SLUTSATS OCH DISKUSSION - Ungdomar på bostadsmarknaden

Slutsats och diskussionsavsnittet ger utrymme för tolkningar av empiriska delen. Avsnittet låter sig influeras av personliga resonemang för att sedan besvara delsyftena. I detta avsnitt framgår även svaren på delsyftena. Avslutningsvis ges förslag på framtida studier.

2. Metod

2.1 Praktiskt tillvägagångssätt

Under skrivandet av denna uppsats har det varit av högsta vikt att hitta kvalitetssäkra källor. Eftersom uppsatsen bygger på jämförande statistik är det viktigt att inmatnings-datan är korrekt. När det

däremot kommer till samhällets syn på bostaden har det varit desto svårare att hitta anförtrodda källor.

Detta eftersom många tidigare studier inkluderat personliga åsikter eller på något annat sätt influerade slutsatser. Därför har denna studie valt att använda Finansdepartementet som utgångspunkt när det kommer till bedömningen av allmänhetens syn på bostaden.

Däremot hade det varit tvetydigt att inte inkludera åsikter i debatten om bostadsmarknaden. För att åstadkomma detta på ett effektivt sätt har därför synpunkter från politiker, privata aktörer och myndighetsutövare inkluderats. Det är ett kvalitativt sätt att redogöra för hur diverse perspektiv kan ställas gentemot den allmänna oberoende redogörelsen.

Nästintill alla källor är digitala och har hittats via Googles sökmotor. Vissa tidigare studier finns förvisso i tryckt exemplar men är lättare att tillhandahållas digitalt, vilket underlättat arbetet.

2.2 Kvalitativ eller kvantitativ metod

Inom vetenskapen skiljer man mellan kvalitativ och kvantitativ metod. Den sistnämnda är vanligast i akademiska forskningsstudier där datan är högst strukturerad. Med andra ord är den mätbar och går att kvantifiera. Kvalitativ studie är däremot mer effektiv vid djupgående marknadsundersökningar och förekommer vanligtvis i samhällsvetenskapliga sammanhang. (Svensson 2015, s.15)

Just denna uppsats tar avstampen i den kvantitativa metoden. Eftersom syftet med studien bygger till stor del på statistik jämförbara data är denna metod bäst lämpad. Däremot, använder sig studien av empiri från tidigare kvalitativa studier. Ett sådant exempel skulle vara ungdomars bostadspreferenser från Ungdomsbarometern.

Mot bakgrund av de ovannämnda kan alltså studien till stor del återupprepas med en kvalitativ infallsvinkel. Det hade varit möjligt att kombinera de två tillvägagångssätten för att tillsammans besvara delsyftena. Dock har denna studie inte valt att utföra kvalitativa undersökningar. Ett sådant förhållningssätt skulle kräva stora tidsmässiga samt ekonomiska resurser. Inom ramen för denna kandidatexamensuppsats hade därför reliabiliteten blivit låg på grund av ett för snävt urval.

2.3 Induktiv eller deduktiv

Studien utgår vidare från en induktiv infallsvinkel på den kvantitativa datan. Med andra ord en datainsamling för att därefter konstatera slutsatser. Det induktiva vägvalet speglas även i att uppsatsen är av undersökande karaktär och inte bottnar i någon teori. Ett annat namn för denna typ av studie är meta-analys, alltså en studie av tidigare studier. Motsatta tillvägagångssättet skulle vara deduktiv metod. Detta perspektiv utgår från en noggrant vald hypotesprövning för att sedan arbeta med en teori.

Deduktiv metod är effektivt vid exempelvis breda intervjuundersökningar. (Svensson 2015, s.7)

2.4 Reliabilitet och validitet

Utifrån den ovan redogjorda informationen i metodavsnittet ska studiens reliabilitet och validitet bedömas. Motivet till att utgå från adekvata källor är att uppnå en hög reliabilitet. Alltså ska studien kunna återupprepas där framtida skribenter uppnår samma slutsats. (Specialpedagogiska institutionen, 2016)

Först med en hög reliabilitet kan därefter en god validitet uppnås. Den tydligaste bedömningen av validitet skulle vara att jämföra delsyftena (avsnitt 1.2) med slutsatsen (avsnitt 5). Läsaren bör ställa sig frågan om delsyftena har besvarats i uppsatsen, om det är fallet har studien uppnått en hög validitet. (Hedin, 2013)

För att nå hög reliabilitet och validitet har denna uppsats delats in i tre avsnitt. Uppdelningen ger studien en god struktur som läsaren lätt kan följa. I det långa loppet blir därför även slutsatsen välskriven och besvarar syftet.

2.4.1 Boverket

Boverket är en statlig myndighet som tillhör Finansdepartementet. Myndigheten ansvarar för

samhällsplanering, byggande och boende. Organisationen har som huvudsyfte att främja ekonomisk, social och ekologisk hållbarhet. Dessa områden är brett utspridda i diverse delar av samhället. Därför är det inte ovanligt att Boverket samarbetar med andra enheter som exempelvis kommuner. (Boverket, 2021)

Sedan 2012 är Statens Bostadskreditnämnd även en del av Boverket. Bostadskreditnämnden ansvarade under sin existens för statliga kreditgarantier och bostadspolitiska frågor (Boverket 2011, s.13).

Myndigheterna sammanflätas då man ansåg att samordningsfördelarna var så pass påtagliga att arbetet kunde effektiviseras. (Ibid, s.35)

2.4.2 Expertgruppen för studier i offentlig ekonomi

Expertgruppen i studier för offentlig ekonomi är en självständig myndighet under Finansdepartementet. Organisationen består av ledarmöten med diverse kunskap inom samhällsvetenskapliga discipliner. Syftet med organisationen är att bidra med underlag för samhällsekonomiska och finansiella beslut. Detta sker genom bidragande av studier som rör

samhällsdebatten. Alla publikationer är kvalitetsgranskade innan de ges ut för att säkerställa arbetets politiska oberoende. Styrelsemedlemmarna bär högt ansvar och kan således vara kontaktpersoner för utgivna skrifter. (ESO)

2.4.3 SCB

Statistiska centralbyrån (SCB) är en statlig myndighet som även tillhör Finansdepartementet.

Myndighetens syfte är att tillhandahålla statistik över diverse områden. Organisationen är väletablerad och vedertagen i debatt och forskning. SCB tillhandahåller även statistiska undersökningar på bevåg av Regering och övriga myndigheter. (SCB)

2.4.4 Utredning om startlån

Statens offentliga utredning 2022:12 (SOU 2022:12) är ett remissförslag gällande startlån för förstagångsköpare. Remisser är ett effektivt tillvägagångssätt för Regeringen att tillkalla berörda myndigheter och andra intressenter att ålägga sin åsikt på en fråga. (Regeringskansliet, 2021).

I SOU 2022:12 har Regeringen tillkallat en särskild utredare för att utvärdera om startlånet underlättar för förstagångsköpare att ta sig in på bostadsmarknaden. Verkställande direktören är Eva Nordström som den 4 april 2022 tillsammans med bostadsministern Johan Danielsson offentliggjorde förslaget i en pressträff. (Regeringskansliet 2022).

3. Tidigare studier

3.1 Bostadsmarknaden

Detta avsnitt behandlar de övergripande faktorerna som påverkat bostadsmarknaden. En stor del av avsnittet grundar sig i statistik data som förklarar utvecklingen av bostadsbeståndet och

byggnadstakten.

3.1.1 Sveriges historiska syn på bostadsrätt

Sverige har likt andra jämförbara europeiska länder under de senaste 25 åren upplevt en ökning av andelen ägda boenden samtidigt som bostäderna ökat i värde (Finansdepartementet 1990, s.9). Redan på 1990-talet uppmärksammades kraftiga förändringar i boendemönstret och idag har det blivit alltmer tydligt att hushållen föredrar att äga sitt boende istället för att hyra det (Ibid, s.10).

Från en juridisk synvinkel kan undersökningen börja år 1968 och införandet av paritetslånesystemet.

Ett system vars tanke var att avskaffa kapitalsubventionerna till bostadssektorn. En typ av dessa

subventioner var att låta låntagarens faktiska ränteutgifter vara avdragsgilla samt övriga kapitalkostnader som förknippades med förvärvet av bostaden (Ibid, s.25).

Den bostadspolitiska debatten bestod således av två sidor. Den ena poängterade att skattesubventionen möjliggjorde att individen hade råd att bo kvar, trots den ökade inflationen. Oppositionen menade istället att subventionen stöttade människor med boenden som översteg normala storlekar. De som väljer att införskaffa sig denna typ av bostäder ska likväl få betala kostnaden för boendestandarden som ju överstiger den normala (Ibid). Med andra ord utgick man ifrån boendet som en

konsumtionsvara som alla skulle ha lika rättighet till.

Några år senare kom debatten att ändras till att se boendet mer som en investering. Man insåg att individen betraktade sitt boende som den största posten i privatekonomin och dess sparande. Samtidigt skedde en skiftning från att beskatta bostaden som en avkastning till att enbart beskatta

värdestegringen.

Vidare kvarstod en punkt som tydligt visade på att bostadsrätten fortfarande betraktades som

konsumtionsvara, nämligen prisregleringen i form av bostadsrättskontrollagen. Den kom att avskaffas år 1968 i takt med att antalet bostadsrätter ökade (Ibid, s.40). Diskussionen om återinförandet av prisregleringen diskuterades flera år efter beslutet. Detta eftersom en del politiker arbetade för att motverka spekulationer med bostäder, enligt motionen (1997/78:488). Vänsterpartiet med riksdagsledamoten Tore Claeson i spetsen menade att spekulationer av bostäder har resulterat i orimliga priser där arbetarklassens boendesituation äventyras (IBID).

Motargumentet var att 1970/80-talets kombination av hög inflation, höga marginalskatter och låg realränta medförde att det låg i bostadens natur att medföra ett “förmånsvärde”. Ett sådant ägande innebar i praktiken att de som äger sitt boende ser sig själva i egenskapen av fastighetsägare samt hyresgäst till sig själv. Detta tankesätt spinner vidare på att boendet som kapitalvara och inte ett konsumtionsföremål. Socialdemokraterna har i sin politik under 90-talet ansett att boendet borde vara en social rättighet och inte en lönsam investering (Finansdepartementet 1990, s.40).

Efter avskaffningen av prisregleringen dröjde det inte långt tills ny lagstiftning tydliggjorde bostadsrätten som ägandeform. Då var huvudfokuset att stärka individens relation gentemot föreningen samt möjligheten att friare förfoga över objektet. Detta föranledde att det kort därefter möjliggjordes att pantsätta bostadsrätten. (Ibid)

3.1.1.2 Fastighetsmäklaren på bostadsmarknaden

Sedan fastighetsmäklaryrket blev statligt reglerat år 1984 har bostadsmarknaden förändrats drastiskt.

Mäklarens roll har skiftat från att endast agera som säljande mellanhand till mer konsultliknande arbete.

Lagstiftaren har från sin sida förstärkt tillsynen dels över fastighetsförmedlare, dels för

fastighetsmäklarföretagen (SFS 2021:516). Detta tolkar yrkesutövarna som ett tydligt tecken på att tillsynsmyndigheten strävar efter en professionsutveckling och en mer seriös stämpel på yrket (Arnshed 2021, s.33).

En naturlig iakttagelse blir därav att denna önskan om en professionsutveckling just grundar sig i att yrket uppfattas som viktigare än tidigare. Detta skulle man kunna tolka som en följdeffekt av den bostadspolitiska skiftning som skedde under 1980-talet. Samhällets förändrade syn på bland annat bostadsrätten som ägandeform gav upphov till att se bostaden som privatpersoners viktigaste punkt i ekonomin.

Eftersom vinsten vid en bostadsförsäljning just aktualiseras i samband med anställandet av

fastighetsmäklaren blir dennes arbete otroligt viktigt för privatpersoners ekonomi. Med andra ord hade mäklarens professionsutveckling inte varit lika drivande om bostaden inte sågs som en investering.

3.1.2 Byggnationsutvecklingen och bostadsbeståndet

Forskare menar att utvecklingen på bostadsmarknaden är en följdeffekt av utbudets relation till efterfrågan. Under 1970-talet var det betydligt lättare att hitta boende eftersom årskullen bestod av färre ungdomar och en hög byggnadstakt. Med andra bottnar problematiken i att bostadsutbudet måste svara mot efterfrågan. (Lindén 1990).

Incitamenten till att främja byggandet har varierat i takt med samhällets politiska motiv. Rekordnivåer nåddes vid utbyggandet av miljonprogrammen runt åren 1965–1975 där nyproduktionsnivån uppgick till mer än hundratusen bostäder årligen. Detta var resultatet av Socialdemokratiska arbetarpartiets riktlinjer. Aldrig tidigare har svensk politik planerat att bygga så pass många bostäder under en så pass lång tid. (Allmännyttan)

Efter “rekordåren” sjönk byggnadstakten relativt snabbt till 60 000 bostäder på årsbasis, en negativ trend som sågs fortsätta fram till år 1990. Folkmängden uppgick till ungefär 8,6 miljoner invånare som fördelades på 3,8 miljoner hushåll (SCB 2022). Fördelningen mellan boendeformerna var enligt nedan.

Figur 4: Bostadshushåll (FoB90) efter upplåtelseform 1990 (SCB 2022)

Senare kom 90-talet att bli inledningen till fastighetskrisen (1990–1994). En period som präglades av rasande huspriser och stigande räntor. Således avstannade byggnationen något ytterligare.

Utvecklingen vände något igen i början på 2000-talet och så sent som föregående år påbörjades

byggnationen av 63 900 lägenheter och småhus (SCB 2021). Alltså har nyproduktionstakten återigen ökat. Visserligen är det inte samma nivå som under rekordåren, men relativt högre än tidigare.

Figur 5: Statistik över bostadsbyggandet 1965–2019 (Byggföretagen 2021)

Som ovan nämnt styr samhällets politiker delvis byggtakten, men även ekonomiska faktorer såsom byggnadskostnaderna har en påverkan. I storstäderna har under 2000-talet genomsnittskostnaden för en nyproducerad bostadsrätt ökat från 1,8 till 3,9 miljoner kronor (116 procent). Samtidigt ökade kostnaden för hyresrätter från 1,7 till 2,2 miljoner kronor (30 procent) (SOU 2022:12, s.62).

Naturligtvis påverkas byggherrarnas incitament till att exploatera ny mark då kostnaderna måste finansieras genom utförsäljningen av bostäder till bostadsrättsföreningar eller hyresorganisationer.

Byggföretagen har historiskt sett föredragit att producera bostadsrätter framför hyresrätter. En anledning skulle vara införandet av bruksvärdessystemet för hyresrätter sedan år 1969 som begränsar hyresnivån. Därför valde staten att lansera de allmännyttiga bostadsföretagen som bland annat Stockholmshem och Familjebostäder. För att öka incitamenten bland de privata aktörerna infördes dessutom 2006 presumtionshyra för nyproducerade hyresrätter. Detta var ett undantag från

bruksvärdesprincipen och skulle garantera byggherrar en kostnadstäckning av utgifter samt utrymme till en vinst, dock max 22 000 kr/kvm (SOU 2022:12, 79; Sveriges allmännytta 2022). Motkravet var att hyresrätten inte längre ses som nyproduktion femton år efter den första uthyrningen (Sveriges allmännytta 2022). Till dessa bostäder är det inte heller obligatoriskt att stå i bostadskö utan man låter marknaden styra tillgången.

I dagsläget uppgår invånarantalet till strax över 10 miljoner. Dessa människor fördelas på cirka fyra och en halv miljon hushåll, varav nästan hälften är ägt boende, främst i form av småhus. Se figur 6.

Figur 6: Bostadsbeståndet 31 december 2021 (SCB 2022)

Ägandeformerna som produceras varierar även beroende på geografiskt område. Generellt sett visar statistiken att det utanför storstadsregionerna byggs fler hyresrätter medan det i storstäderna är vanligast med bostadsrätter. Se figur nedan för Statistik över Stockholm län, vars befolkningsantal uppgår till ungefär 2,4 miljoner (Stockholms stad 2021, s.5) och antal hushåll uppgår till 1 074 779 (SCB, 2022)

Figur 7: andel ägandeformer i Stockholm år 2021 (SCB 2022).

3.1.2.1 Ombildningar

Utöver det befintliga bostadsbeståndet och det som tillkommer via nybyggnation sker även

ombildningar. Begreppet syftar till när ett boende omvandlas från en ägandeform till en annan. Det är som vanligast att ombildning sker från hyresrätt till bostadsrätt (Hyresgästföreningen, 2022). Sedan 2000-talet har uppemot 100 000 bostäder ombildats från hyresrätter till bostadsrätter. Sett från hela rikets perspektiv var 2018 det året när hyresrätten återställdes i den bemärkelsen att hyresnettot återgick till att bli positivt. (Hur vi bor.se, 2021)

De områden som fortfarande inte har stabiliserats sedan ökningen av ombildningar är spridda i landet.

En gemensam faktor skulle vara att landets tre största städer Stockholm, Göteborg och Malmö alla fortfarande redovisar ett negativt hyresnetto. Övriga delar av landet som inte är lika tätbefolkade har i stor del ett positivt resultat. (Ibid)

Dessutom är det värt att konstatera att det tillfaller landets kommuner att förse invånarna med

praktiska lösningar av boendeförsörjning. Detta ansvarstagande grundar sig i 2012 års proposition till lagen om kommunal bostadsförsörjning. Propositionens huvudsyfte var att beordra kommunerna att på ett konkret sätt redogöra vad den tänkta planen är för att motarbeta bostadsbristen. (proposition

2012/13:178, s.14)

3.1.3 Bostadsbeståndet för ungdomar

Av det befintliga bostadsbeståndet är ungdomar ett segment som inte har tillgång till hela utbudet.

Denna grupp befinner sig i ett underläge sett till att de generellt sett saknar kötider och har sämre finansiella förutsättningar (Boverket 2022). I år svarade 64 procent (174 st.) av 272 tillfrågade kommuner att de upplever ett underskott av bostäder för målgruppen. Boverket hävdar däremot att detta är ett steg i rätt riktning då siffran för fyra år sedan uppgick till 230 kommuner. Om man utgår ifrån samma svarsfrekvens motsvarar det att 79 procent av kommunerna upplevde en bostadsbrist, alltså har det skett en minskning med 15 procentenhet (Ibid). Majoriteten av kommunerna menar att den största anledningen till underskottet av bostäder grundar sig i att det finns för få lediga bostäder.

De som väl existerade är för dyra för ungdomarna.

I Sveriges tre största städer, Stockholm, Göteborg och Malmö uppgav 47 kommuner att det råder bostadsbrist för ungdomar. Endast en kommun, som befanns sig i Stockholm uppgav att de inte upplevde en bostadsbrist. tre kommuner valde att inte svara på frågan. (Ibid)

Det vanligaste svaret gällande vad kommunerna har gjort för att motverka underskottet av bostäder var

“generell satsning på bostadsbygge som gynnar ungdomarna”. De mer konkreta svaren som var vanligast bestod av att bygga bostäder med överkomliga hyror, samt att just bebygga områden med bostäder som är avsedda för ungdomar.

Henrik Weston, utvecklingschef för Stockholms läns landsting, menar att det inte är någon vidare idé att försöka bygga bort bostadsbristen. Faktum är att det sedan 2015 har tillkommit mer än 100 000 bostäder i Stockholmsregionen men problemet kvarstår, då bostäder som byggs inte efterfrågas. I just Stockholmsområdet upplever Weston att det byggs för stora och dyra bostäder. Samtidigt redovisar regionen att den vanligaste byggnadsstorleken är 60–90 kvm (Region Stockholm 2020).

Figur 8: Illustration av utbud och behov av bostäder (Weston 2022)¹ 3.1.4 Flyttkedjor

Flyttkedjor är en process som sker när en geografisk avgränsad bostadsmarknad upplever en bostadsvakans (Stockholm läns landsting, region Skåne och Göteborgsregionen 2017, s.10). När ett hushåll byter boende lämnar det alltså plats för nästa där fenomenet upprepar sig. Från en

bostadspolitisk synvinkel upplevs flyttkedjor som något positivt, vägen dit kan däremot variera (Ibid s.11). Tidigare studier har bevisat att relationen mellan flyttströmmar är mer komplex än endast storleksmässigt. Faktum är att nyproduktion av stora bostadsrätter per automatik inte främjar flyttkedjor.

För det första går det likväl att producera hyresrätter som ger samma effekt på marknaden som bostadsrätter. I de båda fallen uppstår flyttkedjor, däremot i två olika segment. (Ibid, s.36). För det andra begränsas effekten av det geografiska läget. Om byggnationen sker på Stockholms centrala bostadsrättsmarknad kommer flyttkedjorna att märkas i och kring just det segmentet.

Bostadspolitiken har således två alternativa tillvägagångssätt för att lösa bostadsbristen. Antingen fokuserar man att bygga bostäder som passar ungdomar, eller väljer man att bygga större lägenheter som främjar flyttkedjor.

3.1.5 Hinder för nyproduktion

Hans Lind beskriver i sin artikel “Varför byggs det inte mer?” (2016) de främsta utmaningar nyproduktionsmarkanden står inför. Lind delar in problematiken i följande delar:

• Allmänheten

• Kommunal-politikerns perspektiv

• Tjänstemannens perspektiv

• Markägarens och byggherrens perspektiv

För denna uppsats relevans behandlas inte tjänstemännens perspektiv.

1 Henrik Weston, Utvecklingsledare Stockholms läns Landsting, föreläsning den 13 maj

3.1.5.1 Allmänheten

Mark behöver offras för att kunna bygga bostäder. Det är ett klassiskt NIMBY-problem, områden som till exempel Vasaparken i Stockholms innerstad har ett stort värde i form av natur och grönska, fastän bostäder hade varit mer allmännyttigt från bostadsmarknadens perspektiv. Majoriteten av

befolkningen är alltså enade om att de behöver byggas bostäder men vill helst inte att de påverkar dem själva negativt (Ibid, s.58).

3.1.5.2 Kommunal-politikerns perspektiv

Från kommunens perspektiv innebär nya bostäder att fler människor flyttar dit, vilket i sin tur ökar intäkterna. Detta förutsätter att det kommer nyinflyttade invånare och att det inte byggs av

anledningen att minska tätbefolkningen. Alltså är det inte lika lukrativt för kommuner om den redan bosatta befolkningen flyttar inom kommungränsen. I praktiken handlar det om en kostnadsfråga kontra intäkterna. Nedan redovisas de olika kategorierna av kostnader som kan uppstå vid nyproduktion av bostäder.

Figur 9: Illustration av kommunens kostnader vid investering av bostäder.

Vissa kategorier är mer självförklarliga än andra. De mer komplicerade skulle vara

fastighetsskatt/avgift, ägandeskapet av marken och sociala kostnader. Den förstnämnda syftar till budgeten för nyproduktionen. I dagsläget existerar ekonomiska lättnader för nyproduktion där den i vissa fall befrias från fastighetsskatten, vilket är positivt från byggherrens perspektiv men minskar kommunens intäkter. Detta leder vidare till ägandeskapet av marken som en viktig påverkande faktor.

Beroende på om det är ett exploateringsavtal (byggherre äger marken) eller markanvisningsavtal (kommun äger marken) kan kostnaderna för upprättande av bostäder tillfalla respektive aktör.

Slutligen, innebär sociala kostnader att det är kommunens skyldighet, som tidigare nämnt i lagen om kommunal bostadsförsörjning att förse invånarna med tak över huvudet. (Ibid, s.60)

3.1.5.3 Markägarens och byggherrens perspektiv

Det återstående perspektivet är markägarens kontra byggherrens perspektiv. Historiskt har det varit ett problem att kommuner inte har incitament att planlägga tillräckligt mycket mark. Dessutom kan

resulterat i att byggföretagen i sin konkurrensutsatta situation inte vågar kritisera kommunens önskemål, fastän denne anser att utvecklingsplanen är ineffektiv.

När ett byggföretag väl börjat arbeta i en kommun har den mer eller mindre lärt sig kommunens planprocess och kan börja anpassa sig efter den. Detta innebär att övriga aktörer stängs ut. Dessutom besitter kommunen planmonopol som medför en statlig exklusiv rättighet att förfoga över

planläggning av markområden. I praktiken är det helt enkelt en för krånglig process från planering till start av bygge. Följden blir att byggföretagen känner en viss osäkerhet gentemot planarbetets tidsplan och väljer att avstå investeringen. Denna osäkerhet är en av de större anledningarna att antalet antagna detaljplaner minskat, fastän bostadsbristen ökat (Fastighetsägarna 2015, s.4).

In document Ungdomar på bostadsmarknaden (Page 13-43)