Tingstadsvassen 27:2 Göteborg 2010
Sävenäs 170:14 Göteborg 2010
Sävenäs 169:1 Göteborg 2010
Försäljningar Ort Kvartal
Stammen 9 och 15 Malmö 2
Sjöjungfrun 11 Trelleborg 3
Pålstorp 1 Höganäs 4
Kyrkstöten 9 Eslöv 4
Kyrkstöten 2 Eslöv 2010
Garvaren 27 Karlskrona 2010
1999 0
20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000 160 000 Kr, miljoner
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Vasakronan
Svenska investerare Internationella investerare
11% 14% 22%
45%
77%
32%
44%
45%
59%
25%
11%
FASTIGHETSMARKNADEN I SVERIGE
Under inledningen på 2000-talet steg transaktionsvoly- men på den svenska fastighetsmarknaden. Toppvolymen, enligt Newsecs mätningar, noterades 2006 med en volym på närmare 153 miljarder kronor (transaktioner större än 100 miljoner kronor). Aktiviteten var även mycket stor under 2007, men en viss avmattning fjärde kvartalet jäm- fört med det sista kvartalet 2006 resulterade i en nedgång på knappt 5 procent på årsbasis. Även de tre första kvar- talen 2008 fortsatte med en relativt hög omsättning, med ett antal storaffärer under det tredje kvartalet. Absolut störst av dessa var försäljningen av fastighetsbolaget Vasakronan till AP Fastigheter för 41,1 miljarder kronor.
Bolaget bytte sedan namn till Vasakronan.
I september 2008 blossade den sedan sommaren 2007 gryende fi nanskrisen upp med följd att fl era banker och andra fi nansinstitut gick omkull, förstatligades eller
räddades med statliga nödlån. Under 2009 uppgick trans- aktionsvolymen till drygt 30 miljarder kronor, vilket motsvarar en nedgång på cirka 80 procent jämfört med rekordåren 2006 och 2007. En förbättring märktes dock under årets sista kvartal då volymen steg med drygt 100 procent jäm- fört med det tredje kvartalet och tredubblades jämfört med årets två första kvartal. Drygt 50 procent av transak- tionsvolymen 2009 kom från fastigheter belägna i Stock- holmsområdet, medan Göteborg och Malmö stod för cirka 10 procent vardera. En trend som bröts under 2009 var att kontorsandelen av transaktionsvolymen passerades av bostäder. Kontor stod för 29 procent medan bostäder stod för 31 procent av den totala volymen. Även hotellfastig- heter ökade sin andel.
Under inledningen på 2010 har ett par affärer offentlig- gjorts och Newsecs prognos är att transaktionsvolymen blir högre på helåret jämfört med 2009. Dock är bedöm-
Marknadsöversikt
Källa: Newsec
TRANSAKTIONSVOLYM SVERIGE
Transaktioner ≥ 100 miljoner kr
ningen att det kommer att ta längre tid innan volymen när- mar sig rekordårens siffror.
Enligt Svenskt Fastighetsindex uppgick totalavkast- ningen, det vill säga summan av direktavkastning och värdeförändring, på fastigheter i Sverige till -3,3 procent under 2008. Åren dessförinnan steg totalavkastningen och närmade sig nivåerna från 1999 och 2000. Den genom- snittliga totalavkastningen under åren 2006-2008 uppgick till 8,8 procent. Under denna period genererade industri- fastigheter den högsta avkastningen med 12,2 procent.
Bland de största svenska fastighetsägarna i Sverige fi nns Vasakronan, AFA Fastigheter, Alecta, Akademiska Hus, Akelius, AMF Fastigheter, AtriumLjungberg, Castellum, Diligentia, Fabege, Fastighets AB Lundbergs, Hufvud- staden, Humlegården, Kungsleden, Niam, Norrporten, SEB Trygg Liv, Stena Fastigheter, Wallenstam och Wihlborgs.
HYRESMARKNADEN I SVERIGE
Hösten 2008 påverkade den fi nansiella krisen kraftigt den svenska reala ekonomin. BNP för 2009 förutspås hamna i intervallet minus 4-5 procent. Arbetslösheten har ökat i landet, men till skillnad mot IT-krisen bedöms den kontors- intensiva tjänstesektorn klara sig bättre än tillverknings- industrin, där den största nedgången i sysselsättning fi nns.
Det fi nns även regionala skillnader i nedgången, och be- dömningen är att Västsverige med en större sysselsättning inom fordonsindustrin kommer att få en sämre utveckling.
Normalt fi nns en eftersläpning mellan den ekonomiska utvecklingen och hyresmarknaden för lokaler. Mellan eko- nomisk nedgång och vikande sysselsättning är det van- ligtvis en eftersläpning på 6 till 12 månader. Därefter fi nns en eftersläpning till hyresmarknaden på ytterligare 6 till 12 månader. Hyresmarknaden ligger med andra ord drygt 1 år efter den ekonomiska utvecklingen. Utifrån detta resone- mang, tillsammans med en bedömning av att den ekono- miska vändningen kom under andra halvåret 2009, förut- spås hyresmarknaden nå sin botten i denna konjunkturcy- kel under 2010/2011. Det är även under andra halvåret av 2009 som vakanserna bedöms ha stigit något i Sverige.
Det bör betonas att delmarknaderna utanför Stock- holm, Göteborg och Malmö är förhållandevis stabila, med endast mindre variationer i hyresnivåer. I de fl esta region- städer återfi nns kontorshyrorna i centrala lägen i intervallet 1 000 till 1 500 kronor per kvadratmeter, med ett något högre intervall i vissa större städer. I mindre städer ligger hyresnivån för kontor i attraktiva lägen i spannet 800 till 1 200 kronor per kvadratmeter.
Källa: Newsec
HYRESVÄRDE OCH UTHYRNINGSGRAD
Fastighetsbeståndets totala hyresvärde bedöms uppgå till cirka 593 miljoner kronor. Det bedömda hyresvärdet för vakanta lokaler motsvarar cirka 93 miljoner kronor. Av fastig- heternas totala area om 775 427 kvadratmeter, är 169 737 kvadratmeter vakant vilket motsvarar cirka 22 procent av ytan. Fastigheten Kullen 1 i Malmö utgör den enskilt största vakansen med 47 500 kvadratmeter, en fastighet på totalt 95 000 kvadratmeter som var nästintill tomställd när den förvärvades 2002.
HYRESINTÄKTER OCH KONTRAKTSTRUKTUR
Dagons kontrakterade hyresintäkter uppgår till cirka 500
Dagons fastighetsbestånd
Dagon ägde vid årsskiftet 112 fastigheter (106) med en total uthyrningsbar area om 775 427 kvadratmeter (738 788). Fastigheterna utgörs av kontor, industri- och lager vilket bedöms erbjuda en gynnsam balans mellan avkastning och risk. Fastigheterna är främst belägna strax utanför centrum och i industriområden.
Den övergripande strategin är att vårda och växa, dvs vårda det befi ntliga beståndet och växa på tillväxtorter genom förvärv och utvecklingsprojekt. Fastigheterna är främst belägna på orter som har en positiv utveckling och där det fi nns en aktiv och fungerande marknad för fastig- heter. Det gör att beståndets värdeutveckling följer utveck- lingen i landet i stort.
Dagons fastighetsbestånd är indelat i fem regioner, Öresund/Skåne, Storstockholm, Småland/Blekinge, Norra Sverige samt Övriga Sverige och är koncentrerat till främst följande orter; Malmö, Storstockholm, Göteborg, Halmstad, Kalmar, Karlskrona, Eskilstuna, Falun, Säter, Härnösand och Sollefteå.
Förvaltningsfastigheter geografi skt område
Antal fastigheter
Uthyrbar area, kvm
Verkligt värde, mkr
Hyres- värde, mkr
Ekonomisk uthyrnings-
grad, %
Hyresintäkt, mkr
Öresund/Skåne 23 118 841 847 91 84 76
Storstockholm 21 125 212 1 109 124 90 112
Småland/Blekinge 20 118 549 857 96 94 90
Norra Sverige 11 189 589 938 142 88 124
Övriga Sverige 13 75 285 509 64 92 60
Totalt 88 627 476 4 260 518 89 462
Förvaltningsfastigheter kategori
Antal fastigheter
Uthyrbar area, kvm
Verkligt värde, mkr
Hyres- värde, mkr
Ekonomisk uthyrnings-
grad, %
Hyresintäkt, mkr
Kontor/handel 43 237 707 1 830 227 89 203
Industri/lager 40 370 509 2 218 271 89 241
Bostad 5 19 260 212 19 100 19
Totalt 88 627 476 4 260 518 89 462
Projektfastigheter
Antal fastigheter
Uthyrbar area, kvm
Verkligt värde, mkr
Hyres- värde, mkr
Ekonomisk uthyrnings-
grad, %
Hyresintäkt, mkr
Öresund/Skåne 15 128 121 532 56 50 28
Småland/Blekinge 6 13 360 82 12 66 8
Övriga Sverige 3 6 470 53 7 30 2
Totalt 24 147 951 667 75 50 38
Totalt Dagon 112 775 427 4 927 593 84 500
miljoner kronor. I hyresintäkterna ingår hyrestillägg för fastig- hetsskatt, värme och elkostnader som vidarefaktureras till hyresgästerna. Dagon bedömer att hyresintäkterna ligger på en marknadsmässig nivå.
Dagon hade vid årets utgång totalt 1 490 lokalhyres- avtal. Hyresavtal med en löptid om tre år eller längre är normalt föremål för årliga hyresjusteringar i form av upp- eller nedräkningar mot konsumentprisindex. Hyresintäk- terna från Dagons tio största hyresgäster uppgår till cirka 114 miljoner kronor, vilket motsvarar cirka 23 procent av kontrakterade hyresintäkter.
Företaget Soliditet AB har gjort en portföljanalys av Dagons kundstock och kommit fram till att bolagets hyres- gäster har en mycket hög soliditet. Det är bolagsformerna Aktiebolag, Enskilda fi rmor och Handels- och Kommandit- bolag som har analyserats.
Över 20 procent av de analyserade bolagen har ratingen AAA. Normalt är att 3 procent av ett bolags kunder är AAA-företag. Antalet AA-företag motsvarar cirka 30 pro- cent och genomsnittssiffran för ett bolags kunder med den ratingen är cirka 18 procent. Soliditets analys visar att Dagons kunder har en mycket stark soliditet vilket ger bo- laget en låg risk för kreditförluster. Utöver detta är ett stort antal av Dagons hyreskontrakt med kommuner, landsting och stat, vilka är trygga och stabila hyresgäster där avtalen oftast har en lång löptid.
Interiör, Scandic hotell, Karlskrona
Dagons tio största hyresgäster
Hyresgäst Hyresintäkt, mkr Andel, %
Landstinget Dalarna 23 4,6
Karlskrona kommun 16 3,2
Mittuniverstitetet Härnösand 13 2,7
Telefonaktiebolaget LM Ericsson 13 2,6
Fortifi kationsverket 11 2,3
Posten AB 10 2,0
Bosch Rexroth Teknik AB 9 1,9
Elanders Sverige AB 7 1,3
Högskolan Dalarna 6 1,2
Kunskapsskolan i Sverige AB 6 1,1
SUMMA
114 22,9
Hyresintäkter efter kontraktslängd
Hyreskontraktens längd
Antal avtal
Uthyrbar area, kvm
Hyres- intäkt, mkr
1Andel,
%
Lokalhyresavtal
2010 572 151 297 105 21,1
2011 317 132 555 114 22,9
2012 157 104 133 76 15,2
2013 93 75 246 70 14,0
>2013 83 114 659 110 22,3
Övriga Tillsvidare 268 16 659 9 1,6
Summa 1 490 594 549 484 97,1
Bostäder 163 11 141 10 2,1
P-platser/Garage 561 – 4 0,8
Summa 2 214 605 690 498 100,0
Vakant – 169 737 95 –
Totalt 2 214 775 427 593 100,0
1 Baserat på kontraktsituationen per den 31 december 2009.
Hyresintäkter efter kontraktstorlek
Kontraktstorlek, mkr
Antal avtal
Uthyrbar area, kvm
Hyres- intäkt,
mkr
1Andel,
%
Lokalhyresavtal>3 29 136 065 137 27,4
2,0-3,0 23 63 896 57 11,3
1,0-2,0 60 97 024 84 16,8
0,5-1,0 131 117 466 93 18,7
0,25-0,5 153 71 319 54 10,9
<0,25 1 094 108 779 59 11,8
Summa 1 490 594 549 484 97,1
Bostäder 163 11 141 10 2,1
P-platser/Garage 561 – 4 0,8
Summa 2 214 605 690 498 100,0
Vakant – 169 737 95 –
Totalt 2 214 775 427 593 100,0
1 Baserat på kontraktsituationen per den 31 december 2009.
MARKNADEN
Malmö är Sveriges tredje största stad och en del av Öre- sundsregionen med cirka 3,6 miljoner invånare. Malmös befolkning har ökat med 8,2 procent mellan 2005 och 2009 och uppgår nu till över 290 000 personer.
Öresund fortsätter att vara en expansiv region med en stark framtidstro och här fi nns ett välutvecklat samarbete mellan näringsliv, universitet och offentlig verksamhet.
Malmö har gått från att vara en industristad till att vara en tjänstestad. Idag är den ekonomiska tillväxten mycket stark med en positiv utveckling på arbetsmarknaden som följd. Efterfrågan på industri-, lager- och kontorslokaler i bra lägen är fortsatt hög. Ett antal kommersiella projekt har realiserats under året. Både Malmö Arena och Swedbank Stadion har invigts och Citytunneln byggs enligt plan och väntas vara klar i december 2010. De största fastighets- ägarna i Malmö kommun är MKB, Wihlborgs, Stena Fastig- heter, Fastighets AB Briggen, Vasakronan, Heimstaden och Dagon.
Dagons bestånd i Öresund/Skåne är till största del belägna i Malmö, Lund, Trelleborg, Helsingborg samt Kristianstad. Fastigheterna utgörs av industri, lager, kontor samt handel i bra lägen, vilket helt följer Dagons strategi.
Totalt äger Dagon 38 fastigheter och har cirka 247 000 kvadratmeter uthyrbar yta i regionen.
Kvartsen 6, Lund
ÖRESUND/SKÅNE ÖRESUND/SKÅNE ÖRES
ÖRE ÖRE ÖRE ÖRE ÖRE ÖRE ÖRE
ÖRESUNSUNSUNSUNSUNSUNSUNSUNUND/SD/SD/SD/SD/SDD/SD/SD/SD KÅNKÅNKÅNKÅNKÅNKÅNKÅNKÅNÅNEEEEEEEEE ÖRE
ÖRE ÖRE ÖRE ÖRE ÖRE ÖR ÖR ÖR S
Fakta:
Fastigheter i regionen: 38
Uthyrningsbar yta: 247 000 kvadratmeter
Beståndet om fattar: framför allt industri-, kontors- och
lagerlokaler samt ett antal projektfastigheter.
Orter: Burlöv, Eslöv, Helsingborg, Hässleholm, Höganäs, Kristianstad, Landskrona, Lund, Malmö, Trelleborg, Ystad och Ängelholm.
MARKNADSVÄRDE
35 % Industri/lager 26 % Kontor/handel 39 % Projekt och mark
HYRESINTÄKTER
36 % Industri/lager 37 % Kontor/handel 27 % Projekt och mark
YTA
25 % Industri/lager 23 % Kontor/handel 52 % Projekt och mark
Region Öresund/Skåne
TRELLEBORG MALMÖ
YSTAD BURLÖV
LUND ESLÖV HELSINGBORG
HÄSSLEHOLM HÖGANÄS
KRISTIANSTAD LANDSKRONA
Per Johansson, chef i Öresund/Skåne.
AKTIVITETER UNDER ÅRET
Under året har viktiga förvärv av kontor-, industri- och lager- fastigheter i bra lägen genomförts som stärker bolaget i regionen. Bland annat förvärvades fyra fastigheter från Kungsleden i Malmö och Lund samt en fastighet på Bull- tofta i Malmö. I Ystad har Dagon förvärvat ytterligare tre fastigheter i kvarteret Urmakaren där bolaget sedan tidigare äger två fastigheter. Detta är ett led i att fullfölja strategin för byggande av bostäder och man arbetar med ett detalj- planearbete för att möjliggöra detta.
Av strategiska skäl samt för att renodla och fokusera beståndet har fyra mindre fastigheter sålts i regionen.
Inom kvarteret Västerbotten 9 och 11, som är beläget i närheten av Dalaplan i Malmö och är en av Dagons största samlade fastigheter på 37 000 kvadratmeter, har fokus under året varit att utveckla fastigheten. På Västerbotten 11 har Dagon framgångsrikt fokuserat på att samla utbildnings- företag. I december 2009 fl yttade Peab-skolan in på 1 440 kvadratmeter och Hermods gymnasie- och yrkesutbild- ning som fl yttade in i under 2008 har under året utökat sina lokaler. Sedan tidigare är även utbildningsföretaget Lernia hyresgäst i fastigheten och de tre utbildningsföretagen kompletterar varandra väl.
På Västerbotten 9, den andra delen av kvarteret, har en detaljplan avseende en tomställd byggnad på 5 000 kvadratmeter vunnit laga kraft i januari 2010. Byggnaden omfattar de sista tomma ytorna i kvarteret och projek- teringsarbetet för att färdigställa lokalerna är i full gång.
Långtgående diskussioner förs med fl era intressenter om etablering i byggnaden. Den första hyresgästen blir Friskis
& Svettis som till att börja med utökar sina befi ntliga ytor i intilliggande byggnad med ett halvt våningsplan. Ett hyres- avtal tecknades med Beijer Byggmarknad, avseende Sil- vans ytor som lade ned sin verksamhet i Sverige. Silvan var
Dagons största hyresgäst i området och det nya avtalet skrevs direkt med Beijer Byggmarknad vilket innebar en snabb och bra lösning för både fastigheten och kvarteret.
Flera nya steg i förädlingsprocessen avseende kvarteret Kullen 1 i Malmö har tagits under året. Fastigheten är Dagons största projektfastighet och var vid övertagandet 2002 nästintill tomställd med 95 000 kvadratmeter uthyrnings- bara ytor. 50 procent av ytorna har förädlats och takten har ökat. Under året har ett par nya hyresavtal tecknats med bland annat Espresso House, som har samordnat sin verksamhet till Kullen 1 dit även deras regionkontor har fl yttat. Ett samarbete med Nordic Sugar har skapats för lag- ring av socker och betfor. Nästa del i processen av Kullen är att utveckla en byggnad som består av 7 200 kvadrat- meter och diskussioner pågår med fl era potentiella hyres- gäster.
UTSIKTER
Dagons strategi är att växa och bli starkare i regionen, vilket bolaget bedömer att det fi nns goda möjligheter för med regionens gynnsamma utveckling.
Den stora utmaningen blir att fortsätta förädlings- processen avseende de stora fastigheterna. Ett planarbete för hela området Västerbotten kommer att påbörjas vilket ger långsiktiga dimensioner. Tanken är att bygga bostäder i ett bra läge. På Kullen kommer arbetet att intensifi eras för att utveckla och förädla hela fastigheten. Övriga fastigheter är rena förvaltningsfastigheter där fokus blir att fortsätta ha en tät dialog med hyresgästerna och utveckla beståndet tillsammans med dem.
Triangeln 3, Helsingborg
Västerbotten 9, Malmö
STORSTOCKHOLM STORSTOCKHOLM STO
STO STO STO STO STO STOO
STOT RSTRSTRSTRSTRSTRSTRSTRSTRSTTOCKOCKOCKOCKOCKOCKOCKOCKOC HOLHOLHOLHOLHOLHOLHOLHOLHO MMMMMMMM
MARKNADEN
Storstockholm är Sveriges största arbetsmarknadsregion och omfattar sedan 2005 alla 26 kommuner i Stockholms län. Regionen har stadigt ökat invånarantalet och under hösten 2009 passerades 2 miljoner invånare.
Näringslivet i Stockholm domineras av tjänstesektorn, framförallt med inriktning mot bank och fi nans, fastigheter samt IT. Under det senaste decenniet har regionen haft en starkare ekonomisk utveckling än resten av landet. Den stora fi nansiella sektorn påverkades dock av den fi nan- siella krisen under hösten 2008, men den ekonomiska nedgången för Stockholmsområdet har hittills varit lindri- gare jämfört med andra delar av landet med större andel tillverkningsindustri.
Den största kommersiella fastighetsägaren i Stockholm är Vasakronan. Övriga stora fastighetsägare i Stockholm är bland annat Atrium Ljungberg, Balder, Fabege, Hufvud- staden, Klövern och Kungsleden.
I Storstockholm äger Dagon 21 fastigheter med totalt 125 000 kvadratmeter uthyrningsbar yta. Alla fastigheterna ligger i bra lägen i närförort bland annat i Bromma, Vinsta, Huddinge, Sollentuna och Danderyd, vilka alla är områden med positiv efterfrågan på bra kommersiella lokaler. På varje delmarknad i regionen där Dagons fastigheter är be-
DANDERYD STOCKHOLM
SOLLENTUNA JÄRFÄLLA
HUDDINGE HANINGE
MARKNADSVÄRDE
51 % Industri/lager 49 % Kontor/handel
HYRESINTÄKTER
51 % Industri/lager 49 % Kontor/handel
YTA
60 % Industri/lager 40 % Kontor/handel
Region Storstockholm
S S
M M M M
D D A D A A A A
E E E E
Fakta:
Fastigheter i regionen: 21
Uthyrningsbar yta: 125 000 kvadratmeter
Kommuner: Danderyd, Haninge, Huddinge, Järfälla, Sollentuna och Stockholm.
Ulph Lundgren, chef i Storstockholm
Ringpärmen 4, Sollentuna
Båglampan 35, Bromma
lägna är företaget lokalt förankrat och en aktiv fastighets- ägare. Kontoret i Stockholm fl yttades under året till fastig- heten Timmerhuggaren i Danderyd och i december 2009 förstärkte Dagon organisationen med en administratör.
AKTIVITETER UNDER ÅRET
Storstockholm är en relativt ny region för Dagon och de senaste två åren har mycket energi lagts på att dokumen- tera fastigheterna och deras potentialer samt undersöka underhållsbehovet. Dagon har inlett ett nytt samarbete för att få en enhetlig och kvalitetssäkrad fastighetsservice i syfte att hålla en hög service till hyresgästerna. En viktig ambition är att skapa värden i fastigheterna och fokus har lagts på att utveckla en uthyrnings- och förädlingsstrategi för beståndet. Detta för att bäst tillvarata den potential som fi nns inom varje fastighet och ha rätt fördelning av kontors- och industriytor så att bästa möjliga förutsättningar kan erbjudas hyresgästerna. Arbetet med att bygga nätverk inom uthyrning och med mäklare, näringsliv och kommu- ner har även haft stort fokus under året.
I Huddinge äger Dagon åtta fastigheter där i princip alla ytor är uthyrda. Ett långsiktigt fokus ligger på att etablera kontakter inom kommunen för att på bästa sätt kunna ut- veckla fastigheterna. I Arena Huddinge, som är ett sam- arbete mellan kommunen och näringslivet, har Dagon tagit en aktiv roll.
I Vinsta äger Dagon fastigheterna Johannelund och Stenen som innehåller en kombination av kontor och lager.
Vinsta är ett mycket bra beläget industriområde och så som utformningen ser ut idag kommer avfarten till förbifart Stockholm att gå direkt in i industriområdet. Coop har etablerat sig i området och Dagon planerar att tillföra handel bland annat i Johannelund, något som ytterligare kommer att stärka området. Första steget blir att rusta upp fasaden
och göra kontorsmiljön mer attraktiv.
I fastigheten Mandelblomman i Spånga har Dagon arbetat med att hitta rätt sammansättning av hyresgäster, vilket inneburit en viss omfördelning av hyresgäster. Tidi- gare innehöll fastigheten en allt för stor andel kontor, men under året har en skola fl yttat in och en tidigare parkerings- plats gjorts om till lekplats. Arbetet med att förädla fastig- heten Timmerhuggaren i Danderyd är i full gång och bland annat har entrén rustats upp.
UTSIKTER
I området Storängen i Huddinge arbetar kommunen med översiktsplanen för att tillåta bostäder. Dagons fastighet Brandstegen ligger där första etappen kommer att genom- föras. HSB och Huddinge kommun är två stora aktörer i området.
Flemingsberg är ett intressant utvecklingsprojekt där Dagon har ett samarbetsavtal med Skanska. Området är på 150 000 kvadratmeter och tänkt att inrymma en sport- hall, kontor, bostäder samt handel. Läget är väldigt strate- giskt och tanken är att skapa en regional kärna vid hög- skolan och järnvägsstationen. Där fi nns ett stort fl öde av människor varje dag och avståndet till Centralen motsvarar endast 15 minuter med tåg. Ambitionen är att göra om- rådet till en regional kärna i Stockholms län, vilket gör att Flemingsberg kan bli ett mycket intressant och viktigt ut- vecklingsprojekt för Dagon.
I Sollentuna äger Dagon fastigheten Ringpärmen där företaget arbetar för att få igenom en detaljplaneändring så att tillåtelse kan fås för annan verksamhet. Dagon vill även ta ytterligare mark i anspråk för att bygga lager och uppnå rätt balans mellan kontor och lager i beståndet.
Timmerhuggaren 2, Danderyd Stenen 1, Vinsta
Kalmar
Kalmar är den tredje största staden i Småland efter Jön- köping och Växjö. Mellan 2005 och 2009 ökade befolk- ningen med 2,3 procent och idag bor det 62 400 personer i kommunen.
Kalmar kommun satsar på att vidareutveckla handels- områdena i staden och ett modehus har nyligen öppnat på Hansacity, vilket är området där Ikea fi nns. Högskolan i Kalmar är från och med början av 2010 ett universitet, Linné- universitetet, vilket staden delar med Växjö. Bygget av en ny fotbollsarena har också startat. Den största fastighetsäga- ren i Kalmar kommun är det kommunala bostadsbolaget Kalmarhem och avseende kommersiella ytor dominerar KIFAB, även det ägt av kommunen. Bland övriga större ak- törer återfi nns CA Fastigheter, Dagon och Sveafastigheter.
I Kalmar äger Dagon tolv fastigheter med 62 500 kvadrat- meter i centrala lägen. Den största delen av ytorna används för kontor, men utbildningsverksamhet utgör också en stor del. Vakansgraden är låg och efterfrågan har varit god under året.
AKTIVITETER UNDER ÅRET
Dagon har under året sålt lagerlokalen i Gumsen 31 och förvärvat grannhuset Gumsen 30 som har tillträtts under sommaren. Detta innebär en bättre helhet i kvarteret och arbetet med att få in nya hyresgäster är i full gång.
I Korpen 18 har högskolan lämnat sina lokaler, vilket har gett möjlighet för John Bauer Gymnasiet att växa vidare i fastigheten. I Lärlingen 5 har Folkuniversitetet fl yttat in på 500 kvadratmeter.
Förhandlingar med en stor intressent pågår om 1 500 kvadratmeter i fastigheten Koljan 24. I fastigheten har ett våningsplan omvandlats till kontorshotell med tolv rum.
Totalt har nu Dagon fyra kontorshotell i Kalmar och efter- frågan på kontorsytor är fortsatt hög. Under året har Dagon hyrt ut fl er kvadratmeter än vad företaget har tappat och vakansgraden har minskat.
UTSIKTER
Fokus i arbetet framöver blir att få in en större hyresgäst i Koljan och intressanta diskussioner pågår. I övriga fastig-
SMÅLAND/BLEKINGE SMÅ
SMÅLMÅ SMÅL SMÅL SMÅL
SMÅLMÅLM AND/AND/AND/AND/AND/ND/NDNDBLEKBLEKBLEKBLEKBLEKBLEBLEKLEKINGEINGEINGEINGEINGENGNGENGEN S
S S S S S SMÅL SMÅL SMÅL SMÅL SMÅL SMÅL
SMÅLMÅLMÅAND/AND/AND/AND/ANDANDAND/AND/ANDAN BLEKBLEKBLEKBLEKBLEKBLEKBLEKBLEKINGEINGEINGEINGEINGEINGEINGENGN SMÅ
SMÅ SM SM S S S
Region Småland/Blekinge
KALMAR
KARLSKRONA VÄXJÖ
MARKNADSVÄRDE
21 % Bostäder 32 % Industri/lager 38 % Kontor/handel 9 % Projekt och mark
HYRESINTÄKTER
19 % Bostäder 28 % Industri/lager 45 % Kontor/handel 8 % Projekt och mark
YTA
14 % Bostäder 37 % Industri/lager 39 % Kontor/handel 10 % Projekt och mark
Fakta:
Fastigheter i regionen: 26
Uthyrningsbar yta: 132 000 kvadratmeter Orter: Kalmar, Karlskrona och
Växjö.
Björn Åfors, chef i Kalmar och Martin Wallin, chef i Karlskrona.
heter är vakanserna få och Dagon fortsätter att arbeta ak- tivt med förvaltningen. Dagon undersöker även förutsätt- ningarna för att vidareutveckla fastigheterna i kvarteret Gumsen för att kunna få in mer handel, något som skulle passa väl in i området.
Signumet för nya Campus i Kalmar blir troligen ”Sjönära och centralt”. Den plan som för närvarande är starkast är att nuvarande Campus ska lämna Malmen och bygga nytt på Ölandskajen i Västhamnen. Dagons fastighet Matrosen ligger i det aktuella området vilket kan leda till en positiv utveckling för fastigheten i form av tillbyggnad och nya långsiktiga hyresgäster. Beslut i ärendet väntas under våren.
Karlskrona
Karlskrona har ett centrum byggt på öar i Blekinge läns skärgård. Antalet invånare i staden är drygt 63 300 personer.
Telekom- och IT-sektorn har varit Karlskronas viktigaste näringslivssektor. Idag inriktar sig kommunen på att bredda näringslivet mot hälso- och idrottsområdet, med målsätt- ning att bli ledande på evenemang i regionen. Detta har bland annat skett genom kommunens investeringar i Telenor Arena Karlskrona på det gamla regementsområdet KA2.
Fastighetsmarknaden i Karlskrona har varit positiv under året och företagen utvecklas väl. Det råder god efterfrågan på lokaler och någon nedgång har inte känts av under året.
De största fastighetsägarna i Karlskrona är Karlskrona- hem, Property Group och Dagon. I Karlskrona är Dagon den fastighetsägare som främst bygger större projekt på orten. Totalt uppgår Dagons ytor till 70 000 kvadratmeter fördelade på tolv fastigheter och väldigt få av dessa ytor är vakanta.
AKTIVITETER UNDER ÅRET
Under året har Dagon utfört ombyggnationer till Ericsson som hyr hela fastigheten Psilander, bland annat har ett halvt våningsplan om 800 kvadratmeter byggts om till öppet kontorslandskap. På Gullberna Park har 650 kvadrat- meter byggts om till kontor
åt Nurse Partner samtidigt som ett befi ntligt gym har expanderat, vilket har tillfört området och övriga hyres- gäster mervärde.
Under 2008 lades mycket tid på att optimera fastigheterna och få rätt hyresgäst i rätt lokal, vilket innebar att några hyres- gäster fl yttade till nya loka-
ler inom området. Detta har varit positivt och i år lett till att fastigheterna är mer av förvaltningskaraktär och Dagon kan arbeta på att ytterligare öka värdet på området.
Det nya hotellet vid Fisktorget på Trossö i Karlskronas centrum har varit Dagons största projekt i staden under året. Både tidplan och kalkyler följdes enligt plan och 1 mars 2010 blev hotellet färdigt och lämnades över till Scandic.
Den 15 mars öppnade hotellet med 183 rum och sex kon- ferensrum. Även en restaurang med bar och uteservering vid vattnet har byggts för allmänheten. Dagons tomt kom- mer att anslutas mot vattnet och torget så att de bildar en mer sammanhängande plats. Ett konstverk har gemen- samt köpts in av Dagon, Karlskrona kommun, NCC och Scandic och kommer att stå i anslutning till torget som konstnärlig utsmyckning.
Under året såg Karlskrona kommun behov av ett sär- skilt boende för äldre och kontaktade Dagon. Mark förvär- vades och ett äldreboende byggdes med kommunen som hyresgäst inom ramen för ett 20-årigt avtal. Även detta projekt höll tidplanen och stod färdigt den 28 september, med tolv lägenheter fördelade på två byggnader.
UTSIKTER
Detaljplanen för Gullberna Parks östra del har vunnit laga kraft. Det innebär att 100 lägenheter kan byggas och i en första etapp handlar det troligtvis om 30 seniorlägenheter för vilka det redan fi nns intressenter. Byggstart planeras preliminärt kunna ske under 2010.
För framtiden fi nns ytterligare ett par spännande pro- jekt. Bland annat för Dagon diskussioner om att förvärva en fastighet med råmark och bygga kontor på 2 800 kvadrat- meter. Förhoppningen är att förvärvet blir klart under andra kvartalet 2010 och diskussioner förs med ett antal intres- senter. Dagon för även diskussioner om en ombyggnad av idrottshallen vid det nya hotellet. Tanken är att bygga en konferensanläggning till Scandic på 500 kvadratmeter samt en ny idrottshall. Byggstart är planerad till april 2010.
Koljan 24, Kalmar
Scandic hotell, Karlskrona
Falun
Falun ligger i Dalarna och är residensstad för Dalarnas län och centralort för Falu kommun. Antalet invånare i Falun är 55 600 personer.
Faluns näringlivsstruktur är snarlik rikets fördelning.
Den största skillnaden fi nns inom omsorg, vård och sociala tjänster. Det kommunalägda bolaget Kopparstaden är den klart största fastighetsägaren i Falun. Bland andra större aktörer återfi nns Diös, Möller & Partner, Dagon och Aros- tornet.
Marknaden i Falun har varit stabil under året bland annat till följd av att orten har en låg andel verkstadsindustri. Där- emot kommer Stora Kopparberg att fl ytta från orten vilket innebär att 10 000 kvadratmeter kontorsyta kommer ut på marknaden. Kommunerna Falun och Borlänge samarbetar för att utveckla regionen till en samlad marknad och uppnå positiva synergier.
I Falun äger Dagon tre fastigheter, Dalregementet, Hög- boområdet och Kvarnberget vilka tillsammans omfattar 48 000 kvadratmeter. Vakansgraden i fastigheterna är låg.
AKTIVITETER UNDER ÅRET
Ett par stora aktörer på orten planerar att expandera sina verksamheter och fl ytta till Dalregementet. Det skulle inne- bära att alla varma ytor blir uthyrda och fastigheten där- med en ren förvaltningsfastighet.
Fastigheten Kvarnporten förvärvades under 2008 och
består av 12 000 kvadratmeter. Under 2009 har mycket arbete lagts på att höja statusen på fastigheten och för- bättra för hyresgästerna. Detta har fallit väl ut och ett par hyresgäster som tidigare övervägde att lämna fastigheten har valt att stanna kvar. Ramböll är en stor hyresgäst som önskar att expandera i fastigheten, vilket skulle innebära att ett par andra hyresgäster måste fl ytta till nya lokaler i fastigheten. Logica önskar gå från en rumsindelad lokal till öppet kontorslandskap och på så sätt minska sina ytor med 1 000 kvadratmeter, vilket skulle innebära att totalt 2 000 kvadratmeter blir vakanta i fastigheten. I dagsläget förs intressanta diskussioner med en stor långsiktig hyres- gäst, som avser att samla sin verksamhet i en fastighet.
UTSIKTER
Dagon har av Vasallen förvärvat 35 000 kvadratmeter mark som angränsar till Dalregementet. Tanken är att bygga bostäder tillsammans med HSB. Samarbetet med HSB är positivt både för projektet och för att risken kan delas mellan bolagen. Just nu etableras handel i anslutning till Dalregementet, vilket ytterligare höjer statusen på Dagons område.
För Högbo har kommunstyrelsen beslutat om en fri- märksplan, en liten plan som omfattar 15 bostäder. Under våren kommer marknadsmaterial att sammanställas i syfte att påbörja försäljningen av bostäderna. Om satsningen faller väl ut, kan nästa steg bli en plan för hela området.
Sollefteå
Sollefteå kommun ligger i Ångermanland och tillhör Väster- norrlands län. Sollefteå är huvudort i kommunen. Idag bor det cirka 20 500 personer i kommunen.
NORRA SVERIGE NORRA SVERIGE NOR
NOR NOR NOR NOR NOR NOROR NOR
N RA RA RA RA RA RA RARARAASVESVESVESVESVESVESVESVEVEV RIGRIGRIGRIGRIGRIGRIGRIGRIGEEEEEEEE
Region Norra Sverige
FALUN
HÄRNÖSAND SOLLEFTEÅ
SÄTER
MARKNADSVÄRDE
77 % Industri/lager 23 % Kontor/handel
HYRESINTÄKTER
78 % Industri/lager 22 % Kontor/handel
YTA
76 % Industri/lager 24 % Kontor/handel Fakta:
Fastigheter i regionen: 11
Uthyrningsbar yta: 190 000 kvadratmeter
Orter: Falun, Härnösand, Sollefteå och Säter.
Ulf Gustafsson, chef i Norra Sverige.
till en storlek om cirka 3 000 kvadratmeter, vilket är möjligt genom att två tomma kaserner byggs ihop. Förhandlingar pågår om olika anpassningsalternativ.
Fastigheten Sjöbefälet med Mittuniversitetet och kom- munen som stora hyresgäster har blivit ett utbildningscent- rum. Där fi nns en del vakanta kontorslokaler men fl era dis- kussioner förs med intressanta aktörer som vill fl ytta in.
Även Mittuniversitetet och kommunen för diskussioner om att förbättra lokaliseringen på sina verksamheter. Idag har de lokaler spridda på fl era ställen inom fastigheten och man önskar renodla ytorna för utbildning och kontor. Detta skulle leda till en mer sammanhängande kontorsdel i bra läge, vilket redan har lett till ett stort intresse för de vakanta lokalerna. Dagons huvudfokus under året har varit att ut- veckla området långsiktigt och åstadkomma omfl yttningar för att optimera nyttjandet av fastigheterna. Framöver blir fokus att fortsätta på inslagen väg.
Säter
Säters kommun ligger i södra delen av Dalarna. Antalet invånare i Säter uppgår till 10 900 personer. I Säter är Landstinget den stora arbetsgivaren på en ort som har en begränsad fastighetsmarknad. I Säter fi nns två större fastig- hetsägare, kommunalägda Säterbostäder och Dagon.
Dagon äger fastigheter i Skönvik, som ligger 2 kilometer från Säters centrum och som omfattar drygt 40 000 kvadrat- meter, med en vakansgrad på 19 procent. Skönvik är den viktigaste stadsdelen för sysselsättningen i kommunen.
AKTIVITETER UNDER ÅRET
Landstinget och kommunen är stora långsiktiga hyresgäs- ter hos Dagon i Säter vilket ger en extra trygghet för att kunna utveckla området. Landstinget har satsat vidare, genom stora investeringar på högre säkerhetsskydd för den högt specialiserade Rättspsykiatriska kliniken. Man har även byggt ut specialiserade verksamheter inom vård- områdena rehabilitering och övervikt. På Skönviksområ- det har Dagon även privata entreprenörer som hyresgäs- ter, dels ett privat behandlingshem men även ett antal småföretagare inom olika branscher. Kommunens enda gymnasieskola fi nns på
Skönvik. Fokus framöver blir att fortsätta utveckla området och hitta långsik- tiga hyresgäster till de va- kanta lokalerna som fi nns.
Högbo 2, Falun I Sollefteå producerar 16 vattenkraftverk närmare 15
procent av Sverige vattenkraft. Omkring 80 procent av Sollefteås kommun utgörs av skog vilket resulterar i att skogs- näringar står för en stor andel av Sollefteås näringsliv. I Sol- lefteå är kommunen den största fastighetsägaren tillsam- mans med det kommunala bolaget Solatum Hus & Hem AB.
Dagon är en stor kommersiell fastighetsägare på orten.
Sollefteå är en stad som tidigare har drabbats hårt av kriser, men som har utvecklats väl under fi nanskrisen. Flera energiföretag och kundsupportkontor har de senaste åren etablerat sig i stor skala på orten. Ett kundservicekontor har expanderat i Sollefteå i samarbete med kommunen, vilket är positivt för orten.
Dagon äger två fastigheter i Sollefteå, Nipan och Föra- ren, som omfattar drygt 32 000 kvadratmeter, främst kontorsytor. Dagon har gott renommé hos hyresgästerna och ett bra samarbete med kommunen.
AKTIVITETER UNDER ÅRET
På Dagons fastighet Nipan har ett energikluster bildats sedan Statkraft fl yttade dit 2008 och ett antal energikon- sulter följt efter. Omsättningen av hyresgäster är liten och 98 procent av beståndet är uthyrt. Därmed är Dagons fokus för närvarande att förvalta fastigheterna och se till att hyresgästerna är nöjda.
Härnösand
Härnösands kommun är belägen mitt i Sverige vid Botten- havet, strax söder om Höga Kusten. Kommunen ligger i Västernorrlands län där Härnösand är residensstad. I kom- munen bor det idag drygt 24 500 personer.
I Härnösand står offentlig verksamhet och försvar för en stor del av arbetstillfällena. Mittuniversitetet har numera tre campus, varav ett är beläget i Härnösand. Staden har en stor andel administrativa verksamheter och har utvecklats till något av ett arkivcentrum. Härnösand har inte drabbats särskilt hårt av fi nanskrisen, men har ett överskott av lokaler.
De största fastighetsägarna i Härnösand kommun är det kommunalt ägda AB Härnösandshus, Norrvidden och Kungsleden.
Dagon äger fyra fastigheter, bland annat Kusthöjden och Sjöbefälet - Mittuniversitetet, om cirka 63 000 kvadrat- meter. Fastigheterna är belägna i bra lägen, vilket leder till ständiga förfrågningar och relativt små svängningar i vakansgraden, som för året uppgick till 15 procent.
AKTIVITETER UNDER ÅRET
Landsarkivet, Boverket och Försvaret är alla stora hyres-
gäster på Kusthöjden. Kusthöjden ser mer och mer ut att
bli en viktig del i Härnösands uppbyggnad av arkivverk-
samhet. Bland annat för Dagon för närvarande en diskus-
sion med Landstinget som har behov att hyra arkivlokaler
Halmstad
Halmstad är en stad präglad av sitt läge vid ån Nissan, med hamn, sandstränder, kajer och goda boendemiljöer.
Antal invånare uppgår till 91 000 personer.
För närvarande byggs bostäder i stadens gamla centrala hamn- och industrimiljöer. Industriområdena har även del- vis omvandlats till utbildningsmiljöer och Halmstad med sin högskola är på väg att bli en studentstad. Staden har ett blandat näringsliv med många små och medelstora före- tag. Näringslivsstrukturen liknar på fl era sätt riket. Arbets- lösheten är lägre än i övriga Sverige och staden är inte nämnvärt drabbad av lågkonjunkturen. Bland de största kommer siella fastighetsägarna fi nns Dagon, Akelius och Stena fastigheter.
Dagon har tio fastigheter i Halmstad med en total ut- hyrningsbar yta om cirka 50 000 kvadratmeter. Beståndet utgörs av en blandning av kontors- och industrifastigheter.
Vakanserna är få och förfrågningarna har varit många under hela året.
AKTIVITETER UNDER ÅRET
Fastigheten Halmstad 2:25, 2:28, som även kallas Lokstal- larna, har en inriktning mot hyresgäster inom media, mark- nad, event och IT. Här har fl era hyresgäster förlängt sina kontrakt och även utökat ytorna under året. Allt är uthyrt på området.
Ocab har ökat från 250 kvad ratmeter till 600 kvadrat- meter lager och 200 kva- dratmeter kontor på fastighe- ten Eketånga 5:417. Denna fastighet är också fullt uthyrd.
Fastigheten Slåttern 2 i handelsområdet Flygstaden förvärvades i oktober 2008.
Detta är ett mycket bra om- råde där fl era av de etable- rade företagen visar god ut- veckling.
ÖVRIGA SVERIGE ÖVR
ÖVR ÖVR ÖVR ÖVR ÖVR ÖVR ÖVR
ÖVRV IGAIGAIGAIGAIGAIGAIGAIGAA SV SV SV SV SVSVSVSVVVERIERIERIERIERIERIERIERIERGEGEGEGEGEGEGEGEGE
MARKNADSVÄRDE
28 % Industri/lager 63 % Kontor/handel 9 % Projekt och mark
HYRESINTÄKTER
35 % Industri/lager 61 % Kontor/handel 4 % Projekt och mark
YTA
47 % Industri/lager 45 % Kontor/handel 8 % Projekt och mark
Region Övriga Sverige
ESKILSTUNA
HALMSTAD GÖTEBORG
A A A A
H G G
