Slutsats

Dagens fastighetsmäklarlag från 2011 medför att mäklaren enligt 20§ FML uttryckligen har en skyldighet att föra anteckningar över inkomna bud. Anbudsförteckningen ska innehålla budgivarens namn, kontaktuppgifter, belopp på budet samt tidpunkt för när det inkom. Denna lag infördes i syfte att öka transparensen i fastighetsmarknaden och förstärka förtroendet för mäklarkåren samt ge säkerhet för de inblandade parterna. Med denna bestämmelse är tanken att budhistoriken skall gå att följa och att man kan säkerställa att budgivningen gått rätt till. Denna lösning har fungerat till viss del, men kritiken som riktats är att endast den slutliga köparen får ta del av anbudsförteckningen när försäljningen är avslutad. För att öka

transparensen ytterligare kan man behöva låta alla spekulanter få ta del av budgivningslistan alternativt att köparen tar del av listan innan kontraktet skrivs under. Det kan även öka transparensen om kravet på identifiering höjs eftersom det i dagsläget är enkelt att förfalska sin identitet.

Ett problem inom den svenska budgivningsprocessen är att bud inte är bindande enligt 4:1 JB samt 6:4 BRL. Det medför att budgivningen är fri till den delen att köparna inte behöver stå för sitt bud och säljarna inte behöver sälja till ett visst belopp, däremot har mäklaren

uttryckliga skyldigheter som främst följer utav praxis. Många gånger kan rättsläget resultera i osäkerhet och konflikter mellan parterna.

Bud är inte bindande, vilket öppnar upp för risken av fabricerade bud. Fabricerar man som privatperson bud, i syfte av att trissa upp bostadspriset, antingen för sin egen vinning eller för annan närståendes vinning kan man efter NJA 2016 s.39 dömas till bedrägeri enligt 9:1 BrB. En mäklare kan även bli dömd för medvållande till bedrägeri enligt 23:4 BrB om han varit med på det eller verkligen borde ha insett att någon fabricerar bud i hans budgivning.

Ett scenario som inte lika tydligt behandlats är om mäklare själv eller med hjälp av ett ombud skulle fabricera bud, i syfte att höja priset på bostaden. Ett sådant agerande skulle leda till avregistrering och behandlas i Länsrättens mål 1383-08, där FMN tydligt påpekar att det strider mot god fastighetsmäklarsed. Svårigheterna i sådana fall är att det är mycket svårt att bevisa, då det enda man har är en anbudsförteckning som kräver vaga kontaktuppgifter utan identifiering. FMN ansåg i detta fall ha tillräckligt med stöd för att avregistrera mäklaren men i länsrätten fann dock att bevisningen inte räckte till trots att de till viss del höll med FMN i frågan.

31

Eftersom reglerna i 20§ FML om anbudsförteckningen är den enda uttryckliga lag som behandlar budgivning har den stor vikt i mäklarens yrkesroll. Det framgår i Högsta förvaltningsdomstolens mål 2016 ref 2. där mäklaren utelämnat ett så kallat skambud från anbudsförteckningen och förvaltningsrättens mål 6008-16 där en mäklare inte antecknat ett preliminärt bud, samt förvaltningsrättens mål 27007-12 där ett villkorat bud inte antecknats. I samtliga ovanstående har det påpekats vikten av anbudsförteckningens tillförlitlighet. Det finns inget utrymme för säljaren eller mäklaren att själva bedöma om ett bud ska finnas med i anbudsförteckningen. Budgivning skall vara transparant och därmed måste alla bud finnas med. Misslyckas mäklaren med att uppföra en korrekt anbudsförteckning risker mäklaren att varnas för en direkt överträdelse mot sina skyldigheter i 20§ FML. Upprepade överträdelser kan leda till en avregistrering.

Mäklaren ska i sitt yrke iaktta god fastighetsmäklarsed enligt 8§ FML. I förvaltningsrättens mål 19170-17 meddelade mäklare inte de slutliga köparen om att budgivaren under dragit tillbaka sitt bud. En mäklare ska tillvara ta på både säljarens och köparens intressen och eftersom att det är en köpares intresse att köpa en bostad till det högsta faktiska budet ansågs denna förseelse strida mot god fastighetsmäklarsed och mäklaren meddelades en erinran. I kammarrättens mål 6082-07 samt kammarrättens mål 1692-13 behandlades vikten av att en mäklare aldrig får uttrycka att en bostad är ”såld” innan ett giltigt köpekontrakt uppstått. Denna förseelse kan leda till minst en erinran men även varning för att ha stridit mot sin omsorgsplikt genom att ge en spekulant falska förhoppningar.

Alla spekulanter har rätt att få sina bud framförda till säljaren, detta måste en mäklare beakta inom ramen för god fastighetsmäklarsed. Efter kammarrätten mål 7165-07 och

kammarrättens mål 2593-12 har det framkommit att budintervall strider mot omsorgsplikten även om det är ett önskemål från säljaren sida. Att som mäklare anta ett budintervall kan leda till varning. I kammarrättens mål 8181-12 framgår att det är varningsgrundade av mäklaren att inte publicera vissa bud på mäklarens webbsida om det inte framgår på webbsidan att alla bud nödvändigtvis inte publicerats, även om mäklaren gjort detta efter en säljares

instruktioner. För att upprätthålla transparensen måste mäklaren därmed antingen ha med alla bud på sin webbplats eller informera tydligt om att vissa bud inte publiceras.

Rättsläget idag med att ha inte bindande bud fungerar på många sätt bra och främjar den öppna marknaden, däremot kan det behövas ytterligare regler för att öka transparensen inom fastighetsmarknaden. För att minska misstankarna mot mäklare och falska budgivare skulle man även kunna införa identifieringskrav för budgivare och ge alla spekulanter tillgång till

32

budgivningslistan. Det skulle även hjälpa mäklaren att missnöjet kan tas upp i ett tidigare skede innan affären är avslutad.

33

Källförteckning

FMI 2012-09-26:13 (beteckningen avser årsbok) FRN 69/17 Förvaltningsrättens mål 27007-15 Förvaltningsrättens mål 6008-16 HFD 2016 ref. 2 Kammarrättens mål 1692-13 Kammarrättens mål 6082-07 Kammarrättens mål 7165-07 Kammarrättens mål 8181-12 Kammarrättens mål 2593-12 Länsrättens mål 1383-08 NJA 2016 s.39 NJA 1973 s.175 Elektroniska källor

FMI, Pressmeddelande: Rekordstort antal anmälningar och fastighetsmäklare

34

FMI, Nyheter: Bristande anbudsförteckning vanligaste orsaken för varning

http://www.fmi.se/nyheter/bristande-anbudsforteckning-vanligaste-orsaken-for-varning ( hämtad 2018-04-27)

Konsumentverket, Konsumentrapporten 2017: Nya lagar behövs på bostadsmarknaden https://www.konsumentverket.se/aktuella-konsumentproblem/nyheter-och-

pressmeddelanden/pressmeddelanden/2017/nya-lagar-behovs-pa-bostadsmarknaden/ (hämtad 2018-03-20)

Metro, Juristen: så skyddar du dig mot fuskande mäklare.

https://www.metro.se/artikel/juristen-s%C3%A5-skyddar-du-dig-mot-fuskande- m%C3%A4klare-xr (hämtad 2018-02-17)

Mäklarsamfundet, Budgivning http://www.maklarsamfundet.se/konsument/budgivning (hämtad 2018-03-20)

Mäklarsamfundet, Mäklare meddelad erinran pga felaktig hantering av bud

http://www.maklarsamfundet.se/maklare-meddelad-erinran-pga-felaktig-hantering-av-bud (hämtad 2018-04-25)

Mäklarsamfundet, Transparens och tydlig kommunikation skapar höga priser

http://www.maklarsamfundet.se/transparens-och-tydlig-kommunikation-skapar-hoga-priser (hämtad 2018-05-15)

Litteratur

Bryman, Alan. (2011). Samhällsvetenskapliga metoder. 2 uppl. Malmö: Liber.

Jingryd, Ola. Segergren, Lotta. (2015). Fastighetsförmedling. 4uppl. Lund: Studentlitteratur. Melin, Magnus. (2017). Fastighetsmäklarlagen, en kommentar. 4 uppl. Stockholm: Wolters Kluwer.

Sandgren, Claes. (2015). Rättsvetenskap för uppsatsförfattare. 3 uppl. Stockholm: Nordstedts Juridik.