Sammanfattning
Fastighetsägaren (Skanska) har ansökt om planändring för fastigheten Generatorn 2 i Flemingsbergsdalen. Önskemålet är en utökning/ändring av byggrätten till bostäder inom området för centrumändamål i gällande plan.
Skanska vill även undersöka möjligheten att inrymma en förskola och ett äldreboende på del av fastigheten.
Kommunen behöver även ta ställning till och undersöka möjligheterna till en förskola och äldreboende inom kvarteret samt om dessa ska bedrivas i kommunal eller privat regi. Skanska har hittills förutsatt att de ska bedrivas i privat regi och med ett gemensamt tillagningskök.
Det finns ett antal fördelar med att godkänna en planändring, bland annat finns möjlighet att i den nya detaljplanen inarbeta de nya intentionerna för utveckling av den nya centrala stadskärnan.
Bakgrund och uppdrag
I Flemingsbergs mest centrala delar finns en möjlighet att skapa framtidens stadskärna istället för dagens markförlagda infartsparkering, infrastruktur och gröna slänter. Genom att utveckla en ny central stadskärna i området runt ett nytt resecentrum finns förutsättning för att binda samman Flemingsbergs olika delar och ge ett utbud av urbana stadskvaliteter vilket skulle öka attraktiviteten som etableringsort för det privata näringslivet och som bostadsort.
Skanska äger mark i Flemingsbergs centrala stadskärna och har lämnat in en önskan om planändring för del av fastigheten Generatorn 2 i Flemingsberg, mellan Björnkullavägen och Regulatorvägen. Gällande detaljplan antogs 2014 och har genomförandetid kvar till 2019.
Att ge möjlighet till bostäder inom hela detta område som ansökan avser var en önskan från Skanska redan våren 2014 och diskussion fördes redan då med kommunen. Det fanns emellertid en stark kommunal önskan om att starta
KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING PM - UTKAST
DATUM DIARIENR SIDA
2016-06-17 KS-2016/1289.313 2 (5)
byggnationen av den nya stadsdelen redan i september 2014 och tiden bedömdes då vara för knapp för att hinna utreda framför allt ljudmässiga konsekvenser kopplat till bostäderna närmast Regulatorbron. För att minimera risken för förseningar i planprocessen för hela planområdet blev parterna överens om att inte sträcka ut bostadsändamålet över hela hörntomten. Istället diskuterades möjligheten att genomföra en planändring efter antagandet av planen och under pågående genomförandetid. Den inskickade ansökan om planändring är i huvudsak i linje med tidigare förda diskussioner.
Beskrivning av projektet
Ansökan om planändring avser att erhålla centrum och bostadsändamål på hela ytan inom område markerat med svart nedan. Skanska vill även
undersöka möjligheten att utöka byggrätten ett par meter västerut, i syfte att skapa en mer funktionell torgyta samt inrymma en förskola och ett
äldreboende på del av fastigheten.
Detta innebär att en mindre planjustering behöver göras. Kommunen behöver även ta ställning till och undersöka möjligheterna till en förskola och
äldreboende inom kvarteret samt om dessa ska bedrivas i kommunal eller privat regi. Skanska har hittills förutsatt att de ska bedrivas i privat regi och med ett gemensamt tillagningskök.
Område för önskad planändring är markerad med svart heldragen linje. Område för gällande detaljplan är markerad med röd streckad linje. Skanskas markinnehav är markerat med orange fyllning.
Det finns en rad hittills identifierade fördelar med en planändring som tillsammans och enskilt gör att bebyggelsen i Flemingsbergsdalen erhåller den kvalitet och blandning som kommunen önskar.
Förskola: Vi skulle kunna möjliggöra en förskola i bottenvåningen vilket det finns ett stort behov av i området. Utrymme för en större förskole gård är emellertid begränsat då området är en del av den nya centrala stadskärnan.
Ökad genomförbarhet: En utökning av bostadsändamålet skulle säkerställa genomförbarheten av ett projekt på ”Hörntomten”. Som det nu är med ett stråk längs med Regulatorbron som är kommersiellt så är Skanska tveksamma till när ett projekt kan genomföras. Den kommersiella byggrätt som idag ingår i detaljplanen är mest lämplig som kontor för vilket det i dagsläget inte
bedöms finnas någon marknad för avseende nyproduktion (även om detta håller på att ändras, men inte i tillräckligt snabb takt). De förfrågningar som finns täcker inte hela ytan och då får inte Skanska ett internt
genomförandebesked. Kvarteret går inte heller att etappindela då det har ett underbyggt garage i två våningar för att klara p-talen.
Bullerskydd för tillfällig förskola/skola: Att så snart som möjligt bebygga Hörntometen medför positiva effekter på en eventuell intilliggande tillfällig förskola/skola i Flemingsbergsdalen. Den kommer utgöra ett bullerskydd för dels järnväg och dels kommande byggnation av nytt kommersiellt centrum norr om bron.
Implementera nya stadsbyggnadsidéer: Nuvarande plan grundar sig på äldre stadsmässiga tankar och idéer, även om den nuvarande planen antogs så sent som hösten 2014. En planändring nu kan hantera mindre justeringar i
utformning så som justering av hushöjder, mm för att bättre anpassa sig till gällande idéer och kommande bebyggelse i grannkvarteren.
Ökad flexibilitet: Då utvecklingstakten idag är mycket hög i Flemingsberg och marknadsförutsättningarna ständigt förändras skulle det vara bra med en flexibel plan som medger både bostäder, kontor och centrumändamål över större delen av ytan.
Mål
Projektets effektmål är en hållbar, funktionsblandad och sammanhängande central stadskärna. En stadskärna som utgår från mötesplatsera, har levande stadsmiljöer, en unik identitet och arkitektur, har nav och stråk som
priorieterar det hållbara resandet samt synliggör och kopplar till naturen.
KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING PM - UTKAST
DATUM DIARIENR SIDA
2016-06-17 KS-2016/1289.313 4 (5)
Projektmål
En ny flexibel och funktionsblandad detaljplan för del av Generatorn 2 som möjliggör en fortsatt kontinuerlig utbyggnation av den nya stadskärnan.
Förutsättningar och avgränsningar
Som ett resultat av antagen detaljplan 2014 pågår nu byggnation inom yta markerat med gult nedan (Ica Maxi, sporthall, hyresbostäder och Long Stay Hotell). Vidare pågår byggnation av en ny park (Tingsparken) samt
ombyggnation av Björnkullavägen i ett nytt läge illustrerat nedan.
Området som ansökan om planändring gäller är markerat med röd begränsningslinje.
Program för utvecklingen av ny central stadskärna
Samhällsbyggnadsavdelningen kommer under maj få ett politiskt uppdrag att ta fram ett program för utvecklingen av en ny central stadskärna i
Flemingsberg.
Plats för ev tillfällig förskola fr o m höst 2016
Ny park - Tingsparken
Byggnation pågår
Tidigt skede – Vision höst 2016
Ingår i ny detaljplan för rättscentrum
Programmet inkluderar hela den nya centrala stadskärnan, även där byggnation eller planering redan pågår eller kommer startas parallellt, se avgränsning i illustration nedan. I de delar där produktion eller planering redan pågår kommer programmet att förhålla sig till pågående planering eller befintlig byggnation. Medborgardialogen inom programmet kommer bara inkludera området där ännu ej produktion eller planering pågår.
Finns möjlighet ska emellertid det nya programmet intentioner inarbetas i pågående planeringsprocess.
Föreslaget programområde markerat med en röd streckad linje.
Befintligt exploateringsavtal
Diskussion pågår mellan Skanska och kommunen kring återstående punkter i nuvarande exploateringsavtal. Ett tilläggsavtal kommer behöva tecknas där bland annat bidrag till övergripande infrastruktur regleras efter nya
förutsättningar. Eventuellt behöver även någon reglering ske kring anpassning till nya idéer och tankar kring en högre ambitionsnivå för stadsutveckling i Flemingsbergsdalen.
Tidplan
För att få en effektiv produktionskedja i Flemingsbergsdalen önskar Skanska kunna byggstarta Hörntomen sommar 2017. Detta innebär att en planändring och diskussion behöver starta omedelbart.
SOCIAL- OCH
ÄLDREOMSORGSFÖRVALTNINGEN TJÄNSTEUTLÅTANDE
DATUM DIARIENR SIDA
2016-08-15 AN-2016/276.689 1 (3)
HANDLÄGGARE
Johan Andersson 08-535 37805
johan.andersson@huddinge.se
Äldreomsorgsnämnden