Undersökning av andra finansieringsformer

Under 2018 introducerade Well fastigheter en ny finansieringsform för bostadsrätter, Brf 2.0. Modellen riktar sig till låg- och medelinkomsttagare med vissa sparmedel. Modellen bygger på nyproduktion där en ny bostadsrättsförening bildas. Vidare innebär den egentligen bara en förändring av hur en bostadsrätt finansieras genom ett nytt ekonomiskt upplägg där

bostadsrättsföreningen tar det större delen av lånet istället för bostadsrättsinnehavaren. Finansieringen kan förklaras enligt bilden nedan.

Den gröna delen av bilden är de boendes kontantinsatser. Den gråa delen är lån. I en traditionell bostadsrättsförening belånar föreningen ca 20 procent av fastighetens värde till investeringar och underhåll av fastigheten. Resterande 80 procent är kapital från boende. Den boende belånar ofta sitt bostadsförvärv genom banklån vilket kallas bostadslån.

I Brf 2.0 är det bostadsrättsföreningen som står för den stora delen av lånet. De lånar 80 procent av fastighetens värde genom fonder. Resterande 20 procent finansieras genom de boendes egna kapital. Den boendes andel om 20 procent går inte att belåna genom bostadslån utan måste utgöra egna medel. Bostadslånet blir då istället hos föreningen.

Bostadsrättsföreningen binder då lånen på 20 år med en ränta om 2,5 procent och en årlig amortering om 1 procent. Istället för att betala ränta och amortera varje månad till banken i en traditionell bostadsrättsförening betalas den till föreningen enligt brf 2.0 modellen. Lånet minskas i samband med den årliga amorteringen vilket medför att avgiften minskas. Kalkylen sträcker sig 20 år och i och med amorteringen kommer då bostadsrättsföreningens belåning

inom 20 år att komma i takt med en vanlig bostadsrättsförening. Ränteavdraget är enligt modellen är inte tillåtet.

Modellen innefattar även ett villkor om att en professionell förvaltning sker under samma bindningstid som lånet. Den bakomliggande orsaken till det är att det stora kapitalet ligger i bostadsrättsföreningen och den ekonomiska biten blir därav väldigt viktig för ett

framgångsrikt projekt. Långivarna utser styrelsen för att kontrollera att fastighetsskötsel och förvaltning hanteras korrekt. De boende har även en egen styrelse som tar mindre

beslut, exempelvis julpynt. Well fastigheter benämner den som grannskapsstyrelsen. Well fastigheter beskriver att det inför det första projektet är Well fastigheters systerbolag Well fondförvaltning som bostadsrättföreningarna belånat sig genom. På sikt söker de dock externa investerare som till exempel pensionsfonder. Det skulle ge fonderna den

förutbestämda räntan i avkastning på sitt egna kapital.

Bakgrunden till den nylanserade modellen var att det på 90-talet fanns en liknande modell om att bygga om lånen och insatserna. Problemet var att kalkylen inte gick ihop därför att de inte hade låst lånen samt att ränteavdragen försvann. Detta ledde till att föreningarna fick problem och de flesta tvingades till att gå i konkurs. Well fastigheter har eliminerat detta genom att lånet är bundet på 20 år och har en bunden ränta om 2,5 procent samt ett års amortering om 1 procent per år.

Well fastigheter beskriver att det är svårt att lansera en helt ny produkt och att modellen innebär att man egentligen bara ändrar finansieringen men att brf 2.0 anpassas mer efter stora målgrupper, vilket, i det här fallet, är köparna. De har valt att använda modellen för att de vill få ett bättre inflyttningsnetto till Stockholm genom att erbjuda en långsiktig lösning och få bort de provisoriska lösningarna på bostäder för de som flyttar dit. De har också valt att använda modellen för att möjliggöra för fler köpare att ta sig in på bostadsmarknaden genom att inte behöva ha ett beviljat lån från banken. Well fastigheter beskriver att det är svårt att få ett beviljat lån hos banken även om låntagaren kan påvisa att de har förutsättningar att klara av det varje månad. Målgruppen beskrivs i en artikel i fastighetsnytt vara låg- och

medelinkomsttagare som har vissa sparmedel (Fastighetsnytt 2017). I intervjun beskrivs att modellens primära målgrupp är de som har svårt att få lån på bostadsmarknaden men som samtidigt ser en långsiktig bostadslösning.

För att få flytta till en brf 2.0 krävs, enligt Well fastigheter, ett godkännande ifrån föreningen. Förvärvet innebär att bostadsrättköparna får nyttjanderätt till en lägenhet och blir del av en bostadsrättförening precis som vid ett vanligt förvärv enligt fastighetstidningen Fastighetsnytt (2017). Kraven som föreningen har är att den boendes bruttoinkomst ska vara 3 x avgiften och att köpet ska utgöra en bostad vilket utesluter spekulationsköpare som vill göra

kortsiktiga vinster på köpet, vilket görs via kontroller på alla intresseanmälningar enligt Well fastigheter själva. I fastighetsvärlden (2018) kan utläsas följande prislista för en br 2.0:

“1 rum och kök, 20 kvm, insats 245.000 kr, avgift 5.995 kr per månad (kräver en bruttohushållsinkomst på 17.985 kr per månad)

2 rum och kök, 43 kvm, insats 495.000 kr, avgift 9.959 kr per månad (kräver en bruttohushållsinkomst på 29.877 kr per månad)

3 rum och kök, 62 kvm, insats 795.000 kr, avgift 15.495 kr per månad (kräver en bruttohushållsinkomst på 46.485 kr per månad)

4 rum och kök, 85 kvm, insats 995.000 kr, avgift 18.995 kr per månad (kräver en bruttohushållsinkomst på 56.985 kr per månad)” (Fastighetsvärlden 2018).

7.2.2 Hyrköp

Riksbyggen har tagit fram en modell för att underlätta för unga att ta sig in på

bostadsmarknaden. Modellen kallas för hyrköp och innebär att en bostadsrätt hyrs ut till en boende som ges förturen, att inom en tidsperiod om 5 år, köpa bostadsrätten. Riksbyggen är ett fastighetsbolag som bland annat utvecklar nyproduktion av hyresrätter och bostadsrätter enligt riksbyggens egna hemsida Riksbyggen (2018).

Riksbyggen förklarar i intervjun att hyrköpsmodellen fungerar så att Riksbyggen vid nyproduktion av bostadsrätter köper ett antal bostäder av bostadsrättsföreningen som de sedan hyr ut till unga vuxna, där maxåldern är 35 år. Riksbyggen står som

bostadsrättsinnehavare och hyr ut lägenheten till den boende som har möjlighet att inom fem år köpa lägenheten från Riksbyggen för att själv bli bostadsrättsinnehavare. Riksbyggen benämner det som ett uppskjutet köp. Det ger den boende möjlighet att upprätta en

ekonomisk plan under den perioden så att finansiering till köpet möjliggörs. Kontraktet under hyresperioden är detsamma som vid en hyresrätt men med undantaget att bytesrätt inte finns. För att kunna bo i en hyrköp lägenhet gör Riksbyggen en individuell bedömning utifrån

månadsinkomsten, där även studiemedel beaktas som en inkomst. Max ålder är som nämnts tidigare 35 år. Hyrköp lägenheterna kommer att vara begränsade till max 10 procent i en bostadsrättsförening. Så länge den boende hyr lägenheten betalas en månadshyra till Riksbyggen vilken utgör den aktuella nyproduktionshyran i området. På Riksbyggens hemsida förklaras att den högre avgiften ska täcka merkostnaden för lägenhetsköpet, såsom eventuella lån och försäkringar (Riksbyggen 2018).

Vid köp av bostadsrätten från Riksbyggen bestäms köpeskillingen utifrån det pris som Riksbyggen köpt lägenheten för samt marknadsvärdet. Har marknadsvärdet blivit högre på bostadsrätten än vid Riksbyggens förvärv betalar den boende samma pris som Riksbyggen betalat. Skulle marknadsvärdet gå ner får de boende betala det aktuella marknadsvärdet för lägenheten plus ett påslag i form av konsumentindex.

Riksbyggen beskriver i intervjun att modellen har utgått ifrån bostadssituationen som råder idag, där många unga vuxna står utanför bostadsmarknaden. De beskriver att unga vuxna är en av de samhällsgrupper som har svårast att ta sig in på bostadsmarknaden. Riksbyggen skiljer på begreppen behov och efterfrågan där de menar att att det finns ett behov av bostäder hos unga vuxna men som inte har möjlighet att efterfråga eftersom det krävs besparingar och en inkomst i ett tidigt skede av livet för att kunna tillträda bostadsmarknaden. Enligt

riksbyggens hemsida vill de genom sitt initiativ vara med och lösa problematiken samt bidra till en mer långsiktig och hållbar samhällsutveckling (Riksbyggen 2018).

Modellen har inget vinstdrivande syfte och enligt riksbyggens kalkyl går företaget varken plus eller minus. Ekonomiskt får riksbyggen en månadshyra som är lite högre än vad kostnaderna är för lägenheten. Så småningom får de tillbaka pengarna i och med att köp genomförs. Första pilotprojektet kommer att ske i Järfälla. Blir det projektet lyckat kan Riksbyggen tänka sig att utveckla flera bostäder enligt modellen med det kapital som förvärvas vid försäljning av bostadsrätterna.