6. Analys
6.1 Vilka sak och köprättsliga risker finns kring servitut vid överlåtelse av en fastighet?
Den sakrättsliga problematiken kretsar kring frågan om ett servituts överlevnad vid en
fastighetsöverlåtelse. Då den härskande fastigheten överlåts kommer servitutet att ingå i köpet och den nya ägaren kommer således att ha rätten till att nyttja förmånsservitutet. Detta med anledning av att rättigheten anses vara ett tillbehör som är knutet till den härskande
fastigheten. Det ska därav inte uppstå någon problematik om servitutets sakrättsliga verkan då dessa typer av fastigheter avyttras. Däremot finns det en viss risk att servitutet kan komma att upphöra vid överlåtelse av den tjänande fastigheten. För att ett servitut ska lyckas bestå krävs att det antingen är inskrivet i fastighetsregistret enligt 7 kap. 10 § JB, att säljaren av den tjänande fastigheten gör ett förbehåll enligt 7 kap. 11 § JB eller att köparen av fastigheten har varit i ond tro enligt 7 kap. 14 § JB. Skulle inte något av de tre kraven vara uppfyllda är den nya ägaren av den tjänande fastigheten inte skyldig att finna sig i ett servitut. Dessa regler tydliggör hur viktigt det är för ägaren av den härskande fastigheten att få rättigheten inskrivet, för att på så sätt kunna försäkra sig om att få behålla servitutet även då den tjänande
fastigheten avyttras.
Skulle säljaren vid försäljningen av den tjänande fastigheten inte göra ett förbehåll och detta i sin tur skulle leda till att servitutet inte existerar, blir hen ersättningsskyldig gentemot
innehavaren av rättigheten enligt 7 kap. 18 § JB. Denna paragraf är således en skyddsregel för ägaren av den härskande fastigheten då servitut kan komma att representera stora värden, och ska därför inte bara försvinna utan någon typ av ersättning till rättighetsinnehavaren, då säljaren inte har fullgjort sina förpliktelser enligt JB. Har däremot inget förbehåll ägt rum och servitutet trots det består då köparen anses vara i ond tro sakrättsligt men i god tro
köprättsligt, kommer säljaren att ansvara mot den nya ägaren av den tjänande fastigheten. En säljare som inte gör ett förbehåll blir alltså ansvarsskyldig gentemot någon av endera parten och kan inte undgå sin skyldighet. På så sätt skyddar reglerna parterna från säljarens illegala handlande.
Viktigt att belysa är att även en tidigare ägare av den tjänande fastigheten kan bli tvungen att stå till svars för ersättningskostnaden gentemot rättighetsinnehavaren, då säljaren i dagsläget har åsidosatt sitt förbehållsansvar och servitutet på så sätt inte längre existerar. Med detta
31
menas att en tidigare ägare fortfarande bär risken att bli skadeståndsansvarig trots att denne har fullgjort sin plikt mot säljaren av den tjänande fastigheten, en gång i tiden. Även här klargörs hur viktigt det är för ägare av den tjänande fastigheten att få servitutet inskrivet för att på så sätt befrias från ansvar vid framtida överlåtelser.
I rättsfallet från Falu tingsrätt T 3004-02 tydliggörs godtrosregeln. I målet framkommer att ett par köpt en fastighet som belastas av ett servitut. Både tingsrätten och hovrätten gör
bedömningen att det inte kunde bevisas att paret känt till vägservitutet, men de anser att paret borde ha upptäckt vägen på visningen då den var fullt synligt. Enligt 7 kap. 14 § JB ansågs de ha varit i ond tro. Formuleringen ”borde ha upptäckt” visar på hur sträng denna regel är då detta har medfört att servitutet sakrättsligt fått bestå. Kravet på god tro är strängt för köparen då ersättningen enligt 7 kap. 18 § JB anses vara en klen tröst för rättighetsinnehavaren, och därmed vill man att servitutets sakrättsliga verkan ska vara oförändrad då ägaren av den härskande fastigheten tidigare har betalat för detta förmånsservitut.
Rättsfallet NJA 1990 s. 331 har lett till kritik gällande särskillnaden mellan den sakrättsliga och köprättsliga bedömningen. HD gjorde i sin dom en relativ likställelse mellan de två reglerna, i motsats till de båda avgörandena T 3004-02 samt NJA 2012 s. 1021 där
domstolarna åtskilde reglerna. Detta främst med bakgrund till att den sakrättsliga regleringen kräver en hårdare bedömning kring köparens goda eller onda tro. I NJA 2012 s. 1021 anförde HD att köparna befunnit sig i god tro ur ett köprättsligt perspektiv, med fäste på parternas avtalsförhållanden. Utifrån det faktum att säljaren i köpekontraktet lämnat en felaktig garanti om att fastigheten i fråga inte belastades av något servitut eller annan nyttjanderätt, fick köparna rätt att åberopa fel enligt 4 kap. 17 § JB. HD anförde att en ohederlig säljare inte ska kunna beskylla köparna för att vara i ond tro, då denne lämnat en osann garanti. Att säljaren i detta fall skulle undgå ansvar vore tveklöst orimligt. Utifrån detta skulle köparnas
undersökningsplikt gällande vad som utfästs reduceras, och godtrosbedömningen skulle därmed också behandlas mildare. Detta är också något som Richard Hager belyser i sin artikel i JT. Det vill säga bör godtrosbedömningen hos köparen, enligt Hagers mening, inte vara lika sträng köprättsligt som ur det sakrättsliga perspektivet.
För att tydliggöra de köprättsliga reglernas innebörd, kan till fördel Folke Grauers
tvåstegsmodell tillämpas. Skulle uppgifter som säljaren lämnat i avtalet avvika, förekommer ett konkret fel enligt det första steget i modellen. Det vill säga, finns ett servitut som belastar
32
fastigheten i fråga trots att säljaren utfäst motsatsen, kan det konstateras att ett fel föreligger. Köparen kan härmed förutsätta att fastigheten inte heller belastas av någon sådan rättighet. Att ett fel förelåg konstaterades som nämnt i rättsfallet från 2012, dock blev nästa steg i Grauers tvåstegsmodell ett nederlag för köparnas del. Därmed gjordes i relevansbedömningen klart att de inte skulle få rätt till någon typ av påföljd. De skulle fått rätt till att åberopa felet enligt detta moment då säljaren konstaterats ha lämnat en felaktig utfästelse om att fastigheten skulle vara fri från rättsliga belastningar. Trots att rättsligt fel enligt 4 kap. 17 § JB förelåg och att det enligt HD kunde konstateras vara av ett relevant slag, föll domslutet vid att de slutligen reklamerat för sent.
6.2 Vilka konsekvenser kan uppkomma för parterna vid förekomsten av
standardklausul i köpekontraktet, gällande utfästelse om att fastigheten inte belastas av
servitut på tillträdesdagen?
En köpare kan till sin fördel utifrån ett köprättsligt perspektiv vara försatt i god tro och därmed få rätt till att utkräva någon typ av påföljd gentemot sin säljare, om det visar sig att säljaren lämnat en felaktig garanti. En klausul i ett köpekontrakt innehållande en garanti från säljaren, kan nu konstateras vara en viljeförklaring om att det föreskrivna också stämmer. Att en säljare inte skulle vara införstådd med vad hen faktiskt garanterar genom en sådan
standardklausul, kan få tråkiga följder. Skulle utfallet bli sådant att utfästelsen genom
standardklausulen var osann, får säljaren stå för dess konsekvenser. Köparen kan få samtliga påföljder gällande det vill säga prisavdrag, hävning så väl som skadestånd.
Det kan, med utgångspunkt i HD:s resonemang i rättsfallen NJA 1990 s. 331 såväl som i NJA 2012 s. 1021, konstateras att en osann garanti kan komma att stå säljaren mycket dyrt. Där skulle närmast kunna påstås att en köpare i detta fall kan gynnas av säljarens utfästelse då hens undersökningsplikt reduceras alternativt faller bort helt gällande det som utfästs. Ansvarig mäklare bör därmed agera enligt sina skyldigheter i sin roll som mellanhand, och därmed eftersträva en jämvikt i rådande fall. Utifrån denna köprättsliga synvinkel har köparen en klart större vikt i sin vågskål vid en tvist i domstol än vad sin motpart har, med
förutsättning att köparen konstaterats varit i god tro köprättsligt. En säljare som i ett sådant utfall blir skyldig att ersätta köparen för dennes skada, kan i sin tur väcka skadeståndsanspråk mot mäklaren i enlighet med 25 § FML.
33
Ett önskvärt scenario för samtliga inblandade parter vore att agera observant enligt spelets regler samt följa dessa hederligt. Ansvarig mäklare kan hamna i klistret genom att inte fullfölja sin rådgivnings- och handlingsplikt inom ramen för god fastighetsmäklarsed. Detta genom att underlåta att förklara innebörden av existerande standardklausul i köpekontraktet som säljaren godtar. Mäklaren bör förklara rättsläget för säljaren och därmed ge denne en chans till att begrunda vad hen faktiskt garanterar genom klausulen. I detta skede kan säljaren därför bli fri från eventuellt anspråk från köparen, som annars kunnat uppkomma om säljaren inte varit medveten om vad hen garanterat. Säljaren kan därmed undgå att betraktas som en ohederlig säljare, där köparen försätts i en utsatt position som godtroende gentemot sin motpart. Mäklaren i sin tur kan undslippa skadeståndsanspråket från säljaren som annars kunnat utfalla. Både säljare och mäklare kan härmed konstateras att i hög grad få sin rygg fri genom att noggrant vara observanta på och följa spelets regler. Även köparen kommer att kunna gynnas, då hen kommer att ha vetskap om vad hen kan förvänta sig av fastigheten vid köpet. Köparen kommer därmed inte att överraskas av missnöjda grannar sig som påtalar att ett vägservitut mellan grannfastigheterna föreligger, då säljaren informerat om detta.