Kombohus Småhus
- En förstudie om förutsättningar inför en framtida upphandling - A pilot study on basic conditions for a future procurement
Författare:
Pontus Gestrin Anders Höglund
Uppdragsgivare:
SABO
Handledare:
Petter Jurdell, SABO Gösta Gustavsson, SABO Alicja Tykocka Ström, KTH
Examinator:
Per-Magnus Roald, KTH
Examensarbete:
15,0 högskolepoäng inom Byggteknik och design
Godkännandedatum:
2017-06-19
Serienummer:
BD2017;18
i
ii
Sammanfattning
SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag är allmännyttans bransch- och intresseorganisation.
SABO verkar bland annat för ett ökat bostadsbyggande, vilket Kombohusen är ett exempel på.
Kombohusen är flerbostadshus som finns tillgängliga för SABOs medlemsföretag att enkelt avropa till ett fast pris.
Det finns en efterfrågan bland medlemsföretagen för ett nytt Kombohus med inriktning mot småhus.
Intresset för småhus kommer främst från de mindre medlemsföretagen utanför storstadsregionerna.
Intresset kan förklaras med att tillgången på byggbar mark ofta är högre och efterfrågan på antalet nya lägenheter inte är lika hög.
Syftet med denna rapport är undersöka förutsättningar för ett nytt Kombohuskoncept, vilket ska mynna ut i ett underlag för SABO att ta med sig vidare i en kommande upphandling. Genom
intervjuer med både medlemsföretag och småhusleverantörer har erfarenheter samt önskemål samlats in. Insamlad data har sammanställts för att skapa en målbild av hur ett nytt Kombohus kan se ut.
Slutsatsen visar att konceptet bör innehålla/bestå av
• Lägenheter i par- och radhusform
• Enplansbyggnader
• Lägenheter bestående av 2:or, 3:or och 4:or
• Lägenhetsstorlekar i intervallen:
2:or: 50-60 m2 3:or: 65-75 m2 4:or: 80-90 m2
• Tillgänglighetsanpassade lägenheter för olika målgrupper
• Carport som tillval
• Lägenhetsförråd som tillval
• Valbarhet mellan olika fasadmaterial
• Valbarhet mellan plastmatta och klinker i badrum
• Teknikneutrala hus ur uppvärmningssynpunkt
• Totalentreprenad inklusive grund, men exklusive markarbeten
• Vitvaror inkluderade i totalentreprenaden
• Miljöcertifiering kan möjligen finnas som tillval, dock inte med i grundkonceptet
NYCKELORD:
Småhus, Ramavtal, Kombohus, Allmännyttan, Bostadsbyggande, SABO
iii
iv
Abstract
SABO – the Swedish Association of Public Housing Companies – is the organization of the municipality owned public housing companies in Sweden. One of SABO’s main objectives is to increase the housing construction, which the Kombohus project is an example of. SABO’s Kombohus are multi-dwelling building agreements from which member companies can make contract calls to a set price.
There is a demand among the members for a new Kombohus concept targeting smaller houses. The demand comes from smaller member companies outside cities. The demand from smaller member companies can be explained by a higher availability of ground and a lower demand of multi-dwelling buildings.
The purpose of this report is to look into basic conditions for a new Kombohus, which will help SABO in a future procurement. Experiences and requests have been gathered through interviews with
member companies and housing suppliers. Collected data have been compiled to create a target image of how a new Kombohus could be designed.
The summarized result has led to the conclusion that the new concept should consist of
• Semi-detached houses and row houses
• One story houses
• Apartment sizes:
2 rooms: 50-60 m2 3 rooms: 65-75 m2 4 rooms: 80-90 m2
• Accessible apartments for different target groups
• Optional carport
• Optional storehouse
• Different facade materials selectable
• Plastic mat or clinker in bathrooms selectable
• Houses independent of heating system
• Turnkey project including foundation, but excluding ground work
• White goods included
• Environmental certification possibly optional, but not included in basic concept
KEYWORDS:
Houses, framework agreement, Kombohus, public housing sector, housing, SABO
v
vi
Förord
Kungliga Tekniska Högskolans högskoleingenjörsprogram Byggteknik och design avslutas med ett examensarbete på 15 högskolepoäng. Följande examensarbete är namngett Kombohus småhus och har utförts på uppdrag av Sveriges Allmännyttiga Bostadsbolag (SABO) under våren 2017.
Först och främst vill vi tacka våra handledare Petter Jurdell och Gösta Gustavsson för att dels ha givit oss möjligheten att genomföra arbetet på SABO, men också för er hjälpsamma handledning längs vägen. Vi vill dessutom tacka samtliga medarbetare på SABOs kontor för nyttiga erfarenheter och lärdomar. Vi uppskattar de medlemsföretag och småhusleverantörer som tagit sig tid och ställt upp på de intervjuer som lett fram till vårt resultat.
Ett tack till vår akademiska handledare Alicja Tykocka Ström och examinator Per-Magnus Roald för era värdefulla åsikter under arbetets gång.
vii
viii
Begreppsförklaringar
Småhus Begreppet småhus används brett i rapporten och kan innefatta radhus/parhus/kedjehus/friliggande hus i upp till två plan.
Ramavtal Avtal som tecknas mellan beställare och leverantör då exakt volym och tidpunkt för avrop av en viss produkt inte är bestämt.
Avrop Det som sker när en beställare köper från ramavtalet.
Nyckelfärdig Huset överlämnas inflyttningsklart utan behov av tilläggsarbeten.
Konsumentprisindex Mått på prisutvecklingen av hela den privata konsumtionen i Sverige.
ix
x
Innehållsförteckning
1 Inledning 1
1.1 Bakgrund 1
1.2 Målformulering 1
1.3 Avgränsningar 2
1.4 Lösningsmetoder 2
2 Nulägesbeskrivning 5
3 Fördjupad bakgrund 7
3.1 Ramavtal 7
3.2 Kombohus 7
3.3 Lagar och föreskrifter 8
3.3.1 PBL 8
3.3.2 BBR 9
3.4 Energianvändning 10
3.4.1 Dagens lagkrav 11
3.4.2 Föreslagna ändringar 11
3.4.3 Åsikter 13
4 Faktainsamling och Genomförande 15
4.1 Kombohusenkät småhus 15
4.2 Intervjuer och möten 16
5 Resultat och Analys 19
5.1 Hustyper 19
5.2 Lägenhetsstorlekar och utformning 20
5.3 Parkering, uteplats och förråd 21
5.4 Utvändiga materialval 22
5.5 Invändiga materialval 23
5.6 Tekniska lösningar 24
5.7 Målgrupper 25
5.8 Entreprenadform 25
5.9 Pris 26
5.10 Miljöcertifiering 27
5.11 Kommande energikrav 28
5.12 Leverantörers förutsättningar och intresse 29
5.13 Upphandlingsform och ramavtal 29
5.14 Utländska leverantörer 30
6 Slutsatser 33
7 Rekommendationer 35
7.1 Rekommendationer till SABO 35
7.2 Vidare studier 35
8 Källförteckning 37
8.1 Elektroniska källor 37
8.2 Muntliga källor 38
Bilagor 41
1
1 Inledning
1.1 Bakgrund
SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag är allmännyttans bransch- och intresseorganisation för cirka 300 medlemsföretag. De verkar för att dess medlemmar ska vara konkurrenskraftiga på
bostadsmarknaden och bidra till en ekonomisk, social och miljömässigt hållbar utveckling (SABO, 2016a).
SABOs Kombohus är nyckelfärdiga koncepthus till ett fast pris cirka 25 % under marknadspris.
Genom att gemensamt upphandla och upprätta ramavtal har SABO och medlemsföretagen kunnat pressa byggpriserna och skapa förutsättningar för ett ökat bostadsbyggande (SABO, 2016b). Det är en fördel för medlemsföretagen att kunna minska tiden för projektering och upphandling med färdiga ramavtal att avropa ifrån.
Det finns en efterfrågan bland SABOs medlemsföretag att vidareutveckla Kombohuskonceptet med inriktning mot småhus, något som inte finns idag. Det visar en enkät som SABOs skickade ut till sina drygt 300 medlemmar (Bilaga 1). Intresset för småhus kommer främst från de mindre
medlemsföretagen utanför storstadsregionerna. De mindre bostadsbolagens intresse för småhus kan förklaras med att tillgången på byggbar mark ofta är högre där de verkar än i storstadsregionerna och att efterfrågan på antalet nya lägenheter inte är lika hög.
De kostnader och risker som finns kring nya husprojekt kan leda till att mindre bostadsbolag inte vågar gå in i ett nytt projekt med tid och pengar. Detta blir extra tydligt vid projekt där
byggherrekostnader såsom projektering och upphandling fördelas på ett färre antal lägenheter.
Tillräckliga resurser finns inte alltid för att driva ett eget småhusprojekt. Genom att i princip kunna välja ett färdigt hus ur en ramavtalskatalog skulle osäkerheterna och kostnaderna kunna minskas och vara ett tillräckligt incitament för en ökad småhusproduktion.
Med en vidareutveckling av Kombohuskonceptet vill SABO hjälpa sina medlemmar och främja ett ökat byggande av småhus. En ny ramupphandling planeras därför att göras utifrån den efterfrågan som finns.
1.2 Målformulering
Det övergripande målet är att skapa ett underlag för SABO att ta med sig vidare till en upphandling.
Underlaget bör innehålla ett antal baskrav som kan ställas på konceptet utifrån medlemmarnas krav och önskemål. Baskraven bör vara utformade på så sätt att en leverantör ska kunna erbjuda ett koncept som går inom ramarna för det SABO och dess medlemsföretag efterfrågar.
Det slutgiltiga underlaget bygger på insamlade data där medlemsföretagen spelar en stor roll. Från de medlemmar som tidigare byggt småhus samlas erfarenheter in och sammanställs. Syftet är att hitta delar som fungerat bra samt identifiera potentiella problem. Från medlemmar som anmält intresse för att avropa småhus framöver hämtas krav och önskemål på konceptet in. Ett tiotal medlemsföretag bör delta i undersökningen så att ett pålitligt underlag kan tas fram.
Medlemsföretagens krav och önskemål ställs sedan mot potentiella leverantörer. Syftet är att undersöka leverantörernas produktion och deras intresse för ett kommande ramavtal.
Medlemsföretagens önskemål ställs mot leverantörernas verksamhet för att se vilka möjligheter marknaden har att leverera det koncept som slutligen kommer bestämmas av SABO.
2 Ett antal baskrav arbetas fram genom att analysera medlemmarnas önskemål och leverantörernas möjligheter. Baskraven bör skapa en grundläggande bild av hur ett nytt Kombohuskoncept för småhus kan se ut.
1.3 Avgränsningar
Inom ramarna för projektet ingår att göra en förstudie, inte gå in i detalj på det slutgiltiga konceptet.
Underlaget från förstudien ska inte vara alltför detaljerat, utan fungera som en vägledning för SABO att arbeta vidare utifrån.
De baskrav som tas fram bör inte vara för många, då det riskerar att utesluta en del leverantörer som helt enkelt inte kan uppfylla alla krav. Det är i detta fallet bättre att ställa ett färre antal krav och sedan låta leverantörerna presentera möjliga koncept. Fokus bör ligga på att hitta de viktigaste baskraven på ett så övergripande sätt som möjligt.
För att få fram den eftersökta informationen genomfördes ett antal intervjuer. Det fanns inte tid till att träffa samtliga intressenter, utan ett urval gjordes. Urvalet baserades på intresse, relevans och
disponibel tid. En del intervjuer hölls för bäst effektivitet via telefon.
Trä förutsattes vara stommaterial och det var därmed utifrån detta perspektiv som valet av leverantörer gjordes.
De bostadsbolag som varit positivt inställda till ett ramavtal för småhus är till största delen belägna utanför storstadsregionerna runt om i landet. Rapporten kommer därför inte beröra de problem och frågeställningar som finns kring småhusbyggande i storstadsregionerna.
1.4 Lösningsmetoder
Analys av enkät
Förutom att undersöka det generella intresset för ett nytt Kombohuskoncept, ställde enkäten (Bilaga 1) även frågan om företagen kunde tänka sig att delge erfarenheter av tidigare småhusbyggande och/eller ingå i en referensgrupp för framtida förväntningar. Utifrån enkäten har de företag som uppgett sig vara intresserade av att delge erfarenheter och/eller ingå i en referensgrupp kontaktats med
intervjuförfrågningar. De som fortsatt var positivt inställda till att delta lades till möjliga intervjuobjekt.
Intervjuer och möten
Den huvudsakliga insamlingen av data skedde genom intervjuer. I största möjliga mån genomfördes intervjuerna ute i landet med representanter från respektive företag. De företag som visade ett tydligt intresse för att träffas var även de som prioriterades vid valet av intervjuobjekt.
Intervjuerna och mötena på plats hos företagen hade sina styrkor i att tillräcklig tid var avsatt till att penetrera ämnet i fråga och att personer med god insyn i ämnet deltog.
Intervjuerna delades in i tre huvudgrupper. Bostadsbolagen utgjorde två av huvudgrupperna och småhusleverantörer den tredje. Utifrån enkätsvaren delades bostadsbolagen upp i De som tidigare byggt småhus och vill delge erfarenheter och De som vill vara med och avropa samt kan tänka sig att ingå i en referensgrupp. En del av bostadsbolagen svarade ja till att både delge tidigare erfarenheter och att ingå i en referensgrupp inför framtiden.
3 Avsikten var att genom möten med representanter från de olika huvudgrupperna samla in tillräckligt med data för att skapa en målbild. Från de som tidigare byggt småhus var erfarenhetsutbytet det viktiga. Representanterna motiverade val och lösningar i tidigare projekt, vad som slagit väl ut och kan användas i framtiden. De som uppgav att de vill avropa från start bidrog främst med sina förväntningar och önskemål inför kommande ramavtal. Totalt intervjuades elva medlemsföretag.
Intervjuerna med småhusleverantörerna gick ut på att informera om och undersöka intresset för det kommande Kombohuskonceptet. Vidare undersöktes företagets produktion idag och deras framtida möjligheter. Småhusleverantörerna gav även värdefulla insikter och pekade på utmaningar vad gäller småhusbyggande. Fyra olika småhustillverkare intervjuades.
En bra förståelse och inblick i de olika huvudgrupperna uppnåddes genom att varva intervjuerna i största möjliga mån. Detta innebar att inte rikta in sig på ett segment i taget, utan istället blanda intervjuerna i så stor utsträckning som möjligt. Ny kunskap och nya frågor utvecklades som togs med vidare i projektet. Bostadsbolagens önskemål kunde på så sätt jämföras med husleverantörernas möjligheter att tillgodose önskemålen.
Utöver huvudgrupperna har möten också hållits med sakkunniga på SABO och TMF (Trä- och Möbelföretagen) för att erhålla viktig branschinformation. TMF är den träförädlande industrins bransch- och arbetsgivarorganisation. TMF verkar bland annat för att främja användandet av trä inom småhusbyggande och har god insyn i branschen.
Projektet gick inte ut på att göra exakta jämförelser mellan olika företag, utan bestod snarare i att samla information. I och med det användes ett semistrukturerat och öppet intervjuupplägg som mer kan liknas vid ett samtal (Sallnäs, u.å.). Inom de tre huvudgrupperna användes ett likadant
intervjuunderlag, men följdfrågor och fri dialog var behövligt och tillämpades flitigt. Samtliga företag hade olika erfarenheter och åsikter, därför var det av högsta vikt att inte endast förhålla sig till
frågorna, utan även låta representanterna bidra till diskussion. Vid samtliga intervjuer fördes protokoll som sedan renskrevs. Det kompletta intervjuunderlaget finns i Bilaga 2.
Telefonintervjuer och mejlkorrespondens
Intervjuer som ansetts intressanta men där tid och geografisk placering inte motiverat ett fysiskt möte har genomförts via telefon.
På förfrågan har flera av bostadsbolagen delgett sina bygghandlingar och förfrågningsunderlag från tidigare projekt via mail. Härifrån hämtades, jämfördes och analyserades bland annat planlösningar, lägenhetsstorlekar och kostnader.
4
5
2 Nulägesbeskrivning
SABO
SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsbolag, är en bransch- och intresseorganisation som
representerar cirka 300 allmännyttiga bostadsbolag. Bolagen finns representerade över hela Sverige och storleken på dem varierar kraftigt, med bestånd på allt från 72 lägenheter till 26 600 lägenheter.
Det totala beståndet bland samtliga medlemsbolag uppgår till ca 802 000 lägenheter. Tillsammans omsätter SABOs medlemsföretag 61 miljarder och har 12 000 anställda. (SABO, 2016a)
Ett kommunalt bostadsbolag ska bedrivas enligt ett allmännyttigt syfte. Med det menas att olika bostadsbehov ska tillgodoses med ett varierande utbud. Oberoende av vilken social, ekonomisk eller etnisk bakgrund hyresgästen har ska bolagets bostäder finnas tillgängliga. Ett aktivt samhällsansvar innehållande bland annat etiskt, miljömässigt och socialt hållbarhetsarbete ingår också i det
allmännyttiga syftet. (SABO, 2016c)
Kunskapsområden
SABO verkar för sina medlemmar genom att möjliggöra för dem att vara långsiktiga och
konkurrenskraftiga aktörer på bostadsmarknaden. Det görs genom att SABO bidrar med kunskap och support inom sina kunskapsområden. Kunskapsområdena innefattas av exempelvis boendefrågor, juridik, miljö och frågor kring nybyggnation. Genom rådgivning, konsultstöd, utbildningar, nätverk och information delges medlemmarna detta för att underlätta det dagliga arbetet (SABO, 2016d).
Hållbarhet
SABO vill som Sveriges Allmännyttiga Bostadsbolag driva utvecklingen framåt och ta ett
samhällsansvar, där en del i det arbetet utgörs av Kombohusen. Genom att skapa en produkt som är god ur förvaltningssynpunkt med en lägre produktionskostnad i förhållande till marknaden, utmanas övriga entreprenörer. På så sätt sporras marknaden till att hela tiden driva utvecklingen framåt istället för att nöja sig med den produkt som redan finns idag (SABO, 2016b).
I arbetet med hållbarhet har en minskning av energiförbrukningen varit en viktig aspekt för SABO. I framtagandet av tidigare Kombohus ställdes hårdare krav på energiförbrukningen än vad regelverket från Boverket angav (Gustavsson, 2017). Genom att göra det bevisades att det går att bygga
energieffektivare utan att det behöver dra iväg kostnadsmässigt.
Boende och Juridik
Fastighetsutveckling Kommunikation och Affärsutveckling Human Resources Eknonomi och Finans
Administration VD-stab
6 SABOs roll
SABO är tillsammans med sina medlemmar en stor aktör på bostadsmarknaden. Med sin storlek finns möjligheter att påverka i sakfrågor och inom olika områden på denna marknad. Bland annat kan bostadspriserna pressas genom upphandling av stora volymer, vilket SABO gjort med tidigare Kombohus.
7
3 Fördjupad bakgrund
3.1 Ramavtal
Allmännyttiga bostadsbolag måste vid nya upphandlingar förhålla sig till LOU (Lagen om Offentlig Upphandling), vilket i många fall är en tidsödande process. I de fall där en enklare process efterfrågas kan ramavtal vara en lösning. Ramavtal tecknas när exakt volym och tidpunkt för en viss produkt inte är bestämd. Fördelen med ett ramavtal ligger i att en fullständig upphandling inte behöver genomföras varje gång en produkt ska beställas samt att ett lägre pris kan uppnås. Ramavtalet definierar vad som omfattas av avtalet, vad som kan avropas från det och hur avropet går till. Ett avrop är det som sker varje gång en beställning sker ifrån och i enlighet med avtalet (Upphandlingsmyndigheten, 2012).
I enlighet med LOU får ett ramavtal inte löpa längre än fyra år, såvida inte särskilda skäl föreligger.
Särskilda skäl kan åberopas om produkten kräver stora investeringar i exempelvis en ny
produktionsenhet med långa avskrivningar (Upphandlingsmyndigheten, 2016). Investering i husfabrik kan utgöra ett sådant skäl.
Ramavtal kan innefatta en eller flera leverantörer, vilka har ensamrätt på att leverera produkten under avtalstiden. Då fler än en leverantör ingår måste det i ramavtalet finnas något som reglerar hur de olika leverantörerna förhåller sig till varandra.
Rangordnande ramavtal
I förfrågningsunderlaget fastställs hur leverantörerna ska bedömas och rangordnas. När rangordningen är fastställd gäller den under hela ramavtalstiden. Beställare måste då först avropa från den som är rangordnad etta. Tackar denna leverantör nej går man vidare till den som är tvåa och så vidare (Lövrup, 2016a).
Ramavtal med förnyad konkurrensutsättning
Vid varje nytt avrop måste beställare ta in anbud från samtliga leverantörer som ingår i ramavtalet för den aktuella produkten. I ramavtalet ska framgå vilka villkor som gäller och på vilka grunder den förnyade konkurrensutsättningen ska gälla. Det går alltså inte att gå utanför dessa villkor vid
upphandlingen, och det är utifrån dem som leverantörerna konkurrerar med varandra (Lövrup, 2016b).
3.2 Kombohus
I dagsläget har SABOs Kombohus tagits fram i tre olika koncept om totalt 9 500 kontrakterade lägenheter, samtliga som nyckelfärdiga flerbostadshus (SABO, 2016b). Med nyckelfärdiga menas att husen efter överlämnande ska vara redo för inflytt av hyresgäster utan att några tilläggsarbeten krävs. I framtagandet av Kombohusen arbetades ett antal baskrav fram som leverantörerna fick förhålla sig till inför ett anbudslämnande. Istället för ett detaljerat förfrågningsunderlag tillämpades baskraven för att öppna upp för leverantörerna att presentera ett eget och genomarbetat koncept (Gustavsson, 2017).
Ramavtalen har skrivits med en löptid på fyra år och funnits tillgängliga för samtliga medlemsföretag att avropa från.
Kombohus Bas var det första i ordningen och skapades år 2010 som ett kompletteringshus i två till fyra våningar. Konceptet bestod av två- och trerumslägenheter i storlekarna 60,5 m2 och 72 m2. Bas avropades via ett rangordnande ramavtal där tre leverantörer ingick (SABO, 2016e). Kombohus Plus togs år 2013 fram som en uppföljare och uppfördes i fem till åtta våningar med en större variation i lägenhetsstorlekar än tidigare koncept. Plus avropades via en förnyad konkurrensutsättning med tre konkurrerande företag (SABO, 2016f). Kombohus Mini är det senaste konceptet och lanserades 2015.
Det består av två till sex våningar och utgörs av en- och tvårumslägenheter. Mini avropas via ett rangordnande ramavtal (SABO, 2016g).
8
Figur 3.1 - SABOs Kombohus Bas
Kombohusen underlättar medlemsföretagens byggande genom en smidig upphandling till ett fast pris.
Medlemsföretagen kan enkelt avropa Kombohusen utan projektering som kräver både tid, kompetens och pengar. Det fasta priset är oberoende av var i Sverige byggnaden uppförs, med en viss korrigering för fraktkostnader. I kostnaden för Kombohusen innefattas själva byggnaden och uppförandet av denna. Kostnader för tomt- och grundläggningsarbeten är separerade från det fasta priset i och med varierande markförutsättningar (SABO, 2016b).
Ramavtalen för Kombohusen har lett till en 25 % lägre produktionskostnad jämfört med det nationella snittet. Sänkningen av produktionskostnaden beror av ett antal anledningar, där en stor volym är en förutsättning för att kunna pressa priserna och samtidigt upprätthålla en god kvalité. Kostnaden för projektering kan med stora volymer fördelas på fler byggnader, vilket gör att projekteringskostnaden per byggnad minskar. Den upprepade produktionen skapar i sin tur förutsättningar för en mer effektiv och industrialiserad produktion. Tillsammans leder dessa anledningar till att entreprenörerna kan erbjuda ett lägre pris.
SABO vill hejda den prisutveckling som funnits i Sverige under en längre tid. Under perioden 1968–
2010 ökade byggnadsprisindex med 1800 % i jämförelse med KPI (Konsumentprisindex) som under samma period ökade med 700 %. I arbetet med att hejda prisutvecklingen krävde SABO att priset för samtliga Kombohus under ramavtalstiden korrigeras med KPI, istället för med byggnadsprisindex (SABO, 2016e).
3.3 Lagar och föreskrifter
Nedan följer relevanta delar från PBL (Plan- och bygglagen) och BBR (Boverkets Byggregler) som är väsentliga för uppförandet av småhus.
3.3.1
PBL
Plan- och bygglagen beskriver hur planläggning av mark och vatten samt byggande ska regleras. PBL innehåller bland annat föreskrifter om vem som ska skapa översiktsplaner, detaljplaner,
planbestämmelser, bygglov och hur dessa ska tas fram. Lagen syftar till att möjliggöra jämlika och sociala levnadsförhållanden. Den syftar dessutom till att skapa förutsättningar för en långsiktig och hållbar livsmiljö att leva i både för människorna idag, men också för dem i framtiden.
9
Översiktsplan
Varje kommun ska upprätta en översiktsplan och den ska gälla för hela kommunen. Översiktsplanen ska ange hur kommunen ska skapa en god utveckling gällande byggande, men också hur planläggning av mark och vatten ska ske. Den ska dessutom ange hur nationella intressen ska tillgodoses, t.ex. delar ur Miljöbalken. Översiktsplanen utgör grunden för hur kommunen kan utforma detaljplaner.
Detaljplan
En detaljplan underordnas vanligtvis översiktsplanen och har en genomförandetid på 5 - 15 år men är giltig tills den ändras eller upphävs. Detaljplanen reglerar hur bebyggelse får ske samt hur mark och vatten får användas i ett mindre definierat område. Detaljplanen innefattar en plankarta med
tillhörande planbestämmelser och en planbeskrivning. Plankartan anger tilltänkta ändamål,
uppdelningen mellan dessa och övriga gränsdragningar. Planbeskrivningen är mer detaljerad och anger mer specifikt hur exempelvis byggnadsverk får utformas.
Bygglov
För nybyggnation inom ett detaljplanelagt område krävs vanligtvis bygglov. Bygglov erhålls genom att en ansökan skickas till kommunen med bygglovshandlingar. Handlingarna behöver vara så pass utförliga så att ett handläggande kan genomföras och att ett beslut kan tas.
Generellt sett finns ett samarbete mellan mindre kommuner och kommunala bostadsbolag, men det finns en problematik kring bristen på tillgängliga detaljplaner. I dessa mindre kommuner är det vanligtvis inte bristen på mark som är problemet, utan avsaknaden av detaljplanelagd mark. Processen med att skapa detaljplaner kan ta lång tid då resurser saknas och fördröjningar av processen såsom överklaganden uppkommer. Detta skapar i sin tur ett försvårat bostadsbyggande (Regeringen, 2010).
3.3.2
BBR
Boverkets byggregler anger de tekniska krav som en byggnad måste uppföras efter. Dessa krav skiljer sig åt mellan olika byggnader och dess avsedda ändamål. I bostadshus är många regler samma oavsett storlek på byggnaden, men vissa saker skiljer sig åt mellan småhus och flerbostadshus. Nedan följer ett urval av viktiga aspekter för småhusbyggande.
Energi
Kraven på energianvändning för småhus skiljer sig från kraven för flerbostadhus. Dessa lagkrav kommer att skärpas från år 2021 och har därför fått en egen rubrik nedan (3.4). Energiförbrukning är en av de mest signifikanta faktorerna som påverkar hur ett hus kan uppföras.
Brand
Med hänsyn till brand delas en byggnad in i brandtekniska byggnadsklasser utifrån dess skyddsbehov.
De grundläggande brandskyddskraven hänförs till byggnadsklassen. Vid klassindelningen ska hänsyn tas till följande faktorer:
• Våningsantal
• Byggnadsarea
• Verksamhetsklass
För småhus i ett våningsplan gäller byggnadsklassen Br3, vilket är den lägsta av samtliga byggnadsklasser.
10 Verksamhetsklass definierar vilken verksamhet som byggnaden hänförs till. Den delas in i faktorerna:
•
I vilken utsträckning personerna har kännedom om byggnaden och dess utrymningsmöjligheter•
Om personerna till största delen kan utrymma på egen hand•
Om personerna kan förväntas vara vakna•
Om förhöjd risk för uppkomst av brand förekommer eller där en brand kan få ett mycket snabbt och omfattande förloppFör bostäder gäller Verksamhetsklass 3 (Vk3). Byggnadsklassen och verksamhetsklassen styr tillsammans hur byggnaden ska utformas med hänsyn till brand.
Fukt
I BBR ställs krav på att byggnader ska utformas så att skador, mikrobiell tillväxt, elak lukt eller andra hygieniska olägenheter inte uppkommer till följd av fukt. Kraven gäller alla typer av byggnader, men olika material har olika byggfysikaliska egenskaper. Trä som material har unika egenskaper när det kommer till exempelvis fuktupptagning, fukttransport och fuktvandring.
Ljud
Uppkomst och spridning av störande buller ska begränsas. Buller från externa källor, men också från andra lägenheter behandlas i BBR. Vid ett våningsplan behövs ljudisoleringen mellan bjälklag inte beaktas. Däremot måste lägenhetsskiljande väggar dimensioneras så att de begränsar störande ljud från grannar. Luftljudsisolering och stegljudsnivå är de delar som främst skiljer konstruktion för småhus åt från flerbostadhus.
Tillgänglighet
För småhus i ett plan ställs inga ytterligare krav på tillgänglighet, utöver att god tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt rörelseförmåga ska kunna uppnås (Boverket, 2016).
3.4 Energianvändning
Boverket har föreslagit förändringar av nuvarande regelverk för energianvändning vilket påverkar byggandet av småhus. Här följer en sammanfattning av nuvarande krav samt Boverkets förslag på förändringar. Avslutningsvis återges delar av TMF:s remissvar till det nya förslaget från Boverket.
Boverket förväntas skärpa kraven för energianvändning och göra om beräkningsmodellen för hur man räknar på energianvändning. Det kommer som en följd av den ändring som gjordes i PBF (plan- och byggförordningen) den 8:e december 2016. Ändringen syftade till att skapa och definiera ett ramverk för nära-nollenergibyggnader. Nära-nollenergibyggnader är skapat för att energiprestandan i
byggnader ska uppfylla svenska åtaganden enligt ett EU-direktiv (Regeringen, 2016).
Redan under 2017 förväntas den nya beräkningsmodellen antas, medan de nya
energianvändningskraven är planerade till 2021. Anledningen till att Boverket inte vill tillämpa de nya kraven redan 2017 är att marknaden ska ges chansen att anpassa sig och att byggandet inte ska
påverkas negativt (Boverket, 2017a).
I skapandet av ett nytt Kombohuskoncept för småhus har energianvändningen en central roll. I tidigare Kombohus har en och samma konstruktion använts för att klara kraven på energianvändning oavsett vart i Sverige byggnaden uppförts. Kombohusen har byggts för att med 20 % marginal klara
energikraven i referensorten Enköping. Detta har skapat ett utrymme för att kunna använda samma konstruktion i hela Sverige (Gustavsson, 2017).
11 De nya kraven på energianvändning kommer kräva tekniska förändringar i småhusens konstruktion (Boverket, 2017a). Ett ramavtal för småhus kommer troligen löpa under 4–6 år och SABO strävar därför efter att husen redan från start ska vara konstruerade för de kommande kraven. Om tillverkarna tvingas till förändringar av produkten under avtalstiden försvinner en stor del av fördelen med en upprepad produktion.
Från SABOs perspektiv finns det också andra anledningar till att redan från dag ett tillämpa de
framtida kraven. Genom att tillämpa kraven direkt motiveras leverantörer till en utveckling och skapar ett incitament för dem att redan nu skapa energieffektivare produkter. Detta ligger väl i linje med SABOs mål om att ta ett samhällsansvar och driva utvecklingen framåt.
3.4.1 Dagens lagkrav
Den specifika energianvändningen används idag för att jämföra byggnaders energiprestanda, men också för att se till att byggnader uppfyller de krav som ställs på energianvändning. Den specifika energianvändningen uttrycks i kWh/m2 Atemp per år.
Kraven på den specifika energianvändningen beror på en rad olika parametrar. Klimatzon och typ av uppvärmningskälla styr främst kraven på energianvändning för småhus. Klimatzonerna är framtagna för att skapa mer rättvisa förhållanden utifrån de olika förutsättningar som den geografiska positionen ger för byggnadens energianvändning. Det finns i dagsläget fyra klimatzoner. Byggnader med elvärme skiljs från byggnader med andra uppvärmningskällor och får således andra krav (Boverket, 2016).
3.4.2 Föreslagna ändringar
I Boverkets förslag ersätter PET (primärenergital) den specifika energianvändningen. Den nya beräkningsmodellen tar i formeln hänsyn till geografin samt typ av uppvärmningskälla och kräver därmed endast en tabell. Jämfört med specifik energianvändning, ger PET en enklare jämförelse mellan byggnader oavsett förutsättningar. Precis som den specifika energianvändningen uttrycks primärenergitalet i kWh/m2 Atemp per år (Boverket, 2017).
I den nya beräkningsmodellen används primärenergifaktorer för att möjliggöra en viktning mellan olika uppvärmningskällor. Föreslagen primärenergifaktor för eluppvärmda byggnader är 2,5, medan den för övriga uppvärmningskällor föreslås vara 1 (Boverket, 2017c).
Fram till 2021 kommer primärenergifaktorn för eluppvärmda byggnader vara 1,6 respektive 1 för övriga uppvärmningskällor. Detta för att motsvara dagens krav i den nya beräkningsmodellen.
Klimatzonerna i dagens bestämmelser föreslås ersättas av geografiska justeringsfaktorer, där
respektive kommun tilldelas en egen faktor. Syftet är att skapa ett mer precist verktyg och möjliggöra för en mer rättvis jämförelse mellan olika delar av Sverige. Lokala klimatskillnader inom dagens klimatzoner anses skapa orättvisa förutsättningar (Boverket, 2017b).
12
Figur 3.2 – Föreslagen beräkningsmodell för PET (Boverket, 2016a)
Förhållandet mellan omslutningsarean och Atemp missgynnar mindre byggnader och leder till ett större uppvärmningsbehov. Boverket föreslår därför en areakorrektion som kompenserar för det högre uppvärmningsbehovet av små byggnader. Detta gäller för byggnader med en Atemp mindre än 130 m2 (Boverket, 2017d).
Det nya förslaget från Boverket kräver sänkningar av energianvändningen i storleksordningen 11–36
% för småhus, beroende på energikälla och storlek. Det innebär en ungefärlig sänkning med
10kWh/m2 för ej eluppvärmda byggnader och 20 kWh/m2 för eluppvärmda byggnader. Skärpningen översatt till specifik energianvändning, det vill säga utifrån dagens beräkningsmodell, redovisas i tabellen nedan.
Figur 3.3 – Jämförelse mellan nuvarande och kommande krav, översatt till specifik energianvändning (Boverket, 2016a)
Enligt Boverket kommer den procentuella kostnadsökningen för att bygga utefter de föreslagna kraven vara mellan 2-4 % (Boverket, 2016a).
13
3.4.3 Åsikter
Efter att Boverket presenterat det nya förslaget möttes det med en del kritik. Bland annat TMF hävdade i ett remissvar att ett flertal punkter behöver korrigeras. Två av dessa punkter som kan påverka småhusbyggandet framöver presenteras nedan.
Areakorrektion
TMF hävdar (Bilaga 3) att den areakorrektion som avser mildra kraven för mindre småhus (Atemp <
130 m2) är otillräcklig. Den är särskilt missgynnande för byggnader i vinkel, i och med att den omslutande arean ökar i förhållande till Atemp för en sådan utformning. TMF menar att den
föreslagna areakorrektionen inte skapar tillräckliga möjligheter till alternativa utformningar och leder till ett byggande av “rektangulära lådor”.
Primärenergi och Primärenergital
TMF anser (Bilaga 3) att den föreslagna ökningen av primärenergitalet för el år 2021 är för hög.
Boverkets mål med höjningen är att skapa en teknikneutralitet mellan fjärrvärme och värmepumpar.
Det föreslagna värdet för primärenergifaktorn är 2,5, vilket kan jämföras med dagens 1,6. TMF hävdar att höjningen kommer leda till en motsatt effekt, det vill säga en obalans i teknikneutraliteten till värmepumpars nackdel.
14
15
4 Faktainsamling och Genomförande
4.1 Kombohusenkät småhus
Som grund till förstudien ligger den enkät som SABO skickade ut till sina medlemsföretag innan projektets början. Ungefär hälften av medlemmarna, främst från de mindre kommunerna, inkom med svar. Svaren visade ett tillräckligt stort intresse för att motivera SABO att gå vidare med en förstudie kring ett nytt Kombohuskoncept. Nedan visas den allmänna text och målbeskrivning som inledde enkäten samt utvalda resultat. Relevanta delar av enkäten presenteras i Bilaga 1.
Allmänt:
Ett antal medlemsföretag har önskemål om att SABO ska göra en Kombohusupphandling för småhus.
SABO har också konstaterat att nyproduktionen av småhus minskat bland medlemsföretagen under senare år. Detta kan vara ett skäl för oss att även stimulera den marknaden till att utveckla sådana typhus. Men vi behöver få en bättre bild av hur stort intresset är för att bygga enplanshus och hur ett eventuellt ramavtal bör vara utformat, innan vi tar beslut om att utföra en upphandling. Samt att vi behöver undersöka intresset av att ingå i en referensgrupp för det arbetet. Därför är jag tacksam om du har möjlighet att svara på denna enkät.
Målbeskrivning:
Ramavtal avseende enplansbyggnader som ska kunna uppföras som singelhus / parhus / radhus / kedjehus med kort byggtid. Ramavtalets längd 4 + 2 år. Lägenhetsstorlekar mellan två och fyra rum och kök. Miniantal föreslås vara 6 lgh vid ett avrop. Prisnivå för nyckelfärdiga hus vid normala tomt- och grundläggningskostnader ska kunna ge följande hyresnivåer exkl. värme:
2 r o k understigande 7000 kr / månad 3 r o k understigande 8000 kr / månad 4 r o k understigande 9000 kr / månad.
Om upphandling utförs under 2017 kan de första husen börja uppföras under 2018
Av de svarande håller 85 % med om att denna upphandling bör utföras. 70 % säger sig också vilja avropa från ett ramavtal.
Figur 4.1
Procent Antal
Ja 85,4% 111
Nej 14,6% 19
Svarande 130
Tabell 4.1
16
Figur 4.2
Procent Antal
Ja 69,7% 92
Nej 30,3% 40
Svarande 132
Tabell 4.2
Under perioden 2018–2019 har medlemmarna uppgett att de vill avropa cirka 1 300 st. lägenheter i småhus.
Enkäten som skickades ut till medlemsföretagen sammanställdes och analyserades. I detta skede kontaktades även olika småhusleverantörer med förfrågan om ett möte. Baserat på svaren som inkom togs en preliminär resplan fram där intervjuurvalet skedde främst efter geografisk placering och intresse av att delta. Ett intervjuunderlag i tre block för de olika huvudgrupperna togs fram i samråd med handledare på SABO. Detta underlag användes sedan i samtliga intervjuer.
4.2 Intervjuer och möten
Det första mötet som hölls under projektet var med TMF. På mötet diskuterades frågeställningar kring projektet samt vilka förutsättningar och lagkrav som finns att förhålla sig till. En lista på möjliga småhustillverkare som har en större kapacitet erhölls. I detta initiala skede av projektet fungerade mötet som ett avstamp för att få bättre insyn i branschen.
Datainsamlingen skedde främst via intervjuer och möten med representanter från de olika grupperna.
Utefter disponibel tid hölls så många möten som möjligt för att erhålla största möjliga mängd data att arbeta vidare med. Fysiska möten prioriterades, i största möjliga utsträckning på företagens egna huvudkontor. Vid mötet med en av leverantörerna gjordes även ett besök i en fabrik vilket gav en inblick i produktionen och en ökad förståelse för småhustillverkning. Då det inte passade geografiskt eller i tid, hölls intervjuer via telefon. Samtliga möten protokollfördes och svaren sammanställdes.
Intervjuade medlemsföretag:
AB Hudiksvallsbostäder AB Uppvidingehus
Lunds Kommuns Fastighets AB Treklövern Bostads AB
Vadstena Fastighets AB AB Boxholmshus
Katrineholms Fastighets AB Marks Bostads AB
AB Bostäder Borås
17 AB Bostäder Lidköping
Herrljunga Bostäder AB
Intervjuade leverantörer:
Veidekke Bostad AB Trivselhus AB Älvsbyhus AB Hjältevadshus AB
När erforderlig mängd data insamlats från de olika segmenten gjordes en sammanställning och jämförelse av svaren. Svaren vägdes och jämkades mot varandra för att hitta en gemensam linje att gå på. Gemensamma nämnare plockades fram och i slutändan framarbetades en baskravbild som
adderades till de krav SABO ställt på konceptet från början.
SABO ställde krav på att det slutgiltiga konceptet ska vara väl fungerande ur förvaltnings- och underhållssynpunkt. Materialval, installationer och liknande bör beaktas och väljas utifrån detta.
SABO är således inte ute efter att hitta det lägsta priset, utan snarare den mest prisvärda produkten som håller hög kvalitet och fungerar väl gällande underhåll och slitage. Med tanke på ramavtalets troliga längd bör husen redan från dag ett vara anpassade efter de kommande kraven på
energiförbrukning som beskrivits tidigare. Ett önskemål är också att leverantörerna ska kunna leverera över hela landet till ett fast produktionspris, med viss korrektion för transport (Gustavsson, 2017).
18
19
5 Resultat och Analys
I kapitlet Resultat och Analys har det mest relevanta resultatet från intervjuerna sammanställts och analyserats. Intervjufrågorna har grupperats och behandlas i separata underrubriker. Under varje rubrik redovisas vilka intervjufrågor (Bilaga 2) som avses med siffror inom parentes.
5.1 Hustyper
(1, 2, 34, 35, 52, 55)
Resultat
Medlemsföretagen
Samtliga medlemsföretag efterfrågade parhus och radhus, där fördelningen mellan dessa var relativt jämn. Ett företag efterfrågade friliggande hus. Den generella åsikten var också att ett koncepthus bör vara en enplansbyggnad. Anledningarna till valen av hustyp och våningsantal var relativt
samstämmiga.
Efterfrågan på parhus och radhus kontra friliggande hus motiverades med att friliggande hus inte tar vara på marken tillräckligt effektivt. Många företag upplever bristen på planlagd mark som ett problem. Tomterna som finns tillgängliga behöver därav användas på ett så effektivt sätt som möjligt.
Valet mellan parhus och radhus baseras enligt medlemsföretagen främst på behovet av antalet lägenheter kombinerat med tomtens utformning samt omgivning.
Medlemsföretagen efterfrågar ett koncepthus med en villakänsla för hyresgästerna, där vikten av egen mindre trädgård är central. Det blir därför problematiskt med byggnader i två våningsplan, då hälften av hyresgästerna inte har samma närhet eller möjlighet till en uteplats i sådan utformning. Utökade tillgänglighetskrav blir dessutom kostsamma för byggnader i två våningar i och med behovet av hiss.
Lösningar med exempelvis loftgångar och en gemensam hiss för flera huskroppar uppskattas av vissa inte ur ett estetiskt perspektiv.
Majoriteten av företagen tryckte på vikten av att samtliga lägenheter uppfyller kraven för utökad tillgänglighet. En utökad tillgänglighet ansågs central i och med att en viktig målgrupp för parhus och radhus är äldre människor som flyttat från sin tidigare villa.
Leverantörer
Samtliga leverantörer upplevdes ha ett varierande utbud med olika utformningar. Majoriteten av leverantörerna uppgav sig vara flexibla och utan tydliga åsikter vad det gäller utformning av ett koncepthus. En av leverantörerna förespråkade två våningsplan då det andra våningsplanet i deras koncept kostar ungefär 60 % av vad det första planet kostar. Samma leverantör menade samtidigt att det finns en överdriven strävan efter att bygga lägenheter med utökad tillgänglighet. De anser det ekonomiskt oförsvarbart att anpassa samtliga lägenheter efter något som inte alla har en användning av.
Gemensamt för leverantörerna var önskemålet om att skapa en standardiserad modell för olika lägenhetsstorlekar. För ett prisvärt erbjudande krävs en upprepad produktion. Det ansågs då vitalt att det inte görs för stora förändringar av stommen och fönster eller dörrplaceringar. En varierande utformning kan istället uppnås genom skiftande interiörer och exteriörer.
20 Analys
Baserat på efterfrågan i intervjuerna bör ett standardiserat koncept tas fram som kan utföras som både parhus och radhus. Vidare visar intervjuerna att den mest efterfrågade lösningen är ett koncept i ett våningsplan. För ytterligare ett lyckat Kombohuskoncept bör utformningen förhålla sig till detta.
5.2 Lägenhetsstorlekar och utformning
(3, 4, 36, 37, 44, 53, 54, 55)
Resultat
Medlemsföretagen
Intervjuerna bekräftade den efterfrågan på lägenhetsstorlekar som framkom i enkäten. Storlekarna som efterfrågades var nästan uteslutande 2:or, 3:or och 4:or. Ett av medlemsföretagen efterfrågade också 5:or i en mer tydlig stadsmiljö. Det fanns ingen efterfrågan på 1:or då det inte ansågs passande i och med valen av parhus eller radhus som hustyp.
Lägenheterna som tidigare byggts av medlemsföretagen har varierat i storlek. I tabell redovisas minsta, största samt median för respektive lägenhetsstorlek. Dessa storlekar stämmer väl överens med vad som förväntas av de medlemar som efterfrågar konceptet.
Antal rum Minsta Största Median
2 rum o kök 43 m
262 m
255 m
23 rum o kök 65 m
275 m
270 m
24 rum o kök 80 m
290 m
283,5 m
2Vad gäller planlösning har åsikterna i stort sett varit samstämmiga. De medlemsföretag som byggt småhus tidigare har använt sig av snarlika planlösningar. Ett par av dessa planlösningar har använts för att undersöka hur medlemsföretagen som visat intresse av att bygga småhus i framtiden ser på utformningen. Det generella utlåtandet har varit positivt och bekräftat bilden av att en samstämmighet råder.
En gemensam nämnare mellan de olika projekt som studerats är känslan av en öppen planlösning. I Bilaga 4 redovisas en typisk planritning som erhållits av ett medlemsföretag.
Leverantörer
I dagsläget varierar utbudet av lägenhetsstorlekar mellan de leverantörer som intervjuats. Två av leverantörerna har ett varierande utbud med lägenhetsstorlekar i intervallet 1:or till 5:or. De övriga två har främst fokuserat på större villor med lägenhetsstorlekar såsom 3:or, 4:or och 5:or.
Samtliga leverantörer uppgav att de antingen redan tagit fram ritningar på mindre lägenheter eller har planer på det. I och med planerna på mindre lägenheter är ett nytt Kombohuskoncept i småhusklassen av extra stort intresse. En av leverantörerna tillverkar mindre hus i Finland, men har ännu inte börjat sälja det i Sverige.
Analys
Utifrån efterfrågan i både enkät och intervjuer bör lägenhetsstorlekarna begränsas till 2:or, 3:or och 4:or i ett framtida ramavtal. Det för ett standardiserat byggande men där möjlighet till viss variation i utformning ändå finns. En fast planlösning för varje lägenhetsstorlek bör användas. En metod skulle
21 kunna vara att med en standardiserad 2:a som utgångspunkt skapa 3:or och 4:or genom att lägga till nya rum. Parhus eller radhus med varierande antal rum kan sedan genereras utifrån detta tankesätt.
Ungefärliga storlekar på respektive lägenhetstyp bör vara ett baskrav i ett förfrågningsunderlag.
Storlekarna bör vara angivna i intervall för att underlätta för leverantörer att använda sig av redan framtagna huslösningar. Intervallen bör också vara anpassade efter de föreslagna hyresnivåer som är framtagna, men även för att motsvara medlemsföretagens förväntningar på utformning. Föreslagna intervall baserat på tidigare projekt och önskemål från medlemsföretagen redovisas i tabell.
Antal rum Intervall
2 rum o kök 50-60 m2
3 rum o kök 65-75 m2
4 rum o kök 80-90 m2
Föreslagna planlösningar från de intervjuade leverantörerna har stämt väl överens med de
förväntningar som medlemsföretagen har på en planlösning. Detta kan i viss utsträckning bero på att de lagkrav, byggtekniska lösningar och trender som finns idag inte leder till någon större variation.
5.3 Parkering, uteplats och förråd
(13, 20, 21, 22, 47, 48, 49, 64)
Resultat
Medlemsföretagen
Gällande parkering har olika lösningar prioriteras, där en majoritet förespråkar parkering i direkt anslutning till lägenheten. Anledningen till detta är främst bekvämlighet och känslan av att bo i en egen villa. Att kunna gå direkt in i lägenheten med exempelvis matkassar anses ge ett mervärde, i synnerhet för det äldre klientelet.
I flertalet fall har carport byggts i anslutning till huset och ett av medlemsföretagen har även byggt garage. I andra fall har uppfarten framför lägenheten använts för parkering. I de projekt där en gemensam parkeringsplats för de boende anlagts anges tomtförutsättningarna vara en av
anledningarna. De medlemmar som byggt carport menar att detta ger ett stort mervärde till en relativt låg kostnad.
Uteplatsens roll anses central i medlemsföretagens val att bygga småhus. Som tidigare nämnt
efterfrågar hyresgästerna en egen gräsmatta som skapar en villakänsla. I de flesta fallen har ett trädäck byggts i kombination med en liten gräsmatta. I en del radhusprojekt har uteplats funnits både på baksidan och framsidan av huset. Val av trädgårdsutformning har främst styrts av tomtförutsättningar.
Några medlemsföretag efterfrågar inglasade uteplatser eller uteplatser som är förberedda för eventuell inglasning. De menar att många hyresgäster vill kunna använda sin terrass som ett uterum även under lite kallare perioder. Andra menar att detta inte är nödvändigt och i sådant fall bör byggas till i efterhand.
Ansvaret för markarbeten har skiljt sig åt mellan olika projekt. I en del fall har entreprenören haft ansvar för markarbeten, medan medlemmarna i andra fall har upphandlat det på egen hand.
Ett mindre förråd till varje lägenhet är också något som efterfrågats av de flesta medlemsföretag då detta skänker stort mervärde till relativt låg kostnad. Förrådet har legat i anslutning till carport, lägenhetsbyggnad eller varit friliggande.
22 Leverantörer
Tillbyggnader såsom carport och förråd är generellt sett inget problem för leverantörerna. I en del fall finns detta som tillval i nuvarande produktion.
Markarbeten ingår inte alltid i leverantörernas ordinarie prissättning, men kan ordnas om så önskas.
Analys
En carport är en relativt efterfrågad och enkel tillbyggnad som bör finnas med som ett tillval med fast prissättning. Det ska vara enkelt för de medlemmar som önskar att välja till carport till lägenheterna.
Tomtförutsättningar eller medlemmarnas efterfrågan finns inte alltid och detta bör därför inte vara något som ingår i grundkonceptet.
Någon typ av anlagd terrass bör byggas till huset, förslagsvis ett trädäck. Frågor som rör trädgården, dess storlek och utformning bör egentligen hållas ifrån konceptet då detta varierar beroende på tomtförutsättningar och önskemål. Det beror även på huruvida markarbeten ska ingå i en eventuell totalentreprenad eller hållas utanför. Mer om detta under entreprenadform.
Eventuell inglasning av uteplats bör inte ingå i konceptet, möjligen kan en terrass konstrueras så att den är förberedd för inglasning.
Förråd är även det något som bör finnas som tillval. Det borde vara tämligen enkelt att prissätta som ett tillval till fast pris.
5.4 Utvändiga materialval
(7, 17, 18, 44, 45, 62, 63)
Resultat
Medlemsföretagen
Önskemål och val av fasadmaterial är något som varierat kraftigt mellan de intervjuade
medlemsföretagen. En del har förespråkat olika typer av träfasader medan andra förespråkat tegel eller puts. De som valt träfasad har motiverat det med ett lägre pris samt att de föredrar det ur en estetisk synvinkel. De som förespråkat tegel eller puts har gjort det främst ur förvaltningssynpunkt då det innebär mindre underhåll. Estetik och anpassning till kringliggande bebyggelse har också motiverat valen.
Takbeläggning har även det varierat mellan olika projekt. Betongpannor, plåt och papp är exempel på olika lösningar som använts. Inom detta område var inte åsikterna lika starka förutom att man vill ha en relativt underhållsfri produkt.
Leverantörer
Leverantörerna erbjuder olika lösningar när det kommer till fasadmaterial. Ett av företagen jobbar nästan uteslutande med träfasader, men har gjort speciallösningar i vissa fall. Även bland övriga leverantörer är trä standard, men andra material går i större utsträckning att välja till utifrån beställarens önskemål.
23 Analys
Val av fasadmaterial skiljer sig åt så pass mycket att det bör beaktas noga i det kommande konceptet.
De medlemsföretag som intervjuats har varit väldigt bestämda i sina åsikter på denna punkt.
Trä skulle troligen vara den billigaste och mest standardiserade lösningen. I åtanke ska hållas att det är den fasad som kräver mest underhållsåtgärder, vilket flera medlemsföretag uttryckligen vill undvika.
Det ska dock sägas att hus i ett våningsplan inte kräver ställningar för underhållsarbete av fasad.
Ställningskostnader utgör normalt en betydande del av underhållsarbetet för flervåningsbyggnader.
Tegel och puts innebär mindre underhåll vilket är positivt ur en förvaltningsaspekt. Valet av fasadmaterial blir således ett val utifrån medlemsföretagets strategi gällande gestaltning och förvaltning. I en del fall kan även detaljplanen styra valet av fasad vilket lämnar få alternativ för beställaren.
I ett Kombohuskoncept för småhus blir det svårt att hålla sig till en typ av fasadmaterial. Här bör en lösning eftersträvas där det går att avropa med olika typer av fasader, annars är risken att flera företag utesluter hela konceptet från sin bostadsproduktion. En variant kan vara att träfasad är
standardlösningen och att övriga material finns prissatta som optioner. Alternativt finns ingen förvald fasad utan medlemmarna väljer detta utifrån en prislista. En dialog bör hållas med möjliga leverantörer för att kontrollera att de kan erbjuda olika typer av fasadlösningar, vilket efter intervjuerna inte ser ut att vara något större problem. Leverantörerna uppfattas som flexibla och villiga att erbjuda lösningar om färdiga sådana inte redan finns att tillgå.
Valet av takbeläggning uppfattas som mindre viktigt i sammanhanget. Möjligen kan här hittas en mer eller mindre gemensam lösning, annars bör även takbeläggning vara ett tillval.
5.5 Invändiga materialval
(17, 18, 44, 45, 62, 63)
Resultat
Medlemsföretagen
Åsikter om invändiga golvytskikt har visat sig skilja rejält mellan medlemmarna. De flesta är överens om att parkett bör ligga på golven i vardagsrum, sovrum och kök. De flesta har valt att lägga klinker i hallen och någon även i köket framför diskbänken. Någon enstaka har förespråkat plastmatta i hela lägenheten med motivationen att det är billigare och lättare att underhålla. De flesta är dock överens om att parkett ger en hög attraktionskraft till en relativt låg merkostnad. Den allmänna åsikten är att hyresgäster förväntar sig detta av en nyproducerad lägenhet.
I badrummen går åsikterna isär mest. Lite drygt hälften förordar klinker på golv och kakel på väggar.
Den kostnadsskillnad det innebär påstås vara liten i jämförelse med det mervärde det ger. De som vill ha plastmatta menar på att den är lättare att byta, innebär mindre underhåll och håller sig snyggare över tid. Av komfortskäl har valet också styrts av om golvvärme funnits eller ej.
Leverantörer
Två av leverantörerna har i sitt standardutbud plastmatta i badrummen och skivmaterial på väggarna.
Det är leverantörerna som arbetar med volymelement som förordar plastmatta då det fungerar bättre ihop med produktionen och transporten av volymelement. Här uppges det dock inte som någon omöjlighet att erbjuda klinker och kakel om så önskas. Resterande två leverantörer jobbar som standard med klinker och kakel i badrummen. Trägolv är standardlösningen i vardagsrum och sovrum hos samtliga intervjuade leverantörer.
24 Analys
Golvytskikten är en viktig del i konceptet. I vardagsrum och sovrum bör parkett vara standard då det efterfrågats av nästan samtliga medlemsföretag. Detta ingår även i leverantörernas standardutbud. Det är i badrummen som den stora skillnaden finns. Här ställs enklare underhåll och lägre kostnad mot en högre standard som av en del företag anses som ett måste. Ett argument som talar för plastmatta är att det inte är beroende av en viss uppvärmningstyp, medan klinker tenderar att bli kallt om inte
golvvärme finns. Både medlemsföretag och ett par leverantörer har också nämnt att dagens plastmattor är snygga och att många har en förutfattad mening om hur de ser ut.
Valet av ytskikt i badrum bör noga avvägas. På samma sätt som fasadmaterial bör detta vara någon typ av tillval. Plastmatta kan ingå i grundkonceptet med klinker som tillval från en prislista. Utifrån medlemmarnas åsikter skulle troligen en gemensam lösning för alla få dåligt genomslag.
5.6 Tekniska lösningar
(13, 15, 42, 44, 61, 64)
Resultat
Medlemsföretagen
I de tidigare projekt medlemsföretagen genomfört har värmepumpslösningar i olika former eller fjärrvärme varit de uppvärmningssystem som använts. Valen har gjorts utifrån den mest ekonomiskt gynnsamma lösningen sett till tomtens och projektets förutsättningar.
FTX (Från- och tilluftsventilation med värmeväxlare) är den huvudsakliga ventilationslösningen som använts och efterfrågats. FTX anses vara bra ur energisynpunkt men kräver en del underhåll.
Under intervjuerna har vitvaror med god kvalité efterfrågats, där några medlemsföretag anser att ett kvalitéskrav bör finnas. En medlem efterfrågade möjligheten att upphandla vitvaror separat för att sedan enklare kunna serva och byta med egna reservdelar.
Leverantörer
Intervjuade leverantörer tillverkar främst hus där värmepump av något slag används. Samtliga leverantörer menade dock att fjärrvärme som uppvärmningssystem inte skulle vara något problem.
Idag levereras vitvaror med huset som standard av leverantörerna.
Analys
Ett av baskraven för en framtida upphandling bör vara att husen är teknikneutrala avseende
uppvärmningssätt. Detta då ramavtalet ska vara nationellt och förutsättningarna varierar beroende på vart huset uppförs. I och med de olika uppvärmningslösningarna kommer kostnaden för dessa variera.
Det bör därför övervägas om kostnaden ska ingå i grundkonceptet eller prissättas separat.
I åtanke bör hållas att exempelvis en bergvärmepump tar upp mer yta i varje lägenhet än vad fjärrvärme gör, såvida inte en gemensam undercentral för värmepumpen finns. Detta kan i viss mån påverka utformning av lägenheterna.
Valet av ventilationslösning bör avvaktas tills ett slutligt besked kring de nya kraven för
energianvändning fastslås. Mycket talar för en FTX-lösning om föreslagna krav vinner laga kraft.
25 Vitvaror bör för enkelhetens skull ingå i leverantörernas ansvar. Med en separat upphandling för vitvaror uppstår en problematik kring ansvarsområden. En grundtanke med tidigare Kombohus har varit att de ska vara nyckelfärdiga, vilket varit uppskattat.
5.7 Målgrupper
(1, 3, 29, 34, 36, 69)
Resultat
Medlemsföretagen
De flesta av medlemmarna har varit relativt samstämmiga om vilken som är den troligaste målgruppen för småhusen. En tydlig målgrupp är äldre par som sålt sin villa. De har inte längre behov av ett stort hus och underhållet av det tar för mycket kraft. Samtidigt vill de ha kvar känslan av ett eget hus, dock i mindre skala. När inflytt sedan skett har även yngre par och barnfamiljer visat stort intresse för husen. Medlemmarnas slutsats är att intresset för att bo i småhus är brett och konceptet bör därav anpassas för flera målgrupper.
Leverantörer
De intervjuade leverantörernas målgrupp består av privatpersoner eller bostadsrättsföreningar. Det är målgrupper som vanligtvis efterfrågar större hus eller lägenheter vilket återspeglas i dagens utbud.
Leverantörerna arbetar främst genom styckförsäljning mot olika segment, med allt från familjen som köper sin första villa, till premium-segmentet.
Tendenserna för samtliga leverantörer är en ökad andel gruppbyggda bostäder och en mer upprepad produktion. Den största anledningen uppges vara hård konkurrens på småhusmarknaden vilket gjort att man sökt sig mot nya marknader. Med en mer upprepad produktion eftersträvar leverantörerna en standardiserad produktion som fortfarande håller hög kvalitet.
Analys
Här finns en ganska klar syn på hur konceptet bör utformas. Lägenheterna ska vara lämpade för olika målgrupper och behöver vara tillgänglighetsanpassade. Leverantörernas utveckling mot en mer upprepad produktion anses som positiv ur konceptets synvinkel.
En intressant undersökning som kan kopplas till detta gjordes av Boverket år 2014. I undersökningen tillfrågades personer i åldrarna 20-79 år hur de helst skulle vilja bo, varav hälften svarade att de helst skulle vilja bo i småhus. Visserligen tillfrågades personer i de tre storstadsregionera samt Uppsala, men svaren borde ge en fingervisning om folks vilja att bo i småhus (Boverket, 2014).
5.8 Entreprenadform
(8, 23, 30, 50, 60, 68)
Resultat
Medlemsföretagen
En stor majoritet av de intervjuade medlemsföretagen har använt totalentreprenad vid upphandling av tidigare projekt. Valet av entreprenadform har motiverats med smidigheten och inte behöva ha ett samordningsansvar. En del medlemmar har precis som SABO i tidigare Kombohus använt sig av ett
26 par baskrav och en kortare beskrivning för att precisera ramarna för ett efterfrågat koncept. Metoden har varit uppskattad då tid sparats och leverantörerna fått större möjligheter att föreslå egna lösningar.
Flera medlemmar har vittnat om svårigheter att få in anbud då bygghandlingar specificerats för mycket. Detta har främst varit ett problem för mindre medlemmar i småskaliga projekt.
En del av medlemsföretagen har uttryckt en önskan om att delar i ett ramavtal ska upphandlas separat för att möjliggöra användandet av lokala entreprenörer. Detta för att goda relationer med entreprenörer i närområdet redan finns och för att det är troligt att dessa kommer sköta drift och underhåll av husen i framtiden. Andra menar att det spelar mindre roll vilka entreprenörerna är så länge det mest prisvärda alternativet erhålls.
Leverantörer
Samtliga leverantörer förordar en totalentreprenad då detta är den entreprenadform de helst arbetar efter. Det ökar möjligheterna att påverka utformningen och använda eller vidareutveckla egna produkter. Leverantörerna kan dessutom använda underentreprenörer de sedan tidigare har goda relationer till, vilket leder till effektivare projekt.
Analys
Vid ett nytt Kombohuskoncept bör en totalentreprenad användas, då både medlemsföretagens och SABOs erfarenheter visar att det till stora delar varit lyckat. Förutom enkelheten i processen har också upplevelsen varit att bäst lösningar uppnåtts med totalentreprenad.
Vilka delar som ska innefattas av totalentreprenaden bör övervägas. I SABOs tidigare ramavtal har det fasta priset varit exklusive mark- och grundarbeten. Markarbeten är problematiska att prissätta i och med varierande markförutsättningar. Det är därför svårt att inkludera denna del i ett fast pris. I en kommande upphandling av småhus bör grunden däremot inkluderas i det fasta priset då den till skillnad från flerbostadshus är av en mer varierad konstruktion. Grunden kan skilja sig mellan olika leverantörer baserat på deras individuella konstruktionslösningar. Med fördel genomför därför respektive leverantör grundarbetet.
5.9 Pris
(5, 6, 38, 39, 40, 56)
Resultat
Medlemsföretagen
Från de medlemmar som redan producerat småhus har en ungefärlig sammanställning gjorts av kostnaderna. Kostnaderna har erhållits via intervjuer och underlag från tidigare projekt. Nästan samtliga projekt är upphandlade via totalentreprenad där mark har ingått i priset. Priset var i
genomsnitt mellan 16 000 – 18 000 kr/m2 exklusive moms och byggherrekostnader. Då olika företag presenterat kostnaderna på olika sätt samt att det skiljer i tidpunkt mellan projekten får detta ses som en uppskattad medelkostnad snarare än en exakt beräkning.
De flesta medlemmar ser inget problem med ett minsta avrop på sex stycken lägenheter. Någon enstaka önskade en lägre siffra. Ett par medlemmar påpekade att priset skulle kunna variera beroende på antalet lägenheter som avropas.
Medlemmarna ställer sig positiva till de föreslagna hyresnivåerna. De flesta som intervjuats och sedan tidigare har ett utbud av småhus håller ungefär dessa hyresnivåer. Räknat per kvadratmeter och år är
