Studien visar på att kortfattade letter of intent är dominerande. Ju mer komplicerad affären är desto mindre detaljerat bör dokumentet vara. Letter of intent ska ge utrymme för förhandling och bör inte reglera enskilda parametrar. De viktigaste klausulerna är de som relegerar sekretess- och exklusivitet, dessa klausuler är också de som förekommer i störst utsträckning.
Villkoren i de undersökta letter of intent skiljer sig marginellt från det slutliga avtalet, vilket innebär att parterna i stor utsträckning håller sig till vad de har överenskommit. Ett letter of intent kan således anses som en mall för det slutliga avtalet. Studien visar att oberoende om transaktionen avser nyproduktion, befintligt bestånd eller beståndets och aktörernas storlek har parterna samma respekt för överenskommelsen. Utifrån det perspektivet uppfyller dokumentet sitt syfte genom att effektivisera avtalsförhandlingen och göra utfallet mer förutsägbart.
Studien indikerar att letter of intent är användbart vid fastighetsförvärv och det kan ha en förhandlingspsykologisk funktion. Dokumentet är ett bra verktyg vid förhandlingar eftersom det kan generera trygghet och öppenhet mellan parterna. Det råder inga tveksamheter kring vikten av att hålla sina överenskommelser vare sig de är muntliga eller skriftliga. Om någon av parterna väljer att lämna förhandlingarna är det viktigt att förklara varför för att bibehålla en god relation till motparten. Således är det de moraliska förpliktelserna som är kopplade till parternas letter of intent. Risken är då att parterna känner sig tvingade att ingå ett avtal efter undertecknande av letter of intent och detta innebär att letter of intent tappar sitt syfte eftersom det inte ska vara rättsligt bindande. Moralen borde inte hindra en part från att avsluta förhandlingarna eller känna sig tvingad att ingå ett juridiskt bindande avtal. Om man inte kan acceptera att motparten väljer att lämna förhandlingarna är snarare upprättandet av ett bindande föravtal att föredra.
Förhoppningen är att denna studie ska ge en ökad förståelse kring innebörden av letter of intent vid fastighetsförvärv. Ett annat urval av transaktioner hade kunnat ge ett annorlunda resultat, vilket ger incitament för vidare forskning. Ett förslag på vidare studier kan vara att gå djupare på olika typer av aktörer genom att exempelvis undersöka skillnaden mellan letter of intent som upprättas av offentliga respektive privata aktörer.
Ett ytterligare förslag är att undersöka hur vanligt det är att använda sig av letter of intent inom fastighetsbranschen hur ofta det förekommer att parterna lämnar förhandlingarna efter upprättandet av ett letter of intent.
Referenser
Tryckta källor
Ahlberg, A., Florell, S. & Johansson, L. (2018). Transaktionsprocessen. Fastighetsekonomi och fastighetsrätt – Fastighetsnomenklatur. (13:e uppl.). Stockholm: Fastighetsnytt
Förlag AB.
Akerlof, G. (1970). The Market for “Lemons”: Quality Uncertainty and the Market Mechanism.
The Quarterly Journal of Economics, Vol. 84, No. 3, pp. 488-500.
Auronen, L. (2003). Asymmetric information: theory and applications. Strategy and
International Business. Vol. 2003, pp. 1-35.
Bryman, A. (2011). Samhällsvetenskapliga metoder. Malmö: Liber AB.
Björklund, M. & Paulsson, U. (2012). Seminarieboken – Att skriva, presentera och opponera. Lund: Studentlitteratur AB.
Chow, Daniel C.K. & Schoenbaum, Thomas J. (2005). International business transactions –
problems, cases and materials, New York: Aspen Publishers.
Creswell, J.W. & Creswell, J.D. (2018), Research Design: Qualitative, Quantitative, and Mixed
Methods Approaches, Sage Publications.
Crosby, N. & McAllister, P. (2004). Liquidity in commercial property markets: deconstructing the transaction process. Working Papers in Real Estate & Planning, p.25.
Devaney, S. & Scofield, D., (2013), Broker use and the cost of liquidity in commercial real estate investment. Journal of European Real Estate Research, vol. 6, pp. 279-302.
Edling, C. & Hedström, P. (2014). Kvantitativa metoder – Grundläggande analysmetoder för samhälls- och beteendevetare. Lund: Studentlitteratur AB.
Fenley, David A. (2002). Letters of intent: A survey of their enforceability and desirability in
Forssman, M. (2011). Företagsöverlåtelser: en introduktion till den legala processen, Norstedts Juridik AB.
Gosfield, Gregory G. (2003). The structure and use of letters of intent as prenegotiation contracts for prosepective real estate transactions. Real Property, Probate and Trust Journal,
vol. 38, no. 1 (Spring 2003), pp. 99-168
Gorton, L. (1983). Shipping and Contracting, Juridiska Föreningen i Lund.
Hallin, I. & Bergström, T. (2014). Letter of intent: Rättsverkningar och användningen i
praktiken (Kandidatuppsats, 15hp), Linköpings universitet
Holmgren, S. & Lundqvist, D. (1988). Letter of intent: Värt mer än pappret?, Studentlitteratur.
Holten, J. A. (2014). Letters of intent in Corporate Negotiations: Using Hostage Exchanges and legal Uncertainty to Promote Compliance. University of Pennsylvania Law Review, vol. 162,
no. 5, pp. 1237-1260.
Justesen, L. & Mik-Meyer, N. (2011). Kvalitativa metoder: från vetenskapsteori till praktik, 1. uppl. Lund: Studentlitteratur.
Karner, M. (2008). ¨Rena¨ letter of intent och dess rättsverkningar, (Examensarbete, 15hp), Örebro Universitet
Lindin, C-H. (2013). Letter of intent- ett avtalsrättsligt janusansikte? (Examensarbete, 30hp), Uppsala universitet
Milgrom, P. & Roberts, J. (1992). Economics, Organisation And Management. New Jersey: Prentice Hall International.
Morris, Richard D. (1987). Signalling, Agency Theory and Accounting Policy Choice.
Accounting and Business Research, vol 18, pp. 47-56.
Nilsson, C. (2011). Avtalsinstrument med oklara rättsverkningar- en studie av letters of intent
Patel, R. & Davidson, B. (2011). Forskningsmetodikens grunder: att planera, genomföra och
rapportera en undersökning, 4:e upplagan, Studentlitteratur.
Ramberg, J. & Ramberg, C. (2010). Allmän avtalsrätt, 8:e upplagan, Norstedts Juridik AB.
Rosenbloom, T.A. (2005). Buying and selling in today´s market. The journal of Corporate
Accounting & Finance, vol. 16, no.2, pp.27.
Sevenius, R. (2011). Företagsförvärv – en introduktion, Lund: Studentlitteratur.
Thurén, T. (2007). Vetenskapsteori för nybörjare. 2. Stockholm: Liber.
Trofimov, S., Szumilo, N. & Wiegelmann, T. (2016). Optimal database design for the storage of financial information relating to real estate investments. Journal of Property Investment &
Finance, vol. 34, pp. 535-546.
Werkell, U. & Selting, L. (2018). Fastighetsöverlåtelse genom bolag. Fastighetsekonomi och
fastighetsrätt – Fastighetsnomenklatur. 13:e uppl. Stockholm: Fastighetsnytt Förlag AB.
Wong, S., Yiu, K., & Chau, C.(2012). Liquidity and Information Asymmetry in the Real Estate Market. The Journal of Real Estate Finance and Economics, vol. 45, pp. 49-62.
Yang, K. & Xing, B. (2008). Asymmetrical information and adverse selection effect in service interaction (doktorsavhandling). China: Business School of Nankai University.
Författningar
Bilagor
Bilaga 1. Intervjuguide
1. Använder ni letter of intent vid fastighetstransaktioner
2. Vad anser om fördelar respektive nackdelar med ett detaljerat letter of intent? 3. Vad anser ni om graden av förpliktelser som ett letter of intent medför? 4. Har ett letter of intent medfört oönskade konsekvenser för er?