Leverantörer
5.6 Tekniska lösningar
(13, 15, 42, 44, 61, 64)
Resultat
Medlemsföretagen
I de tidigare projekt medlemsföretagen genomfört har värmepumpslösningar i olika former eller fjärrvärme varit de uppvärmningssystem som använts. Valen har gjorts utifrån den mest ekonomiskt gynnsamma lösningen sett till tomtens och projektets förutsättningar.
FTX (Från- och tilluftsventilation med värmeväxlare) är den huvudsakliga ventilationslösningen som använts och efterfrågats. FTX anses vara bra ur energisynpunkt men kräver en del underhåll.
Under intervjuerna har vitvaror med god kvalité efterfrågats, där några medlemsföretag anser att ett kvalitéskrav bör finnas. En medlem efterfrågade möjligheten att upphandla vitvaror separat för att sedan enklare kunna serva och byta med egna reservdelar.
Leverantörer
Intervjuade leverantörer tillverkar främst hus där värmepump av något slag används. Samtliga leverantörer menade dock att fjärrvärme som uppvärmningssystem inte skulle vara något problem.
Idag levereras vitvaror med huset som standard av leverantörerna.
Analys
Ett av baskraven för en framtida upphandling bör vara att husen är teknikneutrala avseende
uppvärmningssätt. Detta då ramavtalet ska vara nationellt och förutsättningarna varierar beroende på vart huset uppförs. I och med de olika uppvärmningslösningarna kommer kostnaden för dessa variera.
Det bör därför övervägas om kostnaden ska ingå i grundkonceptet eller prissättas separat.
I åtanke bör hållas att exempelvis en bergvärmepump tar upp mer yta i varje lägenhet än vad fjärrvärme gör, såvida inte en gemensam undercentral för värmepumpen finns. Detta kan i viss mån påverka utformning av lägenheterna.
Valet av ventilationslösning bör avvaktas tills ett slutligt besked kring de nya kraven för
energianvändning fastslås. Mycket talar för en FTX-lösning om föreslagna krav vinner laga kraft.
25 Vitvaror bör för enkelhetens skull ingå i leverantörernas ansvar. Med en separat upphandling för vitvaror uppstår en problematik kring ansvarsområden. En grundtanke med tidigare Kombohus har varit att de ska vara nyckelfärdiga, vilket varit uppskattat.
5.7 Målgrupper
(1, 3, 29, 34, 36, 69)
Resultat
Medlemsföretagen
De flesta av medlemmarna har varit relativt samstämmiga om vilken som är den troligaste målgruppen för småhusen. En tydlig målgrupp är äldre par som sålt sin villa. De har inte längre behov av ett stort hus och underhållet av det tar för mycket kraft. Samtidigt vill de ha kvar känslan av ett eget hus, dock i mindre skala. När inflytt sedan skett har även yngre par och barnfamiljer visat stort intresse för husen. Medlemmarnas slutsats är att intresset för att bo i småhus är brett och konceptet bör därav anpassas för flera målgrupper.
Leverantörer
De intervjuade leverantörernas målgrupp består av privatpersoner eller bostadsrättsföreningar. Det är målgrupper som vanligtvis efterfrågar större hus eller lägenheter vilket återspeglas i dagens utbud.
Leverantörerna arbetar främst genom styckförsäljning mot olika segment, med allt från familjen som köper sin första villa, till premium-segmentet.
Tendenserna för samtliga leverantörer är en ökad andel gruppbyggda bostäder och en mer upprepad produktion. Den största anledningen uppges vara hård konkurrens på småhusmarknaden vilket gjort att man sökt sig mot nya marknader. Med en mer upprepad produktion eftersträvar leverantörerna en standardiserad produktion som fortfarande håller hög kvalitet.
Analys
Här finns en ganska klar syn på hur konceptet bör utformas. Lägenheterna ska vara lämpade för olika målgrupper och behöver vara tillgänglighetsanpassade. Leverantörernas utveckling mot en mer upprepad produktion anses som positiv ur konceptets synvinkel.
En intressant undersökning som kan kopplas till detta gjordes av Boverket år 2014. I undersökningen tillfrågades personer i åldrarna 20-79 år hur de helst skulle vilja bo, varav hälften svarade att de helst skulle vilja bo i småhus. Visserligen tillfrågades personer i de tre storstadsregionera samt Uppsala, men svaren borde ge en fingervisning om folks vilja att bo i småhus (Boverket, 2014).
5.8 Entreprenadform
(8, 23, 30, 50, 60, 68)
Resultat
Medlemsföretagen
En stor majoritet av de intervjuade medlemsföretagen har använt totalentreprenad vid upphandling av tidigare projekt. Valet av entreprenadform har motiverats med smidigheten och inte behöva ha ett samordningsansvar. En del medlemmar har precis som SABO i tidigare Kombohus använt sig av ett
26 par baskrav och en kortare beskrivning för att precisera ramarna för ett efterfrågat koncept. Metoden har varit uppskattad då tid sparats och leverantörerna fått större möjligheter att föreslå egna lösningar.
Flera medlemmar har vittnat om svårigheter att få in anbud då bygghandlingar specificerats för mycket. Detta har främst varit ett problem för mindre medlemmar i småskaliga projekt.
En del av medlemsföretagen har uttryckt en önskan om att delar i ett ramavtal ska upphandlas separat för att möjliggöra användandet av lokala entreprenörer. Detta för att goda relationer med entreprenörer i närområdet redan finns och för att det är troligt att dessa kommer sköta drift och underhåll av husen i framtiden. Andra menar att det spelar mindre roll vilka entreprenörerna är så länge det mest prisvärda alternativet erhålls.
Leverantörer
Samtliga leverantörer förordar en totalentreprenad då detta är den entreprenadform de helst arbetar efter. Det ökar möjligheterna att påverka utformningen och använda eller vidareutveckla egna produkter. Leverantörerna kan dessutom använda underentreprenörer de sedan tidigare har goda relationer till, vilket leder till effektivare projekt.
Analys
Vid ett nytt Kombohuskoncept bör en totalentreprenad användas, då både medlemsföretagens och SABOs erfarenheter visar att det till stora delar varit lyckat. Förutom enkelheten i processen har också upplevelsen varit att bäst lösningar uppnåtts med totalentreprenad.
Vilka delar som ska innefattas av totalentreprenaden bör övervägas. I SABOs tidigare ramavtal har det fasta priset varit exklusive mark- och grundarbeten. Markarbeten är problematiska att prissätta i och med varierande markförutsättningar. Det är därför svårt att inkludera denna del i ett fast pris. I en kommande upphandling av småhus bör grunden däremot inkluderas i det fasta priset då den till skillnad från flerbostadshus är av en mer varierad konstruktion. Grunden kan skilja sig mellan olika leverantörer baserat på deras individuella konstruktionslösningar. Med fördel genomför därför respektive leverantör grundarbetet.
5.9 Pris
(5, 6, 38, 39, 40, 56)
Resultat
Medlemsföretagen
Från de medlemmar som redan producerat småhus har en ungefärlig sammanställning gjorts av kostnaderna. Kostnaderna har erhållits via intervjuer och underlag från tidigare projekt. Nästan samtliga projekt är upphandlade via totalentreprenad där mark har ingått i priset. Priset var i
genomsnitt mellan 16 000 – 18 000 kr/m2 exklusive moms och byggherrekostnader. Då olika företag presenterat kostnaderna på olika sätt samt att det skiljer i tidpunkt mellan projekten får detta ses som en uppskattad medelkostnad snarare än en exakt beräkning.
De flesta medlemmar ser inget problem med ett minsta avrop på sex stycken lägenheter. Någon enstaka önskade en lägre siffra. Ett par medlemmar påpekade att priset skulle kunna variera beroende på antalet lägenheter som avropas.
Medlemmarna ställer sig positiva till de föreslagna hyresnivåerna. De flesta som intervjuats och sedan tidigare har ett utbud av småhus håller ungefär dessa hyresnivåer. Räknat per kvadratmeter och år är
27 hyran ungefär 1400 kr hos medlemmarna. Detta ger en tvåa på ungefär 60 m2 räknat på hyresnivån 7000 kr/månad.
Leverantörer
Leverantörerna arbetar på olika sätt vid prissättning och det varierar beroende på vad som ingår i priset. Att ge en rättvis prisbild är därför svårt, men indikationer finns på att ett hus idag kan kosta från 11 000 kr/m2 exklusive moms och markarbeten.
Intrycket från leverantörerna är att ett minsta avrop på sex lägenheter inte ska vara något problem, så länge en tillräcklig total volym och tydlig prismodell finns. Korrigering för frakt föreslås vara tillåtet.
Analys
Att göra en bedömning av dagens prisläge är svårt. Olika projekt har olika förutsättningar och ser ut på olika sätt. Antalet lägenheter har varierat vilket också styrt priset. Leverantörerna har produkter i olika prisklasser och även där skiljer det sig beroende på förutsättningar. Oavsett vilken lösning som väljs bör ramavtalets fördelar generera ett lägre pris.
Vid tidigare Kombohuskoncept har antalet hus vid varje enskilt avropstillfälle inte varit av så stor vikt, då varje byggnad varit ett stort projekt i sig. Det har därav inte varit aktuellt med en pristrappa
beroende av antalet avropade hus. I fallet med småhus är det troligt att vissa avrop kan bestå av ett stort antal lägenheter vilket leder in på frågan huruvida en typ av prisintervall bör tillämpas. Om ett och samma pris per lägenhet sätts, är det möjligt att leverantörerna beräknar det baserat på ett genomsnittligt avrop. En beställare som avropar ett större antal lägenheter riskerar att uppleva priset som för högt och kan kanske rentav få ett lägre pris på annat håll. Utifrån detta tankesätt skulle ett prisintervall kunna utvärderas som en möjlig prismodell vid avrop.
Viktigt i hela processen är att hyrorna måste kunna hållas inom de av SABO föreslagna nivåerna, då medlemmarna annars riskerar att stöta på problem vid uthyrningen. Detta måste hållas i åtanke under hela processen och bör styra den maximala entreprenadkostnaden.