7. Empiri
7.1 Undersökning av ny ägarform andelsägarlägenhet
även om det idag finns ett hundratals lägenheter upplåtna enligt denna form. Liknande modeller är dock populära i flera andra länder, bland annat Danmark och Holland. År 2009 grundades Andelsägarbolaget med idén om att möjliggöra en blandad upplåtelseform i
befintliga och nyproducerade fastigheter (SVD 2015). Detta sker genom en ombildning av ett antal hyresrätter till andelsägarlägenheter enligt andelsägarmetodens hemsida
(Andelsagarmetoden 2018).
I intervju med andelsägarbolaget beskrivs att modellen består av en huvudägare och ett antal andelsägare. Huvudägaren är fastighetsbolaget och benämns som grundandelsägaren i metoden, som är ansvarig för yttre drift och underhåll. I fastigheten finns ett blandat bestånd av andelsägarlägenheter och hyreslägenheter. Som hyresgäst fungerar lägenheterna som en vanlig hyresrätt. Som andelsägare innebär förvärvet en dispositionsrätt till lägenheten. Det medför ansvar för reparationer och underhåll. De som inte är intresserade eller har möjlighet att köpa en andel av fastigheten bor kvar som en vanlig hyresgäst. Månadsavgiften för
andelsägarna är lägre än för hyresgästerna. Avgiften varierar beroende på lägenhetens storlek i bostadslägenheten. Enligt Andelsägarbolaget är det endast grundandelsägaren som får belåna fastigheten till så stor del som motsvarar ägandet. Det lånet ansvarar
Grundandelsägaren för fullt ut. Ingen avgiftshöjning kan ske till andelsägaren om räntan justeras, den höjning som sker årligen på förvaltningsavgiften är kopplad till
konsumentprisindex. Köpeskillingen av en andelsägarlägenhet bestäms på den öppna marknaden och i dagsläget beviljas inga bostadslån för andelsägarlägenheter eftersom att bostaden inte kan pantsättas enligt konsumentkreditlag (2010:1846) om bostadskrediter. Köparen måste alltså betala hela köpeskillingen med egna medel.
Enligt andelsägarbolagets hemsida förklaras att ett förvärv av andelsägarlägenhet sker antingen via sekundär försäljning, primär försäljning eller marknadsförsäljning. Primär försäljning innebär att den befintliga hyresgästen väljer att köpa en andel i fastigheten. Hyresgästen bor då kvar i samma lägenhet men som andelsägare istället för som hyresgäst. Sekundärförsäljning innebär att fastighetsbolaget säljer andelslägenheten via en
fastighetsmäklare på den öppna marknaden dvs. till någon som inte är hyresgäst i fastigheten. Marknadsförsäljning innebär att den nuvarande andelsägaren sedan säljer vidare
andelslägenheten på den öppna marknaden (Andelsagermetoden 2018).
I intervju med andelsägarbolaget förklaras att i en fastighet måste en tredjedel av beståndet utgöra hyresrätter. Detta för att det dels ska vara en blandad fastighet men även för att den nuvarande lagstiftningen hyresrättslagen ska gälla i fastigheten så att bland annat ”god
förvaltning” förblir. Andelsägarbolaget beskriver att den som förvärvar en andelsägarlägenhet blir delägare av hela fastigheten precis som vid ett bostadsrätts köp, som då ägs tillsammans med grundandelsägaren vilken är fastighetsbolaget och andra andelsdelägare.
Andelsägarbolaget beskriver att en bolånelösning kan blir verklig i framtiden om de första projekten visar sig lyckade. Deras mål är att 70 procent av köpeskillingen ska kunna belånas och att den resterande delen ska utgöras av egna medel. Det förutsätter att fastighetsbolagen blir borgenär på ett eventuellt bolån. Enligt andelsägarbolaget skulle den eventuella
belåningen öka intresset för andelsägarlägenheter.
I en SVD (2015) debattartikel beskrivs att syftet med att implementera nya upplåtelseformen andelsägarlägenhet är att skapa långsiktig ekonomisk och social hållbarhet för de boende (SVD 2015).
I intervju med andelsägarbolaget beskrivs att andelsägarmetoden är anpassat för ytterområden och miljonprogramsområden. Vilka andelsägarbolaget benämner som utanförskaps områden och utsatta områden. Det finns idag stora renoveringsbehov och nyproduktionsbehov av sådana områden som kommuner och fastighetsbolag behöver ta ställning till. Kostnaderna för upprustning och nyproduktion är stora. Områden med låga fastighetsvärden kan göra det svårt för fastighetsbolag och hyresvärdar att låna pengar attt. Andelsägarbolaget har valt att anpassa en modell som kan lösa renoveringsbehovet av miljonprogamshusen. Genom att ombilda fastigheten till en blandad fastighet med hyresrätter och andelsägarlägenheter, kan
fastighetsbolaget sälja andelsägarbostäder till personer för att få in kapital som kan användas för nödvändig ombyggnation av fastigheten samt yttre drift och underhåll.
Andelsägarlägenheter skulle därför kunna frigöra kapital som kan upprusta fastigheten och öka dess värde.
Andelägarbolagets grundidé är att metoden ska minska en utträngningseffekt i nuvarande miljonprogramsområden som står inför stora renoveringsbehov. Med uträckningseffekt menar de att i miljonprogramsområden utgör det största beståndet hyresrätter för att kunna finansiera renoveringsbehovet av fastigheten skulle det innebära en hyreshöjning.
Hyreshöjningen kan enligt bolaget innebära att människor i området inte har råd att bo kvar och tvingas flytta eller i värsta fall bli hemlösa. Att istället ha en blandad fastighet med hyresrätter och andelsägarlägenheter kan andelsägarnas kapitalinsats ge finansiering till renovering och nyproduktion som andelsägarbolaget liknar med subventioner till
nyproduktion och renovering. De menar vidare att genom att blanda beståndet skulle det ge positiva effekter på den nuvarande situationen i området. De beskriver att det är socialt jobbigt i området och att människor tenderar att flytta därifrån när den ekonomiska situationen för dem har förändrats tros att de trivs i området.
Enligt intervju med andelsägarbolaget börjar fler fastighetsbolag förstå att detta är en lösning i miljonprogramsområden. Fastighetsbolagen är målgruppen, allmännyttiga bolag eller stora privatägda fastighetsbolag som ex. whilborgs. I intervjun framkom att andelsägarbolaget har nekat mindre bolag att använda formen då de anser att de inte kan bära ansvaret.
Det allmännyttiga bostadsbolaget, Botkyrkabyggen, är idag det enda fastighetsbolag som använder sig av andelsägarmetoden. Botkyrkabyggen är Botkyrka kommuns dominerande fastighetsägare där ca en tredjedel av kommunens invånare bor. Hos bolaget utgör
majoriteten av beståndet upplåtelseformen hyresrätt. Det finns endast ett fåtal områden med upplåtelseformerna äganderätt och bostadsrätt. Detta innebär att de boende hos
Botkyrkabyggen, som önskar en annan form av upplåtelse än hyresrätt eller önskar en annan form av boende, är hänvisade till att flytta ifrån området, och i värsta fall flytta ifrån
kommunen. Botkyrkabyggens målgrupp är boende som önskar bo i området med en blandad upplåtelseform.
I intervjun med Botkyrkabyggen AB beskrivs att andelsägarbolaget tog kontakt och presenterade den nya modellen andelsägarmetoden för Botkyrkabyggen AB.
Botkyrkabyggens styrelse såg det som en möjlighet för områdena och därför beslutade att testa i två referensprojekt.
Botkyrkabyggen beskriver att andelsägarmetoden gör det möjligt för hyresgäster att köpa en andel i fastigheten och få dispositionsrätt till en andelsägarlägenhet utan att fastigheten ombildas till bostadsrätt. Den nuvarande fastighetsägaren är kvar som huvudägare och förvaltare av fastigheten. Den som disponerar en andelslägenhet ansvarar själv för
lägenhetens inre underhåll och dess standard. Den hyresgäst som inte önskar köpa fortsätter som hyresgäst hos Botkyrkabyggen. En fastighetsandel kan säljas genom en
fastighetsmäklare på den öppna marknaden.
Referensprojektet skapades i två olika områden för att testa hur metoden fungerar och hur den fungerar i samklang med deras hyresbestånd. Referensprojekten är fortfarande igång och har ännu inte utvärderats. Botkyrkabyggen har sålt sammanlagt 65 andelsägarlägenheter, 43 lägenheter i Eriksberg samt 22 lägenheter i Storvreten. I första referensprojektet var det ungefär 20 procent av hyresgästerna som valde att bli andelsägare, vilket var förutsättningen för att företaget skulle gå in i projektet. När det gällde försäljningen av tomma lägenheter på den öppna marknaden, så såldes alla lägenheter men det tog några månader förklarade de i intervjun.
I SVD (2015) diskuteras vilka positiva effekter modellen skulle kunna medföra. De två argumenten som framförs är dels den integration som skulle uppstå mellan hyresboende och boende med ägande och dels de intäkter det skulle ge bostadsbolagen som kan användas för upprustning av de återstående hyresbostäderna samt fastigheten.
Kritik har även framförts mot modellen från främst jurister. De menar att metoden saknar rättsligt stöd då det inte finns någon lagstiftning som reglerar boendeformen mer än lagen om samäganderätt (1904:48) som anses vara knapphändig (Flamman 2017). Risken för de
boende är enligt juristerna att de förlorar sina pengar och sin bostad om något krångel uppstår. Även Sveriges allmännyttiga bostadsbolag, SABO, ställer sig kritiska till den juridiska delen. Än mer kritiska är de till att det inte går att finansiera genom bostadslån och det svala intresset från fastighetsbolag vilket de menar är en förutsättning för en
genomslagskraft av modellen (SVD 2015).